קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא רשלנות מקצועית של עורך דין - אי גילוי תרמית בעסקת קניית דירה / רשלנות עורך דין בעסקת קניית דירה: התובעים נפלו קרבן לנוכל אשר מכר להם דירה לא לו וגזל את מרבית חסכונותיהם. נתבע 1הינו עורך דין, ובעסקה למכירתה של הדירה הנ"ל ייצג את התובעים. נתבעת 2היא חברת ביטוח אשר ביטחה את הנתבע 1בביטוח אחריות מקצועית. לטענת התובעים הנתבע התרשל בייצוגם ובייעוץ המשפטי שנתן להם ואלמלא רשלנותו היו נמנעים מרכישת הדירה ומן הנזק שנגרם להם כתוצאה מכך או שלא היו מספיקים לשלם למתחזה סכום כה נכבד על חשבון הדירה ונזקם היה קטן בהרבה. העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת הן כדלקמן: בתאריך 6.3.94מכרו התובעים את דירתם ברח' אשרמן 21בתל-אביב וקיבלו תמורתה 000, 170דולר. מיד לאחר מכירת הדירה החלו לחפש דירה גדולה יותר ובעזרת משרד תיווך בחולון הגיעו בתאריך 14.3.94לדירה בת 4חדרים ברח' צפת 12בחולון. בדירה פגשו התובעים אדם אשר הציג עצמו בשם דוד דביר וטען בפניהם כי הינו בעל ייפוי כח לבצע עסקה בדירה הנ"ל בשם גיסתו. בתאריך 15.3.94שבו התובעים לדירה עם אחיו של התובע ולאחר שהגיעו למסקנה כי הם מעוניינים בעסקה החלו במו"מ עם דוד דביר, ובסיומו של המו"מ נחתם בין הצדדים זכרון הדברים ת/1(ב). אין חולק כי התובעים לא פנו לעורך דין עובר לחתימת זכרון הדברים והתניות שבת/1(ב) משקפות את ההסכמות שהושגו בין הצדדים עצמם במהלך המו"מ לקראת כריתתו של החוזה. בזכרון הדברים התחייבו התובעים לשלם לבעלת הדירה, גב' צפורה בריף 000, 166דולר בתשלומים כדלקמן: 000, 2דולר במעמד חתימת זכרון הדברים; 000, 98דולר במעמד חתימת החוזה אולם לא יאוחר מיום 17.3.94 (ההדגשה שלי - ש.ד); 000, 45דולר בתאריך 30.3.94 ו-000, 21דולר במעמד מסירת הדירה. לאחר החתימה על זכרון הדברים ותשלום 000, 2דולר, פנו התובעים לעורך דין אותו הכירו בעת שייצג את אחיו של התובע בעסקת מקרקעין. התובע הסביר לעורך הדין כי הוא מעוניין שייצגו בעסקה זו ולשם כך מסר לו את זכרון הדברים, העתק של ייפוי הכח שנחזה להיות ייפוי כח שהעניקה בעלת הדירה לדוד דביר (ת/ 1[ה]) וכן טיוטת חוזה שהוכן על ידי עורך דינו של דביר, עו"ד טומשבסקי. הנתבע קיבל בלשכת רשם המקרקעין נסח רישום בו נרשמה גב' צפורה בריף כבעלת הדירה כתוצאה מעסקת מכר מתאריך 19.5.92(נ/2[א]). הנתבע השווה בין פרטי בעלת הדירה כפי שצויינו בנסח הרישום לפרטים כפי שנרשמו בייפוי הכח ולאחר שעיין בטיוטת החוזה וזכרון הדברים העביר את השגותיו לעו"ד טומשבסקי וביקשו להכניס בחוזה מספר שינויים שנועדו להבטיח את זכויות התובעים. ראשית הוכנסה תניה לפיה התשלום של 000, 98דולר ישולם לאחר רישום הערת אזהרה בספרי האחוזה לטובת הקונים ואילו באשר לתשלום האחרון שאמור היה להתבצע במועד מסירת החזקה ב- 15.7.94נקבע כי ישולם למוכר רק לאחר שיציג אישורים שכל התשלומים החלים עליו שולמו על ידו במלואם. עוד נקבע כי אם עד למועד מסירת החזקה בדירה לא יהיה בידי המוכר אישור מס שבח ללשכת רישום המקרקעין יופקד התשלום האחרון בסך השווה ל-000, 21דולר בידיו הנאמנות של בא כח המוכר (עו"ד טומשבסקי) אשר ידאג לתשלומים הנ"ל. בתאריך 16.3.94במשרדו של עו"ד טומשבסקי חתמו התובעים ודוד דביר על החוזה אשר תוקן על פי בקשתו של הנתבע. למחרת נרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין לטובת הקונים ולאחר שקיבלו אישור מהנתבע שילמו לדביר 000, 98דולר ו-000, 45דולר שולמו על ידם ב-.30.3.98 אלא שבטרם היה סיפק בידי התובעים לקבל לידם את הדירה התגלתה התרמית והסתבר כי מי שהתחזתה כגב' ציפורה בריף עשתה כן באמצעות תעודת זהות מזוייפת וכי ייפוי הכח ואישור החתימה הינם חסרי ערך כיוון שנערכו עקב מצג שווא ומרמה וכך ירד לטמיון כספים של התובעים וכל נסיונותיהם להציל משהו מחסכונותיהם עלו בתוהו. המתחזה אשר שמו האמיתי הוא אלי אללוב ולא דוד דביר הועמד לדין, הורשע בסדרה של עבירות מרמה (ת.פ. 263/94 נספח ט' לתצהיר נ/2) ונדון לעונש מאסר. הרשלנות המיוחסת לנתבע .1לא התריע בפני התובעים על הסיכונים שברכישת דירה ממיופה כח שברשותו ייפוי כח כללי הניתן לביטול ואשר יכול להיות מבוטל עוד קודם לחתימת הסכם המכר באורח חד צדדי. .2לא התריע בפני התובעים על הסיכון שברכישת דירה מאללוב מבלי לבדוק שיש ברשותו חוזה על רכישת הדירה, קבלות על תשלומי מיסים והוצאות אחזקה שוטפות על אף שידע כי אללוב הינו מיופה כח וכי היכרותו של אללוב עם עו"ד טומשבסקי היא היכרות בת מספר ימים ובכך שהסתפק במסמך המצהיר כי מסמכי רכישת הדירה אבדו למוכרת. .3לא ניסה בעצמו ולא יעץ לתובעים לנסות בעצמם לאתר את המוכרת גב' ציפורה בריף כדי שתחתום על החוזה ו/או תאשר את תוקפו של ייפוי הכח. .4לא ייעץ לתובעים לפרוס את התשלומים באופן סביר ומקובל כך שאם יחולו על המוכר תשלומי מס שבח ו/או היטל השבחה תהיה בידי התובעים יתרת כספים המגיעים למוכר שיהיה בה די כדי לכסות במקומו את התשלומים ובכל מקרה היה עליו להשאיר לפחות % 50מן התמורה עד להמצאת אישור מס שבח ועוד % 20עד להמצאת אישור על היטל ההשבחה כנדרש וכמקובל. לעניין הסעיף האחרון יש לציין כי לא הוצגה בפני ראייה כלשהי להוכחת הטענה לפיה נהוג ומקובל לעכב העברת תשלומים בשיעור % 70ממחיר דירה להבטחת תשלום מיסים והיטלים לפיכך יבחן שיעור התשלומים שנקבע כי יושארו בידי צד ג' נאמן בהתאם לנסיבות המקרה לגופו. באשר ליתר פרטי הרשלנות: .1אזהרה מפני הסיכונים הכרוכים ברכישת דירה ממיופה כח על פי ייפוי כח כללי הניתן לביטול. סבורני כי טענה זו אינה יכולה לעמוד ראשית כיוון שבענייננו ייפוי הכח בוטל לא מחמת היותו ייפוי כח הניתן לביטול אלא בשל היותו ייפוי כח מזיוף ועל כן גם אילו בוצעה העסקה בהסתמך על ייפוי כח בלתי ניתן לביטול לא היה בכך כדי להועיל לתובעים. על כל פנים אין אסמכתא לטענה לפיה עו"ד אינו רשאי לבצע עסקה עם מיופה כח על פי ייפוי כח ובכל פעם שנעשית עיסקה באמצעות שלוח ידרש האחרון להציג ייפוי כח בלתי הדיר. .2החובה לבדוק את חוזי המכר שקדמו לעסקה. כפי שעולה מעדותו של עו"ד טומשבסקי בתאריך 28.2.94הופיעה במשרדו אישה אשר התחזתה לצפורה בריף הציגה תעודת זהות וטענה כי היא בהריון ועליה לחזור לחו"ל. המתחזה ביקשה להוציא ייפוי כוח לאדם אחר אשר התחזה בשם דוד דביר. עורך דין טומשבסקי בדק את תעודות הזהות שלהם והכין ייפוי כח כמבוקש ובייפוי הכח צויין מפורשות שמיופה הכח רשאי למכור את דירתה של גב' בריף שברח' צפת בחולון. כאשר הגיע "דביר" כשהוא מצוייד בייפוי הכח לחתימת החוזה בדק הנתבע את ההתאמה בין נסח הרישום ופרטי בעלת הדירה על פי המסמכים שהוצגו לו אשר נערכו ואושרו על ידי עורך דין טומשבסקי ולא מצא כל סתירה או הבדל שהיה בהם כדי להדליק "נורה אדומה" שמא נפל פגם במסמכים. גם ב"כ התובע אינו טוען שעורך דין זהיר ככל שיהיה יכול היה לזהות שמדובר במסמכים מזוייפים ובמתחזים. בדיקת חוזה הרכישה של הדירה על ידי גב' בריף לא היה בו כדי לסייע בנסיבות המקרה כיוון שאין כל קושי לקבל העתק של החוזה במשרד רשם המקרקעין וגם אילו הוצג החוזה לא היה בכך כדי להואיל, כיוון שגם על פיו נרשמה עסקה בין צפורה בריף לבעלים הקודם ובאין קצה חוט להוכחת זהותם האמתית של צפורה בריף ודוד דביר לא ניתן היה להעזר בחוזה לחשיפת זהותם. מטרת בדיקתו של חוזה זה היא להוכחת המחיר אותו שילמה הרוכשת לצורך חישוב מס שבח (אם יוטל מס) ושוב לא זה המצב בתיק שבפני. כיוון שאין מדובר בחיוב מס שבח ביתר אלא בעיסקה שלא באה לעולם. .3יעוץ לקונים לנסות ולאתר את המוכרת: מעדויותיהם של עו"ד טומשבסקי והנתבע עולה כי נאמר להם על ידי דביר שבעלת הדירה - גיסתו שוהה בחו"ל וכיוון שלא הייתה לנתבע סיבה סבירה לחשוד שמדובר בסיפור בדים לא הייתה לו גם הצדקה לחפש אחרי בעלת הדירה אשר ייפתה את כוחו של אדם שהתחזה לגיסה לבצע בשמה עסקת מכר. .4פריסת תשלומים: נכון אמנם כי מחובתו של עורך דין לייעץ ללקוחותיו ואין הוא יכול להסתתר מאחורי הטענה לפיה החוזה נוסח על פי הנחיותיהם (על"ע 2/80פלוני נ' הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין פד"י ל"ד (4) 707). אלא שבעניננו אין מדובר בניסוח משפטי אלא במועדי תשלום שנקבעו בין הצדדים בהתאם לאילוציהם. מחד גיסא רצונם של התובעים לרכוש דירה בהקדם כיוון שמכרו את דירתם ומאידך גיסא מצג של המוכר שהוא זקוק לכסף לקידום עסקיו. מטעם זה דאג הנתבע להבטיח את זכויות מרשיו על ידי התניית התשלומים ברישום הערת אזהרה והפקדת חלק מן הסכום בידי עורך דין לתשלום מיסים אם יהיו כאלה. בעל"ע 2/80 נוסח החוזה באופן רשלני שלא הבטיח את זכויותיהם של התובעים ואילו בפנינו לא היה כל פגם בניסוח אלא בזהות ה"מוכרים" ואין בכוחו של ניסוח מתוחכם ככל שיהיה לעמוד בפני מרמה מתוכננת לפרטיה לה נפלו התובעים קרבן. .5באשר לסכום שהותיר הנתבע לתשלום מסים ובעיקר מס שבח: הנתבע הסביר כי מס שבח משולם על אותו חלק של המחיר המהווה רווח. בעניננו נרכשה הדירה בשנת 1992ב-000, 140דולר ונמכרה ב- 1994ב- 000, 166דולר ולהשקפתו לכל היותר יחול על העסקה מס בשיעור של % 50שיסתכם ב-000, 13דולר (עמ' 26) מאחר והתובעים לא הוכיחו שחישוב זה שגוי המסקנה המתבקשת היא שבהשאירו 000, 21דולר כבטחון להבטחת תשלומים שונים נהג הנתבע באופן סביר בנסיבות המקרה. התובעים מבקשים להוכיח את רשלנותו של הנתבע בהסתמך על אמירתו שהיום לא היה נוהג כפי שנהג אז. סבורני כי אין באמירה זו כדי להצביע על רשלנות. היום לאחר שנפל קרבן למעשה נוכלות סביר להניח שהנתבע ינקוט באמצעי זהירות מעל ומעבר אולם אין פירוש הדבר שזהו הנוהג הרגיל והסביר ואמירה זו הינה יותר בבחינת חוכמה שלאחר מעשה. גם העובדה שהנתבע הביע הסכמה לשלם לתובעים 000, 20דולר מבלי להודות בחבות ומתוך סכום זה אף שילם 000, 10דולר אין בה כדי לשנות את מסקנתי שבנסיבות המקרה לא ניתן היה באמצעים סבירים ומקובלים בעיסקאות מעין אלה, לגלות את התרמית וגם אם חש הנתבע רגשי אשם וייסר עצמו שמא יכול היה לנהוג אחרת אין בכך כדי ליצור עוולת רשלנות יש מאין. באשר לטענה לפיה התובע הזהיר את עורך הדין וביקש לבחון את העסקה בזהירות יתרה בגלל מוצאו של המוכר. לא שוכנעתי שדברים אלה אכן נאמרו. יתרה מכך אם סבר התובע שבן שיחו חשוד כרמאי לא ברור מדוע התקשר עמו בהסכם לפיו היה אמור לשלם לידו 000, 145דולר מבלי לקבל בטחונות כלשהם ורק לאחר שחתם על זכרון הדברים פנה לעורך דין. לאור כל האמור לעיל הגעתי למסקנה כי לא הוכחה רשלנותו של הנתבע ודין התביעה להידחות. אני מחייבת את התובעים בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 000, 1ש"ח בתוספת מע"מ. אני מסתפקת בחיוב סמלי זה לנוכח מצבם הקשה של התובעים כמפורט לעיל.עורך דיןרשלנותמקרקעיןקניית דירה