האם הכניסה מהווה חלק משטח חנות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא האם הכניסה מהווה חלק משטח חנות:

המחלוקת
 
1. הסכסוך נשוא התובענה נוגע לשאלה אם שטח הגובל בחנויות שנרכשו ע"י המבקשים מהמשיבה (כפי שיפורט להלן), בחלקן האחורי, והמצוי מעבר לקירות החיצוניים של אותן חנויות (להלן:ו - "שטח הכניסה") מהווה חלק מהחנויות שנמכרו למבקשים, אם לאו.
הסכסוך נתגלע מאחר שמחיר החנויות נקבע כפונקציה של שטחיהן, והמבקשים גורסים ששטח הכניסה אינו חלק מהנכס שנרכש על-ידיהם, כך שאין עליהם לשלם עבורו, בעוד שהמשיבה גורסת ששטח הכניסה כן נרכש ע"י המבקשים, ולכן, על המבקשים לשלם גם בגינו.
 
2. הרקע
 
א. המשיבה היתה בעלת זכויות חכירה מהוונות ב-3 חנויות (שמספריהן 62, 63, 64, להלן:נ - "החנויות") בקניון לוד-סנטר בשד' הציונות 1 לוד (להלן:ב -"הקניון") ומכרה אותן למבקשים כדלקמן:ו
חנויות 62, 63 נמכרו ביום 23.12.99 למבקשים 1-2.
חנות 64 נמכרה ביום 29.12.99 למבקש 3.
ב. מאחר שעובר לרכישת הזכויות ע"י המבקשים, אוחדו הן, ביחד עם חנות מס' 61 לחנות אחת גדולה שהושכרה לרשת כיתן, הוסכם ע"י הצדדים שגודל החנויות יקבע ע"י חלוקת החנות ל-4 רצועות, ושלוש הרצועות המזרחיות תהווינה את החנויות.
 
ג. התמורה הסופית של החנויות היתה אמורה להקבע לפי שטחי החנויות בפועל, בהתבסס על מחיר דולרי לכל מטר.
 
ד. בעת שנערכה המדידה, הסתבר למבקשים שהמשיבה כוללת בחישוביה גם את שטח הכניסה, דהיינו, תוספת של 7.12 מ"ר, המהווה תוספת מחיר משמעותית.
 
ה. המבקשים גורסים שהמשיבה מעולם לא מכרה להם את שטח הכניסה, ומשלא הגיעו עמה להסכמה, הוגשה תובענה זו – לפסק-דין הצהרתי, על-פיו, שטח כניסה אינו מהווה חלק מהחנויות, ולכן, פטורים המבקשים לשלם בגינו.
 
3. הראיות והעדויות
 
א. בחינת טענות הצדדים אמורה להעשות בכמה שלבים. המקרקעין עליהם נבנה הקניון שייכים למינהל מקרקעי ישראל והוא אשר רושם אותו כבית משותף, ולכן, זומנה גב' זיוה רינט, מנהלת ענף במינהל, ליתן עדות. גב' רינט הביאה עמה את תשריט הקניון, הכולל את החנויות הרלבנטיות, וממנו ניתן ללמוד שלחנויות הנ"ל לא הוצמדו כל שטחים, ושטחיהן הם:נ חנות 62 – 42.94 מ"ר, חנות 63 – 38 מ"ר וחנות 64 – 42.94 מ"ר. דהיינו, שטחים אלה, אינם כוללים את שטח הכניסה.
ב"כ המשיבה ניסתה לקבל מגב' רינט אימותים לסברות שונות שלה – לגבי העובדה שהצמדות תוספנה מאוחר יותר, אך לא היה בעדות גב' רינט כדי לסייע לב"כ המשיבה.
מעדות זו ניתן היה ללמוד שעל-פי המופיע כיום בתשריט – שטח הכניסה אינו חלק מהחנויות – ואינו צמוד אליהן.
ב. העיד בפני גם מר יחזקאל אלעני, מנכ"ל החברה שבנתה את הקניון ומכרה, בין היתר, את החנויות למשיבה. משנשאל מר אלעני לגבי שטח הכניסה השיב תשובות לא חד-משמעיות. מחד גיסא, נאמר על-ידיו שאם אינו טועה, החלק של הכניסה הוא חלק עיקרי שניתן לנצל אותו בחנות (עמ' 2 לישיבת 11.8.02), ומאידך גיסא, אמר שהכניסה האחורית תהיה מוצמדת לצורך כניסה ויציאה בלבד ולא תהווה שטח ציבורי "זה לא שטח עיקרי".
עדות זו, אם כך, אינה מקדמת אף אחד להוכחת עמדתו, וחשוב לעיין בחוזה שנכרת בין מגדלי לוד סנטר – חברה לבנין בע"מ (להלן:ב - "חברת מגדלי לוד סנטר") לבין המשיבה, שהרי חברת מגדלי לוד סנטר היא זו שבנתה את הקניון והיא זו שמכרה בו שטחים.
מחוזה זה הוגשו לי רק שני העמודים הראשונים (נספח "ח" לתגובת המשיבה) הכוללים את סעיף ההגדרות; שם נמצאת הגדרת "ממכר" – חנות... הכל לפי שטחים ברוטו, לרבות השטחים התפוסים ע"י קירות, מחיצות, ויטרינות ושטח הכניסה האחורית..." (ההדגשה שלי, ה.ג).
דהיינו, בהסכם שבין מגדלי לוד סנטר לבין המשיבה – נזכרה במפורש הכניסה האחורית, היא המהווה את שטח הכניסה – נשוא התובענה, ונכללת היא בשטח הממכר.
 
ג. דווקא לנוכח ההתייחסות המפורשת לשטח הכניסה האחורית, בהסכם הרכישה של המשיבה, עת רכשה החנויות מחברת מגדלי לוד-סנטר, בולטת ההעדרות של התייחסות לשטח זה בחוזים שנחתמו בין המבקשים למשיבה.
שטח הכניסה, מבחינה פיזית, מצוי בהמשכה של חנות אחת בלבד, היא חנות 63. שטחיהן של חנויות 62 ו-64 גדולים מזה של חנות 63, מאחר ששטח הכניסה חותך, למעשה, את עורף חנות 63.
ונשאלת שאלה בסיסית – לאיזו מהחנויות שייך שטח הכניסה? לכל השלוש? לכל הארבע שהיוו את חנות כיתן? לכל החמש שרכשה המשיבה ממגדלי לוד סנטר? או שמא רק לחנות 63? לשאלה זו לא ניתנה תשובה.
בסיכומי ב"כ המשיבה (סע' 4.5) נאמר ששטח הכניסה הינו "חלק מהחנויות שנמכרו למבקשים מהבחינה המשפטית, הפיסית והתכנונית", ללא התייחסות נפרדת לחנויות – המצויות בבעלויות נפרדות.
כך גם סע' 14.1 "שטח הכניסה האחורית הינו חלק בלתי נפרד מהחנויות". ברור שלא ניתן לקבל טיעון זה.
ודי בערפל זה כדי לדחות את טענות ב"כ המשיבה. בראיות שהוצגו בפני יש יותר מכך, כדי לדחות הטענות.
 
ד. פרט לעדותה של גב' רינט, הוגשו לי חוזי החכירה שנחתמו בין המשיבה לממ"י. בחוזי החכירה יש התייחסות ספציפית לשטחי החנויות, ללא שטח הכניסה, ולא מצויינת כל הצמדה (מה גם שהצמדה לא היתה מסייעת למשיבה בתובענה זו).
 
ה. בניגוד לטענת ב"כ המשיבה, הסכם הרכישה של המשיבה מחברת מגדלי לוד-סנטר, אינו מהווה חלק בלתי נפרד מחוזי ההתקשרות שבין המבקשים למשיבה.
סע' 12.6 לחוזי המשיבה והמבקשים מהווה המחאת זכויות כשהדגש על ההיבט הרישומי, אך בשום מקום לא נאמר שההסכם עם חברת מגדלי לוד-סנטר נמסר לעיון המבקשים. אף בפני לא הוצג הסכם זה במלואו – אלא רק שני עמודיו הראשונים.
 
ו. בחוזי הרכישה לפיהם רכשו המבקשים את החנויות מהמשיבה צויין ש"גודל החנות ייקבע על-ידי חלוקת חזית כיתן הנוכחית ל-4 חלקים שווים, במידת האפשר, ובהתאם לחלוקה זו – יצירת שטחי רוחב בחנות כיתן" (סע' 10.1) ובהמשך – "שטח החנות הוא ברוטו, דהיינו, כולל את השטח שמתחת לקירות ולחלונות הראווה...".
כלומר, חנות כיתן שימשה בסיס, כולל קירותיה, וחלונות הראווה שלה. אין כל איזכור לשטח הכניסה, המצוי מחוץ לקירות החנות. מי שהקפיד על ציון שטח המצוי מתחת לקירות ולחלונות ראווה, היה בוודאי צריך להקפיד על ציון כל שטח נוסף.
 
ז. עמדת ב"כ המשיבה השתנתה במהלך הדיון ולא התקיים אצלה קו קוהרנטי. מחד גיסא, במהלך החקירות הנגדיות, ניסתה לכוון את העדים לטענה שמדובר בהצמדה, ומאידך גיסא, טענה שעסקינן בשטח החנויות עצמן ולא בהצמדה. בסיכומיה (סע' 17.1) טוענת היא שאין מדובר בהצמדה אלא בשטח שכלול בשטח החנויות. ושוב, נשאלת השאלה – איזו חנות?
 
4. מניתוח העדויות והראיות עולה שהמבקשים צדקו בכך שהבינו ששטח הכניסה לא יילקח בחשבון לצורך חישוב מחיר החנויות. הבנה זו שלהם יכולה היתה להתבסס הן על החוזים שלהם עצמם עם המשיבה, הן על חוזי החכירה שבין המשיבה לבין המינהל, והן על התשריטים. בשלב מאוחר יותר, קיבלו חיזוק להבנה זו גם בדמות מכתב עוה"ד אוריאל. גם אם המשיבה התכוונה ששטח הכניסה יילקח בחשבון לצורך חישוב מחיר החנויות, היא לא עיגנה כוונה זו בדרך משפטית ראויה.
 
5. אין אני מכריעה באופן פוזיטיבי בשאלת הזכויות הקנייניות בשטח הכניסה; ודרך רישום שטח זה בלשכת רישום המקרקעין – נושא זה ייחתך ע"י מינהל מקרקעי ישראל בעת שיבוצע רישום הקניון כבית משותף.
במסגרת פסק-דין זה אני מכריעה אך ורק בחובת התשלום וקובעת שהמבקשים צודקים בגישתם לפיה אין לקחת בחשבון את שטח הכניסה לצורך חישוב תמורת החנויות.
 
בנסיבות אלו, ולנוכח הסגנון בו נקטו ב"כ שני הצדדים בסיכומיהם, איני עושה צו להוצאות.
 



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. השכרת חנות עם חובות

  2. ארנונה חנות תל אביב

  3. ביטוח חנות תכשיטים

  4. התפטרות עובדת בחנות

  5. בקשה לפתיחת חנות בשבת

  6. נזק לחנות מפגיעת טיל

  7. קניית מוניטין של חנות

  8. הוצאת סחורה מחוץ לחנות

  9. הסכם אופציה לקניית חנות

  10. פיטורים בגלל סגירת חנות

  11. העברת דיירות מוגנת בחנות

  12. פתיחת חנות בחניה של בית פרטי

  13. חישוב שטח חנות לצורכי ארנונה

  14. מכירת חנויות בשוק מחנה יהודה

  15. תביעה נגד שוכר חנות בתל אביב

  16. האם הכניסה מהווה חלק משטח חנות

  17. תביעה לקבלת בעלות על רכוש בחנות

  18. חיבור לחשמל ומים הסכם קניית חנות

  19. תביעת נציגות בית משותף נגד שוכר חנות

  20. תביעה על תשלום בגין עבודות מיזוג בחנות

  21. חנות קטנה כלל שאינה מוגדרת כיחידה רישומית

  22. ערר להתיר איחוד חנויות בקומת קרקע - שינויים פנימיים

  23. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון