הסכם הבנות פינוי מקרקעין לפני הפקעה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הסכם הבנות פינוי מקרקעין לפני הפקעה:

רקע:

1. התובעים תובעים פסק דין הצהרתי, לפיו הנתבע, מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל), לא קיים את חלקו על פי הסכם אשר נחתם בינו ובין התובעים ביום 28/5/95, וכי חרף הפרה זו, ההסכם שריר וקיים ומחייב את הצדדים. כמו כן, ביקשו התובעים את בית המשפט להצהיר, כי המדובר בהפרה מתמשכת, וכי בשל משך הזמן שעבר, השתנו צרכי התובעים, כך שקיום ההסכם וביצועו צריכים להיעשות תוך קביעת קריטריונים מוסכמים על הצדדים, אשר ייקחו בגדר חשבון את השינוי באותם צרכים.

העובדות הצריכות לעניין

2. ברקע תביעה זו, הליכי פינוי של התובעים, בני משפחה מורחבת אחת, הבעלים והמחזיקים במקרקעין בשכונת רמייה (גבעת מקוש) בשולי העיר כרמיאל. פסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, מיום 16.6.91, הורה על פינויים, בהתאם לצו הפקעה שהוצא ביום 19.3.76, על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943.

התובעים 1-2, הינם הבעלים והמחזיקים בחלקה 7 גוש 18992, התובעים 3-6, הינם הבעלים והמחזיקים בחלקות 63 ו- 65 בגוש 18891 והתובעים 7-18, הינם הבעלים והמחזיקים בזכויות שונות בחלקות 53, 54, 62-65 בגוש 18891. התובעים, בני שלושה בתי אב, הם חלק משבעה בתי אב, כולם תושבי רמייה, אשר לגבי המקרקעין שבבעלותם ובחזקתם ננקטו הליכי ההפקעה (להלן, "תושבי רמייה" או "המפונים").

3. פסק הדין מיום 16.6.91, ניתן לפי תביעת המינהל לפינוי וסילוק יד, לאחר שמשך שנים נעשו ניסיונות כושלים להגיע עם תושבי רמייה להסכמה, באשר להסדר הפיצוי בעקבות ההפקעה. ערעור תושבי רמייה על פסק דין זה לבית המשפט העליון נדחה ביום 1.3.92.

4. אף לאחר מתן פסק הדין, נמשכו המגעים בין תושבי רמייה ובין המינהל, בניסיון להגיע לנוסחה מוסכמת באשר לדרך הפינוי, שיעור הפיצוי, ואופן חלוקתו בין התושבים. ביום 28.5.95, נערכה ישיבה בעיריית כרמיאל, בנוכחות אנשי ציבור, בהם חברי כנסת, נציגי עיריית כרמיאל, נציגי המינהל ונציגי התושבים, ובסופה של פגישה זו נערך מסמך נעדר כותרת, שנוסחו כדלהלן. להלן, ייקרא מסמך זה "הסכם ההבנות":

כ"ח באייר תשנ"ה
28 במאי 1995

סיכום הישיבה בעניין רמיה שהתקיימה בעיריית כרמיאל שבה השתתפו ראש העיר מר עדי אלדר, מר אליהו בבאי, ח"כ ע. דראושה, ח"כ סאלח סלים, ד"ר בכרי ונציגי תושבי רמיה.
לאחר דיון מעמיק המשתתפים סכמו כנ"ל:
העירייה ומינהל מקרקעי ישראל יקצו 30 מגרשים דו משפחתיים (כ-750 מ"ר בממוצע) לפי ת.ב.ע גם ב-2 קומות לפי תוכניות הבניה המאושרות בשטחי רמיה בשולי שכונת טללים בתאום עם מהנדס העיר. המגרשים ירשמו בטאבו.
המגרשים ימסרו להם בבעלות ומפותחים לפי הסטנדרטים של כרמיאל (במימון המדינה).
המדינה תקים מבני ציבור לתושבים לא ממכסת המגרשים שיועדו לתושבים.
מינהל מקרקעי ישראל יקצה 15 דונמים לחקלאות ולבעלי עדרים ו-15 מגרשים מפותחים לבניה באזור בקעת בית הכרם (לא בהר כמון) ב- 5-6 חטיבות שירשמו בטאבו על שם תושבי רמיה על פי חלקיהם היחסיים הרשומים בטאבו.
ישולמו פיצויים עבור המחוברים על פי הערכת השמאי מטעם מינהל מקרקעי ישראל. זכותם של התושבים לערער באמצעות שמאי נגדי על השומה בפני השמאי הממשלתי הראשי.
עיריית כרמיאל ומינהל מקרקעי ישראל יפעלו מיד לתכנון השטח.
מיד עם הודעה בכתב שהשטח תוכנן ואושר להפקדה מתחייבים התושבים לפנות את השטחים החקלאיים על מנת להתחיל לפתח את האזור ואת הבתים יהרסו שנה לאחר מסירת ההיתר לבניה.
עם מסירת הודעה על השטח המפותח מתחייבים התושבים להגיש תוכנית תוך שלושה חודשים מיום מסירת המגרש.
חכי"ם דראוושה וסלים בתאום עם ראש העיר כרמיאל יפעלו אצל שר האוצר בכדי לפתור את הנושא של מס רכוש על אותם מגרשים שהבניה עליהם תתעכב.
הסדר זה טעון אישורו של שר הבינוי והשיכון מר בנימין (פואד) בן אליעזר.

את הדברים רשם, כאמור על גבי המסמך, ח"כ עבד אל ווהב דראוושה וחתומים עליו מהנדס עיריית כרמיאל, נציג המינהל, נציג התושבים, מר סוואעד יוסף חליל (התובע מס' 1), ח"כ דראוושה וראש המועצה המקומית בענה, ד"ר מוחמד בכרי. הסכם הבנות זה, הוא העומד במרכז המחלוקת בין הצדדים בענייננו, וידובר בו עוד בהמשך.

5. בהתאם לאמור בהסכם ההבנות, החלו עיריית כרמיאל והמינהל בהליכי הסדרה של המקרקעין. ביום 14.1.98, אושרה תכנית מפורטת 9669/ג. עם זאת, שלב פיתוח המגרשים והכשרתם לבניה ולמגורים, הסתיים רק בתחילת שנת 2003.

ואולם, במרץ 2004, חידש המינהל את הליכי הפינוי כנגד התובעים, לאחר שעד אותה עת, מסיבות שיפורטו בהמשך, לא פונו כל המקרקעין כמוסכם. נפתחו תיקים בלשכות ההוצאה לפועל בנצרת וברמלה כנגד התובעים. בתגובה, הגישו התובעים בקשות בטענת "פרעתי" בתיקי ההוצל"פ האמורים. לטענתם הסכם ההבנות שינה את פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 16.6.91, והוא בבחינת הסדר חדש, אשר בגינו חדל פסק הדין מלהתקיים. טענתו של המינהל בעניין זה היתה, שאין המדובר בהסכם חדש אלא בנכונותו של המינהל ללכת לקראת התובעים ולהקל עליהם את הפינוי בהתאם לפסק הדין. שני הצדדים גם יחד, העלו בפני ראשי ההוצאה לפועל, בנצרת וברמלה, טענות בדבר הפרת ההסכם על ידי הצד השני. החלטות ראשי ההוצאה לפועל היו זהות: שניהם קבעו, כי הסכם ההבנות שינה את פסק הדין, ומשכך, אין להם סמכות לדון בטענת פרעתי על פיו. להסיר ספק, בניגוד לטענת התובעים, לא נקבע שפסק הדין הפינוי חדל להתקיים, אלא שאין לראש ההוצאה לפועל סמכות לדון בטענות לאור קיומו של הסכם ששינה את פסק הדין.

טענות הצדדים בקצרה

7. לטענת התובעים, הסכם ההבנות הינו הסכם לכל דבר ועניין, ומאחר והוא נעשה לאחר מתן פסק הדין של בית המשפט המחוזי, מיום 16.6.91, הרי הוא בא במקומו, כך שפסק הדין אינו בתוקף עוד. עוד נטען, כי הסכם ההבנות הופר על ידי המינהל. ראשית, המינהל הפר את הסכם ההבנות בכך שהעמיד לרשות התובעים 29 מגרשים דו משפחתיים, במקום 30. שנית, כי גודלם הממוצע של המגרשים קטן מהגודל המוסכם של 750 מ"ר. כמו כן נטען, שהמינהל לא פעל באופן מיידי להסדרת המקרקעין ופיתוחם, כאשר רק בתחילת שנת 2003 הסתיים הפיתוח והמגרשים היו מוכנים למסירה. טענה נוספת שבפי התובעים הינה, שהמינהל לא סיכם עם נציגי התובעים את הקריטריונים לפיהם יחולקו המגרשים בין המפונים ויתרה מכך, קבע קריטריונים אלו באופן חד-צדדי ואף פעל לפיהם בפועל, כשהוא מקצה לשתי משפחות עימן הגיע להסדר, 23 מתוך 58 המגרשים שהוקצו לכלל המפונים בגבעת טללים, כאמור בהסכם ההבנות. נטען, כי פעולתו החד-צדדית של המינהל יצרה מצב נתון ומעוות בשטח, בו לחמש המשפחות הנותרות, שטרם חתמו על הסכם פרטני, נותרו רק 25 מגרשים.

8. המינהל טוען שהסכם ההבנות אינו חוזה כלל, וודאי שאינו בא במקום פסק הדין. לשיטתו, המדובר במסמך שמעמדו כמעמד "זיכרון דברים", מסמך שהינו ראשוני, המשקף הצהרת כוונות באשר לשיטת הפיצוי בקווים כלליים בלבד. הסכם העקרונות, כך המינהל, מהווה שלב ביניים בלבד במשא ומתן, כאשר בעתיד ייערך בין המינהל ובין כל אחד משבעת בתי האב מסמך מפורט וספציפי.

המינהל העלה טיעונים שונים, שיפורטו להלן, שמשמעותם המשפטית היא, כי אותו הסכם הבנות אינו, ולא יכול להיחשב, חוזה, מאחר והוא נעדר הן גמירת דעת והן מסוימות, מרכיבים אשר על פי עקרונות דיני החוזים, אין יכול להשתכלל חוזה בהיעדרם.

עוד טוען המינהל, כי אף אם יקבע בית המשפט, כי הסכם ההבנות הוא אכן חוזה לכל דבר ועניין, הרי דווקא התובעים הם שהפרו אותו. בניגוד למוסכם, רק מקצת המפונים פינו את שטחיהם החקלאיים, על אף שניתנה הודעה כי השטח תוכנן ואושר להפקדה. עוד טוען המינהל, שלא עמד על קביעת קריטריונים לחלוקת הפיצוי בין המפונים כבר בהסכם ההבנות, מאחר שבחר להשאיר עניין רגיש זה למפונים עצמם, שהיו אמורים לבחור נציגות מוסכמת, שתקבע את נוסחת החלוקה. לא זו בלבד שהתושבים לא הצליחו לגבש קריטריונים מוסכמים לחלוקת הפיצוי, אלא שהם אף לא הצליחו לבחור נציגות. לטענת המינהל, היעדר היכולת של התובעים לגבש קריטריונים מוסכמים לחלוקת המקרקעין בינם לבין עצמם, היא אבן הנגף, שבעטיה נמשך ההליך שנים רבות כל כך. משנוכח המינהל, כי חרף סבלנותו הרבה ומאמציו שלא להתערב ביחסים הפנימיים בין המפונים, שהליך הפינוי והפיצוי לא התקדם במאום משך שנים, ומאחר ומספר משפחות הביעו רצון להגיע להסכמות עימו באופן ישיר ולקדם את התהליך והביאו בפניו הצעה לחלוקת הפיצוי, שהיתה הצעה הוגנת וישימה לטעמו, החליט המינהל לקבל את אותה הצעה, לאמץ את הקריטריונים שלה ואף יישם אותם בפיצוי שתי משפחות שכבר בנו את בתיהן על המקרקעין החדשים ומשפחה נוספת, שחתמה על זיכרון דברים.

9. לטענת המינהל, לא זו בלבד שהוא עמד בכל התחייבויותיו כלפי התושבים על פי הסכם ההבנות, אלא שהוא גילה אורח רוח וסבלנות רבה אל מול ניסיונותיהם להגיע למנגנון פיצוי המוסכם ומקובל על כולם ואף הוסיף ביוזמתו פיצוי כספי בסך 60,000$ לכל משפחה, כנגד פינוי מהיר ומיידי של השטחים, ובכפוף לעמידה בקריטריונים להכרה בזכאות על פי משרד הבינוי והשיכון. פיצוי זה בא בנוסף לפיצוי הכספי עבור המחוברים, לפי הערכת שמאי, אשר עליו הוסכם בהסכם ההבנות.

10. מטעם התובעים, העידו התובעים מס' 1, 3, 11 ו-17, וכמו כן, חבר הכנסת לשעבר מר סאלח סלים וד"ר מוחמד בכרי, אשר כיהן אותה עת כראש המועצה המקומית בענה. מטעם הנתבע, העידה הגב' דבורה נפתלי, עובדת מחלקת הפיקוח בנתבע, אשר שימשה, במועדים הרלוונטיים לתביעה זו, כרכזת מינהלת צפון, ובמסגרת תפקידה, היתה אחראית על הליך פינויים של התובעים.

דיון

11. בין הצדדים היה קיים פסק דין לפינוי המקרקעין נשוא התביעה על ידי התובעים, מיום 16.6.91, אשר ניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה. ערעור שהוגש לבית המשפט העליון על פסק דין זה, נדחה ביום 1.3.92, והותיר את פסק הדין הפינוי על כנו. המשא ומתן בין הצדדים על דרך הפינוי ואופן הפיצוי בגין הפקעת המקרקעין והריסת המחוברים שעליהם, החל שנים קודם לכן ונמשך אף לאחר מתן פסק הדין. למרות זאת, פסק הדין הפינוי שינה את פני הדברים. עד מתן פסק הדין ניסו תושבי שכונת רמייה לערער על עצם ההפקעה ולהסיר את חרב הפינוי מאדמותיהם מעל ראשם. פסק הדין בא וקבע מציאות חדשה, שלפיה יש לפנות את המקרקעין. מכאן והלאה, ניהל המינהל משא ומתן עם התושבים על התנאים לפיהם יערך אותו פינוי, ועל אופן ושיעור הפיצוי. ואולם, כל זאת על בסיס פינוי המקרקעין.

12. לאחר משא ומתן ממושך, הבשילו לבסוף הסכמות בין הצדדים בעניינים מסוימים, ואלה הועלו על הכתב ונחתמו במסגרת הסכם ההבנות, אשר המינהל טוען שאינו הסכם.

מעמדו של "הסכם ההבנות" מיום 28.5.95 כחוזה

13. טענת המינהל היא שהסכם ההבנות שנוסחו הובא במלואו לעיל, אינו הסכם כלל אלא רק מסמך מוקדם וראשוני, נדבך אחד בהליך המשא ומתן בין הצדדים, ובהמשך אמורים להיחתם חוזים אישיים מפורטים בין התושבים ובין המינהל, שיהיו ההסכמים הסופיים. לטענתו, היעדרם של פרטים מהותיים מההסכם מעיד שהוא לא יכול להיחשב "חוזה", שהרי הוא נעדר הן גמירת הדעת והן המסוימות, בלעדיהן לא יכול להיווצר קשר משפטי מחייב.

14. אין ספק שלאחר מסמך ההבנות היו אמורים להיחתם הסכמים פרטניים בין המינהל למקבלי המגרשים. השאלה היא מה נוסחת הקשר בין מסמך ההבנות לחוזים הפרטניים.
עקרונית ניתן להשקיף על זיכרון דברים משתי נקודות מבט: בהתאם לנקודת המבט האחת, עריכת זיכרון הדברים היא שלב אחד מבין שלבי המשא והמתן, שלבים שתחילתם בטרם נעשה זיכרון הדברים, המשכם הוא במעשה זיכרון הדברים, וסיומם לאחר עריכת זיכרון הדברים, עם כריתתו של החוזה המחייב. בהתאם לנקודת מבט זו, עריכת זיכרון הדברים כשלב ביניים במשא ובמתן לא באה אלא כדי להעלות על הכתב את שהצדדים כבר הסכימו ביניהם, מתוך הבנה כי הסכמה זו אין בה גמירת הדעת הסופית לשכלולו של המשא והמתן בין הצדדים. זיכרון הדברים מהווה, לפי קו מחשבה זה, רק "חומר גלמי" ואינו אלא שלב במשא ובמתן שטרם נסתיים (ראה ע"א 407/66 בלומה הולצמן (רייך) נ' שלמה איגר, פ"ד כא(1) 288, 294); ע"א 202/67 בלוטמן נ' אשכנזי, פ"ד כא(2) 699). בהתאם לנקודת המבט האחרת, הצדדים באו לכדי הסכם ביניהם, תוך שהם סיימו את המשא והמתן ביניהם עם עריכת זיכרון הדברים. עם זאת הם מבקשים לא להסתפק בהסכם זה, אלא הם מבקשים לתת לו חותם פורמלי ופרופסיונלי. זיכרון הדברים מהווה, לפי נקודת מבט זו, "הסכם גמור ומוחלט" היוצר את הקשר המשפטי בין הצדדים וזאת אף אם החוזה הפורמלי לא יצא אל הפועל (ע"א 305/63 פרידלבסקי נ' הלר, פ"ד יח(1) 98; ע"א 868/75 לנדמן נ' קפלן, פ"ד לב(1) 146). .

ההכרעה לאיזו משתי הקטגוריות האמורות שייך מסמך ההבנות, תיעשה לפי כוונת הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב, הנלמדת מהתנהלות הצדדים טרם גיבוש המסמך, בשעת גיבושו ואף לאחר מכן, כמו גם מלשון המסמך עצמו, וכן לפי בדיקה אם המסמך מכיל בתוכו הסכמות על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה.

15. במקרה שלפנינו, אין ספק כי במועד ניסוח הסכם ההבנות, שני הצדדים התייחסו אל העקרונות אשר נכללו בו בכובד ראש, וכי שני הצדדים התכוונו לכך שעקרונות אלה, שהם תולדה של משא ומתן ממושך, יחייבו אותם ויחולו עליהם. העקרונות הללו ציירו את קווי המתאר של מנגנון הפינוי והפיצוי המוסכם על הצדדים, ומכאן ואילך, אף אם ייפרטו עקרונות אלה לפרטים ספציפיים יותר, הרי שהצדדים הביעו הסכמתם על כך שפרטים ספציפיים אלה יגזרו מאותם עקרונות ומהם בלבד. מהמשא ומתן הממושך שקדם למסמך, ואוסף הגורמים החשובים והמשפיעים שעמדו ליד עריסתו, אשר חלקם העידו בפני, ומלשון המסמך, עולה כי הצדדים התכוונו לבצעו מייד, דבר המצביע על תוקף המסמך כמחייב. כך, בסעיף 6, מתחייבים עיריית כרמיאל והמינהל לפעול "מייד" לתכנון השטח. בסעיף 7 להסכם ההבנות, מתחייבים התושבים "מייד עם ההודעה בכתב שהשטח תוכנן ואושר להפקדה" לפנות את השטחים החקלאיים. מכאן, שמדובר במצב טיפוסי של הסכם שנערך לאחר משא ומתן ממושך שהצדדים התכוונו לבצעו מייד, ולא טיוטה שיש לבצע לאחר שיהיו הסכמות נוספות. יתר על כן, לאור העובדה שהמינהל פועל בעזרת ייעוץ משפטי ואילו הצד שכנגד, תושבי רמייה, נעזרו בעיקר בפוליטיקאים, אם לא רצה המינהל להתקשר בהסכם מחייב, היה עליו לכלול במסמך תניה שלפיה ביצוע התחייבויותיו יהיה לאחר הסכמה נוספת. הוא לא עשה כן, וגם מכך יש להסיק שראה במסמך הסכם מחייב לביצוע מיידי. זאת ועוד, בנסיבות הענין, היה ברור שהחוזים הפרטניים יגזרו מההסכמות הכוללות ולא להיפך.

גם התנהגות הצדדים לאחר חתימת המסמך הזה, מצביעה על כך שראו אותו כמחייב וכך נהגו. הצדדים החלו לפעול הלכה למעשה בהתאם לאותן הסכמות, וזו אינדיקציה נוספת לרצונם ליצור ביניהם יחסים משפטיים מחייבים. המינהל עצמו הצהיר בסיכומים מטעמו, שמילא אחר חלקו על פי המוסכם, וכי ביום 14.1.98, אושרה תוכנית בניה מפורטת (תוכנית 9669/ג), התואמת את העקרונות עליהם הסכימו הצדדים בהסכם ההבנות. אף המפונים החלו לפנות את השטחים החקלאיים. טענת המינהל שמילא אחר הסכם בלתי מחייב, היא תמוהה ואינה מתישבת עם דרך פעולתו של גוף ציבורי, האמור לפעול ולחייב עצמו בהוצאות ובזמן ובחיובים משפטיים רק לפי הסכמים מחייבים.

על כן, אני קובע שבעת החתימה על הסכם ההבנות היו שני הצדדים מעוניינים ליצור יחסים משפטיים מחייבים, והבינו את ההשלכות המשפטיות של חתימה זו.

16. אציין, כי אני דוחה את טענות המינהל, כאילו רק אותם שני בתי אב שחתמו על ההסכמים הפרטניים פינו את שטחיהם החקלאיים. לפי עדויות התובעים, השטחים החקלאיים פונו כולם, למעט אותם שטחים אשר עליהם ניצבו בתים ומחוברים אחרים (ודוק, לא כל בעלי הבתים בשכונת רמייה החזיקו אף בקרקע חקלאית). הגב' נפתלי, נציגת המינהל, לא היתה מסוגלת בעדותה להכחיש טענה זו, ולמעשה, לא ידעה לומר בוודאות באילו מהמקרקעין שהוקצו לטובת המפונים הסתיים הפיתוח ובאילו טרם הסתיים ואף לא הכחישה את דברי התובעים, לפיהם על אותן קרקעות הוקמה כבר שכונה חדשה של העיר כרמיאל. לפיכך, אני קובע כי לא רק אותם שני בתי אב פינו את המקרקעין, אלא גם תושבים אחרים.

17. המינהל העלה טענות באשר לחוסר סמכותם של האישים החתומים על הסכם ההבנות לחייב, מבחינה משפטית, את הגורמים בשמם פעלו. כך, הועלה הספק באשר למידת יכולתו של מהנדס עירית כרמיאל, החתום על הסכם ההבנות, להתחייב בשמה של עיריית כרמיאל, או השאלה האם התובע מס' 1, החתום אף הוא כנציג המפונים, אכן ייצג אותם. המינהל מפנה בהקשר זה לפרוטוקול הדיון, ומפרש את דברי העד (התובע מס' 17), כאילו הוא מתכחש לכך שהתובע מס' 1 אכן ייצג אותו.

ואולם, מקריאת עדותו של התובע מס' 17 עולה בבירור כוונה אחרת לגמרי מזו שהציג המינהל. בעמ' 30 לפרוטוקול, שורה מס' 3, אומר העד במפורש, כי בעת חתימת הסכם ההבנות, התובע מס' 1 בהחלט ייצג אותו. תשובת העד, כי התובע מס' 1 אינו מייצג אותו, ניתנה במענה לשאלת ב"כ הנתבע, אשר הציג לעד את הצעת התובע מס' 1 בנוגע לאופן חלוקת המגרשים בין המפונים. העד טען, כי לתובע מס' 1 לא היתה הסמכות להציג בפני המינהל הצעת חלוקת כלשהי, כי לא התגבשה כל הסכמה. הצעות רבות לחלוקת המגרשים הועלו במהלך שיחות פנימיות בין המפונים לבין עצמם, אך אף אחת מהן לא זכתה להסכמה גורפת.

יתר על כן, תביעת התובעים היא למעשה לאכוף את הסכם ההבנות בינם לבין המינהל, תוך שינויו. אם התובע 1 לא ייצג אותם בכריתת ההסכם, הרי שאיש לא ייצג אותם, והם לא היו צד להסכם, ומה להם כי ידרשו אכיפתו?

אשר לנציג עיריית כרמיאל, נכון הוא שהמסמך אינו מחייב את עירית כרמיאל, מכיוון שנחתם רק על ידי מהנדס העיר ולא נחתם לפי סעיף 203 לפקודת העיריות, אבל גם בהנחה שהמסמך אינו מחייב את עירית כרמיאל, העדר החיוב אינו משנה את חיובו של המינהל, שכן הקצאת המגרשים, שנרשמה כחיוב של העיריה והמינהל, היתה צריכה להתבצע על ידי המינהל בלבד ולא על ידי העיריה, והתכנון היה צריך להתבצע על ידי המינהל בשיתוף עם העיריה, אבל המינהל יכול לבצע אותו גם ללא העיריה. על כן, העדר הייצוג של עירית כרמיאל אינו משנה את חיובו של המינהל ואת היות המסמך הסכם תקף מבחינתו.

מכל מקום, אין ספק שנציגת המינהל היתה מוסמכת להתקשר בשם המינהל, הן על פי כללי הסמכות הנחזית, והן לפי חוק השליחות, הקובע כי שליחות יכולה להיווצר גם במצג כלפי צד ג'. עובדה היא, כאשר סברה נציגת המינהל שהיא זקוקה לאישור דרגים בכירים ממנה, טענה כן במפורש ולא התחייבה על דבר החורג מסמכותה. חזקה, שכך פעלה גם בחתימה על מסמך ההבנות. ועל הכל, הראיה הניצחת לכך שמי שחתמו על המסמך הייו מוסמכים היא שהצדדים פעלו על פי המסמך כמחייב. פעולות אלה הן לכל הפחות אישור בדיעבד, שדינו כהרשאה מלכתחילה.

18. ביום 22.8.95, נערך דיון נוסף במועצה המקומית בענה, בנוכחות נציגי המפונים (גם הפעם הנציג היה התובע מס' 1), נציגת המינהל, הגב' דבורה נפתלי, ששימשה כנציגת המינהל גם בהליך זה שבפני, נציג נוסף של המינהל, נציג עיריית כרמיאל ויו"ר המועצה המקומית בענה, ד"ר בכרי וסגנו. סיכום ישיבה זו הועלה על הכתב וזו לשונו:

"סיכום דיון עם נציגי רמיה מיום 22/8/95 שהתקיים במועצה המקומית בענה

השתתפו בדיון...

לאחר דיון מקיף סוכם:
תושבי רמיה עומדים מאחורי ההסכם מיום 28/5/95.
המינהל ישלח מודד למדידת הבתים, המחוברים לצורך הכנת שומה ע"י שמאי המינהל.
התחלת העבודה תוך שבועיים עם שובו של עופר מהחופש.
גבי וייסמן יאתר שטח חקלאי של 15 דונם באזור בקעת בית הכרם – 2 חטיבות של 6 דונם וחטיבה אחת של 3 דונם.
גבי וייסמן יאתר שטח מרעה לבעלי העדרים שיפנו אלי (כך במקור. מ.ר.).
אליהו בבאי ידאג, כי משרד הבינוי והשיכון ישלים הכנת תרשים הסביבה ומיקום המגרשים בשכונת טללים בכרמיאל.
יוסף (התובע מס' 1. מ.ר.) יעביר לגבי וייסמן רשימה מסכמת של חלוקת המגרשים ושמות מקבליהם".

עמדת המינהל לגבי מסמך זה, כעולה מהטיעונים בפני הינה, כי הסכם ההבנות אינו שלם ללא ההסכמות אשר נוספו לו במסגרת אותה ישיבה והועלו על הכתב על ידי הצדדים (להלן, "ההסכם המשלים"). לטענת המינהל, זוהי עדות לכך שהסכם ההבנות הינו רק תחנה אחת בדרך הארוכה, שהינה המשא ומתן בין הצדדים. ואולם, הקריאה הנכונה של המסמך הנוסף היא שזהו מסמך משלים (שיקרא להלן: ההסכם המשלים) , המפרט יותר את ההסכמות שכבר הושגו. גם הוא הסכם בין הצדדים, אשר בהסתמך על המוסכם שלושה חודשים קודם לכן, הסכימו על פרטי הביצוע. זהו הסכם משלים ומפורט יותר. מי שהתחייבו לבצע חלק מהחיובים לפיו היו גבי ויסמן ואליהו בבאי, אנשים פרטיים שודאי לא התחייבו אישית אלא היה עליהם לבצע את המוסכם כנציגים של הגופים מטעמם פעלו.

סעיף 1 להסכם המשלים, יוצר קשר מפורש בינו לבין הסכם ההבנות ומאמץ אותו ומאשר אותו. לא רק "תושבי רמיה" אימצו את המוסכם, אלא גם המינהל רואה את החיובים שהוטלו על כל אחד מהצדדים בהסכם המשלים, כחלק אינטגראלי ובלתי נפרד מהסכם ההבנות וכמוסיפים על חיוביו ומשלימים אותם. כך, אי-עמידתו של התובע מס' 1 בהתחייבותו להגיש לנציג הנתבע רשימה מוסכמת של חלוקת המגרשים בין המפונים, לפי סעיף 6 להסכם המשלים, היא-היא המחדל אשר היווה את הפרת הסכם ההבנות על ידי התובעים, לגרסת המינהל. אמור מעתה, כי ההסכם המשלים משלים את הסכם ההבנות ושניהם משקפים את המוסכם בין הצדדים.

19. מסקנתי היא איפה, כי עולה ממכלול העובדות כוונתם של הצדדים להקשר ביחסים משפטיים מחייבים כבר בשלב החתימה על הסכם ההבנות. העובדה שבעתיד צריכים היו להיחתם הסכמים אישיים ומפורטים יותר, היא ביצוע של הסכם ההבנות, אך אינה פוגעת בגמירת דעתם של מי מהצדדים להתקשר בהסכם זה.

20. המינהל טען שהסכם הבנות אינו מסויים כדי יצירת הסכם מחייב. "קיומה של מסוימות יש בה כדי להעיד, בדרך-כלל, על גמירות-הדעת של הצדדים להתקשר בהסכם... ואילו קיומה של גמירות-דעת עשוי לאפשר, במקרים המתאימים את הפעלתם של מנגנוני ההשלמה ליצירתה של המסוימות" (ע"א 3380/97 תמגר, חברה לבניין ופיתוח נ' בלהה גושן, פ"ד נב (4) 673, בעמ' 682 וההפניות שם. להלן, "פרשת תמגר").

השאלה היא האם ההסכם, כמות שהוא, מכיל את כל הפרטים המהותיים והחיוניים לעסקה, אשר בהיעדרם, לא נוצר קשר משפטי מחייב, שכן ההסכם אליו הגיעו הצדדים נעדר אותה וודאות מינימאלית הדרושה לקיומו של חוזה בר ביצוע. הפירוט בחוזה אינו צריך להיות כליל השלמות, אלא די בכך שיהיה ניתן ללמוד ממנו על מהותה ותחומה של העסקה ושייכלל בו כל פרט אשר בלעדיו לא ניתן לבצע את החוזה, גם אם הצדדים חפצים בכך .

21. במקרה דנן, כלל הסכם ההבנות את הפרטים הבאים: מהות העסקה, מהות הנכס – מספרם, גודלם ומיקומם של המגרשים וכן מטרת השימוש בהם (אילו מגרשים ישמשו למגורים ואילו לחקלאות או מרעה, מספר מגרשים עליהם יוקמו מבני ציבור ואשר לגביהם הוסכם כי לא ייגרעו ממכסת המגרשים שהוקצו). הוסכם על לוח זמנים, שאף שלא היה מדויק, משום שבשלב מוקדם זה לא ניתן היה לתחום את כל הפעולות בזמנים, הרי שהמסגרת היתה ברורה והיה קיים סדר כרונולגי לביצוע ("מיידי", "בתוך 3 חודשים", "בתוך שנה", "בתוך שבועיים"). הצדדים כללו בהסכם ההבנות את סטנדרט הפיתוח של המגרשים ("לפי סטנדרטים של כרמיאל"), ענייני מיסוי (סעיף 8 להסכם), חלוקת נטלי ההוצאה (המדינה היא שתממן את הפיתוח). הוסכם כי המגרשים יירשמו בטאבו וכי ניתן יהיה לבנות בתים דו-קומתיים. הוסכם ההסדר לפיו ייקבע שיעור הפיצוי הכספי בעד הסרת המחוברים (שמאי מטעם המינהל) וכן הליך הערעור על קביעה זו. הדבר היחיד שהיה חסר למעשה הוא מספר המגרש שאליו יתייחסו כל הדברים האלה, מתוך השטח הכולל הידוע היטב לצדדים. היעדר הוודאות נוגע רק לחלוקה הספציפית של המקרקעין בין המשפחות, אך לא למיקומם, כמותם או גודלם של המקרקעין. בהיעדר מחלוקת באשר למהות הנכס, מהווה תיאורם בהסכם ההבנות תיאור מספיק לצורך המסוימות . אין ההסכם בשלב זה מסויים כדי היכולת לרשום את הנכס בלשכת רישום המקרקין, אך הוא מסויים כדי היכולת לחייב את הצדדים עד להסכמה על אופן החלוקה, שהוסכם בין הצדדים שיושלם בהמשך.

"הסכם כאמור יכול להיחשב כמחייב ובר-תוקף גם אם אין בו אלא מסגרת שלדית אשר עדין צריכה לקרום עור וגידים בחוזה מפורט, או... בחוזה "פורמלי". הסכמה לעריכת חוזה פורמלי נוסף אין בה כשלעצמה כדי להוליך למסקנה כי החוזה המוקדם והשלדי שנערך בין הצדדים הוא נעדר תוקף מחייב והוא, כאשר ברור וגלוי כי הצדדים אכן גמרו בדעתם לכרות חוזה ונתנו לכך ביטוי בהסכם המוקדם".

לפיכך, מדובר בקשר חוזי מחייב, שלפיו פעלו הצדדים, מבלי שהיעדר ההסכמה על החלוקה תעמוד בדרכם, עד השלב בו לא יהא מנוס מלהגיע לכדי הכרעה.

21. ההסכם המשלים, שעיקר תוכנו חלוקת משימות בין הצדדים השונים להסכם, בא והוסיף על הסכם ההבנות והפכו מסוים אף יותר.

22. על פי סעיף 9 להסכם ההבנות, הותנה תוקפו של ההסכם באישורו על ידי שר הבינוי והשיכון. על אף דרישות חוזרות ונשנות, עד היום לא הוצג אישור זה. למרות זאת, נציגת המינהל העידה במפורש כי "יש מסמך במשרד שמאשר את ההסכם". מכאן, שההסכם אושר, כפי שהוכח בעדות נציגת המינהל. לא ברור איפוא, מדוע טען המינהל שלא הוכחה עובדה זו ועל כן ההסכם לא השתכלל. ההסכם השתכלל מכיוון שכעדות נציגת המינהל, שב"כ המינהל ביקשה להאמין לה, יש אישור להסכם.

23. המסקנה היא שנוצר בין הצדדים הסכם מחייב. נשאלת השאלה, האם ההסכם האמור הופר ואם כן, על ידי מי מהצדדים.

האם הופר ההסכם?

24. הן התובעים והן המינהל טוענים כי ההסכם אכן הופר, אך כל צד טוען שהאחר הפר אותו. לטענת התובעים, המינהל אחראי למספר הפרות. ראשית, השתהה בביצוע התחייבויותיו על פי הסכם ההבנות, הן בהליך אישור המקרקעין המיועדים והן לאחר האישור, בפיתוח המגרשים והעמדתם לטובת המפונים. שנית, המקרקעין שהועמדו בפועל לרשות המפונים היו קטנים מהגודל הממוצע המוסכם ובמקום 30 מגרשים דו-משפחתיים, הועמדו לרשותם רק 29 מגרשים דו-משפחתיים בגבעת טללים. ולבסוף, המינהל קבע באופן חד-צדדי את הקריטריונים לחלוקת המגרשים בין המפונים, ואף פעל על פיהם הלכה למעשה, תוך שהוא יוצר מצב נתון בשטח, מבלי לנהל משא ומתן עם המפונים, לשם גיבוש הקריטריונים בהסכמתם.

לטענת המינהל, המפונים הם שהיו אמונים על גיבוש הקריטריונים לחלוקת המקרקעין בינם לבין עצמם. המינהל, בכוונת מכוון, לא נקט כל עמדה בנדון, בכדי שלא להתערב ביחסים הפנימיים בין המפונים. לטענת המינהל, בהסכם המשלים אף התחייב התובע מס' 1, כנציג המפונים, להגיש למינהל רשימה מסכמת, הכוללת את שמות הזכאים לפיצוי ואת חלוקת המגרשים ביניהם. לטענתו, רשימה זו לא הוגשה עד עצם היום הזה, והיעדר היכולת של התושבים להגיע להסכמה מנעה את התקדמות הליך הפינוי, עד אשר, לאחר שנים של איפוק וסבלנות מתוך הבנת הקושי הטמון בהגעה להסכמה זו, הוחלט לאמץ את הצעת בא-כוחם של מרבית המפונים, שהיתה שוויונית והוגנת לדידו, ובכך, לקדם את הפינוי. מכאן, שאף המינהל מסכים שעו"ד סלים רשאד, לא פעל בשם כל המפונים והצעותיו לא חייבו את המפונים שאותם לא ייצג.

שני הצדדים טענו טענות הנוגעות לתום ליבו של הצד שכנגד בהתנהלות שבאה לאחר החתימה על הסכם ההבנות.

25. לעניין גודלם של המגרשים, לא הוגשה כל ראיה המפרטת את גודלו הספציפי של כל מגרש ומגרש שהוקצו למפונים בגבעת טללים. הנטל על התובעים להוכיח הפרה זו, והם לא עמדו בנטל זה. הכלי היחיד לבחינת הטענה, הוא עיון במפה שצורפה לתוכנית המאושרת לבניה של גבעת טללים, אשר הוגשה לתיק בית המשפט על ידי המינהל. עיון זה מעלה, כי סך השטח המיועד לבניה למגורים, הינו 22.2 דונם. על פי המפה, וממראה עיניים בלבד, אין מגרשים הגדולים באופן חריג או הקטנים באופן חריג, אלא נראה כי גודלם של המגרשים זהה, פחות או יותר. תחשיב מתמטי פשוט, של חילוק שטח של 22.2 דונם ל-29 היחידות הדו-משפחתיות המוסכמות, מביא לתוצאה של כ-765 מ"ר לכל מגרש. מכאן שהגודל של המגרשים עולה על הגודל הממוצע המוסכם של 750 מ"ר. אני דוחה טענה זו להפרה מצד המינהל.

26. טענה נוספת שהעלו התובעים, נוגעת למספר המגרשים שהוקצו להם לבניה. אכן, הוסכם על הקצאת 30 מגרשים דו-משפחתיים בגבעת טללים ולא על 29 מגרשים, כפי שהוקצו בפועל. ואולם, כפי שהוסבר על ידי המינהל, בשל התנגדויות שהוגשו לגבי אחד המגרשים הדו-משפחתיים, שתוכנן על שטח שהוא שמורת טבע, נמנע מרשויות התכנון לאשר שטח זה לבניה. בכדי לעמוד בכל זאת במספר המגרשים המוסכם, הציע המינהל למפונים שני מגרשים נוספים, 500 מ"ר גודלו של כל אחד, בכל יישוב שיבחרו בבקעת בית הכרם, ובלבד שיש למינהל מגרשים הניתנים למסירה באותו ישוב. בהתחשב בנסיבות, הפיתרון שהוצע על ידי המינהל הינו ראוי והוגן, והוא ביצוע בקירוב של המוסכם. אין המינהל יכול לתת יותר מגרשים ממה שאושר לו באותה גבעה. התעקשותם חסרת הפשרות של התובעים בעניין זה, אפשר שהיא יכולה להחשב שימוש בזכות בחוסר תום לב ובניגוד לדרך המקובלת.

לפי דוקטרינת ה "ביצוע בקירוב " (cy-press), זכאי נפגע מהפרת חוזה, במקרים שבהם הביצוע בלתי אפשרי, לתחליף הקרוב ככל האפשר למה שהובטח לו בחוזה (ג'שלו דיני חוזים (להלן - שלו), בעמ' 537-536; ד' קציר תרופות בשל הפרת חוזה (כרך א)], בעמ' 447; א' ברק חוק השליחות (כרך א) (להלן - ברק), בעמ' 306-304). דוקטרינה זאת נקלטה למשפט הישראלי מן המשפט המקובל באמצעות סימן 46 לדבר המלך במועצה על ארץ-ישראל, 1922 (ראו: דברי השופט זילברג בע"א 79/49 פרנט נ' יהודאי, בעמ' 387; דברי השופט ברנזון בע"א 264/72 סיגלר נ' עידית חברה קבלנית לבנין בע"מ , בעמ' 705; דברי מ"מ הנשיא השופט לנדוי בע"א 165/78 שליט נ' סוסייטה אנונים בלג' דאקספלוסציין דה לה נביגסיון אריאן (מבנה), בעמ' 479). אולם חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 אינו כולל הסדר מפורש של דוקטרינת הביצוע בקירוב. משום כך יש הסוברים שדוקטרינה זאת ממשיכה לעמוד בעינה (ראו: דברי המשנה לנשיא בן-פורת בע"א 289/78 אשד נ' לובר, בעמ' 20-19, ובד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס ג.מ.ב.ה., בעמ' 256). יש הסוברים שדוקטרינה זאת אינה חלה עוד במשפטנו (של, בעמ' 536), ויש הסוברים שבדוקטרינה זאת ניתן לראות חלק מעקרון תום-הלב (דברי הנשיא שמגר בע"א 672/81 עמיתי מלון ירושלים נ' טייק, בעמ' 199; ברק, בעמ' 305; שלו], בעמ' 537). לדעה האחרונה, כאשר חוזה אינו ניתן לאכיפה במדויק, אולם אפשר להגשים את כוונת הצדדים המקורית תוך סטייה לא גדולה מן החיוב החוזי המקורי, יתייצב עקרון תום-הלב לטובת מתן צו אכיפה "בקירוב" לנפגע מן ההפרה (שלו, בעמ' 537).

לפיכך, אני דוחה אף טענה זו.

27. יש לחלק את טענת התובעים לעניין השיהוי, לפרק הזמן מהחתימה על הסכם ההבנות ועד לאישור תוכנית הבניה, ולפרק הזמן שלאחר האישור, כלומר, פיתוח השטח והעמדתו לרשות המפונים. הסכם ההבנות נחתם, כאמור, ביום 28/5/95. תוכנית 9669/ג אושרה ביום 14.1.98, כשלוש שנים לאחר מכן. פרק זמן של כשלוש שנים, הינו סביר עבור הליך של אישור ותכנון מקרקעין. הליכי תכנון הינם לרוב הליכים ממושכים ומורכבים, ומעורבים בהם גופים שונים כגון המועצה המקומית, העירייה וועדות תכנון ובניה. ההליך מורכב מהליכי-ביניים שאורכים זמן, כגון פרק הזמן בו ניתן להגיש התנגדויות לתוכנית, דיון באותן התנגדויות וטיפול בהן. בהתחשב בכך שלמינהל אין יכולת לשלוט בהתנהלות הגופים האחרים ובמהירות פעולתם, ובהתחשב בכך, שמלבד הטיפול בתוכנית זו, עומדת לפתחן של אותן רשויות תוכניות נוספות ועניינים אחרים, הרי שמשך הזמן שארך אישור התוכנית, כאמור, הינו סביר.

28. חלקה השני של טענת השיהוי, מתייחס למשך הזמן שעבר בין אישור התוכנית ובין העמדת המגרשים לטובת המפונים, לאחר הפיתוח. אין מחלוקת בין הצדדים, שהמגרשים הועמדו למסירה בתחילת שנת 2003. קרי, פיתוח המגרשים הסתיים כחמש שנים לאחר אישורה של תוכנית 9669/ג. המינהל תולה את העיכוב בהיעדר היכולת של המפונים להגיע לכלל הסכמה באשר לנוסחה לחלוקת המגרשים בינם לבין עצמם, ובכך, שלפי הטענה, לא כל החלקות החקלאיות פונו. לגרסתו, ללא אלה, לא יכול היה למלא את חיובו. מכאן עולה השאלה, האם העיכוב בקיום חיובו של המינהל להשלים את פיתוח המקרקעין, היה קשור בקיום החיובים הנטענים על ידי התובעים, או יתר המפונים?

29. המינהל התחייב להקצות כמות מסוימת של מגרשים, במיקום מוסכם, חלקם לצרכי מגורים וחלקם לצרכי חקלאות ומרעה. הוא התחייב להתחיל לאלתר בהליכי תכנון, אישור ורישום השטח ולאחר מכן, לדאוג לפיתוח השטח והכשרתו לשם מסירת המקרקעין לידי המפונים, בסטנדרט המוסכם, ולשלוח שמאי, אשר יעריך את שווי המחוברים, כך שניתן יהיה לקבוע את גובה הפיצוי בכסף עבורם. מנגד, התחייבו המפונים לפנות תחילה את השטחים החקלאיים, כך שהמינהל יוכל להשתמש במקרקעין אלו עבור פרויקטים אחרים, ובהמשך, שלושה חודשים לאחר מתן ההודעה בדבר הכשרת המקרקעין לבניה, התחייבו להגיש תוכניות בניה ולהתחיל בהקמת ביתם החדש על המגרשים המיועדים.

30. לכאורה, המדובר בחיובים עצמאיים לחלוטין. אין המינהל תלוי בפינוי השטחים החקלאיים או השטחים עליהם ניצבים בתי המפונים או מחוברים אחרים, בכדי להתחיל בהליכי הסדרת המקרקעין או פיתוחם. גבעת טללים, שבה התחייב המינהל לפתח מגרשים, לא היתה אמורה להבנות על החלקות החקלאיות של המפונים. על מקצת מחלקות אלה, אמורה היתה לקום שכונה של העיר כרמיאל. גבעת טללים, שעליה אמורים היו בתי המפונים להיבנות, אינה יושבת על המקרקעין האמורים להתפנות על ידם. על כן, גם אם המפונים לא הצליחו לגבש נוסחת חלוקה מוסכמת, ואף אם בעלי החלקות החקלאיות לא פינו אותן במלואן, אלה לא מנעו מהמינהל מלמלא את חלקו על פי ההסכם. עובדה היא למרות הטענה לאי פינוי השטחים החקלאיים, ולמרות אי הגעה לנוסחה מוסכמת, הם לא מנעו באופן מעשי את הכשרתה של גבעת טללים למגורים עבור המפונים, וכך אף נעשה בפועל, אלא שהליך זה ארך חמש שנים תמימות.

30. בהסכם ההבנות, לא נכללה כל הסכמה כיצד יקבעו הקריטריונים לחלוקת המקרקעין בין התושבים. ואולם, בסעיף 6 להסכם המשלים, המהווה המשך ישיר של הסכם ההבנות ומוסיף על חיוביו, התחייב התובע מס' 1, בשם המפונים, לגבש קריטריונים אלה בינם לבין עצמם, ולא בדרך של משא ומתן משותף עם המינהל. כאמור, התובע 1 ייצג את התובעים האחרים אותה שעה, כפי שאושר לעיל, ולא התקבלה כל הודעה על הפסקת ייצוגו, כך שהוא המשיך לייצג את התובעים כלפי המינהל (סעיף 15 (א) לחוק השליחות).

טענת המינהל הינה, כאמור, כי קביעת הקריטריונים היתה אמורה להיעשות בין המפונים לבין עצמם. לטענת התובעים, גיבוש הקריטריונים צריך היה להיעשות כהמשך של המשא ומתן וההידברות בין המפונים ובין המינהל, עד לגיבוש נוסחה מוסכמת. לטענת התובעים, בא כוחם פנה שוב ושוב למינהל, בבקשה לתאם פגישה לשם ליבון נושא זה, אך פניו הושבו ריקם.

ואולם, בין הצדדים חל סעיף 6 להסכם המשלים, לפיו קיבלו התושבים על עצמם את יצירת הנוסחה המוסכמת לחלוקת המקרקעין. בנסיבות אלה, אף התושבים השתהו ללא כל הצדקה, שכן לא היתה כל מניעה לגיבוש קריטריונים מוסכמים לחלוקת המגרשים בינם לבין עצמם, ללא כל קשר לפעולות המינהל.

31. אף כי, לכאורה, נדמים חיובי הצדדים במקרה זה כחיובים עצמאיים, בפועל הצדדים גילו דעתם בהסכם, שהם מבקשים להפוך חיובים עצמאיים אלה לחיובים שלובים.

"חיוב עצמאי יכול שייהפך לחיוב שלוב בשתי דרכים: האחת, אם בשעת כריתת החוזה, וכחלק ממנו, נקבעות נסיבות, שיש בהן להביא לידי כך, שחיוב עצמאי ישתלב בחיוב אחר; האחרת, אם לאחר כריתת החוזה נעשה בין הצדדים חוזה חדש, שיש בו כדי להפוך חיוב עצמאי (בחוזה הישן) לחיוב שלוב..."

בהסכם ההבנות ובהסכם המשלים קבעו הצדדים לוח זמנים, סדר כרונולוגי מוסכם של פעולות, שהפך את החיובים העצמאיים לחיובים השלובים זה בזה. בכך יצרו הצדדים תלות בין אישור תוכנית המתאר של המקרקעין המוקצים למפונים ובין פינוי החלקות החקלאיות על ידי המפונים. באותו אופן, תלו הצדדים את הגשת התוכניות לבניה על ידי המפונים בפיתוח כללי ופרטני על ידי המינהל, ואת פינוי המחוברים, קשרו במועד הגשת תוכניות הבניה.

התחייבות המפונים להגיע לנוסחת חלוקה מוסכמת של המגרשים והתחייבות המינהל לפתח את המקרקעין, עליהם עתידים להבנות בתי המפונים ולמסירת המקרקעין, גם הם חיובים שלובים לפי המוסכם. ללא גיבושה של רשימה מוסכמת על ידי התובעים ויתר המפונים, הקובעת מי הן המשפחות הזכאיות להיכלל בהסדר הפיצוי וכמה מגרשים, ומאיזה סוג (לבניה, חקלאות) יקבל כל אחד, לא ניתן להשלים את הליך הפינוי והפיצוי. ללא קריטריונים אלה, לא יכול היה המינהל להשלים את חיוביו על פי ההסכם ולמסור את המקרקעין למפונים. מאידך, ללא פיתוח השטח, לא יכולים היו המפונים להכין תוכניות לבתיהם, אף אם חפצו בכך בכל מאודם, מבלי שכל אחד מהם יידע מהו המגרש הספציפי עליו יקום ביתו, שהרי תוואי השטח המיועד לבניית הבית, מיקומו, וגבולותיו, הם כולם פרטי מידע, בלעדיהם לא ניתן לתכנן בית.

כלומר, עולה מסדר הפעולות, שכוונת הצדדים היתה שהחיובים יהיו תלויים ושלובים זה בזה: המינהל יקדם את אישור התוכניות לגבי המקרקעין המיועדים, יפתחם וימסרם למפונים, ובד בבד יגבשו המפונים קריטריונים לחלוקה. וראה גם את דעתו של פרופ' ג' טדסקי לעניין "מכר" לפי סעיף 3 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943, במאמרו "חיובים מקבילים". ועם זאת, משך שנים, התעכבו שני הצדדים גם יחד, וחדלו מלקיים את חיוביהם ההדדיים.

32. לפי סעיף 43 (א) (3) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן, "חוק החוזים הכללי") אם על הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד - כל עוד הנושה אינו מוכן לקיים את החיוב המוטל עליו, (חיובו של החייב נדחה)". במאמרו המוזכר לעיל כותב פרופ' טדסקי (שם, בעמ' 323):

"כאשר אף אחד מן הצדדים אינו מוכן לקיים חיובים שלובים שרוי החוזה במצב קיפאון... לכאורה, מצב הקיפאון עלול להימשך ללא גבול זמן. כיוון שבלי נכונות לקיים משני הצדדים אין הפרה אפשרית, תקופת "זמן סביר" שעליה מדובר בסעיף 8 לחוק התרופות לא תתחיל".

בענייננו, שני הצדדים טוענים כי עשו ניסיונות לקיים את החיובים, אבל הדברים מדברים בעד עצמם. מצידו של המינהל, על אף שכבר בשנת 1998 אושרה תוכנית 9669/ג', פיתוח השטח כולו ופיתוחם הפרטני של המגרשים ארך כחמש שנים תמימות, ללא הסבר ראוי או סיבה מוצדקת כלשהי הנראית לעין. ואילו המפונים לא הצליחו עד עצם היום הזה, 15 שנה לאחר החתימה על ההסכם, לגבש קריטריונים מוסכמים לחלוקת המקרקעין ביניהם. אכן, בסעיף 6 להסכם המשלים לא נקבעה כל מסגרת זמן לקיום החיוב. גם לא נקבעה מסגרת זמן מפורשת להשלמת הפיתוח הכללי והפרטני של המגרשים על ידי המינהל. ואולם, על פי סעיף 41 לחוק החוזים הכללי, חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיימו זמן סביר לאחר כריתת החוזה. אין ספק, כי שני הצדדים עברו את תחום הסביר ומעבר לכך.

שני הצדדים גם יחד נמנעו מלקיים את חיוביהם ההדדיים משך זמן רב, ואף אם עשו ניסיונות כלשהם לקיימם, הרי שאף אחד מהם, לגבי קיום החיובים, לא הראה "נכונות במלוא מובן המילה, לא רק נפשית אלא גם מעשית, כלומר לפי כוונתו ולפי יכולתו גם יחד" (טדסקי, שם, בעמ' 318).

33. תוצאת אי-הקיום של חיוב שלוב איננה ביטול החיוב המקביל, השלוב בו, אלא דחיית קיומו של חיוב זה, עד שהצד שלא קיים יקיים או יביע נכונות לקיים. על כן, אין לראות את אי קיום החיוב המקביל כהפרה. בע"א 674/83 דניאלסה ס.א. חברה זרה נ' "גד-שט" שותפות לבניין ולהשקעות, פ"ד מא (4) 113, בעמ' 126-127, נאמר:

"כשלעצמי, נראה לי, כי אין מקום לעשות הבחנה נוקשה לעניין זה בין החיובים המותנים השונים לסוגיהם. נראה לי, כי השאלה, באיזו מידה חיובי הצדדים על-פי חוזה הינם תלויים זה בזה, ומהי הפעולה הנדרשת מאת צד, שנפגע מהפרת חיוב מותנה על-ידי הצד השני, כדי שלא ייחשב מצדו למפר החוזה, קשורה היא בנסיבות המיוחדות האופפות את החוזה העומד לדיון ובכללי ההיגיון והשכל הישר. .... כך, ישנם מקרים של חיובים מותנים, שבהם אין הצד הנפגע יכול כלל לקיים את התחייבותו הוא, כל עוד לא קוים חיובו של הצד שכנגד, אפילו רצה בכך... וישנם מקרים אחרים..., שבהם יוכל הצד הנפגע, תיאורטית ומעשית, לקיים את חיובו, אלא שאין לדרוש ממנו, בנסיבות העניין, לעשות יותר מאשר לתת ביטוי לנכונותו לקיים את החיוב".

במקרה דנן, אף שלא נקבעו מסגרות זמן מפורשות לקיום החיובים על ידי הצדדים, ברור כי קיום חיובו של המינהל להשלים את פיתוח המקרקעין, שלפי מסקנתי לעיל היא חיוב מקביל, מפעיל את שעון העצר לקיום חיובם של המפונים להגשת תוכניות הבניה. אף כי לא הוסכם בין הצדדים בצורה מפורשת וחדה, כי ללא גיבוש הקריטריונים על ידי המפונים לא ימסרו להם המקרקעין המיועדים, הרי שאין ספק שללא קביעת קריטריונים לחלוקה, לא ניתן יהיה לבצע את המסירה. כדי שיוכלו המפונים לקיים את התחייבותם להגשת תוכניות הבניה בתוך שלושה חודשים מהשלמת הפיתוח, היה על המפונים להשלים עד שלב זה את גיבוש הקריטריונים לחלוקת המקרקעין ואת רשימת הזכאים. נקודה זו, מהווה מעין "מפגש חיובים" של שני הצדדים.

34. כל עוד לא הושלם הפיתוח, לא היה אף אחד מהצדדים במצב של הפרת ההסכם. משהושלם הפיתוח, חיובו האחרון של המינהל, למסור את המקרקעין לידי המפונים, היה תלוי בחיוב המפונים להגיש לו מסמך המפרט מיהם הזכאים לקבל מגרשים ומהם הקריטריונים לחלוקת המגרשים בין הזכאים לכך, ומחדלם של התובעים להגיש מסמך זה, הוא הפרה שהביא למצב בו נאלץ המינהל לדחות את השלמת חיובו למסירת המגרשים לתובעים, למועד בלתי ידוע.

35. ואולם, עוד בטרם השלים המינהל את חיוביו, ובטרם נסתיים שלב הפיתוח, פקעה סבלנותו, והוא החליט לאמץ קריטריונים לחלוקה, שלא בהסכמת התובעים. בהתאם לקריטריונים אלה, נחתמו הסכמים פרטניים עם שתי משפחות וזיכרון דברים עם משפחה שלישית, והסכמים אלה אף הוצאו אל הפועל. אין צורך להכריע בשאלה האם היו אלה קריטריונים שנקבעו בעקבות הצעה של ב"כ המשפחות החותמות, כגרסת המינהל, או היתה זו יוזמת המינהל, כגרסת התובעים, שכן, אין חולק שב"כ המשפחות החותמות לא ייצג את אלו שלא חתמו ולא יכל לחייב אותם. המינהל, שטען טוען שהיה על המפונים לגבש קריטריונים, לא היה רשאי לאמץ כאלה באופן חד צדדי, בלי הסכמת המפונים כולם. יתרה מכך, הקריטריונים שאומצו הביאו בפועל למצב מעוות, בו שתי משפחות מורחבות, המהוות כ-30% מכלל המפונים, קיבלו כמעט מחצית מסך המגרשים הכולל לבניה. דברים אלה יפים שבעתיים, בשעה שהמינהל עצמו טרם השלים את חיוביו, עד אותו שלב. שהרי, במועדי החתימה על ההסכמים הפרטניים עם אותן משפחות, המינהל עצמו מודה, שלא הושלם הפיתוח הכללי, לא כל שכן הפרטני, במקרקעין המיועדים. הקצאת מגרשים לפי קריטריונים שאומצו על ידי המינהל באופן חד צדדי, היתה איפוא הפרת ההסכם מצד המינהל.

36. המסקנה העולה מהמקובץ הינה, כי שני הצדדים הפרו את הסכם ההבנות. התובעים, בכך שאף לאחר שנים של דיונים, לא הגיעו בשלב השלמת הפיתוח על ידי המינהל, נקודת "מפגש החיובים", לגיבוש קריטריונים לחלוקת המקרקעין ביניהם. הם לא עשו מאמצים אמיתיים, באופן נמרץ ויעיל, בכדי למלא אחר חיובם ובפועל, לא עמדו בו עד עצם היום הזה. אשר למינהל, הוא הפר את ההסכם בכך שבניגוד לו פעל באופן חד צדדי והקצה מגרשים ללא קריטריונים מוסכמים.

תוצאות ההפרה

37. "הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן, והכל לפי הוראות חוק זה". אין בהפרה, כשלעצמה, אף אם היא יסודית, כדי להפקיע או לסיים את החוזה. לנפגע מוענק הכוח לבחור בין ביטול החוזה ובין תביעה לקיומו. כל עוד לא בחר הנפגע בברירה של ביטול החוזה, החוזה בעינו עומד.

במקרה דנן, שני הצדדים הפרו את ההסכם, ועל כן, לשני הצדדים עמדו התרופות על פי סעיף 2 לחוק התרופות. עם זאת, אף אחד מהצדדים לא תבע איזה מהזכויות להן הוא זכאי – ביטול, אכיפה או פיצויים. הצדדים המשיכו וניהלו חליפת מכתבים ענפה, אשר במסגרתה מחו התובעים על אימוץ הקריטריונים באורח חד-צדדי, תוך קיפוחם, וביקשו להמשיך את המשא ומתן עימם, לשם גיבוש קריטריונים מוסכמים והמינהל, מצידו, עמד על הקריטריונים שאומצו והציע לתובעים לחתום על הסכמים פרטניים, בהתאם לקריטריונים אלה (על אף שלא ברור כיצד יכול היה להציע זאת מבלי להוסיף למכסת המקרקעין המוסכמת, שכן כאמור, אין כל ספק כי קריטריונים אלה יצרו מצב לא שוויוני בין המשפחות שכבר חתמו על ההסכמים ובין התובעים).

38. במרץ 2004, כשלוש שנים מאז חתמה המשפחה הראשונה חוזה פרטני מול המינהל בהתאם לקריטריונים החדשים שאומצו, ויותר משנה לאחר שהושלם שלב הפיתוח, חידש המינהל את הליכי הפינוי כנגד התובעים, הם המפונים שטרם חתמו על הסכמים פרטניים, ובהתאם לכך, נמסרו לתובעים הודעות פינוי. חידוש הליכי הפינוי בלשכת ההוצאה לפועל, יש בו כדי להעיד על כך שהמינהל ראה את הסכם ההבנות כמבוטל.

ביטול חוזה

39. על פי סעיף 8 לחוק התרופות, היה על המינהל להודיע לתובעים תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה, כי הוא מבקש לבטל את ההסכם. המינהל חידש את הליכי הפינוי בלי הודעה כזו. יתר על כן, בין אם היתה ההפרה מצד התובעים הפרה יסודית, ובין אם היתה הפרה לא יסודית, חלף הזמן הסביר שבו היה בידי המינהל לבטל את ההסכם עקב הפרתו הפרה יסודית, ועל כן, בטרם יוכל ליהנות מזכות הביטול, היה על המינהל לתת לתובעים ארכה לקיום ההסכם. היה על המינהל לתת לתובעים ארכה לקיום, הזדמנות לחזור בהם מהפרתם, ורק לאחריה, אם ההזדמנות לא נוצלה, היה רשאי לבטל את ההסכם, לא לפני ששלח הודעה נוספת על הביטול, בתוך זמן סביר ממועד פקיעת הארכה.

40. פניית המינהל ללשכות ההוצל"פ בנצרת וברמלה, בבקשה לחידוש הליכי הפינוי, הינה האינדיקציה הראשונה לרצונו לבטל את הסכם ההבנות. לא קדמה לכך כל הודעה או אורכה לקיום. עצם הגשת הבקשה לחידוש הליכי הפינוי יכולה להוות הודעה "בדרך מקובלת בנסיבות העניין" (סעיף 21 לחוק התרופות) על ביטול ההסכם:

"כדי להראות על הרצון לשים קץ לחוזה, אין צורך בהודעה פורמלית, אלא אפשר להסיקה מהתנהגות הנפגע. בנסיבות מסוימות, כאלה כבמקרה שלפנינו, עצם הגשת תביעה, בה בוחר הצד הנפגע בפיצויים בלבד ובהשבה, יכול להראות על רצון כזה"(ע"א 557/75 אמיר אגקי נ' מרדכי כהן, פ"ד ל(2) 64, בעמ' 73).

פתיחת ההליכים היתה איפוא הודעת ביטול ללא אורכה לקיום שקדמה לה, ועל כן, היתה הפרה של ההסכם ואין היא מימוש זכותו של המינהל עקב ההפרה על ידי התובעים. באין הודעת ביטול כדין, ההסכם לא בוטל על ידי המינהל והוא שריר וקיים.

41. בניגוד למינהל, לא זו בלבד שבשום שלב עד עתה לא הביעו התובעים את רצונם לבטל את הסכם ההבנות, אלא שבתביעה זו הם עומדים על קיומו. התובעים מבקשים את בית המשפט להצהיר, כי המינהל לא קיים את חלקו על פי הסכם הפינוי (ובמילים אחרות, כי הפר את ההסכם), כי חרף הפרת ההסכם מצידו, ההסכם שריר וקיים, וכי הפרת המינהל היתה הפרה מתמשכת. עוד הם מבקשים לקבוע כי משך הזמן שעבר הביא לכך שצרכי המפונים השתנו, בניהם בגרו וזקוקים גם הם למגורים. לכן, אין הם מבקשים את בית המשפט להצהיר כי יש לקיים את ההסכם ככתבו וכלשונו, אלא כי "קיום ההסכם וביצועו יותנה בקביעת קריטריונים מוסכמים... שייקחו בחשבון את השינויים הנ"ל" (סעיף 9ג לסיכומים מטעם התובעים). כלומר, על בית המשפט לקבוע הסכם חדש בין הצדדים.

42. טענת התובעים שיש לקבוע קריטריונים חדשים, מסתמכת על הטענה שההפרה של המינהל את ההסכם היא הפרה נמשכת. עוד קודם שדנים בשאלה אם הפרה נמשכת מצדיקה שינוי ההסכם, ואם מן הראוי שבית המשפט יעשה הסכם חדש בין הצדדים, אני דוחה את הטענה שיש לתובעים זכות כלשהיא מכיוון שמדובר בהפרה נמשכת. מהתנהלות התובעים עולה שלמרות קיומה של הפרה נמשכת זמן רב, הם לא ביקשו לבטל את ההסכם ולא דרשו כל תרופה לנוכח ההפרה הנטענת בקביעת קריטריונים חד-צדדית. מכאן, שהתובעים לא ראו בהפרה זו עילה לתרופות מצידם. עובדה היא, כי התובע מס' 1 עצמו ניהל משא ומתן פרטני מול המינהל, במטרה לחתום על הסכם אשר יחול עליו ועל בני משפחתו הזכאים לכך, על פי אותם קריטריונים ממש (ראה סיכום פגישה מיום 25.3.2003, בנוכחות נציגי עיריית כרמיאל ונציגי המינהל). התובעים, כמו המינהל, כפופים לחוק התרופות. אם רצונם באכיפת ההסכם, אפשר שהוא יאכף. אם רצונם בביטול ההסכם, יתנו אורכה סבירה לקיומו ואם לא יקויים יהיו זכאים לביטולו. אמנם, ספק אם הדבר יועיל להם, שכן עם ביטול ההסכם ישוב המצב המשפטי להיות זה שקדם להסכם, שבו יש נגדם פסק דין פינוי, אבל זכותם לבחור מה לעשות. הם לא רשאים מצד אחד למחול זמן רב על הפרת המינהל את ההסכם ומצד שני לטעון שעקב הזמן הרב שעבר מאז התחיל המינהל להפר את ההסכם הם זכאים לזכויות נוספות על אלה שהיו להם אילו נקטו פעולה מיידית, תוך זמן סביר.

על פי עדויות התובעים, כבר חמש שנים אחרי כריתת ההסכם, הם סברו שצרכיהם השתנו ואין ההסכם עונה עליהם עוד, מאחר ואינו לוקח בחשבון את "הריבוי הטבעי". כאשר חתמו התובעים על הסכם הפינוי, ודאי ידעו כי בניהם יגיעו לפרקם בתוך כחמש שנים ואזי יזדקקו לבית עבורם ועבור משפחתם. המועד להעלאת טענות אלה, בדבר ריבוי טבעי, הינו בשעת המשא ומתן לקראת החתימה על ההסכם. הציפיה שבניהם של התובעים יתבגרו היתה ביסוד הסכם ההבנות. למרות זאת, לא התחייב המינהל לספק מגרשים לכל דורות המפונים, אלא רק למי שהוסכם לתת לו אותה שעה, לפי קריטריונים שיסכימו עליהם המפונים עצמם. אילו לא הפרו התובעים את הסכם ההבנות באי גיבוש קריטריונים, היו מקבלים רק את מיכסת המגרשים המוסכמת. אין הם זכאים ליותר מהמוסכם, ואין הם יכולים לקבל זכויות טובות יותר רק משום שהפרו את המוסכם. אמנם, לאור מעשי המינהל, שאימץ קריטריונים לא מתאימים, יהיה עליו לספק מגרשים נוספים ליתרת המשפחות, עקב העיוות ביישומם של הקריטריונים הנבחרים, אך לא משום שיש לספק מגורים גם לבניהם של התובעים שבגרו.

אין התובעים יכולים לבוא, 15 שנה לאחר חתימת ההסכם, בטענות בדבר ריבוי טבעי, כאשר הם עצמם היו שותפים מלאים לעיכוב ול"קיפאון" בקיומו של ההסכם, כפי שכבר קבעתי, ולאחר שלא טרחו להעלות בשלב המשא ומתן טענות שיהפכו רלוונטיות כחמש שנים בלבד לאחר החתימה על ההסכם. על כן, אני דוחה מכל וכל את טענות התובעים, כי מצבם השתנה ועל כן הם זכאים ליותר מגרשים.

הסעד המבוקש

43. כאמור, מסקנתי היתה שההסכם הופר גם על ידי המינהל, וכי ההסכם שריר וקיים. על כן, ניתן להיענות לבקשת סעד זה של התובעים. ואולם, הסעד השלישי מבין הסעדים שביקש התובע, כפי שפורטו לעיל, הינו למעשה כי בית המשפט יצהיר שיש לקיים את ההסכם תוך שינויו על ידי ביטול הקריטריונים שאומצו על ידי המינהל עד כה, וקביעת קריטריונים חדשים תחתיהם, שיגובשו בהסכמה, תוך כפיית משא ומתן על הצדדים לשם גיבוש קריטריונים אלה.

אכן, יש לגבש קריטריונים חדשים, ומוטב שאלה יגובשו בהסכמה, אבל כפי שקבעתי לעיל, החובה לגבש את הקריטריונים מוטלת על התובעים, ולמעשה על כלל המפונים. כלל המפונים צריכים להסכים על הקריטריונים המוסכמים, כפי שנקבע בהסכם. מתן אפשרות לתובעים בלבד לגבש קריטריונים שלפיהם היה צריך לחלק גם למי שהסכימו כבר וקיבלו מגרשים אינו אפשרי, שכן הזכות היא של כולם, ואם נותיר רק בידי התובעים את אפשרות ההסכמה הם יכולים להסכים גם על חלוקת 27 מגרשים להם ואחד לשלוש המשפחות שהסכימו. ההסכם לא קבע אלא חלוקה מוסכמת בין כל הזכאים לפי ההסכם, ואלו הם כל המפונים.

44. כל הצדדים מבינים כיום, שמרגע שיושמו קריטריונים על ידי המינהל הלכה למעשה, אין דרך להשיב את המצב לקדמותו בדיוק. המקרקעין הוקצו ובתים נבנו. קיום ההסכם כמות שהוא, במצב הדברים נכון להיום, אינו אפשרי, לאור החלוקה הבלתי שוויונית שביצע המינהל. במצב זה, יש לבצע את ההסכם בקירוב, ועל המינהל לבצע התאמות, כך שיתוקן העיוות וחוסר השוויון שנוצרו ושהמינהל הודה בקיומו, בכך שיוסיף על מכסת המגרשים עליהם הוסכם. הא ותו לא. קיום בקירוב הוא אכיפה של ההסכם הקיים. התובעים אינם מעוניינים כלל בקיום בקירוב, אלא ביצירת הסכם חדש לחלוטין, שייתן מגרשים גם לדור הבא שלהם. אם נמתין עוד קמעא, תבוא דרישה למגרשים גם לדור השלישי. בית המשפט אינו עושה הסכמים במקום הצדדים. למעשה, אין התובעים מבקשים סעד הצהרתי ואין הם מבקשים אף את קיומו של ההסכם. בקשתם היא שבית המשפט יכרות בינם לבין המינהל הסכם חדש. אין זה מן הראוי שבית המשפט ינהג כך, והתובעים לא הצביעו על איזה שהוא מקור משפטי או פסק דין שעשה כך. על כן, אני דוחה את בקשתם לסעד השלישי המבוקש על ידם.

45. במצב הקיים, התובעים חשופים לכך שהמינהל ינהג כראוי, ייתן אורכה לקיום וכאשר התובעים לא יציגו קריטריונים מוסכמים וימצאו במצב של הפרת ההסכם, יבטל את ההסכם. במקרה זה, עולה שאלת היחס בין הסכם ההבנות לפסק דין הפינוי שקדם לו. האם ההסכם בא במקום פסק הדין וביטל אותו, כך שהיחסים המשפטיים בין הצדדים נקבעים רק לפי ההסכם, ואין יותר פסק דין, או שהסכם ההבנות השעה את ביצוע פסק הדין או קבע תנאים למימושו, אבל אם הסכם ההבנות מבוטל, חוזר פסק דין הפינוי לתוקפו?

הסכם מאוחר בא במקום הסדרים קודמים, אבל עצם כריתתו של הסכם מאוחר, אין בה בלבד כדי לאיין הסדרים מוקדמים, ודבר זה תלוי בתוכנם של המסמכים ובנסיבות הספציפיות. הלכה זו נקבעה בע"א 420/65 הלל פולק נ' רחל בראז, פ"ד כ (1) 501, בעמ' 504:

"טענתו השניה של המערער היא, כי בדרך כלל מסמך מאוחר מבטל מסמך מוקדם ואין להוציא את המקרה הזה מן הכלל. כשלעצמי, אינני מוכן להסכים לקיומו של כלל משפטי כזה. הדבר תלוי בתכנם הממשי של המסמכים בכל מקרה ובשאר נסיבותיו. יש והסכם מאוחר מבטל את קודמו במפורש, ואז כמובן לא מתעורר כל קושי. יש והסכם מאוחר מבטל את קודמו מכללא. במה הדברים אמורים? כאשר השני חופף בכל העניינים את הראשון או כאשר שניהם אינם יכולים לדור בכפיפה אחת מחמת שינויים הכלולים במסמך המאוחר והיורדים לשורשו של העניין. ויש, כמובן, שמסמך מאוחר רק מתקן או משלים את קודמו, שהרי אותו עניין יכול להיות מוסדר במסמכים שונים. שינויו של תנאי או פרט אחד בהסכם קודם, שאינו יורד לשרשו ועוקרו כליל, אין בו כדי לבטלו".

אף שהסכם ההבנות לא מאזכר, ולו במילה, את פסק הדין בעניין הפינוי, אין ספק שהוא נערך על בסיסו. לולא פסק דין הפינוי לא היו המפונים מפנים את אדמותיהם. פסק הדין בעניין הפינוי יצר נקודת פתיחה חדשה בין הצדדים. עד מתן פסק הדין, שאלת הפינוי עצמה עמדה במחלוקת. מתן פסק הדין הפך את הפינוי לעובדה מוגמרת ומוחלטת. הסכם ההבנות נובע מנקודת המוצא שנקבעה בפסק הדין, עובדת הפינוי, וקובע את התנאים בהם יבוצע אותו פינוי, מסגרת הזמנים והדרך בה יחושב הפיצוי. אין הוא משנה את עצם הקביעה שהפינוי אכן יתממש, אין הוא קובע תנאים, שבהתקיימם, יבוטל הפינוי. מערכת היחסים המשפטית לא השתנתה. שורשו של עניין ועיקרו הוא הפינוי. אף התנהלות הצדדים מעידה כי מצב דברים זה היה מוגמר וברור. גם בבואם בפני היום, אין התובעים טוענים כנגד עצם הפינוי, אלא כנגד חלוקת הפיצוי. אין מדובר בהסכם שבא במקום פסק הדין, אלא בהסכם כיצד יבוצע פסק הדין. זהו אינו הסכם על החיוב עצמו. על כן, הסכם ההבנות לא ביטל את פסק הדין אלא רק קבע איך יבוצע, וביטולו יחזיר את המצב המשפטי לזה שהיה קודם עריכת הסכם ההבנות, ויאפשר למינהל לנקוט הליכים לפי פסק הדין בהעדר מגבלות שקיבל עליו לפי הסכם ההבנות.

על כן, מוטב לתובעים להתעשת, להסכים על קריטריונים או להסכים עם המינהל על הסכם אחר, טרם מושב פסק דין הפינוי על כנו.

סיכום

46. על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה בחלקה ומצהיר כי המינהל, כמו גם התובעים, הפר את הסכם ההבנות, ומשלא בוטל כדין עד עתה, הסכם ההבנות, על תיקונו בהסכם השינויים, שריר וקיים. עם זאת, אני דוחה את התביעה להורות על המינהל לשנות את הסכם ההבנות על ידי הוספת מגרשים לקיום הצרכים הנוספים של התובעים.



בנסיבות הענין ולאור התוצאה, אין צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהי הפקעה ?

  2. הפקעה מכללא

  3. אחוז ההפקעה

  4. חזרה מהפקעה

  5. הפקעה כביש 6

  6. הפקעת משכנתא

  7. הפקעה 40 אחוז

  8. הפקעה שלא כדין

  9. עורך דין הפקעה

  10. עורכי דין הפקעות

  11. הפקעה לצרכי דרך

  12. הפקעה לצורך חניון

  13. פיצויים על הפקעה

  14. אי ידיעה על הפקעה

  15. זניחת מטרת ההפקעה

  16. ביטול הודעת הפקעה

  17. הפקעת קרקעות בחיפה

  18. פיצוי על הפקעת נכס

  19. חישוב פיצויי הפקעה

  20. הפקעת קרקע חקלאית

  21. הפקעה פקודת הקרקעות

  22. פינוי בית עקב הפקעה

  23. פיצוי שוכר על הפקעה

  24. סלילת כביש ללא הפקעה

  25. אי קיום מטרות ההפקעה

  26. אי מימוש הפקעה במועד

  27. גובה הפיצוי על הפקעה

  28. ויתור על מטרות ההפקעה

  29. הפקעת קרקע בהוד השרון

  30. הפקעה ללא הודעה אישית

  31. שיטת ההשוואה - הפקעה

  32. הפקעת קרקעות בכפר ערבי

  33. פיצויים על הפקעת קרקע

  34. התיישנות פיצויי הפקעה

  35. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  36. הפקעה חלקית של מקרקעין

  37. ריבית על פיצויי הפקעה

  38. הפקעה מכוח פקודת הדרכים

  39. הפקעות קרקעות בהוד השרון

  40. דחיית עתירה לביטול הפקעה

  41. גילוי מידע על הפקעת נכסים

  42. הפקעת קופת גמל בפשיטת רגל

  43. תביעה לתשלום פיצויי הפקעה

  44. הפקעה לצורך פרוייקט תיירות

  45. מי זכאי לפיצויים על הפקעה

  46. סמכות עניינית פיצויי הפקעה

  47. פיצוי על הפקעה לפי פוטנציאל

  48. הפקעה - פגיעה בזכות הקניין

  49. פיצוי על הפקעת קרקע חקלאית

  50. הפקעה - הערכת שווי מקרקעין

  51. הפקעת זכויות דייר מוגן בחנות

  52. פרסום הפקעות מקרקעין ברשומות

  53. מועד תשלום פיצוי בגין הפקעה

  54. הפקעה לצורך סלילת כביש עוקף

  55. התיישנות תביעה לפיצויי הפקעה

  56. הערת אזהרה חכירה לאחר הפקעה

  57. קרקע חלופית כפיצוי על הפקעה

  58. פיצוי דו שלבי בהפקעת מקרקעין

  59. השבחת מקרקעין כפיצוי על הפקעה

  60. הפקעת קרקעות ע''י ועדה מקומית

  61. אגרה תביעת פיצויים בגין הפקעה

  62. הפקעה לצורך הקמת מנהרות הכרמל

  63. 3 תנאים לביצוע הפקעה של קרקעות

  64. הפקעת קרקעות עם פוטנציאל לבניה

  65. פיצוי על הפקעה - סמכות עניינית

  66. פיצוי לדייר מוגן על הפקעת קרקע

  67. הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת כביש

  68. פיצוי חלקי (60%) הפקעת מקרקעין

  69. פיצוי על הפקעת קרקע לצורך כביש

  70. פיצוי מלא על הפקעה ללא ניכוי 25%

  71. המועד הקובע לשווי מקרקעין הפקעה

  72. הפקעה מכוח סעיף 9 לפקודת הקרקעות

  73. פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה

  74. הפרת חובה חקוקה - הודעה על הפקעה

  75. בקשה לפסק דין חלקי פיצוי על הפקעה

  76. פינוי קרקע עקב הפקעה לצורכי ציבור

  77. פיצוי נוסף על הפקעת קרקע בגלל מחצבה

  78. הקפאת תביעת פיצויים על הפקעת קרקעות

  79. הפקעה לצורך בניית כביש לצורכי ציבור

  80. הסכם הבנות פינוי מקרקעין לפני הפקעה

  81. פיצוי בהפקעת קרקע לפי המחיר נכון להיום

  82. האם העברת מקרקעין ללא תמורה נחשבת הפקעה

  83. ערעור על גובה הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין

  84. סמכות המפקח על רישום המקרקעין לבטל הפקעה

  85. ביטול הפקעת חלקה ש"מיועדת" להפקעה במשך 30 שנה

  86. הסכמה להפריש מהמקרקעין חלקים לטובת סלילת דרך ציבורית

  87. הלכת ארידור - התיישנות פיצויי הפקעה מיום תפיסת החזקה

  88. בקשה לביטול הפקעה: אי מיצוי הליכים לפני מוסדות התכנון

  89. ההבדל בין "ביטול הפקעה" לבין "שינוי ייעוד הקרקע שהפקעתה בוטלה"

  90. הפקעת זכויות שכירות על פי חוזה משבצת עם מינהל מקרקעי ישראל, לצורכי חקלאות

  91. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון