עיכוב רישום בית משותף בגלל מחלוקות לגבי סעיף בתקנון

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא עיכוב רישום בית משותף בגלל מחלוקות לגבי סעיף בתקנון:

בקשה להורות למשיבות לרשום את הבניין הידוע כ"מגדלי ירושלים" כבית משותף.

רקע



עניינה של תובענה זו בבניין שבמבוא המתמיד 16 בירושלים, המכונה "מגדלי ירושלים" (להלן – הבניין).




המבקשת, חברת פנסטון אינק. (להלן – פנסטון) היתה בעלת זכויות בעלות בחלקה עליו הוקם הבניין (להלן – המקרקעין). ביום 16.1.91 נחתם הסכם קומבינציה (להלן – הסכם הקומבינציה) בין פנסטון לבין דנקנר השקעות בע"מ (להלן – דנקנר), בשמה ובנאמנות עבור יעקב פריצקי ושות', חברה לבנין חיפה בע"מ (להלן – פריצקי), לפיו רכשה דנקנר חלק מהמקרקעין והתחייבה להקים בהם את הבניין ולמסור לפנסטון דירות בבניין. כן רכשה דנקנר באותו הסכם חלקים נוספים, בלתי מסוימים במקרקעין, במטרה להקים בהם חניון ציבורי בתוך תחום המקרקעין (להלן – החניון הציבורי). בעקבות הסכם הקומבינציה נעשו פנסטון ודנקנר שותפות במקרקעין, כאשר מכוח ההסכם שבין דנקנר ופריצקי, לפריצקי מחצית החובות והזכויות לפי הסכם הקומבינציה.




ביום 26.12.1993 התקשרה דנקנר בהסכם עם חברת Nel Investment Corporation (להלן – נל), בגדרו מכרה לנל את זכויותיה בשטח החניון הציבורי.




בהתאם להוראות הסכם הקומבינציה, התחייבה דנקנר לרשום את הבניין כבית משותף, לאחר מסירת שטחי פנסטון לידיה או לאחר סיום הליכי איחוד וחלוקה במגרש, לפי המאוחר, ובכפוף לכל מניעה שתיווצר בשל הליכי התכנון והבניה (ראו סעיף 11.1 להסכם הקומבינציה). הליכי האיחוד והרישום נסתיימו לפני זמן מה. הלכה למעשה, המקרקעין טרם נרשמו כבית משותף, וזאת, בין היתר, בשל מחלוקת שבין הצדדים, אשר תפורט להלן.




בתובענה זו עותרת פנסטון לצו אשר יורה לדנקנר לרשום את הבניין כבית משותף, ולרישום הדירות שהוקצו לפנסטון בהסכם הקומבינציה על שמה של פנסטון.


6. דנקנר מצידה איננה מתנגדת לרישום הבניין כבית משותף, אך מסבירה כי בין הצדדים נטושה מחלוקת ביחס לתוכנו של תקנון הבית המשותף. פנסטון איננה מקבלת את עמדתה של דנקנר במחלוקת זו, ומסרבת לחתום על תקנון כמוצע בידי דנקנר. משכך, טוענת דנקנר, פנסטון היא אשר מעכבת את רישום הבית המשותף, ולא דנקנר. דנקנר מוסיפה ומטעימה כי קיימת מניעה נוספת לרישום הבית המשותף שאינה תלויה בה, אלא בעיריית ירושלים, אשר הסכמתה נדרשת לצורך השלמת המסמכים לרישום.

הסעיף שבמחלוקת והרקע לדרישת הכללתו בתקנון הבית המשותף

7. סעיף תקנון הבית המשותף שבמחלוקת הינו סעיף 8.2 לטיוטת תקנון מוסכם, כפי שהוכנה בידי המשיבות וצורפה כנספח ג' לתשובתן, אשר זו לשונו:

"מקומות החניה ישמשו למטרות חניה בלבד לדיירי הבניין ו/או אורחיהם בלבד" (להלן – סעיף 8.2).

לשיטת דנקנר, סעיף זה נדרש בתקנון הבית המשותף לאור הוראות הסכם הקומבינציה, המתירות את השימוש בדירות בבניין למטרות מגורים בלבד, תוך איסור מפורש על הפעלת משרד, עסק או בית מלאכה, ומסמיכות את דנקנר לכלול בתקנון הבית המשותף כל הוראה הנחוצה לניהולו התקין. פנסטון דוחה פרשנות זו וטוענת, כי אין מקום להגביל את השימוש בחניות הדיירים לשימוש פרטי שלהם או של אורחיהם, וכי לא ניתן לגזור מההוראה המתייחסת לשימוש בדירות המגורים, הגבלה על השכרת מקומות החניה, לשם חניה של צדדים שלישיים.

8. עמדתה של דנקנר ביחס להגבלת השימוש בחניות הדיירים קשורה בהתחייבות שנטלה על עצמה זו, בהסכם למכירת זכויותיה בחניון הציבורי לנל, אשר על פיה יכלול תקנון הבית המשותף סעיף הקובע כי הדיירים או חליפיהם אינם רשאים להפעיל את חניותיהם באופן מסחרי, ואלו ישמשו אותם או את אורחיהם בלבד. לטענת דנקנר, סירובה של פנסטון לכלול הוראה כדוגמת סעיף 8.2 בתקנון הבית המשותף מהווה גרם הפרת חוזה, באשר להתקשרות שבין דנקנר לבין נל.

9. בהקשר זה הוגשה לבית המשפט בקשה לצירופה של נל כצד להליך זה, אולם ב"כ הנתבעות חזר בו מבקשתו זו לאחר הסכמתה של נל, תוך שמירת זכויותיה, כי אם בית המשפט יחליט בתובענה שרישום התקנון יהיה בהתאם לעמדת פנסטון לא תגיש נל תביעה בעניין אופן ביצוע הרישום עצמו (פרו' מיום 27.4.10, ע' 1).

דיון

10. ב"כ המשיבות מבקש לבסס את זכותה של מרשתו לכלול בתקנון הבית המשותף את הוראת סעיף 8.2 לעיל, על עסקת הקומבינציה שבין הצדדים, בכללה, ועל מספר הוראות ספציפיות בהסכם הקומבינציה.

11. לטענת המשיבות, העסקה בכללותה מפרידה בין החניון הציבורי והזכויות הנוגעות להפעלתו, אשר נרכשו כולן בידי דנקנר, לבין בניין דירות המגורים, בו נותרו לפנסטון דירות מגורים ותו לא. להשקפת המשיבות, מלשון הסכם הקומבינציה ותכליתו עולה, כי כל הזכויות הנוגעות לחניה שאיננה מיועדת לדיירי הבניין עצמם, נמכרו בידי פנסטון לדנקנר ובהתאם זכאית דנקנר כי תקנון הבית המשותף יאסור על שימוש בחניון שלא לצרכי הדיירים.

12. אינני מקבלת עמדה זו.

אף אם בין הזכויות שהעבירה פנסטון לדנקנר נכללה הזכות להקמת חניון ציבורי במקרקעין, אין בכך כדי להצדיק הכללת הוראה בתקנון הבית המשותף המונעת מן הדיירים, ופנסטון בינותם, להתיר לאחרים, שאינם אורחיהם, לעשות שימוש במקומות חניה הצמודים לדירות שבבנין. עמדתה של פנסטון בתובענה זו איננה מבטאת דרישה לשמר בידיה את הזכות להקמת חניון ציבורי במקרקעין. פנסטון הבהירה הבהר היטב בסיכומיה, כי אין היא מבקשת לשמר בידיה זכות זו ואין היא טוענת לה. מאידך, ההוראה שמבקשת דנקנר לכלול בתקנון הבית המשותף איננה מצמצמת עצמה למגבלה על הקמת חניון ציבורי במקרקעין. סעיף 8.2 לטיוטת התקנון מדבר באופן גורף ורחב על איסור מתן רשות לאחרים – בשכר ושלא בשכר – לעשות שימוש במקומות חניה בבנין. על כך מבקשת דנקנר להתנות בתקנון הבית המשותף, ומגבלה זו איננה מחויבת כלל ועיקר מהוראות הסכם הקומבינציה, בכללו. אינני רואה בהוראות הסכם זה בכללן ובמהות ההסכם הצדקה להכללת התניה בתקנון. אינני סבורה כי מדובר בתניה מכללא בהסכם הקומבינציה, אשר עמדה בבסיס הסכמת הצדדים לו, כנטען. מדובר בהסכם מפורט ומדוקדק, שנחזה כהסכם "מקצועני", וחזקה על הצדדים שהיו מפרשים בהסכם את העומד בבסיס הסכמתם. משלא עשו כן, אינני רואה כאן בסיס לטיעון בדבר תניה מכללא.

13. ב"כ המשיבות מוסיף ומבקש לבסס טיעונו על סעיפיו הקטנים של סעיף 11.2 להסכם הקומבינציה, שזו לשונם:

"11.2 העקרונות המנויים להלן יחולו על רישום הפרוייקט כבית משותף ועל רכוש משותף:
...
11.2.2. תקנון הבית המשותף ירשם על ידי עורכי הדין של הקונה בכפוף להוראות החוזה.
11.2.3 ... להסרת ספק מובהר כי לכל דירת מגורים מתוך שטחי המוכרת יוצמד מקום חניה.
11.2.6 הדירות שתבננה בפרוייקט תשמשנה אך ורק למגורים ולא לשום מטרה אחרת בניגוד להוראות כל דין ובפרט לא ישמשו כמשרד, בית עסק ובית מלאכה. הוראה כאמור תרשם בתקנון הבית המשותף:
12.2.10 [צ"ל ס' 11.2.10] בתקנון תכלל כל הוראה אשר לפי דעת הקונה יהיה בה צורך לשם הבטחת ניהול תקין של הבית המשותף תוך שמירה על רמתו הגבוהה כמקובל בפרויקטים דומים."

14. אינני סבורה כי יש בהוראות הללו שבהסכם הקומבינציה כדי להקים זכות למשיבות לכלול בתקנון הבית המשותף תניה דוגמת סעיף 8.2 לטיוטת התקנון, האוסרת כל שימוש בחניות שלא בידי דיירי הבניין ואורחיהם.

הגבלת השימוש בדירות שייבנו בפרוייקט למגורים בלבד, ולא למסחר, אין משמעה הגבלה על השכרת הדירות לאחרים למטרת מגורים. בדומה, הגבלה זו אינה מונעת השכרת מקום חניה לאחר, למטרת חניה. אכן, אילו היתה המבקשת עומדת על זכותה לנהל בחניון הדיירים חניון לצרכי הציבור הרחב "לפי שעות", כאשר בפתח החניון מוצבת עמדת שומר, ובחניון יוצאים ובאים רכבים רבים שונים ואנונימיים מדי שעה, ייתכן שהיו המשיבות יכולות לבוא בטרוניה על שינוי באופי הבניין אשר יועד למגורים. אך המבקשת איננה טוענת כי קיימת לה זכות שכזו, ואף הצהירה כי אין היא מתנגדת לתניה שתגביל את אפשרותה להשכרת החניות לשעות או לימים (פרו' מיום 10.5.10, ע' 7). המשיבות אינן מוכנות להסתפק בתניה כזו, והן דורשות את התניה שבסעיף 8.2 לעיל, האוסרת כל שימוש במקומות החניה, למעט לצרכי הדיירים ואורחיהם. אינני סבורה כי הוראות סעיף 11 להסכם הקומבינציה מקימות זכות שכזו.

15. על מנת להקים זכות למשיבות לחייב את המבקשת בתניה גורפת האוסרת שימוש במקומות החניה אלא "לדיירי הבניין ו/או אורחיהם בלבד", היה עליהן להצביע על סעיף מפורש בהסכם הקומבינציה הקובע מגבלה זו. הסכם הקומבינציה לא הגביל את השימוש, לא בדירות ולא במקומות החניה, על דרך השכרתן לצדדים שלישיים. אומנם, הסכם הקומבינציה הגביל את השימוש בדירות למטרות מגורים, אך אינני סבורה, כי השכרת מקומות חניה לטווחי זמן המקובלים להשכרה למטרת מגורים, חורג מגדרי מגבלה זו.

16. בהתאם, גם הטענה כי תניית סעיף 8.2 לטיוטת תקנון הבית המשותף נדרשת לאור ההתחייבות שבסעיף 11.2.10 להסכם הקומבינציה, בדבר "הבטחת ניהול תקין של הבית המשותף, תוך שמירה על רמתו הגבוהה", איננה מקובלת עלי. לא הוכח כי תניה גורפת כאמור בסעיף 8.2 לטיוטת תקנון הבית המשותף חיונית או נדרשת לניהול תקין של הבית המשותף ולשמירת רמתו הגבוהה. השכרת מקומות חניה שלא לתקופות קצרות, אלא לתקופות בדומה למקובל בהסכמי שכירות, אין בה, על פניה, כדי לפגוע באופיו של הבניין. כשם שהשינוי בזהות שוכרי דירות מעת לעת איננו פוגע ברמתו של הבניין, והצדדים לא מצאו לנכון להגביל בנקודה זו, כך גם באשר למקומות חניה.

17. אשר לטענה בדבר גרם הפרת חוזה – משמצאתי כי הסכם הקומבינציה איננו מחייב לכלול בתקנון הוראה דוגמת סעיף 8.2, אינני רואה מקום לטענת גרם הפרת חוזה כלפי המבקשת, בכל הנוגע להסכם שבין המשיבות לבין נל. ההסכם שבין המשיבות לנל נכרת לאחר הסכם הקומבינציה, כך שלא ייתכן שהטיל הוא חיוב על המבקשת, כחלק מהסכם הקומבינציה המוקדם לו. כמו כן אינני סבורה – ואני מניחה שהמשיבות גם לא טוענות לכך – כי הסכם מאוחר יכול שיחייב צד ג' שאינו צד לו, בפעולה אשר הימנעות ממנה תחשב כעוולה של גרם הפרת חוזה.

18. אשר לטענה בדבר הסדר כובל – משמצאתי כי על דנקנר לא הוטל חיוב חוזי או אחר מכח הסכם הקומבינציה לכלול בתקנון הבית המשותף של הבניין תניה המגבילה את אפשרות הדיירים לעשות שימוש בחניותיהם שלא לשימושם האישי ולשימוש אורחיהם, אין אני צריכה לדון בשאלה האם חיוב חוזי כזה, אילו הוטל, היה בגדר הסדר כובל בלתי חוקי. הואיל וקביעה זו עשויה להשפיע על זכויות נל אמנע מלהרחיב בעניין, אשר לאור קביעותיי לעיל, איננו חיוני להכרעה במחלוקת שבין הצדדים.

19. לסיכום, אני קובעת כי המשיבות אינן רשאיות לעכב את רישום הבניין כבית משותף, בשל הדרישה להכליל בתקנון המוסכם מגבלה על שימוש בחניות כאמור בסעיף 8.2 לתקנון שהוצע בידיהן.


תמר בזק רפפורט
בהתאם מורה אני למשיבות להגיש לרשם המקרקעין את המסמכים הנדרשים לרישום הבניין הידוע כמגדלי ירושלים, והידוע כחלקה 146 בגוש 30007 כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים המתנהל בלשכת רישום המקרקעין בירושלים, ולרשום את הדירות מס' 4 עד 13, 12 עד 19, 45, 46, 67, 68, 93, 94, 102, 103 ו – 108 בבניין על שם המבקשת, וזאת תוך 45 יום מחתימת עיריית ירושלים על המסמכים הנדרשים לצורך כך.



המשיבות יישאו בהוצאות המבקשת בסך 15,000 ₪ + מע"מ.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תיקונים ברכוש המשותף

  2. מזגן מרעיש בבית משותף

  3. מכירת מחסן בבית משותף

  4. עורך דין בתים משותפים

  5. נזילה בחניון בית משותף

  6. מצלמה נסתרת בבית משותף

  7. איחור ברישום בית משותף

  8. החלפת ספק גז בבית משותף

  9. פגמים בדירות בבית משותף

  10. פתיחת פאב בחצר בית משותף

  11. בעלות על חניה בבית משותף

  12. חישוב שטחי בניה בבית משותף

  13. בעלות על מחסן בבית משותף

  14. השתלטות על קומה בבית משותף

  15. רישום בפנקס הבתים המשותפים

  16. ניוד זכויות בניה בבית משותף

  17. בניית חומה בגינה בבית משותף

  18. יחידת רישום נפרדת בבית משותף

  19. שינויים בשטח חניה בבית משותף

  20. בניה על גג בית משותף ללא הסכמה

  21. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  22. שינוי קירות חיצוניים בבית משותף

  23. בקשה למתן הוראות רישום בית משותף

  24. בניית יחידות דיור על גג בית משותף

  25. סירוב לרישום בפנקס הבתים המשותפים

  26. הגדלת מספר יחידות דיור בבית משותף

  27. טענת החבת דירה שלא כדין ברכוש המשותף

  28. האם מותר לבנות חדר על גג בית משותף ?

  29. רישום בית כנסת כיחידה נפרדת בבית משותף

  30. אישור תוספת למחסן חוץ ללא קבלת הסכמת השכנים

  31. האם פסק דין מחייב את כל הדיירים בבית משותף

  32. עיכוב רישום בית משותף בגלל מחלוקות לגבי סעיף בתקנון

  33. בקשה להרחבת יחידת סטודיו על חשבון שטח לובי ומעברים בבית משותף

  34. איזון בין שני דיירים בבית משותף המבקשים לממש את זכות הקניין שלהם

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון