מהי הגדרת מחזיק בנכס לעניין ארנונה ? "מחזיק" מוגדר סעיף 1 לפקודת העיריות (נוסח חדש, להלן: "פקודת העיריות") כך: "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון". ב-ר"ע 422/85 חברת בית וגן להשכרה בע"מ נ' עירית ת"א יפו, פ"ד לט(3) 341 (1985) (להלן: "פס"ד בין וגן") , נפסק כי "מחזיק למעשה" אין הכוונה להחזקה פיסית בפועל דווקא בנכס אלא שמושג זה בא להבחין בין שני סוגי המחזיקים השונים בינם לבין עצמם ולדרג אותם (כמו בין "בעל" ל"שוכר") כך שכמחזיק לצורך הזכויות והחובות שבפקודת העיריות יירשם זה מבין השניים שהוא במערכת הנסיבות שנוצרה בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. וכפי שנאמר בפס"ד בית וגן ע"י כבוד הנשיא שמגר בעמוד 344-343: "המחוקק ביקש להדגיש, כי בנקטו את הביטוי "מחזיק" אין הוא מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא - יחסית כמובן - בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש שוכר או בר רשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ, כאמור, והבעל נשאר בגפו מול הרשות. בנסיבות כגון אלה אין גורם אחר כלשהו, אשר החזקתו למעשה מקדימה את מעמדו כלפי הרשות למעמדו של הבעל לצורך אותן חובות, המוטלות על המחזיק לפי הפקודה". כלומר המושג "מחזיק למעשה" נועד לקבוע מי מבין מספר מחזיקים אפשריים יהיה חייב בארנונה וזאת גם אם אינו עושה שימוש בפועל בנכס ואף אם אין לאותו מחזיק אפשרות לעשות שימוש בנכס וזאת כל זמן שהינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס ואין גורם חוצץ לזיקה זו שיש לו זיקה קרובה יותר (ע"א 739/89 אהרן מיכקשוילי נ' עירית תל אביב יפו, פ"ד מה(3) 769, בעמוד 774-775 (1991) להלן: "פס"ד מיכקשוילי"). כן נפסק בפס"ד מיכקשוילי בעמוד 775 כי אף השימוש בנכס וההנאה מן השירותים הניתנים לו על ידי הרשות המקומית אינם מהווים תנאי לחיוב בארנונה וכי חובת התשלום בארנונה כללית חלה גם על מחזיק פונקציונאלי של נכס ריק (ועל כך חזר בית המשפט ברע"א 9813/03 מדינת ישראל משרד הבריאות נ' עירית ראשון לציון (טרם פורסם , 4/2/07), ע"י כבוד השופטת חיות) (להלן: "פס"ד משרד הבריאות"), כאשר המבחן הקובע הוא מבחן "הזיקה הקרובה ביותר לנכס". כפי שנאמר ע"י כבוד השופטת חיות בפס"ד משרד הבריאות בפסקה 9 לפסה"ד, כאשר קיימים שני גורמים או יותר "המתחרים" על תואר "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס", ועל מנת להכריע "בתחרות" זו, יש לבחון מי מביניהם אכן מקיים את מירב הזיקות הרלבנטיות לנכס. ראוי להדגיש כי אין מדובר במבחן טכני - כמותי אלא בניתוח מהותי של הזיקות אשר במסגרתן יש ליתן משקל יתר לאותן זיקות המשקפות שימוש בנכס והנאה משירותי הרשויות הלכה למעשה וזאת נוכח הרציונל שבבסיס הטלת הארנונה ונוכח מדרג המחזיקים האפשריים. ברע"א 7037/00 עירית ראשון לציון נ' עו"ד וינבוים פ"ד נו(4) 856 (2002) (להלן: "פס"ד וינבוים") חזר בית המשפט על מבחן ההחזקה לפי בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, תוך ציון שיש להדגיש כי בעלים של דירה אשר אינו מתגורר בדירתו והיא עומדת ריקה גם הוא מחזיק למעשה (פס"ד בית וגן), לפחות כאשר יש בידו אמצעי שליטה בדירה כגון מפתח למשל לאור יכולתו למנוע מאחרים גישה חופשית לדירה ולאור שליטתו בדירה, קרי יכולת העשיה הפיזית בה, קל וחומר שכאשר אדם מתגורר בדירה הוא יירשם כמחזיק למעשה. זאת מכיוון שאדם המתגורר בדירה, הוא הנהנה העיקרי מהשירותים שמעניקה העיריה לתושביה כתמורה עקיפה לארנונה, בעוד שכאשר הדירה עומדת ריקה הבעלים (או מי שנכנס בנעליו למשל כונס הנכסים) הוא הנהנה מאותה תמורה עקיפה (ראו גם רע"א 3437/01 עירית ראשון לציון נ' יהודה גרינהוז-לנדוי - עו"ד (טרם פורסם , 11/7/02)). כך נפסק ברע"א 6754/93 עו"ד יהושע באום כמפרק האחים גולדשטיין חברה לשיכון ופיתוח בע"מ נ' אשטרום נכסים ומימון בע"מ ואח' (טרם פורסם, , 3/12/96) שהמחזיק (לגבי נכס ריק) הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, גם אם לא החזיק בו פיזית וגם כאשר אין כל אפשרות לעשות שימוש בנכס, כך שהמפרק הגם שלא יכל להשתמש בנכס יכול להחשב כמחזיק וכבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, שכן במצב דברים זה יכולתו לשלוט בנכס ולעשות בו פעולות עולה במידה ניכרת על יכולתה של החברה בפירוק או יכולתו של כל גורם אחר. השאלה מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס תיענה על פי מבחן עובדתי הבוחן הנאה או יכולת הנאה מהשירותים שמספקת הרשות המקומית והאם מוצדק לחייב את המחוייב בארנונה תוך בחינת יכולת השליטה והיכולת לנצל את הנכס לצרכים השונים (בר"ם 7856/06 איגוד ערים אילון (ביוב, ביעור ויתושים וסילוק אשפה נ' מועצה אזורית חבל מודיעין (טרם פורסם, , 16/3/08)), כאשר המבחן אינו טכני כמותי אלא ניתוח מהותי של הזיקות.מחזיק בנכסארנונה