סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין

התובעת טוענת כי מאחר ורישום הזכויות הינו במושע, ומאחר והדירה נוספה על הדירות הקיימות, הדירה שייכת לכל אחת מהדירות על פי סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969. עוד מסתמכת התובעת על סעיף 57(ג) לחוק המקרקעין השולל תוקף מעיסקה ברכוש המשותף בבית משותף, בנפרד מהדירה אליו הרכוש המשותף צמוד.ב

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין:

א. X נרשם ב-26.12.94 בפנקס המקרקעין כבעלים של חלקה 75 בגוש 6927 שברחוב שלוש 14 בתל-אביב. בו ביום נרשמה לטובת נתבע 1 (להלן: "הבנק") משכנתא מדרגה ראשונה ללא הגבלת סכום על החלקה כולה להבטחת חובותיו של מר X לבנק.
 
ב-12.6.95 הוצא למר X היתר בניה לחיזוק ושיפוץ המבנה בן שתי קומות הבנוי בחלקה על ידי בניית מערכת עמודים וקורות חיצוניים בצמוד לבניין הקיים, החזרת יעוד קומת הקרקע למגורים, ותוספת בניית עליית גג לדירה שבקומה השניה בתוך גג רעפים ומרפסת גג.

בהיתר הותנה בפירוש "עליית הגג מהווה חלק בלתי נפרד מקומה ב', וסידור יחידה בקומה ג' מהווה ביטול היתר זה". מר X פעל בניגוד להיתר ובנה בחלקה יחידת דיור נפרדת בקומה ג'.נ
דירה זו (להלן: "הדירה") נמכרה על ידו ב-16.2.97 לתובעת (להלן: "התובעת") בסכום של 190 אלף דולר.ב
מחוזה המכר עולה בבירור כי התובעת היתה מודעת לתנאי היתר הבניה, ולאיסור על בניית יחידת דיור עצמאית בקומה ג', ונטלה על עצמה ביודעין את הסיכון שלא ניתן יהיה לרשום את הדירה בשמה כיחידה נפרדת (ר' סעיף 3 לחוזה המכר).ו
בחוזה המכר התחייב מר X למסור לתובעת את החזקה בדירה נקיה מכל חוב ומשכנתא. משלא עמד מר X בפרעון חובותיו לבנק נקט הבנק בהליכי מימוש המשכנתא, במסגרתם הוא מבקש למכור את הדירה.נ
 
עניינה של התביעה כאן, עתירת התובעת לסעד הצהרתי וצו מניעה קבוע כנגד תחולת המשכנתא על הדירה.ב
 
ב. נוהל הדיון
 
המחלוקות העובדתיות בין הצדדים מצומצמות ביותר, וככל שההכרעה בהן דרושה, ניתן לבססה על המסמכים שצירפו לכתבי הטענות, ואכן באי כח הצדדים הסכימו כי פסק הדין ינתן על יסוד המסמכים וכתבי הטענות בלבד.ו
 
ג. דיון עובדתי

1.                  בחוזה המכר נמנעו הצדדים לעיסקה מלקרוא לממכר בשמו, "דירה", וכינו את הממכר "גלריה". אין בכך כדי לשנות את מהות הממכר, ואין ספק שמדובר ביחידת דיור נפרדת לכל דבר ועניין הכוללת את כל הפונקציות הצריכות לקיומה של יחידת דיור עצמאית.נ
ראיה לדבר אתה מוצא בסעיף 2 לכתב התביעה המקורי, שם טענה התובעת בלשון מפורשת כי הממכר הינו "דירת מגורים שבמקור היתה גלריה".ב
כך עולה גם ממכתב בא כחה של התובעת לב"כ הבנק, נספח ט' לכתב הגנת הבנק.ו
 
2.                  לשאלת ידיעת התובעת אודות רשומה של המשכנתא לא נודעת חשיבות, שכן משנרשמה המשכנתא בפנקסי המקרקעין, קיימת חזקת ידיעה קונסטרוקטיבית, אולם בענייננו ניתן לקבוע בבירור שהתובעת ידעה על קיומה של המשכנתא, שכן תובעת 2, בתה של התובעת, רכשה ממר X ב-25.6.96 דירה בקומה הראשונה באותו בניין, כשמימון הרכישה נעשה מכספה של התובעת 1, ובחוזה הרכישה צויין במפורש דבר קיומה של המשכנתא, ונקבעו התנאים להחרגת דירת הבת מהמשכנתא, וכתב החרגה מהמשכנתא לדירת הבת הוצא על ידי הבנק למר X ב-26.6.96, נספח ח' לכתב הגנת הבנק.נ
הנה כי כן, ככל שנודעת לידיעת התובעת אודות המשכנתא חשיבות, נקבע בזה כממצא עובדתי כי התובעת היתה מודעת בעת רכישת הזכויות בדירה לקיומה של המשכנתא.ב
 
3.                  בתביעתה טענה התובעת כי בין הבנק ומר X נכרת חוזה לפיו ניתנה למר X הלוואה על פי מספר היחידות הנבנות בבניין, ונקבע בין מר X לבנק מנגנון לפיו כנגד תשלום חלקה היחסי של כל דירה בהלוואה על ידי הקונה ישירות לבנק היה על הבנק למסור כתב להחרגת הדירה מהמשכנתא. נטען כי במסגרת הסכם זה היה הבנק אמור לקבל העתק של כל הסכם ולפקח על ביצועו.ו
לבקשת התובעת הציג הבנק את חוזי ההלוואה שנכרתו בינו ובין מר X, והנה אין בהם זכר לתנאי מהתנאים הנטענים על ידי התובעת.נ
לתובעת אין ידיעה באשר לתנאי התקשרות בין מר X והבנק, וטענותיה בענין זה בכתב התביעה אינן נתמכות בראיה כלשהי ועל כן נדחות.ב
 
4.                  עוד טענה התובעת כי היה על הבנק להקפיד שההלוואות שניתנו למר X יושקעו אך ורק לצורך רכישת החלקה ושיפוץ הבניין הבנוי בה, וכי בפועל שימשו הכספים גם לרכישת מכונית, אופנוע ורכישות פרטיות נוספות, ו/או הברחות כספים לחו"ל.ו
התובעת לא השכילה להציג תשתית עובדתית כלשהי לטענה מטענותיה אלה. הטענות נדחות.נ
 
ד. דיון משפטי
 
1. התובעת טוענת כי מאחר ורישום הזכויות הינו במושע, ומאחר והדירה נוספה על הדירות הקיימות, הדירה שייכת לכל אחת מהדירות על פי סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969. עוד מסתמכת התובעת על סעיף 57(ג) לחוק המקרקעין השולל תוקף מעיסקה ברכוש המשותף בבית משותף, בנפרד מהדירה אליו הרכוש המשותף צמוד.ב
בטענה זו אין שמץ ממש, שכן סעיף 55 כמו גם סעיף 57 לחוק המקרקעין חלים אך ורק על בתים משותפים, בעוד הבית הבנוי על החלקה אינו רשום כבית משותף.ו
 
2.              טענה אחרת בפי התובעת היא שהמשכנתא לא נערכה כלל לגבי הדירה, שכן הבנק לא היה מודע לכוונה לבנות את הדירה ועל כן לא נתן למר X אשראי לבנייתה.נ
גם טענה זו לא אוכל לקבל.ב
המשכנתא נרשמה על כל זכויותיו של מר X בחלקה, ועל כן חלה על כל שנבנה על החלקה, ובכלל זה הדירה, בין אם הבנק היה מודע לכוונה לבנות את הדירה כיחידה נפרדת ובין אם לאו.ו
אשר לטענה כי הבנק לא נתן למר X אשראי לבניית הדירה, בטענה זו אין ממש. הסכמי ההלוואה אינם מגלים זיקה בין הלוואה מסויימת ובין דירה זו או אחרת, והמשכנתא נועדה להבטיח את פרעון חובו של מר X לבנק, יהא אשר יהא השימוש שנעשה על ידי מר X באשראי שהועמד לרשותו.
 
3.              נטען כי התובעת זכאית להינות ממכתב ההחרגה שהוצא בבנק לדירת בת התובעת, ולחילופין, ממכתב ההחרגה שהוציא הבנק לדירה בקומה השניה, שכן הדירה נועדה להיות מוצמדת לאחת משתי הדירות.
גם בטענה זו לא מצאתי ממש.
מכתבי ההחרגה ניתנו למר X בגין החוזים שהוצגו בפני הבנק, וחוזים אלו התייחסו לדירות הללו בלבד, ללא התייחסות לדירה, שכאמור נבנתה ונמכרה כיחידה נפרדת. כדי להחריג את הדירה היה על מר X להציג את החוזה לפיו נמכרו הזכויות לתובעת בפני הבנק ולהגיע עם הבנק להסכם בדבר תנאי ההחרגה. הדבר לא נעשה,
ואין בסיס משפטי לטענת התובעת לזכאות להינות ממכתב החרגה שלא נועד להחרגת הדירה, אלא להחרגת דירות אחרות שלדירה אין אליהן זיקת בעלות.
 
4.              התובעת טוענת בתביעתה כי לא ניתן למכור את הזכויות בדירה, שכן אין מדובר ביחידת רישום נפרדת.
טענה זו מופרכת על ידי העובדה שהתובעת עצמה נאותה לרכוש את הזכויות בדירה, מתוך מודעות מלאה לאי החוקיות בה נגועה בניית הדירה, ולבעייתיות של רישומה כיחידה נפרדת. מכירתה של דירה כזו אינה אסורה, ועניינו של הבנק להשיג קונה שייאות לרכוש במחיר ראוי את הדירה כמות שהיא.
 
לאור האמור לעיל באתי לכלל מסקנה כי אין מנוס מדחיית התביעה.
התובעת תשלם לנתבע הוצאת משפט ושכ"ט עו"ד בסך -.15,000 ₪.
 



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכות במקרקעין

  2. רישיון במקרקעין

  3. רשות חינם מקרקעין

  4. זכות חזקה במקרקעין

  5. מתחזק חוק המקרקעין

  6. חלוקת מקרקעין בעין

  7. מהי תביעה במקרקעין

  8. עסקה בחלק ממקרקעין

  9. סיום רישיון במקרקעין

  10. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  11. התחזות בעסקת מקרקעין

  12. ביטול ייעוד מקרקעין

  13. דרישת הכתב במקרקעין

  14. סעיף 49 לחוק המקרקעין

  15. סעיף 71 לחוק המקרקעין

  16. פיצול תביעה במקרקעין

  17. סעיף 9 לחוק המקרקעין

  18. סעיף 40 לחוק המקרקעין

  19. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  20. זכויות שביושר במקרקעין

  21. רישיון מכללא במקרקעין

  22. ביטול רישיון במקרקעין

  23. צו הפסקת שימוש במקרקעין

  24. עסקאות סותרות במקרקעין

  25. סעיף 18 ב לחוק המקרקעין

  26. תנאי מתלה בעסקת מקרקעין

  27. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין

  28. עשיית דין עצמי במקרקעין

  29. עסקת מקרקעין באזור שיקום

  30. רישיון בלתי הדיר במקרקעין

  31. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  32. זכויות העירייה על מקרקעין

  33. תביעת השבה של חוכר מקרקעין

  34. זיהוי צדדים לעסקת מקרקעין

  35. רישום הערה במרשם המקרקעין

  36. ניצול זכויות בניה במקרקעין

  37. תביעה לפקיד ההסדר במקרקעין

  38. התחייבויות נוגדות במקרקעין

  39. בקשה לפדיון מקרקעין מעוקלים

  40. מכירת זכויות בחלק ממקרקעין

  41. שימוש מפריע במקרקעין פרטיים

  42. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  43. בקשה לעריכת מדידה של מקרקעין

  44. דיווח על עסקת מקרקעין בדיעבד

  45. הערה על יעוד מקרקעין תקנה 27

  46. בנייה ונטיעה במקרקעין משותפים

  47. רכישת מקרקעין בפרוייקט הרחבה

  48. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין

  49. בדיקה במינהל לפני עסקת מקרקעין

  50. שימוש במקרקעין לגידול מרעה בקר

  51. מחלוקת לגבי תאריך רכישת מקרקעין

  52. עיכוב ברישום זכויות בעל מקרקעין

  53. תביעה על בניה על מקרקעין מוסדרים

  54. רשות שימוש במקרקעין לפי חוק הנפט

  55. סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין

  56. תביעה של פסול דין - זכויות במקרקעין

  57. החובה להציע למוכר מקרקעין לקנות בחזרה

  58. עסקת מקרקעין לפני חקיקת חוק המקרקעין

  59. תחרות בין זכויות נוגדות במקרקעי המינהל

  60. ביטול זכות הסותרת רישום בפנקס המקרקעין

  61. ביטול רישיון ללא תמורה ע''י בעל המקרקעין

  62. תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו למקרקעין

  63. בקשה להתקנת אנטנת שידור לחובבי רדיו במקרקעין

  64. איך מוכיחים שעסקה במקרקעין היא "פיקטיבית" ?

  65. ערר על החלטה להורות לתקן שטחים בנוגע למקרקעין

  66. סעיף 10 לחוק המקרקעין - תקנת השוק במקרקעין

  67. פגיעה עקיפה במקרקעין - פיצויים לפי סעיף 197 ?

  68. האם חלוקה בעין של המקרקעין תגרום נזק לצדדים ?

  69. ערר על החלטה לאשר תוספת לבית מגורים משותף במקרקעין

  70. ביטול מכר מקרקעין לאחר אישור סופי של ראש ההוצל''פ

  71. סעיף 5 לחוק המקרקעין - חיזוק בתים מפני רעידות אדמה

  72. תביעה שיינתן פסק דין המצהיר סכאות להירשם כבעלים במקרקעין

  73. נוהל לפיו יוכל כל שליח להגיש למשרדי רשם המקרקעין שני תיקים ביום בלבד

  74. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון