העברת שטח לעירייה לצורכי ציבור

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצוי על העברת שטח לעירייה ללא תמורה לצורכי ציבור:


כב' השופט אברהם אברהם:
תמצית המחלוקת
1. המערער היה בעליה הרשום של חלקה 34 בגוש 16660 ברחוב שרת 62 בעפולה ("החלקה"), 1905 מ"ר שטחה. חלה עליה, בשעתה, תכנית מתאר מס' 302/ג משנת 1974, ולפיה – ייעודה של החלקה למגורים, בלא הפרשות לצרכי ציבור.
בשנת 1988 פורסמה תכנית מס' 4512/ג ("התכנית"), ששינתה את תכנית 302/ג הנ"ל. תכליתה – שינוי יעוד ממגורים לצרכי ציבור. התכנית קבעה הפרשות לצרכי ציבור, ובתוך כך – 438 מ"ר שיילקחו מחלקת המערער, על מנת שישמשו לצרכי ציבור (שטח ציבורי פתוח, ושטח לבנייני ציבור). התכנית הקטינה, אפוא, את חלקת המערער, ובמקום 1905 מ"ר קטן שטחה לכדי 1467 מ"ר.
בשנת 1997 העביר המערער למשיבה 1 ("העירייה"), ללא תמורה, 438 מ"ר, על מנת שישמשו לצרכי ציבור, לפי מצוות תכנית 4512/ג. אחר כך ביקש המערער וקיבל היתר לבנות על החלק הנותר מן החלקה, ומשקיבל היתר הוא בנה שני מבנים, ובהם 25 יחידות דיור.
2. בשנת 2003 הגיש המערער את תביעתו לבית משפט קמא ובה טען, כי התכנית פגעה במקרקעיו, על ידי הפחתת זכויות הבניה ביחס לזכויות שעמדו לו על פי התכנית הקודמת, 302/ג. היה עליו להסתפק עתה בבניית 25 יחידות בשטח ממוצע של 113 מ"ר, במקום 30 בשטח ממוצע של 127 מ"ר. בנוסף הוא נאלץ לבנות מרתף חניה תת קרקעי, שעלות בנייתו גבוהה מאוד. את תביעתו בעילה זו ביסס המערער על סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ("חוק התכנון והבניה" או "החוק"). את הפיצוי הנסמך על עילה זו הוא העמיד, בעקבות ירידת ערך חלקתו, על סך של 364,800 ש"ח.
בנוסף טען המערער, כי את ההעברה שעשה לעירייה יש לראות כהפקעה, ולכן יש לפצותו כשם שמפצים על הפקעה. הוא ביסס תביעתו זו על סעיף 190 לחוק התכנון והבניה, ואת הפיצוי הוא העמיד על סך של 127,200 ש"ח.
המערער הוסיף עוד וטען, כי המשיבות העבירו רצועת קרקע בת 67 מ"ר בחלק המערבי של חלקתו לידיהם של דיירי בניין שכן, על מנת שתשמש להם חניה פרטית (דיירים אלו הקימו מחסום בכניסה למתחם, ואינם נותנים לציבור הרחב להשתמש בשטח לשם חניה), אף שהשטח יועד (על פי התכנית) להקמת גן ילדים. נוסף על כך הן העבירו לחלקה סמוכה רצועה נוספת בת 299 מ"ר מן השטח שהועבר לעירייה, על מנת שתשמש לאיחוד וחלוקה מחדש של המקרקעין הצמודים לחלקתו. לשיטת המערער, בכך הפרו המשיבות את התחייבותן, שכן הקרקע הועברה לעירייה על מנת שתשמש לצרכי ציבור, ולא על מנת שתועבר לידיים פרטיות. בכך הוא ראה משום מרמה, ומכל מקום חוסר תום לב של המשיבות. הוא טען, כי בכך נתבססה הוראת סעיף 196 לחוק התכנון והבניה, משום שיש לראות את ההעברה מרצון כהפקעה, כאשר יעוד הקרקע שוּנָה.
נוסף על כך עתר המערער לדמי שימוש בסך של 25,920 ש"ח.
על יסוד העובדות הללו ביקש המערער לבסס את תביעתו על עילות חוזיות ונזיקיות.
3. המשיבות הניחו לפני בית המשפט קמא בקשה לסלק את תביעת המערער על הסף. הן טענו, כי חלק התביעה, הנסמך על סעיף 197 לחוק, נתון לסמכותה של הוועדה המקומית, שם על המערער להגיש את תביעתו לפיצויים. על כך הן הוסיפו, כי חלפה תקופה ההתיישנות הקבועה בחוק (שלוש שנים) להגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק, וגם מטעם זה יש לדחות את התביעה.
נוסף על כך טענו המשיבות, כי את חלק התביעה הנשען על סעיף 196 לחוק יש לסלק על הסף, מכיוון שהסעיף חל רק מקום שנעשתה הפקעה (כאן נעשתה ההעברה בלי הפקעה). הן ביקשו לסלקה על הסף גם מכיוון שהקרקע שהעביר המערער לידי העירייה משמשת לצרכי ציבור, והמחסום שהוצב בכניסה למתחם נעשה על דעת דיירי הבית השכן ולא על דעתן.
על כל אלה הוסיפו המשיבות, כי חלה על העניין שלפנינו הוראת סעיף 201 לחוק, לפיה אין מפצים על אירועים שארעו לאחר פרסום ההודעה על הפקדת תכנית, והרי זהו שארע – אם בכלל – במקרה שלפנינו.
4. בקשה זו לסילוק על הסף נדונה בפני כב' השופטת ד' מויאל ז"ל, שקיבלה אותה בחלקה. היא קבעה, כי ככל שהתביעה נסמכת על סעיף 197 לחוק (ירידת ערך הקרקע כתוצאה משינוי היעוד בתכנית משנת 1988), דינה להידחות, בין משום שהמקום להגשתה הוא הוועדה המקומית ולא בית המשפט, ובין משום שחלפו שלוש שנות ההתיישנות הקבועות בחוק. היא דחתה את התביעה ככל שזו נשענה על סעיף 196 לחוק (הפקעה בלא ששולמה תמורה), מכיוון שהעברת הקרקע מהמערער לידי העירייה לא היתה בבחינת הפקעה, כי אם העברה מרצון. עם זאת הותירה השופטת קמא פתח למערער להוכיח את תביעתו, ככל שזו נסמכת על עילות חוזיות ונזיקיות. ומכיוון שבשעתו לא פרט המערער היטב את עילותיה החוזיות והנזיקיות של תביעתו, נתנה לו כב' השופטת המנוחה להגיש כתב תביעה מתוקן.
5. המערער ערער על פסק דין חלקי זה של כב' השופטת מויאל ז"ל, אלא שבעת הדיון שנתקיים בערעור הוא משך את ערעורו. ההחלטה היתה עתה לחלוטה.
6. על פי הרשות שניתנה לו מידי כב' השופטת המנוחה הגיש המערער כתב תביעה מתוקן, ועתה ביסס את תביעתו על כך, שההעברה שעשה לעיריה היא בבחינת חוזה, שהופר בידי העירייה, שכן הקרקע הועברה על מנת שתשמש לצרכי ציבור ולא לשם העברתה לידיים פרטיות. הוא טען לחוסר תום לב מצד המשיבות, וחוסר תום הלב מבסס, לשיטתו, הפרת חובה חקוקה (קרי סעיפים 12, 39 ו-63 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973). על אלה הוסיף המערער טענות למצג שווא שהוצג בפניו (כאילו הקרקע דרושה לצרכי ציבור, בעוד שלא כך היה באמת), ומרמה (הוא טוען, כי מלכתחילה לא התכוונו המשיבות להשתמש בקרקע לצרכי ציבור).
נוסף על כל אלו שב המערער וביסס את תביעתו על סעיף 197 לחוק, אף שתביעתו נדחתה על הסף, ככל שעילתה נשענת על סעיף זה.
הסעדים הכספיים להם עתר המערער בתביעתו המתוקנת נותרו כבתחילה, בדיוק בסכומים שנתבעו בכתב התביעה המקורי.

פסק הדין קמא
7. פסק הדין בתובענה יצא, סופו של יום, מלפני כב' השופטת ל' גופר-יונג. השופטת הנכבדה קבעה, כי העברת הקרקע מאת המערער לידי העירייה לא נעשתה בגדרו של חוזה בין הצדדים, כי אם יש לראותה כהפקעה. ואם לא נכרת חוזה – ממילא לא יכולה היתה העירייה להפר אותו.
8. לצד קביעה זו קיבלה השופטת קמא את עמדת המערער, לפיה דיירי הבית השכן תפסו חזקה בלעדית בקרקע שנתן [המערער] לעירייה, והיא משמשת אותם, ואותם בלבד, לשם חנייה, משמע אין היא משמשת לצרכי ציבור, כפי שצריכה היתה לשמש. מאידך דחתה השופטת קמא את הטענה, לפיה העירייה היא שמסרה את הקרקע לידי דיירי הבית השכן. היא קבעה, כי הדיירים נטלו את הקרקע על דעת עצמם, כשהם עושים דין לעצמם.
קביעה עובדתית זו הוסיפה טעם נוסף לדחיית העילה החוזית, שהרי אפילו היה נכרת חוזה, אין לומר על העירייה כי הפרה אותו, משנמצא כי היא לא מסרה את הקרקע לידי הדיירים. לכל היותר, כך השופטת קמא, ניתן לומר על המשיבות, כי התנהגותן נפגמה בכך שלא הפעילו את סמכויותיהן השלטוניות על מנת לעצור בעד דיירי הבית השכן מלעשות שימוש בלעדי בקרקע. מחדל זה איננו נותן בידי המערער עילת תביעה נגד המשיבות, כי אם, לכל היותר, זכות לפנות לבית משפט לעניינים מינהליים.
9. תוך כך דחתה השופטת קמא את הטענה, כי התנהגותן של המשיבות נגועה היתה בחוסר תום לב (לא כל שכן ערמה, מרמה, מצג שווא וכיו"ב טענות שייחס להן המערער), ומכאן באה דחיית עילותיו הנזיקיות. משהקרקע ניטלה על ידי דיירי הבית השכן, בלא שהעירייה תהא מעורבת בנטילה, אין מדובר בהתנהגות חסרת תום לב מצד העירייה, כך השופטת קמא.
10. משלכך הגיעה, דחתה השופטת קמא את התביעה. למעלה מן הדרוש היא הוסיפה, כי המערער לא הוכיח את הנזק שגורם לו השימוש שעושים הדיירים בקרקע. טענתו היחידה היא לירידת ערך החלקה שבבעלותו, אלא שטענה זו היא מן הטענות, שיכול היה המערער להעלות במסגרתה של עילה לפי חוק התכנון והבניה, והרי עילה זו סולקה על הסף, כאמור. נוסף על כך דחתה השופטת קמא את דרישתו לדמי שימוש ראויים באותה חלקה, מכיוון שזכות זו שמורה לבעליה של הקרקע, קרי לעירייה ולא לו.
11. על פסק דין זה מלין המערער, בערעור שהניח לפנינו. המשיבות מבקשות, מצידן, להותיר את פסק הדין על כנו.

דיון
12. השופטת קמא קבעה, כאמור, כי ההעברה שעשה המערער לעירייה היא בבחינת הפקעה, ולכן אין היא עשויה להיראות כחוזה שנכרת בין השניים. אינני משוכנע כלל ועיקר, כי מסקנה זו מבוססת היטב. אזכיר, כי השופטת קמא נסמכה, בקביעתה זו, על הלכה שנפסקה בע"א 6663/93 צאיג נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשל"צ פ"ד נה(1), 49 (1999), אלא שהלכה זו ביקשה לראות את ההעברה הרצונית, שאין לצידה תמורה, כהפקעה, על מנת להיטיב עם בעל הקרקע, שמסר מרצונו את מקרקעיו לרשות המקומית, ולהשוותו למי שמקרקעיו הופקעו. הפיקציה שנקבעה בהלכה זו לא שללה את אופייה "האזרחי" של ההעברה כחוזה, כי אם נתנה בידי בעל הקרקע זכות לפיצויים, כאילו הופקעו המקרקעין.
13. מכל מקום, אני נכון, לשם הדיון, להניח לסוגיה זו, ולילך בקו שהינחה את השופטת קמא ולומר, כי ההעברה שהעביר המערער לעיריה היא בבחינת הפקעה. אלא שהנחה זו מחייבת החלתם של דיני ההפקעה על הפעולה, ובתוך כך הדין הנותן בידי בעל הקרקע לבקש את ביטולה של ההפקעה למקרה שמטרת ההפקעה אינה מושגת. בקצירת האומר אזכיר, כי הלכת בית המשפט העליון מכירה בזכותו של בעל מקרקעין לבקש ביטולה של הפקעה, "בשל זניחת מטרת ההפקעה או בשל שיהוי במימוש מטרת ההפקעה" (עע"מ 1369/06 הלביץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה (נבו, 2008)).
14. מכאן אני בא לבחון, האם אמנם במקרה שלפנינו אמנם נזנחה מטרת ההפקעה. ובכן כזכור, התכנית בה עסקינן (4512/ג) ביקשה ליטול 438 מ"ר ממקרקעיו של המערער, על מנת שישמשו כשטח ציבורי פתוח, והקמת מבני ציבור (גן ילדים). היום, בחלוף כ-12 שנה מאז פורסמה התכנית המדוברת, ונוכח הקביעות שקבעה השופטת קמא ביחס למקרקעין שנלקחו מן המערער והשימוש שנעשה בהם, אנו יודעים, כי שתי מטרות אלו נזנחו בידי המשיבות. חלק אחד של הקרקע נתפס בידי דיירי בניין שכן, והוא משמשם לחניה פרטית. על חלק זה של הקרקע לא תוכל להיות מחלוקת, כי השימוש בקרקע הוא שלא לצרכי ציבור. אגב כך אציין, כי העובדה שהעירייה לא עשתה מעשה אקטיבי על מנת ליתן את המקרקעין לדיירי הבית השכן, כי אם הם שנטלוהו על דעת עצמם, אינה מעלה או מורידה. החשוב הוא, כי מטרת לקיחתו של חלק זה של הקרקע נזנחה על ידי העיריה, שנהיר כי אין בכוונתה לעשות דבר על מנת להשיבו לידיה, כי ישמש לצרכי ציבור.
ואשר לחלק הנותר של הקרקע, חלק זה שימש את העיריה על מנת לאפשר איחוד וחלוקה מחדש של חלקות סמוכות (שבבעלות פרטית), וגם שימוש זה איננו לצרכי ציבור (השוו להגדרת "צרכי ציבור" בסעיף 188 לחוק התכנון והבניה), ודאי אין הוא בגדר המטרה, שלשמה קבעה תכנית 4512/ג את דבר הצורך בהפקעה מלכתחילה.
[לסקירה מקפת של שיקול הדעת בביטול של הפקעה ראו עע"מ 1369/06 הנ"ל, עניין הלביץ].
15. פועל יוצא מדברים אלו, המשיבות זנחו את המטרה, שלשמה נתנה בידיהן התכנית להפקיע את הקרקע, אותה קרקע שהמערער הקדים והעביר לידי העירייה ללא תמורה. על כן יש להורות על ביטולה של "ההפקעה". אלא שלפי נסיבות העניין, ובהן העובדה שהשבת הקרקע הפכה בלתי אפשרית, לפחות בחלקה הארי, אין מקום להורות על השבת הקרקע בעין לידי המערער, כי אם לפצותו לפי שווייה של הקרקע.
16. בשולי דבריי ביקשתי להעיר הערה, ועניינה הסמכות העניינית לדון בביטולה של הפקעה. באופן רגיל נתונה סמכות הביטול לבית משפט לעניינים מינהליים, על היותה בבחינת "ענייני תכנון ובניה לפי חוק התכנון והבניה..." (סעיף 10(א) לתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה). אני סבור עם זאת, שלפי נסיבות העניין אין להשיב את פניו של המערער ריקם. אזכיר תחילה, כי לא שללתי את האפשרות, כי ההעברה המדוברת לבושה בלבוש אזרחי, בחינת "חוזה מיוחד", מסוג החוזים עליהם חלה מערכת דינים כפולה, אזרחית לצד מינהלית, וככזה אפשר, ויהא בידי המערער לתבוע את עלבונו בבית משפט אזרחי, בשל הפרת החוזה, וכזכור עמדה תביעתו על הסכום שבגדר הסמכות של בית משפט השלום. אינני מבקש, מכל מקום, לקבוע מסמרות בעניין זה, ולכן הסכמתי להניח, בראשית דבריי בפרק הדיון שלמעלה, כי עניין לנו בהעברה שכמוה כהפקעה, שאינה בבחינת פעולה אזרחית כי אם מנהלית. אלא שלאופן שבו התנהלו ההליכים עד כה יש בכל זאת משמעות, ודבריי מכוונים לכך, שכב' השופטת מויאל ז"ל הותירה בידי המערער להמשיך בתביעתו, ככל שזו נשענת על עילות מדיני החוזים והנזיקין. נראה כי המערער סמך על כך כאשר המשיך בתביעתו, ולא פנה לבית משפט לעניינים מינהליים, כפי שיכול היה לעשות וכפי שעודנו רשאי לעשות גם היום, על מנת לבקש ביטולה של הפקעה (או פיצוי תחתיה). חשוב לראות, כי טענת שיהוי אינה יכולה לעמוד למשיבות, גם אם יפנה היום לבית משפט לעניינים מינהליים, שהרי עילת עתירתו תישען, היא עצמה, על שיהוי בהתנהלותן של המשיבות, שלא פעלו להגשמת מטרת ההפקעה. מהי התועלת, איפוא, בהפניית עורף למערער, שממילא יוכל להגיש עתירה למחרת היום, וזו תידון בפני אותם שופטים, היושבים עתה כשופטי ערכאת ערעור בבית משפט מחוזי? אני סבור, כי צדק ייעשה עם המערער אם לא תידחה תביעתו רק משום שמלכתחילה היה מקום להגישה בערכאה אחרת.
17. לאחר שהשלמתי את הכנת חוות דעתי הונחו לפניי חוות דעתם של חבריי. עיינתי היטב בדברי הטעם שמשמיעים חבריי, אך לא יכולתי להשתכנע מהם. בקצירת האומר ביקשתי להעיר הערות אחדות, בטרם אחתום את חוות דעתי.
18. ובכן תחילה אציין, כי כתב התביעה (המתוקן) של המערער אכן מנוסח באופן מסורבל מאוד, באופן המקשה לראות בבירור באילו טענות אוחז המערער, על מנת לשכנע בצדקת דרכו. במאמץ לא קל ניסיתי לברור את המוץ מן התבן, וסופו של יום נראה לי, כי לא היתה טענה, שלא באה מפיו. מכאן באה הערתי הראשונה לחבריי, זו הנוגעת לקביעתם, כאילו המערער משתית את תביעתו על עילה חוזית או נזיקית, ותו לא. לפי מיטב הבנתי, הוא נאחז גם בעילה של עשיית עושר ולא במשפט, והדברים עולים בכתב התביעה המתוקן בסעיפים 15 ("...ועשיית עושר ולא במשפט על גבו של התובע..."), 52 ("התובע יטען כי הנתבעות נטלו ממנו שלא כדין...") ו-54 ("... ותוך עשיית עושר ולא במשפט..."). קביעה אחרת קובע חברי, סגן הנשיא כהן, לפיה המערער לא ביקש את ביטולה של ההפקעה. ובכן לפי מיטב הבנתי, בסעיף 59.3 לכתב התביעה המתוקן ביקש המערער את ביטול ה"הפקעה", משמע את המעשה בו עסקינן כאן, זה שבהקשרים מתאימים רואים בו כהפקעה. בסעיף 59.3 הנ"ל לכתב התביעה המתוקן מבקש המערער את בית המשפט "להצהיר כי חתימתו של התובע על ההצהרה בטלה ומבוטלת...". סעד של ביטול "ההפקעה" נכלל, איפוא, בסעדים שנתבעו בידי המערער.
19. מכל מקום, אני מסכים בהחלט עם חבריי, כי אין יסוד לטענותיו של המערער כלפי המשיבות, כאילו נהגו עמו בעורמה, תרמית, חוסר תום לב ועוד כיו"ב טענות קשות, על מנת להוציא ממנו את אדמתו. אלא שתמונת המצב שנצטיירה בעיניי היא זו של אדם, שקרקע שלו נלקחה ממנו (והדרך בה נעשה הדבר, אם בהצהרה, בחוזה, בהפקעה או בכל דרך אחרת, בהחלט אינה חשובה בהקשר זה) על מנת שתשמש את הציבור, אלא שכעבור זמן הסתבר, כי אין כל כוונה לעשות בקרקע שימוש שכזה. אדרבא, מסתבר, כי הקרקע שימשה ומשמשת אנשים פרטיים. אם זו היא תמונת המצב, הרי שאת ההעברה יש לבטל, והדרך המשפטית להגיע לכך אינה מעלה ואינה מורידה בעיניי. ואם הביטול איננו אפשרי או סביר, וכזה הוא, כנראה, המצב שלפנינו, הרי שיש להשיב את תמורתה של הנטילה.
20. סוף דבר, לו דעתי נשמעת, יש לקבל את הערעור ולקבוע, כי המערער זכאי לפיצוי בשיעור שווי החלק במקרקעיו, אותו הוא העביר בשעתו, ללא תמורה, לידי העירייה. משום מסקנה זו יש להשיב את הדיון לבית המשפט קמא, על מנת שיקבע את הפיצוי. נוסף על כך יש לחייב את המשיבות באגרת הערעור ובהוצאות ושכר טרחה בערעור.



אברהם אברהם, שופט

כב' השופט שאהר אטרש:

1. חלקתו של המערער היתה כלולה בתחום תוכנית מס' ג/4512 (להלן: "התוכנית"), שפורסמה בילקוט הפרסומים ביום 23.10.88 (נספח א' לכתב התביעה המתוקן). מטרת התוכנית "שינוי יעוד קרקע לצרכי ציבור והפיכתה משטח מגורים לשטח ציבורי פתוח ושטח לבניני ציבור"; לפי סעיף 14 של התוכנית "השטחים הציבוריים יופקעו וירשמו בלשכת רישום מקרקעין, על שם עירית עפולה, כחוק". תחת זאת, חתם המערער ביום 10.8.97 על "הצהרה", לפיה, העביר שטח של 438 מ"ר "ללא תמורה ובהפרשה לצרכי ציבור לעירית עפולה...".

2. המערער השתית את תביעתו בבית משפט קמא על הטענה, כי "הנתבעות הפרו ביודעין, ללא צידוק, ומתוך כוונה מלכתחילה שלא לקיים ההסכמות בין הצדדים על בסיס הצהרת התובע, בין היתר, בכך שהנתבעות לא השתמשו בשטח שנלקח מהתובע לצרכי ציבור, אלא כחניה פרטית לבנין השכן" (סעיף 11 לכתב התביעה המתוקן). המערער עתר לפיצוי "חוזי ונזיקי" (סעיף 12 לכתב התביעה המתוקן), בשל "הפרת חוזית מובהקת של הנתבעות" (סעיף 13 לכתב התביעה המתוקן), בשל "התנהגות הנתבעות, אשר הטעתה את התובע לחשוב כי השטח של כ- 438 מ"ר שנלקח ממנו ללא תמורה ע"י הנתבעות, יהיה לצרכי ציבור, ובעצם בכך ביצעה מעשה תרמית ועשית עושר ולא במשפט על גבו של התובע ובניגוד לכל דין, תוך פגיעה קשה בזכויות קניניות וחוזיות של התובע" (סעיף 15 לכתב התביעה המתוקן). עוד טען המערער, כי "הנתבעות הפרו הפרת חובה חקוקה את הוראות חוק החוזים ובמיוחד את הוראות סעיף 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973" (סעיף 23 לכתב התביעה המתוקן); המערער שב וחזר על טענתו, כי "הסכים להעביר ללא תמורה חלק משטח חלקתו הנ"ל בתנאים שנקבעו בהצהרה, ובינם [כך במקור - ש.א.], ההסכמה כי מטרת הנתינה של השטח הינה לצורכי ציבור בלבד - ולא היא כפי שהתברר לתובע בדיעבד"(סעיף 26 לכתב התביעה המתוקן).

לטענת המערער, "הנתבעות העבירו שלא כדין, בחוסר תום לב, ובעורמה רצועת קרקע בחלקה המערבית של החלקה...בשטח של 67 מ"ר...אשר היתה מיועדת לגן ילדים, ותחת זאת העבירוה לבניין השכן של התובע, כחניה פרטית, מחולקת לפי מספר הדירות של הבניין השכן" (סעיף 36 לכתב התביעה המתוקן). עוד נטען, כי "רצועה נוספת בחלקה המערבי של החלקה...בשטח של כ- 299 מ"ר יועד לשטח למבני ציבור...אשר הועברה ללא תמורה ובהפרשה לצרכי ציבור לעיריית עפולה, נגזלה ממנו ע"י הנתבעות, שכן תחת להועיד הקרקע הנ"ל לצרכי ציבור, העבירוה לצורכי חלוקה נוחה של המקרקעין הצמודים לתובע, כל זאת מטעמים זרים השמורים עם הנתבעות בלבד" (סעיף 37 לכתב התביעה המתוקן).

3. המשיבות הכחישו את טענות המערער, לרבות קיומו של הסכם כלשהו בין הצדדים, וטענו כי המערער אינו זכאי לכל פיצוי; עוד טענו המשיבות, כי דיני החוזים ודיני הנזיקין אינם חלים במקרה דנן. המשיבות הוסיפו וטענו, כי כל פעולותיהן היו כדין והן נהגו באופן ראוי ובהגינות מלאה וכי המקרקעין לא ניתנו לצד ג' כלשהו אלא נבנה עליהם גן ילדים עם חניה.

על אף הטענות שטענו המשיבות בכתב הגנתן המתוקן, הודה ב"כ הנתבעות בפני בית משפט קמא, "נכון שהשטח היום משמש לצרכים פרטיים ולא לצרכי ציבור, אך המצב נגרם כתוצאה מהשתלטות לא חוקית של השכנים על השטח ואנו פועלים נגדם בעניין זה" (עמ' 5 לפרוטוקול).

4. מטעם המערער העידו מר אביב גלעד, מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין והמערער בעצמו ומטעם המשיבות העידו מר אברהם כץ, מהנדס בנין, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך, ומר יואל מטמון, המשמש כרמ"ד רישוי ובינוי בועדה המקומית לתכנון ובניה עפולה וכמתאם המידע בעירית עפולה.

בנוסף, בית משפט קמא ערך ביקור במקום ביום 14.1.07.

5. בית משפט קמא (כב' השופטת לילי יונג-גפר) דחה את תביעת המערער, לאחר שסבר, כי המערער לא בחר מבחירה חופשית לתרום את המקרקעין שבבעלותו למשיבות, וזאת מאחר וידע כי עומדת לצאת תוכנית אשר משנה את יעודה של הקרקע, ובמצב דברים זה, לא היה לו אלא לנסות ולנצל את המצב הקיים לטובתו; עוד סבר בית משפט קמא, כי במקרים מעין אלו, קבע בית המשפט העליון כי העברה מרצון דומה להפקעה במסווה של הסכמה.

בית משפט קמא קיבל את גרסת המערער וקבע, כי בפועל משמשת - או לפחות שימשה עד למועד הגשת התביעה - הקרקע לצרכים פרטיים של דיירי הבנין השכן ולא לצרכי ציבור שלשמם נמסרה על ידי המערער לעירית עפולה.
חרף קביעתו האמורה, פסק בית משפט קמא כי המערער אינו זכאי לפיצוי מכוח עילה חוזית או נזיקית;
באשר לעילה החוזית - סבר בית משפט קמא, שיש לסווג את העברת הקרקע מן המערער לעירייה כפעולה שדינה כדין הפקעה; משכך, אין לראות בהעברה זו משום חוזה בין הצדדים; ואם אין חוזה, אין מקום לדבר על הפרתו של חוזה.

באשר לעילה הנזיקית - נקבע, כי המערער לא הרים את נטל הוכחת יסודות העוולה של הפרת חובה חקוקה, בכך, שלא הובאה כל ראיה ולפיה "מסרו" המשיבות את השטח לדיירי הבנין השכן, ולכל היותר ניתן לומר כי לא הפעילו את סמכותן המנהלית למניעת השתלטות הדיירים על השטח, וכן לא הוכח כי מחדל זה נבע מחוסר תום לב, ומכל מקום המקום לבירור מחדל זה הוא בית המשפט לעניינים מנהליים. בית משפט קמא הוסיף וקבע, כי המערער לא הוכיח כל נזק שנגרם לו כתוצאה מן השימוש הפרטי בשטח.

6. המערער אינו משלים עם התוצאה אליה הגיע בית משפט קמא והוא מבקש לבטל את פסק דינו של בית משפט קמא ולחייב את המשיבות בתשלום הפיצוי המגיע לו, לטענתו. המשיבות מצדן תומכות בפסק הדין ומבקשות לדחות את הערעור.

אקדים ואומר, כי אכן כפי שפסק בית משפט קמא, יש לראות את העברת המקרקעין נשוא ההצהרה מיום 10.8.97, אשר בוצעה בצל הצפיה של ההפקעה, כהפקעה במסווה של הסכמה, כפי שנפסק בע"א 6663/93 יוסף צאיג ואח' נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשל"צ ואח', פ"ד נה' (1), 49. בספרו של אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שביעית, כרך ראשון, עמ' 96 - 97, צויין בעניין זה, כי "דינה של העברה שכזו כדין הפקעה פורמלית שבוצעה בידי הוועדה המקומית, הן לענין צבירת השטחים שהועברו לרשויות מפקיעות ללא תשלום פיצויים, והן לענין זכותו של הבעלים לדרוש את השבתם לידיו או תשלום פיצויים בגינם מששונה ייעודם מאוחר יותר לייעוד שלמענו אין להפקיע לפי חוק התכנון והבניה ללא תשלום פיצויים. כמו כן, בהתקיים התנאים המתאימים, ומשהעידה הרשות בהתנהגותה שהמקרקעין אינם דרושים לה לצרכי ציבור, זכאי בעל המקרקעין לדרוש את השבתם לידיו".

ההעברה בוצעה במקרה דנן באמצעות טופס סטנדרטי, לפיו, העביר המערער, ללא תמורה, לעיריית עפולה 438 מ"ר, אשר הופרשו מחלקתו לצרכי ציבור ואשר אמורים לשמש לצורך מטרה זו. העברה ישירה זו מקצרת את הליך ההפקעה והרישום, שהיה אמור להתבצע בהתאם לסעיף 14 של התוכנית; סופו של אותו הליך הפקעה ורישום, הוא רישום אותם 438 מ"ר ע"ש העירייה; במקרה דנן, ההעברה הישירה מן המערער לזכות העירייה נועדה להשיג אותה תכלית; מכאן, נקבע, כי העברה כזאת דומה להפקעה במסווה של הסכמה.

במקרה שבפנינו אין המדובר בהליך של הפקעה, אלא בחוזה, לכל דבר ועניין, אשר בגדרו העביר המערער את הקרקע לעירייה וזו, כמובן, הסכימה לכך. סיווג העברת הקרקע כאמור כפעולה הדומה ל"הפקעה במסווה של הסכמה", אין בו כדי לאיין את אופיה החוזי. את הגדרת פעולתו של המערער יש לקבוע לפי מהותה, קרי לפי תוכן "ההצהרה", שהיא העברת מקרקעין המיועדים להפקעה, ללא תמורה, מן המערער לזכות העירייה.

בהינתן כל אלה, אין בידי לקבל את קביעתו של בית משפט קמא, כי אין לראות בהעברה זו משום חוזה בין הצדדים. המדובר הוא בחוזה ולא בהליך רגיל של הפקעה ורישום, אם כי אותו חוזה נועד להשיג את תכליתה של ההפקעה.

אם כך, האם הפרה העירייה את החוזה לאור קביעת בית משפט קמא, כי בפועל שימשה הקרקע לצרכים פרטיים של דיירי הבניין השכן ולא לצרכי ציבור שלשמם הועברה על ידי המערער לעירייה.

סבורני, כי התשובה לכך היא בשלילה. אמנם מסמך "ההצהרה" אינו מכיל ומפרט את התחייבויות העירייה כלפי המערער בגין נכונותו והסכמתו להעביר את הקרקע לעירייה לצרכי ציבור, אך ברור לכל, כי העירייה, בקבלה את הצעתו, נטלה על עצמה התחייבות, כי אותה קרקע תשמש לצרכי ציבור; אלא מאי? יש להשקיף על מערכת היחסים בין המערער ובין המשיבות במסגרת אותם מסמכים רלוונטיים, קרי התוכנית מחד וההצהרה מאידך. על-פי התוכנית, הקרקע היתה מיועדת לצרכי ציבור; על סמך הנחה זו, נאות המערער, כפי שטען רבות בתביעתו, להעביר את הקרקע לעירייה. משמע, העירייה התחייבה מכללא, כי הקרקע תיועד בתוכנית לצרכי ציבור. העירייה לא שינתה את היעוד של הקרקע בתוכנית ובכך היא קיימה את התחייבותה כלפי המערער. מערכת היחסים החוזיים בין המערער ובין העירייה, אינה מתייחסת ואינה רלוונטית לשימוש בקרקע הלכה למעשה, בזמן נתון כלשהו, אלא אך ורק לייעודה בתוכנית; באין שינוי ייעוד של הקרקע מצד העירייה בתוכנית אין לומר כי האחרונה הפרה את התחייבותה כלפי המערער, ומכאן דין תביעתו של המערער בעילה החוזית דחיה.

7. בית משפט קמא דחה את תביעתו של המערער בגין העילה הנזיקית על סמך ממצאים עובדתיים שקבע, לפיהם, לא הביא המערער כל ראיה ולפיה "מסרו" המשיבות את השטח לדיירי הבנין השכן, ולא הוכח, כי מחדל המשיבות באי מניעת השתלטות דיירי הבנין השכן על השטח נבע מחוסר תום לב, הגם שהמערער לא הוכיח כל נזק שנגרם לו כתוצאה מן השימוש הפרטי בשטח; הלכה פסוקה היא, כי ערכאת הערעור אינה מתערבת בממצאים עובדתיים ואינה עוסקת בבחינת ראיות הצדדים, אלא אם כן עולה מן הפסק טעות משפטית בולטת או שהדברים מופרכים על פניהם ובלתי סבירים (ראו: ע"א 1235/06 נמרוד עובדיה נ. כרמלה סודאי - , פס"ד מיום 19.3.09).

בהעדר טעות בולטת או ממצאים מופרכים ובלתי סבירים, איני רואה בנסיבות אלה כל טעם וכל הצדקה להתערב בקביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא, אשר בחן את ראיות הצדדים, או במסקנתו, כי לא עלה בידי המערער להרים את נטל הראיה ולהוכיח את יסודות העוולה של הפרת חובה חקוקה, ובדין דחה את תביעת המערער גם בעילה הנזיקית.

8. באשר להחלת דיני ההפקעה על ההעברה דנן וביטול ההפקעה משנזנחו מטרות ההפקעה על ידי המשיבות, כפי שסבור חברי, כב' השופט אברהם, אין דעתי כדעתו.
עילות התביעה שעמדו לדיון ולהכרעה בפני בית משפט קמא, בעקבות בקשת המשיבות לסילוק התביעה מחסר סמכות עניינית ובעקבות ערעור המערער על פסק-הדין החלקי שניתן, הצטמצמו לעילה החוזית ולעילה הנזיקית; הא ותו לא. גם ראיות הצדדים וטיעוניהם היו בהתאם; משלא עתר המערער לביטול ההפקעה, משלא ניתנה הזדמנות לצדדים להתדיין בעניין זה ומשלא עמדה הפלוגתא להכרעה בבית משפט קמא, מה לנו כערכאת ערעור לדון ולהכריע בסוגיה זו. יצויין, כי בית משפט קמא ציין בסעיף 67 לפסק-דינו, כי המערער לא ביקש לבטל את העברת הקרקע לעירייה.

כפי שציין חברי, כב' השופט אברהם, הסמכות העניינית לדון בביטולה של הפקעה נתונה לבית המשפט לעניינים מינהליים; "קיימת סמכות עניינית לבית המשפט לעניינים מינהליים לבחון, כעניין שבתכנון ובנייה, אם הועברו המקרקעין בדרך של הפקעה ומה דינו של מחדל הרשות, אם אכן היה כזה, במימוש מטרת ההפקעה לצורך ציבורי" (ספרו של אורי גורן, בתי משפט מינהליים, עמ' 195); כך שבית משפט קמא אינו מוסמך לדון ולהכריע בשאלת ביטול ההפקעה, ומכאן גם לנו כערכאת ערעור אין סמכות לעשות זו, שכן סמכותו של בית משפט שלערעור היא כסמכותה של הערכאה הראשונה, ועל פי תקנה 462 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984 עליו ליתן אותו פסק דין שהערכאה הראשונה חייבת היתה לתתו (ראו: זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מהדורה שביעית, עמ' 811).

9. אשר על כן, לו תשמע דעתי, אציע לחבריי לדחות את הערעור ולחייב את המערער בתשלום הוצאות משפט למשיבות בסך 20,000 ₪.



שאהר אטרש, שופט


כב' השופט יצחק כהן, אב"ד – סגן נשיא:

  1. כפתח דבר, אציין כי מסכים אני עם חברי כב' השופט שאהר אטרש באשר לתוצאה הסופית אליה הגיע, ולפיה דין הערעור לדחייה, אלא שדרכי שונה במעט, כפי שיובהר להלן.
  2. למותר לציין, כי חבריי כב' השופטים אברהם אברהם וכב' השופט שאהר אטרש פירטו זה מכבר בהרחבה את כלל העובדות הרלוונטיות, הטענות שהועלו בערעור וכן קביעותיו של בית משפט קמא, ומכאן, אין מקום לחזור על כל אלה.


3. ראשית, אומר, מסכים אני עם קביעתו של חברי כב' השופט אטרש בסעיף 8 לחוות דעתו, לפיה אל לנו לדון בטענת המערער לביטול ההפקעה ולהשבת המקרקעין לידיו, היות וטענה זו לא הועלתה על ידי המערער, לא בפני בית משפט קמא ואף לא בפנינו (ועד לשלב הטיעון המשלים), וכן למעלה מכך, הסמכות העניינית לדון בביטולה של ההפקעה נתונה לבית המשפט לעניינים מנהליים (בוודאי שאינה בסמכות העניינית של בימ"ש קמא).

הסעדים הבלבדיים אשר המערער יכול לעתור בגינם, וככאלה יכולים להיות נשוא הדיון בפנינו הם בעילות החוזיות והנזיקיות - ולא אחרת.

ראה החלטת כב' השופטת מויאל ז"ל מיום 2/2/04 (עמ' 13) וערעור שנדחה על ההחלטה בע"א 1118/04 והחלטת כב' השופטת נדאף מיום 19/5/05 (ס' 2 שם) – ראה להלן בהרחבה.

4. להלן אבחן את עילות התביעה החוזיות והנזיקיות עליהן מתבסס המערער, ועל פיהן לטענתו, הוא זכאי לפיצוי מאת המשיבות:

א. עילה חוזית:

5. הנני מסכים עם קביעתו של בית משפט קמא, לפיה יש לראות בהעברת המקרקעין מידי המערער למשיבה 1 הפקעה, אשר בוצעה בשל הצפייה להפקעה, כהפקעה במסווה של הסכמה.

6. בית משפט קמא סמך קביעתו דלעיל על פסק הדין בע"א 6663/93 יוסף צאיג ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון ואח' (פד"י נ"ה (1), 49) בו נקבע ע"י השופט זמיר:

"בהעברה מרצון מדובר בהעברת מקרקעין לצרכי ציבור, בדרך כלל כאשר המקרקעין יועדו לצרכי ציבור בתכנית לפי חוק התכנון והבניה וההעברה מתבצעת ללא תמורה משום שהחוק מסמיך רשות מינהלית להפקיע מקרקעין אלה ללא תשלום פיצויים, במקרה כזה, הבעלים מעביר את המקרקעין אל הרשות המינהלית, כביכול מרצון חופשי, בצל הצפייה, ואולי נכון יותר לומר תחת איום, של הפקעה. יתירה מזאת, לא פעם הבעלים מעביר את המקרקעין אל הרשות המינהלית כביכול מרצון חופשי, משום שאחרת הוא יאלץ להמתין זמן ממושך לקבלת אישור או היתר הנדרשים לצורך הפיתוח של המקרקעין. אילולא כן, הבעלים לא היה מעביר את המקרקעין אל הרשות המינהלית ללא תמורה. העברה כזאת דומה להפקעה במסווה של הסכמה, בחינת כופין אותו עד שיאמר רוצה אני.
העברה מרצון עדיפה על הפקעה מבחינות שונות. היא עשוייה לחסוך, הן מן הבעלים והן מן הרשות המפקיעה, טרחה ומשאבים הכרוכים בהתדיינות בעקבות צו הפקעה, והיא מסלקת מחסום בפני פיתוח מהיר של המקרקעין.לכן יש אינטרס ציבור לעודד העברה מרצון, גם מבחינה זאת ראוי שלא יהיה הבדל, לצורך קביעת הזכות לפיצויים, בין העברה מרצון לבין הפקעה".
(ההדגשות מכאן ואילך- שלי- י.כ.)

עוד נקבע בפסה"ד הנ"ל בסימן 17 בו כמפורט לקמן:

"השאלה אם דין העברה מרצון כדין הפקעה מתעוררת על פי הוראות חוק שונות בהקשרים שונים. התשובה לשאלה זאת תלויה בהקשר, ובעיקר בלשון החוק
ובתכלית החוק בכל הקשר. היא עשויה להשתנות על-פי ההקשר".

מאוחר להלכה זו , ובהתבסס עליה, נדונה בבתי המשפט לעניינים מנהליים פעמים מספר, השאלה האם דין העברת המקרקעין לידי הרשות המקומית בהליך של "מכר ללא תמורה" כדין "הפקעה" לעניין ההלכות בנושא אי מימוש הפקעה.

במרבית פסקי הדין נמצא כי ניתנה תמורה למי שהיו בעלי המקרקעין, בצורה זו או אחרת (ראה למשל: עת"מ (ת"א) 1423/04 קרמר נ' המועצה המקומית אבן יהודה (טרם
פורסם) ).

7. בענייננו, המערער חתם ביום 10.08.97 על הצהרה ולפיה, הוא מעביר ללא תמורה ובהפרשה לצרכי ציבור לעיריית עפולה חלק משטח הקרקע שבבעלותו, ואולם, סבורני, כי אעפ"י שלא כתובה המילה הפקעה בהצהרה כאמור, אכן עסקינן בהליך של הפקעה במסווה של הסכמה כאמור לעיל, מה גם, המערער ידוע ידע כי העירייה עתידה לאשר תכנית בניין עיר ג/4512 שמטרתה הייתה שינוי ייעוד של חלק מהקרקע לצרכי ציבור והפיכת חלק מהשטח ממגורים לשטח ציבורי פתוח, ומכאן, חתם על ההצהרה כאמור.

בע"א (ת"א) 1374/06 עדיאל חשין נ' מינהל מקרקעי ישראל (טרם פורסם), , נאמר מפי כב' השופטת ד"ר פלפל כי:

"...היות והמדובר בזכות של הפרט לקניין פרטי, אזי המחוקק מעניק לה הגנה מירבית. העובדה שהפרט כפוף לרשות המינהלית ולתנאיה ברצותו לקדם את ענייני המקרקעין הפרטיים שלו,- משמעה שגם הסכמה להפריש לשלטון מקרקעין, ללא תמורה, אפילו אם היא מתמזגת עם אינטרסים כלכליים שלו, לזרז ולקבל זכויות בנייה ו/או לשנות את יעוד הקרקע,- תיחשב כהסכמה כפויה".

לפיכך, אינני שלם עם עמדתו של חברי כב' השופט אטרש לפיה קיים חוזה בין הצדדים.
בספרו של א. נמדר, הפקעת מקרקעין [עקרונות, הליכים ופיצויים], חושן למשפט, התשס"ה-2005, עמ'124, אין מדובר בהתקשרות חוזית רגילה (בשל חוסר השיוויון בין הרשות לפרט) ובעמ' 127 מצאנו:
"כאשר בהתקשרות חוזית נשלל חופש הבחירה הפורמלי, לא ניתן לדבר על הסכם, אלא באקט מיוחד שהמחוקק החיל עליו דינים מיוחדים".
יפים לעניין זה דבריה של כב' השופטת שטרסברג כהן בבג"צ 2390/96 קרסיק נ' מ"י, פד"י נ"ה (2), 625, 713, לפיהם, לקביעתה בעלות הנרכשת מכוח דיני ההפקעות יש לראות "כבעלות ציבורית" מיוחדת הנרכשת בכפייה שאינה מוצאת לה ביטוי בחוק המקרקעין.
לפיכך, אין לראות בהפקעה שנעשתה במסווה של הסכמה, הסכם שיחולו עליו דיני החוזים.

8. עוד יודגש, כי כאשר עסקינן בהפקעה, ובענייננו, הפקעה במסווה של הסכמה, ניתן להפקיע חלק מהזכות, וזאת בניגוד לסעיף 13 לחוק המקרקעין, שכן הפקעה איננה עיסקה הנעשית לפי רצון המקנה וככזו איננה מוגבלת לדיני המקרקעין הרגילים (ראה: ע"א 119/01 אקונס נ' מ"י, פ"ד נז(1), 817, 857).

9. לאור כלל האמור לעיל, סבורני, כי בצדק קבע בית משפט קמא, שיש לסווג את העברת הקרקע מן המערער לעירייה כפעולה שדינה כדין הפקעה, ומשכך, אין לראות בהעברה זו משום חוזה בין הצדדים, קרי, אין למערער עילת תביעה חוזית כנגד המשיבות, ועל כן טענתו של המערער כי העירייה הפרה חוזה עמו, דינה להידחות.

10. מאחר ולעניות דעתי המסקנה היא כי אין ולא היה חוזה בין הצדדים, מתייתר הצורך לדון בזכאות המערער לדמי שימוש ראויים, היות והקרקע הועברה לבעלותה של העירייה ואינה בבעלותו עוד, וכידוע, הזכות לדמי שימוש מוענקת לבעלים של הנכס או המחזיק בהם כדין.

ב. עילה נזיקית:

11. לטענת המערער, קמה לו עילת תביעה נזיקית כנגד המשיבות, היות והן הפרו את חובת תום הלב כאשר שינו את ייעודו של השטח שהעביר להן המערער לצרכי ציבור ומסרו אותו לשימוש דיירי הבניין השכן לצורך חניה.

דין טענה זו לדחייה.

מקובלת עליי מסקנתו של בית משפט קמא, לפיה המערער לא הוכיח כי המשיבות נהגו בחוסר תום לב , היות ולא הובאה כל ראיה על ידו, המוכיחה כי המשיבות "מסרו" את השטח לדיירי הבניין השכן, ולכל היותר ניתן לומר כי המשיבות לא הפעילו במלואן ובזמן וכראוי, את סמכויותיהן למניעת השתלטות הדיירים על השטח.

אך אין לומר כי נזנחה מטרת ההפקעה, יעוד המקרקעין לא שונה, מדובר בהשתלטות לא חוקית של השכנים:

"....ואנו פועלים נגד ענין זה", עמ' 5 לפרוטוקול בימ"ש קמא.

זאת ועוד, לא הוכח כי מחדלן הנ"ל של המשיבות נבע מחוסר תום לב, מה גם שהמערער לא הוכיח כי נגרם לו נזק כלשהוא כתוצאה מהשימוש הפרטי בשטח, משכך, המערער לא הוכיח את יסודות העוולה הנזיקית ואינו זכאי לפיצוי בגין עילת תביעה זו.

בפני בית משפט קמא הוצגו ראיות ועדויות רבות, וקביעתו האמורה, קרי, כי המערער לא הרים את נטל ההוכחה בדבר התקיימותן של יסודות העוולה הנזיקית נסמכת על ממצאים עובדתיים, ובמקרה דנן, סבורני, כי אין מקום להתערבות בית משפט שלערעור, היות וממצאיו ומסקנותיו של בית משפט קמא מבוססים היטב, והלכה היא כי בכגון דא לא תתערב ערכאת הערעור, אלא כחריג שלא מצוי כאן.
עוד יודגש, כי המשיבות פועלות כיום כנגד דיירי הבניין השכן בנשוא הנטען לחניה וכראיה, הסירו המשיבות את המחסום שהציבו הדיירים בכניסה לחניה.

העירייה לא שינתה את ייעודה של חלקת הקרקע שהופרשה לה ע"י המערער, ויעודה של הקרקע הייתה ועודנה לצרכי ציבור.

(ולא נציין כאן, מאחר והנושא לא עלה בדיון בערכאה קמא, את הנטען באשר לבעלות ככזו לאחר הערת אזהרה הרשומה לטובת אחר דווקא על המשתמע מכך באשר למערער וזכות הקנין הנטענת שלו).

12. יתר על כן, סבור אני, כי המערער קיבל פיצוי מסוים בגין העברת השטח לידי העירייה, קרי, למערער ניתנו אחוזי בנייה נוספים, היינו, במקום 22 יח' דיור, אפשרו לו המשיבות לבנות 25 יח' דיור, וכך עשה.

עוד יפים לעניין זה דבריו של בית המשפט לעניינים מינהליים בעת"מ 1296/05 גולדמן צבי נ' עיריית קרית אתא (טרם פורסם) :

"נוהג הוא, בקרב רשויות התכנון, לפצות בעלי קרקע בדרך של מתן אחוזי בנייה נוספים, במקום בתשלום כסף. אהרן נמדר גורס, כי יש לראות בשווי אחוזי הבנייה כחלק מהפיצויים שעל הרשות לשלם בעבור הקרקע המופקעת (אהרן נמדר, הפקעת מקרקעין (חושן למשפט, תשס"ה-2005), בעמ' 412). לנוהג האמור אין עיגן סטטוטורי, אך הוא הוכר בפסיקה לא אחת כשווה ערך לפיצוי כספי. בעניין בר נ' שר הפנים, נדונה תכנית חלוקה חדשה שכללה, בין היתר, את הרחבתו של מעבר בין שתי חלקות והפיכתו לדרך ציבורית, תוך רישום הדרך על שם הרשות המקומית. כפיצוי לבעלי שתי החלקות, הוגדלו אחוזי הבנייה המותרים. בית המשפט, מפי השופט ברנזון, קבע כי הרשות רשאית לבחור בין הפקעה ותשלום פיצויים, לבין ביצוע חלוקה חדשה, שאינה מצריכה הוצאת כספי ציבור, כאשר היא מפצה בדרך אחרת. אין כל מניעה, נקבע, כי הרשות תבחר באפשרות האחרונה (בג"ץ 26/70 בר נ' שר הפנים, פ"ד כד(1) 645, עמ' 647-
648)".

בהמשך, קובע בית המשפט בפס"ד גולדמן הנ"ל:

"המקרה שבפניי אינו מקרה מובהק של הפקעה ללא פיצוי- לא זו בלבד שהשטח הועבר תוך הסכמת בעליו, ניתן תמורתו פיצוי מסוים, הגם שדרך נתינתו איננה נקייה מביקורת..."

גם בענייננו, הוגדלו זכויות הבנייה של המערער, ובכך התאפשר למערער לבנות 25 יח' דיור כאמור, דבר המהווה פיצוי בדמות אחוזי בנייה.

(ראה, פירות לבעל המקרקעין בהגדלת זכויות בניה כ"תמורה" – עת"מ 1423/04 הנ"ל).

13. לאמור, אין לראות ב"הצהרת" המערער נשוא העברת הקרקע למשיבה בבחינת כריתת הסכם וקיום הסכם וממילא כזה לא הופר.

המערער לא הוכיח כעובדה יסודות עוולה על פי דיני הנזיקין.

אין בנמצא שינוי יעוד של המקרקעין ואכן כעובדה נקבע כי הוצב מחסום והדיירים עשו שימוש במקום כחנייה אך לא בהרשאת המשיבה, המחסום הוסר ונגד הדיירים ננקטו הליכים – ראה עמ' 5 לפרוטקול בערכאה הדיונית ובצדק קבעה הערכאה הדיונית כי השימוש הפרטי שנעשה במקרקעין ע"י דיירי הבנין, הסעדים לענין זה נגזרים מס' 195 (2) ו – 196 לחוק התו"ב ואשר לא עמדו למערער בהליך בבימ"ש קמא ולא כאן (ראה החלטת כב' השופטת מויאל ז"ל לענין זה- ראה גם להלן).

14. מכלל המקובץ לעיל, המסקנה היא, כי למערער אין למעשה עילת תביעה כנגד המשיבות, בין חוזית ובין נזיקית, ולפיכך, דין הערעור לדחייה.

15. עוד ראוי לציין, כי דרך התנהלותו של המערער לאורך כלל ההליכים המשפטיים, הייתה שלא כהלכה בלשון המעטה והאמור, נוגע לליבת טענות המערער, שעה שנכשל בדרך בה הלך בפנותו לביהמ"ש ומכאן, אדון בכך ולהלן בקציר האומר:



בכותרת כתב תביעתו המקורי בפני בית משפט קמא טען המערער כי מהות תביעתו הינה "חוזית, נזיקית, כספית, מקרקעין", אך בפועל נשען המערער בעילות תביעתו כעיקר על סעיפים 196 ו-197 לחוק התכנון והבנייה, ולא פירט העילות החוזיות והנזיקיות עליהן הוא מסתמך.




בהחלטה מיום 2.2.04 דחתה כב' השופטת מויאל ז"ל את חלק התביעה המבוססת על סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, היינו, תביעתו של המערער לפיצוי בגין ירידת ערך החלקה עקב שינוי היעוד בתוכנית משנת 1988, הן מאחר שהתיישנה והן מאחר שהיה עליו להגיש תביעתו לועדה המקומית, ולא לבית המשפט.




כך גם כך, דחתה כב' השופטת מויאל ז"ל את חלק התביעה לפיצוי בגין הפקעה ללא תמורה של קרקע שיעודה שונה, אשר נסמכה על סעיף 196(א) לחוק התכנון והבנייה, היות וסעיף זה אינו חל מקום שמקרקעין הועברו בהסכמה לרשותה של הועדה המקומית.



יחד עם זאת, קבעה כב' השופטת מויאל ז"ל, ביחס לחלק זה של התביעה, כי אין למנוע מן המערער להתבסס על עילות חוזיות ונזיקיות, לרבות התביעה לדמי שימוש ראויים, אולם, עליו לפרט בפרוטרוט מהם סעדיו, ומשכך, התירה לו להגיש כתב תביעה מתוקן.

המערער הגיש ערעור על ההחלטה (ע"א 1118/04), אולם חזר בו מהערעור ללא צו להוצאות.



ביום 21.4.04 הגיש המערער כתב תביעה מתוקן על סכום תביעתו המקורי, 517,920 ₪, בו העלה טענות דומות ואף זהות לאלו שנטענו בכתב התביעה המקורי, אם כי עשה מאמץ ליתן לאותן טענות שמות וכינויים נוספים מתחום המשפט החוזי והנזיקי.


בעקבות זאת, הגישו המשיבות בקשה לדחיית התביעה המתוקנת על הסף, ובהחלטה מיום 19.5.05 קבעה כב' השופטת רים נדאף כי עפ"י החלטת כב' השופטת מויאל ז"ל מיום 2.2.04 היה על ב"כ המערער לפרט ולהבהיר את הטענות במישור החוזי נזיקי בכל הנוגע לפיצויים ולדמי שימוש ראויים, אך בכל מקרה לא בגין פיצויים בשל ירידת ערך של הקרקע, משכך, סכום התביעה המתוקן אינו אמור לחרוג מסך 153,120 ₪.

יחד עם זאת, קבעה כב' השופטת נדאף, כי טענות המשיבות באשר לעילות החוזיות והנזיקיות יתבררו במסגרת התביעה עצמה, ולא במסגרת דיון בבקשה לדחיית התביעה על הסף.

סיכומו של עניין, קבעה כב' השופטת נדאף, כי יש להעמיד את סכום התביעה המתוקנת על סכום של 153,120 ₪ בלבד.
למעלה מן הצורך, אציין כי כב' השופטת מויאל ז"ל דחתה את חלק התביעה המבוססת על סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, קרי, תביעת המערער לפיצוי בגין ירידת ערך החלקה עקב שינוי היעוד בתוכנית משנת 1988, הן מחמת התיישנות והן מחמת חוסר סמכות עניינית, שכן, היה עליו להגיש תביעתו לועדה המקומית, ולא לבית המשפט, משכך, מסקנתי היא כי המערער החמיץ את הזדמנותו לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 הנ"ל, ואין לו להלין אלא על עצמו בעניין זה.

לאור כלל המקובץ לעיל, אין צל של ספק כי התנהגות המערער הייתה בלתי ראויה לאורך כל ההליכים בבית משפט קמא, המערער התעלם לחלוטין מקביעותיו של בית משפט קמא תוך שהוא חוזר על טענותיו שנדחו, בבחינת "אותה הגברת בשינוי אדרת" תחת ניסיון אולי להכרעה שיפוטית שונה המטיבה עמו.

(ראה ס' 5, ס' 17 בפסק דין קמא – כמשל).

16. אחרית דבר ושעה שאין חולק על היות זכות הקנין אבן יסוד חוקתית, הרי בנסיבות כאן, אין המערער יכול להתלות בכך.

17. כפי שציינתי לעיל, בס' 3 לחוות דעתי, כחברי כב' השופט אטרש, אני סבור כי אין מקום להחזרת התיק לבימ"ש קמא כדעת חברי כב' השופט אברהם בנסיבות הנטען כאן ובמחלוקות בין הצדדים לדיון כאן ובטיעונים כפי שהיו סלע המחלוקת ולא כפי שהועלו רק (!) בשלב הטיעון המשלים.

18. א. בבית המשפט העליון בבג"צ 2390/096 ואח' הנ"ל נדונה סוגיית מקרקעין
שהופקעו כיעוד לאימוני צה"ל ב – 1966 וב – 1993 החליטה הממשלה על פינוי הצבא ופורסמה תוכנית מתאר ליעוד המקרקעין הנ"ל לבניית רבי קומות למבני ציבור ושטחים פתוחים.
בית המשפט העליון פסק כי משתמה תכלית ההפקעה הרי ככלל, כפוף לחריגות ומשתנים, ההפקעה מתבטלת ובעלי המקרקעין המופקעים זכאים להשבת קניינם אם בשל "זיקה משפטית" (כב' השופט חשין) או "זיקה נמשכת" אם מחמת כוחה החוקתי של זכות הקנין (כב' השופטים זמיר, הנשיא בדימוס ברק) ולא רק בשל "זיקת בעלים" (כב' הנשיא בדימוס ברק) ואם כפי כב' השופטת ט' שטרסברג – כהן, כפי שצוטטה לעיל בס' 7 לחוות דעתי לעיל לפיה, יש לראות באמור "בעלות ציבורית", בעלות הנרכשת בכפיה ע"י המדינה ומשמוצתה תכלית ההפקעה יש להחזיר המקרקעין לבעלים או לפדותה.

כאן, במקרה שלנו חומה ומחסום למערער שלא פעל בדרך הנכונה והראויה ונכשל בדרך ניהול עניינו בבימ"ש קמא וכך גם כך, בשל הקביעות העובדתיות של הערכאה הדיונית שאל לנו להתערב בהם (ראה הפרוט בפס"ד קמא, בחוות דעת חבריי השופטים אברהם ואטרש וראה כאן, ס' 14 לחוות דעתי).

כך גם לא ניתן לקבל הטיעון להשבת המקרקעין רק בטיעון המשלים ולא ניתן לעניות דעתי להלך בדרכו של חברי השופט אברהם לאמור, מאחר והמערער יכול ממילא להגיש עתירה, יש להשיב הדיון לבימ"ש קמא לדיון בשאלת הפיצויים.

יתכבד המערער ויפעל כעותר בהליך המנהלי המתבקש.

ערכאת הערעור לא נועדה לכסות על מחדלי המערער ועוד ביוזמתה לפניה כצד ממול למערער והמשיבות כצד לדיון ואין אנו במצב בו נגרם למערער "עיוות דין" כדי הסעד הנ"ל מערכאת ערעור וללא דיון וללא שהמשיב יהא מוכן ונכון לכך, כדי כפיית מחדלי המערער עליו.

עוד אמור, המערער לא ביקש כסעד בערכאה הדיונית ולו ביטול העברת המקרקעין ככזו (ראה, סעיף 67 בפסק הדין שם)
ערכאת ערעור צריכה לצפות גם פני עתיד ואין מקום להכביר על כך מילים.

לא בכדי, ראיתי להביא את הלכת בג"צ קרסיק הנ"ל ללמדך, שם, מעבר לעובדה שהעותרים הלכו במתווה הנכון ובדרך ראויה, נעשה שימוש שרירותי בקניינם שהופקע לצרכי צה"ל והנה, משהפך קניינם למקרקעין בעלי ערך נדלני גבוה, המדינה כמפקיעה, מבקשת לעשות בקניינם שלהם רווח (ולא בכדי קבעה כב' הנשיאה בייניש בענין קרסיק הנ"ל ביום 5/6/07 תשלום הוצאות כדי סך 150,000 ₪ לטובת בעלי הקרקע).

אין המקרה שלנו דומה לנדון ועם כל הצער, לא ראיתי מקום להתערב בקביעות הערכאה הדיונית כמבואר.

לא למותר לציין, כי גם כאן ניתן לומר מקרה ומקרה לנסיבותיו ולמשתניו, תלוי בהקשר בלשון עת"מ 6663/93 הנ"ל או עד לדבר המחוקק כפי בג"צ 2390/96 הנ"ל.

היה וכמצוות בג"צ 2390/96 הנ"ל יאמר המחוקק את דברו (ראה שם, סימן 7לפסק הדין): "....ככל שיעמדו לעותרים זכויות כלשהן לאחר השלמת הליך החקיקה, הרי אלה שמורות להם..." יכול, ורווח והצלה יהא למערער למרות מחדליו והתנהלותו, בקביעת המחוקק לעתיד לבוא.

כאן אמור, אין בפנינו אף פגיעה מהותית בזכות הקנין של המערער כדי התערבות.


(יצוין, כי במהלך הדיון בפני בימ"ש קמא עתר המערער לפיצויים בועדה המקומית לתו"ב ואף ערער בפני הועדה המחוזית – מחוז הצפון).

19. מכלל האמור, דין הערעור לדחיה.

באשר להוצאות, דעתי כדעת חברי כב' השופט אטרש.




יצחק כהן, שופט – אב"ד
סגן נשיא

הוחלט איפוא ברוב דעות לדחות הערעור, תוך חיוב המערער בהוצאות כדי סך 20,000 ₪ (כולל).



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הבטחה של 20 שנה מהעירייה

  2. סעיף 203 לפקודת העיריות

  3. מינוי למשרת מבקר העירייה

  4. התחייבות כספית בשם העירייה

  5. תקופת צינון מנכ''ל עירייה

  6. ביקורת העירייה על יריד אומנות

  7. קביעות למדריכים עובדי עירייה

  8. תביעה ייצוגית נגד עיריית חולון

  9. תביעה בגין רשלנות עיריית גבעתיים

  10. העברת שטח לעירייה לצורכי ציבור

  11. תשלום חוב לעירייה של השוכר הקודם

  12. האם העירייה יכולה להפעיל בית קפה

  13. דרישה העירייה להשיב תשלומי ארנונה

  14. התחייבות עירייה להנחה בארנונה (במכתב)

  15. מה זה גביה מנהלית על פי פקודת העיריות

  16. טעות במידע תכנוני שנמסר לאדם מהעירייה

  17. תוספת שכר לעובד עירייה לאחר תקופת ניסיון

  18. תביעת רשות מקומית לחובות לפי פנקסי עירייה

  19. חוזה הרשאה לעירייה להקים מועדון ספורט ימי

  20. עתירה להורות לעיריית רמת גן ליתן היתר בניה

  21. תביעה נגד העירייה בגין הריסת בית ללא הסכמה

  22. האם התחייבות עירייה ללא אישור הגזבר תקפה ?

  23. מה התוקף החוקי (משפטי) של "הבטחה מהעירייה" ?

  24. אחריות העיריה לנזק לרכב עקב הצבת דוקרנים בכביש

  25. טעות באישור של העירייה על כך שלא צריך לשלם היטל השבחה

  26. עתירה מנהלית לקבל מהעירייה אישור העדר חובות לרשם המקרקעין

  27. תביעה בשל נפילה בזמן הליכה על מדרכה בשטחה של עיריית אשדוד

  28. נטען כי תיק מידע מהעירייה לא מכיל את כל הדרוש -מסמכים חסרים

  29. האם יש אחריות לעיריית תל אביב על נפילה במדרכה במהלך הליכה ?

  30. ארנונה: נטען כי שהעירייה לא צירפה אסמכתא בדבר משלוח דרישת התשלום

  31. פיצוי מהעירייה בגין נזקים לרכב שנחבל מאבן במהלך נסיעה באחד משבילי העיר

  32. תביעה בטענה שהעירייה מסרה מידע תכנוני שגוי שבעקבותיו נבנו דירות מתחת למפלס

  33. לפתחו של מי מונחת העובדה כי מדיניות אכיפה של העירייה אינה מפורסמת בכל מקור שהוא ?

  34. נטען כי העירייה הוסיפה סיווגים חדשים לצו הארנונה מבלי שהגישה בקשה להוספת סיווג חדש

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון