סיטואציה שבה עשוי קונה לוותר על זכויותיו בשל אי-התאמה היא כאשר המוכר מתקן אי-התאמות בדירה ולפני ביצוע התיקונים או אחריהם, אך בטרם התגלה שהתיקונים לא הועילו לסלק את אי-ההתאמה, מוחתם הקונה על כתב-וויתור. בפסיקה ובספרות ישנה נטייה ברורה לשלול את תוקפם של כתבי-ויתור אלה, ויש הסוברים כי הם בטלים לפי סעיף 7א. סברה אחרונה זו איננה מדוייקת. השאלה אם סעיף 7א שולל את תוקף הוויתור תלויה במועד שבו הוא נעשה. אם הדירה טרם נמסרה לקונה, כלומר, טרם הגיע המועד לקיום חיובי המוכר בנושא התאמת הדירה, הרי שהוויתור אכן חסר-תוקף לפי סעיף 7א. ... מנגד, סעיף 7א, כשהוא לעצמו, אינו שולל ויתור של הקונה בדיעבד על זכויותיו לגבי אי-התאמה שדבר קיומה ומשמעותה ידועים לו. נקודת-המוצא היא, שבמסגרת התדיינות משפטית יכול הקונה להתפשר עם המוכר ואף לוותר על כל תביעותיו כלפיו, וכי הוא יכול לעשות כן גם מחוץ לכותלי בית המשפט. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא כתב ויתור על אי התאמה בבניה / ויתור קונה דירה על אי התאמה: 1. לפניי ערעור שהגישו יורם וסמדר גורביץ (להלן - המערערים) על פסק דינו של בית משפט השלום (כבוד השופט י' מילנוב) בת"א (י-ם) 14848/94 , מיום 22.6.08, בו נדחתה התביעה שהגישו נגד יובל ושלמה קופיץ (להלן - המשיבים) בגין ליקויי בניה שונים שהתגלו בבית שמכרו המשיבים למערערים. רקע עובדתי 2. ביום 24.11.91 חתמו המערערים והמשיבים על הסכם (להלן - הסכם המכר, נספח א' לכתב התשובה) לפיו המערערים ירכשו מהמשיבים בית מגורים בן שישה חדרים, מטבח וחדרי שירותים במגרש 112ב, חלקה 1 בגוש 30302 במבשרת ציון (להלן - הבית) תמורת סכום של 265 אלף דולר. המשיבים הם שבנו את הבית, והם מסרו את החזקה בו למערערים בחודש דצמבר 1991, לאחר חתימת הסכם המכר. זמן מה לאחר שנכנסו לבית, השלימו המערערים את התשלום למשיבים. 3. ביום 22.9.94 הגישו המערערים תביעה נגד המשיבים על סך של 122,000 ₪. בכתב התביעה נטען כי בסמוך למסירת הדירה פנו המערערים למומחה על מנת שיאמוד את הליקויים בבית, וזה מצא ליקויים בהיקף של 17,350 דולר בתוספת מע"מ. לטענת המערערים הם פנו תחילה למשיבים על מנת שיתקנו את הליקויים, אולם אלה ביצעו פעולות מינוריות בלבד ולכן הם נאלצו לתקן חלק מהליקויים בעצמם. בכתב התביעה נטען כי לאחר שנתגלו בבית ליקויי רטיבות פנו המערערים למשיבים בשנית, ואלה פנו אל חברת איטום (צד ג' בערעור שלפניי) שביצעה עבודות איטום שלכאורה כשלו. בכתב התביעה ביקשו המערערים פיצוי על ירידת ערך הדירה, סבל, עגמת נפש, ועלות דיור חלופי בעת ביצוע התיקונים. 4. ההליך שלפניי שהחל בהגשת התביעה ביום 22.9.94 וטרם הגיע אל סיומו המיוחל, מתברר בבתי המשפט משך תקופת זמן בלתי סבירה של 15 שנים. בתחילה נדון התיק בפני כבוד השופטת מזרחי, שמינתה את המהנדס עמירם גוטמן כמומחה מטעם בית המשפט, והוא הגיש את חוות דעתו ביום 25.6.96. בעקבות חוות דעת זו הגישו התובעים ביום 14.7.96 כתב תביעה מתוקן בו הועמד סכום התביעה על סך של 189,678 ₪ (נספח ז' לכתב התשובה). כתב התביעה המתוקן מפרט את הפיצוי בגין ראשי הנזק המבוקשים: ליקויי בנייה (64,959 ₪), תיקונים עצמיים (12,730 ₪), מגורים חלופיים (22,500 ₪), ירידת ערך הדירה (64,479 ₪), סבל ועגמת נפש (20,000 ₪). בהודעה שהגישו המשיבים לקבלן האיטום (להלן - צד ג') נטען כי הוא שאחראי לתיקון ליקויי האיטום. 5. לאחר מספר דחיות ממושכות, הועבר התיק למותב אחר, שהחליט לפסול עצמו מלדון בתיק לאור הכרות עם אחד מהעדים. בהמשך הועבר התיק, בתחילת שנת 1999, לכבוד השופט מילנוב. במסגרת זו הסכימו הצדדים כי בשלב הראשון תידון שאלת האחריות, ולאחר מכן - במידה ותיקבע אחריות - תידון שאלת הנזק. נראה כי לצדדים, ובמיוחד למערערים, לא אצה הדרך לסיים את ההליכים, הן לעניין קביעת ישיבות ההוכחות והן לעניין הגשת הסיכומים. כך לדוגמא יצוין כי המערערים הגישו את סיכומיהם רק ביום 10.9.02, כשנה ועשרה חודשים מיום סיום פרשת ההוכחות וההחלטה על הגשת סיכומים, ואף זאת רק לאחר שהשופט קמא הורה על מחיקת התביעה מחמת חוסר מעש מצידם. 6. בשנת 2000 מכרו המערערים את הבית תמורת 385,000 דולר. יש לציין כי סכום זה ננקב על ידי המערער בעת שהעיד בבית המשפט (עמ' 125 לפרוטוקול הדיון מיום 12.12.07, שורה 15), בעוד שהמשיב טען בתצהירו כי למיטב ידיעתו הבית נמכר בסכום של בין 500 ל-600 אלף דולר. יצוין כי למרות הצהרתו המפורשת של המערער בעדותו ובקשה מיוחדת שנשלחה בעניין אל בא כח המערערים (נספח ו' לכתב התשובה), לא הומצא לבית משפט קמא (או לבית משפט זה) הסכם המכירה של הבית משנת 2000, ממנו ניתן היה ללמוד בוודאות על המחיר בו נמכר. 7. ביום 21.4.04 ניתן על ידי בית המשפט קמא פסק דין הדוחה את התביעה וההודעה לצד ג' (להלן - פסק הדין הראשון). בית המשפט קבע כי חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 (להלן- חוק המכר (דירות)) אינו חל במקרה זה וכי היה סיכום בין הצדדים על תיקון ליקויים מסוימים שלאחריו יופטרו המשיבים מאחריות. בית המשפט הוסיף כי המערערים ידעו על הליקויים בעת שרכשו את הבית וכי הם אלה שביקשו לבצע בו שינויים, ומכאן שהמשיבים פטורים מאחריות על הליקויים שנבעו מכך. 8. המערערים הגישו ערעור לבית המשפט המחוזי על פסק הדין (ע"א (י-ם) 5394/04). במסגרת הדיון בערעור הסכימו הצדדים כי פסק הדין הראשון יבוטל והדיון יוחזר לבית המשפט קמא כדי לאפשר להגיש את חוזה ההלוואה כראיה ולשמוע ראיות נוספות הקשורות בקבלת מוצג זה. חוזה ההלוואה הוא הסכם נוסף שנערך בין הצדדים ביום 1.4.90, קודם לחתימה על הסכם המכר, והגשתו כמוצג לא הותרה על ידי בית המשפט קמא במסגרת הדיון בתביעה מחמת הרחבת חזית אסורה. במסגרת הדיון בערעור הסכימו הצדדים כי תובאנה ראיות לעניין הנזק וכי בית המשפט ייתן פסק דין מחדש בנוגע לכל הפלוגתאות שבתיק. להסכמה זו בין הצדדים ניתן תוקף של פסק דין. 9. לאחר שהדיון בתיק הוחזר לבית המשפט קמא, ניתן ביום 22.6.08 פסק דין הדוחה את התביעה (להלן - פסק הדין השני). בפסק דין זה קבע בית המשפט קמא, כי הוראות חוק המכר (דירות) אמנם חלות על המקרה. למרות זאת קבע בית המשפט קמא כי יש לדחות את התביעה, לאור הסכמות מאוחרות שהיו בין הצדדים לפיהן, לאחר שיתוקנו ליקויים מסוימים (המפורטים במסמך בכתב יד שצורף כנספח י"ד לכתב התשובה), יופטר המשיב מאחריות. בית המשפט קמא הבהיר כי למרות שמבחינה עקרונית הוראותיו של חוק המכר (דירות) הן קוגנטיות ולא ניתן להתנות עליהן אלא לטובת הקונה, הרי שהקונה יכול לוותר בדיעבד על זכויותיו ביחס לאי התאמה בבנייה שדבר קיומה ומשמעותה ידועים לו, ומכאן שבכל מקרה אין מקום לשנות ממסקנת פסק הדין הראשון בו נדחתה התביעה. בית המשפט קמא הוסיף כי המערערים הפרו את הסכם ההלוואה מאחר ולא שילמו את התשלומים במתווה שנקבע, וכי הם ידעו היטב מהו הנכס ומה טיבו, ואף חתמו על הסכם המכר רק לאחר שבדקו את הבית ווידאו כי הוא מתאים להם. בית המשפט קמא הוסיף וקבע כי העובדה שהמערערים לא חשפו את הסכם המכירה משנת 2000, מחזקת את המסקנה כי הבית נמכר על ידם ברווח משמעותי, דבר שיש בו כדי להשליך על זכאותם לפיצויים. עיקר טענות המערערים 10. המערערים טוענים כי מקרה זה הוא מסוג המקרים הנדירים בהם על ערכאת הערעור להתערב בממצאים העובדתיים שקבע בית המשפט קמא. לטענתם, ההצדקה לכך נובעת מכך שבית משפט קמא נהג בדרך של "הבא ונתחכמה לו" כאשר ביקש "בכל מחיר לשוב להכרעה קודמת שהתבטלה כדי להוכיח לערכאת הערעור כי לא היה צידוק להתערבותה". כבר בשלב זה הנני רואה חובה לציין כי דרך טיעון זו אינה מקובלת, אינה ראויה ואין מקום לקבלה. לטענת המערערים, החלטתו של בית המשפט קמא להגיע בפסק הדין השני לאותה תוצאה משפטית (דחיית התביעה) אליה הגיע בפסק הדין הראשון - וזאת לאחר שבפסק הדין השני הוסקה מסקנה משפטית הפוכה מזו שהוסקה בפסק הדין הראשון לעניין החלת חוק המכר (דירות) על המקרה - הינה "החלטה פוליטית" שאינה מתיישבת עם מידת ההיגיון. לטענת המערערים, מרגע שקבע בית משפט קמא כי הוראות חוק המכר (דירות) חלות על המקרה, היה עליו לקבל את התביעה, מאחר וסוגיית הנזק הוכחה בחוות הדעת שהגיש המומחה מטעם בית המשפט ובכתב התביעה המתוקן שהוגש בעקבותיה. 11. המערערים טוענים כי המשיבים הם בגדר "מוכר" כהגדרתו בחוק המכר (דירות), וכי גם אם הם אינם קבלנים רשומים ואינם עוסקים בענף הבנייה בשגרה הרי שיש להחיל עליהם את הוראות החוק, מאחר ומבחינת יחסי כוחות הם נמצאו במצב עדיף מזה של המערערים. בעניין זה מפנים המערערים אל ת"א (מחוזי י-ם) 372/93 בן אבו נ' ריבלין. המערערים טוענים כי כוונת חוק המכר היתה להגן על הקונה בנסיבות בהן מערכת היחסים עם המוכר אינה שוויונית ונוטה לרעתו של הקונה, כמו במקרה זה, ועל כן יש לפרש את הסכם המכר לטובתם. לטענת המערערים, אין מקום לומר כי הם היו שותפים למשיבים בבניית הבית, וקביעותיו של בית המשפט קמא לעניין זה בפסק הדין הראשון בוטלו למעשה בהסכמת הצדדים בעת הדיון בערעור. 12. לטענת המערערים, מסקנתו של בית המשפט קמא כי בנסיבות מסוימות יכול הקונה לוותר על זכויותיו מכוח חוק המכר - מסקנה שהתבססה גם על דברים שנכתבו בספרו של פרופ' איל זמיר חוק המכר (דירות) - אינה יכולה לעמוד. לטענתם, פרופ' זמיר כיוון בדבריו לוויתור במסגרת הליך משפטי בלבד, ולא למצב שבו המוכר משפיע על הקונה לוותר על זכויותיו, כפי שלטענתם ארע במקרה זה. 13. המערערים טוענים כי הבית נמכר כשש שנים לאחר הגשת התביעה, ועל כן נושא זה לא היה כלול במסגרת הפלוגתאות שסוכמו בעת שהוגשה התביעה ובית המשפט קמא לא צריך היה להתייחס אליו בפסק דינו. לטענתם, הדירה נמכרה במחיר נמוך ממחיר השוק, אך בכל מקרה אין בכך כדי להעלות או להוריד משאלת הנזק, כיוון שהנזק שנגרם להם על ידי המשיבים מתקיים גם אם הבית נמכר על ידם במחיר גבוה יותר מהמחיר בו קנו אותו. המערערים מפנים בעניין זה אל ע"א 4445/90 עמיגור (ניהול נכסים) נ' מאיוסט (להלן - פרשת עמיגור). המערערים מוסיפים כי בעניין זה יש להביא בחשבון כי הם ביצעו עבודות ותיקונים עצמיים בבית לאחר קנייתו על מנת לתקן את הליקויים שהתגלו. 14. המערערים טוענים כי שאלת עמידתם בתשלומים בהתאם להסכם ההלוואה לא היתה כלולה במסגרת הפלוגתאות המוסכמות בין הצדדים ועל כן מהווה הרחבת חזית אסורה, וכי ממילא אין לה נפקות לשאלת החלתן של הוראות חוק המכר (דירות) על המקרה. 15. המערערים טוענים כי מסמך ת/1 (נספח י"ד לכתב התשובה) עליו התבסס בית המשפט קמא בהחלטתו מביא להחלת הכלל בדבר הודאה והדחה, אך כי המשיבים לא עמדו בנטל להוכיח כי אכן תיקנו את הליקויים בהם הודו במסגרת מסמך זה. לטענתם, ממצאיו של מומחה בית המשפט מאוששים את טענתם כי בדירה נותרו ליקויים אקוטיים שלא ניתן היה לדחות את תיקונם. 16. המערערים טוענים כי ממצאי המומחה מטעם בית המשפט מוכיחים את מרבית טענותיהם ביחס למהות הליקויים, והעובדה שהמומחה לא נחקר מלמדת כי היה על בית המשפט קמא לאמץ את מסקנותיו במלואן ואף להשית על המשיבים את החיובים לביצוע התיקונים בבית. עיקר טענות המשיבים 17. המשיבים טוענים כי הבית נמכר על ידי המערערים לפני למעלה מ-8 שנים ברווח ניכר הקרוב לפי 3 מהמחיר בו רכשו מהם את הבית. לטענת המשיבים, בנסיבות אלה לא נגרם למערערים כל נזק כתוצאה מהליקויים ואי ההתאמות הנטענים על ידם, ולפיכך קבלת התביעה תביא לעשיית עושר ולא במשפט מצד המערערים. 18. המשיבים טוענים כי הסכם המכר שנחתם בין הצדדים מהווה את הסיכום העדכני, האחרון והקובע למערכת היחסים ביניהם, והוא מגדיר את החובות והזכויות של כל צד להסכם, לרבות לעניין האחריות לעניין הליקויים הנטענים. המשיבים טוענים כי המערערים לא רק שחתמו על הסכם המכר כלשונו ובכך אישרו את מצב הבית שהיה ידוע וברור, אלא אף שילמו את מרבית התמורה, לאחר שהבית כבר היה בנוי וראוי למגורים, כאשר חלק משמעותי מהתמורה שולם בפועל רק לאחר שהמערערים כבר נכנסו להתגורר בבית. 19. המשיבים טוענים כי המערערים היו שותפים פעילים לבניית הבית לאורך מרבית תקופת הבניה, וכי ליקויים רבים הינם תוצאה של שינויים שהמערערים עצמם ביקשו לערוך בבית, לעיתים בניגוד לעמדת המשיבים. 20. המשיבים טוענים כי מעבר לאמור לעיל, נערכו בין הצדדים גם הסכמות מאוחרות, לאחר סיום בניית הבית ולאחר שהמערערים כבר עברו להתגורר בו, שבמסגרתם ניאותו המשיבים לתקן מספר ליקויים בתמורה לכך שהמערערים ייסוגו מכל יתר טענותיהם. לטענת המשיבים, הם עמדו בכל התחייבויותיהם על פי הסיכום הנ"ל בעוד שהמערערים לא קיימו את חלקם והגישו את התביעה לבית המשפט קמא בניגוד לסיכום שהושג. 21. המשיבים טוענים כי המערערים הפרו את הסכם ההלוואה, המהווה לכאורה את הבסיס להחלת חוק המכר (דירות) על העסקה ביניהם. לטענתם, המערערים שילמו את רובה המכריע של התמורה בגין רכישת הבית רק לאחר שכבר עמד על תילו והיה ראוי למגורים, וכשליש מהסכום שולם רק לאחר שהמערערים נכנסו להתגורר בפועל בבית. המשיבים מוסיפים וטוענים כי העובדה שהמערערים הפרו את הסכם ההלוואה מהווה תמיכה נוספת לכך שהסכם המכר עליו חתמו הצדדים הוא הבסיס החוזי המעודכן והמחייב למערכת היחסים בין הצדדים. לטענתם יש בכך כדי להוות עדות נוספת לאופים של המערערים ולעובדה שהם לא עמדו בהתחייבויותיהם לאורך כל מערכת היחסים עמם. המשיבים טוענים כי לאור העובדה שהמחלוקת בין הצדדים היא בעיקרה עובדתית, יש לשאלת אמינות הצדדים משקל מכריע בהכרעת בית המשפט. לטענתם, בית משפט קמא קבע, על סמך התרשמותו מהצדדים, מהעדויות ומהראיות כי הוא מעדיף את גרסת המשיבים על פני גרסת המערערים. דיון והכרעה 22. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, את המסמכים שבתיק ואת המצב המשפטי, באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות. כפי שציינו המערערים בעצמם, הערעור נסב רובו ככולו על קביעות עובדתיות של בית משפט קמא, הן במסגרת פסק הדין הראשון והן במסגרת פסק הדין השני. יש לדחות את בקשת המערערים להתערבות בממצאי עובדה ואמינות אלה ואין כל הצדקה ובסיס לקבוע כי זהו מסוג המקרים הנדירים בהם על ערכאת הערעור להתערב במסקנות העובדתיות שנקבעו בערכאה קמא. בית המשפט ביסס את מסקנותיו העובדתיות על המסמכים והעדויות שנשמעו בפניו, קביעותיו וממצאיו מפורטים ומנומקים היטב ואין כל מקום להתערב בהם. בעניין זה יודגש כבר עתה, כי פסק הדין הראשון בוטל בהסכמת הצדדים בערעור (ע"א 5394/04) רק לשם הצגת הסכם ההלוואה כראיה בפני בית המשפט קמא לצורך שאלת החלת חוק המכר (דירות) על המקרה. מכאן שלא היתה כל מניעה לכך שבית המשפט קמא יסתמך בפסק דינו השני - כפי שאמנם עשה - על כל קביעותיו העובדתיות ועל מימצאי האמינות שנקבעו בפסק הדין הראשון ואינם נוגעים להסכם ההלוואה ולתחולת החוק. 23. טענתם המרכזית של המערערים היא כי נסיבותיו של המקרה לא הצדיקו לפטור את המשיבים מהאחריות שנטלו כלפי המערערים. לטענתם, גם אם המשיבים אינם עוסקים בענף הבנייה בשגרה, הוראות חוק המכר (דירות) עדיין לוכדות אותן ברשתן, ולא היתה הצדקה לקבוע כי ההסכמות שהושגו בין הצדדים גוברות על הוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות). טיעון זה דינו להידחות. 24. סעיף 7(א) לחוק המכר (דירות) קובע לאמור: "7א. התניה - לטובת הקונה אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה". בית המשפט קבע בצדק, כי ייתכנו נסיבות מסוימות בהן הסכמה מאוחרת להסכם המכר בין הצדדים, במסגרתה מוותר הקונה על טענותיו, תהיה בעלת תוקף, על אף ההוראה שבחוק המכר (דירות). פרופ' זמיר התייחס לעניין זה בספרו לאמור: "סיטואציה נוספת שבה עשוי קונה לוותר על זכויותיו בשל אי-התאמה היא כאשר המוכר מתקן אי-התאמות בדירה ולפני ביצוע התיקונים או אחריהם, אך בטרם התגלה שהתיקונים לא הועילו לסלק את אי-ההתאמה, מוחתם הקונה על כתב-וויתור. בפסיקה ובספרות ישנה נטייה ברורה לשלול את תוקפם של כתבי-ויתור אלה, ויש הסוברים כי הם בטלים לפי סעיף 7א. סברה אחרונה זו איננה מדוייקת. השאלה אם סעיף 7א שולל את תוקף הוויתור תלויה במועד שבו הוא נעשה. אם הדירה טרם נמסרה לקונה, כלומר, טרם הגיע המועד לקיום חיובי המוכר בנושא התאמת הדירה, הרי שהוויתור אכן חסר-תוקף לפי סעיף 7א. ... מנגד, סעיף 7א, כשהוא לעצמו, אינו שולל ויתור של הקונה בדיעבד על זכויותיו לגבי אי-התאמה שדבר קיומה ומשמעותה ידועים לו. נקודת-המוצא היא, שבמסגרת התדיינות משפטית יכול הקונה להתפשר עם המוכר ואף לוותר על כל תביעותיו כלפיו, וכי הוא יכול לעשות כן גם מחוץ לכותלי בית המשפט." (איל זמיר, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, עמ' 799-801). המערערים טוענים כי בית המשפט קמא שגה במסקנה זו, מאחר ודבריו של פרופ' זמיר מתייחסים רק למצב בו הוויתור נעשה במסגרת הליך משפטי. טענה זו אין לה על מה שתסמוך ויש לדחותה. ראשית, פרופ' זמיר ציין במפורש כי הוויתור יכול שייעשה גם מחוץ לכותלי בית המשפט. שנית, אין כל היגיון לדרוש שהוויתור ייעשה דווקא במסגרת הליך משפטי ולא כהסכמה בין צדדים שווים בכוחם, שיש בה כדי לסייע להשגת התכלית החיובית של מניעת התדיינויות, הפחתת העומס על בתי המשפט וכו'. יתרה מכך, אין גם סיבה עניינית להניח באופן גורף כי פשרה המושגת במסגרת הליך משפטי בין צדדים שווים, הוגנת וצודקת יותר מזו המושגת מחוץ לכותלי בית המשפט. בהקשר זה יש להדגיש את הנסיבות המיוחדות המתקיימות בעניינו, בהן אין מדובר במצב טיפוסי לחוק המכר (דירות) שבו המוכר הוא חברה קבלנית והקונה הוא אדם פרטי ("חוק מכר דירות נועד להסדיר, בראש ובראשונה, את אחריותן של פירמות העוסקות בבנייה ובמכירה של דירות כלפי הקונים", ראו ספרו של פרופ' זמיר חוק המכר (דירות), עמ' 165, וראו גם עמ' 174, 548). בענייננו קיים מצב שונה בו שני הצדדים הם אנשים פרטיים שווים בכוחם, כאשר דווקא המערערים (הקונים) היו מיוצגים על ידי עו"ד בעת עריכת העסקה, בניגוד למשיבים שלא היו מיוצגים. לפיכך אין כל מקום לומר שלמשיבים היתה עדיפות אפריורית כלשהי על פני המערערים, שבגינה קיימת הצדקה לפסול מיידית כל הסכמה בין הצדדים שאינה לטובת המערערים. 25. בית המשפט קמא קבע, כממצא עובדתי, כי אכן התקיימו בין הצדדים שלפנינו הסכמות, המאוחרות להסכם המכר ואף למועד כניסת המערערים לבית, לפיהן יופטרו המשיבים מאחריות לאחר שיתקנו ליקויים מסוימים בבית (ליקויים שפורטו במסמך בכתב ידו של המשיב, נספח י"ד לכתב התשובה). בעניין זה עמדו למעשה בפני בית המשפט קמא שתי גרסאות עובדתיות סותרות, והוא בחר לתת אמון בגרסת המשיבים, שלפיה: "לאחר שד"ר גורביץ (המערער - י.צ.) נכנס לדירה, הוא פנה אלי בבקשה לתקן מס' ליקויים שהוא גילה תוך כדי הכניסה שלו. נפגשתי איתו, ואז הוא הציג בפני את הדו"ח של מיל"ב אמרתו לו תשמע, יורם (המערער - י.צ.), אני מוכן לתקן את כל הליקויים שאתה מבקש, אך אם הכוונה שלך להמשיך ולסחוט ממני לאחר מכן דברים נוספים, אז אני לא אתחיל לעשות שום דבר, והוא אמר לי "שלמה (המשיב - י.צ.) אלה הדברים שישנם, בוא נתקן את אותם ונסיים את העניין" ואומנם בקשתו התמלאה." (עמ' 43 לפרוטוקול הדיון מיום 30.3.00). ובהמשך: "גם אם זה לא כתוב בנ/4 (מכתב מהמערער למשיב מיום 30.1.92 - י.צ.) זה היה הסיכום שלי בעל פה עם מר גורביץ' (המערער - י.צ.), ולא יעלה על הדעת שאדם סביר ישקיע אלפי דולרים בתיקונים, כשהוא יודע שבזה לא נגמרת הרשימה, וזה היה הסיכום בנינו, שבזה נגמר הסיפור בנינו. ... כשאתה שואל אותי למה לא החתמתי את יורם (המערער - י.צ.) על ת/1 (המסמך בכתב יד המפרט את הליקויים בדירה, נספח י"ד לכתב התשובה), אני משיב לך כי בדיעבד, אני מבין שטעיתי בכך שלא החתמתי את יורם (המערער - י.צ.) על הרבה דברים." (עמ' 54-55 לפרוטוקול הדיון מיום 30.3.00). גרסה זו אף באה לידי ביטוי במכתב התשובה ששלח המשיב למערער בזמן התרחשות האירועים נשוא המחלוקת (ביום 28.6.92): "האמור בסעיפים 2,3,4 (למכתב המערער למשיב מיום 22.6.92) אינו מקובל עלי ואני דוחה בכל תוקף. כל טענה שתהיה לכם בקשר לפיתוח סביבתי תוכלו להפנותה לאלו שעשו את הפיתוח. נדהמתי למקרא סעיף 3 באשר לדו"ח "מילב" אשר התחייבת בשיחה עמי להתעלם ממנו ועל סמך זאת השקעתי עשרות רבות של ימי עבודה ואלפי דולר בתיקונים שדרש על פי עדות "מומחים" שהבאת. מדי מספר חודשים אני זוכה לקבל ממך רשימה מחודשת, כאשר הבאת בעלי המקצוע דורשת תיאומים רבים עמך בשל מגבלות ואילוצים המקשים עבודה רצופה. וכפי שהנך מציין בוצעו התיקונים לשביעות רצונך". גרסתם של המערערים לעניין זה היא כי הם אמנם הסכימו שהמשיב יבצע את התיקונים, אולם כוונתם היתה שהליקויים הדחופים יתוקנו מייד ואילו שאר התיקונים יבוצעו בהמשך. בעניין זה טען המערער בעדותו: "אם אתה אומר שאני אמרתי שאם יבוצעו חלק מהדברים אז לא אדרוש את יתר הדברים, אני משיב שלא הגבלתי את דרישותי אלה תעשה והשאר אינני מעוניין, אני אמרתי שאלה תעשה כי זה דחוף ואת האחרים אפשר להמתין חודש או חודשיים." (עמ' 35 לפרוטוקול הדיון מיום 29.12.99). 26. בהחלטתו להעדיף את גירסת המשיבים התבסס בית המשפט קמא על מכתב שכתב המערער למשיב מיום 22.6.92, על מכתב שכתב המשיב למערער מיום 28.6.92 (שצוטט לעיל), וכן על עדויות הצדדים ובמיוחד על עדותו של המערער בו הודה חלקית בנכונות גרסת המשיב, כשציין: "אם אתה אומר לי שהתחיל ביננו משא ומתן בתקופה של תחילה או חצי ראשון של שנת 92 אני משיב שזה נכון ואני מסכים לכך. אם אתה אומר לי שבשלב מסויים עקב משא ומתן ועקב כעס של נתבע 2 (המשיב - י.צ.) סוכם ביננו שהוא ידאג לרשימה מסויימת של דברים ומה שמעבר לזה אני אוותר לו או שלא אדרוש ממנו אני משיב שלא כך היה העניין, מצאתי לנכון שישנם דברים שהם יהרג ובל יעבור ועליהם עמדתי לבצוע מידי, היו דברים אחרים שהצריכו תיקון אך לא היה חיוני לבצוע תוך ימים, היו דברים שידעתי שהם לקויים אך קבלתי אותם כקיימים ולא טענתי לגביהם, בשיחותי עם נתבע 2 (המשיב - י.צ.) ותמיד היה רוגז מאד, כאילו אני מטריד אותו, דובר על דברים חשובים ביותר ודובר על חיוניות הבצוע המיידי לפני בוא החורף היינו בחודש נובמבר, יתכן שתוך כדי התדיינות איתו באיזה שלב אמרתי ואינני זוכר שאמרתי אך יתכן שכך היה, שבמידה ויבוצעו הדברים החשובים ביותר קרי הרטיבות או דבר או שניים שאיננו זוכר לשביעות רצוני, יתכן שאמנע מלדרוש את הדברים הנוספים ואבצעם לבד, אינני זוכר שיחה כזו אך אינני שולל אותה לחלוטין, בשום מקום לא הודעתי או הכרזתי שקיימת רשימה ותו לא." (עמ' 28 לפרוטוקול הדיון מיום 29.12.99, ההדגשות שלי - י.צ.). בהמשך עדותו הוסיף המערער: "אם אתה אומר לי שזה היה אחד מהדברים שדברתי עם הנתבע 2 (המשיב - י.צ.) שזה הוא יעשה את אטום הגג ועוד כמה דברים ואתה תפטור אותו מעוד כמה דברים מדוח מילב. אני משיב שלא היתה ממני הבטחה חד משמעית שאם נתבע 2 יעשה את מספר הדברים הדחופים כי אז לא אדרוש בצוע שאר הדברים בדוח מילב. כשאתה שואל אותי אם זו לא היתה הבנה ביננו אני משיב שיתכן שזה עלה בשיחות בינינו." (עמ' 35 לפרוטוקול הדיון מיום 29.12.99, ההדגשה שלי - י.צ.). 27. קביעותיו של בית משפט קמא בעניין זה נסמכו על האמון המלא שנתן בגרסת המשיבים, והן מבוססות היטב על העדויות והמסמכים שהיו בפניו וכן מתיישבות עם ניסיון החיים והשכל הישר. לאור האמור אין כל מקום והצדקה להתערב בהן, ויש לקבוע כי בין הצדדים היתה הסכמה לפיה המשיבים יופטרו מאחריות לאחר שיבוצעו תיקונים מסוימים (לליקויים המפורטים במסמך נספח י"ד לכתב התשובה). המערערים הודו במספר הזדמנויות כי המשיבים ביצעו את התיקונים עליהם הוסכם (ראו עמ' 34 לפרוטוקול הדיון מיום 29.12.99, שורה 4, עמ' 35 לפרוטוקול הדיון מיום 29.12.99, שורות 8-12, וכן המכתב ששלח המערער למשיב בזמן אמת (ביום 22.6.92) בו כתב: "בתקופה אחרונה זו של 6 חודשים בוצעו תיקונים לשביעות רצוני." וכן: "אני מודע לכך שאתה מראה נכונות ומבצע תיקונים כמוסכם בנינו". בנסיבות המיוחדות של המקרה שלפנינו, בהן ההסכמה היתה הוגנת ומרצון חופשי ונערכה בין צדדים השווים בכוחם, ככל שהנתונים והעובדות ידועים וגלויים לעיניהם, צדק בית המשפט קמא משבחר להעניק לה תוקף ולכבדה, ודי היה בכך כדי להביא לדחיית התביעה שהגישו המערערים. 28. נימוק נוסף עליו התבסס בצדק בית המשפט קמא נוגע לידיעתם הקונקרטית של המערערים על מרבית הליקויים שבגינם תבעו, ויתרה מכך - על העובדה שהמערערים הם אלה שדרשו את השינויים בבית שהביאו ליצירת הליקויים ועל כן היו שותפים להם. במסקנתו זו התבסס בית המשפט קמא על סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות) הקובע: "4(א) הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה - (1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד; (2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה". וכן על סעיף 12 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן - חוק המכר) שלפיו: "אין הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמת הממכר כאמור בסעיף 11 (להלן - אי-התאמה) אם ידע עליה בעת גמירת החוזה". בית המשפט קמא הסתמך בעניין זה גם על דבריו של פרופ' זמיר בספרו חוק המכר (דירות), שם נכתב כי סעיף 12 לחוק המכר חל גם על אי-התאמה לפי חוק המכר (דירות), אם כי בהקשר המיוחד של עסקה רכישת דירה יש להבטיח כי ידיעתו של הקונה תהיה קונקרטית, אקטואלית וממשית. בעניין זה כתב פרופ' זמיר: "נראה שסעיף 12 לחוק המכר הכללי חל גם על אי-התאמה לפי חוק מכר דירות. תחולה זו איננה סותרת את הקוגנטיות של החוק, משום שסעיף 12 הוא חלק מהכללים התוחמים את זכויות הקונה לפי חוק מכר דירות, וסעיף 7א שולל גריעה מזכויות אלה כהגדרתן וכתיחומן בחוק מכר דירות ובדינים הכלליים. אשר להצדקות לקוגנטיות של חוק מכר דירות, לא הרי נטילת סיכון של אי -התאמה עתידית, כהרי הסכמה לקבל דירה שהקונה נוכח מראש מהם ליקוייה. החלת סעיף 12 על אי-התאמה כמשמעה בחוק מכר דירות מתיישבת עם שיקולי-המדיניות שביסוד החוק. כאשר הקונה יודע מראש על הפגם, החוזה מגשים את רצונו האמיתי; אין הוא סובל מבעיית-מידע כלשהי (עצם ידיעתו על הפגם, להבדיל מתניית-פטור עמומה או חבויה, היא השוללת את אחריות המוכר לפגם); וניתן להניח שהמחיר נקבע בהתחשב בפגם. כאשר הקונה נוכח במו עיניו בליקוי שבדירה, פוחת החשש שהסכמתו לקנות את הדירה עם אותו ליקוי תנבע מתופעות של רציונליות מוגבלת. ... יחד עם זאת, הגשמה של תכליות החוק, ובמיוחד השאיפה להבטיח שהעסקה תשקף את רצונו והסכמתו המיודעים והמלאים של הקונה, דורשת לפרש וליישם את התנאי של ידיעת הקונה באורח דווקני. ראשית, יש להזכיר כי סעיף 12 לחוק המכר הכללי מתחשב אך ורק בידיעה האקטואלית, הממשית, של הקונה, ולא במה שהוא יכול או צריך היה לדעת כאדם סביר. נדרשת ידיעה קונקרטית על פגם או פגמים ספציפיים." (פרופ' זמיר, חוק המכר (דירות), עמ' 319-322). דבריו אלו של פרופ' זמיר אומצו כלשונם על ידי בית המשפט העליון (כבוד השופטת נאור) בפסק הדין בע"א 8124/00 קניונים נכסים ובנין נ' בני יעקב נדל"ן. 29. במקרה שלפנינו קבע בית המשפט קמא כממצא עובדתי כי למערערים אכן היתה ידיעה קונקרטית וברורה על מרבית הליקויים, ידיעה שנבעה בעיקרה מכך שהמערערים עצמם היו מעורבים במידה ניכרת בתכנונו ובבנייתו של הבית, ואף דרשו להכניס בו שינויים רבים שהביאו להיווצרות הליקויים או מנעו את האפשרות לתקנם. קביעה עובדתית זו מבוססת היטב בחומר הראיות שעמד בפני בית המשפט קמא ואין כל מקום להתערב בה. על מעורבותו העמוקה של המערער בשלבי בניית הבית, אשר חרגה מזו של קונה דירה טיפוסי ודמתה יותר לזו של בונה הבית (כלומר המוכר), ניתן ללמוד מדברים שאמר בעדותו: "אני נפגשתי עם האדריכל ארבע או חמש פעמים אינני זוכר במדוייק זה היה לפני הרבה שנים, ככל הנדרש בזמנו כאשר כל פעם היתה בידעתו של הנתבע 2 (המשיב - י.צ.) בתואמה עם האדריכל וזה לצורך התנאי הראשון שהיה ביננו שאמר שאני יכול לשנות מחיצות פנימיות בכפוף לאפשרויות הטכניות במסגרת זו. אם אתה אומר לי שאני נפגשתי איתו מעל 10 פעמים אני משיב שאינני רואה בזה כל חשיבות, אינני זוכר יתכן. אם אתה אומר לי שהייתי בקשר שוטף אם אנשי מקצוע, קבלן שלד, איש אלומיניום וכו', אני משיב שבקרתי בבית בזמן בנייתו כמו כל אדם שבונה בית, וראיתי שם את כל אנשי המקצוע והסתכלתי על עבודתם וזה היה הקשר שלי איתם, באם ראיתי משהו שלא נראה לי, תמיד פניתי לנתבע 2 ושוחחתי איתו בטלפון, לעיתים נפגשנו במקום וזה היה מקובל על נתבע 2 וכך סוכם שיבוצע ..." (עמ' 21 לפרוטוקול הדיון מיום 29.12.99, ההדגשה שלי - י.צ.). 30. מעבר למעורבותו של המערער בתהליך הבנייה של הבית עמד בית המשפט קמא במדויק גם על ידיעתו ומעורבותו של המערער בכל אחד מהתחומים הספציפיים בהם התגלו לטענתו ליקויים. כך למשל לעניין הליקויים בגרם המדרגות, המערער הודה בעדותו כי: "אני הזמנתי את חברת אלוני להתקין את המדרגות. אחרי שעשו את התיקון המדרגות זה בסדר, ואפילו משובח. אם אתה אומר לי שהתיקון הזה בוצע או הוזמן לפני שאני חתמתי על החוזה אני משיב שיתכן שזה היה סמוך מאד." (עמ' 22 לפרוטוקול הדיון מיום 29.12.99, ההדגשה שלי - י.צ.). בהמשך הוסיף המערער במפורש: "לפני שחתמתי על החוזה ידעתי שהמדרגות לא בסדר לטענתי ותיקנתי אותם." (עמ' 25 לפרוטוקול הדיון מיום 29.12.99). מהאמור לעיל עולה בבירור כי בית המשפט קמא צדק כשקבע כי המערער ידע היטב כי קיימים ליקויים בגרם המדרגות, וזאת עוד בטרם חתם על הסכם המכירה. לכך יש להוסיף כי חזקה על המערער שהביא בחשבון ליקויים אלה בסכום התמורה אותה הסכים לשלם עבור הדירה. 31. בנוסף למסקנה בדבר ידיעתו הקונקרטית של המערער על חלק מהליקויים אותם תבע (עוד בטרם חתם על חוזה המכירה), עמד בית המשפט קמא גם על כך שהמערער ביקש להכניס שינויים רבים בבית, שינויים אשר הביאו להיווצרותם של ליקויים או לכל הפחות מנעו את תיקונם, וזאת בניגוד לדעתו של המשיב. כך למשל, לעניין הרטיבות שמקורה בגג, הודה המערער בעדותו כי הוא זה שביקש מהמשיב לרצף את הגג, וזאת בניגוד לעמדתו של המשיב: "לשאלתך אם נכון שאני בקשתי מהנתבע 2 (המשיב - י.צ.) לרצף את הגג, אני משיב שזה נכון. הנתבע 2 המתין (צ"ל: אמר) לי להמתין עם הרצוף חורף אחד." (עמ' 27 לפרוטוקול הדיון מיום 29.12.99). כפי שעולה מחוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט, ריצוף זה הוא שמנע את איטומו הראוי של הגג, ועל כן צדק בית המשפט קמא במסקנתו כי המערער, שבחר לרצף את הגג בניגוד לעמדת המשיב, אינו יכול לתבוע כעת את המשיב בעילה זו, ועליו לשאת באחריות למעשיו. נראה כי דפוס התנהגות זה של המערער חזר על עצמו גם לעניין ליקויי הרטיבות שהתגלו בחניה ונתבעו על ידו. גם בהקשר זה נראה כי המערער פעל בניגוד לעמדתו של המשיב, כאשר החליט לכסות את גג החניה באדמה לגינה. בעניין זה ציין המערער בעדותו: "הקירוי לא תוכנן במקור והוא נעשה על פי דרישתי ... אם אתה אומר לי שהנתבע 2 (המשיב - י.צ.) אמר לי שלא כדאי לעשות גינה כי עלולה להיות בעיית רטיבות לחניה, אני משיב שעניתי לו שמה שגשם לא יזיק בארבעה חודשים אז גם השקייה לא תזיק ולכן ביקשתי לעשות שם גינה. יתכן שאמר הנתבע 2, שנחכה לראות אם יש בעית רטיבות או לא." (עמ' 36-37לפרוטוקול הדיון מיום 29.12.99). בנסיבות אלה, בהן האחריות על חוסר היכולת לתקן את הליקויים מוטלת כולה על המערער ולא על המשיב, ברי כי אין כל בסיס לטענות המערערים על אי התאמת הממכר. לפיכך נראה כי גם בעניין זה צדק בית המשפט קמא, ועל כן אין כל מקום להתערב במסקנתו המבוססת נכונה על הראיות והעדויות שנשמעו בפניו. נימוק נוסף עליו התבסס בית המשפט קמא בפסק דינו נוגע למכירת הדירה על ידי המערערים בשנת 2000 תמורת סכום של כ-385,000 דולר (לפי עדותו של המערער עצמו, עמ' 125 לפרוטוקול הדיון מיום 12.12.07). המשיבים טוענים כי במכירה זו שילשו המערערים את השקעתם, לאחר שקנו את הבית בשנת 1991 בסכום השווה ל-614,800 ₪ ומכרו אותו בשנת 2000 בסכום השווה ל-1,597,750 ₪. המערערים טוענים כי סוגיה זו לא היתה חלק מהפלוגתאות עליהן הוסכם לאחר הגשת כתב התשובה, וכי ממילא אין לעניין זה נפקות לשאלת הנזק, מאחר והנזק מהליקויים נוצר וקיים גם אם הבית נמכר על ידם לאחר מכן בסכום גבוה יותר מהסכום בו קנו אותו. דין טענות המערערים להידחות. הבית נמכר על ידי המערערים בשנת 2000, כ-6 שנים לאחר שהוגשה התביעה, ועל כן ברור כי נושא זה לא היה כלול ברשימת הפלוגתאות עליהן הוסכם לדון. יחד עם זאת ברור כי מרגע שהבית נמכר, לא ניתן היה יותר להתעלם מהעניין בתביעת ליקויים מעין זו, מאחר והדבר משליך בצורה מובהקת הן על שאלת קיום הנזק והן על היקפו. אם לדוגמא היה מדובר במצב בו בית נמכר בסכום דומה או גבוה יותר מזה של בתים דומים לו באותו אזור, ברי כי לא ניתן לתבוע פיצוי על ירידת ערך, מאחר והמציאות מוכיחה בצורה הטובה ביותר שלא ארעה כל ירידה כזו. במקרה שלפנינו, לכל הפחות ניתן לומר כי המערערים לא סייעו לגילוי האמת בכך שלא המציאו את הסכם המכר: לא לבית המשפט קמא (למרות שהמערער התחייב לכך בעת עדותו, ראו עמ' 125 לפרוטוקול הדיון מיום 12.12.07, שורה 22), לא למשיבים (למרות שהמשיבים הגישו למערערים בקשה להמצאת המסמך, נספח ו' לכתב התשובה) ואף לא לבית משפט זה. לפיכך, ספק אם סכום המכירה בו נקב המערער - סכום שכשלעצמו איפשר לו למכור את הבית שקנה ברווח ניכר - הוא אמנם הסכום האמיתי בו נמכר הבית. בנוסף, לא מצאתי כי יש בפסק הדין בפרשת עמיגור אליו הפנה ב"כ המערערים כדי להועיל להם. לאור האמור לעיל צדק בית המשפט קמא כשהביא בחשבון גם סוגיה זו בבחינת מכלול נסיבות המקרה, ונראה כי אכן יש בה כדי להעיד כי תוצאת פסק הדין, שהורה על דחיית התביעה, צודקת ונכונה. לסיכום, הערעור שלפניי מופנה כלפי ממצאים עובדתיים שקבע בית משפט קמא המבוססים היטב על חומר הראיות שהיה בפניו ואין כל מקום להתערב בהם. בית משפט קמא צדק כשקבע כי אין בהחלת הוראות חוק המכר (דירות) על המשיבים כדי לשנות מהתוצאה אליה הגיע, וזאת לאור קיומן של הסכמות מאוחרות בין הצדדים על תיקון הליקויים וויתור, וכן לאור מעורבותם הרבה של המערערים בבניית הבית, ידיעתם על חלק מהליקויים ודרישתם לשינויים שהביאו לליקויים אחרים או מנעו את תיקונם, וזאת בניגוד לעמדת המשיבים. בנוסף נראה, מהסתכלות כוללת על מכלול האירועים מושא המקרה, כי המערערים לא ניזוקו או הפסידו מפרשת רכישת הבית מהמשיבים ועל כן גם שורת הצדק מחייבת כי תביעתם לפיצויים תידחה. 34. לאור כל האמור לעיל יש לדחות את הערעור. יש לציין כי למרות חשיבותם הרבה של המסמכים השונים בתיק לצורך הכרעה בו, המערערים לא עמדו בחובה המוטלת עליהם בהתאם לסעיף 437(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984, ולא צירפו תיק מוצגים כלשהו לערעור שהגישו. המערערים ישאו בשכ"ט המשיבים בערעור בסכום של 7,500 ₪ בצירוף מע"מ. מקרקעיןאי התאמה (חוק המכר)