רישום בית כנסת כיחידה נפרדת בבית משותף

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא רישום בית כנסת כיחידה נפרדת בבית משותף:

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בדרך של רישום בית משותף. התובעים והנתבעים רשומים כבעלי המקרקעין ב'מושע', והמחלוקת נטושה על האופן שבו יש לרשום את הבעלויות בגג הבניין ובחצר שבמקרקעין.

1. הבניין הניצב במגרש שברחוב אלקנה 3 בירושלים (חלקה 90 בגוש 30079 להלן - הבניין; החצר) הוא בניין דו-קומתי. בקומת הקרקע שתי יחידות. האחת משמשת דירת מגורים, והשניה בית כנסת פעיל. בקומה השניה דירת מגורים אחת.
שני רבעים מן הזכויות בחלקה רשומים על שמם של שני התובעים, כמנהלי עזבון, רבע על שמו של כל אחד; רבע נוסף רשום על שמו של הנתבע 1; ושתי שמיניות על שמם של הנתבעים 2 ו-3, שמינית על שמו של כל אחד מהם.
כך הוא מצב הרישום היום, אולם בתחילה היו הזכויות רשומות מחציתן על שם אחד, שמו אפרים שאולוף, ומחציתן השנית על שם יצחק פנחסי.

2. את חלקו מכר אפרים שאולוף לרחמים אהרונוף המנוח, אביהם של התובעים, ביום 30.7.1961. הסכם המכר נכרת בין שלושת הצדדים: המוכר, הקונה, והשותף, הלא הוא מר פנחסי. על פי ההסכם ההוא, ששלושת הצדדים אישרוהו בחתימותיהם, רכש רחמים אהרונוף את קומת הקרקע, את הגג שמעל הקומה השניה כולו, ואת שטח הקרקע בצד הצפוני-מערבי של הנכס. כמו כן הוסכם כי הבית יירשם כבית משותף, ועל שמו של פנחסי יירשמו הקומה השניה, כולל שטח הרחבה, ושטח הקרקע שבצד המזרחי של הנכס. הנה כי כן, הזכויות בבית היו רשומות ב'מושע', אולם הצדדים התכוונו כבר אז לרשמו כבית משותף. כל אחד מן השותפים החזיק באגף אחר בבית. לפי מצב ההחזקה הזו נמכרו הזכויות, ולפיה גם היתה הכוונה לעשות את רישום הבית המשותף.

3. כעבור כשנה מכר גם פנחסי את חלקו. הקונים היו שלמה ורחל לורי. הסכם המכר בין פנחסי ולורי נכרת ביום 14.8.1962. בחלק המבוא להסכם הצהירו לורי כי הם עיינו והסכימו להסכם שנחתם ביום 30.7.1961 הנ"ל, וכן כי "במסגרת ההסכם קונה הקונה מאת המוכר רק את הדירה בת שני החדרים וכל הנוחיות בתוספת המשך אפשרות הבניה של הקומה והקרקע בצד המזרחי של הנכס".

4. בצוואה שכתב המנוח אהרונוף בשנת 1973 ציווה להוריש את הדירה שבה התגורר, היינו הדירה שבקומת הקרקע, ואת זכויותיו שבגג הבניין, לאשתו, אסתר אהרונוף. עזבונה הוא הנתבע 4. את היחידה השנייה שבקומת הקרקע, שבה פעל כבר אז בית כנסת, ציווה המנוח אהרונוף להקדיש למטרת בית כנסת.

5. הסכם נוסף נחתם ביום 14.7.1975 בין הזוג לורי, פנחסי והתובעים, אשר התמנו בצו בית משפט להיות מנהלי עזבונו של המנוח אהרונוף לאחר שנפטר לבית עולמו. ההסכם הזה היה הסכם פשרה בהליך משפטי שהתנהל בין שלושת הצדדים, והוא בא גם בעקבות פסק בוררות בהליך שהתקיים בין פנחסי לבין אהרונוף המנוח. בהסכם הזה הוסכם על רישום הבית כבית משותף והצדדים התחייבו לעשות כל שיידרש כדי לאפשר זאת. מלבד הסתמכותו על ההסכמים הקודמים הנ"ל, צורפו להסכם הזה תקנון בית משותף ותשריט, ובהם פורטו הבעלויות, ההצמדות וזכויות הבנייה, בבניין ובחצר. עניין בית הכנסת לא הוזכר בהסכם או בתקנון.

6. מחלוקת שנתגלעה בין הצדדים בעניין המדרגות אשר שימשו מעבר לבית הכנסת יושבה ביום 17.3.1998. פרטיכל מן הישיבה שקיימו הצדדים ביום הזה (נספח ז' לתצהיר אהרונוף) מלמד כי הוסכם על העברת המדרגות לגינה ועל סגירת פתח הכניסה הנפרד שהיה לבית הכנסת, וכי לאחר מכן תינתן הסכמת כל הצדדים למימוש זכויות הבנייה הקבועות בהסכמים הנ"ל.

7. בשנת 2006 ביקשו התובעים מן הזוג לורי לחתום על המסמכים הנדרשים לשם רישום הבית כבית משותף, בחלוקה שעיקרה הוא זה: בקומת הקרקע - יירשמו שתי יחידות נפרדות, שתיהן על שם התובעים, אחת למגורים ואחת תֵרשם כבית כנסת; הקומה השנייה על שמם של הנתבעים; הגג על שמם של התובעים, תוך הבטחת זכויותיו של עזבון אשת המנוח אהרונוף, שנפטרה בינתיים אף היא; והחצר בחלוקה בהתאם לתשריט שצורף. לורי נמנעו מלהשיב לפניית התובעים, ובכך מנעו את רישום הבית בדרך הזו; לפיכך הוגשה התביעה.

8. בתחילה הוגשה התביעה הזו בבית משפט השלום בירושלים, נגד הזוג לורי. תוך כדי ניהול ההליך, ביום 22.1.2007, נחתם הסכם למכירת הזכויות בגג בין יורשיה ומנהלי עזבונה של אשת המנוח אהרונוף מצד אחד, לבין מר אליהו מרדכי ווייל, שהוא אחיו של הנתבע 1, מצד שני. רכישת הזכויות בגג נעשתה בנאמנות עבור הנתבע 1 (עמוד 15 שורה 25). בהסכם המכר מוזכרים בפירוט רב ההסכמים הקודמים, ובאופן מפורש מוצהר בו כי בעלי הגג (כולו) הם יורשי המנוחה אהרונוף אשר ירשה אותו מבעלה, וכי "טענת משפחת לורי לזכויות בגג היא טענה סחטנית ועקב כך הוגשה תביעה לפירוק שותפות בבית משפט השלום בירושלים... ובה נימוקים כנגד כוונת הסחיטה של משפחת לורי". המסמך הזה הומצא לבית המשפט רק לאחר שנגמרה פרשת התביעה, ואף-על- פי-כן החלטתי לקבלו, משום חשיבותו להבנת התמונה בכללותה, ומשום שדבר קיומו נודע לתובעים רק אגב חקירתו של מר אליהו מרדכי ווייל, אשר העיד מטעם הנתבעים (עמודים 15-16).

9. גברת לורי ירשה את כל זכויות בעלה שנפטר בינתיים, וביום 27.2.2007, כחודש לאחר מכירת הזכויות בגג לאחי הנתבע 1 כנ"ל, מכרה היא את כל חלקה לנתבעים. בהסכם המכר הצהירו הנתבעים כי "המוכרת הציגה בפניו את כל העובדות בנוגע לזכויות במקרקעין, לרבות ובמיוחד ההליך התלוי ועומד… בתביעת אהרון וגדליה אהרונוף נגדה לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך של רישום בית משותף, על כל נספחי התביעה, כמו גם כתב ההגנה שהוגש מטעם המוכרת בתיק האמור. לפיכך הקונה מצהיר ומאשר כי הוא רוכש את מלוא זכויות המוכרת, כפי שהם (AS IS) ולא תהיינה לו כל טענות, מכל סוג שהוא, כלפי המוכרת והוא מוותר ביודעין על כל טענה כאמור". מר אליהו מרדכי ווייל, אחי הנתבע 1, העיד כי הוא עצמו היה הרוח החיה גם בעיסקת המכר הזו (סעיף 2 לתצהירו).
משנתברר בבית משפט השלום כי אין בין הצדדים מחלוקת לגבי עצם הצורך בפרוק השיתוף וכי מוסכם עליהם כי הדרך לעשייתו היא רישום בית משותף, סבר בית משפט השלום כי השאלות שנותרו אינן בתחום סמכותו והעביר את התיק לבית משפט זה. ספק אם צדק בכך בית משפט השלום, שהרי עדיין מדובר בעיקר על ענייני חלוקת מקרקעין המצויים בתחום סמכותו (סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984), אולם חזקה עליי מצוות המחוקק ולפיה "לא יעבירנו עוד" (סעיף 79(ב) לחוק בתי המשפט הנ"ל).

10. התובעים טוענים כי יש לעשות את רישום הבית המשותף בהתאם להסכמות שבהסכמים הנ"ל. הם מדגישים כי לאורך כל הדרך הובהר לרוכשים - משני הצדדים - כי הם באים בנעליהם של הבעלים הקודמים לעניין ההסכמות הללו, והדברים כתובים בהסכמים 'ברחל בתך הקטנה'. מאחר שכידוע אין אדם יכול להקנות לאחר זכויות יותר ממה שיש לו (nemo dat quod non habet), המכירות כולן היו כפופות להסכמים, אשר תחמו והגדירו את זכויותיהם של הצדדים בנכס. הם טוענים כי לאורך כל השנים ביקשו להסדיר את רישום הבית המשותף, אולם הדבר נדחה מעת לעת מסיבות שונות. ממילא, לגירסתם, לא התעוררה כל דחיפות לעשות את הרישום שכן השימוש בפועל היה בהתאם להסכמים. הם מדגישים כי לא הוצגו כל ראיות לסתירת ההסכמים או לערעור מהימנותם.
לעניין רישום בית הכנסת, מדגישים התובעים כי בקשתם אינה נוגעת לנושא התכנוני כי אם לרישומו כיחידה נפרדת גרידא. לטענתם, מאחר שבית הכנסת מצוי ממילא בחלק שאמור להֵרשם על שמם, אין הנתבעים יכולים להתנגד לו, מה גם שדבר קיומו הוא המציאות. גם על צוואת המנוח, ולפיה בית הכנסת יירשם כיחידה נפרדת, הם מבקשים להסתמך. לשיטתם לא ייגרם כל נזק לנתבעים, משום שממילא משמשת היחידה לבית כנסת, והנתבעים ידעו זאת בעת הרכישה. קודמיהם - הזוג לורי - השלימו עם קיומו כעולה מפרטיכל הישיבה מיום 17.3.1998 הנ"ל, מה גם שלא הוכח הנזק הנטען. המניעה ההלכתית שלקיומה טוענים הנתבעים צריכה להיות מוכחת, אליבא דתובעים, בחוות דעת של איש הלכה, וממילא הטענה הזו היא הרחבת חזית משום שלא נטענה בכתב ההגנה.

11. הנתבעים טוענים כי ככל שהיו הסכמות בעבר אין להן תוקף כלפי צדדים חדשים, משום שלא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. אף אם ידעו הם או הבעלים שקדמו להם על דבר ההסכמים, הם לא הביעו את הסכמתם לתוכנם. לשיטתם, מדובר לכל היותר בהסכמות חוזיות, שאין להן תוקף קנייני, ולפיכך אינן מחייבות איש זולת המתחייבים עצמם. הנתבעים מציינים כי זמן רב חלף מאז שנכרתו ההסכמים, המצב השתנה, וישנן השלכות להִשתהוּת מלעשות את הרישום במהלך כל השנים הללו. הנתבעים טוענים עוד כי חלוקת השטחים שבחצר אינה ברורה כלל, היו לגביה חילוקי דעות במהלך השנים, התשריט שהציעו התובעים בשנת 2006 שונה מן התשריט שבהסכם משנת 1975, ולוּ משום כך אין ליתן תוקף כיום להסכמות הללו. חלוקת הנכס צריכה להֵעשות, אליבא דנתבעים, בהתאם לזכויות הרשומות במרשם המקרקעין, היינו, ביחס של 50%-50%; ולמעשה - רישום כל אחת משתי הדירות על שם המחזיק בה בפועל, תוך הצמדת השטחים האחרים לפי החלק היחסי או סיווגם כרכוש משותף.
בעניינו של בית הכנסת טוענים הנתבעים כמה טענות: ראשית, כי רישומו כבית כנסת בטאבו יהווה פגיעה קשה בזכויותיהם, משום שיוריד את ערך דירתם. קיום קבוע של בית כנסת בקומה הראשונה יכול למנוע בעתיד את האפשרות למכירת דירתם כדירת מגורים, מחמת המגבלות ההלכתיות שישנן על מגורים מעל בית כנסת קבוע, שהרי מדובר באזור שבו מתגוררים יהודים שומרי מצוות. כמו כן, הפיכת המקום לבית כנסת קבוע תהווה מטרד, ויתר על כן - רישום כזה יעמוד בניגוד לחוק התכנון והבנייה, שכן לא הוצגה תכנית בניין עיר המתירה שימוש בדירה כבית כנסת, ולפיכך מדובר בשימוש חורג שלא ניתן לגביו היתר.

נשיב על ראשון - שאלת תוקפם של ההסכמים - ראשון; ועל אחרון - שאלת רישום בית הכנסת - אחרון.

12. אין ספק כי במהלך השנים נחתמו הסכמים מחייבים לגבי חלוקת השימוש בנכס, כי ההחזקה למעשה היתה בהתאם להסכמים, וכי הייתה כוונה ברורה כי גם רישום הבית המשותף ייעשה על-פי ההסכמים. כמובן, כל עוד לא נעשה רישום בפועל, אין תוקף קנייני להסכמות, כי אם תוקף חוזי בלבד, וכמוהן כהתחייבות לעשות עיסקה (סעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969). אין גם ספק כי כל הקונים לדורותיהם, משני הצדדים, ידעו על קיומם של ההסכמים, ובכפוף אליהם רכשו את זכויותיהם. הנתבעים אינם מבקשים לערער על קיומם של ההסכמים הללו, על כשרותם, ועל כך שידעו עליהם בעת שרכשו את חלקם. בקשתם היא להבחין בין ידיעה לבין הסכמה. מכוח ההבחנה הזו הם מבקשים לשלול את תחולת ההסכמים לגביהם, משום שלא הסכימו להם, וליתן תוקף למה שישנו במרשם בלבד.
להבחנה הזו אין ניתן להסכים.

13. למעשה, הסכסוך דנן אינו אלא תחרות בין רוכשי מקרקעין לבין בעלי זכויות חוזיות בהם. הנתבעים רכשו את המקרקעין, לטענתם, בהסתמך על המרשם. התובעים טוענים כי בידיהם זכויות חוזיות, שניתנו להם מן הבעלים הקודמים. התחרות הזו אינה על הדירות עצמן, כי אם על אותו חלק, בחצר ובגג, שהתובעים מבקשים לרשום על שמם מכח ההסכמים, והנתבעים מבקשים ליתנו להם מכוחו של המרשם כפי שהוא כיום הזה, ומכוח ברירת המחדל של חלוקה שוויונית הנגזרת מן המרשם.
הנתבעים טוענים, למעשה, כי בתחרות שבינם, כרוכשי המקרקעין, לבין התובעים, כטוענים לזכויות חוזיות בהם, ידם על העליונה; ולא היא. סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כך לגבי תחרות כזו: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה". משמע, זכויותיהם החוזיות של התובעים, שקדמו להסכמי הרכישה של הנתבעים, עדיפות על זכויותיהם של הנתבעים, אלא אם כן מתקיימים התנאים הקבועים בסיפא של הסעיף, הלא המה תנאי תקנת השוק.
אמור מעתה: אילו לא ידעו הנתבעים על קיומם של ההסכמים, כי אז יכולים היו לטעון לתחולתה של תקנת השוק לגביהם, בהיותם רוכשים בתמורה, בתום לב, ובהסתמך על המרשם. מעת שידעו על קיומם של ההסכמים, ואף הצהירו על כך בהסכמי הרכישה, אין הם יכולים לטעון לקיומה של רכישה 'בתום לב'.

14. זהו הדין, וההבחנה בין ידיעה לבין הסכמה אין עניינה לכאן. ידם של התובעים, בעלי הזכות החוזית, על העליונה. גם יתר הטענות שהעלו הנתבעים לא יועילו. חלוף הזמן אין בו כדי לשלול את תוקפם של ההסכמים, וגם אם נניח כטענת הנתבעים שהנסיבות השתנו, אין בכך דבר. אם היתה אי בהירות בהסכמים לאורך השנים, כפי שטוענים הנתבעים, הרי שהיא חלפה עם החתימה על ההסכם מיום 14.7.1975. ההסכם הזה, יחד עם התקנון והתשריט שצורפו אליו, לא הותירו עוד ספקות לגבי דרך חלוקת הנכס. ממילא, גם אם היתה אי בהירות במועד כלשהו, לא היה בה כשלעצמה כדי לפגוע בתוקפם של ההסכמים.

15. התוצאה לעניין זה היא קבלת התביעה. השותפות תפורק אפוא בדרך של רישום בית משותף, בהתאם להסכם מיום 30.7.1961; להסכם מיום 14.8.1962; ולהסכם מיום 14.7.1975, ולפי התקנון והתשריט המצורפים להסכם האחרון. הללו יחולו הן לגבי הצמדת חלקי החצר ליחידות, הן לגבי רישום הגג בבעלות עזבון המנוח, תוך שמירת הזכויות של עזבון אשתו המנוחה אסתר אהרונוף ז"ל, בדרך שיורה המפקח על רישום המקרקעין.
עם זאת, ביצוע הרישום כפוף לשיקול דעתו של המפקח על המקרקעין, בהתאם להוראת סעיף 42 לחוק המקרקעין, וככל שיהיה לדעתו הכרח מן הדין לעשות שינויים בתשריט או בתקנון - ייעשה כדברו.

16. מכאן לעניין רישום בית הכנסת. טענותיהם של התובעים, המבקשים כי אורה על רישום בית הכנסת כיחידה נפרדת בצו הבית המשותף, אינן מבוססות דיין. מעולם לא ניתנה הסכמה מפורשת מצד הנתבעים או מי מן הבעלים הקודמים לעשיית רישום כזה. אין כל התייחסות לרישום בית כנסת בהסכמים הנ"ל המבססים את חלוקת הנכס לצורך הרישום. להסכמה שבשתיקה לעצם פעילותו של בית הכנסת, העולה לכאורה מן הפרטיכל מיום 17.3.1998, אין משמעות לעניין הרישום, ובנוסף לכך אין הנתבעים דנן מחוייבים אליה. גם לצוואתו של המנוח, בכל הכבוד, אין כוח כדי לכפות על הנתבעים דבר שאין הם מעוניינים בו, בהעדר צידוק חוקי אחר. צוואתו חלה על רכושו-שלו ומחייבת את יורשיו בלבד, ואין היא מכפיפה אל מרותה איש זולתם. הנתבעים ביססו בדרך מניחה את הדעת את התנגדותם, הן על החשש מיצירת מטרד קבוע, והן על החשש מן הפגיעה בערך הנכס שלהם.

17. עוד טענו התובעים כי משום שבקשתם היא לרשום את בית הכנסת בתוך החלק שמיועד להם, הרי שאין לנתבעים זכות להתנגד לכך. הטענה הזו חותרת תחת יסודה של התביעה הזו, ולמעשה מייתרת אותה. אם אכן כך, הרי שאין כלל יריבות בין הצדדים, ומה לי כי אכניס ראשי לתוך מחלוקת שאין בה ממש? לשם מה, על-פי עמדתם-שלהם, ביקשו התובעים את הסכמתם של הנתבעים לרישום בית הכנסת בטופס הבקשה שהציגו להם לחתימה? מתחילה היה בידם לפנות אל המפקח על רישום המקרקעין ולבקש את השינויים הנדרשים בחלק שיירשם על שמם, ולא היה כל צורך לקבל את אישורם של הנתבעים. לפיכך, בהסתמך על טענתם-שלהם, אני סבור כי תביעתם של התובעים בעניין בית הכנסת היא תביעה מוקדמת, וכי אין להֵענות לה. יואילו נא התובעים לילך בדרך המלך: לאחר רישום הבית כבית משותף בהתאם להסכמים ולתשריט יוכלו להגיש בקשה לשינוי צו-הרישום אל המפקח על רישום המקרקעין, בהתאם לסעיף 145 לחוק המקרקעין. חזקה על המפקח כי יפעל בהתאם לדין. כעת, קודם שניתן הצו, וטרם ניתנה גושפנקא רשמית ורישומית לבעלותם על היחידה שבה פועל בית הכנסת, איני מוצא בטענותיהם של התובעים עילה מספקת כדי לכפות על הנתבעים את רישום בית הכנסת.
חלק זה של התביעה נדחה אפוא בזאת.

18. סוף דבר, התביעה מתקבלת בנוגע לפירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף בהתאם להסכמים כמפורט לעיל, ונדחית במה שנוגע לרישום בית הכנסת.


משביכרו שלא להגיש כתב הגנה, הגם שכתב התביעה הומצא להם כדין, לפי טענת ב"כ התובעים, ניתן פסק הדין גם לגבי הנתבעים 4-7.
סרובם של הנתבעים 1-3 לחתום על הבקשה לרישום בית משותף שהציגו להם התובעים בתחילה נמצא מבוסס, בשל הוספת עניינו של בית הכנסת לבקשה. לפיכך יישאו הנתבעים 1-3 באופן חלקי בלבד בהוצאות המשפט ובשכ"ט עו"ד של התובעים בצירוף מע"מ, בסך כולל של 7,500 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תיקונים ברכוש המשותף

  2. מזגן מרעיש בבית משותף

  3. מכירת מחסן בבית משותף

  4. עורך דין בתים משותפים

  5. נזילה בחניון בית משותף

  6. מצלמה נסתרת בבית משותף

  7. איחור ברישום בית משותף

  8. החלפת ספק גז בבית משותף

  9. פגמים בדירות בבית משותף

  10. פתיחת פאב בחצר בית משותף

  11. בעלות על חניה בבית משותף

  12. חישוב שטחי בניה בבית משותף

  13. בעלות על מחסן בבית משותף

  14. השתלטות על קומה בבית משותף

  15. רישום בפנקס הבתים המשותפים

  16. ניוד זכויות בניה בבית משותף

  17. בניית חומה בגינה בבית משותף

  18. יחידת רישום נפרדת בבית משותף

  19. שינויים בשטח חניה בבית משותף

  20. בניה על גג בית משותף ללא הסכמה

  21. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  22. שינוי קירות חיצוניים בבית משותף

  23. בקשה למתן הוראות רישום בית משותף

  24. בניית יחידות דיור על גג בית משותף

  25. סירוב לרישום בפנקס הבתים המשותפים

  26. הגדלת מספר יחידות דיור בבית משותף

  27. טענת החבת דירה שלא כדין ברכוש המשותף

  28. האם מותר לבנות חדר על גג בית משותף ?

  29. רישום בית כנסת כיחידה נפרדת בבית משותף

  30. אישור תוספת למחסן חוץ ללא קבלת הסכמת השכנים

  31. האם פסק דין מחייב את כל הדיירים בבית משותף

  32. עיכוב רישום בית משותף בגלל מחלוקות לגבי סעיף בתקנון

  33. בקשה להרחבת יחידת סטודיו על חשבון שטח לובי ומעברים בבית משותף

  34. איזון בין שני דיירים בבית משותף המבקשים לממש את זכות הקניין שלהם

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון