קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפקעת קרקעות עם פוטנציאל לבניה: 1. תביעה לפיצוי בגין הפקעת מקרקעין. כפי שיפורט להלן הצדדים בתיק זה חלוקים ביניהם בעניין שוויים של המקרקעין שהופקעו ובעניין זכותם של התובעים לפיצויים על אבדן דמי חכירה. רקע: 2. התובעים הינם יורשיו של המנוח מחמוד קאסם דבאח ז"ל (להלן: המנוח) אשר היה בעל זכויות בחלק מחלקות קרקע, הידועות כחלקות 15, 26, 74, 162, 213 בגוש 18983 וחלקה 27 בגוש 18982 (להלן : המקרקעין). כיום כלולים המקרקעין בשטחה המוניציפאלי של העיר כרמיאל. 3. ביום 25/10/62 פורסמו הודעות בדבר הפקעת המקרקעין כנדרש על פי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: פקודת הקרקעות). אין חולק כי החזקה במקרקעין נתפסה וכיום משמשים המקרקעין את העיר כרמיאל (מועד תפיסת החזקה לא הוברר בהליך הנוכחי). 4. בשנת 2004 פנו התובעים למינהל מקרקעי ישראל בדרישה לתשלום הפיצויים המגיעים להם בעקבות הפקעת המקרקעין ותפיסת החזקה בהם. ביום 8/8/04 שולם לתובעים פיצוי בסכום שלא היה שנוי במחלוקת ונותרו טענות הצדדים בעניין שומת המקרקעין. המחלוקת: 5. אין מחלוקת בין הצדדים כי במועד הרלבנטי לשומות (שהוא מועד משלוח ההודעה על פי הפקודה- 25/10/62) (להלן: המועד הקובע) חלה על המקרקעין תכנית המתאר המנדטורית 50/42/RP (להלן: התכנית). תכנית זו חלה על אזור הגליל ואושרה בשנת 1946. בהתאם לתכנית המתאר, ייעודם של המקרקעין היה "אזור חקלאי" למעט חלק קטן בחלקה 15 בגוש 18983 שהיה מיועד לדרך (ראה תעודת עובד ציבור נ/3). עם זאת חלוקים הצדדים בפרשנות הוראות התכנית ופוטנציאל הבנייה על פיה באזור החקלאי. 6. לגישת התובעים, הסומכים על חוות דעתו של השמאי פרמינגר, ערכו של כל דונם במקרקעין ביעוד חקלאי היה במועד הקובע 2,000 ל"י. כמו כן טוענים התובעים כי על פי הלכת בית המשפט העליון בע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406 (2004) (להלן: עניין ראשד), ניתן היה לבנות, על פי הוראת התוכנית, בניין מגורים אחד על שטח של דונם, בכל יחידת קרקע רשומה. לפיכך טוענים הם כי בכל חלקה יש להעריך את שוויו של דונם אחד בעל פוטנציאל בנייה בסכום העולה פי-8 מערכם של מקרקעין ביעוד חקלאי. התובעים מוסיפים וטוענים כי יש להתחשב בכך שמחצית המקרקעין שימשו למטעי זיתים שערכם גבוה יותר מערכם של מקרקעין לשימוש חקלאי רגיל. לפי חוות הדעת מטעמם שווי חלקות אלו הינו 6,000 ל"י לדונם. מחלוקת נוספת נוגעת לחלקה 15 בגוש 18983, שכן לטענת התובעים ערב ההפקעה היה בנוי בחלקה זו מבנה, ועל כן יש להעריך את שוויה של חלקה 15 בהתאם. לבסוף טוענים התובעים כי הינם זכאים גם לפיצויים על פי סעיף 12 לפקודה - פיצויים בגין פגיעה בשווי המקרקעין, וגם לפיצויים על פי סעיף 13 לפקודה - פיצוי בגין אבדן דמי חכירה. 5. מאחר ונקודת המוצא לכל הדיון הינה כי על המקרקעין שהופקעו חלה תכנית מתאר המייעדת אותם לייעוד חקלאי, אדון תחילה בשאלות לעניין שווי מקרקעין ביעוד חקלאי במועד הקובע. לאחר מכן אדון בטענות לעניין ההתחשבות בפוטנציאל הבנייה לפי תכנית המתאר, בשווי המקרקעין ששימשו למטעים, במחלוקת לעניין קיומו של מבנה בחלקה 15, ולבסוף אתייחס לטענות בעניין הזכות לפיצוי על פי סעיף 13 לפקודה. דיון והכרעה - הערכת שווי - כללי: 12. הפקעת מקרקעין על-ידי רשות שלטונית מהווה פגיעה בזכות הקניין של הפרט. למרות זאת אין חולק כי צורכי הציבור, הצורך בפיתוח הארץ, בניית תשתיות וכדומה מחייבים לעתים פגיעה בזכות הקניין של הפרט ולפרט קמה זכות לפצוי הולם כתחליף לזכות שהופקעה. בע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן, פ"ד לה(3) 645 (1981), בעמ' 656 אומר השופט ברק: זכות הקניין היא מזכויות היסוד של האדם בישראל, ועל - כן אין לפגוע בה ללא הוראה מפורשת בדין. משנפגע הקניין בדרך של הוראה מפורשת, המעניקה את כוח ההפקעה, קמה ועולה זכות יסוד נוספת, והיא הזכות לפיצוי הוגן. ֹכבר בע"א 216/66 עיריית תל-אביב-יפו נ' אבו דאיה, פ"ד כ(4) 522, 546 (1966), אומר בית המשפט: ניתן לומר, שהזכות לפיצויים לא רק שהיא נושאת היום אופי אוניברסלי אלא גם עומדת, מפאת חשיבותה היתירה, על מדרגה - או כמעט על מדרגה - של "זכות-יסוד", וזאת ללא קשר להוראה קונסטיטוציונית המקנה לה את המעמד הזה, ואף אם מקומה יכירנה, כאן ושם, בהוראת חוק סטטוטורית בלבד. (ראה גם ע"א 786/81 עזבון שנטי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב-יפו, פ"ד מ(1) 348 (1986); ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר-סבא, פ"ד מו (4) 627, 629 (1992)). הפיצוי המשולם לפרט שמקרקעיו הופקעו מיועד להעמידו במצב בו היה טרם ההפקעה. הפיצוי לא נועד לשפר את מצבו של בעל המקרקעין ולהיטיב עמו, ואף לא לגרום לו לנזק או להפסד (ע"א 499/87 בטאט נ' "קרתא" חברה לפתוח מרכז ירושלים, פ"ד מד(1) 105, פסקה 7 (1989)). 7. בהתאם שווי המקרקעין נקבע על פי הערכת המחיר הצפוי בעסקה ממוכר מרצון לקונה מרצון. כך בע"א 7225/03 אלפתיאני נ' מדינת ישראל (ניתן ביום 21/8/05), אומרת השופטת ביניש: "נוכח דחייתה של טענת השתק הפלוגתא, הרי שיש להעריך את שווי המקרקעין בענייננו לפי סעיף 12 לפקודה, הקובע כי שווי הפיצוי בגין הפקעה על פי הפקודה יקבע על פי הסכום שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין במועד ההכרזה על ההפקעה "אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב". המבחן לפי סעיף זה הוא המבחן של השוק החופשי, קרי המחיר שהיה משתלם עבור הנכס במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון (ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4) 154, 159 (להלן: פרשת בני פ.י.)). בענייננו, בחוות הדעת השונות פירט כל שמאי מהו, לדעתו, המחיר שהיה משתלם עבור הנכס בעסקה מרצון". (ראה גם ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4) 154, 159 (1986)). 8. כדי לאתר מהו המחיר שהיה צפוי בעסקה ממוכר מרצון לקונה מרצון ניתן לבחור בשיטות שומה שונות, אולם דומה כי מקובל על הכל כי השיטה המדויקת יותר הינה "השיטה ההשוואתית" (ראה ע"א 7225/03 הנ"ל וכן אהרן נמדר הפקעת מקרקעין - שומה, תובענות ופיצויים כרך ב 35 (תשס"ו); אריה קמר דיני הפקעות מקרקעין כרך ב 597 (מהדורה שביעית, 2008). בשיטה זו נבחנות עסקאות במקרקעין סמוכים שנעשו בתקופה הקרובה למועד ההערכה (לענייננו מועד ההכרזה) תוך התאמה לתכונותיהן המיוחדות של המקרקעין נשוא הדיון (ראה א. נמדר הנ"ל עמ' 34, א. קמר הנ"ל עמ' 598), או התאמה מבחינת מיקום, ריחוק מכביש, ממרכז עיר וכו' (ע"א 123/79 מדינת ישראל נ' קמינר, פ"ד לד(1) 617, 629 (1979)). 9. ההשוואה עשויה להיות גם להערכות שאומצו בפסקי דין במקרקעין קרובים שהרי גם אלו עשויים לשקף נתונים עובדתיים להשוואה, אולם אין לראות בפסיקות אלו כמשתיקות את הצדדים מלטעון לשווי שונה. כך בע"א 3819/01 מדינת ישראל נ' אסלן (ניתן ביום 27/12/04) אומר בית המשפט: "שנית, שווי מקרקעין סמוכים שנקבע כממצא בפסק דין אחר, בין אם נקבע בהסכמת הצדדים המתדיינים ובין אם נפסק לאחר שמיעתן של ראיות, הוא ראיה קבילה בבית המשפט, כמובן בכפוף להגשתו על פי הכללים הקבועים בדיני הראיות. יחד עם זאת, אין להעניק לראיה זו משקל מכריע שיש בו לכבול ולחייב מתדיינים שונים שלא היו צד להליכים המקוריים, ולכך שני טעמים: הראשון הוא שממצא שיפוטי זה, מעצם הגדרתו, אינו בבחינת עסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון בשוק החופשי, והוא נקבע על פי חומר הראיות שטרחו בעלי הדין שהיו צדדים לאותו הליך להביא בפני בית המשפט. הטעם השני נובע מהטעם הראשון וקשור בו בטבורו. אין זה ראוי ואף לא צודק לכבול צד לממצאים עובדתיים שנקבעו במשפטו של מתדיין אחר". (ראה גם ע"א 7225/03 הנ"ל, וא. קמר הנ"ל עמ' 613). 10. במסגרת ההערות הכלליות יש להזכיר גם כי בעת הערכת שווי המקרקעין אין להתעלם מפוטנציאל עתידי שלהם. בע"א 133/83 הנ"ל אומר בית המשפט: "על השמאי, ובעקבותיו על בית המשפט, לייחס משקל משמעותי לפוטנציאל העתידי של המקרקעין בתור קרקע, אפשרות לבנייה, רק אם הסיכוי לשינוי יעוד השטח, כמובן של התרתו לצורכי בנייה, הינו ודאי או שניתן לפחות לצפות למימושו בעתיד הנראה לעין". (שם, עמ' 152). וברע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו בע"מ, פ"ד נז(5) 529 (2003), מציין בית המשפט (אף שלא במסגרת דיון בעניין הפקעה) כי: "את שווי השוק של מקרקעין יש לבחון מבעד למשקפיו של אותו קונה מרצון" אלמוני, כאשר הדגש הוא על המידע שהיה בידיו ועל מערכת צפיותיו מהמקרקעין [...]". 11. לנפקות הכלל לפיו יש להביא בחשבון את ציפיותיו של הקונה מרצון במועד הרלבנטי ככל שהדבר נוגע למחלוקת שבפנינו אתייחס בהמשך, ודי כי בשלב זה נזכיר את הצורך להביא את פוטנציאל השינוי העתידי בחשבון. שווי הקרקע ביעוד חקלאי: 12. השמאי מטעם הנתבעת העריך, בחוות דעתו הראשונה מיום 13/8/07, כי שוויו של דונם אדמה ביעוד חקלאי עמד במועד הרלבנטי (1962) על סך של 500 ל"י לדונם. למסקנה זו הגיע מתוך עריכת השוואה לעסקאות שונות שפורטו בנספח ב' לחוות הדעת. מדובר ב-15 עסקאות שנערכו בשנים 57-62 בחלקות שונות שחלקן קרובות למקרקעין וחלקן רחוקות יותר. בכל העסקאות שפורטו היה ערך המקרקעין נמוך מהערכת השמאי, אולם השמאי הבהיר כי ערך התאמות למיקום החלקות ומאפייניהן. לעומתו העריך השמאי מטעם התובעים כי שווי של כל דונם של קרקע חקלאית היה במועד הקובע 2,000 ל"י. למסקנה זו הגיע מתוך השוואה להערכות נשוא פסק הדין בע"א 9355/02 הנ"ל וכן מנתונים שנלמדו בהרצאתו של מרדכי גולדנברג שניתנה ביום 21/2/63 ואשר צוטטה בספרות המקצועית. השמאי פרמינגר לא ערך השוואה לעסקאות דומות באזור הקרוב למקרקעין אלא התייחס להערכת שווי של מקרקעין באזור חיפה ועשה התאמות. 13. אקדים ואציין כי במחלוקת זו בין הצדדים לעניין שווי דונם ביעוד חקלאי יש להעדיף את עמדת הנתבעת. חוות דעתו של השמאי פרמינגר סוטה משיטת ההשוואה שכאמור היא המקובלת יותר בין שיטות הערכה השונות. זאת ועוד, למעשה השמאי פרמינגר אינו מסתמך על שיטת הערכת שווי מקרקעין מוכרת אלא מבסס את הערכתו על פסקי דין ומאמרים. פסק הדין בעניין ראשד (ע"א 9355/02), עוסק במקרקעין המצויים בכפר ריינה - המרוחק מרחק רב מהמקרקעין שבמחלוקת; המועד הקובע בעניין ראשד היה מאוחר ב-14 שנים מהמועד הקובע במקרה שבפניי, ובעניין ראשד דובר במקרקעין בתוך שטח הכפר ואילו בעניין שבפנינו מדובר במקרקעין מחוץ לשטח הבנוי. משמע, אין כל בסיס להשוואה בין הנתונים וקשה להבין כיצד בוצעה ההתאמה הנדרשת. 14. השמאי פרמינגר סמך גם על נתונים מהרצאתו של השמאי גולדנברג משנת 1963. הרצאה כמובן שאינה ראיה מספקת אף כי יש בה כדי להצביע על מגמות. עם זאת הנתונים אליהם התייחס השמאי גולדנברג בהרצאתו הינם מאזור מרכז הארץ ולא הגליל (ראה גם תשובתו של השמאי פרמינגר בעמ' 12-13). גם הדיאגראמה (ת/2) אינה מתבססת על נתונים הנוגעים לאזור הסמוך למקרקעין אלא לממוצעים באזורים אחרים בארץ. 15. לעומתו סמך השמאי ברסלב על שיטת ההשוואה, ואף שהעסקאות להשוואה אינן מהמקרקעין עצמן או מקרקעין סמוכים אליהם, יש בהן כדי לשמש אינדיקציה, שהרי עסקאות ההשוואה ברובן בוצעו בקרבת זמן למועד הקובע בכפרים בגליל שאינם מרוחקים במיוחד (כמו למשל בענה הסמוכה למקרקעין, ראמה המצויה מזרחית לכרמיאל, או באזורים שמדרום לכרמיאל). הטענה כי מרבית העסקאות נעשו עם חברות ציבוריות כמו הימנותא, אינה משנה את המסקנה, שהרי אין בסיס בראיות לטענה כי בעסקאות עם גופים כדוגמת הימנותא נקבע מחיר הנופל ממחיר השוק. 16. גם הטענה כי השמאי ברסלב לא היה מעורה בכמות המשקעים בכל אזור והשפעת כמות המשקעים על הגידולים ועל שווי המקרקעין אינה יכולה להועיל לתובעים. ראשית, נזכיר כי התובעים לא הוכיחו את כמות המשקעים במקרקעין. שנית, נזכיר כי גם העסקאות להשוואה באזור בענה, ראמה וכרמיאל, הינן עסקאות במקרקעין בהם רמת המשקעים זהה או דומה לרמת המשקעים במקרקעין שבדיון. לבסוף, אעיר כי על פי הטבלה (ת/2), המהווה חלק מנספח 12 עליו סומכים התובעים, ההתייחסות אינה רק לכמות משקעים אלא גם לטיב הקרקע. כך יש הבדל בין קרקע המתאימה לגידול פלחה לעומת קרקע למטעים או לפרדס וכדומה. בשים לב לאמור יש לאמץ את הערכותיו של השמאי ברסלב, שהעריך כי שוויו של כל דונם במועד הקובע לגידולים חקלאים הינו 500 ל"י לדונם. 17. התובעים טוענים עוד כי יש להבחין בין שווי מקרקעין המיועד לעיבוד חקלאי כללי לבין שוויים של מקרקעין הנטועים בעצי זית. לעניין זה מפנים התובעים לחוות דעתו של מר אביבי שעסק בפענוח צילומי אוויר (נ/1), ממנה ניתן ללמוד כי מרבית המקרקעין היו נטועים זיתים במועד הקובע. לטענתם יש להעריך את שוויין של החלקות הנטועות במחיר הגבוה פי שלושה ממחיר קרקע לעיבוד חקלאי. 18. דומה כי אין מחלוקת בין הצדדים כי שווי מקרקעין הנטועים בעצי זית עולה על שווי מקרקעין המשמשים לגידולי פלחה וכדומה, אלא שהנתבעת מפנה לחוות דעתו של השמאי ברסלב אשר מבהיר כי העריך את שווי כל המקרקעין כנטועים אף שבפועל לפחות שתיים מהחלקות לא היו נטועות (חוות דעתו נ/5 עמ' 1, פרוטוקול עמ' 23). בנסיבות אלו אין מקום להוסיף על שווי המקרקעין שנקבעו על ידי השמאי ויש לקבוע כי כל החלקות, לרבות אלו שהיו נטועות בעצי זית יוערכו לפי שווי של 500 ל"י לדונם - נכון ליום הקובע. פוטנציאל הבנייה: 19. המחלוקת העיקרית בין הצדדים נעוצה בשאלה כיצד יש להביא בחשבון את פוטנציאל הבנייה בחלקה. התובעים מפנים לפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין ראשד (ע"א 9355/02). באותו עניין דן בית המשפט בתביעות פיצויים בגין הפקעה של מקרקעין בכפר ריינה. במסגרת זו בחן בית המשפט את הוראת תכנית המתאר לגליל. לטענת התובעים ניתן ללמוד מפסק הדין כי בית המשפט קבע כי על פי תכנית המתאר ניתן היה לקבל היתר לבנייה על דונם אחד בכל חלקה. שווי של פוטנציאל בנייה זה הוערך בעניין ראשד כעולה פי 8 על שווי קרקע חקלאית. לפיכך טוענים התובעים כי בכל חלקה יש לשום דונם אחד בשווי העולה פי 8 על שווי יתרת החלקה. התובעים מפנים גם לפסק דינו של בית משפט המחוזי בנצרת בת.א. (נצ') 523/99 חביב אללה נ' מדינת ישראל (ניתן ביום 20/8/08), אשר אימץ את עמדתם וקבע אף הוא כי מכל חלקה יש לשום דונם אחד כבעל פוטנציאל לבנייה שערכו פי-8 מדונם ביעוד חקלאי. 20. הנתבעת אינה חולקת על הדרך בה פירש בית המשפט העליון בעניין ראשד את הוראות תכנית המתאר, אלא טוענת כי אין תחולה לפרשנות זו על נסיבות המקרה הנוכחי. לטענתה עולה מפסק הדין בעניין ראשד כי קיימות מגבלות על בנייה באזור חקלאי וכי ניתן להתיר בנייה שכזו רק מקום שיש צורך חיוני בדבר לשם שמירה על צרכיו של החקלאי. הואיל ובמקרה הנוכחי, כך לטענתה, לא הוכח כל צורך חיוני הרי שפוטנציאל הבנייה במקרקעין הינו קטן ביותר וזה נלקח בחשבון בהערכתו של השמאי ברסלב. 21. גם בעניין זה הנני סבור כי יש לאמץ את עמדת הנתבעת ואבהיר טעמי. בעניין ראשד פירש בית המשפט העליון את הוראות תכנית המתאר. בית המשפט מדגיש כי על פי סעיף 6 לתכנית ניתן להתיר בנייה גם באזור המוגדר כאזור חקלאי וכך אומר בית המשפט: "הנה כי כן, ברמת העיקרון, בניית בתי מגורים - Dwelling houses - הינה בגדר שימוש מותר על פי התכנית בקרקע הנמצאת באזור חקלאי. יותר מכך, בשונה מהשימושים המפורטים בסעיפים 2 , 9 ו-10 ברשימת השימושים הנ"ל (SCHEDULE OF USES), מתן היתר לבניה למגורים הנזכרת בסעיף 6 מצוי בסמכותה של הועדה המקומית לתכנון ולבניה, והוא אינו טעון אישור של הוועדה המחוזית. עם זאת, על בנייה בקרקע חקלאית, להבדיל מבניה בקרקע המוגדרת כאזור פיתוח (Development Zone), מוטלות הגבלות בשני מישורים: האחד, עניינו בסוג הבניה המותרת. וכך למשל, בעוד שעל קרקע המוגדרת כאזור פיתוח ניתן להקים בתי מגורים, בתי-מלון, בנייני ציבור, בנייני מסחר ובניינים לייעוד אחר המאושר על ידי הוועדה המחוזית, על קרקע באזור חקלאי, ככלל, הבניה המותרת היא להקמתם של מבנים לצורכי מגורים ולצרכים חקלאיים שונים בלבד. בנייה רחבת היקף לצורכי תעשייה ולצרכים אחרים בקרקע המצויה באזור חקלאי, טעונה אישור מיוחד מטעם הוועדה המחוזית. המישור השני, עניינו בהגבלות המוטלות על צורת הבנייה ושטחה. הגבלות אלו קבועות בסימנים F,D,C,Bבפרק השישי לתוכנית, והן מרוכזות בטבלה E Zoning Table)). מעיון בטבלה זו קל להיווכח שההגבלות על אחוזי הבניה וצורתה בקרקע חקלאית, נוקשות מאלו המוטלות על בניה בקרקע המצויה באזור פיתוח, ורק טבעי שכך יהיה." (עמ' 414). כן אומר בית המשפט : "ובאשר לענייננו, מכוח הוראתו של סעיף 2, סימן A, בפרק 6 של התכנית המנדטורית, ניתן להקים על חלקה שלא פוצלה בית אחד בלבד, וגם אז כפוף הדבר למגבלות הקבועות ב-Zoning Table, וביניהן הדרישה ששטח המגרש לא יפחת מ-1000 מ"ר. לכאורה, מדובר בהיתר החורג מייעוד הקרקע, אולם בחינתו מלמדת שהוא אינו נטול היגיון, הואיל ובצד התרתה של בנייה אשר נועדה לשרת באופן ישיר את הייעוד החקלאי (הקמתם של משקים, רפתות, לולים, משתלות, מבנים לאכסון מתקני מים וחשמל ועוד), ביקשו יוזמי התכנית, בהתחשב בקשיי הניידות שהיו מנת חלקם של חקלאים באותה עת, להבטיח גם קורת גג לחקלאי עצמו באזורים המעובדים על ידו או בסמוך להם. מכאן גם ברור שכוונת התכנית לא היתה להתיר בנייה למגורים לכל דורש, אלא בנייה חיונית בלבד, כזו אשר תענה על צרכיו של החקלאי מבלי לפגוע מעל לנדרש בייעוד החקלאי של הקרקע." (עמ' 416). הנה כי כן מוצא בית המשפט להדגיש כי היתרים לבניה באזור החקלאי יינתנו רק בכפוף למגבלות שבתכנית ורק מקום שיש בבנייה המבוקשת כדי לשרת את הייעוד החקלאי. בית המשפט מוסיף בהמשך ומבהיר כי "[...] פוטנציאל הדיור הינו מרכיב חשוב בשומת השווי, ובלבד שאין מדובר בסכום ערטיאלי אלא בזה שעשוי להתממש בעתיד הנראה לעין" (עמ' 418). 22. המסקנה מן האמור הינה כי אין ללמוד מפסק הדין בעניין ראשד כי בכל חלקה באזור המוגדר כאזור ביעוד חקלאי יש להעריך דונם אחד כקרקע לבניה. להיפך, נקודת המוצא הינה כי מקרקעין ביעוד חקלאי יישארו כאלו אלא אם ישנו צורך חיוני לאפשר בנייה כדי לשמר את היעוד החקלאי. כך כאשר בשטח החקלאי נבנו מבנים לבעלי חיים ויש צורך להשגיח עליהם, או כאשר יש צורך בקורת גג לחקלאי המתגורר במרחק רב וכו'. משמע, לא די בטענה כי על פי תכנית המתאר ניתן לבקש היתר בניה אלא על הטוען כי שווי המקרקעין מושפע מפוטנציאל הבנייה, להוכיח מהן הנסיבות המצדיקות את מימוש הפוטנציאל במקרקעין שבמחלוקת דווקא. זאת ועוד, קביעת בית המשפט העליון בעניין ראשד כי שווי המקרקעין בעלי פוטנציאל הבניה (1 דונם בכל חלקה) הנו פי 8 משווי דונם חקלאי אינה קביעה גורפת, אלא קביעה המבוססת על נסיבות אותו מקרה והערכת פוטנציאל הבנייה בנתונים שהובאו. שם דובר בקרקע באזור הישוב ריינה, בקרבת הישוב, והמועד הקובע היה מאוחר למועד הקובע בענייננו. כל אלו נתונים בעלי משקל בהערכת שווי פוטנציאל הבנייה באזור החקלאי וכמובן גם בהערכת הפער בין שווי חקלאי לשווי קרקע עם פוטנציאל בנייה. 23. חשוב להבהיר כי התובעים לא הביאו שמץ ראיה שיכלה לחזק את ההנחה כי במקרקעין שבדיון היה סיכוי ממשי למימוש פוטנציאל הבנייה. מעדותו של מר מאזן דבאח עולה כי המקרקעין שימשו לגידולי ירקות. אין טענה כי שימשו לגידולי בעלי חיים. עוד נטען כי בחודשי הקיץ נהגו בני המשפחה להתגורר בסמוך לחלקות (בבניין בחלקה 15) וזאת מאחר שהמרחק מהבית לשדות היה גדול (עמ' 18). המרחק לבית המגורים היה כ-3-4 ק"מ. את התוצרת החקלאית נהגו למכור לצד הכביש. העד מר אליאס הבהיר בעדותו כי באזור החלקות לא היו בנויים בתים (עמ' 20). מעדויות אלו ניתן להניח שסיכויי קבלת היתר לבנייה לא היו גבוהים. לא מדובר בצורך חיוני ואף אם בני המשפחה נהגו לישון בקיץ בקרבת החלקות אין בכך כדי להצביע על צורך חיוני כפי שפורט בעניין ראשד. יתירה מזו, ניתן להסיק כי בחלקות סמוכות כלל לא נבנו בתים ולא מומש אותו פוטנציאל ערטילאי. 24. כך גם פורשו קביעות פסק הדין בעניין ראשד במקרים רבים. השופט זרנקין בה"פ (חי') 60/08 אבו ריא נ' מדינת ישראל (ניתן ביום 17/9/09) אומר, כי הסיכויים לעמוד בתנאים לקבלת היתר לבנייה לצורך מגורים היו קלושים ועל כן העדיף את העמדה שיש להעריך את שווי המקרקעין ביעוד חקלאי בלבד (בהערת אגב אציין כי באותו מקרה אישר בית המשפט כי הערכת שווי מקרקעין באזור סחנין בשנת 1967 היתה רק 200 ל"י לדונם) (ראה גם פסק דינה של כב' השופטת ש. שטמר בת.א. (חי') 107/08 ג'באלי נ' מדינת ישראל (ניתן ביום 6/5/09) והחלטת השופט גרשון בת.א. (חי') 411/04 אסדי נ' מדינת ישראל (ניתנה ביום 1/10/09)). 25. השמאי ברסלב ציין בחוות דעתו כי בהערכתו את שווי המקרקעין הביא בחשבון פוטנציאל בנייה עתידי קטן ועל כן העלה את שווי המקרקעין ל-500 ל"י אף שבעסקאות ההשוואה ניתן היה ללמוד על שווי נמוך יותר. בנסיבות אלו אין מקום להוסיף על שווי המקרקעין שנקבעו על ידי השמאי ברסלב. המבנה בחלקה 15: 26. הצדדים חלוקים גם בשאלה האם במועד הקובע היה בנוי מבנה בחלקה 15. התובעים טוענים כי בחלקה 15 היה בנוי מבנה ששימש את בני המשפחה למגורים בקיץ ולמכירת התוצרת החקלאית. מר מאזן דבאח הצהיר תחילה בתצהירו כי הבניין נהרס על ידי המדינה בשנת 1953 אולם לאחר מכן תיקן את המועד ורשם כי הבניין נהרס בשנות ה-60 (ת/3). בעדותו סיפר כי היה בן 18-21 כאשר הבניין נהרס. מר דבאח נולד ב-1942 על כן לגרסתו הבניין נהרס בין 1960 ל-1963. כן סיפר כי תיקן את גרסתו לאחר שראה תמונה אצל שכנה שבה רואים שטרקטור חולף על יד המבנה. התמונה הינה משנת 1962 (עמ' 19). התמונה לא הוצגה כראיה ואותה שכנה לא הגיעה לעדות. העד חנא אליאס אף הוא העיד כי בחלקה עמד מבנה וזה נהרס עם ההפקעה (עמ' 20), אולם גם הוא לא ידע לציין מועד מדויק מתי נהרס המבנה. מאידך מחוות דעתו של מר אביבי, אשר פענח את תצלומי האוויר, מתברר כי כבר בצילומים משנת 1961 בחלקה 15 נטועים עצי זית ואין כל מבנה (נ/1). בחוות דעתו המשלימה הוא מציין כי בתצלומים משנת 1961 ניתן לראות כי בפינה הצפונית מערבית של החלקה קיים מבנה חרב וסביבו אין כל סימנים לפיתוח, אין שבילי גישה וכדומה (נ/2). 27. מהאמור מתברר כי במועד הקובע לא היה בחלקה 15 כל מבנה וכי המבנה שהיה בנוי במקום נהרס עוד קודם להפקעת המקרקעין. סיבת ההריסה אינה ידועה אולם אין בכך כל רבותא למחלוקת שבפני ועל כן אין להוסיף לשווי החלקה את שוויו של המבנה. פיצוי בגין אבדן דמי חכירה 28. התובעים עותרים גם לקבלת פיצויים על פי סעיף 13 לפקודת הקרקעות, דהיינו פיצוי בגין אבדן דמי חכירה ממועד ההפקעה ועד למועד קבלת הפיצוי. לעומתם סוברת הנתבעת כי סעיף 13 קובע דרך פיצוי חלופית, מקום שהפיצוי בגין שווי המקרקעין משולם בערכי קרן ללא שערוך, לפיכך טוענת הנתבעת כי התובעים אינם זכאים לפיצוי נוסף. 29. סעיף 13 לפקודת הקרקעות קובע: "(1) מקום שקנה שר האוצר אחיזה בקרקע כל שהיא, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני אדם הזכאים בזכות או טובת הנאה כל שהן בה, בשל אבדן דמי חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית המשפט לפי קביעות הפקודה הזאת, הכל לפי המועד המוקדם יותר: בתנאי כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לתובע כל שהוא סכום כל שהוא כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע פיצויים בשל אבדן דמי חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה. (2) במקרה סכסוך בדבר סכום הפיצויים שעל שר האוצר לשלמם לפי סעיף קטן (1), רשאים היועץ המשפטי לממשלה או האדם התובע אותם פיצויים לפנות לבית המשפט בבקשה שיגדיר אותו סכום." תכליתה של הוראה זו הינה לפצות את בעל הקרקע על הפסדיו מקום שהפיצויים המשולמים לו בגין הפגיעה בשווי המקרקעין (פיצויים לפי סעיף 12 לפקודה), אינם משולמים בד בבד עם תפיסת החזקה. בע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון הורוביץ, פ"ד נא(5) 23 (1997), מבהיר בית המשפט את ההבדל בין הפיצויים על פי סעיף 12 לפיצויים על פי סעיף 13 לפקודה (עמ' 35): "נמצא לנו אפוא כי שני סוגי הוראות הם בפקודת ההפקעות לעניין פיצוי הבעלים. סוג הוראות אחד עניינו בפיצוי כשוויים של המקרקעין גופם, והוא "פיצוי-קרן" (או "פיצוי-הון"). לעניינו של פיצוי זה קובעת הפקודה כי חייבת היא המדינה לשלם לבעלים פיצוי כשוויים של המקרקעין ביום פרסום ההודעה על ההפקעה. סוג הוראות שני עניינו בפיצוי בעבור פירות שהמקרקעין מניבים: שוויים של המקרקעין במנהרת-הזמן. לעניינו של פיצוי זה קובעת הפקודה, כי במקום בו תופשת המדינה חזקה במקרקעין המופקעים בלא לשלם בד-בבד את תמורתם, חייבת היא לשלם לבעלים פיצוי בשל אובדן דמי-חכירה למיום התפישה ועד ליום תשלום הפיצוי. "פיצוי-קרן" מזה, "פיצוי-פירות" - הטפל לו - מזה." בית המשפט מוסיף ובוחן את היחס בין "פיצוי פירות" הסטוטורי על פי סעיף 13 לפקודה, לבין "פיצוי הפירות" ההלכתי, דהיינו שערוך סכום הפיצויים. לאחר הבהרת המושגים מסכם בית המשפט וקובע (עמ' 40): "משידענו כל אלה, אך פשוט הוא שהבעלים אינו זכאי לשני פיצויי-הפירות במצטבר, שהרי מעיקרם חלופיים הם זה לזה. שניהם אמורים לבטא את שווייה של הקרקע במנהרת-הזמן - למיום תפישת החזקה בקרקע ועד ליום תשלום הפיצוי - וממילא חלופיים הם זה-לזה. הבעלים זכאי לגבוה מבין שני סוגי פיצויים אלה, אך אין הוא זכאי לשניהם גם-יחד. פיצוי בגין עיכוב תשלומים של פיצויי-הקרן יכול וראוי שיינתן פעם אחת בלבד. ואנו נשמור את הדברים." כדי להשלים את התמונה נבהיר כי "פיצוי הפירות" כדוגמת תוספת הפרשי הצמדה וריבית, מוסדר גם בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964, על תיקוניו (להלן: החוק לתיקון). בהתאם מבהיר בית המשפט כי בידי בעל המקרקעין שהופקעו עומדים שני מסלולי פיצוי; האחד, פיצויי קרן משוערכים על פי החוק לתיקון, והשני, פיצויי קרן על פי סעיף 12 לפקודה (ללא שערוך), בצירוף פיצויי פירות על אבדן דמי חכירה על פי סעיף 13 לפקודה: "טענה זו אינה מקובלת עליי, ומאותם טעמים עצמם שהעלינו למעלה באשר לטענתו הראשונה של הבעלים. כל אחת משתי שיטות הפיצוי המציגות עצמן לפנינו - זו שבפקודת ההפקעות וזו שבחוק המתקן - הינה מעשה מיקשה, בבחינת "קחני או עוזבני". אין אנו מורשים לדלג משיטה לשיטה - משל היינו עז-הרים המדלגת מסלע-אל-סלע - וליטול מכל שיטה אותו רכיב הנוח לנו בצירוף נסיבות זה או אחר. " 30. המסקנה מן האמור הינה כי התובעים אינם זכאים לקבל גם פיצוי משוערך בגין הפגיעה במקרקעין וגם פיצוי בגין אבדן חכירה מיום תפיסת החזקה ועד מועד הפיצוי. משבחרו לקבל את סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת, כשהוא משוערך למועד התשלום, לא עומדת לתובעים תביעה נוספת לאבדן דמי החכירה. בהערת אגב אעיר, כי בחוות דעת של השמאי פרמינגר, עליה סומכים התובעים, לא פורט כיצד נערך תחשיב הפיצוי עבור אבדן דמי החכירה. לא צויין מהו מועד תפיסת החזקה שכן ממנו יש לבעל המקרקעין המופקע זכות לפיצוי, לא ניתן כל הסבר מדוע חושבו דמי החכירה לפי 6% לשנה מהשווי. בכל מקרה החישוב נעשה על פי שווי המקרקעין כפי שקבע השמאי, אלא שהערכותיו של השמאי נדחו על ידי. סוף דבר: 31. לאור כל האמור, התובעים אינם זכאים לפיצוי נוסף מעבר לסכום ששולם להם בהסכמה. על כן הנני מורה על דחיית התביעה. התובעים ישלמו לנתבעת הוצאות בסך של 10,000 ₪.בניהקרקעותמקרקעיןהפקעה