קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פירוק שיתוף במוסך: 1. מחלוקת בין הצדדים בנוגע לחלוקת נכסים משותפים, מתן חשבונות ותביעות כספיות הדדיות בין שותפים עסקיים. רקע 2. התובע (להלן גם: חיים) והנתבע (להלן גם: סאמי) עבדו יחדיו במוסך "ליבליך" לטיפול במכוניות מסוג אופל. בשנת 1978 ייסדו השניים ביחד עם שותף שלישי בשם זאב לנדמן (להלן: זאב) שותפות בלתי רשומה והקימו יחדיו את מוסך "אופל תל-חנן". כעבור מספר שנים פרש זאב מהשותפות וסאמי רכש את חלקו כך שמאותו מועד ואילך החזיק סאמי ב-2/3 מהשותפות וחיים ב-1/3. בשנת 1988 החליטו השניים להתאגד כחברה והקימו את חברת מוסך אופל תל-חנן בע"מ ששינתה את שמה לאחר מכן למוסך תל-חנן בע"מ (להלן: חברת תל חנן). חברת תל חנן עסקה תחילה בטיפול במכוניות מסוג אופל אולם בהמשך החליטה לטפל בכל המכוניות המיובאות על ידי חברת U.M.I. לצורך הקמת המוסך רכשו חיים וסאמי זכויות בחלקות מקרקעין שונות באזור התעשייה תל חנן שבנשר. הראשונה נרכשה בשנת 1980, מגרש בשטח 4970 מ"ר בגוש 11220 חלק מחלקות 11, 10. מדובר בזכות חכירה ממנהל מקרקעי ישראל. בשנת 1987 רכשו את זכויות החכירה במגרש נוסף בשטח של 1,155 מ"ר, גוש 11220 חלק מחלקות 10, 11 ובשנת 2000 נרכשו זכויות חכירה במגרש בשטח של 2187 מ"ר גוש 11220 חלק מחלקות 10, 11, ו-28. כיום רשומים המקרקעין הנ"ל ברישום חדש ומחולקים לשני מגרשים (להלן: המגרשים או המקרקעין). בכל מסמכי הרכישה נרשמו חיים וסאמי כרוכשים משותפים של המגרשים בחלקים שווים. על המגרש הראשון הקימו השניים את מבנה המוסך הראשון (להלן: המוסך הישן). 3. בשנת 1993 יסדו השניים את חברת מוטורס ליין בע"מ (להלן: מוטורס ליין). בחברה זו חולקו המניות כך ש-2/3 נרשמו על שם סאמי ו-1/3 ע"ש חיים. בשלב מאוחר יותר העביר חיים את כל מניותיו, למעט אחת, לסאמי ולמעשה סאמי נותר בעל השליטה היחיד במוטורס ליין. 4. במשך השנים החלה חברת תל חנן לעסוק גם בטיפול במכוניות מסוג "מזדה". בשנת 1996, ולדרישת היבואנים, החליטו הצדדים להפריד בין טיפול במכוניות המיובאות על ידי U.M.I לבין מכוניות מסוג מזדה. לפיכך החליטו להקים מוסך חדש על אחד המגרשים שרכשו. אין חולק כי על המגרש הנוסף נבנה מוסך לטיפול במכוניות מזדה (להלן: המוסך החדש). המוסך הוקם על קרקע בבעלות משותפת אולם בכל הוצאות ההקמה והבניה נשאה חברת מוטורס ליין (לגבי מקורות המימון של חברת מוטורס ליין אתייחס בהמשך). ההליכים הקודמים: 5. בשנת 2000 התגלע סכסוך בין הצדדים וחיים פרש מפעילות במוסכים ובחברות והגיש מספר תובענות לבית המשפט. בין היתר הגיש תביעה לפירוק חברת תל חנן (פש"ר 640/00); תביעה למתן חשבונות כנגד סאמי וחברת תל-חנן (ת.א. 1615/00); תביעה לפירוק שיתוף בזכויות החכירה במגרשים (ת.א. 1616/00) ותביעה לשכר ופיצויים בבית הדין לעבודה (תיק ע.ב. 7483/00). בדיון שנערך בפני כב' השופטת גילאור (כתוארה אז) ביום 31/1/01 הגיעו הצדדים להסכמה להעביר את כל המחלוקת ביניהם לבוררות בפני השופט בדימוס דוד קציר ז"ל. בפני הבורר נדונו כל תביעותיו של חיים וכן תביעתו של סאמי להצהיר כי הבעלות במקרקעין (המגרשים כמפורט לעיל) מחולקת ביניהם כך שלסאמי 2/3 מהזכויות ולחיים 1/3 וזאת על אף הרישום. פסק הבוררות: 6. לאחר שנשמעו עדויות הצדדים נתן הבורר את פסק דינו מיום 8/4/03. מבלי לפרט את כל האמור בפסק אדגיש כי הבורר קבע בין היתר כדלקמן: (א) נדחתה טענתו של חיים בדבר "עושק" (סעיף 8 לפסק). (ב) נדחו תביעותיו הכספיות של חיים לתשלום שכר עבודה ופיצוי הלנה (סעיפים 11-10 לפסק). (ג) נדחתה הבקשה לפירוק חברת תל-חנן. (ד) התביעה שכנגד שהגיש סאמי להצהיר כי הינו בעלים של 2/3 מהזכויות במקרקעין נדחתה והבורר קבע כי הזכויות במקרקעין מחולקות בשווה בין הצדדים (סעיף 9 לפסק). (ה) התקבלה תביעתו של חיים לפירוק השיתוף בזכויות במקרקעין ובנכסים המשותפים. כן קבע הבורר כי הפירוק לא יעשה בדרך של מכירה לצד שלישי או התמחרות אלא שכל הזכויות בנכסים המשותפים יועברו לסאמי תמורת תשלום מחצית משווים. הבורר קבע כי שווי מחצית הזכויות במקרקעין הינו 984,500 $ ועל כן הורה לסאמי לשלם סך זה לחיים. (ו) סאמי חויב לשלם לחיים סך של 800,000 ₪ בגין העברת המוניטין של המוסך. (ז) הבורר חייב את סאמי למסור לחיים חשבונות לגבי "הפעולות השונות שנעשו בספרי החשבונות של "מוסך תל-חנן""(סעיף 18). 7. סאמי וחברות תל-חנן ומוטורס ליין הגישו בקשה לבית המשפט המחוזי לביטול חלקים מפסק הבורר (ת.א. 615/03) . הדיון בתיק זה התנהל בפני כב' השופט ע. גרשון. ביום 14/11/04 ניתן פסק דינו של בית המשפט אשר הורה על ביטול חלקים מפסק הבורר. בית המשפט הורה על ביטול ההחלטות המחייבות את סאמי לרכוש מחיים את חלקיו בחברת תל-חנן ובזכויות החכירה במקרקעין. כמו כן ביטל, בהסכמת חיים, את ההוראה המחייבת את סאמי למסור לחיים חשבונות. גם החיוב בהוצאות בוטל. 8. לאחר כל אלו הגיש חיים את תביעתו הנוכחית. התביעה הוגשה רק כנגד סאמי אך לא כנגד החברות. בתביעתו עותר חיים לחייב את סאמי למסור לו חשבונות בנוגע לדמי השכירות שהתקבלו על ידו ועל ידי החברות בגין השכרת נכסים במבנים שנבנו במקרקעין. עוד עותר חיים לחייב את סאמי לשלם לו מחצית מדמי השכירות שהתקבלו או מחצית מדמי השכירות הראויים. את תביעתו בפריט זה העמיד חיים על סך של 1,000,000 ₪. לבסוף עותר חיים להורות על פירוק השיתוף בזכויות במגרשים בדרך של מכירתם לכל המרבה במחיר. סאמי מצידו כפר בטענות שבתביעה וטען כי אין מקום לחייבו במתן חשבונות שכן הנכסים הושכרו רק על ידי החברות ולא על ידו. עוד טען כי במשך השנים חולקו ההשקעות בנכס כך שהוא נשא ב-2/3 מההשקעות ואילו חיים נשא רק ב-1/3. לפיכך טען כי בשים לב לקביעת הבורר לפיה הזכויות במקרקעין מחולקות בשווה בין הצדדים על חיים להשלים את חלקו בהשקעות, דהיינו להשלים את ההפרש שבין 33.3% ל-50% - 16.7% מההשקעות. עם זאת סאמי לא הגיש תביעה שכנגד. 9. במקביל להליכים בתיק זה הגיש חיים תביעות לפירוק חברת תל חנן (פש"ר 1126/06, ןפש"ר 1127/06) . במסגרת הליכים אלו הוסכם כי סאמי ירכוש את חלקו של חיים בחברה וביום 6/4/08 ניתן פסק דין לפיו חויב סאמי לשלם לחיים סך של 3,325,809₪ תמורת מניותיו של חיים. כן חויב לשלם לו סך של 75,000 ₪ כהוצאות משפט. השווי נקבע על בסיס הערכותיו של המומחה רו"ח ברגמן. במסגרת הדיונים בתיק הנוכחי הגיעו הצדדים להסדר דיוני למכירת שני המגרשים שבמחלוקת (בש"א 6458/08 - דיון מיום 28/4/08). על פי המוסכם מונו באי כוח הצדדים ככונסי נכסים של המגרשים. כן נקבע כי לכל אחד מבעלי הדין תינתן זכות סירוב ראשונה. הוסכמו גם תנאי מכירה ובהם התנאי כי מכירה במחיר הנמוך מ-85% מערך כל מגרש תחייב הסכמה משותפת. חשוב לציין שהוסכם כי אם לא ימכרו הנכסים יוכלו הצדדים לפנות מחדש לבית המשפט לדון בתנאי המכירה וכן כי תמורת המכר תופקד בנאמנות עד הכרעה במחלוקת שבתיק. כבר כעת אציין כי עד כה ולמרות מספר ניסיונות של כונסי הנכסים טרם נמכרו המגרשים וכל אחד מבעלי הדין מעלה טענות לעניין תנאי המכירה. השאלות שבמחלוקת: 10. בשים לב לסקירת הטענות וההליכים שנוהלו בין הצדדים עד כה עולה כי נותר לדון רק במספר סוגיות: זכותו של חיים לקבל חשבונות בדבר השכרת הנכסים במגרשים; זכותו של חיים לתשלום דמי שכירות; התנאים לפירוק השיתוף בנכסים. כמו כן, אם אקבע שחיים זכאי לתשלום כלשהו מסאמי, יש לדון בטענות הקיזוז שהעלה סאמי דהיינו חיובו של חיים ב-16.7% מההשקעות. להלן אדון בטענות אלו כסדרן. הערה מקדימה 11. למעשה כל המחלוקות שעומדות כעת להכרעה עמדו להכרעה גם בפני הבורר (אם כי לא באותו לבוש), והוכרעו על ידו בקביעות שבוטלו על ידי בית המשפט. עם זאת חלק ניכר מפסק הבורר אושר על ידי בית המשפט. קביעות אלו של הבורר מהוות "מעשה בית דין" על כל שלוחותיו ועל כן מחייבות את הצדדים גם בהליך הנוכחי (ראה לעניין פסק בוררות שאושר כיוצר מעשה בית דין ע"א 351/82 אילון נ' אסטרייכר, פ"ד מא(2) 673 (1987)). לענייננו חשובה קביעתו של הבורר כי הזכויות במגרשים מתחלקות שווה בין הצדדים. מקביעה זו מנסים הצדדים להסיק מסקנות שונות. חיים מסיק כי מקביעה זו עולה כי הוא זכאי לדמי שכירות או דמי שימוש ראויים בשווי של מחצית מדמי השכירות או דמי השימוש ששולמו לחברות ואילו סאמי מסיק מקביעה זו כי חובתו של חיים להשיב לו 16.7% מההשקעות. לטענות אלו אתייחס בדיון במחלוקות השונות. קביעה נוספת שלא נהפכה על ידי בית משפט ושיש לה חשיבות לענייננו הינה הקביעה כי בניית המוסך החדש מומנה, לפחות בחלקה, מכספים שהועברו למוטורס ליין מחברת תל-חנן (ראה פיסקה 17 לפסק הבורר). עם זאת הבורר לא הגיע לקביעה מדויקת לגבי הסכומים שניטלו כהלוואה מתל-חנן. פירוק השיתוף: 12. כאמור לעיל הגיעו הצדדים להסכמה על פירוק השיתוף בזכויות החכירה שרכשו במגרשים, אולם למרות מאמצי כונסי הנכסים טרם נמכרו המקרקעין. הקושי במכירת המקרקעין נבע ממחלוקת בין הכונסים ובין הצדדים עצמם וכן מהמגבלות שנקבעו בהסדר הדיוני. חיים עותר כי בית המשפט יורה על מינוי כונס נכסים למכירת המגרשים לצדדים שלישיים וכי יינתן צו שהינו זכאי למחצית מהתמורה. לעומתו עותר סאמי להורות כי הפירוק יעשה בדרך של מכירת חלקו של חיים לסאמי על פי הערכת שמאי. לחילופין מבקש הוא כי ימונה כונס למכירת שני המגרשים יחדיו כגוש אחד (דהיינו גם את המוסך הישן וגם את החדש) לצד שלישי תוך מתן זכות סירוב ראשונה לסאמי בלבד. סאמי מבהיר כי בכל מצב אחר עלולה להיווצר סיטואציה קשה מבחינתו, שכן אם ימכרו הזכויות בכל מגרש בנפרד, או אם לא תוענק לו זכות סירוב ראשונה, הוא עלול לאבד את מקור פרנסתו ולא ניתן יהיה להמשיך בהפעלת וניהול החברות והמוסכים. סאמי מוסיף וטוען כי בכל מקרה יש להפחית מכל סכום לו יזכה חיים את חובו של חיים בגין ההשקעה כנטען בטענות הקיזוז שהעלה סאמי. 13. סעיף 37 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע את זכותו של שותף לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין. לסעיף זה אין חשיבות בענייננו שכן אין מחלוקת על הצורך בפירוק השיתוף וישנה הסכמה לפירוק. סעיף 38(א) לחוק המקרקעין קובע את מתן העדיפות לפירוק בהסכם. עם זאת נקבע שאם לא הושג הסכם לפירוק שיתוף ניתן לפנות לפירוק על פי צו בית משפט (סעיף 38(ב) לחוק המקרקעין. ככלל, על בית המשפט להעדיף פירוק מקרקעין על דרך של חלוקה בעין ורק אם אין אפשרות לחלוקה בעין יעשה הפירוק בדרך של מכירת המקרקעין (ראה סעיף 40(א) וכן פסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625 (1998)). הואיל ואין חולק כי במקרה הנוכחי הדרך הראויה הינה מכירה של הזכויות ולא חלוקה בעין נותר לבחון מהן ההוראות שיש לקבוע לצורך מכירה שכזו. 14. נקודת המוצא בכל הליך של פירוק שיתוף בדרך של מכירה הינה כי יש לנסות ולמכור את הנכס במחיר המיטבי לצדדים וככל האפשר מבלי לפגוע במי מהם ומבלי לגרום למי מהם הפסד (ראה והשווה רע"א 4358/01 בר-אל נ' בר-אל, פ"ד נה(5) 856, 863 (2001); ע"א 8318/96 קוצר נ' ציתיאת, פ"ד נג(4) 849, 865 (1999)). 15. במגרשים נשוא הדיון פועלים שני המוסכים. אלו מופעלים על ידי חברות תל חנן ומוטורס ליין שבשליטתו של סאמי. ברי כי מכירתם של המקרקעין לצדדים שלישים עלולה לפגוע בחברות ובסאמי ולמנוע את המשך פעילות המוסכים. טבעי היה אילו סאמי היה מציע לרכוש את חלקו של חיים על פי שוויים המלא של המקרקעין אולם סאמי אינו מציע זאת; הוא מבקש להורות רק על מכירת חלקו של חיים, או לחילופין מכירה של שני המגרשים כגוש אחד (סעיף 149 לסיכומים). שתי חלופות אלו עלולות לגרום לחיים להפסד. כל מי שירכוש רק את חלקו של חיים יביא בחשבון כי הינו נכנס לשותפות עם סאמי והדבר עלול להרתיע ולהוריד את ערך המגרשים. גם מכירת שני המוסכים יחדיו "כגוש אחד" עשויה להרחיק רוכשים פוטנציאלים ותכביד על המכירה כך שיפחת ערכם של המגרשים. 16. על כן אין מקום לקבוע מגבלות נוקשות ויש להורות על מכירת זכויות שני הצדדים במגרשים לכל המרבה במחיר. המכירה צריכה להיעשות לגבי כל מגרש בנפרד או לגבי שניהם כאחד, בהתאם לעקרון של השאת רווחי הצדדים. עם זאת, הואיל ויתכן שסאמי ירצה להמשיך ולהיות בעלים של המקרקעין לצורך הפעלת המוסכים, יש להעניק לכל אחד מבעלי הדין "זכות סירוב ראשונה", דהיינו הזכות לרכוש את המקרקעין במחיר כפי שיוצע על ידי המציע שהצעתו תהא הגבוהה ביותר. אם שני הצדדים יבקשו לרכוש את המקרקעין במחיר זהה תיערך ביניהם התמחרות להשגת המחיר הגבוה. 17. לצורך מכירת המקרקעין ימונה כונס נכסים על ידי בית המשפט. שכרו של הכונס ייקבע על ידי בית המשפט לאחר השלמת המכירה ולאחר שתינתן לצדדים אפשרות להגיב לבקשתו. הכונס יפעל על פי הוראות בית המשפט. הכונס לא יהיה מוגבל ויוכל למכור כל מגרש בנפרד או את שני המגרשים יחדיו. בניגוד לטענתו של סאמי איני מוצא מקום לקבוע כי התמורה תופקד בדרך כלשהי, להבטחת תביעות הצדדים, ואין מקום לעשות שימוש בהוראת המכירה לשם הבטחת תביעות כספיות של הצדדים. מתן חשבונות: 18. חיים עותר לחייב את סאמי למסור לו חשבונות בעניין דמי השכירות במבנים שנבנו על המגרשים וכן פרוט של כל הכספים שהתקבלו בגין השכרת הנכסים או בכל "פעולה אחרת במבנים" (סעיף 22.1 לכתב התביעה המתוקן). טענתו העיקרית של סאמי הינה כי מי שהשכיר את הנכסים היו החברות ועל-כן אם עומדת לחיים עילה לקבלת חשבונות, הרי שזו צריכה להיות מופנית כנגד החברות בלבד. 19. ההליך בתביעה למתן חשבונות מתנהל בשני שלבים. בשלב הראשון מחליט בית המשפט האם הנתבע אכן חייב ליתן חשבונות לתובע. בשלב זה בוחן בית המשפט את זכותו הנטענת של התובע, היקפה ומשכה, ומחליט האם יש ליתן חשבונות ולאיזו תקופה (ראה יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 567 (מהדורה שביעית, 1995), ע"א 325/79 דנינו נ' פקסטרפיל חברה בע"מ, פ"ד לה(1) 51 (1980), ע"א 127/83 בר-לב נ' לוינזון, פ"ד מ(3) 249, 255 (1986), ע"א 127/95 מועצת הפירות ייצור ושיווק נ' מהדרין בע"מ, פ"ד נא(4) 337 (1997)). רק אם פסק בית המשפט בסופו של השלב הראשון כי על הנתבע ליתן לתובע חשבונות, עובר ההליך לשלב השני ובו בית המשפט נותן הוראות בדבר דרך עריכת החשבונות ובסופם יכול בית המשפט לפסוק על הטלת חיוב כספי המבוסס על החשבונות. עם זאת יש לזכור כי תביעה למתן חשבונות עשויה לעמוד לבדה כסעד עצמאי גם ללא תביעה לסעד כספי (ראה ע"א 127/95 הנ"ל; ע"א 28/85 פיתוח יהודה בע"מ נ' עזבון זיס, פ"ד מ(1) 78, 80 (1986)). במסגרת השלב הראשון בוחן בית המשפט האם הוכחו בפניו יחסים המצדיקים מתן חשבונות. מקור החיוב עשוי להיות מדיני היושר, כגון קיומם של יחסי נאמנות, אך יכול להיות גם מהדין כגון יחסי שותף ושותפיו, מרשה ומורשה, סוכן וספק וכו' (ראה ע"א 127/95 הנ"ל עמ' 345, ע"א 5064/90 סאסי נ' יקבי ארזה ת.ר.ז. בע"מ, פ"ד מה(2) 130 (1991); ע"א 5444/95 עמותת בני מוטרנות הגליל נ' הארכיבישוף סלום, פ"ד נא(4) 811, 819 (1997)). 20. אין חולק כי ביחסים בין שותפים עומדת לכל שותף זכות לקבל חשבונות מהשותפות ומכל שאר השותפים, בכל הנוגע להכנסות והוצאות השותפות. כן גם זכאי שותף במקרקעין לקבל חשבונות משותפיו ביחס לכל ההשקעות וההכנסות מהנכס המשותף. דומה גם כי אין חולק שבעל מניות בחברה פרטית זכאי לקבל חשבונות בנוגע לעסקי החברה . 21. בעתירתו בתיק זה עותר חיים לחייב את סאמי למסור לו חשבונות בנוגע להשכרת נכסים במגרשים. סאמי משיב כי מי שהשכירו את הנכסים היו החברות ועל כן אינו הכתובת הנכונה לדרישה. בטרם אתייחס לטענות ראוי להקדים מספר דברים על העובדות שהובאו. 22. מעיון בראיות שהובאו מסתבר כי בין בעלי הדין לבין החברות לא נערכו הסכמים מסודרים. בעלי הדין הינם בעלי המגרשים. מי שהפעיל את המוסך הישן משנת 1988 היתה חברת תל חנן ומי שהפעיל את המוסך החדש משנת 1996 ואילך היתה חברת מוטורס ליין. אף שהחברות הן שהפעילו את המוסכים, לא הוצג בפני כל הסכם בין החברות או מי מהן לבין בעלי הקרקע - כלומר בעלי הדין- המסדיר את היחסים. צפוי היה כי ימצאו הסכמי שכירות הקובעים את תשלום השכר לבעלי הקרקע מחד, ואת זכויות החברות, בשים לב להשקעות שהשקיעו במבנים, מאידך. 23. סאמי בתצהירו נ/7 (סעיף 10) מבהיר כי במשך כל השנים נעשתה התחשבנות בין חברת תל חנן לבעלי הדין. לגרסתו בספרי החברה זוכו בעלי הדין בשווי דמי השכירות המגיעים עבור הקרקע ומנגד נרשמו גם חיובים בגובה ההשקעות בגין שיפוצים וכדומה. לגבי המוסך החדש טוען סאמי כי הוסכם על הצדדים שאת המבנה תקים חברת מוטורס ליין (סעיף 13 לתצהיר נ/7). לשם מימון הבנייה נטלה מוטורס ליין הלוואות מסאמי ומחברת תל-חנן. לטענתו קיבל חיים את חלקו בדמי השכירות עבור המוסך החדש בדרך של זיכוי חשבונו בחברת תל-חנן (סעיף 32 ל-נ/7). עוד מתברר כי מוטורס ליין משכירה חלק מהמבנה לשוכרים שונים ובין היתר השכירה חלק מהמבנה לחברת תל-חנן. דמי השכירות משולמים כולם למוטורס ליין, אף שהיא אינה בעלת המקרקעין. מאחר ותל חנן נתנה הלוואה למוטורס ליין לצורך בניית המבנה, לא שילמה תל חנן דמי שכירות אלא שווי דמי השכירות נרשם כהחזר ההלוואה. 24. רו"ח זאב שטיין שטיפל בענייניהן של החברות ובעלי הדין הבהיר אף הוא בחוות דעתו נ/6 כי ההתחשבנות בנוגע לדמי השכירות המגיעים לבעלי הקרקע ולחיובים בגין השכירות נעשו בכרטיסי הבעלים בחברת תל-חנן (סעיפים 8-6). רו"ח שטיין גם הגיש תצהיר במסגרת תיק פש"ר 1126/06 - הבקשה לפירוק חברת תל חנן- ובו ציין כי במסגרת דיון עם שלטונות מס ההכנסה הוסכם כי יראו ביתרות החובה של הבעלים, הנובעות מהיקף ההשקעות במבנים, כדיבידנד שנמשך על ידי הבעלים (נ/6 סעיפים 9-7). בתצהיר שהגיש במסגרת הליך הבוררות (ת/4), פירט רו"ח שטיין את דמי השכירות שנזקפו לזכותם של הצדדים בספרי חברת תל חנן. עם זאת אין כל רישום על תשלום דמי שכירות ששילמה מוטורס ליין לבעלי הקרקע בגין המגרש עליו הוקם המוסך החדש (ראה גם עדות סאמי עמ' 47). 25. עוד מתברר מהראיות כי ההכנסות מדמי שכירות של המבנים לשוכרים השונים חולקו בכרטיסי הבעלים בחברת תל חנן בהתאם ליחס אחזקותיהם בחברה (1/3 לחיים ו-2/3 לסאמי), אף שהבעלות במגרשים הינה בחלקים שווים. עם זאת יש לזכור גם כי הצדדים חויבו בכרטיס בגין ההשקעות במבנים על פי אותה חלוקה. 26. עובדה חשובה נוספת אותה יש להזכיר הינה כי מתברר שבין חשבונות בעלי הדין והחברות נעשה ערבוב. כך למשל אישר רו"ח שטיין כי החיוב שהוטל על סאמי בת.א. (חי') 13594/96, , נרשם בספרי חברת מוטורס ליין כחוב של החברה (עמ' 38). כמו כן חויבה החברה בהוצאות עבור בניית מבנה על מקרקעין בבעלות פרטית של סאמי (עמ' 36). כך גם היה עירוב בניהול החשבונות בין החברות (עמ' 39). 27. בחוות דעתו המשלימה של המומחה שמונה לשם הערכת שווי חברת תל-חנן, רו"ח ברגמן, הוא מציין כי הביא בחשבון התחייבות של החברה לשלם שכר דירה לבעלי הקרקע בסך של 650,000 ₪. מתשובותיו לשאלת ההבהרה מסתבר כי סך זה חושב על בסיס ההנחה שחלק מדמי השכירות ששילמו השוכרים (כ-20%) מהווה תשלום עבור מרכיב הקרקע. 28. בשלב זה של הדיון, השלב הראשון בתביעה למתן חשבונות, עלי לבחון רק את זכותו של חיים לקבלת חשבונות ולא את החשבונות עצמם. כאמור, חיים וסאמי הם בעלי המקרקעין בחלקים שווים. בעלות זאת משתרעת על פי דין גם על המבנים שנבנו, ללא קשר לטענה כי הבניה מומנה באמצעות החברות. חיים וסאמי יכולים היו להשכיר את המקרקעין לחברות ולהתיר להן להשכיר אותם בשכירות משנה. בדרך זו היו חיים וסאמי זכאים לדמי שכירות מוסכמים או דמי שימוש ראויים מהחברות ואלו אמורים להתחלק ביניהם על פי חלקיהם בבעלות במקרקעין. ללא הסכם בין חיים וסאמי לחברות הרי שהשכרת המבנים לשוכרי משנה היתה אמורה להיעשות על ידי חיים וסאמי ולא על ידי החברות. 29. אף שאין בפני הסכמים כתובים, ברי שהצדדים נהגו כאילו בעלי הקרקע - חיים וסאמי השכירו את המקרקעין לחברות והסכימו כי אלו ישכירו את המבנים בשכירויות משנה. דמי השכירות לא נקבעו מראש אלא בפועל הניחו הצדדים כי אלו יגזרו מדמי השכירות שמשלמים שוכרי המשנה. אין התייחסות לדמי השכירות שעל החברות עצמן לשלם לבעלים בגין החזקת המקרקעין. מאידך ברי כי החברות זכאיות לקזז את השקעותיהם במקרקעין ככל שאלו השכירו את המקרקעין. גם אופן הקיזוז מעולם לא הוסכם ולא נקבעו פרטי ההשקעות אותן יש לראות כמשביחות את המקרקעין (ראה לעניין זכותו של שוכר להחזר ההשקעות שהוציא להשבחת מקרקעי הבעלים: יהושע ויסמן דיני קניין - החזקה ושימוש 400-401 (2005), שלום לרנר שכירות נכסים 205-208 (1990), מיגל דויטש קניין כרך ב 389-393 (1999)). 30. הצדדים לא נהגו באופן מסודר, לא השכילו להפריד בין ענייניהם האישיים כבעלי המקרקעין לבין היותם בעלי מניות בחברת תל-חנן. העירוב בין הזכויות האישיות לבין הזכויות כבעלי מניות יצר מצב שבו בירור היקף התשלומים המגיעים לחיים בגין השימוש שעשו החברות במקרקעין מחייב בירור מלוא החשבונות בחברות. טענת סאמי כי על חיים לפעול בהליך נפרד כנגד החברות מהווה התחמקות והתנערות מהדרך בה נוהלו ענייניהם הכספיים של השותפים. משבחרו הצדדים להסדיר את התשלומים המגיעים להם כבעלי מקרקעין באמצעות חיובים וזיכויים בספרי החברות, יש לאפשר לחיים לעיין באותם חשבונות ולאפשר לו לברר מתוכם את הנתונים הרלבנטיים לתביעתו לשכר דירה או לדמי שימוש ראויים. החברות, שהן כידוע בשליטת סאמי, בחרו לזכות את חיים בדמי שכירות הנגזרים מתשלום שכר הדירה ששילמו שוכרי המשנה ועל כן זכאי חיים לעיין גם בכל החשבונות הנוגעים להשכרות משנה אלו. 31. נזכיר כי עסקינן בחברות פרטיות שהשליטה בהן מסורה בידי סאמי. בחברת תל-חנן היה סאמי בעל 2/3 מהמניות ובחברת מוטורס ליין היה בעלים יחיד של החברה (למעט מניה אחת). אמנם לחברות אישיות משפטית נפרדת אולם כאשר עסקינן בחברות פרטיות אשר מנוהלות כעסק פרטי, תוך עירוב בין ענייניהם האישיים של בעלי המניות לעניינני החברה, נהוג לנקוט בגישה ליברלית וגמישה ולהתעלם מהאישיות המשפטית הנפרדת בנסיבות מתאימות (ראה למשל ע"א 4606/90 מוברמן נ' תל מר בע"מ, פ"ד מו(5) 353 (1992); רע"א 3031/09 קט קול בע"מ נ' בן יעקב (ניתן ביום 2/8/09)). בשלב זה אין בקשה לחייב את החברות בחובותיו של סאמי, אלא רק לאפשר עיון במסמכים. דומני כי די בנסיבות שתוארו כדי להצדיק מתן צו המחייב את סאמי למסור חשבונות כמבוקש. כך ניתן יהיה לבחון מהם התשלומים שהתקבלו כדמי שכירות משוכרי המשנה, להעריך את דמי השכירות המגיעים לבעלי המקרקעין ולקבוע, לאחר בחינת כל הזיכויים וכל החיובים, האם מגיעה לחיים יתרה כלשהי. כך גם ניתן יהיה לברר האם סאמי קיבל מהחברות טובות הנאה עקב היותו בעל המקרקעין. לפיכך יינתנו בסיום פסק דין זה ההוראות המתאימות למתן חשבונות. התביעה הכספית: 32. חיים דרש בכתב תביעתו סך של 1,000,000 ₪ המגיעים לו לטענתו כדמי שכירות, ובסיכומיו, על סמך חוות דעתה של רו"ח יחזקאלי העריך את דמי השכירות המגיעים לו ליום 31/12/06 בסך של 1,716,453 ₪. עם זאת בפרק הסיום הוא אינו עותר לחייב את סאמי בתשלום אלא עומד על קבלת המידע המלא בטרם יגבש את הסכום הסופי לו הוא זכאי. דומני כי בנסיבות אלו, ובשים לב לחיובו של סאמי ליתן חשבונות, יש להותיר את הטענות הכספיות לבירור לאחר הצגת החשבונות. טענת הקיזוז: 33. בכתב הגנתו טען סאמי כי מכל סכום בו יחוייב יש לקזז את חובותיו של חיים. טענתו של סאמי מבוססת על קביעת הבורר, שלא בוטלה, לפיה הבעלות במגרשים הינה בחלקים שווים. לטענתו חיים זוכה ב-1/3 מההכנסות אך גם חייב ב-1/3 מההשקעות לרכישת המקרקעין, ומההשקעות בבניית המבנים ואחזקתם. הואיל וחיים חויב רק כ-1/3 עליו להשלים את חלקו בהשקעה למחצית, דהיינו לשלם 16.7% מכלל ההשקעות. מדובר לטענתו בסך של 1,285,361 ₪ עבור רכישת המגרשים, ובסך של 5,733,138 ₪ בגין ההשקעות במבנים. נתונים אלו מבוססים לטענתו על חוות הדעת של רו"ח שטיין. חשוב לזכור כי סאמי לא הגיש כל תביעה שכנגד. 34. מהראיות שהובאו, וכפי שפורט כבר לעיל, מסתבר כי במרבית ההשקעות אם לא כולן, נשאו החברות ולא בעלי המניות באופן אישי. סאמי מדגיש כי נתן הלוואת בעלים למוטורס ליין לשם הקמת המבנה (ראה סעיף 30 ל-נ/7) אולם אין טענה כי השקיע בעצמו בבנייה. עם זאת נטען כי בעת רכישת המגרשים השקיעו בעלי הדין באופן אישי את הסכומים הדרושים (סעיף 48.5 ל-נ/7). 35. רו"ח שטיין מפנה בחוות דעתו (נ/6) לדו"חות הכספיים של חברת תל-חנן ולטופסי הפחת שהגישה. מדו"חות אלו הוא מסיק כי "סכומי רכישת הנכסים", לאחר צירוף הפרשי הצמדה וריבית עומדים על 12,496,209 ₪ ועל כן על חיים לשלם 16.7% מסך זה, דהיינו 2,082,706 ₪. רו"ח שטיין בדק גם את טפסי הפחת של חברת מוטורס ליין ומצא כי סכומי רכישת הנכסים לאחר צירוף הפרשי הצמדה וריבית הינה 10,248,734 ₪. הואיל ולחיים לא היו זכויות בחברה זו הוא לא חויב בגין ההשקעות, ויש לחייבו, לגישת רו"ח שטיין, בסך של 5,124,367 ₪. (רואים אנו כי יש פער בין החישובים בחוות הדעת לנתוני כתב ההגנה ויתכן שהדבר נובע ממועדי שערוך שונים). 35. בחקירתו ציין רו"ח שטיין כי זיכוי בעלי המניות בספרי החברה בגין דמי השכירות נעשה ללא התייחסות לחלוקה ביניהם (עמ' 21 לישיבה מיום 5/10/08). בחברת מוטורס ליין לא נרשמו כלל זיכויים לבעלי המניות בגין דמי שכירות (שם). מכאן שקשה להבין גם מה החיובים שיש לייחס לכל אחד. לגבי המוסך החדש מבהיר רו"ח שטיין כי לא בדק את כל התשלומים וההשקעות אלא לקח באופן כללי את היתרות במאזנים וניסה להראות קורלציה (התאמה) בין המקורות לשימושים (עמ' 23). עם זאת הוא מאשר כי לחברת מוטורס ליין היו נכסים נוספים פרט למבנה, כלומר המקורות שמשו גם לרכישת נכסים שאינם מקרקעין, אם כי בסכומים נמוכים יחסית (שם). עוד מתברר כי בחישוב הובאו בחשבון עלויות מימון. לדבריו עיקר המימון לבניית המבנה הגיע מהלוואות ועל כן נרשמו בדו"חות החברה התשלומים שנדרשו לשם החזרת ההלוואות גם לאחר סיום בניית המבנה (עמ' 25). בין ההלוואות שלקחה מוטורס ליין היתה הלוואה מחברת תל-חנן אולם לרו"ח שטיין לא היה מידע על פרטי ההלוואה, שיעור הריבית המוסכם וכדומה (עמ' 25). חלק מהמימון הגיע מהלוואה שנטלה החברה מסאמי. גם פרטי הלוואה זו לא הובהרו ולא הוסבר מה היו שעורי הריבית, מי החליט, מתי תוחזר וכו' (עמ' 32), כפי שצוין לעיל גם החיוב שהושת על סאמי בפסק הדין בת.א. (חי') 13594/96 נכלל בהוצאות המימון של המבנה (עמ' 35). דומה שדי בכל אלו כדי לקבוע שמחוות דעתו של רו"ח שטיין לא ניתן להגיע למסקנות ברורות לגבי ההשקעות שהושקעו במבנים ואשר השביחו את המקרקעין. 36. דומני שאין חולק כי אם שווי המגרשים עלה בעקבות בניית המבנים או שיפוצים שנעשו בהם, יש לחייב את בעלי המגרשים לשאת בהוצאות השבחה אלו כפי חלקם היחסי במגרשים. כאשר מושכר נכס לשוכר וזה טורח להשביחו ומשקיע בו השקעות שנותרות אצל הבעלים זכאי השוכר להשבת הסכומים שהשקיע עד לשווי ההשבחה. נזכיר גם כי כל שיפור או השבחה של המקרקעין מהווה הכנסה אצל הבעלים, עליה יש לשלם מס כדין (ראה לעניין זה ע"א 10839/04 פקיד שומה באר שבע נ' גרינברג (ניתן ביום 7/9/06). מאידך ברי שלא כל השקעה במבנה נועדה להשביח את המקרקעין ולא כל השקעה מהווה שיפור של הקיים. ישנן השקעות במבנה שנועדו להתאים את המבנה לצרכי המחזיק ואין בהן כדי לשפר ולהשביח את המקרקעין. ישנן הוצאות שנועדו לשמור על המבנה, כמו תיקונים שבאחריות המחזיק ולא באחריות הבעלים. 37. יוצא מכל אלו כי אין בראיות שבפני די כדי לקבוע מה חלקו של חיים בהשקעות במבנים ובהוצאות לשמירת ושיפור המקרקעין. די בכך כדי לדחות את טענת הקיזוז. אוסיף גם כי אפילו הייתי מגיע למסקנה כי חיים חייב בסכום כלשהו בגין ההוצאות שהוצאו להשבחת המקרקעין, הרי שמי שזכאי להן הינן החברות שהשקיעו את ההשקעות ולא סאמי. סאמי מנסה "לאחוז במקל משני קצותיו", מחד לטעון כי אינו חייב במתן חשבונות בשל האישיות המשפטית הנפרדת של החברות ומאידך כי הינו זכאי לתשלום תוך התעלמות מאותה אישיות משפטית נפרדת. ברי שאין ליתן לכך יד. אם לחברות תביעות כלשהן כנגד בעלי המקרקעין בגין ההשקעות וההוצאות שהוצאו בהשבחת המקרקעין, יתכבדו החברות ויתבעו את בעלי המקרקעין וכל עוד לא שולמו התשלומים על ידי הבעלים לא רשאי אף אחד מהשותפים במקרקעין לדרוש השבה מחברו. אעיר גם כי על פי חוות דעתו של רו"ח שטיין נרשמו כל ההשקעות כהוצאות של החברות והחברות דרשו פחת בגינן. השקעות המשביחות את המקרקעין עבור הבעלים אינן יכולות להיכלל בין נכסי החברות ואלו אינן זכאיות לנכות פחת בגינן. צירוף הנכסים לרשימת נכסי החברות מלמד לכאורה כי מדובר בנכסים שלהן שאינם מיועדים להשבחת נכסי הבעלים. זאת ועוד, ככל שהחברות ניכו את הפחת מהכנסותיהם הרי יש בכך כדי להשפיע גם על גובה ההשבה לה הינן זכאיות, שהרי אין ליתן להם השבה כפולה. 38. לאחר שאמרנו את כל אלו צריך להבהיר כי לאחר שיוגשו החשבונות ויובאו ראיות להיקף דמי השכירות או דמי השימוש להם זכאי חיים, יהיה מקום לבחון גם את חשבון ההשקעות, אלא שחשבון זה ייבחן על פי העקרונות שפורטו, דהיינו בחשבון ההשקעות יבואו רק אותן הוצאות שנועדו לשמר את ערך המגרשים ולהשביחם ולא הוצאות נוספות. הערה לפני סיום: 39. בפסק דין זה יש כדי להתוות דרך לסיום המחלוקות שבין הצדדים בדרך של פירוק השיתוף בנכסים ועריכת חשבונות, אולם ברי כי עד להשלמת כל אלו לא ניתן יהיה לסיים את הסכסוך הארוך. לפיכך נראה לי ראוי כי הצדדים ישקלו להגיע להסכמות לפיהן תיערך שומה מוסכמת של דמי השימוש הראויים שהיה על החברות לשלם לבעלי המקרקעין מחד, ושל שווי ההשבחות במקרקעין מאידך. אלו יוערכו למועד מוסכם ללא צורך בבדיקה חשבונאית, ולאחר מכן יחושב חלקו של חיים (50%) הן בדמי השימוש והן בהשבחות ותיקבע היתרה לה הינו זכאי, או שמא היתרה אותה הינו חייב. במקביל יפעלו הצדדים להשלמת הפירוק בדרך של מכירה. סוף דבר: 1. בשים לב לכל האמור הנני מורה כדלקמן: (א) הנני מורה על פירוק השיתוף במגרשים כתנאי להסכם כפי שפורט בסעיף 17 לפסק דין זה. (ב) הצדדים יודיעו תוך 7 ימים אם הגיעו להסכמה על זהות הכונס שימונה, ואם לא תושג הסכמה ימונה הכונס על ידי בית המשפט. (ג) הנתבע - סאמי - ימציא תוך 45 יום תצהיר המפרט את כל התקבולים שהתקבלו על ידי החברות מאז 1995 ועד היום בגין השכרת המגרשים או כל חלק מהם. כן יפרט בתצהיר את כל התשלומים ששילמו לו החברות מאז 1995 ועד היום בגין בעלותו במגרשים. לתצהיר יצורפו הסכמי השכירות, חשבונות, קבלות וכן דו"חות המפרטים את התקבולים. סאמי יהא רשאי לפרט גם את כל ההוצאות שנועדו להשביח את המקרקעין ואשר הוצאו על ידי החברות. אם יעשה כן יפרט גם את הפחת שנדרש בגין ההוצאות האמורות. (ד) לאחר קבלת התצהיר והמסמכים, יעמדו לחיים 45 יום להגיש את תביעתו לבית המשפט ככל שימצא לנכון לעשות כן. (ה) בנסיבות העניין אין מקום לפסוק הוצאות בשלב זה.דיני חברותפירוק שותפותמוסךשותפות