זיכרון דברים לקניית דירה בחו''ל

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא זיכרון דברים לקניית דירה בחו"ל (רומניה): רקע זוהי תביעה ותביעה שכנגד שעניינן דירה הנמצאת בעיר בוקרשט שברומניה ("הדירה"). ביום 6.3.06 נחתם בין התובע ("עופר") לבין הנתבע ("אליהו") זיכרון דברים שלפיו התחייב אליהו למכור לעופר את הדירה ולהעביר את כל הזכויות בה תמורת סכום של 52,000 יורו ("זיכרון הדברים"). בעת שנחתם זיכרון הדברים היו בידי אליהו רק שלושה רבעים של הזכויות בדירה ורבע היה בידי אחר. בהתאם לכך נקבע בזיכרון הדברים כי הרבע הנותר צפוי לעבור לאליהו בחודש אפריל של שנת 2006. אליהו התחייב להעביר לעופר את כל הזכויות בדירה, בתמורה לסכום המוסכם. במהלך חודש יוני 2006 קיבל אליהו ייפוי כוח שעל פיו הוא יכול לקבל את הרבע הנותר בזכויות בדירה, וביום 3.10.06 נפגשו הצדדים אצל עורכת דין נ' קדוש. על פי כתב התביעה, בפגישתם הודיע אליהו לעופר כי בשל עלייה שחלה במחירי הדירות, על עופר לשלם לו עבור הדירה סכום של 85,000 יורו ולא כפי שנקבע בזיכרון הדברים. בעקבות כך הגיש עופר תובענה בת"א 18530/06 , בבית משפט השלום בחיפה ובה עתר לאכיפת התחייבותו של אליהו על פי זיכרון הדברים, היינו העברת כל הזכויות בדירה לעופר. בגדר אותה תובענה עתר עופר גם לצו מניעה שיאסור על אליהו למכור או להעביר או לעשות כל דיספוזיציה אחרת לדירה (בש"א 15519/06). ביום 15.10.06 ניתן על ידי בית משפט השלום בחיפה (כב' השופט ש' לבנוני) צו מניעה במעמד צד אחד, שלפיו נאסר על אליהו למכור את הדירה לאחר או לעשות בה כל דיספוזיציה אחרת ("צו המניעה"), ולאחר ששמע את באי כוח הצדדים הוא הותיר את צו המניעה בעינו, אלא שבהחלטה שניתנה על ידו ביום 30.1.07 הוא קבע כי הואיל והסעד המבוקש בתובענה הוא אכיפתו של זיכרון הדברים, הרי שלבית משפט השלום אין סמכות עניינית לדון בתובענה, ובהתאם לסעיף 79(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד-1984 הוא הורה על העברתו של הדיון לבית משפט זה, תוך שהוא מותיר את צו המניעה על כנו. על אף צו המניעה התקשר אליהו ביום 10.8.07 בהסכם עם אדם בשם יואן אפוסטול ("יואן") שלפיו הוא מכר לו את הדירה תמורת סכום של 96,000 יורו. בקדם משפט שהתקיים ביום 7.11.07 ניתנה, לבקשת עופר, החלטה שלפיה הוא יגיש כתב תביעה מתוקן, וכתב תביעה כזה אכן הוגש ביום 12.12.07 ובו עתר עופר להצהרה שלפיה זיכרון הדברים תקף, וכן לחיובו של אליהו בסכום של 460,884 ₪ (שחושב על פי סכום נתבע של 81,470 יורו לפי שער החליפין היציג ביום הגשת כתב התביעה המתוקן) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. עוד הוא עתר לאישור הצווים הזמניים שניתנו בגדר התובענה. אליהו הגיש כתב הגנה ויחד אתו גם תביעה שכנגד. טענתו העיקרית בכתב ההגנה הייתה שעל אף שהוא הודיע לעופר, במחצית שנת 2006, כי ניתן להשלים את העסקה שעל פי זיכרון הדברים, התחמק ממנו עופר וכל הפצרותיו ובקשותיו של אליהו לא הועילו. לטענתו, משנוכח כי עופר מתחמק מהשלמת העסקה ותשלום יתרת המחיר עבור הדירה, הוא הודיע לו, בחודש ספטמבר 2006, כי הוא מבטל את ההסכם. התביעה שכנגד שהגיש אליהו נגד עופר הושתתה על טענתו שעופר היה זה שהפר את התחייבותו על פי זיכרון הדברים, ולכן הוא זכאי לפיצוי המוסכם שנקבע בזיכרון הדברים למקרה של הפרתו. עוד נסבה התביעה שכנגד על דמי שכירות, שלטענתו מגיעים לו, בקשר עם הסכם שכירות שנעשה בין אליהו לבין ליאור סעידיאן, בנו של עופר ("ליאור"), ואשר על פיו הושכרה הדירה לליאור אשר בזמן הרלוונטי למד ברומניה והתגורר בבוקרשט. בסך הכול תבע אליהו סכום של 14,860 יורו כפיצוי מוסכם וכחוב דמי שכירות ועוד סכום של 12,000 ₪ בגין הוצאות שונות שהיו לו בקשר עם זיכרון הדברים. דיון ומסקנות אין מחלוקת שזיכרון הדברים (נספח א' לתצהיר עדותו של עופר - ת/5) נחתם וכי אליהו התחייב להעביר את הזכויות בדירה לעופר. על אף טענותיו של אליהו כי עופר היה זה שהפר את ההתחייבות כלפיו על פי זיכרון הדברים בכך שבמשך תקופה ארוכה נמנע מלפעול לקידום העסקה (סעיפים 17, 21 ו-22 לתצהירו של אליהו - נ/2), לא ניתן לקבל את טענתו שלפיה נוכח הפרותיו של עופר את זיכרון הדברים הוא הודיע לעופר על ביטול העסקה (סעיף 25 לתצהירו של אליהו). ראשית, מפני שגרסתו של אליהו בעניין זה איננה סדורה ואיננה עקבית. בהליך שהתקיים בבית משפט השלום קודם שניתן צו המניעה אמר אליהו שבחודש ספטמבר 2006 הוא התקשר לעופר והודיע לו שאין עסקה (סעיף 20 לתצהירו של אליהו בתשובה לבקשה לצו מניעה זמני), ואילו במקום אחר הוא טען שבמועד כלשהו, שלא פורט, הוא נפגש עם עופר ואז הודיע לו שהעסקה מבוטלת (סעיף 25 לתצהיר עדותו הראשית של אליהו - ת/2). שנית, אליהו טען שוב ושוב כי הודיע לעופר על ביטול העסקה מכיוון שנוכח שעופר אינו מוכן לשלם לו עבור הדירה ואף לא לקדם את ביצוע העסקה. טענה זו איננה מתיישבת עם לשונו של זיכרון הדברים, אשר בסעיף ג' שלו נאמר שיתרת הסכום (לאחר ששולמה מקדמה של חמשת אלפים יורו) תשולם עם העברת מלוא הזכויות בדירה על שמו של עופר וחתימה על כל המסמכים הדרושים לשם ההעברה. בחומר הראיות לא ניתן למצוא עדות של אליהו, או מסמך כלשהו, המאפשר את המסקנה שאליהו השלים את התחייבויותיו על פי זיכרון הדברים, וכי כל מה שנותר הוא לבצע את העברת הזכויות שכנגדן היה על עופר לשלם את יתרת המחיר. משום כך אין בידי אליהו להצביע על הפרה מצד עופר של התחייבות כלשהי בזיכרון הדברים, ובאין הפרה - אין בידו להראות כי הייתה לו זכות לבטל את ההסכם. זאת ועוד, על אף הבדלים מסוימים בגרסאותיהם של עופר ושל אליהו בנוגע לפגישה אצל עורכת דין נ' קדוש, אפשר להגיע למסקנה שעמדת אליהו באותה פגישה הייתה שניתן לקיים את ההסכם, אולם זאת אך ורק אם עופר ישלם עבור הדירה 85,000 יורו ולא כפי שהוסכם. מכאן נובע שבעת שהתקיימה אותה פגישה, בחודש אוקטובר 2006, לא נקט אליהו בעמדה שלפיה ההסכם בוטל מחמת הפרתו על ידי עופר, וכל שעשה הוא להודיע לעופר שאם ברצונו לרכוש את הדירה כי אז עליו לשלם סכום אחר מזה שהיה נקוב בזיכרון הדברים. לדרישה זו של אליהו ניתן למצוא הסבר בחלקים אחרים של עדותו, שלפיהם באותו שלב כבר גבר הלחץ שהופעל עליו על ידי נושים שמהם לווה כספים. כך, למשל, בתצהיר עדותו הראשית (סעיפים 39 ו-40) סיפר אליהו כי בסוף חודש אוגוסט 2006 הוא קיבל הודעה כי הוא נדרש לפרוע מידית את החוב אשר תפח בינתיים, וכשנה לאחר מכן הוא אולץ, לטענתו, למכור את הדירה, משום שהחוב הגיע לסכום העולה על 100,000 יורו (סעיפים 46 ו-47 לתצהיר עדותו הראשית). שלישית, בחקירתו הנגדית אישר אליהו (עמ' 31 לפרוטוקול) כי הייתה זו טעות מצדו שלא לשלוח לעופר מכתב ובו הודעת ביטול של ההסכם. בהתחשב בטענות שהעלה אליהו כלפי עופר, שלפיהן הוא הפר את ההסכם ונהג כלפיו בחוסר תום לב, ניתן היה לצפות שהתייחסותו של אליהו למעשיו או מחדליו של עופר תקבל ביטוי כלשהו בכתב, ומשהדבר לא נעשה, ובהעדר ראיה עצמאית כלשהי לכך, לא ניתן לייחס ערך רב לטענתו בתצהירו שהוא אכן ביטל את ההסכם. המסקנה הנובעת היא שבכל זמן רלוונטי היה ההסכם בתוקף. אליהו גם איננו חולק על טענתו של עופר (סעיף 33 של תצהיר עדותו), שנתמכה גם בתוכנם של המסמכים שצורפו כנספחים ה' ו-ו' של התצהיר, שלפיה הוא מכר את הדירה לאחר. לא זו בלבד שבתצהירו של אליהו לא ניתן למצוא הכחשה של טענה זו, אלא שבחקירתו הנגדית הוא אף אישר את הדבר (עמ' 31 לפרוטוקול), והמסקנה הנובעת היא שאליהו הפר את ההסכם שבזיכרון הדברים. עופר טוען כי הפרת זיכרון הדברים על ידי אליהו מזכה אותו בפיצויים בשל שלושה עניינים. ראשית הוא טוען, ולדעתי בצדק, כי הוא זכאי לסכום של 10,000 יורו שנקבע כפיצוי מוסכם בסעיף ו' של זיכרון הדברים. שנית, לטענתו הוא זכאי לסכום של 44,000 יורו, שהוא ההפרש בין המחיר המוסכם לבין המחיר שבו מכר אליהו את הדירה לצד השלישי. לתמיכה בטענה זו של עופר אמנם לא הובאה על ידו אסמכתא, אולם דעתי היא כי הדברים שנאמרו על ידי בית המשפט ברע"א 2371/01 אינשטיין שריר נ' אוסי תכנון והקמת מבנים ופיתוח בע"מ פ"ד נז(4), 787 (טרם פורסם, 31.7.03)), שעובדותיו קרובות לענייננו, תומכים בטענה זו של עופר, ולא מצאתי בין טענותיו של אליהו טענה היכולה להביא למסקנה שונה. יחד עם זאת, נקבע בפסיקה כי ניתן להכיר באשם תורם של הניזוק כעילה להפחתת הפיצויים, וזאת כחלק מעקרון תום הלב המעוגן בסעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג- 1973. בהתאם לכך נקבע שבמקרים מסוימים חייב צד לחוזה להתחשב באינטרס של הצד השני ולעיתים אף לנקוט פעולה על לסייע לצד השני לקיים את חלקו בחוזה (ראו: ע"א 3912/90 EXIMIN S.A נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64; ע"א 2666/05 מדינת ישראל נ' אינסופקו הספקה לתעשייה בע"מ (טרם פורסם, , 19.12.07)). בענייננו טען אליהו שהיה זה עופר שהתחמק במשך תקופה ארוכה מלשתף עימו פעולה בהשלמת העסקה (סעיפים 17- 22 לתצהיר עדותו של אליהו ועדותו בעמ' 31 לפרוטוקול) והתקשיתי לתת אמון בהכחשותיו של עופר את הטענות האלה. העמדה שהציג עופר זה הייתה אמנם שהוא הביע נכונות לנסוע לרומניה כדי להשלים את העסקה ולשלם את יתרת מחיר הדירה אולם לא השתכנעתי מטענותיו שניתן היה לעשות זאת רק ברומניה והוא לא הציע הסבר לסירובו להיפגש עם אליהו אצל נוטריון בישראל על מנת שזה יערוך עבורו ייפוי כוח של אליהו שיאפשר את העברת הזכויות (סעיף 21 לתצהיר עדותו של אליהו ועדותו בעמ' 31 לפרוטוקול). הרושם שקיבלתי מעדותו של עופר היה שהוא הבין שאליהו נקלע למצוקה מסוימת ולאחר שאליהו הודיע לו שניתן להשלים את העסקה הוא לא הזדרז לעשות כן מתוך הנחה שחלוף הזמן ישפר את מצבו לעומת אליהו. לכן, גם אם אין ביכולתי לקבוע שהתנהלות זו של עופר עלתה כדי הפרה של ההסכם אין מניעה שאקבע כי עופר נושא באחריות כדי מחצית מסכום הנזק היינו, סכום של 22,000 יורו שאותו יש להפחית מסכום הפיצויים. . העניין השלישי עליו מבסס עופר את תביעתו לפיצוי הוא הטענה שבשל הפרת ההסכם על ידי אליהו הוא רכש דירה אחרת חלף הדירה נשוא זיכרון הדברים, וכי עבור דירה זו הוא שילם 110,000 יורו, ולכן יש להוסיף לסכום נזקיו גם את הסכום של 14,000 יורו שהוא ההפרש בין המחיר שבו מכר אליהו את הדירה לבין המחיר ששילם עופר עבור הדירה החלופית. בעניין זה טען אליהו, והוא צודק בטענתו זו, שהדירה החלופית נרכשה על ידי ליאור ולא על ידי עופר. מסקנה זו מתחייבת מעיון בהסכם רכישת הדירה החלופית (נספח ח' לתצהיר עדותו של עופר), שלפיו ליאור הוא זה שרכש את הדירה החלופית ולא עופר, ולכן הוא אינו יכול לתבוע סכום כלשהו בשל רכישת הדירה החלופית. סיכום ביניים הוא, אפוא, שעופר זכאי לפיצוי מוסכם בסך 10,000 יורו, כפי שנקבע בזכרון הדברים, וכן למחצית מן הסכום של 44,000 יורו, ובסך הכול 32,000 יורו. בנוסף, עופר טען כי אליהו, או אנשים שפעלו מטעמו, פרצו לדירה בכוח ופינו ממנה חפצים שונים שהיו בשימושו של ליאור. בקשר לכך הגישו עופר וליאור תלונה למשטרת בוקרשט (נספח ט' לתצהירו של עופר) ובסיכומיו טען עופר כי שוויים של החפצים שפונו מן הדירה עלה כדי 11,670 יורו. בעניין זה העיד גם מרדכי סעידיאן, בנו של עופר, כי יש לו עסק בארץ של אביזרי אופנה, תיקים ונעליים, וכי הוא שלח לליאור פריטים וסחורות מחנותו על מנת שזה יוכל למוכרם בבוקרשט. את עניין פינוי החפצים מן הדירה הסביר אליהו בכך שלאחר שמכר את הדירה לצד שלישי, הוא אולץ לפנותה תוך מספר ימים (סעיף 47 לתצהיר עדותו). לטענתו, פינוי החפצים נעשה על ידי אנשים שמהם לווה כספים, והם אשר אילצו אותו למכור את הדירה לצד שלישי. יהיה הדבר אשר יהיה, נוכח העדויות שהובאו מצד עופר אין בידו עילת תביעה בגין חפצים אלה, שכן לפי עדויות מרדכי סעידיאן (סעיפים 4-2 לתצהיר עדותו - ת/3) הפריטים נשלחו על ידו לליאור, וממילא אין לעופר כל זיקה אליהם המאפשרת לו לתבוע נזקים בגינם. הן עופר בתביעתו והן אליהו בתביעתו הנגדית העלו טענות בקשר לסכומים המגיעים להם איש מרעהו בקשר עם הסכם השכירות של הדירה (ת/6), אלא שנראה שהם לא נתנו את דעתם לכך שהסכם השכירות נעשה בין אליהו כמשכיר לבין ליאור כשוכר, ועופר כלל איננו צד להסכם זה. לכן טענותיהם ההדדיות בקשר להסכם השכירות אינן רלוונטיות לתובענה זו, שכן גם אם צודק אליהו בטענותיו אזי עליו להפנותן כלפי ליאור, ואילו עופר, שאינו צד להסכם השכירות, כלל אינו יוכל לתבוע מכוחו. את תביעתו הנגדית של אליהו, ככל שהיא מתייחסת לזיכרון הדברים, היינו לפיצוי מוסכם בשל הפרתו על ידי עופר ולנזקים שנגרמו לו עקב כך, אני רואה לדחות שכן כאמור הגעתי למסקנה שאליהו היה זה שהפר את ההסכם שבזיכרון הדברים ולכן אין הוא זכאי לכל פיצוי בשל ההפרה. סיכומו של דבר, אליהו ישלם לעופר סכום של 181,027.2 ₪ (שהוא שווה ערך לסכום של 32,000 יורו כערכם עובר להגשת כתב התביעה המתוקן) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 12.12.07 ועד לתשלום בפועל. כמו כן ישלם אליהו לעופר הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסכום של 16,000 ₪ בצירוף מע"מ. עופר עתר גם לאישור הצווים הזמניים שניתנו אולם ברור שמשנמכרה הדירה שוב אין עוד נפקות לצו המניעה הזמני שניתן בשעתו על ידי בית משפט השלום וממילא אין מה לאשר ועתירתו זו נדחית. התביעה שכנגד נדחית. זכרון דבריםמקרקעיןקניית דירה