בניית יחידות דיור על גג בית משותף

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בניית יחידות דיור על גג בית משותף:

המערערים והמשיבים הם בעלי יחידות בבית משותף, הרשום בפנקסי המקרקעין כגוש 30022חלקה 1(להלן הבית המשותף).
המערערים ביקשו, ועדיין מבקשים לבנות מעל לגג הבית יחידות נוספות, והמשיבים התנגדו ועודם מתנגדים לפחות לחלק מהבניה, ובשל כך הם פתחו בהליכים משפטים בבימ"ש השלום, בהם ביקשו צו מניעה שימנע את הבניה, האסורה לטענתם.
המחלוקת הועברה להכרעתו של המפקח על רישום המקרקעין בירושלים, והוא פסק את
פסקו ביום .30.11.95בפסה"ד נתקבלה עמדת המשיבים ונאסר על המערערים לבצע את הבניה לה התנגדו המשיבים.
גג הבית המשותף איננו מצוי במפלס אחד, ובעצם יש שני גגות לבית. גג אחד הוא
הגג הגבוה (להלן- הגג הגבוה) והוא גגה של הדירה העליונה ביותר בבית.
הגג השני (להלן- הגג הנמוך) נמצא במפלס הרצפה של "הדירה העליונה" והוא
ההמשך התיאורטי של רצפה זו. המשיבים אינם מתנגדים לבניה על הגג הנמוך, ואולם הם מתנגדים לבניה על הגג הגבוה.
להתנגדות של המשיבים יש שני בסיסים. בסיס קניני, ובסיס תכנוני.
הטעון הנסמך של הבסיס הקניני גורס שלמערערים אין זכות קנינית לבצע את הבניה לה הם מתנגדים, משום שהיא נעשית ברכוש לא להם. הבסיס התכנוני גורס
שהבניה המתוכננת על-ידי המערערים היא בלתי חוקית ואינה תואמת את הוראות התכנון והבניה.
הערכאה הראשונה אימצה את עמדת המשיבים ככל שהיא נסמכה על "הבסיס הקניני", וכיון שכך לא נזקקה ולא דנה בהתנגדות הנסמכת על "הבסיס התכנוני".
המערערים הגישו את הערעור קא עסקינן על פסק הדין של הערכאה
הראשונה, ובישיבת בית המשפט מיום 27.3.96הוסכם בין ב"כ הצדדים, שהיה והערעור יתקבל "יוחזר התיק לערכאה הראשונה כדי להשלים הדיון בנושא שטרם נדון".
נראה לנו שהדין הוא עם המערערים, אין חולק שזכויות הצדדים, ככל שהן
מתיחסות לגגות הבית המשותף, מעוגנות בסעיף 8לתקנון הבית המשותף.
וזהו לשונו של סעיף 8:ב
"ידוע לבעלי היחידות כי בעלי היחידה 45/8, 22, 14(או מי שיבוא במקומו) רשאי בכל עת שימצא לנכון, להוסף בניה על הגג שע"י הדירה והגג מעל הדירה המסומנים בתסריט במס' 8א, 8ב ו-8ג, במסגרת הוראות תכנון ערים, ולצורך הבניה הנוספת להשתמש בכל חלק מהרכוש המשותף ללא הפרעה.
בעלי היחידות מאפשרים ומסכימים לכך כי בעל היחידה 45/8, 14 22או הבא במקומו
רשאי ללא צורך בנטילת רשות ממי מהם בכל עת שימצא לנכון ובמדה שהדבר אפשרי לפי תחיקת הבניה - להקים בעצמו ו/או ע"י אחרים ו/או לגרום להקמת בניה נוספת על גג ע"י הדירה והגג מעל הדירה המסומנים בתסריט 8א' 8ב' ו-8ג, למכור ו/או להשכיר ו/או להשתמש בכל צורה שתראה לו או לבא במקומו בבניה הנוספת לצרכי מגורים בתנאי שדבר זה לא יפריע שמוש מתקבל על הדעת לשאר בעלי היחידות ביחידותיהם.
בעל היחידה 45/8, 22, 14או הבא במקומו יהיה רשאי להשתמש (ל)שם זה בגגות
שמכסים את הבנין כעת, וכן בכל חלקים ברכוש המשותף, ואף להעביר סופית או זמנית כל אשר ימצא על הגגות המכסים את הבנין כעת, מבלי שבעלי היחידות יהיו רשאים להפריע לבעלי היחידה 45/8, 22, 14או לבא במקומו ולעכב בעדו.
במקרה שעקב הבניה הנוספת כאמור יגרמו נזקים ליחידות או לחלקים המשותפים
של הבנין, יהיה בעל היחידה 45/8, 22, 14או הבא במקומו חייב לתקנם על חשבונו
מיד כאשר יהיה אפשרי.
הגגות המיועדים לבניה הנוספת כאמור לא יהוו חלק מהרכוש המשותף, וכן לא יכלול הרכוש המשותף כל הבנוי, מחובר (חיבור ארעי או חיבור קבוע) לגגות אשר הוצמדו ליחידה 45/8, 22, 14המסומנים בתסריט במס' 8א, 8ב ו80ג.
עם תום הבניה הנוספת על שטח הגגות הצמודים ליחידה 45/8,22, 14תהוינה היחידה
או היחידות החדשות שנוצרו ע"י הבניה הנוספת כאמור גם כן יחידות בבית המשותף, וכל מה שאיננו מהווה יחידה יהווה רכוש משותף לכל היחידות אשר יוצמד בחלקים המתאימים בבית המשותף כאילו היה הבית נהפך לבית משותף לאחר השלמת הבניה הנוספת ומתחלק ליחידות ורכוש משותף הצמוד ליחידות בחלקים מתאימים. במידה שסדור זה יצריך תיקון מכסת(ות) החלקים ברכוש המשותף הצמודים לכל יחידה בבית המשותף הרי הסכמת כל בעלי הדירות ניתנת בזה מראש ולא יהיה צורך בכל הסכמה נוספת".
בפסקא הראשונה לסעיף 8הותר "להוסיף בניה על הגג שע"י הדירה, והגג מעל הדירה", והכוונה היא לגג הגבוה ולגג הנמוך. בפסקא זו יש חזרה על הרשאה זו, ונאמר בה שבעלי הזכות (שאין חולק שהם בעניננו המערערים) רשאים להקים "ללא צורך בנטילת רשות...בניה נוספת" על הגג הגבוה והגג הנמוך.
בקטע הרביעי לסעיף זה נאמר שהגג הגבוה והגג הנמוך "לא יהוו חלק מהרכוש
המשותף..."
עינינו הרואות שהכתוב מדבר "בבניה נוספת", שאין בה הגבלה כמותית
או איכותית, זולת הגבלה אחת, והיא שהבניה הנוספת תתאום את חוקי התכנון והבניה.
מבחינת מרחב העשיה והשימוש בקנינם, דומים המערערים לבעל מגרש, שיכול לבנות על מגרשו את כל שמאשר לו החוק לבנות. בעשותו שימוש בזכות זו אין בעל המגרש בן חורין לפגוע בקנינם של שכניו, אין הוא יכול גם ליצור מטרדים ועליו להתחשב בזכויות הסובבים אותו לאור שמש, בתמיכה בקרקע וכל כיוצא בזה, ואולם בכפוף לכך הוא בן חורין לנצל את זכויותיו במגרש לכל בניה שימצא לנכון.
במשל זה הנמשל הוא הגג הגבוה והגג הנמוך שהם "מגרשיהם" של
המערערים. המגבלות הסובבות אותם רבות יותר באופן טבעי ממגבלות בעל מגרש,
והדבר נובע "מסמיכות" זכויותיהם של דיירים אחרים. אחת ממגבלות אלו מתבטאת בכך שלאחר שתושלם "הבניה הנוספת", יהיו הגגות החדשים של בניה זו רכוש משותף. הדבר נובע הן מהחוק הקובע זאת (בהעדר הצמדה מיוחדת), והן מלשון סעיף 8לתקנון הקובע לקראת הסיפא שלו ש"כל מה שאיננו מהווה יחידה יהווה רכוש משותף
לכל היחידות..."
אנו סבורים שפירוש זה של התקנון נובע מתוכו, והוא תואם את כוונת הכתוב, את כוונת הצדדים, ואת האינטרס הכלכלי הברור שעמד ביסוד כוונת הצדדים. יש שתקנוני בית משותף מגבילים בניה נוספת לדירה אחת, או לקומה אחת, או לשטח מוגדר, ואין צריך לאמר שבמצבים כאלו, "הקנין" שיש לבעל הגג המוצמד מצטמצם לכדי אותה מגבלה, בעניננו כאמור, מדובר על בניה נוספת שאין בה הגבלה, וצריך ליתן נפקות מלאה לכתוב.
איננו סבורים שפרשנות זו סותרת, או אינה עולה בקנה אחד, עם פסיקה אחרת
אליה מפנים המשיבים. כמו פסיקה אחרת, גם פסיקתנו קובעת שהגג החדש, בתום תהליך הבניה הנוספת כולה, יהיה רכוש משותף, ואולם כל עוד לא נסתימה הבניה הנוספת, אי אפשר לדבר על "מחטף" שתוצאותיו - שתקרה רגילה הופכת להיות גג בית.
המשיבים טוענים שאפילו כך הוא המצב המשפטי, אין המערערים זכאים לבנות בשל נימוקים הכלולים ב"בסיס התכנוני" של טענותיהם. כמוסכם בין הצדדים יוחזר התיק לערכאה הראשונה אשר תחליט בנושא זה, לאחר שתתיר לצדדים או למי מהם, להביא ראיות וטעונים נוספים בנושא זה.
איננו עושים כאן צו להוצאות, ואולם הנושא יישקל ע"י הערכאה הראשונה בתום
הדיון.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תיקונים ברכוש המשותף

  2. מזגן מרעיש בבית משותף

  3. מכירת מחסן בבית משותף

  4. עורך דין בתים משותפים

  5. נזילה בחניון בית משותף

  6. מצלמה נסתרת בבית משותף

  7. איחור ברישום בית משותף

  8. החלפת ספק גז בבית משותף

  9. פגמים בדירות בבית משותף

  10. פתיחת פאב בחצר בית משותף

  11. בעלות על חניה בבית משותף

  12. חישוב שטחי בניה בבית משותף

  13. בעלות על מחסן בבית משותף

  14. השתלטות על קומה בבית משותף

  15. רישום בפנקס הבתים המשותפים

  16. ניוד זכויות בניה בבית משותף

  17. בניית חומה בגינה בבית משותף

  18. יחידת רישום נפרדת בבית משותף

  19. שינויים בשטח חניה בבית משותף

  20. בניה על גג בית משותף ללא הסכמה

  21. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  22. שינוי קירות חיצוניים בבית משותף

  23. בקשה למתן הוראות רישום בית משותף

  24. בניית יחידות דיור על גג בית משותף

  25. סירוב לרישום בפנקס הבתים המשותפים

  26. הגדלת מספר יחידות דיור בבית משותף

  27. טענת החבת דירה שלא כדין ברכוש המשותף

  28. האם מותר לבנות חדר על גג בית משותף ?

  29. רישום בית כנסת כיחידה נפרדת בבית משותף

  30. אישור תוספת למחסן חוץ ללא קבלת הסכמת השכנים

  31. האם פסק דין מחייב את כל הדיירים בבית משותף

  32. עיכוב רישום בית משותף בגלל מחלוקות לגבי סעיף בתקנון

  33. בקשה להרחבת יחידת סטודיו על חשבון שטח לובי ומעברים בבית משותף

  34. איזון בין שני דיירים בבית משותף המבקשים לממש את זכות הקניין שלהם

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון