קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא דחיית תביעה לדמי תיווך על הסף: 1. השאלה העומדת להכרעה בערעורים שבפני, האם יש מקום לסילוק על הסף של תביעה לתשלום דמי תיווך, כשאין חולק ש"הלקוח" לא חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך מקרקעין, הזמנה בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן- החוק). רקע עובדתי, ההליכים והחלטת בית משפט קמא: 2. ראשיתם של ההליכים בתביעה שהגישו המערערת ומנכ"ל המערערת (להלן- המנכ"ל) (להלן- התובעים) כנגד המשיבות לבית משפט השלום בתל אביב. בתביעה נטען, בין השאר, כי המערערת עוסקת בתיווך באמצעות מתווכים מורשים כולל המנכ"ל וכי המשיבות מחזיקות בנכסים שונים ובכללם נכס ספציפי (להלן- הנכס). עוד משנת 1998 השכירה המערערת חלקים מהנכס לשוכרים שונים וחרף זאת שלא נערך הסכם חתום, קיבלה המערערת את עמלת התיווך מהמשיבות. עם זאת, צוין מפורשות בתביעה כי המשיבות מסרבות לחתום על הסכם תיווך או הזמנת שירותי תיווך. עניינה של התביעה, עסקת שכירות אשר נכרתה לטענת התובעים בחודש ספטמבר 2003, בין המשיבות לבין רשת "הריבוע הכחול" להשכרת הנכס למספר שנים. השוכרת שילמה את עמלת התיווך, אולם המשיבות סירבו לעשות כן. 3. המשיבה 1 עתרה לסילוק התביעה על הסף, בין על דרך דחייתה ובין לחילופין בדרך מחיקתה. המשיבה טענה כי כתב התביעה אינו מגלה עילה, בהיעדר הזמנת תיווך לפי החוק וכי על כן בהיעדרה לא ניתן אף לתקן את כתב התביעה ומהדין להורות על דחייתה. עוד טענה המשיבה טענות בדבר מעשה בית דין והשתק עילה, בהסתמך על תביעה אחרת שנדחתה בגין הטענה דלעיל, כך גם טענה להיעדר יריבות. התובעים חזרו וטענו אודות היות המערערת הגורם היעיל ואודות הסכמות אלו או אחרות שסוכמו בין הצדדים בכל הקשור לעמלת התיווך ואשר באים לידי ביטוי במכתבים שהוצאו מטעם התובעים. בנסיבות אלו נטען כי עילת התביעה מבוססת על עילה חוזית על פי החוק לרבות ניהול מו"מ בחוסר תום לב והעילה הנוספת עניינה עשיית עושר ולא במשפט. עוד הסבירו התובעים מדוע עמדו בדרישות החוק. 4. בית משפט קמא (כב' השופטת ניב ריבה) בהחלטה שהוכתרה כ"פסק דין (חלקי)" מיום 14.11.07 נעתרה לבקשת המשיבה 1 והורתה על דחיית התביעה כנגדה. בית המשפט נימק בקצרה כי הדרישה בכל הקשור להזמנה בהתאם להוראת סעיף 9 לחוק ובהתאם לתקנות על פיו, היא דרישה מהותית. הגם שבית המשפט הפנה לפסיקה אשר מאפשרת השלמה של פרטים חסרים, סבר בית המשפט קמא כי בהיעדרה המוחלט של התחייבות כתובה, אין מקום לפרשנות מרחיבה "למחוזות שטרם הגיע אליהם איש". 5. בעקבות האמור הוגשה בקשה בהסכמה לדחיית התביעה על הסף אף כנגד המשיבה 2, תוך שמירת טענות התובעים בערכאת הערעור. בהתאם ניתן פסק דין ביום 19.2.08 אשר דחה את התביעה אף כנגד משיבה זו. 6. המערערת והמנכ"ל הגישו ערעור על פסק הדין בעניינה של המשיבה 2 (ע"א 1495/08) וקודם לכן הגישה המערערת ערעור על פסק הדין החלקי בעניינה של המשיבה 1 (ע"א 1183/08). ביני לביני נפטר המנכ"ל ועל כן נותרה המערערת כמערערת יחידה. טענות הצדדים בערעורים: 7. המערערת טענה כי במקרה דנן "הצד החזק" שהכתיב את תנאי העסקה היו דווקא המשיבות וכי המערערת נכנעה לתכתיביהן מתוך רצון להמשיך ולתת שירותי תיווך. בעבר סירבו המשיבות לחתום על הזמנות בכתב לביצוע פעולות תיווך, אך שילמו למערערת עמלת תיווך, בשיעור משתנה לפי שיקול דעתן של המשיבות. כך גם במקרה דנן לא נחתמה הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך, אולם המשיבות התחייבו לשלם למערערת דמי תיווך בגובה של חודש שכירות בתוספת מע"מ. לטענת המערערת טעה בית משפט קמא משנמנע ליתן פרשנות תכליתית להוראות החוק והעדיף פרשנות מילולית צרה לרבות צורך במילוי דרישות פורמאליות. יתר על כן, תכליתו הצרכנית של החוק אינה רלוונטית במקרה דנן. עוד נטען כי טעה בית משפט קמא בהתעלמו מאותם מכתבים ששלחה המערערת, אשר מהווים בסיס להסכמות שבין הצדדים. עוד התעלם בית משפט קמא מהפרשנות הרחבה שיש ליתן לדרישת הכתב גם לפי הוראות החוק. מכל מקום לא היה מקום לסילוק התביעה על הסף ומבלי שניתן לה, למערערת, יומה בבית המשפט. בנוסף טעה בית משפט קמא בהתעלמו מהעילות הנוספות שראויות היו להתברר לגופם של דברים, ניהול מו"מ בחוסר תום לב ועשיית עושר ולא במשפט. כך גם לא היה מקום לדחות את התביעה בהיעדר עילה אלא להורות על מחיקתה בלבד. בטיעון בפני הפנה ב"כ המערערת לאותם מכתבים שנשלחו לנציג המשיבות וכשהאחרון לא טרח להגיב ולסתור את אשר סוכם בין הצדדים. יתר על כן, לטענת ב"כ המערערת לא ניתן להתעלם מעסקאות בהיקפים גדולים וכי קיים אף נוהג אותו מבקש הוא להוכיח בפני בית משפט קמא בדבר היעדר הזמנת תיווך בכתב, בהיקפי עסקאות שכאלו. 8. המשיבה 1 חזרה על טיעוניה בפני בית משפט קמא תוך הדגשה כי גם המערערת מודה בכך כי לא נחתמה בין הצדדים הזמנה בכתב לשירותי תיווך. משכך צדק בית משפט קמא. עוד מציינת משיבה זו כי גם אם הערעור יתקבל בסוגיית שאלת הזמנת התיווך, עדיין יהיה על בית משפט קמא להידרש לטענותיה האחרות לסילוק התביעה על הסף. לטענת המשיבה אין מקום להשוואה בין חוק ספציפי הוא החוק בו עסקינן לחקיקה אחרת ובמיוחד שמדובר בחוק בהוראות קוגנטיות. כך גם פרשנותן הגמישה של הוראות התקנות אין בה להעלות או להוריד משהדרישה לפי החוק לא התקיימה. עוד טוענת המשיבה כי לא ניתן ליישם את החוק בצורה שונה בהתאם לכוחו של כל צד ובמיוחד שבמקרה דנן מדובר על מערערת המתמחה בעיסקי תיווך מזה שנים ואף בעלת זיכיון מהמותג "אנגלו- סכסון". לעניין העילות האחרות הרי בהתאם לסעיף 6(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט- 1979 הוראותיו אינן חלות, מעת שישנן הוראות מיוחדות בחוק. למעלה מכך המערערת אף לא עתרה בתביעתה לתשלום שכר ראוי. המשיבה 2 סמכה ידיה על נימוקי בית משפט קמא ומסקנתו. עוד נטען כי לא הוצגה כל אסמכתא לזכאות לדמי תיווך בגין "פרשנות תכליתית" בהיעדר כל הזמנה. לעניין המכתבים שנשלחו ע"י המערערת לא נטען כאילו המשיבות אישרו תוכנם. לעניין הטענה כי היה מקום למחוק את התביעה על הסף ולא לדחותה על הסף, טוענת המשיבה כי בהסכמה נדחתה התביעה על הסף. במסגרת הדיון בפני, נטען על ידי המשיבות כי המערערת לא טענה לנוהג זה או אחר וכי בהיעדר הסכם בכתב אין תביעה ועל כן מדובר על דחייה. עוד הוסבר כי ככל שבית משפט היה דן בתביעה לגופה, הרי בסופו של יום בהיעדר הזמנה בכתב היה דוחה את התביעה בגין כך ועל כן ראוי לעשות כן מלכתחילה. דיון והכרעה: המסגרת הנורמטיבית: 9. סעיף 9(א) לחוק קובע באופן קטגורי: " מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין..." (ההדגשות שלי, י.ש) חלקו השני של הסעיף מתייחס לפרטים שיש לכלול בהזמנה ואשר הותקנו במסגרת תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) תשנ"ז- 1997 (להלן- התקנות). 10. הדרישה המהותית הראשונית, הינה חתימת הלקוח על אותה הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך (להלן- ההזמנה), דרישה שבחקיקה הראשית, אשר קובעת כי בהיעדרה נשללת זכאותו של המתווך בדמי תיווך. דהיינו, הוראה זו חלה גם במקום שאלמלא קיומה, זכאי היה המתווך לדמי תיווך. כך גם יש להפנות לסעיף 14 לחוק, אשר קובע על דרך החיוב מהם התנאים אשר בהתקיימם זכאי המתווך לדמי תיווך. תנאים אלו כוללים הן את הדרישה להיות המתווך בעל רשיון לפי החוק, הן היותו הגורם היעיל - ובנוסף בהתאם לס"ק (א)(2) "הוא מילא אחר הוראות סעיף 9". הנה כי כן המחוקק בחר "להבטיח" את קיומה של הדרישה המהותית הן בדרך השלילה והן בדרך החיוב. 11. עם זאת בכל הקשור לפרטים האמורים להיכלל בהזמנה, הותיר המחוקק התקנתם במסגרת התקנות. לעניין אחרון זה קיימות גישות שונות בבתי המשפט בשאלה האם דינם של פרטים אלו כדרישת הכתב בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין) דהיינו שניתנים אלו להשלמה, אם לאו [ראו ע"א (ת"א) 1413/04 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ נ. מליק (לא פורסם , 30.10.05) והפסיקה המובאת שם]. שאלה זאת עניינה, כאמור, במקום ובו קיימת הזמנה אולם לא מולאו כל הפרטים כפי שנקבע בתקנות. אין עניינה של שאלה זאת בהעדרה של הזמנה, כלל ועיקר. 12. השאלה שהוצבה בפתיחת הדברים, עניינה בהעדר דרישה מהותית שקבע המחוקק. כאמור, המחוקק קבע מפורשות הן כי ללא קיומה נשללת זכותו של המתווך לדמי תיווך והן כי רק עם קיומה קמה זכאותו. משכך, אין מקום לכל אותה פרשנות המתייחסת בעיקרה לדרישת הכתב לפי חוק המקרקעין, ואשר נטענה על ידי המערערת. הנה כי כן, פרשנותן המילולית של הוראות החוק, מחייבות את המסקנה אליה הגיע בית משפט קמא. אך גם פרשנות תכליתית מחייבת מסקנה זאת. אחד מהנושאים המרכזיים אשר החוק נועד ליתן מענה לו, מחלוקת בין מתווך לבין מי שהמתווך טוען להיותו לקוחו לפעולת התיווך שביצע. טרם חקיקת החוק, עדים היינו לסכסוכים רבים בין מתווכים לנתבעים על ידם לתשלום דמי תיווך, וזאת בשאלה האם אכן הוזמנה על ידם פעולת התיווך. המחוקק בחר לפתור שאלה זאת, בציווי מנדטורי, המצריך הן הזמנה בכתב והן חתימת הלקוח ובאופן שלא תיוותר מחלוקת בשאלת הזמנת פעולת התיווך. אם נתעלם מהוראה זאת, בדרך פרשנית או בדרך אחרת, נעשה פלסתר את כוונת המחוקק ותכלית החוק. 13. נימוק זה מחייב גם את המסקנה, כי אם לא זכאי המתווך לדמי תיווך, אף אם היה הגורם היעיל, לא ניתן לזכותו בהם מכח עילה משפטית אחרת, בין בגין עשיית עושר ולא במשפט ובין בטעון של ניהול מו"מ שלא בתום לב. וראו ע"א (ת"א) 3252/05 טרכטנברג נ. אפריקה ישראל מגורים בע"מ (לא פורסם , מיום 28.5.08) שם הזדמן לנו להתייחס לסוגיה זאת וכשביחס לכך, לא הייתה מחלוקת בין השופטים השונים. צודקות המשיבות בטענתן כי מעת שהמחוקק קבע הסדר ואף הסדר שלילי, שוב לא ניתן לעקוף הוראות אלו. 14. הנה כי כן, בהעדר הזמנה לא מתקיים אותו תנאי מקדמי לזכאות המתווך לדמי תיווך יהיו נסיבות היחסים העסקיים שבין הצדדים, אשר יהיו. משכך, ככל שברור הדבר כי אין הזמנה בכתב, אין מקום לניהול הליך מיותר אשר תוצאתו ברורה מראש ואשר על כן דין תביעה שכזאת להיות מסולקת על הסף. הנסיבות דנן: 15. ייתכנו מקרים בהם תתעורר מחלוקת האם אכן חתם "הלקוח" על הזמנה אם לאו, שאזי ברור ששומה על בית המשפט להכריע בשאלה זאת במסגרת הדיונית הרגילה. אולם במקרה דנן, לא קיימת מחלוקת שכזו כלל ועיקר וזאת אנו למדים מהאמור בכתב התביעה עצמו. בסעיף 6 לכתב התביעה צויין מפורשות: "הנתבעות כבעלות נכסים, מסרבות לחתום על הסכם תיווך או הזמנת שירותי תיווך, אשר מוצג להם על ידי התובעים..." (ההדגשה שלי - י.ש.). הנה כי כן המערערת עצמה בתביעה, ציינה כי במקרה דנן, לא מדובר במתווך ולקוח, אשר נשכח מהם הצורך בחתימת הזמנה, אלא במי שסרב ולא היה מוכן לחתום על הזמנה שכזו. בלשון אחרת, הלקוח במקרה דנן, סירב להזמין שירותי תיווך מהמערערת. אכן, וכפי שמצויין בהמשך כתב התביעה, בעבר החליט אותו לקוח על פי שיקול דעתו האם לשלם עמלת תיווך ובאיזה שיעור. 16. נוסיף, כי במקרה דנן טוענת המערערת כי המשיבות אינן נזקקות להגנה צרכנית, לאור כוחן כי רב ואף מול המערערת, בעת שזאת הייתה מטרת החוק. אין לקבל טענה זאת. ראשית, המחוקק לא הבדיל בין כח זה או אחר של מי מהצדדים. שנית, ניתן להתרשם ואף מכתב התביעה, כי לא מדובר במתווך "זעיר" אשר נאלץ ונכפה עליו לוותר על קבלת עמלת התיווך משני הצדדים. מדובר במערערת אשר ידעה גם ידעה הן את דרישות החוק והן את המשמעות של העדר הזמנה. יכולה הייתה המערערת שלא לתווך כלל ועיקר או להתנות תיווכה בחתימה על הזמנה. אולם, המערערת, ניסתה לעשות כן ולפי האמור בתביעה אף הציגה מסמך הזמנה בפני המשיבות, אך אלו סרבו לחתום עליו. משכך, ידעה המערערת גם ידעה, כי תקבל מהשוכרת את דמי התיווך (אם אכן חתמה האחרונה על הזמנת תיווך) וכפי שפועל אכן קיבלה, אולם בכל הקשור למשיבות ירצו יתנו, לא ירצו לא יתנו. כמובן, שהנסיון בשליחת מכתבי דרישה או כביכול סיכום דברים, אין לראות בהם כתחליפי ההזמנה הנדרשת לפי החוק. 17. נותר לדון בטענת המערערת כי היה על בית המשפט להורות על מחיקת התביעה ולא על דחייתה. אם אכן מדובר היה בהעדר עילה בלבד חלה תקנה 100 (1) לתקנות סדר הדין האזרחי. תשמ"ד-1984 (להלן - התקנות) ודין התביעה היה להמחק. הגיונה של ההוראה האמורה, כי יכול והתביעה כפי שהוגשה אינה מגלה עילה, אולם יכול והתובע יגיש תביעה במתכונת שונה, שאזי תהא קיימת עילה. לכן ולא בכדי נקבעה ההלכה כי אם ניתן לתקן את התביעה על מנת שתקום עילה, לא יורה בית המשפט על מחיקת התביעה. משכך, מחיקה אינה חוסמת את התובע מלהגיש תביעה אחרת בשנית. אולם, דומה כי במקרה דנן, קיימת הוראה נוספת, היא ההוראה שבתקנה 101 (3) לתקנות, דהיינו, דחיית תביעה על הסף מכל נימוק שעל פיו ניתן לדחות מלכתחילה את התובענה. במקרה דנן, סבורני כי אכן ניתן לראות את קיומה של ההזמנה כחלק מעילת התביעה ועל כן מדובר לכאורה בהעדר עילה. אולם נראה לי כי ניתן לראות בהעדר הזמנה משום נימוק אחר, אשר בסופו של יום גם אם תידון התביעה לגופא, יגרום לדחייתה. ודוק, גם אם תנסה המערערת לתקן תביעתה או להגיש תביעה אחרת, מעת שאין חולק כי לא קיימת הזמנה ולאור מסקנתינו דלעיל, לא יהיה בכך להועיל למערערת. משום כך, לא מצאתי לשנות מהחלק האופרטיבי שבדברי בית משפט קמא. סיכומם של דברים: 18. הפסיקה דנה רבות בשאלה אם ניתן להשלים החסר בפרטי הזמנת תיווך כפי שנקבעו בתקנות. אולם אין בין פסיקה זאת לשאלה שהצבנו בפתיחת הדברים. 19. במקום ובו אין חולק כי לא קיימת הזמנה בכתב, ובמקרה דנן אף נטען על ידי המערערת עצמה כי המשיבות סרבו להזמנה שכזאת, שוב אין מקום לקיים דיון עקר ודין תביעה שכזאת להיות מסולקת על הסף. כך גם מעת שנשללה זכאותו של מתווך לדמי תיווך לפי הוראות החוק או שלא התקיים תנאי מקדמי לזכאותו, לא ניתן לזכותו בדמי תיווך מכח עילה משפטית אחרת. 20. אשר כן דין הערעורים להידחות. המערערת תשלם לכל אחת מהמשיבות שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ש"ח בתוספת מע"מ. ככל שלא יומצא אישור על תשלום האמור עד ליום 15.9.09 המזכירות תפעל לממוש הערבויות שהופקדו ולהעברת הנדרש בהתאם למפורט לעיל למשיבות והיתרה למערערת. יומצא אישור על התשלום תוחזרנה הערבויות למערערת. דמי תיווךתיווך