בקשה לשימוש חורג לחניון

בקשה לשימוש חורג לחניון

כללי

1. לפני ערעור וערעור שכנגד על הכרעת השמאי המכריע, מר אשר שולמן, מיום 3.2.99, בעניין היטל השבחה, בהתאם לסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן:ו "התוספת השלישית").

רקע עובדתי

2. ביום 22.9.97 אושרה בקשה לשימוש חורג לחניון, לתקופה של חמש שנים, במקרקעין שבבעלות המשיבים הממוקמים ברח' יפו מאחורי בניין העמודים, והידועים גם כגוש 30050 חלקה 71 (להלן:נ "הנכס").
בחוות דעת שמאית מטעם המערערת, ערוכה ע"י השמאי מר יוחנן בר-גרא, נקבע כי על המשיבים לשלם היטל השבחה בסך של 666,000 ₪ (להלן:ב "שומת המערערת").
המשיבים הגישו שומה נגדית מטעמם, ביום 19.4.98, אשר הוכנה על ידי השמאי מר זאב כהן, לפיה לא חלה כל השבחה בנכס בגין אישור שימוש חורג (להלן:ו "שומת המשיבים").
הצדדים הסכימו למנות את השמאי מר אשר שולמן כשמאי מכריע. בהחלטתו מיום 3.2.99 קבע השמאי המכריע כי היטל ההשבחה עומד על סך של 30,000 $.
בעקבות שומתו המכרעת של השמאי אשר שולמן, הוגש ערעור מטעם המערערת וערעור שכנגד מטעם המשיבים. בדיון מיום 6.10.99 הסכימו הצדדים לאחד הדיונים בשני הערעורים.

טענות המערערת

3. המערערת, הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, טוענת כי השמאי המכריע טעה בקובעו כי סך כל ההשבחה בגין אישור הבקשה לשימוש חורג לתקופה של חמש שנים הוא 60,000 $ בלבד, וזאת ללא נימוק כלשהו. זאת ועוד, השמאי המכריע התעלם מהשומות שהוגשו לו, מטעם הצדדים, בהן אומדן ההכנסות נע בין 250,000$ (לפי שומת המשיבים) לבין 370,000$ (לפי שומת המערערת).
לפיכך, מבקשת המערערת לקבוע כי ההשבחה עקב אישור הבקשה לשימוש חורג הינו בסכום שבין 250,000$ ל- 370,000$. לחילופין, מבקשת המערערת להחזיר את הדיון לשמאי המכריע שיכריע בין שני הסכומים הנ"ל.

טענות המשיבים

4. המשיבים טוענים כי המערערת העלתה טענות, הנוגעות לשומת השמאי המכריע, הנכללות בגדר טעות שמאית. לפיכך, מנועה המערערת, בהתאם לתוספת השלישית, מלהגיש ערעור כאמור. לגופו של עניין, עמדת המשיבים, כפי שהוצגה בפני השמאי המכריע, כללה מספר עמדות חלופיות, עד לפטור מלא של היטל השבחה.
הערעור שכנגד

5. בנוסף לטענות שפורטו לעיל, הגישו המשיבים ערעור שכנגד על השומה המכרעת של השמאי אשר שולמן. לטענתם, יש לבטל את החיוב בהיטל השבחה בגין השימוש לחניה במקרקעין, מהסיבות שלהלן:נ
א. החניון הינו שטח שירות, שהקמתו מותרת ומתחייבת ואינה מצריכה כל הליך לשימוש חורג.
ב. החניון מותר מכוח חלק ו' לתב"ע 62, והואיל והתב"ע מאפשרת את קיומו ותוקפו, הרי שהמשיבים פטורים מהיטל השבחה.
ג. טעה השמאי המכריע בקובעו כי אינו הסמכות לדון בשאלה :ב האם היה צורך מלכתחילה בהליך של שימוש חורג.
ד. היה על השמאי המכריע להתחשב בדחיית הבניה למשך חמש שנים לצורך החישוב במצב החדש.

ההכרעה המשפטית

6. לאחר עיון בהודעת הערעור ובערעור שכנגד, בעיקרי הטיעון וכן בסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי במקרה שלפנינו אין לחייב את המשיבים בהיטל השבחה מהנימוקים שיפורטו להלן.

הערעור

7. בסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, נקבע:ו
"על הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנת לועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע".
בספרו של המלומד ה' רוסטוביץ - היטל השבחה, תשנ"ז-1996 (עמ' 558) - מועלת עמדתו כי יש לאמץ את הגישה המרחיבה את סמכות בית משפט השלום בדונו בערעור, ולהכליל בו כל נושא, אשר אינו כרוך בקביעת ערכי השוק של המקרקעין ובקביעת עובדות אחרות, שאינן מצריכות הסקת מסקנות, יישום דין ותפישה מופשטת אחרת.
אכן כך המצב בעניינינו - אין המדובר בשאלה הכרוכה בקביעת ערכי השוק של המקרקעין אלא בשאלה עקרונית שבסמכות בית משפט זה לדון בה. נראה כי דברים אלה יפים גם לעניינינו.

אינני מקבל את טענת המשיבים כי הטענות שהועלו בערעור על ידי המערערת הינן טענות שמאיות. טענתה המרכזית של המערערת היא כי השמאי המכריע לא נימק החלטתו, ורשאי בית המשפט לבחון טענה זו.

8. משהכרענו בשאלה מקדמית זו וקבענו כי המדובר בטענה משפטית, נבחן את הטענה לגופה:נ
לטענת המערערת, השמאי המכריע לא נימק הכרעתו והתעלם מעמדות הצדדים בנוגע לאמדן הכנסות שנתיות בכך שקבע הכנסה נמוכה אף מזו שנקבע בשומת המשיבים.
השמאי המכריע הוא מותב שיפוטי ומוטלת עליו החובה לנמק את החלטתו. כאשר השמאי המכריע אינו מנמק את החלטתו או מנמק אותה בדרך, שאינה מבארת כיצד הוחל הדין על מערכת העובדות, קמה לבעלי הדין זכות ערעור על החלטת השמאי המכריע (ה' רוסטוביץ, היטל השבחה, תשנ"ז- 1996, עמ' 526).
כבר נפסק כי הכרעת השמאי חייבת להיות מנומקת על מנת לאפשר לבית המשפט לבחנה ולבדוק את דרך קבלתה, אם נתקבלה כדין, אם הופעלו בקבלתה שיקולים עניינים, ואם היא מבוססת על חומר מהימן. הכרעה לא מנומקת או שאינה מנומקת היטב, אינה מאפשרת לבית המשפט להעבירה תחת שבט ביקורתו (ע"ה 502/86 מ.ת.מ מבני תעשיה בע"מ נ' הוועדה המקומית פתח תקוה).

לעניינינו, מעיון מעמיק בשומה המכרעת נראה אכן לא פירט השמאי המכריע כיצד הגיע לחישוב שווי הנכס במצב הקודם ובמצב החדש. יתרה מכך, בעוד שפירט השמאי המכריע את עמדות הצדדים לעניין אמדן ההכנסות (ס' 3 לשומתו), הרי שבהכרעתו לא פירט הכיצד הגיע למסקנה כי אמדן ההכנסות הינו 84,000 $. זאת ועוד, השמאי המכריע לא ציין האם מדובר באומדן לכל התקופה - דהיינו 5 שנים, כנקבע בשומות הצדדים, או המדובר באמדן לשנה אחת, וכיצד קביעתו מתיישבת עם שומתו הסופית.
יחד עם זאת, כבר נפסק כי אין השמאי המכריע חייב "להכריע" בין שתי חוות הדעת של שמאי הצדדים, זכותו וסמכותו להכריע על פי שיקול דעתו ואין לבוא אליו בטרוניה בקשר לכך (32332/91 אביב יזמים בע"מ נ' הוועדה המקומית תל-אביב יפו, ובספרו של ה' רוסטוביץ, שם, עמ' 518).

לאור האמור, הגעתי למסקנה כי אכן היה על השמאי המכריע לנמק קביעותיו ולפרט חישוביו באופן שיאפשר לצדדים בכלל, ולבית המשפט בפרט, לבחון את שומתו המכרעת. אולם בשים לב להחלטתי בערעור שכנגד, אינני מוצא לנכון להעביר השומה לשמאי המכריע לשם נימוק החלטתו.

הערעור שכנגד

9. המערערים שכנגד (להלן:ב "הבעלים") טוענים כי היה על השמאי המכריע לדון בשאלה באם צריך לחייב בשימוש חורג באם לאו.
מנגד, טוענת המשיבה בערעור שכנגד (להלן:ו "הועדה המקומית") כי השמאי המכריע אינו מוסמך לדון בטענת המערערים שכנגד לפיה לא היה מקום מלכתחילה להגיש בקשה לשימוש חורג, שכן יכלו המערערים שכנגד לערור על ההחלטה לעניין החיוב בהליך שימוש חורג בפני הוועדות המוסמכות.

כבר נפסק כי השמאי המכריע עשוי להכריע גם בנקודות משפטיות, שמעלים בפניו בעלי הדין, לפני שהוא מכריע הכרעה שמאית (ראה:נ 2317/91 מנור נ' הומ"ק המרכז). החלטת השמאי המכריע עשויה לכלול הכרעות בשאלות משפטיות בקשר לעצם חבותו של הנישום בהיטל השבחה, בקשר לזכותו של הנישום, בקשר לתוקפה ולתחולתה של התכנית נשוא הדיון ובקשר לנפקותם של הממצאים העובדתיים (ראה:ב ה' רוסטוביץ, היטל השבחה, תל-אביב 1996, עמ'512).

לעניינינו, מקובלת עלי עמדת הבעלים כי יכל השמאי המכריע לדון בשאלת החבות בהיטל השבחה כאשר כפועל יוצא מדיון זה מתעוררת השאלה:ו האם יש צורך בשימוש חורג, המחייב בהיטל השבחה, לצורך הפעלת חניון במקרקעין הנדונים.

זאת ועוד, כבר נקבע ברע"א 7669/96 עיריית נהריה נ' קזס כי כאשר אין בחוק הוראה החוסמת דרך הפניה בתביעה רגילה, הרי שפתוחה בפני הנישום הזכות לפנות לבית המשפט כדי להשיג על קביעת הרשות (ראה:נ שם, פד"י נב(2)216 עמ' 219, אומנם פסה"ד דן בתשלום ארנונה. אולם, יפים הדברים גם לעניינינו).
לפיכך, מכיוון שהשמאי המכריע לא דן בשאלה משפטית לעניין הצורך בשימוש חורג, שהועלת בפניו, הרי שלבית המשפט הסמכות לדון בשאלה זו.

10. לגופו של עניין, אני בדיעה כי אין לחייב את הבעלים בהיטל השבחה, שהרי השימוש החורג, במקרה שלפנינו, לא הביא להשבחת הנכס.

מחד, טוענים הבעלים כי הן מתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) והן מתב"ע 62 לא היה צורך לבקש היתר לשימוש חורג במקרה דנן.
מנגד, טוענת הועדה המקומית כי אין התקנות והתב"ע מתירות את הקמת החניון וכי חלה חובה לבקש היתר לשימוש חורג.

אף אם נקבל את דעת הועדה המקומית שאכן הייעודים המותרים לא מאפשרים בניית חניון על הנכס, עדין בעצם קבלת אישור שימוש חורג לבניית חניון לא הושבח הנכס באופן המחייב תשלום היטל השבחה.

סעיף 1 לתוספת השלישית קובע כי ליצירת אירוע המחייב בהיטל השבחה, נדרשים שני אירועים ותנאי אחד:ב האירוע הראשון - עליית שווים של המקרקעין; האירוע השני - אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג; והתנאי הוא כי האירוע הראשון הוא תוצאה של האירוע השני (ראה:ו ה' רוסטוביץ, שם, עמ' 201). בעניינינו, אומנם, מתקיים האירוע השני, ואולם האירוע הראשון אינו מתקיים.
במקרה בו אושרה תוכנית, ניתנה הקלה או הותר שימוש חורג, ושווים של המקרקעין לא עלה, אזי לא חל כל אירוע מס כלל ועיקר (ראה:נ שם, עמ' 201).
ואכן, הייעוד המתאפשר על הנכס נשוא הדיון הינו מסחרי (להלן:ב "היעוד הקודם"), בעוד שההיתר לשימוש חורג ניתן עבור חניון, כאשר אין חולק כי מדובר בייעוד "נחות" ביחס ליעוד הקודם.

לטענת הועדה המקומית עם מתן ההיתר לשימוש חורג, יכולים הבעלים לעשות שימוש במקרקעין, אשר לא הותר להם קודם לכן.
גם אם נקבל טענה זו, יש לזכור כי אין המדובר בשימוש המאפשר לבעלים להניב מן הנכס רווחים גדולים מאלה שהיו מניבים בייעוד הקודם, שהרי בנייה לייעוד מסחרי על הנכס היתה מניבה לבעלים רווחים גבוהים יותר, מרווחיהם בגין החניון.

זאת ועוד, ב"כ הועדה המקומית מציינת מפורשות כי החלקה מיועדת לאיזור מסחרי וכי ניתן לבנות עליה ושמאי הוועדה המקומית מציין כי "אם הבעלים היו מבקשים היתר בניה, לא היו מתבקשים לשלם היטל השבחה" (ראה:ו עמ' 2 ו-6 לפרוטוקול ישיבת שומה מכרעת מיום 12.11.98, מצורף כנספח ה לערעור שכנגד). לאור דברים אלו, לא מובן הכיצד ניצול "נחות" של הנכס אכן מחייב את הבעלים בתשלום היטל השבחה, כאשר בניצול המביא למכסימום רווחים מהנכס, פטורים הם מתשלום היטל זה.
מכיוון שגישת הוועדה המקומית אינה מתיישבת עם ההגיון ומביאה לתוצאות אבסורדיות, הרי שדינה להידחות. לפיכך, יש לקבל את גישת הבעלים כי אין לחייבם בתשלום היטל השבחה בגין השימוש החורג שניתן.

סיכומו של דבר

11. לאור האמור לעיל, אני קובע כי אין לחייב את המשיבים, הבעלים, בהיטל השבחה בגין ההיתר לשימוש חורג שניתן.
בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

ניתן היום ט"ו באלול, תשס"א (3 בספטמבר 2001) בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לב"כ הצדדים.



יצחק שמעוני, שופטסגן נשיא      




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהו שימוש חורג ?

  2. שימוש חורג מחניה לאחסנה

  3. שימוש חורג מחניה לאחסנה

  4. היתר זמני לשימוש חורג

  5. שימוש חורג חדרי אירוח

  6. היתר לשימוש חורג לצמיתות

  7. ביטול היתר לשימוש חורג

  8. שימוש חורג במחסן חקלאי

  9. בקשה לשימוש חורג לחניון

  10. שימוש חורג בקרקע חקלאית

  11. היתר לשימוש חורג פעוטון

  12. שימוש חורג במבנה חקלאי

  13. הכשרת שימוש חורג במקרקעין

  14. בקשה לשימוש חורג מעון חוסים

  15. הסמכות למתן היתר לשימוש חורג

  16. היתר לשימוש חורג לגן אירועים

  17. שימוש חורג במחסן לצרכי משרד

  18. היתר לשימוש חורג אולם אירועים

  19. בקשה לשימוש חורג למסגריה ממגורים

  20. ביטול היתר לשימוש חורג לבית קפה

  21. שימוש חורג של חקלאים בקרקע חקלאית

  22. בקשה לשימוש חורג במחסן לשימוש למסעדה

  23. היתר לשימוש חורג לתחנת דלק ל-3 שנים

  24. ניכוי הוצאות התאמה בזמן שימוש חורג

  25. אישור לשימוש חורג מתעשייה למגורי עובדים

  26. התעשרות שלא כדין עקב שימוש חורג במקרקעין

  27. בקשה לשימוש חורג במרתף שנבנה ללא אישור בתל אביב

  28. בקשה לשימוש חורג מייעוד מסחרי לייעוד אולם שמחות

  29. היתר לשימוש חורג במחסן במרתף לשימוש של עסק ומוסך

  30. ערר על אישור בקשה לשימוש חורג לצורך מגורי עובדים

  31. ביטול צו הפסקה שיפוטי בגין שימוש חורג במקרקעין

  32. ערר על החלטה להתיר שימוש חורג למשך 3 שנים לפעוטון

  33. בקשה לחידוש היתר לשימוש חורג בדירה כמשרד לעורכי דין

  34. עיכוב ביצוע כניסת צווי הריסה ואיסור שימוש חורג לתוקף

  35. צו מניעה קבוע אשר יאסור לעשות שימוש חורג במשק חקלאי

  36. ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר שימוש חורג לצהרון לילדים

  37. שימוש חורג לאחסנת וייצור מסגרות אלומיניום לתקופה של שלוש שנים

  38. בקשה לשינויים ותוספת הקלה בגובה מבנה ושימוש חורג לקופ"ח ומשרדים

  39. בקשה לשימוש חורג לבית אבות במקרקעין המיועדים לתעשייה ולמלאכה קלה

  40. אי הגשת התנגדויות אינו מכשיר באופן אוטומטי בקשות לשימושים חורגים

  41. היתר לשימוש חורג לשימוש במרתף למשרד לבעלי מקצועות חופשיים לצמיתות

  42. בקשה להיתר שימוש חורג שאינה חתומה על ידי כל בעלי המקצוע הנדרשים על פי הדין

  43. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון