מו''מ שלא בתום לב במכרז לרכישת דירה מעמידר

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מו"מ שלא בתום לב במכרז לרכישת דירה מעמידר: השופט מ. סלוצקי, סגן נשיא .1בפנינו ערעור על פסק דינו של בימ"ש השלום בחיפה (כב' השופט קלאוזנר) שניתן בת.א. 1497/86בתאריך .26.1.93 המערערים היו בעלי תעודת זכאות לסיוע בדיור שנתנה להם על ידי משרד הבנוי והשיכון. ב- 26.6.93השתתפו המערערים במכרז לרכישת דירה שנערך מטעם המשיבה, בין בעלי תעודות זכאות לסיוע בדיור וזכו באפשרות לרכוש את הדירה מספר 4בבית מספר 5שברחוב הגבורים ביוקנעם. משהתברר שהזוכה בדירה 6ויתר על זכותו לרכישת הדירה, פנו המבקשים למשיבה בבקשה לרכוש את דירה 6, שהיא דירה פינתית, במקום דירה 4, שהיא דירה הממוקמת בין 2דירות. לצורך כך ויתרו המערערים על דירה 4והגישו בקשה לרכישת דירה מס' .6בתקופה שבין 26.8.93ל- 7.9.93הודיעה המשיבה על דחית בקשתם וכי ניתנת להם האפשרות לחזור ולרכוש את הדירה .4הטעם לדחיה היה שדירה 6נועדה למכירה לשכנה בעלת זכות קדימה. .2משהתברר שלאותה שכנה אין תעודת זכאות, הועמדה הדירה 6למכירה חפשית. המערערים הגישו בקשה לרכישת דירה 6בנסיבות המזכות אותם ברכישתה, אך המשיבה התנגדה למכור להם את הדירה מהטעם שהמערער, כמי שעובד אצל המשיבה, ניצל עובדה זו להשגת מידע פנימי בכל הקשור בדירה .6אלא שטענה לענין זה לא נטענה בכתב ההגנה שתקונו לא התבקש, וב"כ המערערים התנגד לחריגה ממסגרת כתבי הטענות. .3בית משפט קמא קבע בהחלטתו מה- 3.9.90כי המערערים היו זכאים לרכוש את דירה 6וכי הם זכאים לפצוי בשל נזק, במידה ונגרם להם, בגין מניעת הדירה מהם (ראה ע.א. 829/80פס"ד לז(1) ע' 579בע' 4-583) ועל כך אין ערעור מטעם המשיבה. .4בפני בימ"ש הוגשו שתי חוות דעת לענין גובה הנזק, של שמאי המקרקעין ברלינר מטעם המערערים - ת/ 4ושל השמאי תענך מטעם המשיבה - נ/ .2בית משפט העדיף, מטעמים שפרט, את חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר תענך - נ/2, שקבע כי הפרש הערך שבין שווי השוק של הדירות 4ל-6, נכון ליום 10.5.83, שהוא תאריך הצעתן למכירה, היה 000, 36ש"י. הפרש זה משקף, לדעתו של השמאי תענך, את נזקם של התובעים לתאריך הנ"ל. שתי הדירות זהות בגודלן אך נבדלות במקומן. המומחה ערך שתי השואות נוספות, האחת לחודש פברואר 1986וההפרש היה 250,2 ש"ח, ולתאריך 28.3.91ההפרש היה 000, 7ש"ח. בימ"ש קמא קבל את ההשואה הראשונה לתאריך ה- 10.5.83של יום הצעת הדירות למכירה כמשקפת את גובה הנזק וזיכה בסכום זה את המערער בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ושכ"ט עו"ד. .5המערערים הגישו ערעור זה שנסב על חשוב נזקם. לטענתם מתבטא נזקם בפער שבין מחיר דירה 6במועד הצעתה למכירה לבין מחירה של דירה זו ביום הגשת התביעה או מתן פסק הדין או סמוך למועדים אלה. לפי חוות דעתו של שמאי המקרקעין ברלינר בחות דעתו ת/4, מתבטא פער זה לתאריך פברואר 86בסך 000, 14שקלים וליום הגשת חות דעתו ב- 28.3.91לסך 000, 54שקלים. המערערים דוחים את הטענה כי היה עליהם להקטין את נזקיהם ע"י רכישת דירה 4שהוצעה להם למכירה גם לאחר שויתרו עליה. טענת המשיבה היא כי המערערים לא עשו להקטנת נזקיהם בכך שלא קנו את דירה מספר 4לאחר שנדחתה הצעתם לקנות את דירה .6 .6הכלל הבסיסי הוא שהנפגע זכאי לפצוי בשל נזקו במועד בו נגרם הנזק. הפצוי כידוע נועד להעמיד את הנפגע מבחינה כספית במצב שהיה עומד בו אלמלא הנזק שנגרם (ראה ע.א. 462/81פס"ד לט(1) ע' 701בע' 705). אליבא שני השמאים, ההפסד של המערערים הוא ההפרש במחיר שבין הדירות 4ו-6 (עדות השמאי ברלינר ע' 36לרשומות וחות דעתו של השמאי תנעך נ/2) מכאן שההתיחסות לדירה 4אינה לענין הקטנת הנזק אלא לשאלת תיחום הנזק שבמסגרתו מאתרים את הנזק שנגרם למערערים על ידי אי מימוש זכאותם ולאור ובמסגרת תיחום זה יש לקבוע את שעורו של הנזק במועד אירועו. בית משפט קמא נקט בדרך זו בשומתו את הנזק כמפורט לעיל, ואיני רואה עילה בטיעונו של ב"כ המערערים להתערב בהחלטתו בענין זה. .7הצעתי היא לדחות את הערעור ולחייב את המערערים לשלם למשיבה את הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסך 500, 2שקלים שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א- 1961החל מהיום ועד לתשלום בפועל. מ. סלוצקי, סגן נשיא השופט ד"ר ד. ביין: עילת התביעה במקרה הנוכחי לא היתה מבוססת על הפרת חוזה, אלא על ניהול מו"מ שלא בתום לב בכל הנוגע לרכישת דירה מס' 6במובן סעיף 12לחוק החוזים (חלק כללי) (ראה סעיף 16לכתב התביעה). השופט המלומד קמא, בהחלטתו מיום 3.9.90קבע "כי התובעים היו זכאים לרכוש ולקבל את דירה מס' 6בבית, דבר שעמידר מנעה מהם ואם בשל כך נגרם להם נזק, יכולים הם להוכיח את נזקם". יש להבין את החלטת בימ"ש קמא לאור מה שנטען בכתב התביעה כקביעה שעמידר, ללא טעם סביר, מנעה מן התובעים לרכוש את דירה מס' .6 לשון אחרת, לא שנכרת חוזה לרכישת דירה מס' 6, אלא הדרך שבה ניהלה עמידר את המו"מ היה בדרך בלתי מקובלת ושלא בתום לב. הפיצויים להם היו זכאים התובעים לא היו איפה פיצויים על הפרת חוזה, אלא פיצויים לפי סעיף 12(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-.1973 הפיצויים להם זכאי התובע לפי הסעיף האמור, הם פיצוי על האינטרס השלילי, כלומר פיצויי הסתמכות ולא פיצויי קיום (פרידמן וכהן חוזים חלק א' עמ' 622סעיף 12.113). עם זאת, נראה שההבחנה בין פיצוי המבוסס על אינטרס הסתמכות ובין פיצוי המבוסס על אינטרס הקיום, מטשטש, שכן מי שהופרה נגדו החובה לנהוג בתום לב בשלבי המו"מ זכאי גם לפיצוי על אובדן הזדמנות המתבטא במקרה של ניהול מו"מ לרכישת דירה בהפרש בין המחיר שהוא היה אמור לשלם לבין שוויה של הדירה (ראה פרידמן וכהן שם ע' 631סעיף 12.125; וכן פס"ד ע.א. 230/80פנידר נ' קסטרו פד"י ל"ה - (2) 713, 727; וד"נ 7/81פנידר נ' קסטרו פד"י ל"ז - (4) .673 גם בפיצוי לפי סעיף 12(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973, חל על הנתבע נטל הקטנת הנזק לפי סעיף 14לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-.1970 עקרון הקטנת הנזק קובע שהמפר אינו חייב פיצוי בעד נזק שהנפגע היה יכול באמצעים סבירים למנוע או להקטין. בחוזה מכר המופר ע"י המוכר, נחשבת קניית תחליף כאמצעי סביר כזה לפחות במקרה כמו המקרה הנוכחי שבו טרם שולמה התמורה למוכר (ראה ג. שלו דיני חוזים עמ' 584פיסקה ג'). במקרה הנדון הוצעה בד בבד עם ההודעה על אי נכונותה של עמידר להתקשר עם המערערים בחוזה לרכישת דירה מס' 6, הצעה לחזור לעסקה המקורית של רכישת דירה .4 דירה זו לא היתה "זרה" לתובעים, שכן זו היתה הדירה שהתכוונו לרכשה מלכתחילה, אך התובעים נמנעו מניצול הזדמנות זו. העובדה שהמערערים סברו, כי עומדים בפניהם דרכים לאלץ את עמידר לחתום עמה חוזה לרכישת דירה מס' 6, אינה מעלה ואינה מורידה לענין נטל הקטנת הנזק. ממש כשם שהנחתו של צד שנפגע מהפרת חוזה כי יש לו סיכוי לאלץ את המפר לקיים את התחיבותו, אינה שוללת מביהמ"ש את הזכות להביא בחשבון לענין חישוב הפיצויים את נטל הקטנת הנזק. לפיכך, מצטרף אני לדעתו של חברי הנכבד סגן הנשיא סלוצקי, כי יש לדחות את הערעור. ד"ר ד. ביין שופט אני מסכים. ש. פינקלמן, שופט התוצאה היא שאנו מחליטים לדחות את הערעור בהתאם לפסקה 7לפסק דינו של השופט מ. סלוצקי.מכרזתום לבתום לב במשא ומתןמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)דירות עמידר / עמיגור / חלמישחוזה דירהמשא ומתןקניית דירה