פירוק שותפות במקרקעין על ידי מכירת זכויות המיעוט

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פירוק שותפות במקרקעין על ידי מכירת זכויות המיעוט:

השופט ישעיהו שנלר, אב"ד:
1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב יפו, בת.א. 28059/07 (, כב' השופטת אחימן יעל), מיום 19.11.07, אשר דחה את תביעת המערערים לכוף על המשיבים, בעלי זכויות המיעוט, למכור את זכויותיהם במקרקעין משותפים בדרך של מימוש זכויות המשיבים בלבד.

2. השאלה העומדת להכרעה בערעור דנן, ענינה פרשנותו הראויה של סעיף 40 (ב) סיפא לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין).
לטענת המערערים, מוסמך בית המשפט להורות על פירוק שיתוף מקרקעין באופן שבית המשפט יכפה על המיעוט למכור את זכויותיו לכל המרבה במחיר ובמיוחד, כך המערערים, ראוי לעשות כן במקרה דנן, בעוד שהמשיבים טוענים כי בית המשפט אינו מוסמך לכך, ובכל מקרה אין זה ראוי לפגוע בזכויותיהם הקניניות, על ידי אופן פירוק השיתוף במקרקעין בדרך זאת.



כתב התביעה ופסק דינו של בית משפט קמא:
3. המערערים הגישו תביעה לבית משפט קמא שהוכתרה כ"תביעה לפירוק שיתוף בדרך של מכירה" ובכותרת המשנה "בהתאם לסעיף 40 לחוק המקרקעין..." (להלן – כתב התביעה), בה עתרו "להורות על פירוק השיתוף בדרך של מימוש זכויות הנתבעים (המשיבים) בגוש 6884 חלקה 10, מבנן 6, בנין 66 לשעבר גוש 6896 חלקה 1, 'הגוש הגדול'..." (להלן – המקרקעין).

בתביעה נטען כי המערערים הינם בעלי זכויות המייצגים כ- 95% בעלות במקרקעין, ומנגד המשיבים הם בעלים של 5% מהמקרקעין. עוד נטען כי המשיבים חתמו על "תקנות התאגדות – קבוצת בניין מס' 11 – מתחם 1 'הגוש הגדול'" (נספח ג' לתביעה) (להלן – תקנות ההתאגדות 1), וכן על "תקנות התאגדות קבוצה – מתחם 1" (נספח ד' לתביעה) (להלן – תקנות ההתאגדות 2), תקנות האמורות להסדיר את כל הקשור לאופן מימוש זכויות הבעלים במקרקעין שהינם חלק מהמקרקעין הידועים כ"גוש הגדול", כולל הסמכת מיופה כח וראשי הקבוצה.

לטענת המערערים, חרף כל המאמצים שהושקעו לקידום ההליכים הסבוכים אשר נדרשו ונדרשים למימוש הזכויות, בעיקר על ידי ב"כ המערערים, המשיבים אינם משתפים פעולה בכל הכרוך בקידום הליכי התכנון של הבנין, תוך התעלמות מהדרישות הכספיות, חתימה על מסמכים ועוד. לטענתם, בכך הפרו המשיבים הפרה חמורה הן של הוראות תקנות ההתאגדות 1 והן תקנות ההתאגדות 2.
בנוסף הפרו המערערים גם הסכם שיתוף (נספח ז' לתביעה).

בגין כל האמור עתרו המערערים בסעיף 43 לתביעתם:
"אשר על כן, מתבקש בית המשפט הנכבד לאשר לח"מ למכור את זכויותיהם של הנתבעים, בהתאם לשומה שתערך ותקבע ע"י שמאי מקרקעין מוסמך, לצד ג' המרבה במחיר, בניכוי ההוצאות השונות בגין מסים שונים וכן תשלום ליועצים השונים והוצאות משפטיות" (להלן – סעיף 43 לתביעה).
עוד עתרו למינוי בא כוחם לכונס נכסים, אשר יפעל למימוש זכויות המשיבים במקרקעין.

4. כפי שצויין בפסק דינו של בית משפט קמא "הגיעו הצדדים להסכמה דיונית להכרעה משפטית ללא הבאת ראיות על בסיס סיכומים בכתב".

5. בהתאם לאמור בפסק הדין, עמדת המשיבים היתה כי דרישת המערערים הינה בלתי לגיטימית ומהווה סוג של הפקעת זכות ולפיכך "עומדים אלה על פירוק השיתוף במתכונתו הקבועה בחוק המקרקעין, אם למכירה בדרך של מעוקלים בהוצאה לפועל או למיצער באמצעות מכירה פנימית תחרותית בין השותפים".
בית המשפט קבע כי מבחינת שיקולי צדק קיים יתרון מובהק לקיומה של התמחרות פנימית, וכי מניעתה עלולה לפגוע פגיעה של ממש בזכויותיהם הקנייניות של המשיבים, וכי על אף שיעורן הנמוך של זכויותיהם ביחס לשלהם - עדיין ראויות הן להגנה.
על כן הורה בית משפט קמא "נדחית התביעה במתכונתה הנוכחית, אלא אם כן יודיעו התובעים בתוך 7 ימים על תיקון עתירתם בסעיף 43 לכתב התביעה באופן המכווין את פירוק השיתוף למכירה תחרותית פנימית בין בעלי הזכויות שאז תינתנה ההוראות המתאימות".

טענות הצדדים בערעור:
6. המערערים טוענים כי המשיבים הינם בעלי זכויות במקרקעין בשיעור של פחות מאחוז אחד במקרקעין. יוער כבר עתה, כי כאמור לעיל, בכתב התביעה טענו המערערים כי המשיבים הם בעלי 5 אחוז מהזכויות, וחרף אשר ציין בית משפט קמא, ובצדק, כי המערערים לא היו רשאים לטעון לאחוז שונה לעומת האמור בכתב התביעה, לא נמנעו המערערים מלחזור ולטעון בפנינו כי מדובר באחוז אחד בלבד.
לטענת המערערים, בהתאם להוראות סעיף 40 (ב) סיפא לחוק המקרקעין, היה על בית משפט קמא להורות על פירוק השיתוף בדרך הצודקת והיעילה היא הדרך שהוצעה על ידם. כך נטען כי הפגיעה בזכויותיהם הקניניות של מיעוט מזערי של בעלי הזכויות, עדיפה על פגיעה במרבית בעלי הזכויות אשר השקיעו משאבים רבים והמתינו עשרות שנים למימוש זכויותיהם.
עוד טוענים המערערים כי בית משפט קמא התעלם מחוסר שיתוף הפעולה של המשיבים ומתנהגותם חסרת תום הלב, תוך הפרת התחייבויותיהם. כך גם התעלם בית המשפט מעקרון שלטון הרוב והוראות סעיפים 30 ו- 31 לחוק המקרקעין.
לשיטת המערערים, הדרך המוצעת על ידם לא תפגע בזכויות המשיבים, אשר אינם מעונינים לשתף פעולה עם הרוב, אשר מעונין לקדם את הליכי התכנון והבניה, ולמעשה המשיבים גורמים בכך נזק לרוב.

7. המשיבים הגישו את עיקרי הטיעון מטעמם טרם הגשת עיקרי הטיעון מטעם המערערים, אשר הגישו את עיקרי הטיעון לאחר המועד הקבוע להגשתם, כפי שטענו המשיבים כי המערערים צרפו מסמכים שלא עמדו בפני בית משפט קמא, וכי על כן יש להורות, כך לטענת המשיבים, על סילוק הערעור.

לגופם של דברים, טענו המשיבים, כי למערערים אין כל זכות משפטית לקבל את הסעד המבוקש על ידם, הואיל ואין הליך של הוצאת חלקו של אחד השותפים, במסגרת פירוק שיתוף במקרקעין, למכירה חד צדדית כפויה.
יתר על כן, מעת שלא הובאו ראיות הרי לא קמה אותה תשתית עובדתית לבחינת אותה "דרך יעילה וצודקת" לפירוק השיתוף. כל שנדון והוכרע בבית משפט קמא, היא השאלה העקרונית של אפשרות פירוק שיתוף במקרקעין בדרך שדרשו המערערים.

לטענת המשיבים, לא בכדי לא נמצא מקרה אחד בו הורה בית המשפט על פירוק השיתוף בדרך של מכירה כפויה של זכויות המיעוט במקרקעין, אשר כמוה כהפקעת זכויותיהם ופגיעה בזכויות הקנייניות שלהם. דרך זו פוגעת בעקרון השוק החופשי מאחר ומדובר במכירת זכויות של שותפים, לעומת רכישת זכויות ללא שותפים בדרך פירוק של מכירת מלוא הזכויות, או תחרות בין השותפים.
המשיבים טוענים כי אין מקום להעלאת טענה של חוסר תום לב מצד בעלי זכויות המיעוט כאשר הם מתנגדים, מסיבה זו או אחרת, לפירוק השיתוף במקרקעין או בגין התנהלות אחרת מצידם, שכן חוסר תום לב אינו יוצר מסלול חדש לפירוק השיתוף במקרקעין, מה גם שלא הונחה כל תשתית עובדתית בפני בית משפט קמא לחוסר תום לב מצד המשיבים.

דיון:
8. הוראות חוק המקרקעין לענין פירוק שיתוף מקרקעין קובעות כדלקמן:
" 39.(א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של
חלוקה בעין.
(ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף
לשותף. רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו
הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות
סעיף 25, בשינויים המחוייבים.
(ג) ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת
הנאה בין החלקות.
40.(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט
כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה
פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל,
זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת
יותר בנסיבות הענין".

9. דרך המלך הינה, ככל שהדבר ניתן, פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. אולם אם דרך זאת אינה אפשרית אזי פירוק השיתוף יהיה על דרך מכירתם (ראו רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625).
אופן המכירה יהיה כמכירת מעוקלים בהוצאה לפועל, אלא "אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין".
כאמור, המחלוקת בין הצדדים נסובה על השאלה העקרונית, האם הסיפא של סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, כמוה כהוראה המאפשרת לבית המשפט להורות גם על מכירה כפויה של זכויות אחד השותפים, או שמא ענינה של הוראה זאת, מוגבלת לאופן מכירת המקרקעין, בין לצד שלישי ובין בתחרות פנימית בין השותפים, זאת ותו-לא.

10. טרם שנדרש להכרעה בשאלה זאת, יש מקום להבהיר כי נושא ניהול מקרקעין משותפים לחוד, ונושא פירוק השיתוף לחוד. אין דינו של שלטון הרוב בניהול המקרקעין, כזכויותיו של הרוב במסגרת פירוק שיתוף.

11. מהבחינה הלשונית נראה כי סעיף 40(א) הינו ההוראה הכללית. דהיינו, כי במקום שהמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, אזי דרך פירוק השיתוף תהיה בדרך של מכירת המקרקעין. ודוק, מדובר במכירת המקרקעין, תוך חלוקת הפדיון, ובלשון אחרת, על פני הדברים מדובר במכירה לצד שלישי.
מנגד, סעיף 40(ב) דן באופן ביצוע המכירה, דהיינו כיצד מוכרים נכס תוך הפנייה להוראות ההוצאה לפועל, אשר מסדירות אופן מכירת נכסים מעוקלים, זאת על מנת למנוע את הצורך ליתן הוראות מפורטות בדבר הליכי המכירה.
עם זאת, השאיר המחוקק שיקול דעת לבית המשפט לבחון את אופן ביצוע הליכי המכירה בדרך שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.
אם אכן כוונת המחוקק בסיפא של סעיף 40(ב) לאופן מכירה שונה, דומה כי היה מקום לתיבה זו בסיפא של סעיף 40(א) ולא במסגרת ההוראה "הטכנית" שבס"ק (ב).
למעשה, בהתאם לדין ששרר טרם חוק המקרקעין, היתה כעין זכות קדימה לבעלים משותפים ברכישת הנכס מהשותף בהליכי הפירוק, דהיינו התמחרות פנימית (גוד או אגוד), ורק בשלב השני, אם האחרונה לא צלחה, אזי עברו לשלב של המכירה הפומבית.
בחוק המקרקעין ביקשו לדלג על שלב ההתמחרות בין השותפים כאשר לא ניתן לבצע את פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, ומיידית לבצע את ההתמחרות הפומבית. ראו ויסמן "דיני קניין בעלות ושיתוף" (תשנ"ז-1997) בעמ' 314-315.
יתר על כן, דרך המלך הינה המכירה הפומבית, ועל החפץ לבצע את פירוק השיתוף בדרך של תחרות בין השותפים, לשכנע את בית המשפט כי יש מקום לעשות כן מטעמי צדק ויעילות [ראו: ע"א 190/73 חזקיהו נ' שרף, פ"ד כח(2) 44 (להלן – פרשת חזקיהו)].
המחוקק ביקש איפוא, לאפשר לבית המשפט להורות על התמחרות פנימית, דהיינו, ביצוע מכירה בדרך של התמחרות, וזאת באמצעות ההוראה שבסייפא שבסעיף 40(ב) לחוק המקרקעין.
אולם, לא מצאנו, לא בדברי המלומדים ולא בדברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין תשכ"ד-1964 (ה"ח תשכ"ד 209), כי הסיפא כוללת הסמכת בית המשפט להורות על כפיית מכירת חלקו של אחד השותפים בלבד.

12. לא בכדי לא הפנו המערערים פסיקה אשר הורתה על פירוק שיתוף במקרקעין באופן שבית המשפט יכוף על אחד השותפים למכור את חלקו לשותפים האחרים.
יוער כי במקרה שנדון בע"א 725/82 ריינר נ. קומיסר עו"ד פ"ד לז(3) 131 הורה שם בית משפט השלום על מכירת חלקו של שותף לאחר, בהתאם לשומה. אולם השאלה דנן כלל לא נדונה בערעור.
מנגד, ראו ביטול הוראה שכזו בע"א (חי') הורוביץ נ. הס (ט.פ. , מיום 10.6.96).
כל שותף במקרקעין הינו בעל זכות קניינית, אשר לכאורה לא היה מקום לפגוע בזכותו זו הכל בגין היותו שותף עם אחר למקרקעין. ודוק, שיתוף במקרקעין יכול ויווצר בקניה משותפת של זכויות שכאלו, אולם יכול ויווצר בנסיבות, אשר אינן תלויות במי מהצדדים, כגון הורשה.
חרף האמור, גישת המחוקק כי אין לכוף על שותפים במקרקעין להמשיך בשיתוף, אשר יכול וימנע את פיתוחם של המקרקעין או ניצול זה או אחר של המקרקעין. לכן, קבע המחוקק כי גם תניה המגבילה את אפשרות דרישת פירוק השיתוף מוגבלת היא (ראו סעיף 37 לחוק המקרקעין).
אולם, גם קביעת המחוקק כי הזכות של כל שותף לדרוש את פירוק השיתוף, אין בה משום הקניית זכות לשותף אחד "להפקיע" את זכותו של השותף האחר. הרעיון שעומד בבסיס פירוק השיתוף כי הוא כל שותף יהיה רשאי אף הוא להתמודד במסגרת ההתמחרות, על מנת לרכוש את חלקי השותפים האחרים.
כפיית מכר זכויותיהם של מקצת מהשותפים לשותפים האחרים, משמעותה ביטול האפשרות של מקצת השותפים לנסות ולרכוש את זכויות השותפים האחרים.
יתר על כן, המשמעות המעשית יכול ותהא שהשותפים האחרים – ללא צורך להתמודד מול השותף האחר – ירכשו בפועל את זכויותיו, גם אם מדובר יהיה במכירת אותן זכויות לצד שלישי, ולכל הפחות תינתן להם אפשרות שכזו, אפשרות שלא ניתנה לשותף היוצא.

13. בנוסף, כפייה שכזו מעוררת שאלות נוספות.
כך לענין השווי הכלכלי, נראה כי יש ממש בטענת המשיבים כי שווי מקרקעין ללא שותפים ערכו רב יותר מאשר מקרקעין משותפים. דהיינו, רוכש זכויות של כלל המקרקעין (בין אם מדובר במכירה לצד שלישי של כלל המקרקעין, ובין אם מדובר בהתמחרות בין השותפים בינם לבין עצמם) יהיה מוכן לשלם יותר עבור אותו חלק של המקרקעין מאשר רכישת אותו חלק, תוך כניסה לשותפות עם שאר השותפים.
אך בכך לא סגי. מכירה לכל המרבה במחיר, ככלל תשקף את שווי המקרקעין בפועל, ולא שווי רעיוני הנסמך על חוות דעת מקצועית זו או אחרת, תהא של מתווך או תהא של שמאי מקרקעין. לא בכדי עדים אנו, חדשות לבקרים, למחלוקות בין מומחים לענין שווי מקרקעין. בנסיבות אלו, יכול וקביעה זו או אחרת של שמאי זה או אחר לא תשקף בהכרח את התמורה המלאה שהיה מקבל אותו שותף יוצא, אם היתה נערכת התמחרות.
וראו דברי השופט עציוני בפרשת חזקיהו אשר מתייחס להיבט הכלכלי בין התמורה שתושג במכירה פומבית לבין התמורה הפחותה שתושג בהתמחרות פנימית. הדברים יפים על אחת כמה וכמה לגבי הצעה של מכירה כפויה.

14. נושא נוסף המתעורר, עניינו מה תהיינה אותן נסיבות שבית המשפט יורה, לפי שיטת המערערים, על כפיית מכירת זכויות של אחד השותפים לאחרים.
לא בכדי הרחיבו המערערים בטיעוניהם אודות "האשם" שלטענתם רובץ לפתחם של המשיבים, וכי על כן, לשיטת המערערים, יש "לסלקם" מהיותם שותפים, ובאופן ששאר השותפים יהיו רשאים לעשות במקרקעין כרצונם. אם אכן תתקבל גישה זו, הרי יידרש בית משפט, בהליך של פירוק שיתוף, לדון בטענות כל אחד מהצדדים אודות אשם זה או אחר של הבעלים המשותפים, ובהתאם להכריע בשאלה אשמתו של מי גדולה יותר, שעל כן יש לכפות עליו את מכירת זכויותיו לאחרים.
דומה כי המשטר שקבע המחוקק בכל הקשור לפירוק שיתוף אינו מצריך עילה על מנת להורות על פירוק שיתוף, וכפי שנראה גם אינו כולל יסודות של אשם זה או אחר בקביעה בדבר אופן פירוק השיתוף.

כל שותף זכאי לדרוש את פירוק השיתוף ודי בעצם היותו שותף במקרקעין כדי לדרוש זאת, ומבלי שעליו להביא נימוקים מדוע מבקש הוא לעשות כן [ראו גם "יסודות והלכות בדיני מקרקעין" אייזנשטיין, חלק ראשון 184].
יתר על כן, אם תתקבל גישת המערערים, יכול וצד יבקש להשתלט על המקרקעין בהם הוא שותף, כאשר בשל יצירת סכסוך זה או אחר עם השותפים האחרים, ינסה לטעון כי בגין כך רשאי הוא לכוף עליהם את מכירת זכויותיהם.
כך גם תתעורר שאלה באילו מקרים יש מקום להורות על פירוק שיתוף בכפייה של צד אחד; האם כשמדובר במיעוט מזערי, כלשון המערערים, או גם כשמדובר באחוזים גבוהים יותר.

15. מול השיקולים האמורים, אכן ייתכנו מקרים בהם יכול ושותף המחזיק באחוז קטן של הזכויות במקרקעין המשותפים, יבקש לאלץ את רוב בעלי הזכויות כי ירכשו את חלקו שאם לא כן, יכול ויסתכנו בכך שמלוא הזכויות יוצאו למכירה לצדדים שלישיים, או למצער יאלצו להתמודד בהתמחרות פנימית.
לא ניתן להתעלם מממצבים שכאלו, בהם אכן מוכנים בעלי זכויות משותפות במקרקעין, נוכח הסיכון האמור, לשלם סכומים נכבדים מעל ומעבר לשווי הזכויות של מי שבדרך כלל יהיה הבעלים של חלק קטן מהזכויות המשותפות במקרקעין.
מנגד, ניתן להשיב כי כל מי שרוכש נכס בשותפות, יודע ואמור לדעת, הן כי לא ניתן יהיה להגביל את פירוק השיתוף באופן מלא, והן מה תהא דרך פירוק השיתוף.
כך גם מי שקיבל, כגון בירושה, נכס בשותפות עם אחרים, הרי קיבל זאת בכפיפות לדיני פירוק השיתוף במקרקעין.

16. ואם יטען הטוען כי המחוקק לא היה ער כלל ועיקר לאפשרות של כפיית מכר על בעלים של מיעוט הזכויות במקרקעין, נפנה להוראות סעיף 41(ג) לחוק המקרקעין. כאן מצא המחוקק לחזק את הדרך הראשונית לפירוק שיתוף במקרקעין, דהיינו חלוקה בעין, ועל כן במקרה ספציפי בו המניעה לחלוקה בעין הינה רק ביחס לגבי מקצת השותפים "...רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40".
לכאורה, ניתן היה לסבור, מה לי רצון של הרוב להותיר בידו את המקרקעין מעת שעסקינן בחלוקה בעין ומה לי רצון רוב כשזה, בעת שמדובר באלטרנטיבה של מכירה פומבית. אולם, נוכחים אנו כי המחוקק לא מצא לנכון להורות על מכירה כפויה אלא בעת שעסקינן באותה סיטואציה של סעיף 41 (ג) לחוק המקרקעין, ולא בסיטואציה דנן.

17. הנה כי כן, סבורים אנו כי חרף אותם שיקולים שיש בהם לתמוך בגישת המערערים, אין מקום, גם מהבחינה המהותית, כי בית המשפט יורה על אופן פירוק השיתוף בדרך של כפייה על אחד השותפים למכור חלקו לכל המרבה במחיר, וחלקו בלבד, זאת הן נוכח השיקולים שהבאנו לעיל, והן לאור לשון המחוקק.
דהיינו, התכלית בסופו של יום היא כי בראש וראשונה יש לאפשר לכל אחד מהשותפים להמשיך להיות שותף במקרקעין, וזאת אם וכאשר ניתנים המקרקעין לחלוקה בעין. מנגד, רק אם קיימת מניעה מצד מקצת מהשותפים, אז ורק אז, מכיר המחוקק במכירה בכפיה.
משלא ניתנים המקרקעין המשותפים לחלוקה בעין, אזי דרך המלך הינה מכירה פומבית לצד שלישי – הליך שיאפשר לכל צד להתחרות גם הוא, ואמור להבטיח את קבלת התמורה הטובה ביותר, הן מבחינת הערכת שווי המקרקעין כזכויות שאינן משותפות יחד עם אחרים, והן הבטחה לקבלת המחיר הריאלי, ולא מחיר המתבסס על שומות אלו או אחרות.
החלופה האחרת, אם אכן ישתכנע בית המשפט כי הדבר יעיל וצודק, היא לבצע התמחרות בין השותפים, בינם לבין עצמם – התמחרות אשר גם בה נשמרים לפחות חלק מאותם העקרונות של המכירה הפומבית.

18. אולם, במקרה דנן גם אם היינו סוברים כי עקרונית יש מקום לבית המשפט להורות על פירוק השיתוף בדרך האמורה, אין אנו סבורים כי היה מקום להורות על דרך זו במקרה דנן.
הסיטואציה אליה נקלעו הצדדים ובמיוחד כל הנטען על ידי המערערים לענין התנהלות המשיבים, לא נעלמה ממנסחי ההתקשרויות שבין השותפים השונים, שנראה כי חזו אפשרות שכזו.
כך גם מצאו את הפתרון הראוי מבחינתם לנסיבות שכאלו.
ודוק, אין אנו קובעים כי מהפן העובדתי אשר נטען כלפי המשיבים נכון הוא, אלא בוחנים אנו את הדברים אף בהנחה שהדברים היו נכונים.
בתקנות ההתאגדות 1 נקבע בסעיף 12.3 כי כל חברי הקבוצה מצהירים "... כי ידוע להם שכל עיכוב שיגרם שלא כדין ושלא לצורך על ידי מי מהם בקידום מטרות ההתאגדות, עלול לגרום נזק לשאר חברי קבוצת הבניין...".
בהמשך קבועה ההוראה כי בכל מקרה של גרימת נזק שכזה "... יהיה ראש קבוצת הבניין רשאי לממש זכויותיו של אותו חבר...", תוך הדגשה כי תנאי זה אינו תנאי מהותי.
כך גם בתקנות ההתאגדות 2 נקבעה הוראה דומה בסעיף 19. בסעיף 19.4 נאמר מפורשות: "כל מתאגד נותן בזאת הסכמתו הבלתי חוזרת כי מיופה הכח יהא רשאי למכור ו/או לממש זכויותיו... בדרך שתראה לו, במקרה שבו יפר המתאגד התחייבות מהתחייבויותיו... ".
לא בכדי תהינו מדוע לא פועלים המערערים ו/או עו"ד כוכבי, בהתאם להוראות הסעיפים האמורים, אם אכן כנטען על ידי המערערים. דהיינו, נקיטת אותם הליכים שלכאורה אמורים להוביל לגישתם בהליך שבפנינו.
יתר על כן, לשיטת המערערים, דהיום לא היה צורך בהוראות הסעיפים האמורים בתקנות ההתאגדות השונות, הואיל וניתן היה להגיע לדרך זו באמצעות תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
אכן, בהודעת הערעור ובעיקרי הטיעון הדגישו המערערים את הוראות הסעיפים האמורים, כנימוק מדוע יש להורות על פירוק השיתוף כשיטתם, אך מנגד אם כך הדברים, מדוע לא פעלו בהתאם לאותן הוראות.
יתכן וסברו כי הדרך של עתירה לפירוק שיתוף תהא מהירה יותר, אולם מסתבר כי לא כך הם פני הדברים.

19. לא התעלמנו מאשר טענו המערערים אודות חוסר תום ליבם הנטען של המשיבים. יתר על כן, מבינים אנו את עמדת המערערים אשר לשיטתם אין מקום כי "יסכנו" את זכויותיהם באופן שיכול וצד שלישי ירכוש את זכויותיהם או המשיבים הם אלו שירכשו את זכויותיהם ולאחר שלשיטת המערערים, האשם רובץ לפתחם של המשיבים.
אולם, הפתרון לכך מצוי באותם מסמכים שפורטו לעיל, ובסמכות שהוקנתה, לכאורה, ומבלי לקבוע מסמרות, לענין מימוש זכויות השותף "המזיק" בכפייה.
לענין תום הלב, בצדק טוענים המשיבים כי שאלה זו נדרשת לראיות, וכי בית משפט קמא דן בפן העקרוני, וכי על כן גם אם ערכאת הערעור היתה מוצאת כי ככלל יש מקום שבית המשפט יורה על פירוק השיתוף כשיטת המערערים, הרי היה מקום להחזיר את התיק להמשך הדיון בפני בית משפט קמא על מנת לבחון את הנסיבות.
לענין זה נציין כי שאלה היא אם בגין טענות הקשורות לתום לב ניתן למנוע פירוק שיתוף במקרקעין [ראו ע"א 1915/91 יעקובי נ. יעקובי, פ"ד מט(3), 529 פיסקה 34 לחוות דעתו של הנשיא שמגר].


מנגד, דומה כי אם באותו מקרה השאיר הנשיא שמגר שאלה זאת בצריך עיון לא נראה כי גם אם יוכח חוסר תום לב של בעל זכויות המיעוט במקרקעין, יהיה מקום להסמיך את בית המשפט לכפות עליו את מכירת חלקו.
יוער, כי אם היינו מגיעים למסקנה כי בית משפט מוסמך להורות על כפיה כאמור, וכי בנסיבות דנן היה מקום להורות כן - הרי התמורה הייתה אמורה להקבע לפי התמורה שהייתה צפויה להתקבל ממכירת מלוא הזכויות במקרקעין לצד ג', ובהתאם החלק היחסי של המשיבים, וזאת כמחיר מינימום שיידרש מצד שלישי שיבוא לרכוש את חלקם.

20. סיכומם של דברים, כי צדק בית משפט קמא במסקנתו שלאחר שהמשיבים הסכימו גם לחלופה של התמחרות פנימית בין השותפים זאת הייתה הדרך הראוייה לביצוע פירוק השיתוף.
כך מצאנו כי עקרונית נראה כי אין מקום כי בית משפט יכפה על שותף מכירת זכויותיו וזכויותיו בלבד. כך גם מצאנו כי בכל מקרה, במקרה דנן אין מקום להורות כן.
כל אשר ציינו טוב ויפה ביחס לתביעה לפירוק השיתוף במקרקעין, מכח הוראות חוק המקרקעין, וכפי שהוגשה התביעה לבית משפט קמא.
אין בכך כדי למנוע מהמערערים לפעול בהתאם לדרכים שנקבעו בהסכמים השונים שנכרתו בין הצדדים – ומבלי להביע דעה ביחס לעילות אחרות אלו.


21. אשר על כן דין הערעור להדחות.
המערערים ישלמו למשיבים שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ש"ח בתוספת מע"מ.
הערבות הבנקאית שהפקידו המערערים תמומש/תועבר למשיבים באמצעות בא כוחם, ע"ח האמור – וזאת החל מיום 10.2.09 אלא אם יתקבל אישור עד אותו מועד כי ההוצאות שולמו ואזי תוחזר הערבות לב"כ המערערים.


ישעיהו שנלר, שופטאב"ד      


השופט ד"ר קובי ורדי:
אני מצטרף לחוות דעתו המקיפה והמלומדת של חברי אב"ד כב' השופט שנלר.




ד"ר קובי ורדי, שופט



השופטת רות לבהר שרון:
אני מסכימה ומצטרפת לחוות דעתו של חברי.




רות לבהר שרון, שופטת




אשר על כן הוחלט כמפורט בחוות דעתו של אב"ד השופט י. שנלר.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהי שותפות ?

  2. ההגדרה של שותפות

  3. שותפות זוגית

  4. מחיקת שותפות

  5. הוכחת שותפות

  6. שותפות ללא הסכם

  7. הסכם ייסוד שותפות

  8. אי רישום שותפות

  9. פירוק הסכם שותפות

  10. חברה מעין שותפות

  11. פירוק שותפות במוסך

  12. חלוקת שותפות בחברה

  13. פירוק שותפות בנגריה

  14. שותפות שהפסיקה לפעול

  15. הגדרת שותפות עסקית

  16. עורך דין פירוק שותפות

  17. גילוי מסמכים - שותפות

  18. יחסי שותפות עם עירייה

  19. פירוק שותפות במקרקעין

  20. בעלות משותפת במקרקעין

  21. יחסי עובד מעביד שותפות

  22. פירוק שותפות בעסק משפחתי

  23. שותפות או יחסי עובד מעביד

  24. ביטול שותפות שירותי שמירה

  25. חוזה שותפות לטובת צד שלישי

  26. תביעה לפירוק שותפות עסקית

  27. זיכוי על צריכת מים משותפת

  28. תביעה לתשלום רווחים משותפות

  29. תביעה בגין עסקת השקעה משותפת

  30. משק בית משותף ללא לינה משותפת

  31. פירוק שותפות בגלל מצב בריאותי

  32. תביעת שותף לקבלת חלקו בשותפות

  33. משיכת משכורת ע''י שותף משותפות

  34. הודעה חד צדדית על סיום שותפות

  35. תיאום הוצאות שותפות עורכי דין

  36. התנגדות לפירוק שותפות במקרקעין

  37. ניכוי הוצאות מימון שותפות במיזם

  38. צריכת מים משותפת של עסק בבניין

  39. בניה בקרקע משותפת ע''י אחד השותפים

  40. סעיף אי תחרות בהסכם לפירוק שותפות

  41. הזרמת כספים לחברה במסגרת הסכם שותפות

  42. בוררות לגבי הפרדת הפעילות העסקית של שותפות

  43. תביעה לפירוק השיתוף עקב סכסוכים ביחסי שותפות

  44. העברת כספים מחשבון פעילות משותפת לחשבון פרטי

  45. הסכם לייסוד שותפות ייעוץ והכוונה ופירסום חברות

  46. פירוק שותפות במקרקעין על ידי מכירת זכויות המיעוט

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון