מתחזק חוק המקרקעין

סעיף 71(ב)(1) בחוק המקרקעין מגדיר "מתחזק" כדלקמן:

"בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה - מתחזק)".

בפסק הדין להלן קבעה המפקחת על המקרקעין כי מעמדה של המערערת אינו מעמד של "מתחזק" כמשמעותו של מונח זה בסעיף 71(ב) בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969


קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מתחזק חוק המקרקעין:

לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין בנתניה (כב' המפקחת עדה פרנקל) מיום 27/5/09 (תיק 56/09) שבו נמחקה על הסף תביעת המערערת נגד המשיב לדמי ניהול ותחזוקה.

רקע:



המשיב ושניים אחרים הם בעלים של הבניין ברחוב שנקר 4, בהרצליה (להלן:"הבניין"), הכולל 4 קומות ומשמש למשרדים ולמסחר. הבניין אינו רשום בפנקס הבתים המשותפים. המשיב ושותפיו בבניין ייחדו את היחידות שבבניין ביניהם, לפי חלקם בבעלות, והשכירו את היחידות לשוכרים אחדים.




ביום 1/11/2004 התקשרו בעלי הבניין עם חברת נ.ת.מ ניהול נכסים בע"מ (להלן:"נת"מ") בהסכם (להלן:"ההסכם"), שעל פיו נת"מ תיתן את שירותי הניהול והתחזוקה בבניין לפי הסכם ניהול שנוסחו צורף כנספח (להלן:"הסכם הניהול"). בסעיף 2.2 בהסכם נקבע שנת"מ תפעל למילוי התחייבויותיה באמצעות המערערת. המערערת אכן סיפקה לבניין את שירותי הניהול והתחזוקה מיום חתימת ההסכם ואילך.




המערער השכיר את אחת היחידות שבבעלותו לחברת נופים טבע ותיירות בע"מ (להלן:"חברת נופים") שהתחייבה לשלם למערערת את דמי הניהול והתחזוקה בעבור היחידה ששכרה. חברת נופים סיימה את השכירות ופינתה את היחידה המושכרת, אך לטענת המערערת לא עמדה בהתחייבותה ונותרה חייבת לה סכום משוערך ליום הגשת התביעה של 11,928 ₪. בעקבות זאת פנתה המערערת אל המשיב בדרישה לשאת ביתרת החוב של חברת נופים. המשיב סירב לדרישה והמערערת הגישה למפקחת על רישום המקרקעין בנתניה (להלן:"המפקחת") תביעה נגדו לתשלום הסכום האמור. המשיב עתר לסילוק על הסף של התביעה בטענה לחוסר יריבות וחוסר סמכות.


פסק הדין של המפקחת:



כב' המפקחת החליטה למחוק את התביעה על הסף. המפקחת קיבלה את טענת המשיב לחוסר יריבות בינו לבין המערערת מהטעם שאין בהסכם קביעה שהתחייבויותיה של נת"מ יועברו למערערת, ומפני שהמערערת לא חתמה על הסכם כלשהו עם מי מבעלי הבניין. המפקחת המלומדת ציינה כי הבניין אינו רשום בפנקס הבתים המשותפים שעל כן אין לגביו תקנון תקף לעניין התקשרות עם מתחזק. לפיכך קבעה כב' המפקחת כי מעמדה של המערערת אינו מעמד של "מתחזק" כמשמעותו של מונח זה בסעיף 71(ב) בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן:"החוק").




כב' המפקחת הוסיפה ומצאה שאין למערערת מעמד בתביעה שלפניה. התביעה הוגשה על יסוד הוראת סעיף 58 בחוק המחייבת בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו וניהולו של הרכוש המשותף. המפקחת סברה שעל פי סעיף 71(ב) בחוק רק בעלים של דירה או נציגות הבית המשותף רשאים לתבוע לפניה, והמערערת אינה בכלל אלה. עוד קבעה כב' המפקחת כי סעיף 72(ג) בחוק, המקנה זכות למתחזק לפנות בתביעה שכזו, מוגבל בהוראת סעיף 71(ב)(ג), המורה שדינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי הדירות חייבים בה מכוח סעיף 58, שעל כן מתחזק יכול לתבוע לפני המפקח את שכרו אך לא את הוצאותיו.


טענות הצדדים:



המערערת טוענת כי פירושו הנכון של ההסכם מלמד שהמערערת היא "מתחזק" כהגדרתו בחוק. עוד המערערת טוענת שלפי סעיף 72(ג) בחוק מתחזק יכול לתבוע לפני מפקח על רישום מקרקעין הן את שכרו הן את הוצאותיו. לטענתה סעיף 2.2 בהסכם קובע מפורשות כי המערערת היא שתנהל את הבניין בשם נת"מ; מכאן שחל על עניינה סעיף 71(ב) בחוק וקיימת יריבות בינה לבין המשיב. לחלופין המערערת טוענת כי במקום שבו סברה כב' המפקחת שיש לצרף את נת"מ כתובעת, היה עליה לצרפה לתביעה ולא למחוק את התביעה.




לעניין תחולת סעיף 58 בחוק המערערת גורסת כי מעמדו של מתחזק כצד לסכסוך אינו מוגבל להוראת סעיף 71(ב)(ג) בחוק, שכן דינו כדין נציגות הבית המשותף בכול הקשור הן לתשלום דמי ניהול הן לתשלום שכר המתחזק והוצאות התחזוקה. מתחזק אינו זקוק לייפוי כח מנציגות הבית המשותף כדי להגיש תביעה, משום שהחוק הקנה לו מעמד עצמאי המקים יריבות בינו לבין כל אחד מהבעלים אשר קיבל שירות ומחויב בתשלום תמורתו.




המשיב חוזר על טענותיו כי אין יריבות בינו לבין המערערת, המערערת איננה בעלים, איננה חברת ניהול ואין לה סמכות להביא את תביעתה לפני המפקחת. לטענתו, המערערת תבעה מכוח סעיף 58 בחוק ולא מכוח הסכם הניהול, ולכן יש להגבילה בערעור לטענותיה לפי סעיף 58 בחוק, המחייב רק את בעלי היחידות בבניין כלפי בעלים אחרים וכלפי נציגות הבית המשותף.


9. דיון:

דין הערעור להתקבל.

יריבות
10. במבוא להסכם בין הבעלים ונת"מ נקבע שנת"מ תיתן את שירותי התחזוקה והניהול בבניין בתנאים המפורטים בהסכם. סעיף 2.2 בהסכם אומר:

"2.2. נתמ תבצע את התחייבויותיה על פי הסכם הניהול באמצעות חברת ניהול שנקר 4 הרצליה בע"מ, ח.פ. 51-353816-5, שהוקמה במיוחד לצורך כך, שהמניות בה תהיינה בבעלות נתמ ותוחזקנה בנאמנות על ידי עו"ד שי כהן שמנהליה ימונו על ידי נתמ (להלן:"חברת הניהול"), וזאת – מבלי לגרוע מאחריותה של נתמ כלפי המחזיקים בבניין על-פי הסכם הניהול ו/או כלפי הבעלים על-פי הסכם זה".

די באמור בסעיף זה, שעליו הסכים המשיב בחתימתו על הסכם, כדי להקים יריבות בין המערערת לבינו, שהרי הוסכם בין הבעלים לבין נת"מ כי המערערת, אשר צוינה בהסכם בשמה המפורש, היא זו שתיתן את השירותים בעבור נת"מ, והיא אכן נתנה אותם במשך כחמש שנים מיום כריתת ההסכם, מבלי שהמשיב התנגד לכך.

מעמדה של המערערת כ"מתחזק"
11. סעיף 71(ב)(1) בחוק מגדיר "מתחזק" כדלקמן:

"בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה - מתחזק)".

בענייננו, בחתימת ההסכם הסכימו כל בעלי הבניין שנת"מ תנהל ותתחזק את הרכוש המשותף; נת"מ היא אפוא "מתחזק" כמשמעותו בחוק.

כאמור, סעיף 2.2 בהסכם מציין מפורשות כי נת"מ תיתן שירותים אלו באמצעות המערערת, הנמצאת בשליטתה המלאה והוקמה במיוחד לשם כך. יש לראות בהוראת סעיף 2.2 האמור חוזה לטובת צד ג' - היא המערערת. עולה אפוא שהן על פי ההסכם הן מהתנהגות הצדדים משך כחמש שנים, יש לראות במערערת "מתחזק".

אוסיף כי, שלא כטענת המשיב, אין כתב התביעה מתמקד בעילה לפי סעיף 58 בחוק בלבד, אלא מקים עילה אף לפי ההסכם (ר' למשל ס' 6 - 8 בכתב התביעה).

סמכות המפקחת לדון בתביעה הוצאות הניהול והתחזוקה
12. חובתו של המשיב לשאת בתשלומים למתחזק מיוסדת גם על הוראת סעיף 58(א) בחוק בדבר חובתו הכללית של בעל דירה להשתתף בהחזקתו וניהולו של הרכוש המשותף כדלקמן:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר ..."

סעיף 72 (א) בחוק, הדן בסמכות מפקח להכריע בסכסוכים קובע:

"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או ... יכריע בו המפקח."

אמור מעתה, סכסוך בדבר חובתו של בעל דירה לשאת בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף מסור לסמכותו של המפקח.

ישאל השואל ומה בדבר סכסוך עם מתחזק?

מוסיף סעיף 72(ג):

"האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות - גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות". (ההדגשה שלי – אש"ש)

וסעיף 73 בחוק הדן בזכות לתבוע לפני מפקח מורה:

" ואלה זכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח:
(1) כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72;
(2) נציגות הבית המשותף."

מכלול הוראות החוק הללו מלמד כי למפקח מסורה הסמכות לדון בסכסוך בין בעלים בבית משותף, בדבר חובותיהם לפי סעיף 58 בחוק, גם במקרים שבהם המתחזק הוא צד לסכסוך. ואולם סבורני, שלא כפי שסברה המפקחת המלומדת, כי החוק אינו מגביל את עילת תביעת המתחזק לתביעה לתשלום שכרו בלבד, להבדיל מהוצאותיו. המפקחת תמכה את מסקנתה בהוראת סעיף 71 בחוק שעניינה החלטות של בעלי דירות, המורה בסעיף קטן (ב)(ג):
"דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בסעיף 58(א).

אין בהוראה זו להעלות או להוריד מזכות מתחזק לתבוע הוצאותיו כפי שהיא עולה מהוראות החוק שהובאו לעיל, שהרי אין בה אלא להוסיף את שכרו של המתחזק על יתר ההוצאות שבעלי הדירות חייבים להשתתף בהן.

זאת ועוד, בדברי ההסבר בהצעת חוק המקרקעין (תיקון 23, אחזקת בתים משותפים, התשס"ב -2001), הוצע לתקן את סעיף 73 בחוק ולהוסיף את המתחזק לרשימת הרשאים להביא סכסוך לפני מפקח על בתים משותפים, מבלי שצוינה הגבלה כלשהי על מהות הסכסוך עצמו. כן נאמר בהצעת החוק, לגבי סעיף 71, שיש לקבוע במפורש חובה על בעלי הדירות "לשאת בהוצאות עבור מתחזק", וגם כאן לא סויגה החובה לתשלום שכר בלבד. החוק תוקן לפי ההצעה ומתחזק רשאי לפנות אל מפקח על רישום מקרקעין בכל תביעה בדבר זכויותיהם או חובותיהם של בעלי הדירות כלפיו.

אכן גם מדיניות משפטית ראויה מובילה לאותה תוצאה, שהרי אין כל היגיון להבחין בין שכר המתחזק לבין הוצאותיו שהוצאו להחזקת הבית, ולהפנות את המתחזק לשתי ערכאות אשר תדונה בתביעותיו שבסופו של דבר נובעות מאותו עניין ומאותה עילה ושמצויות בתחום התמחותו המקצועית של המפקח על רישום מקרקעין.

המסקנה היא שמתחזק רשאי להביא תביעתו כלפי בעלי דירות לפני מפקח על רישום מקרקעין, הן לשכרו הן להוצאותיו.

סוף דבר:

13. יש יריבות בין המערערת למשיב. מעמדה של המערערת, הן על פי פרשנות ההסכם הן על פי פועלה בבניין, הוא מעמד של מתחזק כמשמעות מונח זה בחוק, וככזו היא רשאית לפנות אל המפקחת בתביעה שעניינה בחובות בעלי הבניין כלפיה.

לפיכך מתבטל פסק דינה של המפקחת אשר תשוב לדון בתביעת המערערת לגופה.

המשיב ישא באגרת הערעור ובשכר טרחת עו"ד של המערערת בסך 7,500 ₪.



הפיקדון יוחזר למערערת.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכות במקרקעין

  2. רישיון במקרקעין

  3. רשות חינם מקרקעין

  4. זכות חזקה במקרקעין

  5. מתחזק חוק המקרקעין

  6. חלוקת מקרקעין בעין

  7. מהי תביעה במקרקעין

  8. עסקה בחלק ממקרקעין

  9. סיום רישיון במקרקעין

  10. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  11. התחזות בעסקת מקרקעין

  12. ביטול ייעוד מקרקעין

  13. דרישת הכתב במקרקעין

  14. סעיף 49 לחוק המקרקעין

  15. סעיף 71 לחוק המקרקעין

  16. פיצול תביעה במקרקעין

  17. סעיף 9 לחוק המקרקעין

  18. סעיף 40 לחוק המקרקעין

  19. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  20. זכויות שביושר במקרקעין

  21. רישיון מכללא במקרקעין

  22. ביטול רישיון במקרקעין

  23. צו הפסקת שימוש במקרקעין

  24. עסקאות סותרות במקרקעין

  25. סעיף 18 ב לחוק המקרקעין

  26. תנאי מתלה בעסקת מקרקעין

  27. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין

  28. עשיית דין עצמי במקרקעין

  29. עסקת מקרקעין באזור שיקום

  30. רישיון בלתי הדיר במקרקעין

  31. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  32. זכויות העירייה על מקרקעין

  33. תביעת השבה של חוכר מקרקעין

  34. זיהוי צדדים לעסקת מקרקעין

  35. רישום הערה במרשם המקרקעין

  36. ניצול זכויות בניה במקרקעין

  37. תביעה לפקיד ההסדר במקרקעין

  38. התחייבויות נוגדות במקרקעין

  39. בקשה לפדיון מקרקעין מעוקלים

  40. מכירת זכויות בחלק ממקרקעין

  41. שימוש מפריע במקרקעין פרטיים

  42. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  43. בקשה לעריכת מדידה של מקרקעין

  44. דיווח על עסקת מקרקעין בדיעבד

  45. הערה על יעוד מקרקעין תקנה 27

  46. בנייה ונטיעה במקרקעין משותפים

  47. רכישת מקרקעין בפרוייקט הרחבה

  48. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין

  49. בדיקה במינהל לפני עסקת מקרקעין

  50. שימוש במקרקעין לגידול מרעה בקר

  51. מחלוקת לגבי תאריך רכישת מקרקעין

  52. עיכוב ברישום זכויות בעל מקרקעין

  53. תביעה על בניה על מקרקעין מוסדרים

  54. רשות שימוש במקרקעין לפי חוק הנפט

  55. סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין

  56. תביעה של פסול דין - זכויות במקרקעין

  57. החובה להציע למוכר מקרקעין לקנות בחזרה

  58. עסקת מקרקעין לפני חקיקת חוק המקרקעין

  59. תחרות בין זכויות נוגדות במקרקעי המינהל

  60. ביטול זכות הסותרת רישום בפנקס המקרקעין

  61. ביטול רישיון ללא תמורה ע''י בעל המקרקעין

  62. תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו למקרקעין

  63. בקשה להתקנת אנטנת שידור לחובבי רדיו במקרקעין

  64. איך מוכיחים שעסקה במקרקעין היא "פיקטיבית" ?

  65. ערר על החלטה להורות לתקן שטחים בנוגע למקרקעין

  66. סעיף 10 לחוק המקרקעין - תקנת השוק במקרקעין

  67. פגיעה עקיפה במקרקעין - פיצויים לפי סעיף 197 ?

  68. האם חלוקה בעין של המקרקעין תגרום נזק לצדדים ?

  69. ערר על החלטה לאשר תוספת לבית מגורים משותף במקרקעין

  70. ביטול מכר מקרקעין לאחר אישור סופי של ראש ההוצל''פ

  71. סעיף 5 לחוק המקרקעין - חיזוק בתים מפני רעידות אדמה

  72. תביעה שיינתן פסק דין המצהיר סכאות להירשם כבעלים במקרקעין

  73. נוהל לפיו יוכל כל שליח להגיש למשרדי רשם המקרקעין שני תיקים ביום בלבד

  74. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון