קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא דמי תיווך על קניית קרקעות: בפניי תביעה לתשלום דמי תיווך בסך 111,360 ₪, בגין 12 עסקאות של רכישת מגרשים ברובע יזרעאל בעפולה. הרקע העובדתי: 1. חלק מהעובדות העומדות ברקע הגשת התביעה, איננו שנוי במחלוקת ממשית, והוא יתואר להלן, בטרם התייחסות למחלוקות העובדתיות והמשפטיות בין הצדדים. 2. התובע הינו מתווך במקרקעין. ביום 9.1.2010 חתם הנתבע על טופס הזמנת שירותי תיווך מהתובע (נספח ב' לכתב התביעה, להלן - הסכם התיווך). בטופס צויין, כי הנכס המבוקש הוא "מגרשים ברובע יזרעאל בכל הגדלים (חסון מג הצפון"), וצויין ביחס לנכסים המוצעים: תוכנית ג/11188 ומספרים של שלושה גושי מקרקעין. כן צויין, כי בעל המגרשים הוא חסון מג הצפון, וכי הסכום המבוקש הינו 320-450 אלף ₪. מדובר במגרשים אשר הינם חלק ממתחם/פרוייקט למגורים בעפולה, הכולל כ- 210 מגרשים (להלן - הפרויקט). 3. בהסכם התיווך צויין, כי הנתבע מתחייב לשלם עמלת תיווך בסך 2%+מע"מ בגין קניה, וזאת "מייד לאחר שהושג הסכם מחייב ביני ו/או כל אדם או גוף אחר שאני קשור אליהם במישרין ו/או עקיפין לבין הצד השני לעסקה" (סעיף 4). 4. אין מחלוקת, כי בין הנתבע לתובע התקיימו שתי פגישות. האחת, ביום 9.1.2010, בה נחתם הסכם התיווך, במהלכה ביקרו התובע והנתבע בשטח הפרויקט. השניה, ביום 10.1.2010, למחרת חתימת ההסכם, והיא נערכה במשרד המכירות של החברה המשווקת את המגרשים, חברת חסון מג הצפון (להלן- היזם), במהלכה נפגשו עם נציג המכירות של היזם. 5. הנתבע עצמו לא רכש לבסוף מגרש בפרויקט. מכר של הנתבע, בשם גל לבנסברג (להלן - גל), קיבל מידע מהנתבע אודות המגרשים, זמן קצר לאחר פגישתו עם התובע, ויצר קשר עם התובע. גל יחד עם אדם נוסף בשם אשר בן מוחה (להלן - אשר), נפגשו עם התובע במשרד המכירות של היזם, שם פגשו את נציג המכירות של היזם אשר מסר להם מידע אודות הפרויקט. גל, אשר ואנשים נוספים הקשורים אליהם בדרכים שונות (בסה"כ - 12 רוכשים), רכשו מגרשים בפרויקט. העסקאות נעשו באמצעות מתווך מקרקעין בשם רון בן שמחון (להלן - המתווך רון), לו שולמו דמי תיווך. התובע, לטענתו, גילה בדיעבד את דבר המכירה של המגרשים, ובעקבות זאת הגיש את התביעה דנן נגד הנתבע, בטענה כי הנתבע מחוייב לשלם לו דמי תיווך בגין רכישת 12 המגרשים הנ"ל. טענות הצדדים: 8. לטענת התובע, הנתבע, אשר יצר עמו קשר בעקבות פרסום המגרשים על-ידו באתר האינטרנט "יד 2", אמר לו כי הוא פועל בשמה של קבוצת משקיעים הרוכשים נכסי נדל"ן באזור עפולה. לטענת התובע, התקשרותו עם הנתבע נעשתה על רקע האמור ומתוך ידיעה כי הוא מייצג גורמים נוספים המתעניינים ברכישת מגרשים. 9. לאחר החתימה על הסכם התיווך, הציג התובע בפני הנתבע את המגרשים. אולם, היות ובאותו היום משרד המכירות היה סגור, הם קבעו להיפגש למחרת פעם נוספת. לפגישה זו הגיע אדם נוסף (בדיעבד הסתבר לתובע כי שמו עדי שלוש, להלן - שלוש), והם ניגשו יחדיו למשרד המכירות של המוכר ושם נמסר להם מידע נוסף. למחרת הודיע לו הנתבע כי חברי הקבוצה מגלים עניין רב והם בודקים את הנתונים על מנת לגבש עמדתם. לאחר כשבוע, התקשר הנתבע ומסר לו כי הוא נוסע לחו"ל, וכי גל ימשיך בינתיים לפעול בשמה של הקבוצה והוא יעמוד איתו בקשר. ואכן, למחרת התקשר אליו גל ביקש להיפגש עימו. לפגישה הגיע גל יחד עם אשר, ושלושתם ניגשו למשרד המכירות של החברה ושם נמסר להם מידע מפורט בנוגע למגרשים. 10. לאחר הפגישה הנ"ל ניתקו הנתבע וגל מגע עם התובע וכל ניסיונותיו לחדש עימם קשר כשלו. לטענת התובע, ביום 10.2.10 נודע לו במקרה, כי קבוצה רכשה מספר מגרשים באופן מרוכז מהיזם, ומבירורים שערך התברר לו, כי נרכשו על ידי הקבוצה של הנתבע 12 מגרשים תוך "עקיפתו" ומתוך כוונה להתחמק מתשלום דמי התיווך. 11. לטענת התובע, הנתבע חייב לשלם לו את דמי תיווך מלאים עבור רכישת 12 המגרשים, וזאת בהתבסס על דיני החוזים, השליחות והנזיקין. לטענתו, הנתבע פעל כשלוח של הרוכשים, במגעיו מול התובע, ובחתימה על הסכם התיווך. בהסכם התיווך עצמו התחייב הנתבע לשלם דמי תיווך מיד לאחר השגת הסכם מחייב בין כל גורם שהוא קשור אליו במישרין או בעקיפין לבין המוכר, ומשנכרתו הסכמים בין גל וגורמים נוספים הקשורים לנתבע, הוא מחוייב בתשלום דמי תיווך עבור כל אותן עסקאות. לעניין זה טוען התובע, כי הוא היווה את הגורם היעיל להתגבשות העסקאות, באשר הוא זה שהציג את המגרשים לראשונה לנתבע, ובהמשך לכך לגל, וכי הפניה למתווך רון נעשתה שלא בתום-לב, על מנת "לעקוף" אותו ולשלם דמי תיווך מופחתים. בנוסף טוען התובע, כי הנתבע הפר את התחייבותו בהסכם התיווך שלא למסור לצד ג' מידע כלשהו אודות העסקה שנמסר לו על-ידי התובע. עוד טוען התובע, כי הנתבע מחוייב כלפיו אף בגין עוולת התרמית, שכן לטענתו הציג כלפיו מצג כאילו הוא פועל בשם אחרים, באופן שיאפשר לאחרים לרכוש את המגרשים מבלי שהללו חתמו על התחייבות לתשלום דמי תיווך. 12. הנתבע, מנגד, טוען, כי הוא לא פעל כשלוחו של איש, אלא התעניין ברכישת מגרש עבור עצמו בשותפות עם חברו שלוש, לצורך הקמת בית דו משפחתי. לטענתו, הוא לא אמר לתובע שהוא פועל בשם אחרים או מייצג אחרים. עוד הוא טוען, כי מדובר במגרשים שהינם חלק מפרויקט בניה גדול על שטח כולל של כ- 85,000 מ"ר, וכי ידע על קיום מגרשים לשיווק בפרויקט עוד טרם שפנה לתובע, וכי לו היה יודע כי אלה המגרשים שיוצעו על-ידו, לא היה פונה אליו מלכתחילה. לטענת הנתבע, לאחר שהתבררו לו נתוני המגרשים, הוא החליט שלא לרכוש מגרש בפרויקט, ובסופו של דבר רכש נכס אחר בעפולה. לדבריו, בהמשך לכך הוא מסר לידידו גל, לגביו ידע כי הוא מעוניין ברכישת נדל"ן בעפולה, על המגרשים ומסר לו את פרטיו של התובע על מנת שיעמוד עימו בקשר, וכי לא ידוע לו על הקשר בין גל לבין התובע. 13. הנתבע טוען, כי מאחר שבסופו של יום לא רכש מגרש בפרויקט, לא באמצעות התובע ולא באמצעות אחר, אין הוא חב בתשלום דמי תיווך לתובע. 14. מוסיף הנתבע וטוען, כי אף ביחס להתקשרות של גל וגורמים נוספים עם המוכר לרכישת מגרשים בפרויקט, לא היווה התובע את הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקאות, אלא המתווך רון, אשר באמצעותו בוצעו העסקאות. עוד טוען הנתבע לפגמים בהסכם התיווך, אשר איננו מפורט דיו ואיננו כולל לטענתו את הפרטים הנדרשים לפי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו - 1996 (להלן - חוק המתווכחים) ולפי תקנות המתווכחים (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז - 1997 (להלן - התקנות), ולפיכך מכל מקום אין הוא תקף. 15. בנוסף טוען הנתבע, כי התנהלות התובע היתה חובבנית, שכן בהסכם תיווך צוינו שלושה גושים אשר בעת חתימת ההסכם טרם שווקו וכי באותה עת רק גוש אחד שווק הוא גוש 16761, אשר כלל לא אוזכר בהסכם התיווך. לפיכך, גם אם היה רוצה לרכוש מגרש בפרויקט הרי שלא יכול לרכוש חלקה מהגושים המצוינים בהסכם תיווך, ולכן המדובר בהסכם וירטואלי וחסר תוקף. 16. מטעם התובע העידו התובע בעצמו, מר אברהם פרידמן, אשר עסק בשיווק המגרשים מטעם היזם , גל, ואברהם ראובן, מנהל המכירות של היזם. מטעם ההגנה העידו, הנתבע בעצמו, והמתווך רון. דיון והכרעה: 17. כפי שצויין, אין חולק כי הנתבע, החתום על הסכם התיווך עם התובע, לא רכש מגרש בפרויקט נשוא הסכם התיווך. בנסיבות אלה, המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלה האם הנתבע מחויב לשם דמי תיווך עבור עסקאות שביצעו אחרים בקשר למגרשים בפרויקט, וזאת בין אם מכוח ההסכם בינו לבין התובע, ובין אם מכוח עילות אחרות. למחלוקת זו אפנה כעת. חיוב מכוח הסכם התיווך: האם הציג עצמו הנתבע בפני התובע כנציגם של אחרים: 18. בין הצדדים מחלוקת בשאלה, האם פעל הנתבע בשמם של גל ושל אחרים, בעת שהתקשר עם התובע בעסקת התיווך, והאם הציג עצמו ככזה בפני התובע. לטענת התובע, נאמר לו על-ידי הנתבע כי הוא מייצג קבוצה של משקיעים, והתקשרותו מול הנתבע נעשתה מלכתחילה הן כמי שהתעניין ברכישת מגרש עבור עצמו והן כמייצג של אותה קבוצה. הנתבע, מנגד, מכחיש כי בעת שחתם על הסכם התיווך פעל בשמו של גורם או קבוצה כלשהי. 19. סבורני כי במחלוקת עובדתית זו לא עלה בידי התובע להוכיח את גרסתו. בהסכם התיווך עצמו, המעגן את ההתקשרות בין הצדדים, לא נאמר דבר ביחס לייצוג אחרים על-ידי הנתבע, לקיומה של "קבוצה" או להיותו של הנתבע מיופה-כוח של אחרים. מדובר, לפי עדותו של התובע, בנוסח סטנדרטי של הסכם בו הוא נוהג לעשות שימוש בכל מקרה (עמ' 6, ש' 23). עדותו של התובע באשר למהלך הדברים, והאופן בו הציג הנתבע בפניו את מעמדו בהתקשרות, לא היתה עקבית וברורה. בתצהיר העדות הראשית של התובע צויין, כי בעקבות הפרסום באתר יד 2, יצר הנתבע קשר עם התובע, וכי מסר לו שהוא פועל בשמה של "קבוצת משקיעים" (סעיף 4 לתצהיר). בחקירתו של הנתבע הוא העיד, כי הנתבע חתם על ההסכם בפגישה הראשונה בין הצדדים (עמ' 7 לפרוטוקול, ש' 10-11). וכשנשאל מתי לראשונה שמע כי מעורבים עוד אנשים המעוניינים לרכוש מגרשים בפרויקט מטעם הנתבע, השיב : "בפעם השניה, הלכנו לראות את המגרשים, לאחר 3 שעות שדיברתי איתו הוא אמר שהם יושבים בפורום והם יחזרו אלי אחרי שיבדקו את המספרים. למחרת באמת חזר אלי הנתבע. יומיים אחרי שהוא חתם, ואמר לי שהוא יוצא למשמרת לים לשבוע, הוא עובד בקידוחי גז, "יבוא הבן זוג שלי גל לבנסברג, שהוא כרגע בשלילת רישיון, שהוא בעצם המחליף שלי והוא בעצם איש הקשר המחליף שלי והוא קשור לקבוצה, יגיע ואתה תצטרך להביא אותו". (ההדגשה הוספה. עמ' 7, ש' 18-22). מתשובה זו עולה, כי רק בפגישתו השניה עם הנתבע נודע לתובע על קיומה של "קבוצה". בהמשך החקירה טען התובע, כי הדבר נודע לו עוד בפגישה הראשונה עם הנתבע, וכי שמע את הנתבע משוחח בטלפון על ניהול שכירויות ובתים שיש ברשות הקבוצה (עמ' 7 לפרוטוקול, ש' 30-33). וכשנשאל האם הוא הסיק משיחת הטלפון בה הנתבע דיבר על שכירויות, כי זה נוגע לאותה קבוצה, השיב: "ת. אני לא יודע אם זה נוגע לקבוצה אבל נוגע לעיסוקי הקבוצה, כלומר עוסקים בנדל"ן. ש. אולי הנתבע עצמו עסק בנדל"ן ולא הקבוצה. אולי הסקת מסקנות מרחיקות לכת? ת. ברגע שהוא דיבר איתי על הקבוצה ונכנסות הרבה שיחות טלפון, אז מתוך הדברים שנאמרו הבנתי שזה על קבוצה" (עמ' 8 לפרוטוקול, ש' 3-7). עדותו של התובע באשר להצגת הנתבע את עצמו כנציג של קבוצה, לא היתה בהירה, ולא ניתן ללמוד ממנה האם הדבר נאמר לו עובר לחתימה על הסכם התיווך או במועד מאוחר יותר, או שמא הסיק בעצמו מסקנה אודות קיומה של קבוצה מכך שהנתבע עסק, במהלך הפגישה הראשונה, בשיחות טלפון בענייני נדל"ן, כעולה מהדברים שצוטטו לעיל. 20. כאמור לעיל, טענת התובע כי הנתבע הציג את עצמו כמי שפועל בשם קבוצת משקיעים, הוכחשה נמרצות על-ידי הנתבע. הנתבע העיד, כי בתקופה הרלוונטית התעניין ברכישת מגרש להשקעה עבור עצמו, יחד עם חברו שלוש. לדבריו, הוא פנה לצורך כך אף למתווך רון, וצירף כראיה הסכם תיווך שחתם מול המתווך רון מיום 10.1.10 (יום לאחר ההתקשרות מול התובע) ביחס למגרש ספציפי בעפולה. לדבריו, הפרויקט אותו הראה לו התובע, לא התאים לצרכיו, ולכן החליט שלא לרכוש בו מגרש. עוד העיד, כי מאחר שידע כי גל, חברו, מעוניין לרכוש נכס נדל"ן בעפולה, סיפר לו על הפרויקט ומסר לו את מספר הטלפון של התובע (עמ' 27, ש' 13-23). כאשר התובע התקשר אליו לברר אם החליט לרכוש מגרש בפרוייקט, אמר לו שיכול להיות שחברים שלו יתקשרו אליו (עמ' 27, ש' 32-33). יצויין כי התובע העיד, כי הנתבע התעניין רק במגרשים הקטנים (עמ' 10 לפרוטוקול, ש' 32-33). דבר זה מתיישב עם גרסתו של הנתבע, כי חיפש מגרש להשקעה לבניית בית דו-משפחתי על רקע משאבים מוגבלים שעמדו לרשותו, ולא ייצג בעניין זה קבוצה של משקיעים אחרים, שסביר כי צורכיהם מגוונים. 21. גרסתו של הנתבע נתמכה בדבריו של גל, אשר העיד כי הנתבע סיפר לו על המגרשים שהראה לו התובע, לאחר שהחליט שהוא איננו מעוניין בהם (עמ' 16 לפרוטוקול, ש' 31-32; עמ' 17 לפרוטוקול, ש' 1-2). עוד העיד גל, כי בשלב מאוחר יותר, לאחר שפנה למתווך רון, פעל לעניין אנשים נוספים ברכישת מגרשים בפרויקט, על מנת להוזיל בדרך זו את מחיר הרכישה מול היזם, ובסופו של דבר נרכשו בדרך זו 12 מגרשים (עמ' 19, ש1 12-13, עמ' 21, ש' 24-26). בהקשר זה טען התובע בסיכומיו, כי אין לייחס לעדותו של גל כל משקל, וזאת נוכח תשובתו של גל בחקירתו כי שוחח עם ב"כ הנתבע עובר לעדותו. קיום שיחה כאמור בין עו"ד לבין מי שזומן להעיד מטעם הצד השני, ללא אישורו של הצד שכנגד, אסורה לפי כלל 37(ב) לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו - 1986, וראויה לבחינה במישור האתי, ברם אין בה בהכרח כדי לקעקע את מהימנות העדות, אלא יש לבחון העדות לגופם של דברים. בענייננו, בעדותו של גל לא נתגלו סתירות מהותיות, היא היתה בהירה ומפורטת ונכללו בה אף נתונים שלכאורה אינם מתיישבים דווקא עם האינטרס של הנתבע, כגון העובדה כי הוא (גל) הסתייע בנתבע לצורך "גיוס" רוכשים למגרשים, וככזו היא הותירה רושם מהימן. 22. אברהם פרידמן, נציג המכירות של היזם, אשר זומן לעדות מטעם התובע, העיד, כי נפגש עם התובע יחד עם שלושה אנשים - הנתבע, גל ואדם נוסף. לדבריו, נמסר על-ידם כי הם מעוניינים לרכוש מספר גדול של מגרשים, וכי יש להם משקיע. אלא שלא ניתן ללמוד מעדותו של פרידמן, האם הדברים נאמרו בפגישה בה נכחו התובע והנתבע, או בפגישה שנערכה במועד מאוחר יותר בה נכחו התובע וגל; מעדותו של פרידמן ניתן להבין לכאורה, כי מדובר היה בפגישה משותפת, בה נכחו התובע, הנתבע, גל ואדם נוסף (עמ' 13, ש' 15-16, עמ' 14, ש' 26-27), ברם גרסה זו איננה מתיישבת לא עם גרסת התובע ולא עם גרסת הנתבע, לפיהן, פגישתם של התובע והנתבע באתר הפרויקט התקיימה ללא גל, וכי האחרון נפגש עם התובע רק במועד מאוחר יותר, ושלא בנוכחות הנתבע. אברהם ראובן, מנהל משרד המכירות של הפרוייקט, אשר זומן לעדות מטעם התובע, העיד כי פגש בגל, לא ציין כי נפגש עם הנתבע כלל. 23. נוכח כל המפורט לעיל, מסקנתי היא כי לא הוכחה טענת התובע לפיה הנתבע הציג עצמו כמי שפועל, בקשר להתקשרות בהסכם התיווך, כנציגם של אחרים. עדותו בעניין זה הינה עדות יחידה, והיא לא היתה בהירה לגופה. בהסכם התיווך עצמו אין זכר לכך שמדובר בהתקשרות מול קבוצה וכי הנתבע פועל כנציג או מיופה כוח של גורם כלשהו. כנגד גרסה זו עומדת גרסתו של הנתבע, אשר עולה בקנה אחד עם הראיה שהוצגה בדבר חיפושיו עבור נכס עבור עצמו באותה תקופה, ועם עדותו של גל. אוסיף כי אין לקבל את טענת התובע, לפיה הימנעות הנתבע מלזמן לעדות של שלוש, שהיה נוכח בפגישה השניה בין התובע לנתבע, פועלת לחובתו של הנתבע. מדובר בעד שהינו רלוונטי להוכחת טענות שני הצדדים, ואף אחד מהם לא זימנו למתן עדות. נטל ההוכחה בענייננו רובץ על התובע, ובכלל זה טענתו כי הנתבע הציג עצמו בפניו כנציגם של אחרים, דבר המהווה חלק מעילת התביעה, בוודאי בכל הנוגע לעילת התרמית והשליחות, ואין בראיות שהציג התובע כדי להעביר בענייננו את נטל הבאת הראיות בעניין זה, אל כתפי הנתבע (ראו: ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון חברה להובלות בע"מ, פורסם במאגרים, סע' 53-54 לפסק הדין; ע"פ 9274/08 פלוני נ' מ"י, פורסם במאגרים, פסקה כג לפסק הדין). סעיף 4 להסכם - רכישה על-ידי גורמים הקשורים לנתבע: 24. על רקע האמור, עולה השאלה האם מחוייב הנתבע בתשלום דמי תיווך מכוח הסכם התיווך, בשל כך שאנשים אחרים, הקשורים אליו, רכשו מגרשים בפרויקט נשוא הסכם התיווך, וזאת מכוח סעיף 4 להסכם התיווך. לעניין זה יש לבחון, תחילה, האם נרכשו מגרשים בפרוייקט על-ידי אנשים "הקשורים במישרין ו/או בעקיפין" לנתבע, כלשון סעיף 4 להסכם. אם התשובה לשאלה זו הינה בחיוב, יש לבחון האם התובע היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות, כאמור בסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכחים. 25. בהקשר זה אציין , כי עשויה להתעורר שאלה בדבר תוקפו של סעיף 4 להסכם, נוכח לשונו הגורפת והעמומה, בשים לב להוראות חוק ותקנות המתווכחים והתכלית העומדת ביסודם, שהינה, בין היתר, לוודא את גמירות דעת הצדדים ואת ידיעת מזמין שירותי התיווך מהן התחייבויותיו לאשורן, ובהיות ההסכם בענייננו, לפי העולה מעדות התובע, הסכם סטנדרטי המוכתב מראש על-ידי המתווך. ברם, משלא נטען בעניין זה על-ידי הצדדים, אינני רואה לדון בכך, ואבחן הדברים מנקודת מוצא כי מדובר תניה חוזית תקפה. האם נרכשו מגרשים בפרוייקט על-ידי אנשים הקשורים לנתבע, כאמור בסעיף 4 להסכם התיווך? בעניין זה יש להבחין בין הרוכשים השונים. ביחס לחלק מהרוכשים, הוכח כי מדובר במי שהינם קשורים לנתבע; הדברים אמורים בגל, חברו של הנתבע שקיבל ממנו את המידע אודות המגרשים בפרוייקט ופעל מול התובע בעניין זה, באחיו של הנתבע וחבר נוסף של הנתבע בשם אסיף. מעבר לזיקה האישית בין הנתבע לאותם רוכשים, עולה מהעדויות כי הנתבע מסר להם מידע אודות הפרוייקט, לאחר שחתם על הסכם התיווך עם התובע. באשר לגל, הנתבע מסר לו על המגרשים, והפנה אותו לתובע. אשר לאחיו של הנתבע ולאסיף, עלה מעדותו של גל ומדבריו של הנתבע בחקירתו, כי הנתבע עניין אותם ברכישת מגרשים בפרוייקט והפנה אותם לגל (עמ' 20, ש' 2-3; עמ' 21, ש' 30-32; עמ' 28, ש' 3-6). מדובר ברוכשים אשר קשורים לנתבע בהקשר של העסקאות נשוא ענייננו. שונים הדברים ביחס לרוכשים נוספים, מעבר לאלה שצויינו לעיל. בכל הנוגע לרוכשים הנוספים, לא הונחה תשתית מספקת לקבוע כי הם קשורים לנתבע, באופן הבא בגדר סעיף 4 להסכם. לא הוכחה היכרות או כל קשר שהתקיים בין הנתבע לבין אותם רוכשים. מעדותו של גל, שלא נסתרה, עולה, כי הוא פעל בעצמו לעניין רוכשים פוטנציאליים נוספים, וכי בעניין זה עבר המידע בדרכים שונות. העובדה כי גל עצמו קיבל את המידע מהנתבע, איננה מספקת על מנת לקבוע כל מעגל הרוכשים קשור לנתבע, באופן הבא בגדר סעיף 4 להסכם התיווך. הדברים נכונים אף ביחס לאשר, אשר נכנס לתמונה יחד גם גל, אך לא הוכחה זיקה של הנתבע עצמו אליו. סעיף 4 מנוסח אמנם באופן הכולל "קשר עקיף", ברם לטעמי יש לפרשו באופן שנדרש קשר ממשי כלשהו, דבר שלא הוכח כאן. בפרשנות הסעיף יש אף להביא בחשבון כי מדובר בנוסח הסכם שהוכתב על-ידי התובע, כך שעמימות בניסוח פועלת לחובתו, ואת תכלית חוק המתווכחים בדבר הבטחת וודאות ובהירות בהתקשרות בהסכם מסוג זה. הגורם היעיל: 27. בהתאם לחוק המתווכים, זכאותו של מתווך לדמי תיווך מותנית, בין היתר, בהיותו הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקה. יש לבחון, איפוא, האם התובע היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקאות שצויינו לעיל בין הייזם לבין הגורמים הקשורים בנתבע - גל, אחיו של הנתבע ואסיף. 28. המונח "גורם יעיל", כפי שפורש בפסיקה, לרבות זו שקדמה לחוק המתווכחים, איננו משקף רק מבחן של קשר-סיבתי עובדתי, מבחינת היות פעולתו של המתווך אחת החוליות בשרשרת הסיבתית שהביאה להתקשרות: "דרישת ההלכה הפסוקה היא, כאמור, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתיות. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתיות, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל. .. ובהמשך נאמר: ... עצם העובדה שהמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עיסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך" (ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' מנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(3), 116 (להלן - עניין מוסקוביץ). השאלה האם היתה פעולת המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות החוזית, נבחנת בכל מקרה על-פי נסיבותיו העובדתיות. בפסיקה נקבעו אינדיקציות שונות המשמשות כמבחני עזר להכרעה בשאלה האם היווה התיווך הגורם היעיל להיווצרות העסקה, ובהם: מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי; הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד לסיום העסקה; מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו; תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המושא ומתן ופעולה שאינה אלא יצירת המשכיות של אותו מהלך (עניין מוסקוביץ לעיל, עמ' 123-124). 29. אתייחס תחילה לשאלת סמיכות הזמנים. בחינת הנסיבות בענייננו מלמדת, כי עסקאות הרכישה בפרויקט נעשו זמן קצר לאחר פעולות התובע. הסכם התיווך נחתם כאמור ביום 9.1.2010. המועד המדויק בו נעשו העסקאות לא הוצג אמנם, אך ניתן ללמוד מעדויות הצדדים כי מדובר במועד קרוב; לפי עדותו של הנתבע, הוא פנה לגל כשבוע לאחר פגישותיו עם התובע (עמ' 27, ש' 9-11) ובסמוך לכך פנה גל לתובע (עמ' 16, ש' 22-23). גל העיד כי פנה למתווך רון כשבוע לאחר פגישתו עם התובע (עמ' 19, ש' 20-21), לפי האמור בתצהירו של המתווך רון, הפניה אליו נעשתה בחודש פברואר 2010 (סעיף 9 לתצהיר). פרידמן העיד, כי ראה פגישה בין גל, רון ונוספים, לבין אברהם ראובן מטעם היזם, מספר ימים לאחר המפגש בינו לבין התובע, גל ואשר (עמ' 12, ש' 31). לפי עדותו של התובע, נודע לו על העסקאות ביום 10.2.2010 (סעיף 6 לתצהיר העדות הראשית). מראיות אלה עולה, כי קיימת סמיכות זמנים בין פעולות התובע, לבין גיבוש עסקאות המכירה, דבר שיש בו להוות אינדיקציה ליעילות התיווך, בהתאם לפסיקה. 30. מנגד, אינדיקציות אחרות בענייננו תומכות במסקנה כי התובע לא היה הגורם היעיל לגיבוש ההסכמים לגביהם הוא תובע דמי תיווך, ולטעמי הן המכריעות בענייננו, כפי שיפורט להלן. 31. ראשית, קיים שוני מבחינת מהות ההצעה שנדונה בשלב בו היה התובע מעורב, לבין עסקאות הרכישה. מהראיות עולה, כי בשלב בו פעל התובע מול הנתבע, לא נדון מגרש ספציפי כזה או אחר, ולא גובשו פרטים ביחס לעסקה עתידית. הדבר עולה מהסכם התיווך עצמו, שהינו כוללני ביותר בתיאור הנכס, ומצוינים בו פרטי התוכנית של הפרויקט ומספרי גושים בלבד, ללא מספרי מגרשים ספציפיים כלשהם. תמונה דומה עולה אף מעדות התובע. התובע העיד, כי הפגישה שנערכה במשרד המכירות של הפרויקט עם הנתבע, ערכה כ- 20 דקות, במהלכן הוצג לנתבע דגם הפרויקט (דגם "ענק", לפי דבריו) (עמ' 7, ש' 4-7), הכולל 210 מגרשים. עוד העיד כי: "... בדקנו ברשימה את מספר המגרש, בדקנו, הסתכלנו וראינו. זה היה התעניינות לשם התעניינות ולא לשם קניה, אני לא יכול לרשום 210 מגרשים, כל המגרשים היו לפניהם ויכלו לראות אותם במפה אחת". (עמ' 11 לפרוטוקול, ש' 1-3). יצויין כי מפת הפרוייקט צורפה לתצהיר התובע (נספח ב1), כאשר לדבריו מדובר במפה שהונפקה על-ידי היזם, וניתן להתרשם ממנה על מימדי הפרוייקט הכולל מספר מתחמים שונים ומספר רב מאוד של מגרשים בפרישה רחבה, בגדלים ובמיקומים שונים. פעולות התובע היו, איפוא, בשלב ראשוני והתייחסו באופן כוללני ביותר לפרוייקט בהיקף נרחב, ללא התייחסות למגרש ספציפי כזה או אחר במסגרתו, וממילא לא למגרשים שנרכשו בסופו של דבר. 32. שנית, קיים שוני ביחס לגורמים אשר היו מעורבים בשלבים השונים. בשלב בו נחתם הסכם התיווך, פעל התובע מול הנתבע. כפי שפורט לעיל, לא הוכח כי הנתבע פעל בשמו של גורם כלשהו, אלא עבור עצמו. העסקאות שגובשו בסופו של דבר, הן עם רוכשים שונים, שאינם הנתבע. העסקאות התגבשו לאחר כניסתו לתמונה של גל, אשר פעל בעניין זה, תחילה מול התובע ולאחר מכן מול המתווך רון, כאשר מהעדויות עולה כי גל היה גורם אקטיבי ודומיננטי בתהליך. כך עולה מעדותו של גל בדבר פעולותיו למציאת רוכשים נוספים (עדות גל, עמ' 19, ש1 12-13, עמ' 21, ש' 24-26), מעדותו של אברהם ראובן, מנהל המכירות של היזם, אשר העיד על מעורבותו של גל בנושא ועל פגישות עמו (עמ' 24, ש' 27, עמ' 25, ש' 6), ומעדותו של פרידמן בדבר מעורבותו של גל בעסקאות (עמ' 14, ש' 9). מהעדויות עולה, כי בשלב מסויים הנתבע סייע כאמור לגל בכך שהפנה אליו מכרים נוספים בקשר לאפשרות לרכישת מגרש בפרוייקט, ברם אין בכך כדי לשנות את התמונה לפיה הגורם הדומיננטי בהנעת התהליך באותו שלב היה גל, ולא הנתבע, והעסקות התגבשו בעקבות התערבותו ופעילותו האקטיבית והעצמאית של גל. יצויין כי גם מבחינת נציגי היזם קיים שוני, כאשר בשלב בו היה מעורב התובע נערכו המגעים מול פרידמן, ואילו לאחר מכן מול אברהם ראובן, שהינו בדרג גבוה יותר וממונה על משרד המכירות של הייזם. 33. שלישית, אשר להשוואת מחיר ההצעה למחיר העסקה, בסיכומי התובע נטען, כי המחיר שסוכם בעסקאות הרכישה, לא היה שונה מהותית מההצעה הראשונה, שכן על פי עדות פרידמן העלות למ"ר הייתה סך 755 ₪ (עמ' 14 לפרוטוקול, ש' 20) בעוד הסכום שהוסכם לגביו, בסופו של יום, היה סך 744 ₪ למ"ר (עמ' 19 לפרוטוקול, ש' 17). אלא שמעדותו של התובע עצמו עולה, כי המגרשים שווקו בעלות של 807 ₪ למ"ר (עמ' 11 לפרוטוקול, ש' 7), כך שלא הוכח מהו המחיר הקונקרטי עליו דובר בשלב בו היה התובע מעורב, ומה שיעור הפער, שאין חולק שקיים, בין המחיר הסופי לבין זה שנדון בשלב בו היה התובע מעורב. 34. רביעית, במקרה דנן היתה מעורבות של מתווך אחר בגיבוש העסקאות, המתווך רון. לפי עדות גל ורון, שולם לרון שכ"ט עובר כל אחת מרכישות המגרשים, על-ידי כל אחד מהרוכשים. פעולותיו של התובע מול הנתבע, הסתכמו, לפי העולה הן מעדותו והן מעדות הנתבע, בהגעה לשטח הפרויקט ועריכת מפגש במשרד השיווק של הייזם עם נציג השיווק במקום, אשר נתן הסבר על הפרויקט. כאמור לעיל, מעדות התובע עולה, כי במעמד זה לא דובר על מגרש ספציפי, אלא על התעניינות כללית. לאחר מכן, ובעקבות פניה של גל אל התובע, התקיים מפגש עם גל יחד עם נציג המכירות של היזם, באתר הפרויקט, בו הוצגו פרטים על הפרויקט. גל העיד, כי הרושם שקיבל מהמפגש האמור, לא היה חיובי, ובלשונו: "הוא ניסה להסביר לי על השטחים, לא הבנתי כל כך, לא יצאתי עם רושם טוב, לא הבנתי את המחירים, בדיעבד, אחרי שמתווך אחר הסביר לי ראיתי שהוא החסיר המון דברים כמו רכבת, שטחים שניתן לבנות דו-משפחתיים, כל הפיתוח שהעירייה הולכת להשקיע המון כסף" (עמ' 17 לפרוטוקול, ש' 16-18). בהמשך העיד גל, כי מספר ימים לאחר הפגישה הנ"ל הוא יצר קשר עם המתווך רון, אשר למד אתו בעבר ומוכר לו אישית, במסגרת חיפושיו אחר שטחים להשקעה בעפולה. רון הציע לו מספר אפשרויות וביניהן האופציה של מגרשים בפרוייקט, אולם הוא לא חפץ בכך וציין בפניו כי הוא ראה את הפרוייקט. לטענתו, רון לקח אותו בכל זאת לרובע יזרעאל לפרויקט נושא התביעה, ושכנע אותו כי המחיר בפרויקט הינו אטרקטיבי לעומת השכונה המערבית בעפולה, שם מחיר השטחים למ"ר הוא 1,250 ₪. כמו כן, רון הסביר לו את הסיבות מדוע יהיה טוב יותר לרכוש שטחים בפרויקט והסביר לו על תוכניות הרכבת ועל העובדה כי ניתן לבנות מבנים דו-משפחתיים (עמ' 18 לפרוטוקול, ש' 23-28), נתונים שלא הובהרו לו, לטענתו, על-ידי התובע. עדותו של גל היתה מפורטת ומשכנעת, וכפי שצויין לעיל הינה מהימנה עלי. 35. טענתו של התובע כי הפנייה למתווך רון לא נעשתה אלא כדי "לעקוף" את התובע, ולקבל הנחה בדמי התיווך, איננה משכנעת בנסיבות דנן, בהתחשב בטיב הנכס בו מדובר - מגרשים שהינם חלק מפרויקט גדול, המשווקים לציבור הרחב בדרכים שונות, והעובדה כי היה בידי גל, לו היה מעוניין "לעקוף" את התובע, לפעול ישירות בעניין זה מול המוכר ללא מעורבות של משווק כלשהו. גם הטענה, כי הפנייה למתווך רון נעשתה בעצה אחת עם אחראי המכירות בפרויקט, אברהם ראובן, בשל קשרים עסקיים ביניהם, לא הוכחה; הן אברהם ראובן והן המתווך רון, משנשאלו לעניין זה, ציינו, כי כיום מתקיים ביניהם קשר עסקי שהחל רק לפני זמן קצר, זמן רב לאחר האירועים נשוא התביעה, והתובע לא הוכיח אחרת. מכל מקום, טענת התובע כי נמנע ממנו, עקב הפנייה למתווך רון, להמשיך ולפעול ביחס לעסקה, וכי מדובר בפעולה שנעשתה בחוסר תום-לב, מופנית במהותה נגד גל, ולא נגד הנתבע, אשר לא הוכח כי היה מעורב בדרך כלשהי בצעד זה, וכאמור לא רכש כלל מגרש בפרויקט. כפי שכבר צויין לעיל, אף שברי כי בין הנתבע לגל יש יחסי ידידות והנתבע העביר לגל מידע אודות הפרוייקט, אין מדובר בשותפות או בייצוגו של גל על-ידי הנתבע. 36. בנסיבות שפורטו לעיל, ובכלל זה מהות הנכס נשוא ההתקשרות מול התובע, קרי - מגרש בלתי מסויים מתוך פרויקט רחב מימדים, השלב הראשוני של הדברים בעת שהתובע היה מעורב והשוני בין זהות המעורבים, אינני סבורה כי יש לראות בפעילותו של המתווך רון משום המשך של תהליך בו החל התובע ואשר טרם הושלם, אלא ייזומו מחדש (ראו: 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842). 37. בהקשר זה אציין, כי לא ראיתי לייחס מהימנות לעדותו של המתווך רון, באשר לנסיבות התקשרותו עם גל. עדותו של רון היתה בעייתית, וזאת בלשון המעטה; משנשאל בעניין קיום התארגנות של מספר רוכשים, באמצעות גל, על מנת להוזיל את מחירי המגרשים, הכחיש את הדבר בחקירתו מכל וכל, וטען כי מדובר היה בעסקאות נפרדות לחלוטין (עמ' 30, ש' 26-33; עמ' 31, ש1 1-3). עדות זו סותרת על-פניה את עדותו של גל, אשר העיד כי ביקש, בעצה אחת עם רון, לעניין רוכשים פוטנציאליים נוספים במגרשים, על מנת להביא להוזלת המחיר במשא-ומתן מול המוכר (עמ' 19, ש' 12-13), וכן את עדות של פרידמן אשר העיד כי סוכם על מחיר עבור רכישה של קבוצה (עמ' 14, ש' 12-13). אינני רואה איפוא לייחס מהימנות לעדותו של רון, ואילו היה מדובר בראיה יחידה, לא הייתי רואה לבסס מסקנה עליה בלבד. ברם בענייננו קיימות עדויות וראיות נוספות, כפי שפורט לעיל. 38. נוכח המפורט לעיל, מסקנתי היא כי התובע לא היה הגורם היעיל לכריתת ההסכמים לגביהם הוא תובע דמי תיווך מהנתבע. 39. טענה נוספת שהעלה התובע במישור החוזי, הינה, כי הנתבע הפר את התחייבותו בהסכם התיווך שלא למסור לצד ג' מידע כלשהו שנמסר לו על-ידי התובע ביחס לעסקה, ובגין כך יש לחייבו בפיצוי בשיעור דמי התיווך בגין עסקאות הרכישה שבוצעו, אשר נמנעו ממנו כתוצאה מההפרה. אינני רואה לקבל אף טענה זו. אכן, אין חולק, כפי שעולה מעדות הנתבע, כי הנתבע סיפר אודות המגרשים בפרוייקט לגל ולאנשים נוספים אותם הפנה לגל. מעדותם של הנתבע ושל גל עולה, כי הנתבע הפנה את גל לתובע, וגל אכן ייצר קשר ישיר עם התובע. בנסיבות אלה, כאשר גל הופנה לתובע על-ידי הנתבע, ספק אם יש לראות בפעולתו של הנתבע משום הפרה של ההסכם. אולם, אף אם נראה בכך משום הפרה של ההסכם, לא הוכחו קיום נזק ושיעורו, וסיבתיות בין הנזק לבין ההפרה (סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970). אין בתשתית העובדתית שהוצגה יסוד סביר לקבוע, כי אילולא הועבר המידע הנ"ל, היה עולה בידי התובע לשווק את המגרשים המדוברים ולקבל בגינם דמי תיווך. נזכיר כי אין מדובר בנכס ספציפי, אלא בפרויקט גדול ממדים, הכולל מגרשים רבים, המשווקים באמצעות מתווכחים שונים ובדרכים אחרות. התובע העיד כי הציג את הפרויקט בפני לקוחות רבים (ובלשונו: "אני הבאתי המון אנשים לשם", עמ' 5, ש' 17), אולם הדבר לא הבשיל לעסקאות רכישה (פרט לשני חברים שלו שרכשו מגרשים בפרוייקט, עמ' 5, ש' 16-19). בנסיבות אלה, אין לומר כי הוכח שההפרה הנטענת, גרמה לתובע את הנזקים הנטענים על-ידו, דהינו - מנעה ממנו דמי תיווך שהיה מקבל עבור 12 המגרשים. 40. אשר לתביעה על בסיס חוק השליחות ובגין עוולת התרמית, נוכח קביעותי לעיל, לפיהן לא הוכח כי הנתבע פעל, בעת שהתקשר בהסכם התיווך עם התובע, בשמם ועבורם של אחרים, או כי הציג עצמו בפני התובע ככזה, לא הונחו היסודות העובדתיים הנדרשים לחבות בעילות אלה, ולפיכך דין התביעה בגינן להידחות אף היא. סיכומם של דברים: 41. דין התביעה להידחות. נוכח מסקנתי, אינני רואה לדון ולהכריע בנפרד בטענות הנתבע נגד תוקפו של הסכם התיווך, בשל היותו כוללני והטענה כי נפלו טעויות בציון מספרי הגושים של הפרויקט. אציין עם זאת כי לטעמי, אין בטענות אלה כדי להביא בהכרח למסקנה כי ההסכם עצמו איננו תקף כלל. אך העובדה כי מדובר בהסכם תיווך המתייחס לפרויקט גדול באופן כוללני, ללא פירוט ספציפי של נכסים, הינה עובדה שצריכה להילקח בחשבון, יחד עם יתר נסיבות העניין, לצורך הערכת מהות ההתקשרות ופעולת התיווך שנעשתה, במסגרת המבחנים שפורטו לעיל. 42. אשר על כן התביעה נדחית. התובע ישלם לנתבע שכ"ט עו"ד בסכום של 8,000 ₪ (כולל מע"מ). קרקעותדמי תיווךתיווךקניית קרקעות / מגרשיםמקרקעין