פיצוי על הפקעה לפי פוטנציאל

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצוי על הפקעה לפי פוטנציאל הקרקע למגורים:

רקע עובדתי
1. המבקשים הינם אחים. אביהם המנוח של המבקשים היה הבעלים של קרקעות הידועות כחלקות 24, 32, 54, 55, 56 ,57 בגוש 19297 באדמות סח'נין, אשר שטחן הכולל הוא 25.209 דונמים. (להלן: "הקרקעות"). קרקעות אלו הופקעו על ידי המדינה, בהודעה מיום 16.7.64, אשר פורסמה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות").

2. אביהם של המבקשים לא קיבל בחייו פיצויים בגין הפקעת הקרקעות הללו, ולאחר פטירתו, ביום 3.8.78, ירשו המבקשים חלקים מהקרקעות שהיו בבעלותו, (על פי צו ירושה מיום 26.7.84). פנייתם זו של המבקשים לבית המשפט עניינה קבלת פיצויים בגין הפקעת הקרקעות, כמו גם הערכת שווים.

3. הצדדים הודיעו לבית המשפט ביום 7.9.08 (עמ' 5 לפרוטוקול) כי הם הגיעו להסכמה לגבי סכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת, ובהתאם ניתנה החלטה לפיה סכום פיצויים זה שאינו במחלוקת, ישולם למבקשים על ידי המשיבה בתוך 30 ימים. כמו כן, הצדדים הסכימו כי למבקשים יש ארבע שישיות מעיזבון הבעלים הרשום ערב ההפקעה (פרוטוקול מיום 23.3.09, עמ' 15, ש' 28).
יתרת סכום הפיצויים נותרה, אם כן, במחלוקת, וכל אחד מן הצדדים הגיש חוות-דעת
של מומחה שמאי מקרקעין מטעמו, להערכת שווי הפיצויים.

4. יש לציין, בשלב זה, כי התנהלותם של המבקשים במהלך בירור התובענה, הייתה בעייתית. המבקשים, אשר ביקשו לסכם טענותיהם בכתב, חדלו מלעשות כן במשך חודשים ארוכים, והגישו בקשות חוזרות ונשנות להארכת המועד להגשת הסיכומים מטעמם. חרף ההחלטה לפיה היה עליהם להגיש סיכומיהם עד ליום 30.3.09, וחרף ארכות בנות שלושה חודשים שניתנו להם לפי בקשותיהם, פנו המבקשים לבית המשפט ביום 30.6.09 בבקשה נוספת (החמישית במספר) לארכה נוספת. בהחלטה מיום 15.7.09 נדחתה בקשתם זו של המבקשים לארכה, והם צוו ליתן טעם, בתוך 30 ימים, מדוע לא תימחק ההמרצה, וזאת בהתאם לתקנות 157(3), 160(ד) ו-156 לתקנות סדר הדין האזרחי. המבקשים לא מילאו אחר החלטת בית המשפט, ועד היום לא הצביעו על טעם מדוע לא תימחק ההמרצה מחמת חוסר מעש.

5. לאור האמור לעיל, מוסמך בית המשפט למחוק את ההמרצה, מחמת חוסר מעש מצד המבקשים. ואולם, המשיבה הגישה ביום 20.7.09 הודעה ובה ציינה כי היא אינה מבקשת למחוק את התובענה, מאחר ואין מחלוקת בין הצדדים כי המבקשים זכאים לפיצוי בגין ההפקעה, והמחלוקת היא על שיעורו בלבד. המשיבה ביקשה מבית המשפט לקבוע את שיעור הפיצויים בגין ההפקעה בהתאם לחוות הדעת השמאית מטעמה. לפיכך, ובהתאם לסעיפים 9 ו-12 לפקודת הקרקעות, אתן החלטה בעניין זה על פי חוות הדעת השמאיות שהוגישו הצדדים.
שימוש בשיטה ההשוואתית להערכת שווי מקרקעין

6. שיטת ההשוואה (הידועה גם כ"שיטה ההשוואתית"), הוכרה בספרות ובפסיקה כשיטה העדיפה והמקובלת ביותר בבתי המשפט לצורך קביעת שוויים של מקרקעין מופקעים. על פי שיטה זו, קביעת שוויים של המקרקעין המופקעים נעשית בדרך של בדיקת עסקאות רצוניות שנעשו סמוך ככל האפשר למועד הקובע לשומת הפיצויים, במקרקעין שהם בעלי תכונות דומות למקרקעין המופקעים. עדיפותה של שיטה זו להערכת שווי מקרקעין, נובעת מהעובדה המוכחת שפלוני שילם עבור נכס דומה סכום ידוע, ויש בכך כדי להוות את הבסיס הטוב והבטוח ביותר לקביעת הפיצוי בהתאם. [ראה: אריה קמר, "דיני הפקעת מקרקעין", כרך שני (הוצאת מירב, מהדורה שביעית –2008),עמ' 597-601].

7. על כך כותבת כב' השופטת ביניש, בפסק הדין בעניין אלפתיאני, בפסקאות 10-11 לפסק-דינה:
"נוכח דחייתה של טענת השתק פלוגתא, הרי שיש להעריך את שווי המקרקעין בענייננו
לפי סעיף 12 לפקודה, הקובע כי שווי הפיצוי בגין הפקעה על פי הפקודה יקבע על פי
הסכום שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין במועד ההכרזה על ההפקעה "אילו נמכרה
בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב". המבחן לפי סעיף זה הוא המבחן של השוק החופשי,
קרי המחיר שהיה משתלם עבור הנכס במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון [..] חוות
דעתו של השמאי מטעם המדינה נסמכה על "השיטה ההשוואתית". שיטה זו מתבססת
על השוואת עסקאות קרובות במקום ובזמן, תוך התאמות המתחייבות מהשוני בנתונים
של נושאי ההשוואה. "השיטה ההשוואתית" הוכרה בפסיקה כשיטה המדויקת יותר
מכלל השיטות האפשריות להערכת שווים של מקרקעין". ׁ[ע"א 7225/03, עלי דואד
אלפתיאני נ' מדינת ישראל, (, ניתן ביום 21.8.05)]. (ההדגשות אינן במקור).

8. סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות קובע כי המועד המשמש בסיס לשומת שוויים של מקרקעין שהופקעו לצמיתות, הוא יום הפרסום ברשומות של ההודעה בדבר הכוונה להפקיע את המקרקעין לפי הפקודה. [קמר בספרו הנ"ל, (בעמ' 419 – 494)]. לפיכך, המועד הקובע לצורך הערכת שוויים של המקרקעין המופקעים הוא היום שבו פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות, דהיינו 16.7.64.

חוות הדעת מטעם הצדדים:
9. המבקשים מבססים את עמדתם בשאלת שווי המקרקעין על חוות דעת השמאי ח'ליל ח'לף, (סומנה ת/1) שנערכה ביום 17.12.08, על פיה, דונם אחד מתוך כל אחת מהחלקות ניתן לשימוש של מגורים, ומוערך ב- 1,500 ל"י. יתרת השטח בכל אחת מהחלקות, מוערכת ב - 500 ל"י לדונם (=0.5 ל"י למ"ר).

10. לעומת זאת, השמאי מטעם המדינה, מר סימון דאו, העריך את שווי המקרקעין בחוות דעתו (סומנה נ/3) כך: חלקות 24,32,54,57 בגוש 19297 – קרקע מזרע – 250 ל"י לדונם. חלקות 55,56 בגוש 19297 - קרקע מזרע ובחלקה קרקע טרשית – 200 ל"י לדונם.

11. מר דאו השתמש בנתונים שנרשמו במס שבח, לגבי עסקאות מכר שנערכו בין הימנותא/קק"ל לבין אנשים פרטיים, בקרקעות שהן סמוכות למקרקעין נשוא תובענה זו, וכן מיישובים בעלי אופי דומה בתחום מחוז צפון. בטבלה שבנספח ג' לחוות דעתו של השמאי דאו, הובאו פרטים לגבי 16 העסקאות הנ"ל, אשר כולן נערכו באדמות סח'נין (מלבד שלוש עסקאות שנערכו באדמות ראמה, בית נטופה ועין נג'ידדת), בין השנים 1955-1963. מר דאו העיד כי למרות שבדק, לא מצא נתונים לגבי עסקאות בשנים 64' ו-65'. (פרוטוקול מיום 23.3.09, עמ' 17, שורות 23-25).

11. מאידך, השמאי מטעם המבקשים, מר ח'לף, לא ביסס את הערכותיו בחוות דעתו (ת/1) לגבי שווי המקרקעין המופקעים, על סמך עסקאות דומות בזמן ובמקום, כפי שנהוג בשיטה ההשוואתית, אלא ציין בחקירתו כי את השומה בענייננו ערך לפי שומה משנת 96', שערך שמאי אחר, לגבי מקרקעין אחרים בחלקות שבאזור מג'דל כרום- צומת כרמיאל (נ/1), וכן הסתמך הוא על אינפורמציה שמסר לו דודו, שהוא שמאי מקרקעין, ביחס לעסקה שעשו הוריו בשנת 65' לקניית אדמות בכפר ראמה. (פרוטוקול מיום 23.3.09, עמודים 12-13).

12. לאור זאת, אני סבור כי חוות דעתו של השמאי מטעם המשיבה, מר דאו, (נ/3) היא המיישמת בצורה הטובה ביותר את השיטה ההשוואתית להערכת שווי המקרקעין המופקעים, ואת שוויים המוערך לצורך קביעת שיעור הפיצויים, ולפיכךחוות דעתו עדיפה בעיני על פני חוות דעתו של השמאי חל'ף, אשר בסיס הנתונים עליו היא התבססה היה דל, ולא רלוונטי לזמן ולמועד של ההפקעה בה עסקינן.

השפעת הרקע התכנוני על הערכת שווי המקרקעין

13. עקרון נוסף קובע כי, בהערכת שויים של מקרקעין נלקחים בחשבון הנתונים הפיזיים, התכנוניים, המשפטיים והאחרים - אשר עשויה להיות להם השפעה על שווי המקרקעין. ואולם, אין להביא בחשבון פיתוח מאוחר יותר של הסביבה, שינוי ייעוד, מיסוי חדש לא צפוי, או כל גורם שנוסף למשוואת השווי לאחר ההפקעה. יחד עם זאת, אם יש באותן תכניות משום נתון רלוונטי בהערכת השווי לגבי מי שירצה לקנותם או למכרם – יילקחו תוכניות אלו בחשבון [ת"א (י-ם) 433/95, ברגר שאול ואילהו נ' מדינת ישראל, (, ניתן ביום 2.11.04), פסקה 26 לפסק הדין].

14. בענייננו, חלה על המקרקעין תכנית מתאר גלילית מחוז צפון מס' 50/42/RP, שהיא תכנית מנדטורית, שפורסמה למתן תוקף ביום 14.11.946, ואשר על פיה המקרקעין יועדו לאזור חקלאי. דעותיהם של שני השמאים נחלקו ביחס לפוטנציאל הגלום בתכנית המתאר הנ"ל לניצול המקרקעין למטרות מגורים, והשפעתו על שווי המקרקעין בהתאם.

15. השמאי ח'לף כתב בחוות דעתו, כי בהסתמך על פסק הדין שניתן בעניין ראשד [ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח (4), 406], שדן בתכנית מתאר מס' 50/42/RP, יש להעריך דונם אחד מתוך כל חלקה לפי ייעוד של מגורים, ואילו את שאר החלקה יש להעריך לפי ייעוד חקלאי.
לעומתו, ציין השמאי דאו בחוות דעתו, כי אף הוא עיין בהעתק התקנון והתשריט של תכנית מס' 50/42/RP, וכן הסתמך על מידע שנמסר לו במחלקת התכנון של מינהל מקרקעי ישראל, וכפי העולה מהוראות התכנית החלקות דנן יועדו לאזור חקלאי. מר דאו ציין כי אמנם בהתאם לתכנית הנ"ל ניתן היה לבנות בניין אחד על חלקה, כאשר שיעור הבנייה הוא 15% משטח החלקה או 180 מ"ר – הנמוך מבין השניים. ואולם, מר דאו ציין כי התכנית לא הקנתה זכויות בנייה, אלא התנתה אותן באישורה של הועדה המחוזית לתכנון ובנייה, ובפועל בנייה מסוג זה לא אושרה, ועם אישור תכניות מתאר ארציות לפיזור אוכלוסיה, נסתם הגולל על אפשרות בנייה זו. לפיכך התייחס מר דאו לחלקות דנן כאל "קרקע מזרע" ו-"קרקע מזרע ובחלקה טרשית".

16. במחלוקת הזו שבין השמאים, ביחס לאפשרויות הבנייה לצורך מגורים במקרקעין והשפעתן על שווי המקרקעין - עדיפה בעיני עמדתו של השמאי דאו.
בפסק הדין שניתן בעניין ראשד דובר על מקרקעין שהופקעו באזור כפר ריינה. ערב ההפקעה חלה על המקרקעין תכנית בנין מנדטורית משנת 1942 (50/42/RP), אשר סיווגה את הקרקע כאזור חקלאי. עיקר המחלוקת בין הצדדים התמקדה בסוגיית פרשנותה של התכנית המנדטורית, ובעיקר מהו פוטנציאל הבנייה, אם בכלל, של המקרקעין נושא ההפקעה בהתאם לתכנית האמורה.

17. בית משפט העליון קבע, בעניין ראשד הנ"ל, כי "הלכה היא שבהערכת שווי שוק של מקרקעין יש להתחשב גם בציפייה סבירה לשינוי תכנוני. אולם נקבע גם כי מתן משקל משמעותי לפוטנציאל העתידי של הקרקע מותנה בכך שהסיכוי לשינוי ייעוד השטח , במובן של התרתו לצרכי בנייה, הינו ודאי, או שניתן לפחות לצפות למימושו בעתיד הנראה לעין". (פסקה 6 לפסק דינו של כב' השופט לוי).
בית המשפט העליון ציין כי אמנם בנייה בשטח חקלאי לא נאסרה כליל בתכנית
המנדטורית, והיא הותרה במגבלות שקבעה התכנית, אך יחד עם זאת, תכנית בניין עיר
היא בגדר "חיקוק", וחלים עליה כללי הפרשנות הנהוגים ביחס לדברי חקיקה ובהם
הניסיון לתור אחר תכלית התכנית. בית המשפט קבע כי "כוונת התכנית לא הייתה
להתיר בנייה למגורים לכל דורש, אלא בנייה חיונית בלבד, כזו שתענה על צרכיו של
החקלאי בלי לפגוע מעל לנדרש בייעוד החקלאי של הקרקע...". (עמ' 416 לפסק הדין,
ההדגשות אינן במקור).

בהתאם לכך, קבע כב' השופט לוי כי: "מכאן השקפתי כי פיצול המקרקעין של המשיבים
היא בבחינת אפשרות שגם אם היא קיימת במישור התיאורטי, במישור המעשי סיכוייה
של תכנית כזו לקבל את אישורם של מוסדות התכנון והבנייה שואף לאפס בשל היותה
סותרת את ייעוד הקרקע, ולמעשה מביאה לביטולו המוחלט". (פסקה 13 לפסק הדין,
ההדגשות אינן במקור)

18. ובענייננו, הערכת שווי המקרקעין שעשה השמאי דאו בחוות דעתו מתיישבת, לדעתי, עם העקרונות שנקבעו בפסק הדין בעניין ראשד, וצודק הוא בציינו, כי אמנם התכנית המנדטורית לא אסרה בנייה, אבל אין פירושו שניתן היה אז לקבל היתר, משום שהסיכויים לעמוד בתנאים לקבלת ההיתר לבנייה לצורך מגורים היו קלושים, ומשכך יש להעריך את הקרקע לפי שימוש חקלאי בלבד.

19. משאלו הם פני הדברים, הרי ששווי המקרקעין נשוא תובענה זו, לצורך קביעת שיעורם של פיצויי הפקעה, ייקבע על פי ההערכה שניתנה בחוות דעתו של השמאי מטעם המשיבה, מר דאו, דהיינו: חלקות 24,32,54,57 בגוש 19297 (קרקע מזרע) – 250 ל"י לדונם, וחלקות 55,56 בגוש 19297 (קרקע מזרע ובחלקה קרקע טרשית) – 200 ל"י לדונם, וכל זאת בהתחשב בכך שהוסכם כי למבקשים יש ארבע שישיות מעיזבון הבעלים הרשום ערב ההפקעה (פרוטוקול מיום 23.3.09, עמ' 15, ש' 28).




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהי הפקעה ?

  2. הפקעה מכללא

  3. אחוז ההפקעה

  4. חזרה מהפקעה

  5. הפקעה כביש 6

  6. הפקעת משכנתא

  7. הפקעה 40 אחוז

  8. הפקעה שלא כדין

  9. עורך דין הפקעה

  10. עורכי דין הפקעות

  11. הפקעה לצרכי דרך

  12. הפקעה לצורך חניון

  13. פיצויים על הפקעה

  14. אי ידיעה על הפקעה

  15. זניחת מטרת ההפקעה

  16. ביטול הודעת הפקעה

  17. הפקעת קרקעות בחיפה

  18. פיצוי על הפקעת נכס

  19. חישוב פיצויי הפקעה

  20. הפקעת קרקע חקלאית

  21. הפקעה פקודת הקרקעות

  22. פינוי בית עקב הפקעה

  23. פיצוי שוכר על הפקעה

  24. סלילת כביש ללא הפקעה

  25. אי קיום מטרות ההפקעה

  26. אי מימוש הפקעה במועד

  27. גובה הפיצוי על הפקעה

  28. ויתור על מטרות ההפקעה

  29. הפקעת קרקע בהוד השרון

  30. הפקעה ללא הודעה אישית

  31. שיטת ההשוואה - הפקעה

  32. הפקעת קרקעות בכפר ערבי

  33. פיצויים על הפקעת קרקע

  34. התיישנות פיצויי הפקעה

  35. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  36. הפקעה חלקית של מקרקעין

  37. ריבית על פיצויי הפקעה

  38. הפקעה מכוח פקודת הדרכים

  39. הפקעות קרקעות בהוד השרון

  40. דחיית עתירה לביטול הפקעה

  41. גילוי מידע על הפקעת נכסים

  42. הפקעת קופת גמל בפשיטת רגל

  43. תביעה לתשלום פיצויי הפקעה

  44. הפקעה לצורך פרוייקט תיירות

  45. מי זכאי לפיצויים על הפקעה

  46. סמכות עניינית פיצויי הפקעה

  47. פיצוי על הפקעה לפי פוטנציאל

  48. הפקעה - פגיעה בזכות הקניין

  49. פיצוי על הפקעת קרקע חקלאית

  50. הפקעה - הערכת שווי מקרקעין

  51. הפקעת זכויות דייר מוגן בחנות

  52. פרסום הפקעות מקרקעין ברשומות

  53. מועד תשלום פיצוי בגין הפקעה

  54. הפקעה לצורך סלילת כביש עוקף

  55. התיישנות תביעה לפיצויי הפקעה

  56. הערת אזהרה חכירה לאחר הפקעה

  57. קרקע חלופית כפיצוי על הפקעה

  58. פיצוי דו שלבי בהפקעת מקרקעין

  59. השבחת מקרקעין כפיצוי על הפקעה

  60. הפקעת קרקעות ע''י ועדה מקומית

  61. אגרה תביעת פיצויים בגין הפקעה

  62. הפקעה לצורך הקמת מנהרות הכרמל

  63. 3 תנאים לביצוע הפקעה של קרקעות

  64. הפקעת קרקעות עם פוטנציאל לבניה

  65. פיצוי על הפקעה - סמכות עניינית

  66. פיצוי לדייר מוגן על הפקעת קרקע

  67. הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת כביש

  68. פיצוי חלקי (60%) הפקעת מקרקעין

  69. פיצוי על הפקעת קרקע לצורך כביש

  70. פיצוי מלא על הפקעה ללא ניכוי 25%

  71. המועד הקובע לשווי מקרקעין הפקעה

  72. הפקעה מכוח סעיף 9 לפקודת הקרקעות

  73. פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה

  74. הפרת חובה חקוקה - הודעה על הפקעה

  75. בקשה לפסק דין חלקי פיצוי על הפקעה

  76. פינוי קרקע עקב הפקעה לצורכי ציבור

  77. פיצוי נוסף על הפקעת קרקע בגלל מחצבה

  78. הקפאת תביעת פיצויים על הפקעת קרקעות

  79. הפקעה לצורך בניית כביש לצורכי ציבור

  80. הסכם הבנות פינוי מקרקעין לפני הפקעה

  81. פיצוי בהפקעת קרקע לפי המחיר נכון להיום

  82. האם העברת מקרקעין ללא תמורה נחשבת הפקעה

  83. ערעור על גובה הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין

  84. סמכות המפקח על רישום המקרקעין לבטל הפקעה

  85. ביטול הפקעת חלקה ש"מיועדת" להפקעה במשך 30 שנה

  86. הסכמה להפריש מהמקרקעין חלקים לטובת סלילת דרך ציבורית

  87. הלכת ארידור - התיישנות פיצויי הפקעה מיום תפיסת החזקה

  88. בקשה לביטול הפקעה: אי מיצוי הליכים לפני מוסדות התכנון

  89. ההבדל בין "ביטול הפקעה" לבין "שינוי ייעוד הקרקע שהפקעתה בוטלה"

  90. הפקעת זכויות שכירות על פי חוזה משבצת עם מינהל מקרקעי ישראל, לצורכי חקלאות

  91. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון