המבקש טען כי הוא לא ידע בעת חתימת ההסכם על כך שהעירייה הכריזה על הבית כמבנה מסוכן. כשנודע לו הוא לא הודיע למשיבים על כך מכיוון שמדובר - לעמדתו - בתיקונים מינוריים. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא קניית דירה שהוכרזה כ''מבנה מסוכן'' ע''י העירייה: עובדות הצריכות לעניין 1. המבקש הוא בעליה הרשום של דירה בקומת קרקע ברח' בר כוכבא 2 בחיפה בחלקה 76/6 גוש 10865 (להלן- "הדירה"). הוא התקשר ביום 22/6/09 עם המשיבים בחוזה (להלן - "ההסכם") לפיו מכר המבקש את הדירה למשיבים. 2. בהמרצת הפתיחה שלפני, נתבקש בית המשפט להורות על ביטול ההסכם, לחייב את המשיבים לחתום על הצהרות למס שבח על ביטול העסקה, לבטל את הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיבים ולהתיר למבקש לחלט מתוך חלק מהתמורה, שכבר שולמה לו, את הפיצוי המוסכם בהסכם בסכום של 21,500 ₪. 3. נמשיך ונביא את העובדות הרלוונטיות, שברובן אינן שנויות במחלוקת. המבקש לא התגורר מעולם בדירה. היא היתה מושכרת על ידו במהלך כ- 20 שנים בהם היה בעליה. ביום 29/6/09, שישה ימים לאחר חתימת הסכם המכר, קיבל המבקש בכתובת מגוריו מכתב מאת עיריית חיפה, שבו נרשם כי הדירה נמצאת בבניין מסוכן עקב "סדקים ונפילת גושי בטון ממרפסות", כשהכוונה לדירות בקומות, וכי בעלי הדירות חייבים להוריד גושי בטון רופפים מיידית, לתקן את המרפסות והגגונים על ידי בעלי הדירות תוך 30 ימים ולתקן את מרפסות הגג. עוד היתה במכתב התרעה שאם התיקונים לא יבוצעו, צפויים בעלי הדירות להליכים פליליים ולקנס, לרבות קנס יומי. 4. המבקש לא הראה מכתב זה למשיבים, אולם הוא היה בקשר עם אחת מבעלי הדירות בבנין על מנת לנסות לארגן את הדיירים כדי לתקן את הדרוש תיקון על פי מכתב העירייה. ככל הנראה מגעים אלו לא נשאו פרי בשל אי שיתוף פעולה של יתר דיירי הבניין. 5. התמורה על פי ההסכם נקבעה לסכום של 213,000 ₪. המשיבים שילמו על חשבון התמורה במעמד חתימת ההסכם 21,500 ₪, וסכום נוסף של 43,000 ₪ שולם לפני ה-20/7/09. סה"כ שולם על ידי הקונים 64,500 ₪. הם נותרו חייבים 150,500 ₪, והיה עליהם, על פי ההסכם, לשלמם עד ליום 20/8/09. 6. משרצו המשיבים לרשום משכנתא על מנת לגייס את יתרת הסכום, 150,500 ₪, נאמר להם - לטענתם - בבנק הפועלים, כי לא תינתן להם משכנתא כל עוד הבית מוכרז כמבנה מסוכן. משהלכו לבדוק בתיק העירייה, נתגלה להם המכתב שנשלח אל המבקש. 7. המשיבים לא שילמו למבקש את יתרת התמורה. הם פנו אליו טלפונית ביום 25/8/09 וביקשו ממנו להתאזר בסבלנות באשר לתשלום כיוון שמשיבה 2 איבדה את תעודת הזהות שלה. לאחר מכן, ביום 28/8/09, הודיע המשיב למבקש כי אין הם מצליחים לקבל משכנתא עקב מכתב העירייה. ביום 3/9/09 שלח בא כוחם מכתב אל המבקש ודרש ממנו להסדיר מיידית את ביטול ההכרזה על הבניין כמבנה מסוכן, שאם לא כן הם לא יוכלו "להתקדם לקראת האפשרות לקבל את המשכנתא או שההסכם יבוטל ללא פיצוי של אחד למשנהו". 8. המבקש פנה אליהם ביום 3/9/09 והודיע להם כי על פי ההסכם, חיובי הקונה אינם מותנים בכך שתאושר להם משכנתא, כי הם היו מודעים למצב המבנה וכי ניתנת להם אורכה של שבעה ימים נוספים לשלם את היתרה. המשיבים ענו על מכתב זה רק ביום 24/9/09, ובו חזרו על עמדתם שהם ישלמו את היתרה רק אם יקבלו משכנתא. ביום 7/10/09 שלח המבקש למשיבים מכתב נוסף, בו הודיע להם כי עליהם להשלים את התמורה וכי הוא נותן להם, לפנים משורת הדין, אורכה של שבעה ימים לביצוע התשלום. המבקש הודיע באותו מכתב שאם התמורה לא תשולם, יבוטל ההסכם, ועליהם להחזיר את יפוי הכח על פיו רשמו הערת אזהרה לגבי הדירה לטובתם. מכתבו זה של המבקש לא נענה על ידי המשיבים עד ליום 17/1/10, דהיינו המשיבים לא הגיבו עליו במשך קרוב לחודשיים ימים. בשיחה טלפונית נוספת עם בא כוחם של המשיבים, נתקבלה התשובה שהמשיבים לא ישלמו את התמורה כל עוד לא יקבלו משכנתא. 9. עם הגשת התביעה ביום 25/1/10 הפקיד המבקש בקופת בית המשפט שיק לפקודת המשיבים על הסכום של 43,000 ₪, המהווה את החזר התמורה של הסכום ששולם לו בהפחתה של הפיצוי המוסכם בסכום של 21,500 ₪. טענות המבקש 10. המבקש טען כי הוא לא ידע בעת חתימת ההסכם על כך שהעירייה הכריזה על הבית כמבנה מסוכן. כשנודע לו הוא לא הודיע למשיבים על כך מכיוון שמדובר - לעמדתו - בתיקונים מינוריים, שעלותם איננה אלא כ-1,500 עד 2,000 ₪ לדירה. גם בעבר, בשנת 2003 היתה הכרזה דומה של העירייה, ואז ביצעו הדיירים שיפוצים נרחבים בהרבה מאלו הנדרשים כאן ובין היתר נצבעה כל מעטפת הבניין וכל חדר המדרגות (בבניין יש 13 בעלי דירות). העלות לכל דייר אז היתה בסכומים של 1,500 עד 2,500 ש"ח, כשהמחיר יחסי לגודל הדירה. לגרסתו, ניתן היה להשאיר סכום כזה או גבוה ממנו בידי המשיבים על מנת להבטיח כי כשיבוצעו השיפוצים, יישא בהם המבקש, אולם את יתרת המחיר, היה על המשיבים לשלם לו בלא קשר אם יקבלו משכנתא - אם לאו. 11. המשיבים סרבו בכל הפניות אליהם לשלם את היתרה ועמדו על כך שההסכם יבוטל בלא שישולם הפיצוי המוסכם. 12. עוד טען המבקש כי המשיבים לא הודיעו, אלא במהלך המשפט, כי סבם מוכן להלוות להם את הסכום שנותר על מנת לשלמו. במהלך כל המגעים ביניהם עד להגשת התובענה, הם טענו כי לא ישלמו כיון שאין באפשרותם לקבל משכנתא. 13. המבקש הוסיף וטען כי העדר היכולת של המשיבים לשלם את התמורה מנע הסדר של הפקדת הסכום המינורי שיהיה עליו לשאת בתיקונים של המבנה. 14. עוד טען המבקש כי אי תשלום התמורה מהווה גם על פי ההסכם הפרה יסודית המזכה בביטול ההסכם. בגין כך שהתמורה עבור הדירה לא שולמה לו בחלקה הארי, הוא לא יכול היה לקנות במועד נכס אחר, כפי שהתכוון לעשות, ובשל כך, הוא עמד במהלך המשפט על כך שיאושר ביטול ההסכם וסרב להסדר של השלמת התמורה. על מנת לקצר בהליכים לא תבע את נזקיו בגין עליית המחירים אלא הסתפק בדרישה לפיצוי המוסכם. טענות המשיבים 15. המבקש התחייב למסור להם את הדירה במצב תקין וראוי למגורים (סעיף 4.3 להסכם). "מבנה מסוכן" אינו מאפשר מגורים תקינים. לפיכך חלה חובה על המבקש לתקן את הנכס ולהסיר את הכרזת המבנה כמבנה מסוכן. חיוב זה של המבקש הוא חיוב שלוב עם חיובם לשלם לו את יתרת התמורה. משלא הסיר המבקש את הכרזת הנכס כמבנה מסוכן הוא גרם לדחיית המועד לתשלום היתרה. עד שלא תוסר ההכרזה, אין המשיבים חייבים בתשלום התמורה. יצירת המניעה לקבלת משכנתא היא בגין אשמו של המבקש, ולפיכך אין הם חייבים לשלם לו את היתרה כל עוד לא יקבלו משכנתא, שהענקתה תלויה בהסרת ההכרזה. 16. עוד טענו המשיבים כי הפרת ההסכם על ידי המבקש מקנה להם, בנוסף לדחיית התובענה שלו ולאכיפת ההסכם, את הזכות לקבל את הפיצוי המוסכם על פי ההסכם (לעניין זה אעיר כי היה על המשיבים להגיש תובענה נגדית). 17. המשיבים אף טענו כי המבקש התנהל בחוסר תום לב בכך שהסתיר מהם את הכרזת המבנה כמבנה מסוכן ומשום שהתכוון לקבל את התמורה ולסיים את העסקה מבלי להודיע להם על ההכרזה, כאשר עול הסרתה ייפול עליהם. בשל חוסר תום לב, קמה להם הזכות לקבל פיצויי קיום, שמשמעותה העמדת הקונה במצב בו היה קיים אלמלא ההפרה, דהיינו העברת דמי השכירות החודשיים שגובה המבקש. דיון והכרעה 18. אפתח בכך ששוכנעתי כי המבקש לא ידע בעת ההתקשרות על ההכרזה של הבית כמבנה מסוכן. המכתב של העירייה התקבל אצלו לאחר חתימת ההסכם. אמנם, התנהלותו לאחר מכן, כשלא גילה על ההכרזה מיד כאשר נודע לו עליה ובכך מנע אולי את הפסקת ההסכם כבר בסמוך לחתימתו, רובצת לפתחו, אולם לא התנהלות זו היא שגרמה לנזקי הצדדים, כפי שאבהיר בהמשך. 19. עוד אקבע כי המשיבים אכן לא יכלו לקבל משכנתא מהבנק אליו פנו (בנק הפועלים) עקב כך שהבניין הוכרז כבניין משותף. 20. שתי הוראות דין חלות על הנסיבות שלפנינו. הראשונה היא חובת תום הלב החלה על צדדים להסכם בקיום החיובים המוטלים עליהם ובהתנהלותם זה כלפי זה. סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 מורה כדלקמן: "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה". העובדה שצד לחוזה עומד על זכויותיו החוזיות ומשתמש בהן, אין בה כשלעצמה חוסר תום לב, אולם השימוש בזכות זו יש שייעשה בכפוף לעקרון תום הלב (ע"א 8566/06 אמריקר שירותי ניהול וייעוץ (1987) בע"מ נ' מליבו-ישראל בע"מ, ניתן ביום 8/1/09, פסקה 31 לפסק דינו של השופט ג'ובראן, והאזכורים המופיעים שם, להלן- "פס"ד אמריקר")). ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, הובהר בפסק דינו של הנשיא דאז ברק כי תום לב הוא מושג שנמדד במבחנים אובייקטיביים: "כידוע, תוכנה של אמת-המידה האובייקטיבית של 'תום לב' הוא החובה להגשים את אומד הדעת המשותף של הצדדים, ולפעול על פי דרישות של הגינות ויושר שניתן לצפות מצדדים הוגנים וסבירים לחוזה. תוכנה של ההגינות וההוגנות ומטענה של הסבירות, לא נקבע על פי מצב נפשם של הצדדים לחוזה, אלא על פי הערכים והעקרונות של המשפט הישראלי". מובן, כי חובת תום הלב אינה דורשת שצד לחוזה לא ידאג לאינטרס שלו הוא, כפי שהבהיר השופט ג'ובראן בפס"ד אמריקר: "חובת תום הלב… דורשת מכל הצדדים לחוזה לנהוג בהוגנות, תוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. חובת תום הלב אינה דורשת אלטרואיזם וביטול האינטרס העצמי, ההיפך הוא הנכון, חובת תום הלב מכירה בדאגה של צד לחוזה לאינטרס שלו עצמו, אך היא דורשת כי דאגה זו תיעשה בהוגנות" (פסקה 32 לפסה"ד). חוסר תום לב בקיום חוזה, כמוהו כהפרה של החוזה. הנפגע מהפרה זו זכאי לתרופות הניתנות בגין הפרת חוזה, שהעיקריות שבהן הן אכיפה, פיצויים וביטול (ג' שלו דיני חוזים החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, תשס"ה 2005 126). בספרה זה תיארה שלו גם את יישום העקרון: "ניסיון להגדיר באורח ממצה את משמעותו של עקרון תום-הלב הוא נסיון נפל. סעיפי תום-הלב קובעים קטגוריה שיורית, שקיומה חיוני לשיטה פתוחה של צדק חוזי. בהיותו מושג יחסי ודינמי, אין מושג תום-הלב ניתן להגדרה עצמאית או לרדוקציה לכללים נוקשים, אלא הוא רוכש את תוכנו מן האירועים שהתרחשו והדרך הקזואיסטית שבה יושם מושג זה כלפיהם. קשיי הגדרתו של עקרון תום-הלב נובעים גם מכך שעקרון זה אינו מכתיב מראש אורחות התנהגות, אלא רק שולל התנהגויות מסוימות. קשה לומר אימתי קיים תום-לב במערכת עובדתית נתונה, קל ושכיח יותר להצביע על העדרו". 21. ההוראה השניה היא מדיני הטעות, המובאת בסעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973: "(א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה. (ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא החוזה לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, על פי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות כן; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה. (ג) טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן. (ד) 'טעות', לעניין סעיף זה וסעיף 15 - בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה". ההבדל בין סעיפים (א) ו- (ב), הוא בידיעתו של הצד השני על הטעות. אם ידע על הטעות, רשאי הצד שטעה לבטל את החוזה. אם לא ידע, יכול הצד שטעה לפנות לבית המשפט בבקשה לבטל את החוזה, ולבית המשפט נתון שיקול הדעת אם לבטלו אם לאו. בכל מקרה, יש צורך בקיומו של קשר סיבתי בין הטעות לבין כריתת החוזה (ד' פרידמן, נ' כהן חוזים כרך ב' עמ' 672). 22. המשיבים היו מודעים או צריכים להיות מודעים למצבו החיצוני של המבנה. עצם הפגמים שבמרפסות המבנה לא היו מקימים להם זכות שלא לשלם את יתרת התמורה החוזית או לבטל את ההסכם. על פי מכתב העירייה מקבלת אני את עמדתו של המבקש כי התיקונים בדירתו שלו, אם בכלל, היו מינוריים ביותר. גם לגבי חלקו בתיקונים הכוללים בבניין אין מדובר בסכומים גבוהים, העולים על כמה אלפי שקלים. אם אתעלם לרגע מהסיבוך שנוצר עקב אי יכולתם של המשיבים לקבל משכנתא בגין ההכרזה, הרי שני הצדדים טעו באשר למצבו של הבניין - בהעדר ידיעה על כך שהמבנה הוכרז כמבנה מסוכן. קמה לקונים בסיטואציה מעין זו זכות לבטל את ההסכם או לעמוד על כך שמתוך הסכום שהם חבים למוכר, יישאר בידיהם או בידי צד ג' נאמן, סכום מסוים הבא להבטיח את חלקו של המוכר בתיקונים. אינני סבורה, כי קמה לקונים במערכת עובדות כמו זו שלפנינו, זכות להשאיר בידיהם את כל עלות התיקונים כמו שאף לא קיימת להם הזכות לדרוש כי המוכר יישא בהוצאות כל התיקונים בבניה ויפנה אחר כך ליתר הדיירים לדרוש את החזרת חלקם. אם הקונים חוששים שמא הדיירים לא יתארגנו לתקן את התיקונים, קמה להם, כפי שקבעתי לעיל, זכות לבטל את ההסכם בשל טעות משותפת של שני הצדדים באשר לקיומה של ההכרזה על ידי העירייה. בחרו הקונים לקיים את ההסכם - עומדת להם הזכות להשאיר להבטחת תשלום התיקונים החלים עליהם חלק מהתמורה החוזית בסכום המוערך כחלקו של המוכר בתיקונים. החלטה לקיים את ההסכם, כפי שעשו המשיבים כאן, אולם להשאיר בידיהם את חלק הארי של התמורה, היא התנהלות בחוסר תום לב של קונים בנסיבות כמו המקרה שלפנינו. 23. האם משנה העובדה שהמשיבים לא היו יכולים לקבל משכנתא, דהיינו האם קמה להם עקב כך זכות שלא לבטל את ההסכם ואף לא לשלם את יתרת המחיר, בבחינת משאיר את הצד האחר תלוי בין שמים לארץ? סבורה אני כי התשובה לשאלה זו, בנסיבות שלפנינו, היא בשלילה: כאמור, שני הצדדים לא היו מודעים לכך שהבניין הוכרז כבניין מסוכן. שניהם היו אמורים לדעת על מצבו החיצוני של הבניין. המשיבים התכוונו לקבל משכנתא. הם אינם יכולים לקבל משכנתא לא בשל מחדל של המבקש, שכן הוא לא התחייב לתקן את כל המבנה על מנת שההכרזה תוסר, אלא בגלל אירוע שלא היה צפוי או ידוע לשניהם. בנסיבות אלו, העדר היכולת לקבל משכנתא איננה באה בשל אשם בהתנהלותו של המבקש. הנטל למצוא מימון אם בחרו לקיים את ההסכם על אף זכותם לבטלו בלא תשלום פיצוי כלשהו, מוטל על המבקשים. אציין כי בהסכם נכתב ש"הקונה רשאי לממן חלק מתמורת הדירה ע"י משכנתא חדשה .. יחד עם זאת, מובהר ומוסכם כי חיובי הקונה אינם מותנים בכך אם תאושר המשכנתא אם לאו" (סעיף 8 להסכם). נכונה טענת המשיבים כי הכוונה היתה לאי קבלת משכנתא בשל התנהגות או נתונים הקשורים במשיבים, ולא בשל מחדליו של המבקש. אולם, בנדוננו אי קבלת המשכנתא איננה בגין התנהלות של המבקש, אלא בשל "התערבות" אירוע שלא היה ידוע לצדדים, והוא הכרזת המבנה כמבנה מסוכן. מכאן, כאמור, היה על המשיבים לבטל את ההסכם, ואם בחרו לקיימו היה עליהם לשלם את היתרה כאשר הנטל למצוא מימון לתשלום חובם, מוטל עליהם. משלא שילמו את היתרה ואף לא הסכימו לביטול ההסכם, רשאי היה המבקש לבטל את ההסכם, כפי שנהג. 24. מסקנתי עד הנה היא שהמבקש היה רשאי לבטל את ההסכם משסירבו המשיבים לשלם לו את יתרת התמורה. 25. נותר לדון אם יש לחייב את המשיבים לשלם למבקש את הפיצוי המוסכם על פי סעיף 7.1 להסכם בשיעור של 10% מסכום התמורה. לדעתי, לא קמה זכות זו לא למבקש ולא למשיבים, גם אם היו מגישים תביעה שכנגד לקבל פיצוי זה. המשיבים לא הפרו את ההסכם. משלא בחרו לבטל אותו על אף שקמה להם זכות בשל טעות שטעו בסוברם כי לא חלה על הבניין הכרזה כבניין מסוכן ולפיכך לא התאפשר להם לקבל משכנתא, אם רצו לקיימו היה עליהם לשלם את היתרה (כאמור בניכוי סכום מוערך כעלות התיקונים בדירת המוכר). משהם לא בחרו באחת האפשרויות הללו, קמה למבקש הזכות לבטל את ההסכם, אולם לא קמה לו הזכות לקבל את הפיצוי המוסכם שיש לשלמו רק בגין הפרת ההסכם. ההסכם לא הופר על ידי המשיבים, משום שתשלום היתרה על ידיהם היה תלוי בקבלת משכנתא מהבנק, שלא התקבלה עקב אירוע שלא היה בשליטת המשיבים ואף לא בשליטת המבקש. 26. לפיכך אני מורה כי ההסכם בטל. המבקש יחזיר למשיבים תוך 21 ימים מהיום את מלוא התמורה שקיבל מהם בתוספת ריבית חוקית והפרשי הצמדה החל מיום ששולמו לו. הפקדון בסך של 43,000 ₪ על פירותיו, ככל שנשא כאלו, יועברו למשיבים על חשבון המגיע להם מאת המבקש. ההסכם ייראה כמבוטל עם החזרת מלוא התמורה לידי המשיבים. פסק דיני זה על ביטול העסקה בתוספת הוכחה על תשלום היתרה, ישמש את המבקש על מנת לפעול אצל רשויות המס לביטול העסקה ואצל רשם המקרקעין על מנת לבטל את הערת האזהרה לטובת המשיבים. כמו כן אני מחייבת את המשיבים ביחד ולחוד לשלם למבקש את הוצאותיו ושכ"ט עורך דינו בסכום כולל של 10,000 ₪. הריסת מבנהמבנה מסוכןמקרקעיןעירייהמבנהקניית דירה