החלפת ספק גז בבית משותף

סעיף 59ד לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן:- "חוק המקרקעין" או "החוק") קובע כדלקמן:-
(א) בסעיף זה, "מערכת גז מרכזית" - מערכת להספקת גז שבאמצעותה מסופק גז לשתי דירות או יותר.
(ב) בבית משותף שבו קיימת מערכת גז מרכזית, רשאים בעלי הדירות הרוכשים גז באמצעות המערכת האמורה להחליט על סיום כל החוזים שנחתמו עם ספק הגז או באמצעותו, ולהתקשר עם ספק גז אחר כדי לרכוש גז ממנו או באמצעותו; החלטה כאמור טעונה הסכמה בכתב של יותר ממחצית מבעלי הדירות.
(ג) הוחלף ספק הגז כאמור בסעיף קטן (ב), לא יהיה רשאי בעל דירה הקשור לאותה מערכת, להתקין מיתקן גז נפרד להספקת גז לדירתו.


סעיף 3 לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז בבית משותף), התשנ"א-2001 קובע:-
"בית משותף שבו הותקנה והופעלה מערכת גז מרכזית לפני תחילתו של חוק זה, ונקבעו בתקנון או בחוזה הוראות העומדות בסתירה להוראות סעיפים 59ד ו-59ה לחוק המקרקעין, רואים אותן הוראות כבטלות בתום חמש שנים מיום הפעלת מערכת הגז, זולת אם ההוראות מיטיבות עם בעלי הדירות."

תקנה 2(ב) לתקנות שהוספה במסגרת התיקון בשנת 1995, קובעת:-
"צרכני גז, בעלי דירות בבית משותף, שמערכת הגז שבו קשורה למערכת גז מרכזית, המשרתת שני בתים משותפים או יותר, רשאים להחליט על סיום כל החוזים שנחתמו בין צרכני הגז באותו בית משותף ובין ספק הגז היוצא, כאמור בסעיף 59ד לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969."


תקנה 8א לתקנות, שאף היא תיקון משנת 1995, קובעת:-
"על אף האמור בתקנה 9(1), יחולו תקנות אלה, לפי הענין, על הספקת גז לצרכן גז יחיד או באמצעות מערכת גז מרכזית לשני צרכני גז או יותר, לרבות צרכנים של שני בתים משותפים או יותר."

ולבסוף, תקנה 9(1) קובעת כי התקנות לא יחולו על -
"מערכת גז מרכזית בבית משותף כמשמעותה בחוק המקרקעין (תיקון מס' 13), תשנ"א-1991, וחוק המקרקעין (החלפת ספק גז בבית משותף), תשמ"א-1991."




קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא החלפת ספק גז בבית משותף:

1. רקע

זוהי תביעה למתן צו מניעה קבוע המורה לנתבעת 1 (להלן:- "הנתבעת") ולפועלים מטעמה להימנע מלפרק את צובר הגז הסמוך לבניין שברחוב זלמן שזר 18 ולהימנע מלפרק את ציוד הגז של התובעת 20 (להלן:- "אמישראגז") שנמצא בארבעת הבנינים שיפורטו להלן; ליתן צו מניעה קבוע המורה לנתבעת להשיב את מוני הגז של אמישראגז אל מקומם ולפרק את העמדה הזמנית של שני מיכלי הגז הניידים שהציבה הנתבעת; ליתן צו מניעה קבוע המורה לנתבעת שלא להפריע לאמישראגז לספק גז לצרכני הגז בארבעת הבנינים והכל עד קבלת החלטה מחייבת כדין לסיים את החוזים עם אמישראגז.

(א) התובעים 1-19 הם בעלי דירות ושוכרים בבנינים שברחוב אמנון ותמר 3 וזלמן שזר 20 בנתניה והם צורכים גז מאמישראגז, חברה העוסקת בשיווק גז לצרכנים בישראל, ממערכת גז מרכזית אחת.
הנתבעת היא חברת גז המתחרה באמישראגז.
הנתבעים 2-4 הם בעלי דירות בבנינים שברחוב אמנון ותמר 1 וזלמן שזר 18 בנתניה, שצרכו גז מאמישראגז מאותה מערכת גז מרכזית, עד ליום 13.5.09, מאז מספקת להם הנתבעת גז באמצעות מערכת גז זמנית.

(ב) על פי הנטען בכתב התביעה, בעת רכישת דירותיהם של מרבית התובעים והנתבעים 2-4, תוכננו ארבעת הבנינים האמורים, שברחובות אמנון ותמר 1, אמנון ותמר 3, זלמן שזר 18 וזלמן שזר 20 על חלקה 15 בגוש 7948, חלקה גדולה שטרם עברה פרצלציה.
בשלב מאוחר יותר שונתה חלקה 15 בגוש 7948, וכיום ארבעת הבנינים בנויים על שתי חלקות:
(אא) חלקה 64 בגוש 7992 - עליה רשום בית משותף בן 37 דירות, בשלושה אגפים, שכולל את הבנינים ברחוב אמנון ותמר 1, אמנון ותמר 3 וזלמן שזר 18.
(בב) חלקה 63 בגוש 7992 - עליה רשום בית משותף אחד בן 35 דירות, שנמצא ברחוב זלמן שזר 20.
ארבעת הבנינים מתפקדים כארבעה בתים משותפים נפרדים, כאשר לכל בית ועד בית נפרד.

(ג) ביום 20.6.94 התקשר קבלן הבניין ישעיהו שקד, מטעם חברת שיכון ובינוי, שבנתה את השכונה, עם אמישראגז בחוזה שבו הזמין מאמישראגז התקנה של מערכת גז מרכזית אחת ל - 64 יחידות דיור בשני בנינים זוגיים, שהיום ידועים כארבעת הבנינים הנזכרים לעיל, כשמקור הגז יהיה צובר גז אחד.

(ד) ביום 11.12.94 נתן משרד העבודה את הרישיון לתוכנית לצובר גז אחד שמספק גז לארבעת הבנינים, בהם תוכננו 64 יחידות דיור וצובר הגז תוכנן להיות מוצב בגינה שהיא רכוש משותף, בסמוך לבניין שברחוב זלמן שזר 18.
ביום 18.6.96 אישר טכנאי הגז של אמישראגז שהמערכת מוכנה להפעלה, כאשר באותה עת נבנו בפועל 70 יחידות דיור.

(ה) לאחר סיום התקנת מערכת הגז, הופעלה מרכזיית גז אחת של אמישראגז באמצעות צובר גז אחד, והיא סיפקה גז ל-65 צרכנים בארבעת הבנינים האמורים.

(ו) בשנת 2007, לאחר בקשת הדיירים לקבל הנחה מאמישראגז, הורידה האחרונה את מחיר הגז ב - 25% ובשנת 2009, לאחר פנייה של התובע 1 לאמישראגז להוריד למחיר מופחת עוד יותר, הורידה האחרונה שנית את המחיר ל - 21 ₪ לממ"ק ו- 17.70 ₪ לחודשיים, לבניין שברחוב אמנון ותמר 3, שעה שמחירה של הנתבעת, שניסתה אותה העת לשכנע את הצרכנים בבנינים האמורים לעבור לצרוך גז ממנה, עמד על 18.90 ₪ לממ"ק ומחיר חודשי של 7 ₪.

(ז) ביום 22.2.09 שלחה הנתבעת לאמישראגז מכתב בצירוף שני טפסים בהם 7 חתימות של דיירים בבניין שברחוב אמנון ותמר 1 ו-8 חתימות של דיירים בבניין שברחוב זלמן שזר 18.
במכתב ששלחה חזרה השיבה אמישראגז לנתבעת שמאחר שבמרכזיה יש 65 צרכנים והועברו על ידי הנתבעת רק 15 חתימות, הרי שאין רוב דרוש לסיום החוזים ולהחלפת ספק הגז.

(ח) על פי הנטען בכתב התביעה, הנתבעת ניסתה בהמשך לשכנע את הצרכנים בכל ארבעת הבנינים להודיע על סיום החוזים, אך מרבית הצרכנים העדיפו להישאר עם אמישראגז.
משכך, לטענת התובעים, טענה הנתבעת, בניגוד לעמדתה הקבועה, שיש לפצל את מרכזיית הגז שמספקת גז לארבעה בנינים, לשלושה בנינים בלבד, כאשר הבניין שברחוב זלמן שזר 20 יצא מהמרכזיה, וכך יהיה רוב להודעת סיום החוזים.

(ט) ביום 22.4.09 שלחה הנתבעת מכתב לאמישראגז בו טענה שהבניין ברחוב אמנון ותמר 1 ו-3 הוא בית משותף אחד בו יש 21 צרכני גז מתוכם חתמו 11 דיירים ולכן יש רוב, והבניין ברחוב זלמן שזר 18 הוא בית משותף שני, בו 13 דירות צורכות גז מתוכן חתמו 8 דירות ולכן גם כאן יש רוב.
משכך, טענה הנתבעת במכתבה, שבכוונתה להחליף את ספק הגז ודרשה מאמישראגז לפרק את צובר הגז הסמוך לבניין ברחוב זלמן שזר 18, חרף העובדה שהוא מספק גז גם ל - 32 דירות שברחוב זלמן שזר 20.

(י) ביום 13.5.09, עוד בטרם השיבה אמישראגז למכתב האחרון, פירקה בעצמה הנתבעת את מוני הגז של אמישראגז, שהיו מותקנים אצל הצרכנים ברחוב אמנון ותמר 1 ו-3 וברחוב זלמן שזר 18 והתקינה במקום עמדה זמנית של 2 מיכלי גז ניידים כמקור אספקת הגז.

(יא) על פי האמור בכתב התביעה, בדקה אמישראגז אפשרות להציב צובר גז נפרד בחלקה 63 בגוש 7992, בה נמצא הבניין שברחוב זלמן שזר 20, אולם נודע לה שהדבר בלתי אפשרי מבחינה בטיחותית בהתאם לתקנים הרלוונטיים. כן מצאה, שאספקת גז באמצעות מרכזיית מכלי גז ניידים אינה אפשרית, שכן לא הוכן חדר גז בבניין על ידי הקבלן שתכנן צובר גז אחד לכל ארבעת הבנינים.

(יב) ביום 25.5.09 הוגשה התביעה דנן.
בדיון שהתקיים לפני ביום 27.5.09 קיבלו ב"כ הצדדים את הצעת בית המשפט שלפיה:-

"הצדדים יסכמו בכתב בשאלה האם בהנחה שניתנו בסך כל הפרוייקט 19 חתימות בלבד, יש די כדי לאפשר החלפת ספק הגז או שיש צורך ברוב של כלל צרכני הגז מהצובר הרלוונטי, דהיינו, 33 חתימות.
כמו כן יסכמו הצדדים בשאלה האם רשאי הבית המשותף האחד לכפות על הבית המשותף השני התנתקות מהשימוש בצובר משותף המצוי בשטחו, בדרך חד צדדית ובהעדר הסכמה.
עד מתן פסק דין יישאר הצו הזמני על כנו."

(יג) ביום 3.6.09 הגישו התובעים בקשה להוסיף כראיה את חוזה מכר הדירה שבין חברת שיכון עובדים בע"מ לבין התובעת 4 מ- 7.11.93 (נספח 40 לבקשה), את חוזה המכר שבין חברת שיכון עובדים בע"מ לבין משפחת מזרחי מ - 9.12.93 (נספח 41 לבקשה), שמתייחסים למכר דירות בבניין שברחוב זלמן שזר 20 בנתניה, ואת חוזה המכר שבין שיכון ופיתוח לבין התובע 1 מ - 10.10.94 (נספח 42 לבקשה) (להלן:- "הבקשה להוספת ראיה").

(יד) הנתבעת הגישה תשובה לבקשה שלפיה היא לא תתנגד לצירוף החוזים בנוגע לסעד העיקרי, אולם בכל הנוגע לסעד הזמני טענה, שנסיונם של התובעים לצרף תצהיר וראיות בשלב זה מהווה הודאת בעל דין שעתירתו לסעד זמני היתה רעועה וחסרה את הבסיס הנדרש. לטענתה, אמישראגז עושה שימוש לרעה בזכויות דיוניות כדי לנסות לנכס לעצמה זכות שאין לה ותוך הכבדה על הנתבעת על ידי העמדת החוזים שכרתה עם הנתבעים 2-4 בסכנת ביטול. משכך, אין להסכין להתנהלות זו ויש להורות על ביטול הסעד הזמני בלי קשר לתוצאת ההליך, זאת בעיקר שעסקינן במצב שיש לו תרופה כספית ולא במצב בלתי הפיך.
עוד ציינה הנתבעת בתגובתה, שהיא נכונה לאפשר אספקת גז למבקשים בתנאים מסחריים זהים לאלו מהם הם נהנים כיום אצל אמישראגז מהצובר השכונתי, ושהיא אינה מתנגדת לספק שירות זה באופן זמני עד שיוקם חדר גז או סידור אחר על ידי אמישראגז עבור המבקשים מרחוב זלמן שזר 20.
לבסוף טענה הנתבעת, שיש לחייב התובעים בהוצאות הולמות לטובתה בלי קשר לתוצאת ההליך, זאת לנוכח התנהלותם של התובעים.

(טו) ביום 18.6.09 הגישה הנתבעת "בקשה להתרת טיעון ביחס למסמך חדש", שצורף בהסכמה לתיק, בה ביקשה הנתבעת להתייחס למכתב הודעת עמדה של משרד התשתיות מיום 14.6.09. לטענתה, המכתב נותן תשובה בדיוק לשאלה השניה עליה יש מחלוקת בבית המשפט כאשר לעמדת משרד התשתיות יש זכות גורפת לבית משותף להתנתק ממערכת מרכזית אם למעלה ממחצית בעלי הדירות באותו בית משותף הסכימו לכך והינתקות שכזו אינה טעונה הסכמה של צרכנים נוספים של המערכת שאינם בעלי דירות בבית המתנתק.

(טז) התובעים הגישו תגובה לבקשה להתרת הטיעון שבה טענו שבמכתב משרד התשתיות אין התייחסות לשאלה השניה שעומדת להכרעה אלא המכתב עוסק בשאלה האם בית משותף אחד יכול להחליט להתנתק ממערכת הגז המרכזית, למשל כשהצובר אינו בחצריו, על ידי התקנת צובר גז עצמאי בחצריו.

2. טענות הצדדים

טענות התובעות:

(א) מאחר שמדובר במרכזיית גז אחת שמספקת גז ל-65 צרכני גז, הרוב הנדרש כדי להחליט על סיום החוזים האישיים שבין כל אחד ואחד מצרכני הגז הוא 33 בעלי דירות לפחות, זאת בהתאם לסעיף 59ד לחוק המקרקעין בשילוב עם תקנות ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה) (משק הגז - החלפת ספק גז), התשנ"א- 2001 (להלן:- "התקנות") שתוקנו בשנת 1995. מכיוון שהוצגו 19 חתימות בלבד, הרי שאין רוב חוקי להחליט על סיום החוזים שבין כלל הצרכנים במרכזייה.

(ב) בעניין דומה שנדון בבית משפט השלום [ת.א. (שלום ת"א) 26336/99 נציגות הבית המשותף גוש 6630 חלקה 322 נ' החברה האמריקאית ישראלית לגז בע"מ (לא פורסם - 23.1.02)] (להלן:- "עניין גוש 6630 חלקה 322") נקבע גם כן שהרוב הדרוש להחלפת ספק הגז הוא רוב בעלי דירות צורכות הגז במרכזייה אחת מאותו הצובר, ואין זכות לבעלי הדירות בבניין שבו מצוי הצובר לנתק את בעלי הדירות בבנינים האחרים, מצובר הגז.

(ג) חוזי המכר של כל הדירות בכל הבנינים, בהם דאגו להבטיח את האפשרות להתקין מתקנים משותפים לכל הבנינים, ובכך לחסוך בעלויות מיותרות הם בבחינת חוזה לטובת צד שלישי, שהם הדיירים בכל ארבעת הבנינים, שזכאים לאכוף אותם.
בנוסף, חוזים אלה הם בבחינת הסכמי שיתוף במקרקעין בין כלל בעלי הדירות בארבעת הבנינים והתובעים זכאים לאכוף את הוראותיהם המחייבות את הבעלים לאפשר צריכת גז מהצובר האמור.
אין ברישום הבתים המשותפים הנפרדים כדי לבטל את ההתחייבויות החוזיות של רוכשי הדירות בחוזי הרכישה.

(ד) חוזי רכישת הדירות קובעים שצובר הגז יהיה שכונתי. משכך, לתובעים הייתה זכות שיהיה צובר גז שיספק את הגז לכל ארבעת הבנינים. סעיף 77ב לחוק המקרקעין קובע שההוראות הקובעות שלבעל דירה זכות שימוש ברכוש המשותף יחולו גם על בית שאינו רשום כבית משותף. אף אם נעשתה טעות ולא בוצע רישום המבטיח לבעלי הדירות שברחוב זלמן שזר 20 ואמנון ותמר 3 את השימוש בצובר הגז שמוטמן סמוך לזלמן שזר 18, הרי שיש ליישם את הוראות החוק ולקבוע שיש להם זכות שימוש בצובר האמור לאספקת גז לדירותיהם.

(ה) חוזי מכר הדירות יצרו זיקת הנאה הסכמית לטובת בעלי הדירות כולם, שתוכנן זכות למעבר צנרת גז ולהצבת צובר גז ברכוש המשותף.

(ו) אין מקום חלופי להטמנת צובר גז ברכוש המשותף של הבניין שברחוב זלמן שזר 20 ואין גם אפשרות לספק גז באמצעות מכלי גז ניידים שכן הדין מחייב בניית חדר גז והקבלן לא בנה חדר שכזה שכן התכנון היה של צובר גז אחד שמספק גז לכל ארבעת הבנינים.

טענות הנתבעת:

(א) אין לקבל את פרשנות התובעים לתיקון בשנת 1995 שבוצע בתקנות. התיקון ביקש להבהיר שלמרות החוק הקוגנטי, כאשר מדובר במספר בתים משותפים עם מערכת שכונתית, שרוצים לקבל החלטה קולקטיבית "דמוקרטית", די ברוב של כלל המחוברים ואין צורך ברוב בכל בית ובית משותף המחובר למערכת. אולם זאת מבלי לגרוע מכוחו של כל בית משותף לקבל החלטות אוטונומיות מכח החוק.
ראיה לכוונה זו היא הוספת תקנה 2(ב) שמשמרת כוחו של בית משותף המחובר למערכת שכונתית, לקבל החלטות אוטונומיות, על פרישה מהחיבור המשותף, שהסיפא שלה מפנה במפורש להסמכת הבית המשותף בסעיף 59ד לחוק המקרקעין.

(ב) בית משותף 64 קיבל החלטה כדין על יסוד סעיף 59ד לחוק המקרקעין ברוב של 19 מתוך 34 צרכנים להחליף את ספק הגז. משכך, ובשל העובדה שמעמדם של התובעים הוא של בר רשות גרידא, ולכן ניתן לסיים כל עת את הרישיון שניתן להם, מסתיים רישיון אמישראגז והיא בבחינת משיגת גבול במקום, אולם לבית 63 עצמו יש זכות להמשיך בהסדר הקיים עם בית 64 עם ספק הגז החדש שנבחר. כך גם זכותו של בית 63 להתקין בשטחו חדר גז ולבחור לעצמו ספק גז.

(ג) בפי הנתבעת אף מספר טענות דיוניות, כך היא טוענת שלא כל בעלי הדירות צורפו לתביעה; שלא נעשתה המצאה כדין לפי התקנות; שאיש מהמבקשים לא התייצב לדיון, כך אף לא המצהירה; שההרשאה לייצוג הצרכנים מתבססת על ייפוי כח מוגבל ולמשימה קונקרטית ולא מדובר בהרשאה לנהל מערכה קניינית עם המשיבים.

(ד) האינטרס המרכזי להטמנת צובר משותף והקמת מערכות שכונתיות היה של אמישראגז, כדי להקטין עלויות הקמת תשתיות ולהקשות על קבלת החלטות על החלפת ספק גז בדרך.

(ה) עניין גוש 6630 חלקה 322 שהובא לראשונה בסיכומי התובעים שונה בתכלית מענייננו. שם לא נסתרה הטענה שאין אפשרות להתקין חלופה כאשר בענייננו אין חולק שיש חלופה, זאת לנוכח הצהרתו של מר פרל בתצהיר התומך בתשובה לבקשה לצווים זמניים והודאת התובעים לעניין "חדר גז" שבסעיף 29 לסיכומיהם.

(ו) אף אם קיים חוזה לטובת צד שלישי, הרי שהוא לא מקנה לתובעים יותר מאשר רשות לצרוך מצובר הטמון בקרקע אצל המשיבים וודאי שאינו מקנה להם אפשרות להכתיב מי יהיה ספק הגז המשותף.

(ז) כאשר מתקבלות החלטות סותרות בין בתים משותפים המחוברים למערכת שכונתית, לבעל הקרקע בה טמון הצובר זכות גוברת ככל שאין מדובר במניעים פסולים.

3. דיון והכרעה

(א) בראשית הדברים אציין שב"כ הנתבעת סבר שאין סמכות עניינית לבית משפט זה לדון בתביעה מאחר שסכום התביעה, שניתן להערכה כספית, לא חורג מסמכותו של בית משפט השלום.
יש לדחות טענה זו. עסקינן בתביעה לצווי מניעה קבועים נגד הנתבעת האוסרים עליה לפרק את צובר הגז נושא התביעה. תביעה שכזו נכנסת לגדר המקרים ששוויים אינו ניתן להערכה כספית ולכן נתונה הסמכות לדון בתביעה לבית המשפט המחוזי, מכח סמכותו השיורית הקבועה בסעיף 40 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984.

(ב) שנית אזכיר, שב"כ הצדדים הסכימו שפסק הדין יינתן על סמך שתי השאלות המשפטיות שהובאו להכרעת בית המשפט. משכך, איני נדרשת לדון בטענות הדיוניות שהועלו במסגרת הסיכומים כלפי מי מהצדדים.


(ג) באשר לבקשה לצירוף ראיות שהגישו התובעים - אני נעתרת לבקשה.
אין מחלוקת שמדובר בחוזי רכישה של דירות רלוונטיות לתביעה וצירופם חיוני כדי שתתקבל הכרעה על סמך מלוא הראיות הקיימות.
ובאשר לטיעוני הנתבעת כי יש לבטל את הצו הזמני המוסכם, משניתן פסק דין זה מתייתר הצורך בהתייחסות לטענה זו.

(ד) וכעת לגופו של עניין.
כדי להכריע בשאלות שבמחלוקת יש לבחון תחילה את החקיקה הרלוונטית ואת התקנות שהותקנו בעקבותיה:

(אא) סעיף 59ד לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן:- "חוק המקרקעין" או "החוק") קובע כדלקמן:-

(א) בסעיף זה, "מערכת גז מרכזית" - מערכת להספקת גז שבאמצעותה מסופק גז לשתי דירות או יותר.
(ב) בבית משותף שבו קיימת מערכת גז מרכזית, רשאים בעלי הדירות הרוכשים גז באמצעות המערכת האמורה להחליט על סיום כל החוזים שנחתמו עם ספק הגז או באמצעותו, ולהתקשר עם ספק גז אחר כדי לרכוש גז ממנו או באמצעותו; החלטה כאמור טעונה הסכמה בכתב של יותר ממחצית מבעלי הדירות.
(ג) הוחלף ספק הגז כאמור בסעיף קטן (ב), לא יהיה רשאי בעל דירה הקשור לאותה מערכת, להתקין מיתקן גז נפרד להספקת גז לדירתו.


(בב) סעיף 3 לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז בבית משותף), התשנ"א-2001 קובע:-

"בית משותף שבו הותקנה והופעלה מערכת גז מרכזית לפני תחילתו של חוק זה, ונקבעו בתקנון או בחוזה הוראות העומדות בסתירה להוראות סעיפים 59ד ו-59ה לחוק המקרקעין, רואים אותן הוראות כבטלות בתום חמש שנים מיום הפעלת מערכת הגז, זולת אם ההוראות מיטיבות עם בעלי הדירות."

(גג) תקנה 2(ב) לתקנות שהוספה במסגרת התיקון בשנת 1995, קובעת:-

"צרכני גז, בעלי דירות בבית משותף, שמערכת הגז שבו קשורה למערכת גז מרכזית, המשרתת שני בתים משותפים או יותר, רשאים להחליט על סיום כל החוזים שנחתמו בין צרכני הגז באותו בית משותף ובין ספק הגז היוצא, כאמור בסעיף 59ד לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969."





(דד) תקנה 8א לתקנות, שאף היא תיקון משנת 1995, קובעת:-

"על אף האמור בתקנה 9(1), יחולו תקנות אלה, לפי הענין, על הספקת גז לצרכן גז יחיד או באמצעות מערכת גז מרכזית לשני צרכני גז או יותר, לרבות צרכנים של שני בתים משותפים או יותר."


(הה) ולבסוף, תקנה 9(1) קובעת כי התקנות לא יחולו על -

"מערכת גז מרכזית בבית משותף כמשמעותה בחוק המקרקעין (תיקון מס' 13), תשנ"א-1991, וחוק המקרקעין (החלפת ספק גז בבית משותף), תשמ"א-1991."


(ה) באשר לשאלה הראשונה, שעמדה להכרעה לפני, קרי, האם בהנחה שניתנו בסך כל הפרוייקט 19 חתימות בלבד, יש די כדי לאפשר החלפת ספק הגז או שיש צורך ברוב של כלל צרכני הגז מהצובר הרלוונטי, דהיינו, 33 חתימות, מסכימה הנתבעת בסיכומיה לכך כי אכן לצורך החלפה קולקטיבית של ספק הגז של כל הבתים המחוברים למערכת השכונתית דרוש רוב המחושב על פי כלל הצרכנים.
משכך, על השאלה הראשונה קיימת הסכמה בין הצדדים ואין צורך לדון בה.

(ו) השאלה שנדרשת להכרעה כעת היא מה נפקותה של התשובה על השאלה דלעיל, על הכרעה בשאלה השניה שעומדת להכרעה. ובלשון אחרת, האם התשובה על השאלה הראשונה מרוקנת מתוכן את השאלה השניה כך שמאחר שנדרש רוב של כלל צרכני הגז בצובר הרלוונטי, הרי שאין בית משותף אחד יכול לכפות על הבית המשותף השני התנתקות מהשימוש בצובר משותף המצוי בשטחו; או שמא התשובה עליה מסכימים הצדדים לשאלה הראשונה יכולה לדור בכפיפה אחת עם תשובה הפוכה לשאלה השניה, כך שהתשובה לשאלה הראשונה, העוסקת בהחלטה קולקטיבית של כלל הצרכנים, אינה גורעת מכוחו של בית משותף, שצובר משותף מצוי בשטחו, לקבל החלטה עצמאית אודות התנתקות מהשימוש בצובר המשותף, בדרך חד צדדית ובהעדר הסכמה.

(ז) מעיון בסעיפי החוק ובתקנות עולה, שאין הוראה אחת ספציפית העונה על הסיטואציה בה עסקינן, ועל כן יש לבחון את ההוראות שהובאו באופן הרמוני אחת לשניה כדי להגיע להכרעה בסוגיה דנן:

סעיף 59ד לחוק המקרקעין עוסק בסיטואציה של בית משותף אחד שקיימת בו מערכת גז מרכזית. הסעיף קובע שבמצב כזה, כדי לסיים את החוזים האישיים שנחתמו בין כל צרכן וצרכן בבית המשותף, יש לקבל החלטה ברוב של יותר ממחצית בעלי הדירות בבית המשותף.

סעיף 59ד הוסף לחוק בשנת 1991, בתיקון מס' 13, כאשר במקור, נדרשה הסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות ובשנת 1994, בתיקון מס' 15 לחוק, שונתה ההוראה משני שלישים ליותר ממחצית מבעלי הדירות.
עיון בסעיף מלמד שבשעה שנחקק כאמור, צפה המחוקק את המצב בו לבניין אחד מערכת גז מרכזית, המספקת גז לכל הדירות בבניין, אולם לא עסק בסיטואציה בה אותה מערכת גז מרכזית היא שכונתית ומספקת גז למספר בנינים.

בשנת 1991, בה הוסף סעיף 59ד לחוק המקרקעין, הותקנו התקנות.
בשנת 1995 התקבל תיקון לתקנות במסגרתו הוספה ההגדרה של "מערכת גז מרכזית" ועוד לענייננו הוספו תקנות 2(ב) ו-8א.
תקנה 2(ב) מתייחסת כבר למצב שמערכת גז מרכזית מספקת גז לשני בתים משותפים או יותר וקובעת שבמצב כזה בעלי הדירות הצורכים גז רשאים להחליט לסיים את כל החוזים בין צרכני הגז בבית המשותף, כאמור בסעיף 59ד לחוק המקרקעין, דהיינו, ברוב של יותר ממחצית בעלי הדירות.
תקנה 8א מוסיפה שחרף האמור בתקנה 9(1), התקנות יחולו על הספקת גז באמצעות מערכת גז מרכזית לצרכנים של שני בתים משותפים או יותר.

מעיון בהוראות אלו הגעתי למסקנה שיש לפרש את המצב המשפטי הקיים באופן הרמוני כך שתקנה 2(ב) באה להוסיף, למען הסר ספק, שאף כאשר מדובר במערכת גז שכונתית, המספקת גז ליותר מבית משותף אחד, נדרש רוב של כלל בעלי הדירות בבתים המשותפים שצורכים גז, והכל כאמור בסעיף 59ד לחוק. ובמילים אחרות, אם בסעיף 59ד נדרש רוב של בעלי הדירות בבית המשותף האחד בו הוא עוסק, הרי כאשר מערכת הגז המרכזית מספקת גז לשני בתים משותפים או יותר, נדרש רוב של בעלי הדירות בכל הבתים המשותפים הצורכים גז מאותה מערכת.
שעה שנדרשת הסכמה של רוב צרכני הגז בכל הבתים המשותפים המחוברים למערכת הגז המרכזית, אין מנוס מהסקת המסקנה שבית משותף, שצובר גז משותף מצוי בשטחו, אינו רשאי לקבל החלטה עצמאית אודות התנתקות מהשימוש בצובר המשותף בדרך חד צדדית ובהעדר הסכמה, שכן אחרת במה הועילו חכמים בתקנתם?

(ח) טוענת הנתבעת שהשאלה המשפטית של כפיית החלטה אינה המקרה כאן, אולם באותה נשימה סבורה היא שכאשר מתקבלות החלטות סותרות בין בתים משותפים המחוברים למערכת שכונתית, לבעל הקרקע בה טמון צובר הגז זכות גוברת על פני הבתים האחרים, ומשכך הוא רשאי לקבל החלטה אוטונומית להביא להחלפת ספק הגז.
איני מסכימה כלל לסברה זו ואף לא ברור לי ההבדל המדומה שמנסה הנתבעת ליצור בינה לבין שאלת הכפייה. אין לקבל טענה שרק מאחר שצובר הגז נמצא במקרה בשטחו של בית משותף זה או אחר, יתר הבתים המשותפים יהיו נתונים לגחמתם של בעלי הדירות באותו בית משותף שצובר הגז נמצא בשטחו, אף אם בעלי דירות אלו נמצאים במיעוט מספרי.
טול למשל הדוגמא שהביאו התובעים בסיכומי התשובה, שבה קבלן בנה 6 בנינים, שבכל אחד מהם 10 דירות ולכולם מערכת גז מרכזית אחת, שצובר הגז נמצא בשטח אחד מהבנינים. לימים, עם רישום הפרצלציה, נרשמו ששת הבנינים כשישה בתים משותפים נפרדים. או אז מסכימים ביניהם שישה דיירים מתוך עשרת הדיירים של הבניין שבשטחו הוטמן צובר הגז המשותף על החלפת ספק הגז, אולם ארבעת הדיירים האחרים בבניין זה וכן 50 הדיירים בחמשת הבנינים האחרים מעוניינים להמשיך את ההתקשרות עם ספק הגז הקיים.
אין לקבל את הטענה, שבמצב דברים זה, שמור לרוב של ששת הדיירים בבניין בו מוטמן צובר הגז אינטרס הבכורה ובכוחם לקבל החלטה אוטונומית על החלפת ספק הגז, החלטה שההשלכות שלה על הדיירים בבנינים האחרים זה מעבר לספק גז אחר, בניגוד לרצונם המוחלט של רוב הדיירים.

(ח) המסקנה אליה הגעתי מעוגנת גם בחוזי המכר שצירופם התבקש כראיה. ניתן לראות שחוזי המכר הם חוזים סטנדרטיים של חברת שיכון עובדים וחברת שיכון ופיתוח, היזמיות של פרוייקט הבנייה, ושעל פי נוסח זה הן מכרו את הדירות בכל ארבעת הבנינים.

סעיף 8(ח) להסכמי המכר המצורפים כנספחים 40-41, של חברת שיכון עובדים קובע:-

"...בעל הקרקע...זכאי ליעד שטחים מן המגרש לשימוש לשבילים, לחניה (כנאמר) וכיו"ב או לשימוש עבור מתקנים כגון: אנטנה לטלוויזיה מרכזית, מיכלים לאספקת גז מרכזי, בין אם השימוש קשור בבית המשותף ובין אם המתקנים ישמשו את הבית המשותף ביחד עם בתים אחרים שבסביבת הבית המשותף - לרבות הענקת רשיון שישמש לחברה לאספקת גז."



סעיף 4.7 למפרט לפי חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן:- "חוק המכר") של חוזים אלו מעיד כי אכן סוכם על מערכת גז מרכזית שכונתית:-

"הכנה לאספקת גז: סידור מרכזי, באמצעות מיכל שכונתי תת-קרקעי. הכנת צנרת עד לדירה. צנרת אספקת גז כלולה במחיר הרכישה."

בסעיף 1.ג. להסכם נקבע כי החברה מתחייבת:-

"לעשות את הפעולות והסידורים שיהיה צורך לעשותם לצורך ביצוע רישום הבית כבית משותף לפי חוק המקרקעין, כשהבית לבדו הינו בית משותף לפי חוק המקרקעין, או כשהבית ביחד עם בתים אחרים שייבנו על החלקה הנזכרת במבוא להסכם זה, יהוו ביחד בית משותף אחד לענין חוק המקרקעין - הכל לפי בחירת החברה."


כך גם בסעיף ג.5. למפרט נכתב כי:-

"בשטח נבנים מספר בנינים והחברה שומרת לעצמה זכות לרשום כל בית נפרד או כל הבנינים ביחד או כל סידור אחר."


בצורה דומה קובע גם סעיף 19(א) להסכם המכר של חברת שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, המצורף כנספח 42, כי:-

"החברה רשאית ללא הסכמת הרוכש, להתקין ו/או להעביר דרך הקרקע והבית...צינורות למים חמים או קרים, או צינורות הסקה, חשמל, תיעול, צינורות ומיכלי גז...וזאת בין אם המתקנים הנ"ל משרתים את הבית ובין אם הם משמשים, מחברים ומקשרים בתים אחרים לידו. במקרים כאלה על הרוכש לאפשר לחברה ו/או לרשויות...להיכנס לקרקע ולבית ולהוציא לפועל את העבודות ו/או הפעולות שתדרשנה לצרכים הנ"ל..."


סעיף 3.7 למפרט לפי חוק המכר מעיד אף הוא כי סוכם על מערכת גז שכונתית:-

"הכנה לאספקת גז: סידור מרכזי: יש, באמצעות מיכל או צובר גז, במיקום שייקבע ע"י רשות התכנון: כולל הכנת צנרת גז מהמיכל עד לדירה. צנרת גז בלבד כלולה במחיר הרכישה. על הרוכש להתקשר ישירות ועל חשבונו בחוזה עם חברת הגז."




בסעיף ג.1.1. למפרט נקבע כי:-

"הבנין ירשם כבית נפרד או ביחד עם בנינים צמודים לו ו/או נוספים שבאותו מגרש (לפי התב"ע), בית משותף אחד הכולל מספר מבנים, כאשר לכל בנין יהיו נציגות ואסיפה כללית נפרדת, בנוסף לנציגות ולאסיפה כללית של כל הבית המשותף (כל הבנינים הנ"ל), הכל לפי שיקול דעת החברה ולפי האפשרויות הטכניות והחוקיות של ביצוע הרישום/ים."


אין כל סיבה, שלאחר שבוצעה פרצלציה שבעקבותיה קיימים ארבעה בנינים בשני בתים משותפים, ישתנה לרעה מצבם של הדיירים בבנינים שבשטחם לא קיים צובר גז, רק לנוכח נסיבות טכניות שבעטיין נקבע מיקום צובר הגז בעת הקמת הבנינים.

(ט) מסקנה דומה למסקנה אליה הגעתי התקבלה בבית משפט השלום בתל אביב-יפו (כב' השופט דן מור) בעניין גוש 6630 חלקה 322. אמנם שם הסעד המבוקש היה ניתוק צנרת הגז של הבנינים האחרים המחוברים למערכת הגז המרכזית שנמצאת בשטח של התובעת עקב חשש התובעת מהסיכון לדייריה מקיומו של מתקן גז בנפח הגדול מהדרוש רק לבית המשותף עצמו, אולם באשר לטענת התובעת הנוגעת לפגיעה בזכותה להחליף ספק גז נקבע, כי התובעת רשאית להחליף ספק גז, אך זכות זו כפופה לזיקת ההנאה שקמה מהוראות החוזה שמשמעותה למעשה זכות שימוש במתקן הגז לדיירים בבנינים האחרים המחוברים למערכת הגז המרכזית ולכן החלפת ספק גז אפשרית בהתאם לתנאי החוק, בכפוף להשגת הרוב הדרוש גם אצל האחרונים.

(י) לבסוף אציין, שאיני נדרשת למכתב שהתקבל ממשרד התשתיות ואשר קיימת מחלוקת בין הצדדים בנוגע לפרשנותו, מאחר שאכן ניתן לפרש את עמדת משרד התשתיות לשני הכיוונים, ומבלי להעיד את החתומה על המכתב כדי להבין העמדה לאשורה, אין טעם לעסוק בספקולציה למה הייתה הכוונה.







4. סוף דבר

מכל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה כמבוקש בסעיפים 68.1-68.5 לכתב התביעה. למען הסר ספק יובהר, כי באשר למבוקש בסעיף 68.4, הנתבעת רשאית להציע תנאים יותר נוחים לדיירים שבארבעת הבנינים ולאסוף את מספר החתימות הנדרש, כדי שתתקבל החלטה כדין אודות החלפת ספק הגז.
לאחר ששקלתי את כל הנסיבות, לרבות צירוף הראיות, לא מצאתי מקום ליתן צו להוצאות.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תיקונים ברכוש המשותף

  2. מזגן מרעיש בבית משותף

  3. מכירת מחסן בבית משותף

  4. עורך דין בתים משותפים

  5. נזילה בחניון בית משותף

  6. מצלמה נסתרת בבית משותף

  7. איחור ברישום בית משותף

  8. החלפת ספק גז בבית משותף

  9. פגמים בדירות בבית משותף

  10. פתיחת פאב בחצר בית משותף

  11. בעלות על חניה בבית משותף

  12. חישוב שטחי בניה בבית משותף

  13. בעלות על מחסן בבית משותף

  14. השתלטות על קומה בבית משותף

  15. רישום בפנקס הבתים המשותפים

  16. ניוד זכויות בניה בבית משותף

  17. בניית חומה בגינה בבית משותף

  18. יחידת רישום נפרדת בבית משותף

  19. שינויים בשטח חניה בבית משותף

  20. בניה על גג בית משותף ללא הסכמה

  21. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  22. שינוי קירות חיצוניים בבית משותף

  23. בקשה למתן הוראות רישום בית משותף

  24. בניית יחידות דיור על גג בית משותף

  25. סירוב לרישום בפנקס הבתים המשותפים

  26. הגדלת מספר יחידות דיור בבית משותף

  27. טענת החבת דירה שלא כדין ברכוש המשותף

  28. האם מותר לבנות חדר על גג בית משותף ?

  29. רישום בית כנסת כיחידה נפרדת בבית משותף

  30. אישור תוספת למחסן חוץ ללא קבלת הסכמת השכנים

  31. האם פסק דין מחייב את כל הדיירים בבית משותף

  32. עיכוב רישום בית משותף בגלל מחלוקות לגבי סעיף בתקנון

  33. בקשה להרחבת יחידת סטודיו על חשבון שטח לובי ומעברים בבית משותף

  34. איזון בין שני דיירים בבית משותף המבקשים לממש את זכות הקניין שלהם

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון