הסתכנות מרצון - ליקויי בניה

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הסתכנות מרצון - ליקויי בניה:

.1התובעים (להלן גם - אשכר) תבעו את חברת שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (להלן גם שו"פ) בגין ליקויים בדירה שנמכרה ע"י הנתבעת לקודמיהם של התובעים (להלן - גולדנצוויג) ואשר נרכשה על ידי התובעים מגולדנצוויג.

הנתבעת עתרה למחיקת התביעה נגדה או לדחייתה על הסף
(המ' 661/84) ובקשה זו של הנתבעת דחיתי בהחלטתי מיום .8.7.84
בתחילת שמיעת ההוכחות בתיק זה הועלו ע"י שיכון ופיתוח הטענות המקדמיות של ויתור ו/או הסתכנות מרצון מצד התובעים שכתוצאה מהן אין יריבות חוזית ואין חבות נזיקית של הנתבעת כלפי התובעים. בדיון בשאלה זו נשמעו עדויות התובע ושני עדי תביעה נוספים מטעמו וכן עד הגנה אחד. הצדדים סיכמו בכתב את טענותיהם בשאלה זו.
בטרם אפנה לדיון בשאלות המשפטיות טוב יהיה אם אפרט בקצרה את הרקע לטענות הויתור וההסתכנות מרצון.
בתאריך 22.12.78חתמו בני הזוג גולדנצוויג על חוזה לרכישת דירה מאת שו"פ בפרוייקט דירות של חברה זו בשכונת גילה בירושלים. גולדנצוויג לא גרו מעולם בדירה. את הדירה קיבלו לרשותם (כנראה) באוקטובר או נובמבר 1980- (התאריכים לפי סיכומי הנתבעת). ב-16.4.81
חתמו גולדנצוויג על הסכם למכירת דירה זו לבני הזוג אשכר. את התשלומים לגולדנצוויג השלימו בני הזוג אשכר לקראת סוף חודש יוני אותה שנה. באותה עת נישאו בני הזוג אשכר וסמוך לכך נסעו לחו"ל שם שהו כשנה. בזמן שהותם בחו"ל הושכרה הדירה למשפ' צדוק. כאשר חזר דניאל אשכר מחו"ל חתם הוא בשם גולדנצוויג (ע"פ יפוי כח בלתי חוזר) על בקשה לשו"פ כי תתן הסכמתה להעברת הזכויות בדירה מגולדנצוויג אל אשכר. הבקשה מולאה על גבי טופס המנופק ע"י שיכון ופיתוח.
התביעה לבית-המשפט בגין הליקויים בבניה הוגשה באוקטובר .1983הליקוי העיקרי בדירה עפ"י כתב התביעה הוא בדרך בנית הקירות החיצוניים אשר כתוצאה ממנה, כאמור בכתב התביעה, נוצרה רטיבות בקירות באופן שאי אפשר להתגורר בדירה.
.2את טענתה בדבר הסתכנותם מרצון של התובעים מבססת הנתבעת על חוזה מכר הדירה מגולדנצוויג לאשכר בו נאמר בס' 7:ו
" .7הקונים מצהירים כי ראו ובדקו את הדירה ומצאוה מתאימה
למטרתם. לקונים ידוע כי יש פגמים בדירה וכן רטיבות והם מצהירים כי אין להם כל טענה או תביעה נגד המוכרים בגין פגמים, ליקויים או אי-התאמה והם מוותרים מראש על כל טענה מסוג זה." הנתבעת מסתמכת גם על מכתב ששלח עו"ד גולדנצוויג לשו"פ בשם ה"ה גולדנצוויג- ובו הוא קובע כי נתגלו בדירה פגמים וליקויים ביניהם:נ "רטיבות כללית בכל הדירה במצב שמונע כל אפשרות של מגורים". מכתב זה נושא את התאריך .28.6.81
ב"כ הנתבעת טוען כי משילובם של שני מסמכים אלה יש להסיק ידיעה של אשכר על מצב הדירה והסתכנותם מרצון עפ"י ס' 5(ב) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] [4] ובכך נפטרת שו"פ מחבות נזיקית בגין הדירה.

ב"כ הצדדים סקרו את יסודות טענת ההסתכנות מרצון, את הפסיקה ואת הדרישות שהעמידה הפסיקה על מנת שניתן יהיה להעלות טענת הגנה זו.
תנאי ראשון הוא שהמסתכן יידע את הסכנה הצפויה בה הוא עומד
להכניס את עצמו (ע"א 335/56 ריחני נ' צדקי [1]). שאלת הידיעה כאן היא למעשה השאלה המרכזית ועיקרית והתובע, שהוא משפטן, נחקר לגביה ארוכות.

אשכר הסביר את השתלשלות העניינים שקדמה לחתימת חוזה מכר הדירה

עם גולדנצוויג והארועים שארעו לאחר מכן.
מסביר אשכר כי בשעת חתימת החוזה, באפריל 81', נאמר לו מפי מוכרי הדירה כי היתה בעיה קטנה של רטיבות בגג שתוקנה (פרוטוקול 11.6.85עמ' 3). חוץ מזה, נאמר לזוג אשכר, לא היו כל בעיות רטיבות וגם אשכר ראו בעיניהם כי הדירה יבשה.
למען הזהירות המקובלת על עורכי דין הכניסו גולדנצוויג בחוזה את סעיף 7שלעיל, כאשר כוונת שני הצדדים בדברם על רטיבות היא לרטיבות הקלה שחדרה מן הגג ותוקנה.
בחודש מאי 81', שודרה בטלביזיה כתבה של תוכנית "כלבוטק" אשר עסקה בדירות בגילה. בכתבה זו נראו מספר דירות שנתגלו בהן בעיות רטיבות חמורות. עו"ד אשכר העיד, כי הבנין שבו צולמו חלק מן הדירות היה הבנין בו נמצאת הדירה שקנה מגולדנצוויג והוא אף זיהה אחד מן הדיירים (פרוטוקול עמ' 4). אשכר העיד עוד, כי בעקבות תוכנית הטלביזיה שינו בני הזוג את תכניותיה והחליטו שלא להכנס לדירה עד שיתברר מה מצבה. הם התחתנו ונסעו לחו"ל. הדירה הושכרה ע"י עו"ד דניאל אשר יצגה את ענייניהם. במשך החורף 81/82התגלתה בעית רטיבות סביב חלון המטבח. הודע על כך לשו"פ ואנשי החברה ביצעו תיקון שעל האישור עליו חתמו הדיירים. הדייר צדוק שהעיד כאן אמר כי הבעיה לא היתה רצינית ולא הפריעה למגוריהם בדירה. רק בחורף 82/83שהיה חורף קשה הופיעה במלוא חומרתה בעית הרטיבות כפי שהיא כיום.
אשר למכתב ששלח עו"ד גולדנצוויג בשם הקונים לשו"פ ובו נאמר, כי הדירה רטובה באופן שאינו מאפשר מגורים בה. מסביר עו"ד אשכר, כי לו עצמו נודע על המכתב רק לאחר שהוחלפו המסמכים בין הצדדים (פרוטוקול עמ' 6). יותר מאוחר אמר אשכר בעקבות הפניית ב"כ הנתבעת לכך שהעתק המכתב הוגש כבר עם הגשת כתב התביעה כי נודע לו על המכתב רק לאחר שחזר מחו"ל והתחיל לעבוד בפרקליטות. אז ניגש למשרדו של גולדנצוויג, ובכל מקרה לא ידע על המכתב בזמן השלחו. אשכר העיד, וכך גם נכתב בסיכומים, כי כנראה נשלח המכתב ע"י בא-כוח המוכרים, לבקשת התובעים כדי להבטיח זכויותיהם בחוזה בתקופת האחריות אולם לו עצמו לא היתה בשעתו ידיעה על תוכן המכתב. בסיכומיו טוען אשכר שהמועד הרלבנטי להסתכנות מרצון הוא המועד בו נחתם החוזה עם המוכרים 16.4.81ואילו המועד בו נשלח המכתב הוא חודשיים לאחר מכן. "לכל היותר", לגישתו, "מעיד הדבר על ידיעתם של המוכרים אולם גם הנחה זו אינה מבוססת." אומר כבר כאן, כי נאמנים עלי דבריו של עו"ד אשכר. הסבריו מתקבלים על הדעת. אשכר הוסיף בסיכומיו כי הוא ואשתו קנו את הדירה על מנת לגור בה ולא בכדי למוכרה כספקולציה. אין זה סביר, טוען הוא, ובכך הצדק עימו, כי יקנה במחיר השוק דירה שאינה ראויה למגורים. לא הובאו כל עדויות לגבי מחיר הדירה ביחס לדירות אחרות באותו זמן,
אולם גם לא נטענה הטענה כי הדירה נקנתה ע"י אשכר במחיר הנמוך בהרבה ממחיר השוק, בידיעה כי היא פגומה וכדי שלא לגור בה אלא לנהל אודותיה משפטים נגד שו"פ.
הידיעה על הנזק והיקפו היא אחת השאלות העובדתיות אשר לגביהן נשמעו העדויות וכפי שכבר נאמר לעיל, נראים לי הסבריו של עו"ד אשכר ואני מאמין לו כי בשעת חתימת החוזה עם גולדנצוויג ידע הוא רק על רטיבות קלה מן הגג.
מסקנתי, אם כן, היא כי החבות הנזיקית של הקבלן (כאן שו"פ) כשהיא בפני עצמה לא פקעה מחמת שהתובע אשכר הסתכן מרצון, שכן היקף הסיכון לא היה ידוע לו עד שנאמר שעל-מנת כן קנה את הדירה.
.3אעבור לדיון בטענתה המקדמית השניה של הנתבעת, הטענה כי התובע הסכים שלא לתבוע את שו"פ. הסכמה זו מצויה בבקשה המופנית אל שו"פ כי תאשר העברת הזכויות מגולדנצוויג לתובע. בבקשה זו, שהוגשה לשו"פ על גבי טופס של שו"פ ועליה חתם אשכר בשם גולדנצוויג, מצוי ס' 5שזה לשונו:ב "הננו מאשרים ומצהירים בזה כי ידוע לנו ולמקבלי ההעברה כי:ו... (ה) בהתאם לאמור בסע' 3לעיל אינכם ולא תהיו אחראים וחייבים בביצוע תיקון ליקוי ו/או פגם כלשהו שהתגלה ו/או יתגלה בנכס מסיבה כלשהיא ו/או דמי נזק בגינם, והנכם משוחררים מכל אחריות בקשר לטיב ואופן בנית הנכס." ומתחת לזה חתמו אשכר גם על חלק הטופס בו נאמר:נ "אנו מקבלים(!) ההעברה הח"מ - ביודענו את כל תנאי ההסכם מאשרים, מצהירים ומתחייבים בזה את כל האמור ומפורט לעיל מס' 3, 4, ו- 5בבקשה(!) המעבירים... ומבקשים בזה כי תסכימו להעברה שיידרשו על ידכם כמפורט לעיל." (השיבושים - במקור).
על בקשה זו חתם, כאמור, אשכר בשמו ובשם גולדנצוויג בפני עורכתדין דניאל במשרדה. טוען אשכר, כי בהכנסת סעיף הויתור בטופס, שהוא למעשה בקשה להעברת הזכויות בנכס מהמוכרים לקונים, משתמשת שיכון ופיתוח לרעה בכח שניתן לה כאחראית על רישום הדירה בפנקסיה עד שיתאפשר רישום הדירה בפנקסי המקרקעין.
עפ"י החוזה בין שו"פ ובין גולדנצוויג, שהוא כנראה החוזה הסטנדרטי לקוני דירות משו"פ, נאמר בס' 15(ב) כי העברת הזכויות בדירה תלויה במילוי מספר תנאים המפורטים בהמשך אותו סעיף. ס' 15(ב)(9) קובע כי "הרוכש והנעבר יחתמו במשרדי החברה על בקשה להעברת הזכויות שנוצרו לפי הסכם זה..." להלן נאמר:ב "הסכמתה של החברה להעברת הדירה תינתן לאחר שהרוכש והנעבר ימציאו את כל האישורים ויבצעו את כל הפעולות המנויים בס' 15(ב)". בחוזה שבין שו"פ לרוכש לא הוזכר בשום מקום ענין הויתור על הזכויות כלפי שו"פ מצד הנעבר.
הבקשה להעברת זכויות נזכרת ברשימה אותה מקבל מבקש העברה משו"פ (מוצג מש/ 2בהמרצה 661/84). כותרתו של הטופס היא:ו "הנדון: בקשה לאישור העברת זכויות בנכס." ובתוך סעיפיו של טופס זה מצוי ס' 5(ה) סעיף הויתור שצוטט לעיל. אשכר טוען, כי סעיף זה הכניסה החברה משקולים פסולים לטובת האינטרסים המשפטיים והכלכליים שלה. אשכר העיד, כי לא ראה את אותו סעיף הויתור וכי אילו ראה אותו - לא היה חותם על הטופס. וכן, כי סעיף הויתור סותר את תקנת הציבור.
עוד בהחלטתי בהמ' 661/84 כתבתי כי אין לקבל מפי משפטן את הטענה כי לא ידע על מה הוא חותם, ואני סבור כן גם היום. אמנם צודק אשכר, כי סעיף הויתור מצוי
בטופס הבקשה להעברת זכויות בצורה "מפתיעה", כאשר עצם הויתור לא מוזכר אף ברמז לא בכותרת המסמך ולא בסעיף 15(ב) לחוזה שבין שו"פ וגולדנצוויג, ואף לא ברשימת התנאים לביצוע העברת זכויות, רשימה אותה מחלקת שיכון ופיתוח (מש/ 2בהמ' 661/84). לנתונים אלה משקל בפני עצמם כאשר אנו באים לדון בטענותיהם האחרות של התובעים, אולם לעצם ענין החתימה על המסמך דעתי היא, כאמור, שאין לקבל טענת: לא שמתי לב על מה אני חותם.
.4הטענה העיקרית בה יש לדון היא טענתם של התובעים כי טופס העברת זכויות מהווה חוזה אחיד וסעיף הויתור, שבו הוא סעיף מקפח שאותו על בית-המשפט לבטל מתוקף סמכותו על פי ס' 14לחוק החוזים האחידים תשכ"ד- 1964[3] (החל על המקרה).
ס' 12לחוק החוזים האחידים [3] הנ"ל אומר:
"מצא בית-המשפט, בהליך משפטי בין ספק לבין לקוח שתנאי מגביל שבחוזה אחיד יש בו - בשים לב לכלל תנאי החוזה ולכל הנסיבות האחרות - משום קיפוח הלקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק העשוי להביא לידי קיפוח הלקוחות רשאי ביהמ"ש לראות את התנאי, כולו או מקצתו, כתנאי בטל..." שתיים הן השאלות שעלי לברר. ראשית האם לפנינו חוזה אחיד, והאם יש בו תנאי מקפח.
עלינו לברר מה מעמדו של הטופס להעברת הזכויות בו מצוי סעיף הויתור: האם הוא חוזה אחיד ואם כן, האם הוא חוזה אחיד בין התובעים לנתבעת.
ב"כ הנתבעת טוען כי אמנם החוזה שבין שו"פ לגולדנצוויג הוא חוזה אחיד אולם חוזה זה אינו חוזה אחיד לצורך התובעים משום שההסכם שבין גולדנצוויג לתובעים אינו חוזה אחיד וגם במבוא להסכם שבין גולדנצוויג לתובעים לא מוזכר כי קונים זכויות לפי הסכם עם הנתבעת אלא לפי ההסכם עם המינהל.
אינני מבין מדוע על החוזה בין גולדנצוויג ואשכר להיות חוזה אחיד על מנת שחוזה בין שו"פ וגולדנצוויג יהיה חוזה אחיד לצורך התובעים.
אולם גם גישתי היא, ולא מטעמה של הנתבעת, כי לא הוכרעה עוד השאלה אם החוזה בין שו"פ וגולדנצוויג הוא חוזה אחיד גם לצורך התובעים. אמנם בהסכם שבין גולדנצוויג לתובעים נזכר בס' 8שבו כי הזכויות של גולדנצוויג בהסכם שלהם עם שו"פ מה- 22.12.78עוברות לתובעים, אולם עצם שאלת המחאת הזכויות הוא עדיין שאלה פתוחה במשפט זה. לאור זאת אינני יכול להסתמך על המחאת הזכויות שבהסכם בין גולדנצוויג לאשכר כדי לומר שהאחרונים נכנסו בנעלי הראשונים ולכן הם צד לחוזה האחיד שבין שו"פ וגולדנצוויג.
.5טוען עוד ב"כ הנתבעת, כי הבקשה לאישור העברת הזכויות אינה "חוזה" ובוודאי שלא בין הנתבעת לגולדנצוויג ואשכר. כאן לדעתי נתפס ב"כ הנתבעת המלומד לטעות. הבקשה מנוסחת בנוסח משפטי של הצעה לחוזה. הבקשה מפרטת את ההסכמים והתנאים עליהם מסתמכים המבקשים ומפרטת את התנאים בהם תבוצע הבקשה. אין ספק שבקשה זו עומדת בתנאי ס' 2לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973[5] (להלן חוק החוזים). את הקיבול להצעה ניתן לראות הן מעצם ביצוע ההעברה (ס' 6לחוק
החוזים [5] קיבול דרך התנהגות), או באישור העברת הזכויות בנכס ששלחה שו"פ לגולדנצוויג ואשכר הנושא את התאריך 6.6.82(נספח ה' לכתב התביעה המתוקן).
שו"פ היא, על-פי חוק חוזים אחידים, ספק בהיותה מספקת את המצרך כאן מקרקעין או זכויות במקרקעין. אין ספק שגולדנצוויג הם לקוח מלקוחותיה של שו"פ. גם אשכר, למרות שקנו את הדירה מגולדנצוויג, הם בחזקת לקוח של שו"פ. אשכר נזקקו להסכמתה של שו"פ להעברת המצרך (הדירה) מרשות גולדנצוויג לרשותם וגם אחרי ההעברה עדיין היתה לשו"פ התחייבות כלפיהם לרשום את הזכות בדירה על שמם בפנקסי המקרקעין (וזאת אפילו תפס הויתור של אשכר בסעיף 1של המסמך הנ"ל).
טופס הבקשה להעברת הזכויות הוא טופס שהוכן ונערך ע"י שו"פ ומחולק ללקוחות המבקשים להעביר את זכויותיהם בדירה שקנו משו"פ לאחרים. קיום הטופס עצמו נזכר ברשימת האישורים הנדרשים ע"י שיכון ופיתוח כדי לבצע את ההעברה (מש/ 2בהמ' 661/84) וזה לשון ס' 2לרשימה "בקשה לחברה להעברת זכויות בין המעביר לנעברת (טופסים ימסרו בחברה) אשר תאושר ע"י עו"ד". מבחינה זו הבקשה היא חוזה (ראה הדיון בעמוד הקודם) להסקת מצרך (הדירה) (ביצוע ההעברה). מבנה הטופס, אשר יש רק למלא בו את שמות המעביר והנעבר, והדרך בה מגיע הטופס לידי המעביר והנעבר, אינם מותירים ספק כי טופס זה נערך מראש ע"י הספק (שו"פ) כדי שישמש תנאי לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסויימים במספרם ובזהותם כהגדרת ס' 1לחוק חוזים אחידים [3]. מסקנה זו מתחזקת גם ע"י עדותו של עד תביעה 1אשר קיבל טופס זהה לידיו לפי בקשתו, שלוש שנים לאחר שהטופס נשוא דיוננו הגיע לידי אשכר.
ב"כ הנתבעת ניסה לסתור את הטענה כי תנאי הבקשה להעברת הזכויות הם תנאים אשר נקבעו מראש ע"י שו"פ ע"י עדותו של עד מטעמו - עו"ד שרם.
עו"ד שרם העיד, כי כאשר עמדה בפניו הבעיה של העברת הזכויות בסיטואציה דומה - פנה אל מנהל שו"פ בירושלים ונאמר לו כי ניתן לדון בתנאי הבקשה ולשקול את שינוי הנוסח (פרוטוקול ע' 13). דא עקא, שהדירה שבגינה פנה עו"ד שרם אל מנהל שו"פ היא אותה דירה בה מחזיק אשכר. לפי עדות עו"ד שרם, הגיעו שני לקוחות שלו דרך מתווך לדירתו של אשכר וביקשו לקנותה. (עו"ד אשכר כותב בסיכומיו כי הוא לא פנה למתווך למכירת דירתו ואף לא פירסם מודעה בעתון לצורך זה). אין לי ספק כי היועץ המשפטי של שו"פ וגם מנהל החברה בירושלים יודעים ומעורים בסיפור תביעתו של אשכר וקשה להניח שתשובתם לעו"ד שרם היתה נקיה מפניות ואובייקטיבית לחלוטין. מעבר לזאת למעשה לא נעשה דבר וכל שהבטיחו לעו"ד שרם היא הבטחה בעלמא לשקול את תנאי ההעברה כשהדבר יהא אקטואלי. סביר להניח כי ההעברה נשוא דיון זה אינה ההעברה היחידה שאישרה שו"פ בשנים האחרונות אולם חוץ מעדותו של עו"ד שרם המתייחסת לדירה הספציפית נשוא התביעה לא הביא ב"כ הנתבעת, כל עדות לכך שהעברות שמאשרת שו"פ מקונה לנעבר נעשות עפ"י נוסחים המשתנים מהעברה להעברה.
יתר על כן, נכונות לסטות במקרה זה או אחר מנוסח אחיד, אינו הופך את הנוסח לבלתי אחיד.
לכן, מסקנתי היא, כי הבקשה להעברת הזכויות מהווה חוזה אחיד. (אינני רואה
קושי בכך שההצעה לחוזה שבאה מצד מבקשי ההעברה נוסחה ע"י הנתבעת.

מבחינה פורמלית ניתן לראות בכך הזמנה להצעה).
.6השאלה הבאה היא האם בקשה זו היא חוזה אחיד בין התובעים (אשכר) לבין הנתבעת (שו"פ). אין ספק שע"י הבקשה נוצר קשר ישיר בין גולדנצוויג ושיכון ופיתוח. הראשונים הם המבקשים-המציעים בחוזה שאת הקיבול לו ביצעה שו"פ. אולם למעשה מגישים את הבקשה גם אשכר. הם הנעברים החתומים על אותה בקשה, ומתחייבים לקבל את ההעברה בתנאים המפורטים בבקשה. שני הצדדים המעביר והנעבר הם שצריכים להתייצב, עפ"י נוסח הבקשה, לפני עו"ד כדי לחתום עליה בפניו. גם מכתב ההסכמה ששלחה שו"פ, שהוא למעשה הקיבול להצעה, (נספח "ה" לתביעה) מופנה הן לגולדנצוויג והן לאשכר. כך שלמעשה הבקשה היא חוזה (אחיד) בין גולדנצוויג לאשכר מצד אחד לבין שו"פ מצד שני.
.7לחלופין, ניתן לראות בבקשה ובקיבול לה חוזה לטובת אדם שלישי, עפ"י ס' 34לחוק החוזים [5]. החוזה הוא בין גולדנצוויג ושו"פ כאשר המוטב, מי שלטובתו נעשית ההעברה, הוא במקרה זה אשכר והוא מי שעפ"י חוזה זה רשאי לדרוש את קיום החיוב. ככל הנראה לי אין מניעה שחוזה לטובת אדם שלישי יהיה חוזה אחיד.
.8השאלה עתה היא האם סעיף הויתור: ס' 5(ה) בבקשה להעברת הזכויות היא תנאי מגביל בחוזה אחיד. ס' 15לחוק חוזים אחידים מונה רשימה של תנאים מגבילים. ס' 5(ה) הנ"ל הוא על פניו תנאי מגביל, עפ"י ס' 15(1) לחוק הנ"ל בהיותו "שולל או מגביל אחריותו של הספק כלפי הלקוח..." ולמעשה עשוי הוא ליפול גם בהגדרות ס"ק(2), (5) או (8) לסעיף זה.
אולם בכך לא די. ע"פ ס' 14לחוק חוזים אחידים [3] על ביהמ"ש לבדוק אם הסעיף מקפח את הלקוחות או מהווה יתרון בלתי הוגן בידי הספק העשוי להביא לידי קיפוח הלקוחות בשים לב לכלל תנאי החוזה ולכל הנסיבות האחרות.
בענין זה טוען ב"כ הנתבעת, כי תנאי הפטור הנ"ל משמש בכל העברה מקונה לקונה מיד ראשונה לשניה ומיד שניה לשלישית וכו', וכי לנתבעת אין כל אפשרות מעשית לפקח על שמירת הדירות בצורה שתבטיח את שלמותן ובטיחותן.
ובנושא זה מוסיף בסיכומיו ב"כ צד ג' 1- חברת פרץ בן גיאת - כי למעשה בסעיף זה אין הלקוחות נדרשים לוותר על זכות מזכויותיהם או על יכולתם לתבוע תיקונים בקניינם אלא החברה מעוניינת להבטיח שדברים אלה ייעשו בטרם תועבר הדירה לאחר. תנאי זה מעודד את הלקוח לבדוק היטב את קניינו טרם שיעבירו לאחר ויעמוד על תיקון פגמים - אם ישנם כאלה. תנאי זה אינו מקפח לפי דבריו משום שנועד להבטיח כי כל הבירורים וההתדיינויות יסתיימו עם הרוכש המקורי וכדי למנוע את היכולת לתבוע את החברה המשכנת עד קץ כל הדורות.
עו"ד אשכר טוען, לעומת זאת, כי הויתור אינו דרוש לצורך ההעברה אלא כדי להיטיב עם הנתבעת, המנצלת את העובדה שהיא גם המאשרת את העברת הזכויות וגם החייבת במילוי ההתחייבויות עפ"י החוזה נשוא ההעברה. תוצאת תנאי זה היא כי המבקש העברת זכויות עפ"י החוזה נותר ללא זכויות עפ"י החוזה.
.9דעתי היא, כי התנאי שבס' 5(ה) הוא בהחלט תנאי המקפח את הלקוחות ומעניק
יתרון בלתי הוגן לשו"פ, הוא הספק. בס' 4בחוזה שבין שו"פ לקוני הדירות ממנה, מתחייבת שו"פ באחריות בגין פגמים וקלקולים בנכס וכן בגין אי התאמות בין הנכס לבין נספח א' להסכם. בס"ק (א) שם מנויות תקופות אחריות שונות לגבי הפגמים וסוגי אי ההתאמות השונים. ובס"ק (ב)(1) - (3) מפורטים תנאים לקיום אחריותה של החברה לתיקון. על כל החבויות האלה של החברה, עפ"י החוזה עם הקונים ממנה, נדרשים המעבירים והנעברים לוותר (חוץ מן החובה לרשום את הזכות בנכס על שם הנעבר בספרי רישום המקרקעין).
היוצא מזה, כי קונה דירה משו"פ אינו יכול למכור את דירתו אלא אם ימצא מישהו שיסכים לקנותה בלי כל אחריות לנזק או קלקולים שיימצאו בה. הקונה כבול לתקופות האחריות ואינו יכול לעמוד על זכויותיו ולבדוק את הפגמים כפי שמציע לו ב"כ צד ג' 1אם מכר את הדירה בתוך תקופת האחריות. כך, לדוגמא, תקופת האחריות לנזקי רטיבות שהם בין הנזקים החמורים ביותר לדירה והקשים ביותר לתיקון הוא שלוש שנים, שבהן אין הרוכש יכול למעשה להעבר דירתו. הקונה משו"פ מקופח משום שתנאים כאלה מקשים עליו מכירת דירתו. הוא מקופח בזכותו לעשות ברכושו כרצונו ותלוי, למעשה, בהסכמתה של שו"פ לכל פעולה מהסוג של מכירת רכושו. נכון, שגם בלי סעיף זה היה רוכש הדירה תלוי בשו"פ מתוקף היותה האחראית על הרישום עד שיירשמו הדירות בפנקסי המקרקעין. אולם תלות זו אינה מתירה לשו"פ להתנות את ההעברה בתנאים שהינם חד-צדדיים בפירוש לטובתה.
גם מקבל ההעברה או הקונה מקופח ע"י תנאים אלה כי הוא מי שקונה את הדירה בלי כל אחריות לטיבה ושאם לא יסכים לכך לא יוכל לקנות את הדירה הזו.
ואף יותר מכך. במקרה הרגיל נודע לקונה הדירה על תנאי מגביל זה רק לאחר שכבר ערך את ההסכם עם מי שמכרו לו כפי שקרה במקרה דנא וזאת ללא כל רשלנות מצד הקונה או הנעבר. והסיבה לכך נעוצה בדרך שבה מגיעה דרישת הויתור לידיעת המעבירים והנעברים. לו היתה דרישת הויתור מוזכרת בחוזה המכר שבין החברה המשכנת ובין הרוכש ממנה היה ודאי מגיע דבר קיומה לידיעת כל קונה סביר מן הרוכש הראשון. משום שבנוהג שבעולם, שכאשר אדם קונה רכוש הוא בודק את התנאים שבהם הגיע רכוש זה לרשות מי שהוא קונה ממנו. במקרה כזה יבדוק הקונה הסביר את החוזה שבין החברה המשכנת והרוכש ממנה. עפ"י חוזה זה ילמד כי דרושה הסכמת החברה המשכנת להעברת הזכויות בנכס. כאמור, זהו תנאי סביר בהתחשב בעובדה שהחברה המשכנת משמשת כרשם. ואולם על קיום דרישת הויתור כתנאי לאישור ההעברה, תנאי כה מרכזי הנוגע לזכויות שבדירה העוברת לידי הקונה, תנאי המגביל בצורה כה דרסטית את זכויותיו בנכס שקנה. אין הקונה הסביר לומד מעיון בחוזה הקניה משו"פ אלא הדבר מובא לידיעתו רק כאשר מגיע לידיו הטופס אותו מחלקת החברה המשכנת במשרדיה, כאשר גם בכותרת טופס זה אין כל זכר לתנאי המגביל. אין זה סביר והגיוני לדרוש מן הקונה כי ילך ויבדוק במשרדי החברה המשכנת את פרטי כל הטפסים הדרושים להעברת הנכס אליו. יהיה הגיוני מאד מצידו אם יניח כי הטפסים הם רק טכניים ואילו עיקרי הדרישות לביצוע ההעברה יהיו בחוזה שבו מצויה הדרישה לקבלת ההסכמה להעברה.
גם סדר הפעולות הרגיל עשוי לקפח את הלקוח. יתכנו בהחלט מקרים שבהם יעבור
זמן רב מיום חתימת חוזה המכר ועד לביצוע ההעברה ברישום. במקרה דנא ארך הזמן מאד. אולם גם במקרה רגיל יותר יתכן ותעבור תקופת מה בה שני הצדדים עושים את סידוריהם לקניה ומכירה, והנה בשלב שבו מבחינתם כבר נסתיימו ההליכים ונשארו רק הרישומים הפורמליים, מובאת לידיעתם לראשונה ההגבלה החמורה על זכויותיהם בדירה.
אין לי ספק, כי הדרך שבה בחרה שו"פ להביא לידיעת לקוחותיה קיום תנאי זה הוא חלק מן הקיפוח הטמון בתנאי עצמו. ובוודאי שאין זו התנהגות בתום לב בקיום חיוב שבחוזה או זכות הנובעת מהחוזה עפ"י ס' 39לחוק החוזים.
אשר לטענת ב"כ צד ג' 1וטענת ב"כ הנתבעת כי מטרת התנאי המקפח היא למנוע שרשרת של בעלי דין התובעים איש איש בתורו את הנתבעת, הרי ניתן בהחלט לנסח תנאי בחוזה עפי"ו יהיה תמיד רק בעל דין אחד כלפי החברה לגבי הנזק המסויים. הנזקים והפגמים אותם מחייבת שו"פ לתקן הם נזקים הקשורים לטיב הבניה כאמור בס' 4לחוזה הקניה משו"פ ואותם יש בכל מקרה להוכיח ע"י מומחים אשר יודעים בוודאי להבחין מהו הנזק שנגרם ע"י דיירים בדירה ומהו הנזק שמקורו בתחום אחריותה של החברה.
בנושא זה כבר הביא השופט לנדוי ב-ע"א 3151/61 קורנפלד נ' שאולוב [2] דברי שופט אנגלי אשר אמר:
"אשר לחשש שלא יהיה קץ למשפטים אם הקבלן יוחזק אחראי, נראה לי שישמרו כל הקצים הדרושים לחוק. חייבים להוכיח רשלנות, חייבים להוכיח שהרשלנות היא הסיבה הקרובה של הנזק, רשלנות תורמת הינה הגנה. התובע צריך להשתייך לסוג האנשים המוגנים... אחריות קיימת רק על בסיס סביר בהתאם לכללים החלים בדיני רשלנות" (שם, עמ' 322[2]).

שם אמנם הובאו דברים אלה כאשר דובר בחובות הנזיקיות של הקבלן, אולם רוח הדברים מתאימה גם לענייננו. כנגד החשש של שו"פ מפני שרשרת של תובעים ניתן לנסח סעיף מתון יותר המתחשב ומאזן את זכויות שני הצדדים. בנוסף לו קיימים כאמור סייגים משפטיים רבים העומדים לרשות מי שלפי דעתו נתבע יותר מפעם אחת על אותו נזק.
היוצא מכל זה הוא, כי אני מבטל את סעיף 5(ה) במסמך הנ"ל כתנאי מקפח, ואני דוחה את הטענות המקדמיות של הנתבעת ושל צד ג'.1
דחיתי את מתן החלטתי זו עד שיהא סיפק בידי היועץ המשפטי לממשלה להגיב על טענת החוזה האחיד. היועץ המשפטי החליט שלא להתערב. בינתיים התרתי לב"כ שו"פ להשיב תשובה מוגבלת, על סיכומיהם בכתב של התובעים אולם לא היה בתשובה זו כדי להשפיע על ההחלטה.
ניתנה במעמד עו"ד גב' ל' דניאל בשם התובעים, ועו"ד ר' ארטמן בשם הנתבעים ביום ט' בחשון תשמ"ו - 24/10/.85



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ליקויי בניה בלוד

  2. ליקויי בניה בעפולה

  3. ליקויי בניה יקנעם

  4. ליקויי בניה בנהריה

  5. ליקויי בניה רטיבות

  6. ליקויי בניה ביקנעם

  7. ליקויי בניה - ריצוף

  8. ליקויי בניה בשטחים

  9. ליקויי בניה - אוורור

  10. התיישנות ליקויי בניה

  11. ליקויי בניה בגן יבנה

  12. ליקויי בניה בקריית ים

  13. תקן לבדיקת ליקויי בניה

  14. ליקויי בניה - שנת בדק

  15. הרחבת בית - ליקויי בניה

  16. ליקויי בניה בכפר ורדים

  17. חדר ממ''ד - ליקויי בניה

  18. בוררות בנושא ליקויי בניה

  19. ליקויי בניה בקרית ביאליק

  20. ליקויי בניה ביחידת נופש

  21. מי אחראי על ליקויי בניה

  22. ליקויי בניה דירה באשדוד

  23. ליקויי בניה בטירת הכרמל

  24. ליקויי בניה ביסודות הבית

  25. ליקויי בניה דירה במודיעין

  26. ליקויי בניה בדירה באשדוד

  27. ליקויי בניה בחיפוי פסיפס

  28. ליקויי בניה במעלה אדומים

  29. ליקויי בניה בדירות חפציבה

  30. סמכות עניינית ליקויי בניה

  31. ליקויי בניה בבית בהוד השרון

  32. תביעה קטנה בגין ליקויי בניה

  33. הסתכנות מרצון - ליקויי בניה

  34. ליקויי בניה רטיבות במרתפים

  35. ליקויי בניה בעסקת קומבינציה

  36. שיפוצים בדירה עם ליקויי בניה

  37. ליקויי בניה בדירה חדשה מקבלן

  38. ליקויי בניה בבית קרקע באשקלון

  39. התרוממות ריצוף בחדר בבית מגורים

  40. אי הודעה במועד על ליקויי בניה

  41. תביעה בגין ליקויי בניה בקוטג'ים

  42. רשלנות תורמת בתביעת ליקויי בניה

  43. ליקויי בניה בבניין מלפני 15 שנה

  44. סירוב לתת לקבלן לתקן ליקויי בניה

  45. ליקויי בניה בדירות לציבור החרדי

  46. ליקויי בניה בדירה במזרח ירושלים

  47. זכות מוכר הבית לתקן ליקויי בניה

  48. תביעה נגד עמותה בגין ליקויי בניה

  49. ליקויי בניה בשכונת רמות בירושלים

  50. ערעור על פיצויים בגין ליקויי בניה

  51. הוצאות משפטיות בתביעת ליקויי בניה

  52. ליקויי בניה בקוטג' - תביעה נגד קבלן

  53. הסדר דיוני בתביעה בגין ליקויי בניה

  54. תביעה בגין ליקויי בנייה במדרגות דירה

  55. חובת גילוי מוכר דירה של ליקויי בניה

  56. טענה לירידת ערך דירה בגלל ליקויי בניה

  57. תביעה נגד חברה זרה בגין ליקויי בניה

  58. ליקויי בניה בפרויקט דירות לתושבי חוץ

  59. חובת המוכר לגלות מידע על ליקויי בניה

  60. תביעה בסדר דין מהיר בנוגע לליקויי בנייה

  61. ביטול קניית דירה מקבלן עקב ליקויי בניה

  62. תביעה לפיצוי בגין ליקויי בניה ועוגמת נפש

  63. תביעת נציגות בית משותף בגין ליקויי בניה

  64. תביעה בגין אספקת בית באיחור וליקויי בנייה

  65. ליקויי בניה בשכונת תלפיות מזרח בירושלים

  66. מינוי מומחה מוסכם בתביעה בגין ליקויי בניה

  67. מינוי מומחה מטעם בית המשפט לבדיקת ליקויי בניה

  68. הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה 7 שנים לאחר המסירה

  69. בוררות על ליקויי בניה לפי הסכם לרכישת בית מגורים

  70. נטען כי הקבלן רצה לתקן ליקויי בניה אבל לא נתנו לו

  71. הזכות לתקן ליקויי בניה אל מול הזכות לקבל פיצוי כספי

  72. תביעה כספית נגד המתכנן בגין ליקויי בניה אשר התגלו בדירה

  73. תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם וכן פיצוי בגין ליקויי בנייה

  74. תביעה לפיצוי בגין ליקויי בניה שנתגלו בבניין לאחר עבודות שיפוץ

  75. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון