קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בקשה לפדיון נכס בכינוס נכסים: א. בקשת רשות ערעור על החלטותיו מיום 31.12.07, 15.1.08 ו - 23.1.08 של ראש ההוצל"פ (כתוארו אז) (כב' הרשם אריה ביטון) לפיהן נדחו בקשות המערער לפדות את הנכס, ואושרה מכירתו למר אבי אורן, המשיב 6. ביום 30.3.09 החלטתי לתת רשות ערעור ולדון בבקשת רשות הערעור כבערעור. ב. העובדות העיקריות הצריכות לענייננו, הן כדלהלן: המערער ואחיו המנוח, מר משה לוי, משיב פורמאלי 3 (להלן: "האחים לוי" או "החייבים"), הם בעלי הזכויות בנכס מקרקעין ברח' הרצל 108 בת"א, הידוע כגוש 7084 חלקה 145 (להלן: "הנכס"). על הנכס היה בנוי בניין המשלב חנויות בקומת הקרקע ודירות. בשנת 1996 נכרת בין האחים לוי לקבוצת יזמים הסכם מכר ושיתוף, לפיו הוסכם על בניית בית מגורים חדש בן שמונה קומות, וקומת קרקע בעלת יעוד מסחרי שתישאר בבעלות האחים לוי (להלן: "הפרויקט"). למימון רכישת הנכס נרשמה לטובת בנק פועלי אגודת ישראל בע"מ, המשיב 2 (להלן: "הבנק") משכנתא, ומשכנתא מדרגה שנייה נרשמה לטובת היזמים. הבנק שימש גם בנק מלווה לפרויקט הבניה והמערער מנהל כנגדו הליכים בעניין זה (ת.א (ת"א) 1604/07). הפרויקט נקלע לגרעון של כ 13 מליון ₪ והבנק נקט בהליכי הוצל"פ, למימוש המשכנתא שנרשמה לזכותו, כנגד האחים לוי. למשיבים 4 ו- 5, דינה ושמעון אורן (להלן: "הדיירים"), היו זכויות שכירות מוגנת בשתי חנויות בנכס. מאחר שבמהלך ביצוע הפרויקט היה צורך לפנותם, נוהלו הליכים משפטיים בין הצדדים. ביום 11.8.98 בדיון שהתקיים בפני כב' השופטת (כתוארה אז) ה' גרסטל, הגיעו הצדדים להסכם פשרה שקיבל תוקף של פס"ד, ולפיו הדיירים יעברו לחנות זמנית. עם תום הבנייה תמסר לדיירים חנות חליפית בשטח של 95 מ"ר. כל המחלוקות בין הצדדים, לרבות הפרשי שווי הזכויות בין החנות הקיימת, אותה הם מפנים עפ"י ההסכם לבין החנות החלופית, יועברו לבוררות, בפני הבורר, השמאי והמהנדס מר שמואל רוזנברג (בש"א 200539/98) (להלן: "פסה"ד"). בהחלטות מיום 9.3.06 ו 22.3.06 (תיקון טעות סופר) מונה עו"ד דורון אלקיים לכונס הנכסים (להלן: "הכונס") על זכויות האחים לוי בנכס "בנוגע לנכסים שלא הוחרגו מהמשכנתא" (ס' 2 להחלטה). בנוסף נקבע כי על כונס הנכסים לשלוח העתק כל בקשה ודו"ח לחייבים, להודיע להם על ההצעה הגבוהה ביותר, לאפשר להם להשתתף בהתמחרות ולבצע פעולות מימוש, מכירה וחלוקת הכספים. ביום 11.7.06 הורה ראש ההוצל"פ לכונס להציע את הנכס למכירה. בחודש דצמבר 2006 פרסם הכונס הצעה להציע הצעות בגין יחידה מס' 103. מר אבי אורן, בנם של הדיירים (להלן:"אבי אורן"), הציע לרכוש הנכס תמורת סכום של 76,000$. הכונס קיים התמחרות טלפונית בין המציעים שהציעו את ההצעות הגבוהות, הצעתו של אבי אורן לא היתה בין הצעות אלה. ההצעה הגבוהה ביותר שנתקבלה היתה בסך 130,000$. הכונס ביקש לערוך, לאחר מכן, התמחרות נוספת. ביום 27.2.07 הגישו הדיירים בקשה לעיכוב הליכי מכר ומתן הוראות בגין יחידה 103 כשהם מפנים לפסה"ד מיום 11.8.08 וטוענים כי יחידה 101 שנבנתה בעבורם, ע"י החייבים, קטנה ב 13.8 מ"ר מהשטח שנקבע. בהתאם, טענו הדיירים לזכויות דיירות מוגנת ב 13.8 מ"ר ביח' 103 הצמודה ליחידתם, ועתרו להעמידה לרשותם. ביום 18.10.07 הגישו הכונס והדיירים בקשה מוסכמת לאישור הסכמי מכר, לפיה התבקש אישור ראש ההוצל"פ למכירת שתי היחידות למר אבי אורן. בהתאם להחלטת ראש ההוצל"פ, הוגשה חוו"ד שמאית מעודכנת מיום 3.12.07 שנערכה ע"י השמאי רונן כץ ממשרד גרינברג, אולפינר-שלף, שהעריך שווי שתי היחידות בסכום של 780,000 ₪. ביום 4.12.07 ביקש הכונס לאשר את מכירת הנכס למר אבי אורן תמורת סכום של 720,000₪, המהווה 92.35% מהערכת השמאי, עפ"י החלוקה הבאה: 130,000$ המחיר האחרון בו נסתיימה ההתמחרות בעבור יחידה 103, ו 50,000$ יתרת זכויות הבעלות ביחידה 101 המוחזקת ע"י הדיירים. ביום 5.12.07 קבע ראש ההוצל"פ כי אם החייב חולק על השמאות, עליו להמציא שמאות מטעמו, ומנגד, אם מבקש החייב לפדות את הנכס, רשאי הוא לשלם את הסכום האמור לכונס "במועד הקצוב להגשת התגובה או להגיש בקשה מתאימה". ביום 16.12.07 הודיע המערער על התנגדותו למכירת יחידות 101 ו 103, וביקש לממש את זכותו לפדות את הנכס באמצעות צדדי ג', בנו מר חזי לוי ומר אברהם גולדברג, בסכום זהה לסכום שהתחייב לשלם מר אבי אורן. ביום 31.12.07 דחה ראש ההוצל"פ את בקשת המערער בקובעו כי אין מדובר בהצעת המערער לפדות את הנכס בעצמו, בהתאם לסעיף 13 לחוק המשכון, התשכ"ז-1967, אלא בהצעה כללית וסתמית לפדות הנכס באמצעות אחרים, שעמדה בפניהם האפשרות להצטרף להליך ההתמחרות ולהציע הצעותיהם במסגרת ההליך, אך הם לא עשו זאת. בנוסף, קבע ראש ההוצל"פ כי ניתנה לחייב האפשרות לפדות את הנכס בתוך פרק הזמן שניתן לתגובת המציע, והוא לא עמד בו. לפיכך, אין לקבל הצעה כללית של החייב הדורשת פרק זמן של 45 ימים לצורך התארגנות לפדיון הנכס. עוד ציין ראש ההוצל"פ כי בהצעת החייב יש משום אפשרות לביטול הליכי המכר, שכן אם הצעת המערער לא תצא אל הפועל, יסוכלו הליכי המימוש שבוצעו עד כה. המערער הגיש בקשה לעיון מחדש בהחלטה מיום 31.12.07 ולעיכוב ההליכים. ביום 15.1.08 ניתנה החלטה של ראש ההוצל"פ הדוחה את הבקשה ונקבע כי משבחר החייב שלא להגיש חוו"ד שמאי מטעמו ו/או לפדות הנכס בתוך 10 ימים מיום שהומצאה לו ההחלטה, אין עילה מן הדין לעיכוב הליכי המכר שבוצעו ע"י הכונס, כדין. ראש ההוצל"פ הורה לכונס לעתור לאישור המכר. ביום 22.1.08 ביקש הכונס, לאור ההחלטה מ 15.1.08, לאשר את המכר וצירף לה הצעה מאת ב"כ החייב על סך 230,000$. ביום 23.1.08 אישר ראש ההוצל"פ את מכירת יחידות 101 ו 103 לאבי אורן, תמורת סכום של 180,000$. ביום 23.4.08 קבע ראש ההוצל"פ כי זכויות החייבים בנכס יחידות 103 ו 101 (למעט זכויות הדיירים המוגנים) נמכרו לאבי אורן ששילם תמורתם. ראש ההוצל"פ הורה על העברת הזכויות לאבי אורן והגשת דו"ח כונס על העברת היחידות וחלוקת התמורה. ההחלטות מיום 31.12.07, 15.1.08, 23.1.08 ו 23.4.08, הן נשוא הערעור שבפניי. ההליכים במסגרת תיק זה עוכבו עד למתן פסק הבוררות שהתקבל ביום 19.3.09 ולפיו נפסק כי על המערער לפצות הדיירים בגין נזקיהם בסכום של 496,650 ₪. ג. המערער טוען כי נפלו פגמים מהותיים בהליכי המכר המצדיקים ביטולו. לטענת המערער יחידה 101, שמכירתה אושרה, מעולם לא הועמדה למעשה למכירה ע"י הכונס. הצעתו הראשונית של מר אבי אורן לרכישת יחידה 103 לא היתה הצעה גבוהה ולכן לא עברה לשלב הבא של ההתמחרות הטלפונית. יחידה 103 לא נמכרה למציע ההצעה הגבוהה ביותר, הזוכה בהתמחרות, אלא למר אבי אורן שהכונס איפשר לו לשפר את הצעתו בניגוד לכללי השוויון שיש לנהוג בין משתתפי ההתמחרות, על יסוד טענותיו חסרות השחר של מר אורן בענין זכויות הדיירים בשטח יחידה 103. לטענת המערער טענותיו של מר אבי אורן לעניין זה, אינם בגדרי סמכותו של ראש ההוצל"פ, והכונס הוא שהיה עליו להפנותו לבורר. לטענת המערער שומת המקרקעין נערכה ע"י שמאי מהמשרד שליווה את הפרויקט מטעם הבנק הזוכה, שהוא בעל עניין ישיר וניגוד אינטרסים. עוד טוען המערער כי בניגוד לאמור בצו המינוי, המערער לא זומן להתמחרות הטלפונית, לא קיבל העתקים מבקשות הכונס ולא התבקשה תגובתו לבקשות אלה. ראש ההוצל"פ הקציב למערער 10 ימים בלבד לפדות את הנכס אל מול 8-10 חודשים שהוענקו למר אבי אורן. ראש ההוצל"פ התעלם בהחלטתו השלישית מהצעת ב"כ החייב לשלם סכום של 230,000$ בעבור הנכס. המערער טוען עוד כי נאלץ לפנות לצדדי ג' לשם פדיון הנכס לאור החשש כי לאחר המכירה יתפוס הכונס מיידית את הנכס, בשנית, ויוציאו שוב למכירה. בנוסף, טוען המערער כי פסק הבוררות קבע ששטח החנות הקודמת ושטח החנות החדשה זהה, ופסק לדיירים פיצוי כספי בלבד בגין נזקיהם. מכאן עולה כי אין יסוד לטענות הדיירים חסרות תום הלב, לפיהן שטח החנות החדשה קטן בכ 13.8 מ"ר והם זכאים לפיצוי על דרך הענקת שטח בעין. המערער טוען כי עם קביעה זו, הושמט הבסיס מהחלטות הכונס למכור החנות למר אבי אורן, ואין כל הצדקה לאישור המכר. ד. מנגד טוען הכונס טענה מקדמית לפיה דין הערעור להדחות על הסף מהטעם שהוגש באיחור. הכונס טוען כי יידע את החייב לגבי הליכי המכר ולפיכך יכול היה החייב לזמן צדדים שלישיים להתמחרות. בנוסף, המערער ידע על קיומה של חוות דעת השמאי ולטענותיו כיום בנוגע לכשירותה, אין כל שחר. הכונס טוען כי הפתרון שהוצע על ידו הוא הפתרון האופטימאלי הממקסם את התמורה המתקבלת בגין הנכסים. הכונס טוען כי זכות המערער לפדות הנכס היא זכות אישית ואין למערער זכות לפדות היחידות באמצעות צדדים שלישיים, באופן שיבריח את הנכס מנושיו. עוד טוען המערער כי הוגשה על ידו בקשה לרישום הנכס כבית משותף ומכירת הנכס לאחרים, תוך תיקון שטחם של הדיירים, יהיה כרוך בתשלום הוצאות ויחייב תיקון של צו הבתים המשותפים ועיכוב ברישומו. הכונס טוען עוד כי אם לא יאושר המכר, ייגרם נזק כבד להליך ולקופת הכינוס, שכן מכירת יחידה 103 לצדדים אחרים עלולה להביא לפתיחתם של הליכים משפטיים ארוכים ויקרים עם הדיירים, בגין זכויותיהם בנכס, לרבות זכותם כדיירים מוגנים. בנסיבות אלה ולאור הסכמת המעורבים האחרים, לרבות הבנק, סבור הכונס כי ראוי היה לקבל את הצעת מר אבי אורן לרכישת הנכס. בעיקרי הטיעון הציע הכונס הצעה לפתרון הסכסוך ע"י הסכמה לחלוקת המכר שתושג בין המבקש למר אבי אורן והדיירים. ה. הדיירים ובנם מר אבי אורן, המשיבים 4,5 ו 6, טוענים כי ראש ההוצל"פ נתן למערער אפשרות להשתתף בהליך המכירה אך הוא בחר, שלא כדין, להגיש הצעה באמצעות צדדי ג'. המשיבים טוענים כי טעה הבורר בקביעתו כי שטח החנות החדשה זהה לשטח הקודם אך ע"מ לסיים את ההליכים ביקשו לאשר את פסק הבוררות. לטענת המשיבים 4-6 הושג, בסופו של דבר, המחיר הגבוה ביותר שהיה ניתן לקבל בעבור הנכס, לדעת הכונס ועפ"י דו"ח השמאי. לעניין טענת המערער כי הצעתו של מר אבי אורן לא היתה ההצעה הזוכה, טוענים המשיבים 3,4 ו 5 כי ניהול הליך ההתמחרות נתון לשיקול דעת הכונס, הפועל להשגת המחיר המרבי בעבור הנכס. בנוסף, מביעים המשיבים 4, 5 ו 6 ספק באשר ליכולתו של המערער לשלם בעבור הנכס, משהוא מצוי בחובות כבדים. הדיריים ומר אבי אורן דחו, מחוסר סמכות, את הצעת הכונס לפתרון הסכסוך. ו. עסקינן בבקשת המערער / החייב לבטל אישור מכירת יחידות 101 ו 103 בנכס, לקונה מר אבי אורן. המערער מעלה טענות רבות באשר להתנהלות כונס הנכסים ולפגמים בהליך ההתמחרות, שהביאו בסופו של יום, לאישור המכר למר אבי אורן. כידוע, תכלית תפקיד כונס הנכסים היא, מכירת הנכס במחיר המירבי האפשרי, על מנת שהחייב יקבל את מירב התמורה תמורת נכסיו, והנושים יוכלו לקבל את מירב התמורה, לה הם זכאים. בהליך מימוש נכס בלשכת הוצאה לפועל יש לאזן בין אינטרסים נוגדים. מחד האינטרס של הנושה המובטח ומנגד האינטרס של החייב. בנוסף קיימים גם האינטרסים של המציעים הפוטנציאליים השונים, המשתתפים בהליך המכר. לפיכך, נקבעו בפסיקה כללים שונים, שנועדו לשמור על הגינות ההליך ונגישותו להשתתפותם של מציעים רבים ככל האפשר, תוך הגנה על האינטרסים הלגיטימיים של המעורבים בדבר. במיוחד כך, משמדובר במכירת מקרקעין במסגרת הליכי הוצאה לפועל, שמן הראוי כי תעשה בזהירות ובקפדנות, המטילה חובה מיוחדת על כונס הנכסים לפעול תוך הקפדה יתירה על תקינות ההליכים (רע"א 2501/01 גולדמן נ' בנק ירושלים בע"מ, (, מיום 30.9.01)) הקפדה על הוראות הדין וניהול ההליכים בהגינות וביושר (רע"א 2404/01 וקנין נ' בראון, פ"ד נו(1) 913 (2001)). על פני הדברים, בדין דחה ראש ההוצאה לפועל ביום 31.12.07 את בקשת המערער לפדות הנכס. אומנם, קמה לחייב הזכות לפדות את הנכס. אולם, זכות זו אינה מוחלטת. משהציג המערער בפני ראש ההוצל"פ הצעה כללית וסתמית שלא נתמכה בתצהיר; הצעה שכללה בקשה לארכה בת 45 יום בתשלום התמורה; וטמנה בחובה סכנה שאם לא תצא אל הפועל יסוכל הליך המימוש - בדין נדחתה הצעה זו ע"י ראש ההוצל"פ. יתרה מזו. המערער לא ביקש לפדות הנכס בעצמו, אלא באמצעות אחרים, צדדי ג', בנו מר חזי לוי ומר אברהם גולדברג, שלא השתתפו, כלל, כמציעים בהתמחרות. אין מקום לאפשר רכישת הנכס ע"י צד ג', במסווה של פדיון הנכס ע"י החייב. זכות החייב לפדיון הנכס לאחר קיום ההתמחרות, שמורה לו ולו בלבד. אין הוא יכול להעביר זכות זו לאחר. מהלך כזה, אינו ראוי, ויש בו משום 'עקיפה' של הליכי התמחרות והליכי הוצאה לפועל, שלא לומר שימוש לרעה בהליכי בית משפט. מטרת מהלך זה, אחת היא וגם המערער עצמו מודה בה, והיא הברחת הנכס מעיקול ומכירה מחודשת, מייד עם רישומו על שמו. לא זו אף זו. תמימת דעים אני עם קביעת ראש ההוצל"פ מיום 15.1.08 לפיה משבחר המערער שלא לפעול בהתאם להחלטת ראש ההוצל"פ מיום 15.12.07 ולא הגיש הערכת שמאי מטעמו, או פדה את הנכס בעצמו בזמן שהוקצב לו, ולחלופין, לא הגיש בקשה מתאימה הכוללת הצעה עניינית לפדיון הנכס, לא קמה עוד כל עילה מן הדין לעיכוב הליכי המכר. יתרה מזו, לאחר דחיית בקשות המערער, אושרה הצעת הקונה ע"י ראש ההוצאה לפועל, מלוא התמורה הועברה לידי כונס הנכסים, וחזקת סופיות ההליך אף היא עומדת לזכותו. בנסיבות אלו, הסתיים למעשה הליך המכר, בבחינת מעשה עשוי, ואין כל טעם בפתיחתו של ההליך בשנית. (ר' לענין זה ע"א 555/71 אמסטרדמר נ' מוסקוביץ, פ"ד כו(1) 793, 800 (1972)). סבורה אני כי בענייננו לא דבק כל פסול בהליכי המכר, המצדיק את ביטולו. במקרה דנן, לאחר עיון בערעור, בתגובות הצדדים ובעיקרי הטיעון, סבורה אני, כי המערער לא הצביע על כל פגם המצדיק את ביטול המכר, והחלטת ראש ההוצל"פ מיום 23.1.08 המאשרת את המכר למר אבי אורן תמורת הסכום של 180,000$, בדין ניתנה ולא מצאתי מקום להתערב בה. כונס הנכסים פרסם מודעה המזמינה מציעים להציע הצעות עבור יחידה 103, יידע את המערער בנוגע להליך ולהצעות שהתקבלו באמצעותו, ניהל הליך התמחרות טלפוני וקיבל מחיר גבוה בעבור הנכס, התואם את הערכת שווי הנכס שהתקבלה במסגרת השמאות. בשלב זה, הוגשה התנגדות למכר ע"י הדיירים המחזיקים בזכויות ביחידה 101, שטענו לזכויות בחלק מהשטח של יחידה 103, האמורה. בנסיבות אלה, סבורה אני, כי בדין נהג הכונס כשניהל משא ומתן עם הקונה, מטעמם של הדיירים, לרכישת יחידה 103 ויחידה 101 (למעט זכויות הדיירים) שטרם הוצעה למכירה, באופן הממקסם את התשואה המתקבלת בגין הנכס, מייעל את הליך המימוש, וחוסך זמן ניכר ומשאבים רבים כתוצאה ממניעת ניהול הליכים משפטיים מול הדיירים. המערער, שעפ"י חליפת המכתבים שהציג הכונס, היה מודע לקיום הליכי ההתמחרות, רשאי היה להביא מציע מטעמו להליכי ההתמחרות או לממש את זכותו לפדיון אך בחר שלא לעשות כן. אף אם נפסק בדיעבד, במסגרת פסק הבוררות, כי לדיירים אין זכויות בחלק מהשטח של יחידה 103, אין בכך כדי לשנות את העובדה שהחלטת הכונס לפעול בדרך של שיתוף פעולה עם הדיירים, היתה הדרך הראויה והנכונה במועדה רלבנטי למימוש הנכס. ראיה, לייעול ההליך, ניתן לראות בכך שפסק הבוררות, ניתן רק כשנה לאחר שניתנו החלטות ראש ההוצל"פ נשוא ערעור זה. יתרה מזו, בשל חוסר סמכות לא הכריע הבורר בסוגיית הדיירות המוגנת שהועלתה ע"י הדיירים, כך שלמעשה, סוגיה זו טרם הובררה וטרם הוכרעה. סבורה אני, כי גם כיום, לאחר שנפסק כי לדיירים אין זכויות בעין בשטח יחידה 103, לא מתקיימים התנאים המצדיקים ביטול המכר. יחידה 101 מעולם לא הוצעה למכירה, אך הליך המימוש של יחידה 101, למעט זכויות הדיירים ביחידה, בהליך התמחרות, הוא בעייתי, בלשון המעטה. לפיכך, מר אבי אורן, בנם של הדיירים, הוא המציע האופטימאלי לרכישת יחידה 101. באשר ליחידה 103, מר אבי אורן שילם תמורת הנכס סכום ראוי, הזהה להצעה הגבוהה ביותר שהתקבלה בעבור הנכס והתואם את הערכת השמאי. ביטול אישור המכר כיום, ועריכת הליכי התמחרות נוספים בעבור הנכס, בגינו נצטברו בינתיים חובות, תגרור את קופת הכינוס להוצאות ולהתדיינויות משפטיות שיארכו זמן רב ובסופו של יום, לא מן הנמנע שההצעות שיתקבלו בגין הנכס יהיו נמוכות מתמורת הנכס ששולמה, זה מכבר, ע"י הקונה. ז. סוף דבר - הערעור נדחה. שקלתי את ענין ההוצאות ובהתחשב במכלול נסיבות הענין אין צו להוצאות וכל צד ישא בהוצאותיו. כינוס נכסים