הפקעה שלא כדין

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפקעה שלא כדין:

1.     כביש נסלל על מקרקעי התובעות מבלי שבוצעו הליכי הפקעה כדין. כביש זה הפך לעורק תחבורה מרכזי. האם יש להורות על סילוק ידם של המחזיקים והמשתמשים בכביש? האם זכאים התובעים לתשלום עבור הפקעת רכושם והשימוש שנעשה בו? על מי יש להטיל את התשלום? מה גובה התשלום? - אלה השאלות המונחות לפתחו של בית המשפט בתיק זה, בו הגישו התובעות תביעה לסילוק יד ולסעד כספי בסך 761,520 ₪.

2.     התביעה הוגשה ביום 28/10/2004 וההליכים בה נמשכו שנים ארוכות, בעיקר מחמת מו"מ ארוך ומייגע שהתקיים בין הצדדים, ולבסוף עלה על שרטון, מחמת מחלוקת שנותרה בתחום המיסוי (פרוט' מיום 30/12/2010, עמ' 10, ש' 27).

רקע
3.     התובעת 1 רשומה כחוכרת לדורות של חלקה 16 בגוש 8325, המצויה בדרך הים 12, פינת רח' הנרקיסים, בחבצלת השרון (להלן: "המקרקעין" או "החלקה"). על פי נסח רישום מיום 23/9/2004 (נספח ג' לתצהיר מטעם התובעות, להלן: "תצהיר ארנון"), מדובר בחלקה ששטחה 1,904 מ"ר. התובעת 1 רכשה את זכויות החכירה בחלקה ובמחוברים הבנויים עליה, ביום 12/3/1986 (חוזה הרכישה, ושטר העברת זכות שכירות, מצורפים כנספחים א' וב', לתצהיר ארנון, בהתאמה). ביום 29/9/2003 נכרת בין התובעות (התובעת 1 היא אמהּ של התובעת 2) חוזה מתנה, שבגדרו העניקה התובעת 1 לתובעת 2, במתנה ללא זכות חזרה, את זכויות החכירה במקרקעין.

4.     על פי תוכנית מתאר כללית לעמק חפר, עח/200, מצד דרום של המקרקעין גובל בהם כביש מס' 5710, הוא "דרך הים", אשר מקשר בין מחלף חבצלת, שבכביש מס' 2, לחבצלת השרון, ממזרח למערב (להלן: "הכביש"). דא עקא, הכביש, שאמור היה להקיף את חלקה 16 מדרום, ואז לעלות צפונה ולהמשיך מערבה, נסלל בתוך שטח החלקה תוך "חיתוך" העיקול שהיה אמור להתבצע מדרום לחלקה. סלילת הכביש במקרקעין השייכים לתובעות גרעה משטח החלקה שטח של 325 מ"ר (להלן: "השטח שנגרע" או "רצועת הקרקע"). מרבית השטח שנגרע מהחלקה משמש את הכביש. שטח של כ-20 מ"ר בפינה הדרומית של השטח שנגרע סופח בפועל לחלקות 8 ו-9 שמדרום לחלקה 16. (ראה תרשים שצורף כנספח ג' לכתב התביעה, וחוו"ד המומחה מטעם בית המשפט, מהנדס בנין ושמאי מקרקעין, איל שנהב, עמ' 7).

5.     תוואי הכביש המקורי, על פי תכנית מתאר עח/200, עובר בחלקה 25 בגוש 8325. חלקה זו היא בבעלות קק"ל ואינה מוחכרת לאיש. (נסח רישום צורף כנספח ה' לכתב התביעה).

התביעה
6.     ביום 5/11/1997, בעקבות מדידה שנערכה במקרקעין נתגלתה עובדת סלילת הכביש בשטח המקרקעין. בבדיקות שנערכו על ידי התובעים נמצא כי הטיית תוואי הכביש אל תוך המקרקעין נעשתה שלא על פי מסמכי התכנון, ומבלי שמי מהנתבעים טוען לזכויות במקרקעין או נכון ליטול אחריות על סלילת הכביש בשטח המקרקעין.

7.     הנתבעים 1-3 הם המחזיקים בפועל בכביש ומי שאחראי לסלילת דרכים וכבישים במרחב נושא התביעה, לרבות הכביש נושא המחלוקת.

הנתבעת 4 היא בעלת המקרקעין ומי שהחכירה אותם לתובעות, והיא בעלת החלקה הסמוכה בה היה אמור לעבור הכביש (חלקה 25).

הנתבעים 5-6 הם החוכרים הרשומים בחלקה מס' 8 שמדרום לכביש, והם מי שנהנים בפועל מהטיית הכביש אל שטח התובעות, בכך ששטח המקרקעין התפוס על ידם הוגדל כך שהם עושים שימוש בשטח שהיה מיועד לכביש ואף בשטח השייך לחלקה 16, השייך לתובעות.

8.     התובעות מבקשות לסלק את ידם של הנתבעים מהמקרקעין, ולחילופין לחייב את הנתבעים לשלם לתובעות את שווי השטח שנגרע בסך 362,799 ₪, וכן פיצוי בסך 246,345 ₪ בגין הפגיעה בערך שטח החלקה שנותר בידי התובעות, כתוצאה מהתקרבות הכביש לנכס שבבעלות התובעות. בנוסף, מבקשות התובעות לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים בסך 152,376 ₪. סכומי התביעה נכונים כולם ליום 14/9/2004 ומבוססים על חוות דעת שמאי מטעם התובעות.

ההגנה
הנתבעות 1 ו-4
9.     לא קיים צו הכרזה או הפקעה ביחס לכביש נושא התביעה. אין לנתבעות מידע לגבי הגורם שתכנן את הכביש או סלל אותו. הכביש נסלל לפני שנת 1974. בשנות ה-50 וה-60 היו הסוכנות היהודית או האגודות עצמן סוללות דרכי גישה ליישובים.

הנתבעת 1 מתחזקת כיום את כביש 5710 אך היא קיבלה את תחזוקת הכביש לאחריותה כשהוא סלול במיקומו הנוכחי.

תכנית מתאר עח/200 פורסמה למתן תוקף ביום 19/7/1979 והוכנה, ככל הנראה, על ידי הנתבעת 2. הנתבעת 2 הכינה תוכנית מפורטת עח/134 שאמורה הייתה להסדיר את המצב הקיים אך היא לא יצאה לפועל.

הכביש קיים במצב הנוכחי משך עשרות שנים, לפני שנת 1974, ועל כן דין התביעה להידחות מחמת התיישנות, שיהוי ומעשה עשוי. התובעת 1 רכשה את המקרקעין בשנת 1986 ובאותו מועד יכולה הייתה לבצע בירור סביר ולגלות שהכביש עובר במקרקעין. התובעות ביצעו מדידה במקרקעין בשנת 1997, והתביעה הוגשה רק בשנת 2004 - כמעט שבע שנים לאחר שנודע לתובעות שהכביש עובר במקרקעין. התביעה לוקה בשיהוי המצדיק את דחייתה.

התובעת רכשה את הנכס במצבו בשנת 1986 והצהירה כי בדקה אותו ומצאה אותו מתאים למטרותיה. התובעות מנועות מתביעת הסעדים המבוקשים בתביעה.

הנתבעת 2
10.     הכביש סלול במיקומו הנוכחי לפחות משנת 1960 ועל כן התביעה התיישנה.

בדיקה בתיק הנכס המצוי במועצה הייתה מעלה באופן מיידי את אי ההתאמה הבולטת לעין בין תוואי הכביש שבתוכנית למצב הקיים בשטח. התובעת מנועה מלטעון על "גילוי" הנזקים רק בשנת 1997, ולפיכך התביעה התיישנה. כמו כן, אי בדיקת תיק הנכס על ידי התובעות עולה כדי התרשלות ואשם תורם המאיינים את הזכות לקבלת הסעדים המבוקשים.

הנתבעת 2 חוזרת על טענות השיהוי שנטענו על ידי נתבעות 1 ו-4.

יש להבחין בין התובעות בנוגע לסעדים המגיעים לכל אחת מהן בהתחשב בעסקת המתנה שנכרתה ביניהן ביום 29/2/2003.

למיטב ידיעתה של הנתבעת 2 לא היא שסללה את הכביש ולא היא שאחראית לתכנונו או לאחזקתו.

הנתבעת 1 היא שאחראית לתחזוקת הכביש.

הנתבעת 2 מכחישה את הסכומים הנדרשים על ידי התובעות.

הפתרון הראוי אינו במסגרת התביעה והסעדים המבוקשים בה אלא בעריכת תכנון חדש בשטח נושא התביעה במסגרתו ייקבע תוואי הולם לכביש. (סע' 15.4 לכתב ההגנה).

הנתבע 3
11.     הנתבע אינו אחראי לסלילת הכביש ולא הוא שקבע את התוואי בו עובר הכביש. הנתבע לא מחזיק בכביש ולא מתחזק אותו. הכביש מתוחזק על ידי הנתבעת 1 ומשרד התשתיות הלאומיות.

הכביש שבמחלוקת נסלל לפני כ-60 שנה, ומאז לא שונה התוואי שלו. מאז נסלל הכביש עברה הבעלות בנכס מספר פעמים ואין להוציא בכלל אפשרות כי הבעלים בשעתו קיבלו פיצוי כחוק (סע' 5(ב) לכתב ההגנה). הואיל והכביש קיים מזה 60 שנה וכלל הציבור משתמש בו קמה לציבור הזכות לזיקת הנאה גם כלפי התובעות.

הנתבעים 5-6
12.     כתב התביעה אינו מגלה עילה כלפי הנתבעים 5-6. הנתבעים 5-6 אינם אחראים בכל דרך שהיא לסלילת הכביש במקרקעין של התובעות. הנתבעים 5-6 אינם מחזיקים בשטח השייך לתובעות ואינם עושים בו כל שימוש לצרכיהם. הנתבעים 5-6 רכשו את זכויות החכירה בחלקה 8 בגוש 8325 בגבולותיה הנוכחיים. גבולות חלקה 16 השייכת לתובעות נתחמו באופן טבעי על ידי כביש 5710 וע"י מדרכה וגדר שהוקמו לצד הכביש לפני כ-60 שנה. לנתבעים אין כל חלק בהקמת גדר זו. יש לדחות את התביעה כלפי הנתבעים 5-6 בשל התיישנותה. כמו כן, קמה לנתבעים 5-6 או לחליפיהם זיקת הנאה ביחס לנכס שבחזקתם בגבולותיו הנוכחיים. בהסכם הרכישה אישרה התובעת 1 כי בדקה את הנכס ומצאה אותו מתאים למטרותיה. התובעת 1 ויתרה על כל טענה בדבר אי התאמה של הנכס. הנתבעים 5-6 מכחישים את השומה שביסוד התביעה.
הראיות
13.     מטעם התובעים הוגש תצהיר עדות ראשית של מר יונתן ארנון, בן זוגה של התובעת 2. הוגשה גם חוות דעת מומחה של השמאי שאול רוזנברג.

14.     מטעם הנתבעים 1 ו-4 לא הוגשו תצהירי עדות ראשית, והם ויתרו על הגשת תצהירים מטעמם (פרוט' מיום 16/1/2007 עמ' 9). ב"כ הנתבעים 1 ו-4 הודיע כי יבקש להסתמך על חוות דעת השמאי טיגרמן שהוגשה מטעם הנתבעת 2 (פרוט' מיום 8/2/2010, עמ' 6 ש' 7).

15.     מטעם הנתבעת 2 הוגשת תצהיר של גב' לארה גלייזר, מהנדסת המועצה. הוגשה גם חוות דעת מומחה של השמאי דוד טיגרמן.

16.     מטעם הנתבע 3 הוגש תצהיר עדות ראשית של מר דוד בן צבי, חבר הוועד המקומי.

17.     מטעם הנתבעים 5-6, אשר הלכו שניהם לעולמם, הוגש תצהיר של מר מאיר טודור - בנם של הנתבעים.

18.     נוספת על כל אלה, חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט, מר איל שנהב, שמאי מקרקעין ומהנדס בניין. שמאי זה מונה כמומחה מטעם בית המשפט בהסכמת הצדדים, בהמשך למתווה שהוצע על ידי בית המשפט בדיון שהתקיים ביום 16/1/2007, וניתנה לו תוקף של החלטה באותו יום על יסוד הסכמת הצדדים. הסכמת הצדדים (ב"כ התובעות וב"כ הנתבעים 1, 2 ו-4), נמסרה שוב בדיון שהתקיים ביום 2/3/2008. בהמשך להסכמות אלה, אשר בהודעות מאוחרות יותר כונו על ידי הצדדים "הסדר דיוני", הוגשה ביום 1/4/2008 "הודעה מטעם הצדדים" ובה מתבקש בית המשפט למנות מומחה מטעמו לאחר שהצדדים (התובעות והנתבעים 1, 2 ו-4) לא הגיעו להבנה ביניהם. בעקבות בקשה זו מינה בית המשפט מומחה מטעמו בהחלטה מיום 2/4/2008. הנה כי כן, מדובר במומחה שמונה בהסכמת התובעות והנתבעים 1, 2 ו-4. למרות זאת, ניתנה אפשרות לצדדים להשמיע בדיון את המומחים מטעמם. המומחים כולם, ובכללם המומחה מטעם בית המשפט, נחקרו על חוות דעתם.

דיון והכרעה
19.     ביום 19/7/2004 ניתן בהסכמה פסק דין בעניין שבין התובעות והנתבע 3, בהאי לישנא:
"1.     ניתן בזה צו לסילוק יד כנגד הנתבעת 3, הועד המקומי חבצלת השרון, וזאת מן      המקרקעין ברח' דרך הים 12 בחבצלת השרון, הידועים כחלקה 16 בגוש 8325.
     בהתאם לכך יהיו רשאיות התובעות למנוע מעבר מי מתושבי היישוב בכביש זה.
2.     הצו האמור נוגע לסילוק יד בלבד, והתביעה תמשיך לעמוד בעינה ככל שהיא      נוגעת לחיובים כספיים או להוצאות".

20.     בדיון שהתקיים ביום 16/1/2007 נרשמו הדברים הבאים מפי ב"כ הנתבעים 5-6:
"אני מסכימה לסילוק יד מ - 22 המטרים שאני מחזיקה בחלקה 16. אני סבורה כ י בנסיבות אלה אינני צריכה לשלם תשלום כלשהו. אין מניעה שהנתבעים 5 ו-6 ייסוגו לגבול חלקה 8."
עד כה לא ניתנו פסק דין או החלטה על יסוד דברים אלה.

21.     עוד זאת, ביום 2/2/2006 הגישו הנתבעים 1, 2 ו-4 בקשה לדחיית התביעה על הסף מחמת התיישנות. את הבקשה השתיתו המבקשים על חוות דעת מומחה של המודד נתן בן-חיים, אשר קבע כי הדרך שעוברת במקרקעין הייתה קיימת כבר בשנת 1944. ביום 22/2/2006 השיבו התובעות על הבקשה. ביום 10/4/2006 הגישו התובעות חוות דעת מומחה מטעמן, המודד י. אברבוך, אשר קבע כי "הפעם הראשונה שכביש 5710 מופיע בתצ"אות של החלקות הרלוונטיות (סלול או סבלתי סלול) הינה בשנת 1956". בתחילת חודש יוני 2006, לאחר ארכה שניתנה בהסכמה, הגישו המבקשות תשובה על תשובת התובעות. בדיון ביום 16/1/2007 הודיע ב"כ הנתבעים 1 ו-4 כי בעקבות דברים שנשמעו מפי בית המשפט בעניין טענת ההתיישנות, הנתבעים 1 ו-4 אינם עומדים על טענה זו עוד (עמ' 9).

ממצאים עובדתיים
22.     בנוסף על הממצאים שאינם שנויים במחלוקת ומתוארים לעיל תחת הכותרת "רקע", אני רואה להוסיף את הממצאים הבאים:

א.     הכביש שבמחלוקת נסלל בשנות ה-50 של המאה הקודמת בתוואי בו הוא עובר כיום.      (תצהיר טודור סע' 5; תצהיר בן צבי סע' 4, תצהיר גלייזר סע' 14; תכתובת המצורפת      לתצהיר התובעות).

ב.     לא ידוע מי אחראי לסלילת הכביש במקום בו נסלל, אך אין חולק כי לא קיים צו הכרזה או      הפקעה ביחס לכביש נושא התביעה. אין כל ראייה לכך שמי מבעלי החלקה בעבר נתן      הסכמתו לסלילת הכביש בתוך החלקה, או קיבל פיצויים בגין הפקעת חלק החלקה בפועל.

ג.     הכביש, המחבר בין יישובים, מצוי באחריות מע"צ - הנתבעת 1 - והיא שמתחזקת אותו      (דברי ב"כ הנתבעים 1 ו-4 בפרוט' מיום 16/1/2007 עמ' 9; תצהיר בן צבי סע' 4).
ד.     עובדת "פלישת" הכביש לשטח החלקה נודע לתובעות אגב אורחא כשנדרשו על ידי הוועדה      המקומית לתכנון ולבניה לבצע מדידה של השטח. בעקבות דרישה זו בוצעה המדידה ביום      5/11/1997 ואזי נודע לתובעות כי הכביש "נוגס" בשטח של 325 מ"ר מחלקתן. (תצהיר      ארנון, סע' 5, וכן חקירתו הנגדית, עמ' 29, ש' 5)

זכויות התובעות
23.     הכלל הוא כי "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין." (סע' 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969). ועוד: "בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין - על הנתבע הראיה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין." (פק' הנזיקין [נוסח חדש], סע' 30, וראה: ת.א. 16482/92, עיריית תל-אביב - יפו נ' שלמה גרינשטיין, פ"מ תשנ"ג(4) 353).

זכויות החכירה של התובעות במקרקעין - אינן שנויות במחלוקת. התובעת 1 רשומה כבעלת זכויות החכירה במקרקעין, וככל הנראה זה המצב עד היום. התובעת 2 קיבלה את זכויות החכירה במקרקעין במתנה מידי התובעת 1 ביום 29/9/2003. לא ברור אם זכויות התובעת 2 נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, אם לאו.

24.     לאורך ההליך כולו לא הצביע איש מהנתבעים על זכות שבדין שמכוחה עושה הציבור שימוש במקרקעין השייכים לתובעות. הנתבעת 1 מופקדת על סלילת כבישים מחברים בין יישובים ועל אחזקתם. הנתבעת 4 היא בעלת המקרקעין ובעלת חלקה מס' 25, בה אמור היה הכביש לעבור על פי תכנית המתאר שבתוקף. שומה על נתבעות אלה להבטיח כי לא ייעשה שימוש במקרקעי התובעות שלא כדין. הנתבע 3 הסכים שיינתן צו לסילוק ידו ממקרקעי התובעות בידיעה כי "בהתאם לכך יהיו רשאיות התובעות למנוע מעבר מי מתושבי היישוב בכביש זה". הנתבעת 2 טוענת כל העת כי יש להסדיר פתרון שבמסגרתו ייסלל כביש עוקף (סע' 20 - 22 לתצהיר גלייזר).

25.     לדידי, אין ממש בטענות הנתבעים באשר לבדיקות שהיה על התובעת 1 לבצע עובר לרכישה, ו"הרשלנות התורמת" של התובעת בעניין זה. לו הייתה התביעה מתבררת בין התובעות ובין מוכרי הקרקע, אפשר שהיה מקום לטעון לרשלנות כזו או אחרת מצד התובעות. במקרה כזה, ודאי הייתה נשמעת טענת המוכרים בדבר הצהרת התובעת 1 כי בדקה את הממכר ומצאה אותו מתאים למטרותיה. אפס, התביעה אינה בין המוכרים לתובעת 1, אלא בין מי שהיא בעלת זכויות החכירה בשטח החלקה כולה, למי שעושים בחלקה שימוש שלא כדין. מדובר בקניינן של התובעות שהופקע מרשותן שלא כדין. כל עוד לא הופקעה רצועת הקרקע כדין, לצורך דרך, שטח החלקה הוא 1,904 מ"ר, כפי שמופיע בנסח הרישום. התובעות רכשו שטח של 1,904 מ"ר, והן זכאיות לממש את זכויותיהן, לרבות זכות החזקה, בשטח כולו. זאת ועוד, גם אם יכולה הייתה התובעת 1 לבדוק טוב יותר את הממכר, אינני סבור שמדובר ב"רשלנות" מצד התובעת 1. התובעת 1 רכשה בית וסביבו חלקת אדמה. התובעת קיבלה לידיה את הממכר בעיקרו - בית וקרקע בשטח של כ-1,600 מ"ר, ולא דקדקה פורתא בגודל חלקת האדמה שנמסרה לה. אין בכל אלה כדי לזכות מי מהנתבעים בשטח מן ההפקר. אין בהצהרה שהצהירה התובעת 1 בהסכם הרכישה כדי להועיל לנתבעים, ואין בה כדי לגרוע מתוקף התביעה כלפיהם.

26.     הנה כי כן, מן הדין היה ראוי להורות על סילוק ידם של הנתבעים מן החלקה, ועל השבת השטח, שלקח מחלקת התובעות שלא כדין, לרשותן. דא עקא, כפי שמצינו לעיל, הכביש משמש את הציבור שנים רבות, ולאחרונה הפך לעורק תחבורה מרכזי המקשר את מחלף חבצלת שבכביש 2 לחלקה הצפוני של העיר נתניה. דומה כי גם התובעות אינן מבקשות להחזיר לחזקתן באחת את השטח השייך לחלקתן, ועל כן הגישו חלופה כספית לתביעה לסילוק יד. ואכן, דומני שבנסיבות העניין, ראוי ונכון לתקן את העוול שנעשה לתובעות בדרך של תשלום פיצויים לתובעות בגין השטח שנלקח מהן שלא כדין. איני קובע מסמרות בעניין טענת התובעות לפיה החיוב בפיצויים כמוהו כאכיפת ביצוע הליך ההפקעה כדין. לצורך העניין שלפני די לקבוע כי התובעות זכאיות לפיצוי בגין רכוש שנלקח מהן ונעשה בו שימוש שלא כדין (וראה בת"א (מחוזי - מרכז) 2956-08-08, מעיני אוסטוינד ואח' נ' עירית פתח תקוה ואח', הלכות שנפסקו בעניין "הפקעה מכללא", להלן: "פרשת אוסטוינד"). בפרשת אוסטוינד נקבע, בין היתר, כי לא תישמע טענת הרשויות בדבר נזק ראייתי שנגרם להן, שכן לו היו מקפידות לבצע את הליך ההפקעה כדין ובמועד, לא היה נגרם להן נזק ראייתי כלשהו, ולפיכך, אין להן להלין אלא על עצמן. דברים אלה יפים גם לענייננו.

על מי מהנתבעים יוטל התשלום ?
27.     את תשלום הפיצויים ודמי השימוש הראויים אני רואה להשית על הנתבעים 1, 2 ו-4, כך ש-60% מהסכום יושת על הנתבעת 4, והיתרה תחולק בחלקים שווים בין הנתבעות 1 ו-2.

הנתבעת 1 היא מי שאחראית על הכביש ומתחזקת אותו לאורך שנים ארוכות. נתבעת זו מופקדת, כדברי בא כוחה, על הכבישים המחברים בין יישובים. ככזו, היה על הנתבעת 1 לוודא כי הכביש שבאחריותה נסלל לפי הוראות כל דין, ובמידת הצורך לבצע את הדרוש על מנת להתאים את השימוש בכביש להוראות הדין, כך שהשימוש בו לא ייעשה תוך פגיעה בזכות הקניין של התובעות.

הנתבעת 2 היא המועצה האזורית אשר יזמה את תוכנית מתאר עח/200 אשר חלה על מרחב המועצה האזורית עמק חפר ובו המקרקעין נושא התביעה. הנתבעת 2 היא המופקדת על פי דין על פיתוח המקרקעין שבתחומה. על פי תכנית עח/200 היה הכביש אמור להיסלל מדרום לחלקה 16 וללא פגיעה בשטח החלקה. תוכנית זו פורסמה ברשומות וקיבלה תוקף ביום 19/7/1979. היה על המועצה האזורית לגרום לביצוע התכנית, ולהבטיח כי כביש שנועד לשרת את הציבור העובר בשטחי המועצה האזורית יעבור בתוואי שנועד לכך ולא בשטח פרטי השייך לתובעות.

הנתבעת 4 היא בעלת המקרקעין נושא התביעה ובעלת המקרקעין הסמוכים, בהם אמור היה הכביש לעבור. לטעמי, על נתבעת זו היה מוטל הנטל העיקרי לוודא כי השימוש שנעשה במקרקעין שבבעלותה נעשה על פי דין. הנתבעת 4 היא האחראית העיקרית לכך שהכביש נסלל מתחילה תוך פגיעה בזכות הקניין של חוכרי חלקה 16 (התובעות, ומי שקדם להן), ולא הועתק אל התוואי שאושר לפי הוראות תכנית עח/200 מדרום לחלקת התובעות.

28.     הנתבע 3, הוא הועד המקומי, אשר דעתו אינה נוחה ממילא מקיומו של כביש 5710 כעורק תחבורה מרכזי אשר עובר בתחומי היישוב חבצלת השרון. מסיבה זו הסכים הנתבע 3 למתן צו לסילוק ידו משטח החלקה. לא שוכנעתי כי יש לנתבע 3 אחריות כלשהי לקיומו של הכביש העובר בשטחי התובעות ולשימוש שנעשה בו. ועל כן החלטתי לדחות את התביעה נגד נתבע זה.

29.     הנתבעים 5-6 אינם אחראים להטיית תוואי הכביש אל עבר מקרקעי התובעות והם לא נהנו מהעתקת הכביש כאמור. הנתבעים 5-6 הביעו הסכמתם לסלק את ידם משטח של כ-20 מ"ר השייך לחלקה 16 ומשמש כיום את חלקה 8. בפועל, כל עוד לא יועתק הכביש דרומה אל התוואי המקורי, אין טעם של ממש בסילוק ידם של הנתבעים 5-6 מן השטח, הואיל והכביש מפריד כיום בין חלקה 16 לשטח הקטן שבשימוש הנתבעים 5-6. בנסיבות אלה איני רואה מקום לחייב את הנתבעים 5-6 בתשלום פיצויים או דמי שימוש לתובעות.

גובה התשלום
30.     התובעות תומכות יתדותיהן בחוות דעת המומחה מטעמן השמאי שאול רוזנברג, מיום 15/9/2004. לשיטתו יש לחשב את רכיבי הפיצוי כדלקמן:

שווי החלק שנגרע - 324 מ"ר          -     81,000$.

שווי דמי השימוש הראויים לשנה          -     4,860$ (כפול 7 שנים, ובסה"כ 34,020$).

שווי הפגיעה בנכס הנותר עקב התקרבות הכביש -     55,000$.

31.     את שווי החלקה כולה מחשב השמאי רוזנברג לפי 250$ למ"ר. בהתאם לכך מחשב השמאי רוזנברג את שווי השטח שנגרע כמכפלה של 324 מ"ר ב-250$ למ"ר, ובסה"כ - 81,000$.

את דמי השימוש הראויים לשנה מחשב השמאי רוזנברג לפי 6% משווי החלק שנגרע.

את שווי הפגיעה בנכס הנותר מחשב השמאי רוזנברג לפי 10% מערך השטח הנותר בתוספת שווי הבית הבנוי על השטח. שווי יתרת הנכס כולל הבנוי עליו עומד על 545,000$ ועל כן שווי הפגיעה בנכס הנותר עומד על 55,000$.

32.     לעומת חוות הדעת מטעם התובעים הציגו הנתבעות 1, 2 ו-4 את חוות דעת המומחה מטעמן, השמאי דוד טיגרמן. השמאי טיגרמן קובע כי את שווי הנכס יש לקבוע נכון ליום רכישתו על ידי התובעת 1, לאמור, 12/3/1986. עפ"י מחיר העסקה במועד זה עמד שווי הנכס על 115,000 $. בהפחתת עלות המחוברים עמד ערך הקרקע על 65,000$. את שווי החצר השולית יש להעריך לפי שיעור של 0.15 משווי מ"ר של המגרש העיקרי. לפיכך שווי מ"ר בשטח שנגרע נכון למועד הקובע עומד על 12.5$ למ"ר, ובמעוגל 20 ₪ למ"ר. לפי תחשיב זה ערך השטח שנגרע עומד על המכפלה של 20 ₪ ב-325 מ"ר, דהיינו 6,500 ₪ נכון ליום 12/3/1986.

33.     בהתייחס לחוות הדעת מטעם התובעות מציין השמאי טיגרמן את הדברים הבאים:

א.     הואיל ויש לאמוד את הפיצוי בגין השטח שנגרע נכון ליום רכישת החלקה על ידי התובעת 1      הרי שאין מקום לתשלום דמי שימוש ראויים על שימוש שנעשה מאוחר יותר;

ב.     תוואי הכביש לא השתנה מיום רכישת הזכויות בחלקה על ידי התובעת ועד היום. לפיכך, אין      מקום לפסוק פיצוי כלשהו בגין הפגיעה בנכס הנותר.

ג.     מחיר הקרקע בשטח של 2 דונם אינו אחיד. יש להבחין בין קרקע עם זכויות בנייה, לחצר      גרעינית, חצר משנית וחצר שולית. גם אם יקבל בית השפט את עמדת השמאי רוזנברג לפיה      שווי מ"ר ליום 15/9/2004 עומד על 250$ הרי ששווי מ"ר חצר שולית במחירי ספטמבר      2004 עומד על 95$ למ"ר לכל היותר.

34.     כאמור, משלא הגיעו השמאים מטעם הצדדים להסכמה, מינה בית המשפט, מומחה מטעמו. המומחה מטעם בית המשפט, השמאי איל שנהב, קבע בחוות דעתו את הנתונים הבאים:

שווי רצועת הקרקע של 325 מ"ר          -     100,000 ₪.

שווי דמי השימוש הראויים לשנה          -     6,000 ₪ (כפול 7 שנים, ובסה"כ 42,000 ₪).

שווי הפגיעה בנכס הנותר                -     108,000 ₪.

הסכומים כולם נכונים ליום 15/9/2004 ("המועד הקובע")

בהתייחס לשווי רצועת הקרקע שנגרעה מחלקת התובעות מציין השמאי שנהב כי את שווי החצר יש לחשב בשיטת המעגלים, ביחס לשווי מ"ר בנוי. על פי שיטה זו המעגל הראשון כולל עד 400 מ"ר ומחושב לפי 12% משווי מ"ר בנוי; המעגל השני כולל את השטח שמעל 400 מ"ר ועד 800 מ"ר, ושוויו יחושב לפי 7.2% משווי מ"ר בנוי. המעגל השלישי כולל את יתרת שטח החצר שנעל 800 מ"ר ושוויה יחושב לפי 3.6% משווי מ"ר בנוי. שוי הרצועה שנגרעה חושב כחלק מן המעגל השלישי של החצר.

שווי דמי השימוש ברצועת הקרקע חושב לפי שיעור של 6% משווי רצועת הקרקע, דהיינו 6% מתוך 100,000 ₪.

שווי הפגיעה ביתרת החלקה עקב שינוי תוואי הכביש הוערך על ידי השמאי שנהב לפי שיעור של 5% מתוך שווי יתרת החלקה, העומד במועד הקובע על 2,160,000. בהתאם לכך שווי הפגיעה ביתרת החלקה עומד על 108,000 ₪.

35.     את גובה הפיצוי יש לקבוע בגבולות המחלוקת שבין השמאים. בסיכומיהן ביקשו התובעות לקבוע את סכום הפיצויים בערכים עדכניים על יסוד דברים שנשמעו מפי העדים המומחים בחקירותיהם, ומסקנות שמבקשות התובעות להסיק מדברים אלה. איני סבור שיש ממש בבקשה זו. גבולות המחלוקת וסכום התביעה הוגדרו בכתבי הטענות. הראיות שהובאו על ידי הצדדים נועדו לתמוך בטענות אלה.

36.     כפי שתיארתי לעיל, מעמדו של השמאי שמונה כמומחה מטעם בית המשפט, הוא כשל מומחה שמונה בהסכמה. ב"כ התובעות ביקש להעיד את השמאי מטעם התובעות, ואזי החרה החזיק אחריו גם ב"כ הנתבעות 1 ו-4, אשר ביקש להסתמך על חוות דעת המומחה מטעם הנתבעת 2. (פרוט' מיום 8/2/2010, עמ' 6 , ש' 1 - 9). בנסיבות אלה התרתי לצדדים לזמן לחקירה את המומחים מטעמם.

בפתח הדיון ביום 9/2/2011 הלין ב"כ הנתבעת 2 על כך שלמעשה יש חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט, אשר השיב גם לשאלות הבהרה, ואין מקום לשמיעת עדויות המומחים מטעם הצדדים בעניין זה. (עמ' 15 ש' 14). שמעתי את עמדת באי כוח הצדדים האחרים, ומחמת שהעדים הוזמנו לדיון, וביקשתי להבהיר את ששנוי במחלוקת בין השמאים, שמעתי את עדויות המומחים.

37.     לאחר עיון חוזר בהשתלשלות האירועים בתיק, כפי שתיארתיה בסיום פרק "הראיות" לעיל, אני סבור כי הדין עם ב"כ הנתבעת 2. המומחה מטעם בית המשפט, מר איל שנהב, מונה בהסכמה, וחוות דעתו מכרעת. תק' 130(ג) קובעת כך:
"מונה מומחה מטעם בית המשפט בהסכמת בעלי הדין, יראו הסכמה זו כהסדר דיוני הכולל את ההוראות המפורטות להלן, אלא אם כן קבע בית המשפט או הרשם אחרת:
(1)     לא יוגשו חוות דעת מומחה מטעם בעלי הדין;
(2)     יראו חוות דעת מומחה שהגישו בעלי הדין קודם למינוי המומחה מטעם בית      המשפט, כאילו לא נתקבלו כראיה."

בהתאם לכך, יש לראות את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, כחוות דעת יחידה בתיק.

38.     גם אלמלא מונה המומחה שנהב בהסכמה, משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לו נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת (ר' למשל - ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (1990); ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, 949 (2002); ת"א (מחוזי חי') 706/96 כוזהינוף נ' רכבת ישראל (1.9.08) והאסמכתאות שם; ע"א 9323/04 מיצר לפיתוח בע"מ נ' שותפות בנין 17 מתחם 5 (2006); בר"מ 5171/07 אלי מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (2007)). בית המשפט ציין לא פעם כי מומחה בית המשפט הוא ידו הארוכה, כי יש חשיבות רבה לעדות מומחה ממונה ניטרלי שיסייע לבית המשפט לעסוק בתחום המקצועי וחזקה על מומחה זה כי יעשה מלאכתו במקצועיות ובאובייקטיביות (ע"א 916/05 כדר נ' פרופסור הרישנו (2007); ע"א (מחוזי חי') 3410/06 יחיאל עוז נ' אביבה רוטר, עו"ד (2007)).

39.     בעניננו, לא מצאתי סיבה וטעם לחרוג מן הממצאים שנקבעו על ידי השמאי שנהב. השמאי שנהב הבהיר את חוות דעתו במסגרת שאלות הבהרה שנשאל, ובחקירה באולם בית המשפט. אני מוצא את חוות דעתו של השמאי שנהב מנומקת כהלכה ומניחה את הדעת. לא הונחה תשתית ראייתית המצדיקה את העדפת חוות דעת השמאי מטעם התובעת אשר מסתמכת על פוטנציאל שמקורו באפשרות לחלק את השטח ולבנות עליו מספר יחידות דיור. לא קיימת תוכנית מתאר המתירה את חלוקת השטח ולא הוכח כי תכנית שכזו עומדת להיות מופקדת או מאושרת בקרוב. ערך השטח כיום נקבע על פי מצבו הנוכחי. במצבו של השטח כיום שוכנעתי כי יש מקום לקבוע ערך שולי פוחת, כפי שנקבע על ידי השמאי שנהב.

40.     הנתבעים טוענים כי ערך הנכס הנותר לא נפגע הואיל ומאז רכישת הנכס על ידי התובעת 1 לא זז הכביש ממקומו כמלוא הנימה. אין בידי לקבל טענה זו. הפיצוי לתובעות נקבע לפי ערך הנכס במצבו הנוכחי לעומת ערך הנכס כפי שהיה אלמלא הופקעה מן החלקה רצועת הקרקע שלא כדין. לפיכך, זכאיות התובעות לפיצוי בגין הפגיעה שגרמה הטיית הכביש אל תוך חלקת התובעות, ביחס לשווי הנכס הנותר.

41.     הצדדים נדרשו בסיכומיהם לשאלת דמי השימוש הראויים לאחר הגשת התביעה. התובעות טוענות כי יש לזכות אותן בדמי שימוש ראויים עד ליום פסק הדין. הנתבעים טוענים כי אם יחויבו בתשלום לפי ערך הנכס במועד הקובע (15/9/2004) הרי שאין לחייב אותן בתשלום דמי שימשו ראויים לאחר מועד זה. לא מצאתי מקום להידרש לשאלה זו במסגרת פסק הדין. בכתב התביעה נתבקש סעד של דמי שימוש ראויים לתקופה של 7 השנים שקדמו להגשת התביעה. מצאתי כי התובעות זכאיות לסעד זה. טענות בדבר דמי שימוש לתקופה שלאחר הגשת התביעה חורגות ממסגרת הדיון. אין בדעתי לקבוע עמדה גם בשאלת מיסוי התשלומים שייפסקו לתובעות על פי פסק דין זה. גם שאלה זו חורגת מגבולות המחלוקות שהוגדרו בכתבי הטענות.

סוף דבר
42.     אני דוחה את התביעה נגד הנתבעים 3, 5 ו-6.

לא מצאתי כי הוכחה עילת תביעה כלשהי כלפי הנתבע 3.

השטח המוחזק על ידי הנתבעים 5-6 ושייך לחלקת התובעות אינו עולה על 20 מ"ר ומצוי מעבר לכביש המפריד בין השטח המוחזק בפועל על ידי התובעות לבין השטח המוחזק על ידי הנתבעים 5-6. אין תועלת בסילוק ידם של הנתבעים 5-6 משטח זה. איני רואה גם לחייב אותם בתשלום עבור שטח זה או עבור השימוש בו.

למרות דחיית התביעה, בהתחשב בכך שהכביש העובר במקרקעי התובעות משמש גם את תושבי חבצלת השרון, ובשימוש שנעשה על ידי הנתבעים 5-6 בשטח הקטן השייך לחלקת התובעות, איני עושה צו להוצאות לטובת נתבעים אלה.

43.     בהתחשב בשימוש שנעשה בכביש 5710 כעורק תחבורה מרכזי לאורך שנים רבות, החלטתי לדחות את התביעה לסילוק ידם של הנתבעים משטח הכביש העובר בחלקת התובעות.

44.     כפיצוי על הפגיעה המתמשכת בקניינן של התובעות, החלטתי לחייב את הנתבעות 1, 2, ו-4 בתשלום בהתאם לחוות דעת השמאי שנהב. התשלום יחולק בין הנתבעות ביחס של 60% לחובת הנתבעת 4 ו20% לחובת כל אחת מהנתבעות 1 ו-2.

בהתאם לכך תשלמנה הנתבעות 1, 2 ו-4 לתובעות את התשלומים הבאים:

א.     250,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 15/9/2004;

ב.     אגרות משפט כפי ששולמו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומן;

ג.     הוצאות משפט ומומחים בסך 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום;



ד.     שכר טרחת עורך דין בסך 40,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום.


התשלום ישולם תוך 30 יום.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהי הפקעה ?

  2. הפקעה מכללא

  3. אחוז ההפקעה

  4. חזרה מהפקעה

  5. הפקעה כביש 6

  6. הפקעת משכנתא

  7. הפקעה 40 אחוז

  8. הפקעה שלא כדין

  9. עורך דין הפקעה

  10. עורכי דין הפקעות

  11. הפקעה לצרכי דרך

  12. הפקעה לצורך חניון

  13. פיצויים על הפקעה

  14. אי ידיעה על הפקעה

  15. זניחת מטרת ההפקעה

  16. ביטול הודעת הפקעה

  17. הפקעת קרקעות בחיפה

  18. פיצוי על הפקעת נכס

  19. חישוב פיצויי הפקעה

  20. הפקעת קרקע חקלאית

  21. הפקעה פקודת הקרקעות

  22. פינוי בית עקב הפקעה

  23. פיצוי שוכר על הפקעה

  24. סלילת כביש ללא הפקעה

  25. אי קיום מטרות ההפקעה

  26. אי מימוש הפקעה במועד

  27. גובה הפיצוי על הפקעה

  28. ויתור על מטרות ההפקעה

  29. הפקעת קרקע בהוד השרון

  30. הפקעה ללא הודעה אישית

  31. שיטת ההשוואה - הפקעה

  32. הפקעת קרקעות בכפר ערבי

  33. פיצויים על הפקעת קרקע

  34. התיישנות פיצויי הפקעה

  35. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  36. הפקעה חלקית של מקרקעין

  37. ריבית על פיצויי הפקעה

  38. הפקעה מכוח פקודת הדרכים

  39. הפקעות קרקעות בהוד השרון

  40. דחיית עתירה לביטול הפקעה

  41. גילוי מידע על הפקעת נכסים

  42. הפקעת קופת גמל בפשיטת רגל

  43. תביעה לתשלום פיצויי הפקעה

  44. הפקעה לצורך פרוייקט תיירות

  45. מי זכאי לפיצויים על הפקעה

  46. סמכות עניינית פיצויי הפקעה

  47. פיצוי על הפקעה לפי פוטנציאל

  48. הפקעה - פגיעה בזכות הקניין

  49. פיצוי על הפקעת קרקע חקלאית

  50. הפקעה - הערכת שווי מקרקעין

  51. הפקעת זכויות דייר מוגן בחנות

  52. פרסום הפקעות מקרקעין ברשומות

  53. מועד תשלום פיצוי בגין הפקעה

  54. הפקעה לצורך סלילת כביש עוקף

  55. התיישנות תביעה לפיצויי הפקעה

  56. הערת אזהרה חכירה לאחר הפקעה

  57. קרקע חלופית כפיצוי על הפקעה

  58. פיצוי דו שלבי בהפקעת מקרקעין

  59. השבחת מקרקעין כפיצוי על הפקעה

  60. הפקעת קרקעות ע''י ועדה מקומית

  61. אגרה תביעת פיצויים בגין הפקעה

  62. הפקעה לצורך הקמת מנהרות הכרמל

  63. 3 תנאים לביצוע הפקעה של קרקעות

  64. הפקעת קרקעות עם פוטנציאל לבניה

  65. פיצוי על הפקעה - סמכות עניינית

  66. פיצוי לדייר מוגן על הפקעת קרקע

  67. הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת כביש

  68. פיצוי חלקי (60%) הפקעת מקרקעין

  69. פיצוי על הפקעת קרקע לצורך כביש

  70. פיצוי מלא על הפקעה ללא ניכוי 25%

  71. המועד הקובע לשווי מקרקעין הפקעה

  72. הפקעה מכוח סעיף 9 לפקודת הקרקעות

  73. פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה

  74. הפרת חובה חקוקה - הודעה על הפקעה

  75. בקשה לפסק דין חלקי פיצוי על הפקעה

  76. פינוי קרקע עקב הפקעה לצורכי ציבור

  77. פיצוי נוסף על הפקעת קרקע בגלל מחצבה

  78. הקפאת תביעת פיצויים על הפקעת קרקעות

  79. הפקעה לצורך בניית כביש לצורכי ציבור

  80. הסכם הבנות פינוי מקרקעין לפני הפקעה

  81. פיצוי בהפקעת קרקע לפי המחיר נכון להיום

  82. האם העברת מקרקעין ללא תמורה נחשבת הפקעה

  83. ערעור על גובה הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין

  84. סמכות המפקח על רישום המקרקעין לבטל הפקעה

  85. ביטול הפקעת חלקה ש"מיועדת" להפקעה במשך 30 שנה

  86. הסכמה להפריש מהמקרקעין חלקים לטובת סלילת דרך ציבורית

  87. הלכת ארידור - התיישנות פיצויי הפקעה מיום תפיסת החזקה

  88. בקשה לביטול הפקעה: אי מיצוי הליכים לפני מוסדות התכנון

  89. ההבדל בין "ביטול הפקעה" לבין "שינוי ייעוד הקרקע שהפקעתה בוטלה"

  90. הפקעת זכויות שכירות על פי חוזה משבצת עם מינהל מקרקעי ישראל, לצורכי חקלאות

  91. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון