קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא צו הריסה מינהלי מניעת עובדה מוגמרת: הערעור 1. סעיף 238א(ח) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, המתייחס לשתי עילות ביטול בעניינו של צו הריסה מינהלי, מורה כדלהלן: "לא יבטל בית-המשפט צו הריסה מינהלי אלא אם הוכח לו שהבניה שבגללה ניתן הצו בוצעה כדין או שביצוע הצו אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת". הערעור דנן נסוב בעיקרו על עילת הביטול השנייה, ומתמקד בשאלה, אימתי ניתן לקבוע כי צו הריסה מינהלי אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת. 2. לפניי ערעורו של יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, על החלטת בית-המשפט לעניינים מקומיים בירושלים (כב' השופטת ת' בר-אשר - צבן), מיום 3.8.08, בב"ש 8113/07, לפיה ביטל בית-המשפט צו הריסה מינהלי, שהוצא לפי סעיף 238א לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן - החוק), והוציא במקומו צו שיפוטי אשר הורה על הפסקת העבודה בנכס, זאת מכוח סעיף 239 לחוק. צו ההריסה המינהלי הנדון הוצא על-ידי יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, ביום 30.7.07. הצו הורה על הריסת שלד של בניין חדש, חד-קומתי, בשטח של 230 מ"ר, שהוקם, ללא היתר בנייה, בשכונת אל-עיסוויה בירושלים. מדובר במבנה מבטון הכולל רצפה, עמודי-תמך ותקרה, ללא קירות חיצוניים (כנחזה בתצלומים שהוגשו לערכאה הדיונית). אין חולק, כי לא חלה כל תוכנית בנייה מאושרת ביחס לאזור שבו הוקם שלד הבניין. עם זאת, מצויה כיום בהכנה, ביוזמת תושבי השכונה, תוכנית מתאר חדשה, אשר מייעדת את האזור למגורים. ואולם, תוכנית זו נמצאת בשלב מקדמי, טרם הופקדה והליכי אישורה צפויים להיות מורכבים וממושכים. המסגרת הנורמטיבית הרקע המשפטי להוצאת צווי הריסה מינהליים 3. אסקור להלן את המסגרת הנורמטיבית להוצאת צווי הריסה מינהליים, ואת היקף הביקורת השיפוטית בבקשות לביטול הצווים או לעיכוב ביצועם, ובהקשר זה אפנה לרקע המשפטי שהובא על-ידי, לא אחת, בפסקי-דין בעניינם של צווים אלה. תכליתו של סעיף 238א לחוק התכנון והבנייה, שמכוחו מוצאים צווי הריסה מינהליים על-ידי יושבי ראש ועדות התכנון והבנייה, הִנה מתן מענה מיידי ויעיל למיגורה של תופעת הבנייה הבלתי חוקית, תוך שמירה על שלטון החוק - בכלל, ועל דיני התכנון והבנייה - בפרט. צווי הריסה מינהליים נועדו לסלק על-אתר בנייה בלתי חוקית, בעודה בחיתוליה, כדי למנוע קביעת עובדות מוגמרות בשטח (ר"ע 1/84 דוויק נ' ראש העיר ירושלים, פ"ד לח(1) 494; רע"פ 273/86 חנניה פרץ נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, פ"ד מ(2) 445, 447; רע"פ 5738/00 סלאמה נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים (24.10.04) ; רע"פ 5584/03 פינטו נ' עיריית חיפה, פ"ד נט(3) 577; רע"פ 1948/07 אלעוברה נ' עיריית רמלה (5.3.07) ). כבר נפסק, כי מדובר באחד האמצעים החשובים והאפקטיביים שהוקנו לרשויות התכנון לשם אכיפה יעילה של הפרות חוקי התכנון והבנייה, ומיגור עבירות הבנייה באִבן (רע"פ 9230/06 חברת א.מ.ש תלפיות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה (5.12.06) ), אשר חיוני להפעילו נוכח מימדיה הרחבים של הבנייה הבלתי חוקית והצורך לעקור מן השורש תופעה פסולה זו, שהייתה לרעה חולה במחוזותינו (רע"פ 5986/06 מלכיאל נ' מדינת ישראל (25.7.06) ). כן הובהר בפסיקה, כי לנוכח תכליתה העיקרית של הוראת סעיף 238א לחוק, לאפשר לרשויות התכנון לאכוף את דיני התכנון והבנייה ביעילות, הרי ש"על דרך הכלל, יש בתכלית זו כדי לגבור על הזכויות לקניין ולכבוד האדם" (רע"פ 2351/06 סביח נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים (2.4.08) ). העילות לביטולו של צו הריסה מינהלי או לעיכוב ביצוע 4. העילות לביטולו של צו הריסה מינהלי הִנן מצומצמות וצרות בהיקפן. סעיף 238א(ח) לחוק קובע את העילות להתערבות בית-המשפט בכל הנוגע לביטולו או להתלייתו של צו הריסה מינהלי, ומורה לאמור: "לא יבטל ולא יתלה בית-המשפט צו הריסה מינהלי, אלא אם הוכח לו שהבנייה שבגללה ניתן הצו בוצעה כדין או שביצוע הצו אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת". הוראת סעיף 238א(ח) לחוק מתייחסת, אפוא, לשתי עילות ביטול: האחת - אם הבנייה "בוצעה כדין", והשנייה - אם הוכח "שביצוע הצו אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת". הערעור דנן מתמקד, כאמור, בעילת הביטול השנייה. כבר נפסק לא אחת, כי התשובה לשאלה, האם ביצועו של צו הריסה מינהלי "אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת", נבחנת בהתאם לקריטריונים שנקבעו בסעיפים 238א(א)(2) ו-(3) לחוק, קרי - אם מדובר בבנייה שנסתיימה מעל ששים יום לפני מועד הגשת התצהיר ליו"ר הוועדה המקומית, או בבנייה שאוכלסה מעל שלושים יום לפני אותו מועד (ר"ע 352/03 לוין נ' ראש עיריית ירושלים (12.7.83); ע"פ (י-ם) 58/83 יוסף לוין נ' ראש עיריית ירושלים (3.7.83); ר"ע 273/86 פרץ נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, פ"ד מ(2) 445, 447; רע"פ 5086/97 בן חור נ' עיריית תל- אביב-יפו, פ"ד נא(4) 625, 638; רע"פ 9174/08 גבריאל פרץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (16.11.08) ). יודגש, כי צו הריסה מינהלי אינו צו המופנה כלפי אנשים, אלא מכוון כנגד מבנה שהוקם שלא כדין, והוא, אפוא, בבחינת צו IN REM כלפי הנכס עצמו (רע"פ 5341/06 צלאח נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (19.10.06) ; רע"פ 918/07 חלואני נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (8.2.07) ). בנוסף לשתי העילות האמורות לביטולו של צו הריסה מינהלי לפי סעיף 238א(ח) לחוק, לבית-המשפט סמכות ביקורת והתערבות בצו הריסה מינהלי, אם נפל בו פגם שעניינו היעדרו של יסוד מהיסודות החוקיים שיש בהם כדי להקנות לו תוקף (רע"פ 47/92 אבו-טיר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד מו(1) 699; ורע"פ 5635/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו נ' עורקבי, פ"ד מח(2) 397, 404). כן מורה ההלכה הפסוקה, כי בית-המשפט מוסמך לבטל צו הריסה מינהלי אם נפלו בו "פגמים חמורים" שיש בהם כדי להביא להצהרה על בטלות הצו מעיקרו (עע"מ 3518/02 רג'בי נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, פ"ד נז(1) 196). עוד הודגש בפסיקה, כי על-רקע תכליתו של סעיף 238א לחוק, עילות הביקורת השיפוטית מצומצמות, ואף "יש להיזהר שלא לשים את הסמכות להוציא צו הריסה מינהלי בסד, באופן שישבש את האפשרות להילחם בבנייה הבלתי חוקית" (רע"פ 6034/99 כהן נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, פ"ד נד(1) 438, 447). כן נפסק, כי הטוען לפגם בצו הריסה - עליו חובת ההוכחה, וזאת מכוח חזקת התקינות של המעשה המינהלי (רע"פ 1088/86 סברי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הגליל המזרחי, פ"ד מד(2) 417; רע"פ 7478/07 בלילטי נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (4.6.07)). 5. בית-המשפט מוסמך לעכב ביצועו של צו הריסה מינהלי, אף אם לא נפלו בו פגמים המביאים לבטלותו, ואולם לאור תכליתו של הצו יעשה הדבר אך במקרים חריגים ויוצאי דופן. על-רקע התכלית החקיקתית שביסוד סעיף 238א לחוק, נפסק כי צווי הריסה מינהליים, שאין עילה לביטולם, יעוכבו רק במקרים חריגים ויוצאי דופן, כמו למשל כאשר היתר הבנייה נמצא בהישג יד (רע"פ 5205/07 אוהרנסיאן נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (5.9.07)); כי יש "למנוע אפשרות של השהיית ביצוע צווים בדרך של גרירת הליכים משפטיים באופן מלאכותי כדי להרוויח זמן" (ע"פ 10505/03 אזולאי נ' מדינת ישראל, פ"ד נח(2) 625, 627); וכי ככלל אין מקום לעיכוב ביצוע הצווים, אף לא לשם קידום הליכי תכנון המצויים בראשיתם (רע"פ 10607/07 שומאן נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה (12.2.08)). הבקשה לביטול צו ההריסה המינהלי והדיון בבית-משפט קמא 6. ביום 24.6.07 הגיש המשיב לבית-משפט קמא בקשה לביטולו של צו ההריסה המינהלי, ולחלופין - לעיכוב ביצועו. המשיב העלה מספר טענות המצדיקות, לטענתו, את ביטולו של צו ההריסה המינהלי: הראשונה - כי שלד הבניין עומד במקום זמן רב, והוא בגדר "עובדה מוגמרת", ולפיכך לא ניתן להוציא צו הריסה מינהלי לגביו; השנייה - כי ניתנה הבטחה מינהלית על-ידי הרשויות, לפיה לנוכח קידומה של תוכנית מתאר חדשה ביוזמת התושבים, לא יינקטו הליכים לגבי עבירות בנייה שנעברו קודם להכנת התוכנית; שלישית - כי אם תאושר התוכנית הנרקמת, צפוי המשיב לקבל היתר בנייה, ובנסיבות אלו אין הצדקה להוצאת צו הריסה מינהלי וניתן לכל היותר להגיש נגדו כתב-אישום; הרביעית - כי ראוי לבטל את צו ההריסה מחמת ההזנחה התכנונית של האזור על-ידי רשויות התכנון; החמישית - כי הצו הוצא מבלי שהוצגו ליו"ר הוועדה המקומית מלוא הנתונים התכנוניים הרלבנטיים; והשישית - כי המבנה הוקם על קרקע בבעלותו של המשיב, והוצאת הצו פוגעת באורח בלתי מידתי בזכות הקניין. לחלופין, ביקש המשיב להתלות את צו ההריסה לתקופה ממושכת, לשם מיצוי הליכי התכנון. 7. בדיון בבית-משפט קמא נשמעה עדותו של מפקח הבנייה יצחק ביאזי. הלה העיד, כי ביקר לראשונה בנכס ביום 15.7.07, מועד בו צולמו על-ידו תמונות השלד (מש/2א-ו). קודם למועד זה, לא ביקר המפקח במקום, ולכן לא היה ידוע לו באיזה מצב היה השלד מספר חודשים לפני כן, ומתי נבנה. 8. המשיב העיד בבית-משפט קמא, כי בניית השלד החלה כעשרה חודשים עד שנה קודם להוצאת צו ההריסה המינהלי. לדבריו, בחודש אפריל 2007 נאמר לו על-ידי אנשי המינהל הקהילתי של השכונה, כי המינהל מטפל בתוכנית להכשרת עבירות הבנייה באזור, וכי על כל מי שהחל לבנות בניין להפסיק לאלתר את העבודות. על-פי עדותו, מיד לאחר ששוחח עם אנשי המינהל הקהילתי, הפסיק את עבודות הבנייה, וזאת כשלושה חודשים בטרם הוצא צו ההריסה. 9. על המצב התכנוני נשמעה, מטעם המשיב, עדותה של הגב' נילי ברוך, מתכננת ערים, המועסקת על-ידי עמותת "מקום", אשר מקדמת תוכנית מתאר חדשה לשכונת עיסווייה. מעדותה של הגב' ברוך עולה, כי משנת 1991 חלה בשכונת עיסוויה תוכנית 2316. תוכנית זו אינה כוללת את האזור שבו מצוי שלד הבניין. השלד ממוקם באזור שבו חלה עדיין תוכנית מנדטורית (RJ5), המייעדת את הקרקע לחקלאות. לדברי הגב' ברוך, החלה העמותה בשנת 2004 בהכנת תוכנית חדשה לשכונת עיסווייה - תוכנית 11500. תוכנית זו מציעה להרחיב את האזור שייועד למגורים, ולדברי המתכננת, תחול התוכנית גם על שלד הבניין הנדון. ביום 10.12.07 החליטה ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לאשר את התוכנית להפקדה, ולהמליץ על כך לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, בכפוף לתנאים שפורטו בהחלטה. הגב' ברוך התקשתה להעריך כמה זמן יחלוף עד שתאושר התוכנית, אם תאושר. 10. מטעם המערער, העידה בערכאה קמא אדריכלית אירנה רובין, מנהלת המחלקה לתכנון עיר בעיריית ירושלים. הגב' רובין הבהירה, כי על-פי המצב התכנוני הקיים, לא ניתן לקבל היתר בנייה להקמת בניין במקום שבו נמצא השלד, כשם שלא ניתן לתת היתרי בנייה לבניינים נוספים שהוקמו מסביבו. באשר לתוכנית 11500, אישרה הגב' רובין, כי הוועדה המקומית החליטה לקדם את התוכנית ולהמליץ לוועדה המחוזית להפקידה בכפוף לשורה של תנאים. כן ציינה, כי תוכנית זו נרקמת תוך שיתוף פעולה בין תושבי שכונת עיסוויה, לבין האגף לתכנון בעיריית ירושלים, מתוך הכרה במצוקת הדיור הקשה בשכונה. יחד עם זאת, הדגישה הגב' רובין, כי התוכנית האמורה משתרעת על-פני אזור גדול, כי היא מצויה בראשיתו של תהליך תכנוני מורכב שעשוי להימשך זמן רב - כשנתיים לפחות, וכי בשלב שבו מצויה כיום התוכנית לא ניתן לדעת כיצד יסתיים הליך אישורה. החלטתו של בית-משפט קמא 11. בהתייחסו לעילות הביטול של צו הריסה מינהלי, לפי סעיף 238א(ח) לחוק, ציין בית-משפט קמא, כי אין חולק שהבנייה בוצעה שלא כדין, וכי נותר אך לדון בשאלת קיומה של עילת הביטול השנייה, כלומר - לבחון האם הוכח שהצו אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת. לשאלה זו, השיב בית-משפט קמא בחיוב. בהיבט העובדתי, קבע בית-משפט קמא, כי רצפת השלד עמדה במקום כבר בשנת 2005, זאת הואיל והיא מופיעה במפות המדידה מהשנים 2005 ו-2006, וכי את העמודים והתקרה הקים המשיב בשלב מאוחר יותר, כעשרה חודשים לפני הוצאת צו ההריסה, כפי שאישר המשיב עצמו בעדותו. בית-משפט קמא אף קיבל את עדותו של המשיב, לפיה הפסיק את הבנייה בחודש אפריל 2007, כשלושה חודשים לפני הוצאת הצו. בית-משפט קמא הפנה בהחלטתו לאמור בפסק-הדין בר"ע 273/86 בעניין פרץ (לעיל), וסבר, לא בלי היסוס, כדבריו, כי בנסיבותיו המיוחדות של המקרה דנן, אין צורך בצו ההריסה לשם מניעת עובדה מוגמרת. וכך נימק את החלטתו: "נכון להיום, הבנייה נעצרה והמבקש הצהיר כי לא ישלים אותה קודם שיהיה ברשותו היתר בנייה. מכאן, שאין צורך בצו ההריסה כדי למנוע עובדה מוגמרת. המבקש עצמו הפסיק את בניית שלד הבניין מספר חודשים קודם להוצאת צו ההריסה המינהלי. זאת לנוכח הכרתו כי מתגבשת תכנית בנייה, אשר יש סיכוי של ממש כי אם תאושר, תאפשר הוצאת היתר בנייה לבניין שבבנייתו החל. המבקש אף הצהיר, שכל עוד לא תאושר התכנית ולא יינתן לו היתר בנייה, לא ימשיך בבנייה. את הפסקת העבודות אף ניתן לעגן בצו הפסקת עבודות שיפוטי מכוחו של סעיף 239 לחוק. אם ימשיך המבקש לבנות חרף צו זה, ניתן יהיה לנקוט נגדו הליכים שונים בהתאם להוראות החוק, ואף לא תהיה כל מניעה להוצאת צו הריסה מינהלי חדש". לאור האמור, קבע בית-משפט כי קמה עילה לביטולו של צו ההריסה המנהלי, וכי יש מקום, חלף צו זה, להוצאת צו הפסקת עבודות שיפוטי. 12. לנוכח המסקנה האמורה, לא מצא בית-משפט קמא צורך להידרש ליתר טענותיו של המשיב בבקשתו לביטול הצו, אך מעבר לנדרש, התייחס לשלוש מהעיקריות שבהן. באשר לטענה בדבר הבנייה על קרקע פרטית בבעלותו של המשיב, קבע בית-משפט קמא, כי זכות הקניין כפופה לדיני התכנון והבנייה, ואינה מקימה עילה לביטולו של צו הריסה מינהלי. בכל הנוגע להבטחה המינהלית הנטענת, שעליה הסתמך המשיב, קבע בית-משפט קמא, כי לא הוכח שניתנה הבטחה מינהלית, לפיה עד לאישורה של התכנית הנרקמת מס' 11500, לא יינקטו הליכים בעניין עבירות בנייה, מה גם שהמשיב אף לא הוכיח שהתקיימו כל היסודות הדרושים לגיבושה של הבטחה מינהלית מחייבת. בעניין ההזנחה התכנונית הנטענת ומיצוי התכנית המקודמת על-ידי התושבים, נמנע בית-משפט קמא מלהידרש לטענת ב"כ המשיב, זאת לאור התוצאה שהגיע אליה, לפיו צו ההריסה אינו דרוש למניעת עובדה מוגמרת. עם זאת, הִפנה בית-משפט קמא לפסיקה שקבעה, כי היעדר תכנון מצד הרשויות אינו מצדיק עשיית דין עצמי, ואינו מקים עילה לביטולו של צו הריסה מינהלי. יחד עם זאת, הפנה בית-משפט קמא, מבלי לקבוע עמדה בעניין, לפסק-הדין בעפ"א (ת"א) 80137/07 מוסא דכה נ' עיריית תל-אביב (4.2.08), שבו הובעה הדעה, כי אין מקום להוצאת צווי הריסה מינהליים באזורים הנתונים בהזנחה תכנונית. מהטעמים האמורים, הורה בית-משפט קמא על ביטולו של צו ההריסה המינהלי, ובמקביל הוציא, ביוזמתו, על-יסוד סעיף 239 לחוק, צו הפסקת עבודות שיפוטי, שאסר על ביצוע עבודה בנכס הנדון. תמצית טיעוני הצדדים 13. ב"כ המערער גורס, כי בית-משפט קמא טעה בקביעתו, לפיה צו ההריסה המינהלי אינו דרוש למניעת עובדה מוגמרת. לטענתו, השאלה, האם הצו המינהלי דרוש למניעת עובדה מוגמרת, אם לאו, אמורה להיבחן לפי הקריטריונים שנקבעו בסעיף 238א(א)(2)(3) לחוק, ועל-כן הצו דרוש למניעת עובדה מוגמרת, כל עוד טרם הסתיימה הבנייה תוך שישים יום לפני הגשת תצהיר המהנדס ליו"ר הוועדה המקומית, או כל עוד לא אוכלס המבנה שלושים יום ממועד הגשת התצהיר. עוד טוען ב"כ המערער, כי הואיל והבנייה במקרה דנן נמצאת בעיצומה, והיא כוללת עמודים גבוהים ותקרה בשטח נרחב, לא ניתן לכסות את המבנה או להסתירו. בנסיבות אלו, גדל החשש מפני קביעת עובדה מוגמרת, ואין די בהפסקת הבנייה כדי להביא לביטול הצו המינהלי. המערער מוסיף וטוען, כי הקביעה, אם הצו דרוש למניעת עובדה מוגמרת, צריכה להיעשות לפי מצב הבנייה בלבד, ללא קשר לשאלה מתי התחילה הבנייה, והאם זו הופסקה, ומאיזה טעם. בהקשר זה, טוען המערער, כי מטרתו של צו ההריסה המינהלי אינה רק מניעת מצב של הקמת בית בנוי ושלם, אלא אף להריסתה של בנייה בלתי-חוקית, בין אם הושלמה ואף אוכלסה זה מקרוב, ובין אם טרם הושלמה לאור הפסקת הבנייה. בנוסף טוען המערער, כי קביעתו של בית-משפט קמא בענייננו - לפיה למרות שמדובר בבנייה נרחבת, די בהפסקת העבודה בכדי לבטל את צו ההריסה המינהלי - אינה תואמת את תכליתו של סעיף 238א לחוק, ואת המבחנים והתנאים שנקבעו בו למתן הצו; דהיינו - האפשרות להריסה דראסטית ומיידית, ללא הליך שיפוטי, ללא חקירה או שימוע, וללא בחינת כליות ולב של הבונה לעניין שלב הבנייה, המניעים להפסקת הבנייה, ככל שאכן נעצרה, ותכניותיו בהקשר להמשך הבנייה בעתיד. כמו כן, גורס המערער, כי הליכי התכנון של תכנית מתאר 11500, להרחבת שכונת אל-עיסוויה, אינם מצדיקים את ביטול הצו, או את עיכוב ביצועו, שכן מדובר בתכנית שכוללת שטח נרחב, שטרם נדונה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, ושהליכי תכנונה ואישורה, אם תאושר, הִנם מורכבים וממושכים. 14. ב"כ המשיב גורס, כי יש לדחות את הערעור, זאת מהטעמים שבוארו בהחלטתה של הערכאה הדיונית. הוא טוען, כי בנסיבות העניין, נוכח הפסקת הבנייה, צו ההריסה אינו דרוש עוד לשם מניעת עובדה מוגמרת. בטיעוניו בערעור, זנח, למעשה, ב"כ המשיב את הטענות הנוספות שהעלה בערכאה הדיונית כנגד תוקפו של צו ההריסה המינהלי. דיון האם צו ההריסה אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת? 15. לאחר ששקלתי את מכלול טיעוני הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי לא קמה עילה לביטולו של צו ההריסה המינהלי, וכי דין הערעור, אפוא, להתקבל. כפי שצוין לעיל, בסקירת המסגרת הנורמטיבית, העילה השנייה לביטולו של צו הריסה מינהלי, לפי סעיף 238א(ח) לחוק, שהיא הרלבנטית לדיון שלפנינו, קמה כאשר הוכח "שביצוע הצו לא דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת". כאמור, עילה זו נבחנת בהתאם לקריטריונים שנקבעו בסעיפים 238א(א)(2) ו-(3) לחוק, קרי - אם מדובר בבנייה שנסתיימה מעל ששים יום לפני מועד הגשת התצהיר ליו"ר הוועדה המקומית, וכן בבנייה שאוכלסה מעל שלושים יום לפני אותו מועד (ר"ע 352/83 בעניין לוין (לעיל); רע"פ 5086/97 בעניין בן חור (לעיל); רע"פ 9174/08 בעניין גבריאל פרץ (לעיל)). משמעות המונח "מניעת עובדה מוגמרת" נדונה בהרחבה על-ידי כב' הנשיא שמגר בר"ע 273/86 בעניין חנניה פרץ (לעיל, בעמ' 448-449), ומן הראוי להביא הדברים במלואם: "העילה השנייה מהותה עניינית ולא משפטית-פורמאלית, ויסודה במטרתו של צו ההריסה המינהלי, כאמור בראשית הדברים, המדובר בסמכות מיוחדת, שהרי נקודת המוצא הראשונית של המחוקק הייתה, כי אין הורסים אלא על-פי צו הריסה שיפוטי. הסמכות המינהלית ניתווספה כדי לאפשר תגובה על אתר וכדי למנוע קביעת עובדות בהסתמך על כך שההליכים המשפטיים הרגילים דורשים, לא אחת, זמן לא מועט... על-כן הוספה, כאמור, הסמכות להורות על פעולה מינהלית, הבאה למנוע על אתר עובדה מוגמרת. מן הבחינה הנדונה כאן, גדל ההצדק הענייני בהפעלת הסמכות, ככל שהבנייה מתקדמת יותר ומתקרבת לסיומה. הווה אומר, ככל שהבנייה מתקרבת להשלמת מטרתה הסופית, כך גם גדל החשש, כי באים לקבוע עובדה מוגמרת, וכך גם מתחזקת ההנחה הגלויה לעין, כי אין מקום לשקול את ביטול הצו או את התלייתו בשל כך, כביכול, שהוא אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת. הדברים בשטח מדברים בעד עצמם, והתקדמות הבנייה מצביעה בעליל על כך, שאם לא יינקטו הצעדים על אתר, ישיג הבונה-העבריין את מטרתו הבלתי לגיטימית. אולם אין מקום למסקנה ההפוכה, כי אם הבנייה בראשיתה, הרי אין חשש לקביעת עובדה מוגמרת; גם חצי קיר ורבע גג הם עובדות מוגמרות, ככל שהדבר מתייחס לבנייה שבוצעה, וקיומו של החשש הברור והגלוי, הנובע מדירה שבנייתה הבלתי חוקית הושלמה כבר, אינו שולל קיומו של חשש זהה, הנובע מתחילת הבנייה. עיקרו של דבר, הסעיף אינו מדבר רק על קיום עובדה מוגמרת אלא על מניעת עובדה מוגמרת, ומי שמבקש למנוע הקמת בניין שלא כדין, אכן מוטב שיעשה זאת בתחילת הדברים ולא בסופם, כי זו המניעה האפקטיבית. אם ישאל השואל, מתי, למשל, אין ביצוע הצו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת, הרי ניתן, למשל, להפנות לדוגמה הבאה: נניח שפלוני יצק בקרקע יסודות להרחבת בניין, לשם בניית חדר נוסף ייתכן שמבקרה כזה, כאשר נוצקו רק היסודות, אין צורך להרוס, לפרק או לסלק, כלשון שלוש החלופות אשר בסעיף 238א(א), אלא די, לשם מניעת הבנייה, בכיסוי החפירה באדמה. מאידך גיסא, אכן נכון הוא, שברוב המקרים של תחילת בנייה יש בעצם הבנייה ההתחלתית סימן לבאות, ככל שהדבר מתייחס למה שהולך ומוקם, ומי שמבקש למנוע השלמת בנייה בלתי חוקית, מוטב שיעשה זאת בראשיתה. אגב, עובדה מוגמרת אינה זהה במובנה לבנייה מוגמרת. היא בגדר ביטוי למה שקרוי "קביעת עובדות בשטח" (בלע"ז fait accompli), ועל-כן גם מבחינה זו יכולה בנייה הנמצאת בעיצומה ליצור עובדה מוגמרת. סיכומם של דברים, הן לאור האופי המניעתי של הצו והן לאור משמעותו של המושג "עובדות מוגמרות", הרי בין אם הדברים בראשיתם ובין אם... מתן הצו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת". 16. מן הכלל אל הפרט: כאמור, בית-משפט קמא סבר, כי צו ההריסה המינהלי אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת, זאת הואיל והמשיב הפסיק את עבודות הבנייה כשלושה חודשים לפני הוצאת צו ההריסה, בשעה שהמבנה עדיין במצב של שלד בלבד, וכאשר הלה הצהיר כי אין בכוונתו להשלים את הבניין אם לא יקבל היתר בנייה. בנסיבות אלו סבר בית-משפט קמא, כי צו ההריסה אינו דרוש כצעד מניעתי מפני החשש של יצירת עובדה מוגמרת של בית בנוי ושלם העומד על תִלו. סבורני, שלא כדעתו של בית-משפט קמא, כי לא קמה במקרה דנן עילה לביטולו של הצו מחמת אי-נחיצותו לשם מניעת עובדה מוגמרת. ראש לכל, כבר צוין, כי ההלכה הפסוקה מורה שהעילה השנייה לביטולו של צו הריסה מינהלי לפי סעיף 238א(ח) לחוק, כאשר הוכח "שביצוע הצו לא דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת", נבחנת בהתאם לקריטריונים שנקבעו בסעיפים 238א(א)(2) ו-(3) לחוק, קרי - אם מדובר בבנייה שנסתיימה מעל ששים יום לפני מועד הגשת התצהיר ליו"ר הוועדה המקומית, וכן בבנייה שאוכלסה מעל שלושים יום לפני אותו מועד. מדובר, באמות מידה הנלמדות ממצב הנכס עצמו, בהיבטי הבנייה והאיכלוס בזיקה למועדים הרלבנטיים האמורים, ובפרט כאשר צו הריסה מינהלי אינו צו המופנה כלפי אנשים, אלא מכוון כנגד המבנה שהוקם שלא כדין, והוא, כאמור, בבחינת צו IN REM כלפי הנכס עצמו, מפני הפגיעה שהוא עצמו יוצר, כנכס, למרקם התכנוני. הקביעה, אם הצו דרוש למניעת עובדה מוגמרת, צריכה להיעשות, אפוא, לפי מצב הבנייה והאיכלוס בלבד, ללא קשר לשאלה מתי החלה הבנייה והאם נעצרה, בין לפני הוצאת הצו ובין לאחר מכן. על-כן, כל עוד הוחל בהקמת שלד הבניין, אשר לא הושלם וממילא לא אוכלס במועדים הרלבנטיים, ניתן היה להוציא את צו ההריסה המינהלי ולא קמה עילה לביטולו. לא זו אף זו: כבר הוהבר בפסיקה, כי "עובדה מוגמרת" במשמעותו של סעיף 238א(ח) לחוק, אינה זהה ל"בנייה מוגמרת", וכי משמעות המונח הראשון היא בגדר ביטוי למה שקרוי "קביעת עובדות בשטח" (בר"ע 273/86 בעניין חנניה פרץ (לעיל)). על-כן, גם שלד הבניין עצמו, במצבו, מהווה "עובדה מוגמרת", וצו ההריסה נועד למנוע עובדה מוגמרת זו, באמצעות הריסת השלד. אין די בהפסקת הבנייה כדי למנוע עובדה מוגמרת זו; מה גם, שאין מדובר אך ביסודות או רצפה שניתן לכסותם בעפר, אלא בשלד בניין בן קומה אחת בשטח נרחב של כ-230 מ"ר. זאת ועוד: כמבואר בסקירת הרקע המשפטי לעיל, תכליתו של צו הריסה מינהלי אינה אך להביא להפסקת הבנייה, אלא ליתן מענה מיידי ודראסטי למיגורה של בנייה בלתי חוקית בעודה בחיתוליה, על-מנת למנוע היוצרותן של עובדות מוגמרות בשטח, וזאת בדרך של הריסת הבנייה הבלתי חוקית. החלטת בית-משפט קמא לבטל את הצו נוכח הפסקת הבנייה והצהרת המשיב כי לא ימשיך בבנייה כל עוד לא יקבל היתר, אינה תואמת את התכלית החקיקתית האמורה שביסוד סעיף 238א לחוק, שקבע מבחנים ותנאים לביצוע הריסה מיידית, ללא בחינת מניעיו של הבונה - הן בביצוע הבנייה, הן בהפסקתה ככל שנעצרה, והן בהקשר לתוכניותיו בעניין המשך הבנייה בעתיד. יתר-על-כן, לא רק שבית-משפט מנוּע מלבטל את צו ההריסה על-יסוד עובדת הפסקת הבנייה, כמו גם על-בסיס הצהרת המשיב כי לא יחדשה אם לא יהיה בידו היתר, אלא שאין כל ערובה לכך שהמשיב, או מאן דהוא, לא יזדרז להשלים את המבנה ולאכלסו מבלי שיהיה סיפק בידי הרשויות לאתר זאת במועד. מכל מקום, הותרת צו ההריסה על כנו מתחייבת גם מנימוקים תכנוניים, משיקולים של השלטת שלטון החוק ומטעמים בטיחותיים. הותרתו על כנו לאורך זמן של שלד של בניין שהוקם ללא היתר, מהווה מפגע תכנוני, מתריסה כנגד שלטון החוק, ואף עלולה לסכן את תושבי השכונה, ובפרט ילדים, שכן שכן השלד אינו מגודר וילדים יכולים לטפס על גגו באמצעות גרם המדרגות. סיכומם של דברים: לא הוכח במקרה דנן שצו ההריסה המינהלי אינו נדרש לשם מניעת עובדה מוגמרת, ומשכך לא קמה עילה לביטולו של צו ההריסה המינהלי. אף אם הפסיק המשיב לבנות את שלד הבניין כשלושה חודשים לפני הוצאת צו ההריסה המינהלי, וגם אם עשה זאת, כפי שטען, לצורך המתנה לקבלת היתר בנייה בעתיד, אם תאושר תכנית המתאר החדשה הנרקמת, הרי שלא היה בסיס לקביעה, לפיה הצו אינו דרוש למניעת עובדה מוגמרת. 17. עתה נותר לדון ביתר טענותיו של המשיב, הן אלו שנדחו על-ידי בית-משפט קמא, והן אלו שהערכאה הדיונית נמנעה מלהכריע בהן. הטענה בדבר פגיעה בזכות הקניין 18. בדין קבע בית-משפט קמא, כי זכות הקניין של המשיב במקרקעין הנדונים אינה מקימה עילה לביטולו של צו הריסה מינהלי; וכבר נפסק, לא אחת, בהקשר זה כי דיני התכנון והבנייה גוברים על זכות הקניין (רע"פ 2351/06 סביח נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (לעיל)). הבטחה מינהלית 19. לא מצאתי עילה להתערב בקביעתו של בית-משפט קמא, לפיה לא הוכח שניתנה הבטחה מינהלית, כי עד לאישורה של התכנית הנרקמת, מס' 11500, לא יינקטו הליכים בעניין עבירות בנייה; ומכל מקום, המשיב לא הוכיח שהתקיימו כל היסודות הדרושים לגיבושה של הבטחה מינהלית מחייבת. הטענות בדבר הזנחה תכנונית 20. נוכח מסקנת בית-משפט קמא, לפיה הצו אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת, לא מצא בית-משפט קמא מקום להכריע בטענה שהעלה המשיב, בדבר הזנחה תכנונית ממושכת, שיש בה, על-פי הנטען, כדי לההביא לבטלותו של צו ההריסה המינהלי. טענות בדבר הזנחה תכנונית, ואף היעדר תכנון, אינן מקימות עילה לביטולו של צו הריסה מינהלי או לעיכוב ביצועו. בהקשר זה נפסק, כי "היעדר תכנון אינו מונע מרשויות התכנון הוצאת צווי הריסה מינהליים. שכן אחרת, כל אדם רשאי היה להקים מבנים ככל העולה על רוחו, ללא קבלת היתר בנייה, והרשות הממונה על קיום חוקי התכנון והבנייה לא הייתה רשאית לעשות דבר כנגד תופעה זו" (רע"פ 1048/05 אבו-סנינה נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים (7.3.05); וכן ראו: רע"פ 5331/94 שקיראת נ' עיריית ירושלים (25.10.94)). הדבר אף נפסק לגבי אזורים נעדרי תכנון, ובתי-המשפט הדגישו, כי הוצאת צווי הריסה מינהליים מתחייבת לשם עצירת בנייה בלתי חוקית בעודה בראשיתה, שאלמלא כן - אכיפת החוק תבוטל כליל, ואיש הישר בעיניו יעשה (רע"פ 1094/08 שאדי חמדאן נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (6.2.08); ע"פ (י-ם) 40803/07 שאדי חמדאן נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (17.1.08); ע"פ (י-ם) 40166/07 אבו סרור נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים (31.12.07)). הטענות בדבר אי-הצגת מלוא הנתונים ליו"ר הוועדה המקומית 21. המשיב טען בבית-משפט קמא, כי עובר להוצאת הצו לא הוצגו ליו"ר הוועדה המקומית נתונים מלאים אודות הנכס, ובין-השאר, נתונים לפיהם מדובר בבנייה למגורים על קרקע פרטית באזור שבו נרקמת תכנית מתאר חדשה שעשויה להכשיר את הבנייה. התשתית הראייתית הרלבנטית הנדרשת לשם הוצאתו של צו הריסה מינהלי, נקבעה, כאמור, בסעיף 238א(א) לחוק, המורה כי תנאי להוצאתו של צו הריסה הִנו הגשת תצהירו של מהנדס, שהוסמך כדין, שבו יצוין, כי הבניין הוקם ללא היתר בנייה או בחריגה מהיתר, כי הקמת המבנה לא נסתיימה למעלה משישים יום לפני מועד הגשת התצהיר, וכי המבנה לא אוכלס למעלה מחודש לפני אותו מועד. תשתית ראייתית זו הובאה לפני יו"ר הוועדה המקומית. בחוק ובפסיקה לא נדרש, כי תובא לפני יו"ר הוועדה תשתית ראייתית נוספת, כמו למשל מידע על זכויות קנייניות בנכס, או על תכניות המצויות בשלבי תכנון. על-כן, למרות שלעתים מובא לפני יו"ר הוועדה מידע נוסף, לרבות בעניין תכניות המתאר התקפות החלות על הנכס, הרי שאין בהימנעות מהבאת מידע תכנוני בדבר תכניות המצויות בהכנה, משום פגם בהליך הוצאתו של צו הריסה מינהלי; ומכל מקום, לא ניתן לראות בדבר משום פגם מהותי היורד לשורשו של הצו אשר יש בו כדי להביא לבטלותו (רע"פ 10992/07 מוחמד סרחאן נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (13.1.08); ע"פ (י-ם) 40269/07 יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' מוחמד סרחאן (22.11.07); וע"פ (י-ם) 40470/07 אבו נאב נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז ירושלים (26.12.07)). הבקשה החלופית לעיכוב ביצועו של צו ההריסה 22. בסיכומיו בבית-משפט קמא עתר המשיב, לחלופין, לעיכוב ביצועו של צו ההריסה המינהלי עד לאישורה של תכנית המתאר החדשה הנרקמת - תכנית 11500. כמבואר בסקירת הרקע המשפטי לעיל, כבר נפסק, לא אחת, נוכח תכליתו של צו ההריסה המינהלי ככלי יעיל לאכיפת דיני התכנון והבנייה, כי אין להורות, ככלל, על עיכוב ביצועו של צו הריסה מינהלי לשם קידום הליכי תכנון, אלא אך "במקרים חריגים ויוצאי דופן", כמו למשל כאשר היתר הבנייה נמצא "בהישג-יד" (רע"פ 5205/07 בעניין אוהרנסיאן (לעיל); רע"פ 10607/07 בעניין שומאן (לעיל); רע"פ 1651/09 בעניין מחמוד עבאסי (לעיל). בהקשר זה ראוי לחזור על הדברים שנאמרו ברע"פ 1288/04 בעניין נימר (לעיל): "... כפי שמתברר, אין דברים אמורים בתוכנית מתאר מאושרת, ובמצב שרישיון הבנייה נמצא בהישג-יד מיידי, ורק עיכוב פורמאלי חסר משמעות מעכב אותו באופן זמני. כאן דברים אמורים בתחילתו של תהליך ארוך ומורכב מאוד שסיכויו אינם ידועים; ואפילו תאושר תוכנית המתאר ותכנס לתוקף, יהיה על המבקש להגיש בקשה להיתר בנייה, וגם הליך זה דרכו להמשך מספר חודשים. אי-הריסתו המיידית של מבנה לא חוקי, שמטרתה לאפשר לבעליו של המבנה לקדם הליכי תכנון הנמצאים בראשיתם, מנוגדת לתכליתו של צו ההריסה המינהלי אשר, כאמור לעיל, נועד לסלק על אתר בנייה בלתי חוקית. אכן, בית-המשפט מוסמך לעכב את ביצועו של צו הריסה מינהלי, אך סמכות זאת צריכה להישמר למקרים חריגים ויוצאי דופן. המקרה שלפנינו אינו כזה". אף אם נרקמת כיום תכנית חדשה לאזור, שיש בה, על-פי הנטען, כדי להכשיר בעתיד את הבנייה, הרי שאין לפנינו נסיבות חריגות שבהן היתר הבנייה הִנו בהישג-יד, שכן התכנית נמצאת עדיין בשלבי הכנה וטרם הופקדה. הליכי ההפקדה, שמיעת ההתנגדויות, אם תהיינה, אישור התכנית והנפקת היתר הבנייה, הִנם מורכבים ועשויים להימשך תקופה ארוכה, ובפרט בתכנית כה נרחבת כמו הנדונה; ומנהלת המחלקה לתכנון עיר, אדריכלית אירנה רובין, העריכה את הימשכות ההליכים בכשנתיים לפחות. בנסיבות אלו, אין לפנינו מקרה חריג ויוצא דופן שבו מוצדק לעכב ביצועו של צו הריסה מינהלי לצורך קידום הליכי תכנון. התוצאה 22. על-יסוד האמור לעיל, לא קמה עילה לביטולו של צו ההריסה המינהלי. על-כן, מתקבל הערעור על החלטתו של בית-משפט קמא לבטל את צו ההריסה המינהלי - לפי סעיף 238א לחוק, ולהמירו בצו הפסקת עבודות שיפוטי - לפי סעיף 239 לחוק; ומשכך, צו הריסה מינהלי הִנו תקף ובר-ביצוע. הואיל והמבנה במצבו, קרי - שלד בניין, מהווה מפגע תכנוני ואסתטי, והיות שנשקף ממנו אף סיכון בטיחותי (כאמור בפסקה 16לעיל), ראוי שצו ההריסה יבוצע בהקדם; מה גם שהריסת שלד של קומה אחת ללא קירות אינה מורכבת וממילא אף אינה כרוכה בפינוי תכולה כלשהי. בנסיבות האמורות, יחל מניין שלושים הימים לביצועו של צו ההריסה המינהלי ביום 10.8.09. הריסת מבנהצו הריסהצווים