בעלי הדין חתמו על הסכם המבטל את חוזה המכר, בעקבות חתימת הסכם הביטול מסרו הצדדים לשלטונות מס שבח שתי הודעות בדבר הביטול, האחת בעניין ביטול חוזה המכר והאחרת בעניין ביטול הסכם הבנייה קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הסכם לביטול חוזה מכר: זהו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום ברמלה (כב' השופט זכריה ימיני) מיום 8.12.09, שבו חייב את המערערות להשיב למשיבים 275,471 ₪, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה (17.12.06), בגין תשלומים ששילמו על חשבון רכישת דירה שההסכם לרכישתה בוטל. בתביעה שכנגד שהגישו המערערות חויבו המשיבים לשלם למערערות 12,399 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (17.12.06), בגין דמי תיווך ששילמה המערערת 1 בעת מכירת הדירה בשנית בשנת 2005. 1. העובדות (א) המערערת 1 היא היזם של פרויקט "סביוני מודיעין" שנבנה במודיעין בשנת 1994. מערערת 2 היא חברה קבלנית שבנתה את הפרויקט בהתאם להסכם שבין המערערות. (ב) ביום 29.11.94 חתמו המערערות והמשיבים על חוזה מכר (להלן: "החוזה" או "חוזה המכר") שבו מכרו המערערות למשיבים דירת גג בת 2.5 חדרים הכוללת מעטפת של קומה שנייה בעליית גג. (ג) אלה עיקרי החוזה הנוגעים לענייננו כפי שנקבעו בנספח ב' שלו: 1. התמורה בסך של 411,000 ש"ח בתוספת מע"מ תשולם בשלושה תשלומים בתאריכים ובסכומים אלו: 1.12.1994 16,440 ש"ח. 29.12.1994 45,210 ש"ח. 30.12.1994 349,350 ש"ח. 2. התמורה צמודה למדד המחירים לצרכן. 3. ניתן לדחות את התשלומים עד למועד מסירת הדירה, אך במקרה זה התשלום יהיה צמוד למדד ויישא ריבית בשיעור 4% לשנה. 4. סכום שישולם באיחור יישא הפרשי הצמדה וריבית צמודה בשיעור 10% לשנה או ריבית פיגורים מקסימלית על פי דין. (ד) ביום 8.7.96 חתמו המערערת 2 והמשיבים על "הסכם לביצוע תוספות", לפיו מערערת 2 תבנה את פנים המעטפת של הקומה השנייה תמורת 69,073 ש"ח בתוספת מע"מ (להלן-"הסכם הבנייה"). (ה) בחודש אוקטובר 1997 ביקשו המערערות למסור את הדירה למשיבים, אך הללו סירבו לקבלה לחזקתם בטענה שאינה ראויה למגורים. עד לאותו מועד שילמו המשיבים למערערות שלושה תשלומים בסכומים (לפני מע"מ) ובתאריכים האלה: 1.12.1994 16,440 ₪ 29.12.1994 45,510 ₪ 2.10.1996 192,308 ש"ח. (ו) בשנת 2000 הגישו המשיבים תביעה לבית משפט השלום בתל אביב (ת"א 27134/00) בטענה שהמערערות הפרו את החוזה, שכן הדירה לא נבנתה בהתאם לתוכניות ויש בה ליקויים. מערערת 2 הגישה תביעה שכנגד בטענה שהתמורה בגין הסכם הבנייה לא שולמה. (ז) ביום 28.1.01 דחה בית המשפט השלום בתל אביב (כב' השופט ד"ר ק' ורדי) את תביעת המשיבים. בית המשפט מצא שהמשיבים הפרו את חוזה המכר וכי היה עליהם לקבל את החזקה ולשלם את יתרת התמורה. התביעה שכנגד התקבלה ונקבע כי על המשיבים לשלם למערערת 2 עבור עבודות בינוי בקומה השנייה בהתאם להסכם הבנייה (להלן: "פסק הדין"). ערעור שהגישו המשיבים על פסק הדין לבית המשפט המחוזי בתל אביב נדחה ביום 21.3.05 (ע"א ת"א 3278/01). (ח) חרף פסק הדין לא שילמו המשיבים למערערת 2 את יתרת התמורה בגין הסכם הבנייה, לא קיבלו את החזקה בדירה ולא שילמו את הוצאות המשפט שנפסקו לחובתם. רק בעקבות פתיחת הליכי הוצאה לפועל שילמו המשיבים למערערת 2 את יתרת התמורה על פי הסכם הבנייה. (ט) החל מיום 16.1.03 התנהלה בין הצדדים התכתבות בעניין ביטול החוזה. לאחר שנדחה ערעורם הסכימו המשיבים להסדיר את ביטול החוזה וביום 30.8.05 חתמו בעלי הדין על הסכם המבטל את חוזה המכר (להלן: "הסכם הביטול"). בעקבות חתימת הסכם הביטול מסרו הצדדים לשלטונות מס שבח שתי הודעות בדבר הביטול, האחת בעניין ביטול חוזה המכר והאחרת בעניין ביטול הסכם הבנייה. (י) ביום 23.8.2005 מכרו המערערות את הדירה לצד ג' תמורת 705,128 ש"ח בתוספת מע"מ. יצוין שביום 17.2.05 גם פרעו המערערות הלוואה שנטלו המשיבים בבנק למשכנתאות בסכום של 281,674 ₪, והביאו בכך להסרת המשכנתא מן הדירה. (יא) משסירבו המערערות להשיב למשיבים את הסכומים ששילמו על חשבון הדירה, הגישו המשיבים ביום 17.12.06 את תביעתם לבית משפט קמא. הסעד שביקשו המשיבים היה השבת סכומי כסף ששילמו על חשבון הדירה (לרבות בגין בינוי הקומה השנייה במסגרת הסכם הבנייה). המערערות הגישו תביעה שכנגד שבה טענו, בין השאר, שהן זכאיות לפיצויי קיום בשל ההפסד שנגרם להן בעקבות ביטול חוזה המכר. 2. פסק הדין נושא הערעור (א) בית משפט קמא קיבל בעיקרה את התביעה להשבת סכומים ששילמו המשיבים לפי חוזה המכר והסכם הבנייה. התביעה שכנגד נדחתה בעיקרה, והתקבלה רק לעניין דמי תיווך ששילמו המערערות במכירת הדירה בשנית, בשנת 2005, בסך 12,399 ש"ח. (ב) בית המשפט קבע כי יום חתימת הסכם הביטול, ה- 30.8.05, הוא יום ביטול חוזה המכר והסכם הבנייה. (ג) בית המשפט דחה את טענת המערערות שיש להבחין בין חוזה המכר לבין הסכם הבנייה שלא בוטל בהסכם הביטול. בית המשפט קבע כי הסכם הביטול כולל את שני ההסכמים וזאת לנוכח שתי הודעות הביטול הנפרדות שהגישו המערערות לשלטונות מס שבח, האחת של מערערת 1 שעסקה בביטול חוזה המכר מיום 29.11.94 והשנייה של מערערת 2 שעסקה בביטול הסכם הבנייה מיום 8.7.96. (ד) בית המשפט קיבל באופן חלקי את תביעת המשיבים להשבת הכסף ששילמו, וקבע את סכומי ההשבה, הן לגבי חוזה המכר והן לגבי הסכם הבנייה. (ה) בית המשפט דחה את תביעת המשיבים לפיצויים בגין הפסד מימוני ובגין דמי שכירות של דירה. (ו) בית המשפט דחה את תביעת המערערות לפיצויים בגין הוצאות שונות שנשאו בהן, למעט באשר לתשלום עמלת תיווך בגין מכירת הדירה בשנית. (ז) בית המשפט הוסיף ודחה את תביעת הפיצויים שהגישו המערערות, בגין מכירת הדירה ב"הפסד", בקובעו כי מדובר בפיצויי קיום אף על פי שהחוזה בוטל, וכי המערערות לא הוכיחו הפסד, שכן לפי תחשיב שערך לא נגרם הפסד במכירת הדירה. 3. הטענות בערעור טענות המערערות: (א) ההסכם היחיד שבוטל הוא חוזה המכר להבדיל מהסכם הבנייה. לכן, שגה בית המשפט כשפסק השבה של כספי התמורה ששולמו במסגרת הסכם הבנייה. (ב) קביעת בית המשפט שלא נגרם למערערות "הפסד" שגויה, שכן התחשיב העומד ביסודה משווה בין מלוא התמורה שקיבלו המערערות מצד ג' עבור הדירה, לבין התמורה שהיה על המשיבים לשלם למערערות בגין חוזה המכר בלבד. למערערות נגרם נזק מכך שהתמורה בגין הדירה לא שולמה כלל או שולמה באיחור ניכר. (ג) בית המשפט שגה בדחותו את התביעה בגין תשלומי ארנונה וועד בית בגין התקופה שבה דחו המשיבים את קבלת הדירה ועד לביטול החוזה. טענות המשיבים: (א) המשיבים תומכים בפסק דינו של בית משפט קמא מנימוקיו. (ב) המערערות טוענות נגד קביעות שבעובדה - עניין שבית משפט שלערעור לא יתערב בו. (ג) צדק בית המשפט כשדחה את טענת המערערות לגבי "הפסד" במכירת הדירה לרוכשים אחרים מנימוקים עובדתיים וראייתיים. 4. דיון והכרעה (א) מסקנת בית משפט קמא כי יש לראות את הסכם הביטול כמבטל את שני ההסכמים, חוזה המכר והסכם הבנייה, בדין יסודה. הבסיס החוזי של הסכם הבנייה נעוץ בחוזה המכר שבו הוזכר מלכתחילה, ולמעשה אין הסכם הבנייה אלא נגזרת של חוזה המכר והשלמת הממכר. ביטול החוזה נעשה לאחר השלמת בינוי הקומה השנייה, ואין אפשרות עוד להפריד בין שירותי הבנייה שנתנה המערערת 2 בקומה השנייה לבין בניית הדירה עצמה. הנכס הוא נכס אחד שבינוי הקומה השנייה השביח אותו והביא להגדלת התמורה שקיבלו המערערות בעת מכירת הדירה בשנית לעומת התמורה שהייתה מתקבלת לולא הבינוי. חוסר היכולת לנתק בין ההסכמים מלמד שמדובר בחוזים שלובים. בע"א 837/90 פז חברת נפט בע"מ נגד תחנת דן (לא פורסם, החלטה מיום 1.8.90), קבע בית המשפט כי: "ניתוק הקשר בין שני ההסכמים יוצר תוצאה בלתי הגיונית לחלוטין"; כך גם בענייננו. יש לראות אפוא בשני ההסכמים עסקה אחת, שמרכיביה שלובים זה בזה באופן שאין להפרידם ולנתקם. קביעת בית המשפט כי הסכם הביטול יצר זכות להשבת כספים ששולמו, הן במסגרת חוזה המכר הן במסגרת הסכם הבנייה, נכונה ולא מצאנו להתערב בה. (ב) לא כן לגבי קביעת בית משפט קמא בדחייתו את תביעת המערערות לפיצויים בגין מכירת הדירה בהפסד. תביעה זו של המערערות היא תביעה לפיצויי קיום בעקבות ביטול ההסכמים. העיקרון שבבסיס חוק החוזים (תרופות בגין הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן- "חוק התרופות") הוא העמדת שורה של תרופות לרשות הנפגע מהפרת חוזה, והענקת זכות בחירה ביניהן לנפגע (סעיף 2 בחוק). נפגע רשאי לתבוע כל תרופה או צירוף של תרופות, מבין אלו העומדות לרשותו, המייצגות את אחד האינטרסים שעליהם בא חוק התרופות להגן, ובלבד שתתקיימנה שתי דרישות: (א) לא יינתן כפל פיצוי בגין אותו נזק; (ב) שתי התרופות מתיישבות זו עם זו ואין סתירה מהותית בהענקתן יחד. בע"א 646/85 יצירות ברנע בע"מ ואח' נ' דניה חברה לפיתוח בע"מ, פ"ד מב(2) 793 אמר בית המשפט: "הפיצוי נועד להעמיד את הנפגע מבחינה כספית במצב שהיה עומד בו אלמלא ההפרה ... בית המשפט קמא קבע, כי נזקה של המשיבה מתמצה באובדן רווחים צפויים, ונזק זה נגרם כתוצאה מסתברת של ההפרה.." (בעמ' 798). לתוצאה דומה הגיע בית המשפט גם בע"א 277/89 צ'אם מוצרי מזון בע"מ נ' טעמיקו בע"מ פ"ד מו(3) 288 "איני רואה כל סתירה בין תרופת הביטול, המביאה את ההסכם לקצו ומשחררת את הצדדים מחיוביהם העתידיים, לבין הגנה על האינטרס הצפוי של הנפגע על ידי פיצויו בהתאם (בעמ' 298)". בע"א 1846/92 נפתלי לוי נ' מבט בניה, פ"ד מז(4) 56,49 קבע כב' הנשיא (בדימוס) שמגר: " ... ראוי להבהיר שאין כל סתירה בין תרופת הביטול וההשבה המתלווה אליו לבין מתן פיצויי צפיות. במבט ראשון נראה שקיים קושי מושגי במתן שתי תרופות אלו באופן מצטבר, שכן, לכאורה, הביטול - מגמת פניו אחורה - למצב הטרום חוזי, ואילו אינטרס הצפיות - מגמת פניו קדימה, אל מה שהיה לו קוים החוזה. .... דומה שלסתירה לכאורית זו אין יסוד. החוזה אמנם בוטל ועמו בוטלו חיוביו ה'ראשוניים', אך החובה לשלם פיצויי צפיות עומדת במסגרת החיובים ה'משניים' הקמים עם ביטול החוזה ... המסקנה היא שניתן לצרף בתביעה אחת ביטול והשבה הנגזרת ממנו ביחד עם פיצויי צפיות, ובלבד שלא יינתן כפל פיצוי (ראו גם ד' פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט (בורסי - ח. ש. פרץ, מהדורה 2, תשמ"ב) 445)". בדרישתן לפיצוי בגין ההפסד ממכירת הדירה בשנית, דורשות המערערות, שנפגעו מביטול ההסכמים, לעמוד באותו מצב שבו היו נמצאות לו קוימו ההסכמים. בכדי לקבוע אם נגרם למערערות הפסד שבגינו הן זכאיות לפיצוי בעקבות ביטול ההסכמים, עלינו להשוות בין מצבן אילו קויימו ההסכמים כלשונם, לבין מצבן בפועל בעקבות הפרת ההסכמים, ביטולם ומכירת הדירה בשנית לצד ג'. בהתאם לחוזה המכר הייתה התמורה צמודה למדד המחירים לצרכן. בחוזה נקבע כי ניתן לדחות את התשלומים עד ליום מסירת הדירה ואז הם יישאו ריבית של 4% ויוצמדו למדד. נוסף על כך, נקבע בחוזה כי כל פיגור בתשלום יישא הפרשי הצמדה וריבית צמודה בשיעור 10% לשנה או ריבית פיגורים מקסימלית על פי דין. החישוב נערך ליום ביטול ההסכמים קרי 30.8.05. אילו ההסכמים היו מקוימים והמערערות היו מקבלות את התמורה שנקבעה במועדה, היה בידן ביום ביטול ההסכמים, כולל ריבית והצמדה כחוק, 1,112,688 ש"ח (ללא מע"מ) כדלקמן: תאריך לתשלום סכום בערכי יום ביטול החוזה חוזה המכר 29.11.94 16,440 39,766 29.12.94 45,210 107,628 30.12.94 349,350 831,580 411,000 978,974 הסכם הבנייה 8.7.96 69,073 133,714 סך התמורה המגיעה ביום ביטול ההסכמים 1,112,688 ₪ בפועל לא שילמו המשיבים את תשלומי התמורה כפי שהתחייבו בהסכמים. חלק מהתמורה לא שולם כלל ומרבית התשלומים שולמו באחור. אלו התשלומים ששילמו המשיבים על חשבון התמורה כשבצידם ערכיהם, לאחר הוספת ריבית והצמדה כחוק, עד ליום ביטול החוזה. תאריך תשלום סכום ביום התשלום בערכי יום ביטול החוזה חוזה המכר 1.12.94 16,440 39,758 29.12.94 45,210 107,628 באמצעות הלוואה במשכנתא 2.10.96 192,308 363,826 14.2.99 12,821 18,529 8.4.99 12,821 18,651 548,392 הסכם הבנייה 25.7.96 10,361 19,876 1.12.02 58,712 112,150 132,026 סך תקבולים ביום ביטול ההסכמים 680,418 ש"ח יוצא אפוא, שההפסד שנגרם למערערות מאי תשלום מלוא התמורה לפי ההסכמים במועדה מסתכם ב- 432,270 ש"ח. על כך יש להוסיף את הסכום שבו פרעו המערערות את חובם של המשיבים לבנק למשכנתאות, ביום 17.2.05, בסך 281,674 ₪. ערכו המשוערך של סכום זה ליום ביטול החוזה הוא 284,058 ש"ח. ראוי לציין שבכך השיבו המערערות למשיבים חלק ניכר מהתשלום ששילמו בעבור הדירה (כ- 42 אחוזים). יוצא אפוא שהפסדן של המערערות מהפרת ההסכמים עולה לסך 716,628 ₪. ביום 23.8.05 מכרו המערערות את הדירה בשנית לצד ג' בתמורה ל-705,128 ש"ח. התקבול ממכירת הדירה בשנית אינו מכסה את מלוא ההפסד שנגרם למערערות, באופן שעדיין נותר להן הפסד של 11,200 ש"ח נכון ליום ביטול ההסכמים. ערכו של סכום זה ליום הגשת התביעה (17.12.06) הוא 11,895 ש"ח. כזכור, בית משפט קמא מצא גם שלמערערות נגרם הפסד של תשלום ששילמו לדמי תיווך למכירת הדירה בשנית בסכום של 12,399 ₪, ואף חייב את המשיבים בתשלומו. עולה מן המקובץ כי המשיבים שהפרו את ההסכמים אינם זכאים אפוא להשבה, שכן סכום הפיצויים המגיע למערערות, בעקבות ההפסד שגרמו להן המשיבים, עולה על התשלומים ששילמו המשיבים על חשבון רכישת הדירה. התוצאה היא כי יש לבטל את קביעתו של בית משפט קמא כי לא נגרם למערערות הפסד בגין מכירת הדירה, ואנו קובעים שלמערערות נגרם הפסד עקב הפרת ההסכמים בידי המשיבים שבגינו הן זכאיות לפיצוי. (ג) מסקנותיו של בית משפט קמא לעניין הוצאות ארנונה וועד בית הן בעיקרן קביעות עובדתיות שבית משפט זה לא יתערב בהן אלא במקרים חריגים והמקרה שלפנינו אינו אחד מהם. 5. לסיכום התוצאה היא שדין הערעור להתקבל באופן שאנו מורים על ביטול פסק דינו של בית משפט קמא ודחיית התביעה. תביעת המערערות מתקבלת במובן זה שעל המשיבים לשלם למערערות סכום של 24,294 ₪ (11,895 + 12,399) כשסכום זה צמוד למדד ונושא ריבית כחוק מיום 17.12.06 (מועד הגשת התביעה). סכומים שעל המשיבים לשלם למערערות ישולמו בתוך 30 יום. המשיבים ישאו באגרת הערעור ובנסיבות העניין בשכר טרחת עו"ד של המערערות בסכום של 10,000 ₪. העירבון יוחזר למערערות. כן יוחזר להן הפיקדון שהפקידו בקשר עם עיכוב הביצוע של פסק הדין. חוזהביטול חוזההסכם מכר