איחוד חלקות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא איחוד חלקות:

1. העותרת, בעלת זכויות בחלקות 58, 59 בגוש 11013, הגישה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, קריית אתא תשריט איחוד וחלוקה בהתאם לפרק ד' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן – החוק או חוק התכנון והבניה).
הוועדה המקומית הורתה על פרסום דבר הגשת התשריט, על-פי הוראות סעיף 149 לחוק.
באוקטובר-נובמבר 2000 הגישו משיבים 2-25 התנגדויות לוועדה המקומית.
ב-11.12.2000 החליטה הוועדה המקומית לדחות את ההתנגדויות ולאשר את התשריט.
ב-14.1.2001 הגישו המשיבים כתב-ערר לוועדת הערר כנגד החלטת הוועדה המקומית.
ב-28.6.2001 ניתנה על-ידי ועדת הערר החלטה בערר. בהחלטתה קבלה ועדת הערר את הערר ובטלה את החלטת הוועדה המקומית בדבר אישור תשריט החלוקה.
כנגד החלטה זו של ועדת הערר הוגשה העתירה הנוכחית.
2. ההחלטה
ועדת הערר מציינת בהחלטתה כי ההליך שהוגש לוועדה המקומית הינו תשריט חלוקה כמשמעותו בסעיפים 137-140 לחוק התכנון והבניה וכי לא מדובר בתכנית חלוקה או תכנית במובן סעיף 62א לחוק.
הוועדה סברה שאין היא צריכה להיזקק לטענות הרבות שהועלו על-ידי העוררים לפיהן התשריט שהוגש סוטה מהוראות התכנית לאור טענה אחת שהעלו, והיא, כי דין התשריט להיפסל מהטעם שהתשריט מבקש לאחד חלקות שבהן ייעודי קרקע שונים.
הוועדה מציינת כי על-פי תכנית כ/150 חלקה 59 נחלקת לשתי חלקות משנה כאשר החלק הצמוד לחלקה 58 נמצא בייעוד קרקע מגורים ג', הזהה לייעוד חלקה 58, ואילו החלק האחורי בחלקה 59 מצוי בייעוד קרקע שונה, הוא, מגורים ב'. מצוין כי בתקנון התכנית נקבעו הוראות בנייה שונות לגבי ייעודים אלה. עוד מציינת ועדת הערר כי הבחנה זו עולה בבירור מתשריט תכנית כ/150 ועל-פיו ניתן לראות כיצד נחצית חלקה 59 לשני ייעודים שונים.
הוועדה מציינת כי בנסיבות אלה לא ניתן להגיש תשריט לאיחוד החלקות שכן איחוד חלקות מתבסס על ייעוד זהה בשתי החלקות אותן מבוקש לאחד.
הוועדה מאבחנת את המקרה הנדון מהמקרה שנדון בערר 5128/00 (ת"א) (בטעות צוין הן בטענות הצדדים והן בהחלטת הוועדה כי מספרו 128/00), ומציינת כי בתקנון התכנית שבפניה (כ/150) לא נקבע סייג כפי שנקבע בתכנית שנדונה במסגרת הערר התל-אביבי, סייג שאיפשר שם את האיחוד.
ועדת הערר מציינת כי בתקנון התכנית הנדונה כאן לא נקבע סייג כאמור ולפיכך הדרך היחידה שבה ניתן להסדיר איחוד חלקות שייעודן שונה יהיה בדרך של הגשת תכנית בניין עיר שתאפשר שינוי כאמור.
מכאן, החליטה ועדת הערר לקבל את הערר ולבטל את החלטת הוועדה המקומית בדבר אישור תשריט החלוקה.
להשלמת התמונה יצוין כי הסייג האמור, המופיע בסעיף 33 לתקנון התכנית שנדונה בערר 5128/00 (ת"א) – רש/210 א' מורה כך:
"מגרשים הנמצאים בתחומי אזורים שונים יהיו רואים אותם כאילו הם נמצאים באיזור שסייגותיו מועטות ביותר".
3. המחלוקת
במסגרת הדיון המוקדם שהתקיים בעתירה זו הגיעו הצדדים לכלל הסכמה שזו לשונה:
"מוסכם עלינו כי הענין היחיד שבית המשפט צריך להכריע בו במסגרת עתירה זו הוא שאלה משפטית המורכבת מהענינים הבאים:
האם מדובר במקרה זה בתשריט איחוד וחלוקה המבקש לאחד חלקות שייעודן שונה.
היה וייקבע שמדובר בייעודי קרקע שונים, האם דינם של הייעודים במקרה זה, שעניינם רמות שונות של ייעוד למגורים, כייעודים שונים המונעים אפשרות איחוד באמצעות תשריט.
האם מקום שבחלקה ישנם שני יעודים ניתן לאחד עמה חלקה בה ישנו אחד משני ייעודים אלה, על פי תכנית כ/150, איחוד באמצעות תשריט".
בהמשך הסכימו הצדדים כי היה והחלטת בית-המשפט תהיה לטובת העותרת הרי יוחזר הנושא כולו לוועדת הערר שתקבל החלטה בכל השאלות השנויות במחלוקת בנושא הערר וכן ביחס לערר שהוגש על-ידי המשיבים בפני הוועדה – ערר 73/01.
אלה הן, אם כן, המחלוקות הטעונות הכרעה.
למרות העמדת המחלוקות בהסכמה כמפורט לעיל, הרחיבו העותרת והמשיבים (למעט ועדת הערר) והאריכו בטיעוניהם מעבר לצורך.
להלן תידון המחלוקת כפי שהועמדה בהסכמת הצדדים, כמפורט לעיל.
4. לאור ההסכמה הנ"ל, לא עומדת עוד להכרעה שאלת האיחור הנטען בהגשת העתירה.
כאן המקום לציין כי המשיבים אינם חולקים על האפשרות לבצע איחוד ו/או חלוקה של חלקות בעלות ייעודים שונים באמצעות תכנית איחוד וחלוקה, בין תכנית מיתאר
מקומית ובין תכנית מפורטת, כאשר ביסוד המחלוקות בעתירה זו עומדת העובדה המוסכמת, כפי שקבעה גם ועדת הערר, כי ההליך שהוגש לוועדה על-ידי העותרת הוא תשריט איחוד וחלוקה על-פי פרק ד' לחוק התכנון והבניה ולא תכנית במובן סעיף 62א לחוק.
5. טענות הצדדים בתמצית
העותרת סבורה כי לא מדובר למעשה בייעוד שונה אלא ביכולת שונה לניצול המקרקעין במסגרת אותו ייעוד. העותרת מציינת כי פרק ד' לחוק אינו מבחין בין איחוד שתי חלקות בעלות אותו ייעוד לאיחוד בין שתי חלקות שייעודן שונה.
העותרת מוסרת כי לא בקשה כל שינוי ייעוד במסגרת האיחוד המבוקש וכי חישוב השטח המותר לבנייה ישמר גם במצב של איחוד תוך חלוקה פנימית של החלקה המעורבת, היא חלקה 59. עוד נטען כי האיחוד המבוקש אינו יוצר חלקה מורכבת בה קיימים שני סוגי ניצול קרקע שתי וערב אלא רצף תכנוני אפקטיבי ללא שינויים חוזרים ונשנים, כאשר סוגי ניצול החלקה נשמרים כפי שהיו בחלקה 59 טרם האיחוד המבוקש. העותרת אף סבורה כי אין ללמוד מערר 5128/00 (ת"א) לעניין בקשת העותרת לאיחוד ללא כל שינוי ייעוד.
ועדת הערר סבורה כי יש לדחות את העתירה שכן החלטתה ניתנה כדין. לגישתה כמות הבנייה וצפיפות הבנייה השונים המותרים בכל חלקה מביאים למסקנה כי לא ניתן לאחד ביניהן שכן זכויות הבנייה השונות אמורות להיגזר, על-פי דין, מהמגרשים השונים, שכן אחרת, אין משמעות להוראות תכנית כ/150 באשר לזכויות בנייה שונות כשתיגזרנה מתוך מגרש אחד מאוחד.
הוועדה סבורה למעשה, כי על-מנת לנצל את חלקה 59 לבנייה על העותרת לחלק את חלקה 59 לשני מגרשים על-פי ייעודיהם השונים. קל וחומר, לדידה, שלא ניתן לאחד חלקה זו עם חלקה נוספת.
הוועדה סבורה כי מושכל תכנוני ראשוני הוא כי איחוד חלקות יכול שיעשה רק כאשר ייעוד החלקות הוא זהה, עיקרון הנעוץ בהיגיון מעשי ומשפטי. לגישתה, עיקרון זה הינו עיקרון תכנוני מקובל וידוע כאשר היה ויותר איחוד מגרשים בעלי ייעוד שונה לא ניתן יהיה להחיל באופן ראוי את הוראות התכנית הקובעות ספציפיקציות תכנוניות
ושימושים לכל ייעוד בנפרד. איחוד כזה יסכל את הוראות התכנית באשר לקביעת ייעודים שונים לאזורים השונים כמופיע בתשריטה של כל תכנית.
ועדת הערר רואה את העיקרון המסייג איחוד מגרשים רק לאלה שייעודם זהה כעקרון מובנה בכל תכנית.
משיבים 2 עד 5, 12, 13, 17, 18, 22, העמידו ייצוג וטענו כנגד העתירה. לגישתם, כמו לגישת הוועדה, לא ניתן לאחד חלקות בעלות ייעודים שונים באמצעות תשריט בלבד. משיבים אלה מציינים כי בעוד תכנית יכולה לבקש לשנות תכנית קודמת הרי תשריט כפוף לתכנית ואינו יכול להיות מנוגד לה והינו בסמכות ועדה מקומית בעוד שינוי תכנית כ/150 הינו בסמכות הוועדה המחוזית. משיבים אלה טוענים עוד כי תכנית כ/150 כוללת בחובה חלוקת חלקות ואין לאחד או לחלק את שתי החלקות באמצעות תשריט להבדיל מתכנית מפורטת. המשיבים מציינים עוד כי תכנית כ/150 הינה בקנה מידה של 5,000 ל-1 ואין בה הוראה המסדירה את אופן חישוב הפרמטרים התכנוניים של חלקה מעורבת וגם על-כן יש להכין תכנית מפורטת כהוראת תקנון התכנית כ/150 ואף כי פרק ד' בסעיפים 137 עד 144 לחוק חל רק כאשר מדובר בתכנית שאושרה שאינה כוללת חלוקה לחלקות קרקע.
הן הוועדה והן המשיבים שהתייצבו לדיון וטענו כנגד העתירה סבורים כי ערר 5128/00 (ת"א) אכן מלמד כי בהיעדר סייג בתכנית עצמה לא ניתן לבצע האיחוד בתשריט.
המשיבים טוענים אף כי סעיף 33 לתכנית שנדונה בוועדת הערר בתל-אביב הוא שקבע את הייעוד המשותף ואין עניין זה, השוואת ייעודים, בגדר הקלה המוגדרת כסטייה מתכנית. עוד נטען כי על מוסד התכנון לבחון בשלב תשריט האיחוד והחלוקה גם את הבנייה שלאחר האיחוד וכתוצאה ממנו ובעיות תכנוניות הנובעות ממנו ומפנה לבג"ץ 476/88 מימון נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה (להלן – עניין מימון [1]).
קיצורו של דבר, המשיבים כולם טוענים כי החלטת ועדת הערר בדין יסודה ויש לקיימה.
6. משיבים נוספים שלא היו מיוצגים בידי עורך-דין בצר, משיבים 6 עד 11, 14-16, 19, 20, 21, 23, 24, 25, לא נטלו חלק בהליכים.
לא מצאתי בתיק אישורי מסירה של כתב העתירה והחלטתי מ-25.10.2001 למשיבים אלה. קיימים בתיק אישורי מסירה מסוימים ביחס להחלטה מ-20.1.2002, אך אלה, אין בהם ראיה, ולו לכאורה, כי כתב-העתירה הומצא. במצב זה, יש למחוק העתירה כנגד המשיבים שאינם מיוצגים והוראה כזו תינתן בסוף פסק-הדין.
7. כאמור, אין חולק עוד כי ההליך שהוגש ונדון אף בוועדת הערר הוא תשריט איחוד וחלוקה כמשמעותו בסעיפים 137 עד 140 לחוק התכנון והבניה, כפי שקבעה ועדת הערר.
בבסיס המחלוקות כפי שנוסחו בהסכמת הצדדים עומדת השאלה האם מדובר בבקשה לאיחוד חלקות שייעודן שונה.
8. נתונים עובדתיים
מתברר כי חלקה מס' 58 הינה בת 1271 מ"ר. חלקה זו הינה חלקה פינתית הגובלת מצד דרום בשדרות הציונות ומצד מערב ברחוב הרצל בקריית אתא.
ייעודה של חלקה 58 על-פי תכנית כ/150 הוא מגורים ג'.
חלקה 59 מצויה ממזרח לחלקה 58. שטחה של חלקה 59 הוא 2206 מ"ר.
חלקה 59 כוללת שטח שהינו בעל ייעוד מגורים ג' (החלק הדרומי של חלקה 59 המצוי ממזרח לחלקה 58) ושטח שהינו בעל ייעוד מגורים ב' (המצוי בצפונה של חלקה 59).
המשיבים בתגובתם לעתירה ציינו (עמ' 7) כי בתכנית כ/150 מיועדים 55% מחלקה 59 כמו חלקה 58 למגורים ג' ואילו 45% מחלקה 59 מיועדים למגורים ב(2). בטיעון התשובה של העותרת מאשרת העותרת כי אלה הם האחוזים.
9. עיון בנספח מס' 1 – טבלת נתוני האזורים המהווה חלק מתכנית כ/150, מראה כי באזור מגורים ג' מותר לבנות 100% (עד 33% בקומת הקרקע) כאשר מותרת הקמת 12 יחידות דיור לדונם. באזור מגורים ב' מותר לבנות 70% (עד 35% בקומת קרקע). יצוין כי במסגרת אזור מגורים ב' עצמו קיימות שתי קטגוריות. אזור מגורים ב(1) בו מותרת הקמת 6 יחידות לדונם ואזור מגורים ב(2) ובו מותרת הקמת 8 יחידות לדונם.
בהחלטתה ציינה ועדת הערר כי בתשריט האיחוד שהגישה העותרת אוחדו חלקות 58 ו-59 ונוצרה חלקת משנה נוספת – שטח קרקע המיועד לצורכי דרך ציבורית שהופקע מחלקה 58 לאורכה של חלקה זו במקביל לרחוב הרצל.
10. העותרת סבורה כי בהבחנה שבין אזור מגורים ג' ואזור מגורים ב' אין משום ייעוד שונה אלא הבחנה שעניינה יכולת שונה של ניצול המקרקעין בגדר ייעוד אחד.
ועדת הערר ציינה כי איחוד חלקות בתשריט מתבסס על ייעוד זהה בשתי החלקות אותן מבקשים לאחד כאשר הדרך להסדרת איחוד חלקות שיעודן שונה יהיה בדרך של הגשת תכנית בניין עיר שתאפשר שינוי כאמור.
ועדת הערר סברה כי חלקות 58 ו-59 אינן בעלות ייעוד זהה.
11. דיון
לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ואת נסיבות המקרה מסקנתי היא כי החלטת ועדת הערר בדין יסודה. צדקה הוועדה בראותה את ייעוד מגורים ג' כייעוד שונה מייעוד מגורים ב', צדקה בראותה את שתי החלקות כבעלות ייעוד שאינו זהה וצדקה במסקנתה לפיה אין לאחד חלקות בעלות ייעוד שונה, במקרה זה, על דרך של תשריט איחוד. להלן אסביר.
12. שתי דרכים קיימות בחוק התכנון והבניה לאיחוד קרקעות. האחת, על דרך של תשריט איחוד על-פי סעיף 137 לחוק, והשנייה, על דרך של תכנית, מקומית או מפורטת, על-פי סעיף 121 לחוק.
סעיף 137 לחוק התכנון והבניה, מורה כך:
"137. בעל קרקע שחלה עליה תכנית שאושרה ושאינה כוללת חלוקת קרקע רשאי להגיש לאישור הוועדה המקומית תשריט לחלוקת אותה קרקע; לא יינתן היתר לבניה על הקרקע כאמור אלא בהתאם לתשריט חלוקת קרקע (להלן בסימן זה – תשריט) שאושר או, באין תשריט כאמור, בהסכמת הוועדה המחוזית".
סעיף 137 הינו הסעיף הראשון בפרק ד' לחוק התכנון והבניה שכותרתו היא חלוקה ואיחוד של קרקעות.
סעיף 144 לחוק, הסעיף האחרון בפרק ד', מורה כי הוראות פרק זה יחולו על איחוד חלקות ורישומן בפנקסי המקרקעין בשינויים המחויבים לפי העניין.
לצדם של סעיפים אלה, קיים בחוק התכנון והבניה סימן ז' לפרק ג' לחוק שעניינו חלוקה חדשה. סעיף 121 לחוק המצוי בסימן זה מורה כי בתכנית מתאר מקומית ובתכנית מפורטת מותר לקבוע גם הוראות בדבר איחוד מגרשים הן בהסכמת בעליהם והן שלא בהסכמתם ואף בדבר חלוקתם של מגרשים בין בעליהם, הן למגרשים בבעלות משותפת והן למגרשים בבעלות נפרדת, הן בהסכמת הבעלים והן שלא בהסכמתם.
13. לעתירה צורף תקנון תכנית מיתאר קריית אתא כ/150 החלה על השטח הנדון בהליך זה. בגדר תקנון זה כלולה רשימת השימושים והתכליות באזורים השונים. התקנון כולל ארבעה אזורי מגורים ואלה הם:
(1) אזור מגורים א' – צפיפות נמוכה.
השימושים והתכליות באזור זה הינם בתי מגורים חד-משפחתיים ודו-משפחתיים.
(2) אזור מגורים ב(1) – צפיפות בינונית נמוכה.
(3) אזור מגורים ב(2) – צפיפות בינונית גבוהה.
(4) אזור מגורים ג'.
השימושים והתכליות בשלושת אזורי המגורים ב(1), ב(2) ו-ג' הינם בתי דירות.
בסעיף 4 לפרק ז' לתקנון התכנית מצוין כי כדי להקים מבנה אחד על שניים או יותר מגרשים יש לאחד מגרשים לפני הוצאת היתר הבנייה.
עיון בנספח 1 לתכנית – טבלת נתוני האזורים, מראה כאמור כי בעוד באזור מגורים ב(2) מותר להקים 8 יחידות לדונם הרי באזור מגורים ג' מותרת הקמת 12 יחידות לדונם. בהתאם, אחוזי הבנייה בכל הקומות יחד הוא 70% באיזור מגורים ב(2) ו-100% באזור מגורים ג'. גודל המגרשים המזערי בשני האזורים הוא דונם אחד.
ההפרש בין 8 יחידות לדונם לבין 12 יחידות לדונם הוא בשיעור של 50%.
עוד מורה נספח 1 לתכנית כי מגרש הפונה ל-2 רחובות זוכה בתוספת של 10% של אחוזי בנייה.
14. לעתירתה צרפה העותרת גם את תשריט תכנית המתאר כ/150 המתייחס למקרקעין הנדונים בעתירה זו (סעיף 1.4 לעתירה). המדובר הוא בעמוד צבעוני אחד המחולק באופן ברור ליחידות קטנות. העמוד הינו, למעשה, במידה רבה בלתי קריא מאחר ונעשה בקנה מידה קטן ביותר של 1 ל-5,000, שאינו מאפשר כניסה מדויקת לפרטים (ראה בג"ץ 448/91 ידיד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז ירושלים (להלן – עניין ידיד [2])).
בעתירה טוענת העותרת בין היתר כי ב-כ/150 אין חלוקת קרקעות (ראה סעיף 3.1.5). עמדתם של המשיבים המיוצגים על-ידי עורך-דין בצר היא כי קיימת בתשריט התכנית כ/150 חלוקת חלקות ברורה וכי במצב זה לא ניתן כלל להגיש תשריט לאישור מכוח סעיף 137 לחוק.
מחלוקת זו אינה טעונה הכרעה בהליך זה, שכן לא נכללה בין המחלוקות שנוסחו על-ידי הצדדים בהסכמה, כפי שהובאו לעיל.
15. לדעתי צודקת ועדת הערר בכך שראתה בייעוד מגורים ב' (הוא ייעודם של 45% מחלקה 59) ובייעוד מגורים ג' (הוא ייעודם של חלקה 58 ו-55% מחלקה 59), משום ייעודים שונים.
גם אם מנקודת השקפה מסוימת עשוי ההבדל בין הוראות התכנית כ/150 ביחס לאזור מגורים ג' לעומת הוראותיה ביחס לאזור מגורים ב' להראות כהבדל משמעי פחות מאשר ההבדל בין אזור מגורים לבין אזור מסחרי למשל, עדיין המדובר הוא ביעודים שונים, גם אם שניהם הינם ייעוד למגורים.
הוראות הבנייה בדבר אחוזי הבנייה המותרים ומספר היחידות המותר לדונם (וביחס לאזור מגורים א', גם מספר הקומות המותר), שונות הן ביחס לאזור שייעודו מגורים ב' לעומת אזור שייעודו מגורים ג'.
כפי שהובהר לעיל אזור מגורים ב' הינו בעל צפיפות נמוכה יותר מאשר אזור מגורים ג'.
אציין כי בעתירה (סעיף 3.2.2) מסכימה העותרת עצמה, לכאורה, כי אזור מגורים ג' ואזור מגורים ב' הינם שני ייעודים נפרדים. רק בדיון המוקדם שנערך בתיק זה התברר כי העותרת סבורה למעשה שלא מדובר בחלקות שייעודן שונה.
16. חוק התכנון והבניה אינו מגדיר מהו "ייעוד" או "שינוי ייעוד". סעיפי חוק התכנון והבניה העוסקים באיחוד, בין בפרק ד' לחוק ובין בסימן ז' לפרק ג' לחוק, אינם מתייחסים לשאלת ייעוד החלקות. אין בכך כדי לשלול את חשיבות שמירתה של ההבחנה בין ייעודים שונים כעיקרון תכנוני חשוב.
בעוד "שימוש מותר" איננו מוגדר בחוק התכנון והבניה, קיימת בחוק הגדרה למונח "'שימוש חורג', בקרקע או בבניין – השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבניין או לפי היתר על-פי כל חוק הדן בתכנון ובניה" (ראה סעיף 1 לחוק).
על תכנית להתיר במפורש שימוש מסוים כדי שזה יהיה מותר. כל שאינו מותר מפורשות – אסור, בכפוף לאפשרות הפיכתו למותר על-פי הליך חוקי כפי שציין כבוד השופט ריבלין בעניין ע"א 1216/98 אבוטבול נ' ועדת ערר מחוז המרכז [3], בעמ' 130. מוסיף כבוד השופט ריבלין ומציין כך:
"אם קובעת התכנית רשימת שימושים מותרים לאזור מסוים, או אז על מטרת השימוש שלגביו מבקשים היתר לעלות בקנה אחד עם אחת מהפעילויות המותרות המפורטות באותה רשימה. רק בדרך זו יהיה ניתן להבטיח כי כל פעולה המנוגדת לרשימת דרכי השימוש שבתכנית תובא לפני מוסד התכנון ותיבחן שם בהתאם להליכי שינוי התכנון שמציב החוק" (שם, בעמ' 130).
17. עוד בעניין בג"ץ 4914/91 איראני נ' שר הפנים [4], בעמ' 762 מציין בית-המשפט כי הוראות שעניינן תכליות שימוש בשטחים, צפיפות מותרת ואחוזי בנייה מותרים, הינן מבין ההוראות הנוגעות ליעוד הקרקע.
באותו עניין הדגיש בית-המשפט כי בין שינוי ייעוד לבין איחוד וחלוקה חדשה מתקיימת תדיר זיקה עובדתית ברורה וגלויה לעין (שם [4], בעמ' 758).
בית-המשפט ציין באותו עניין כי שינוי ייעוד קרקע נמנה עם מטרותיה של תכנית מתאר מקומית, והיפנה לסעיף 63(1) לחוק התכנון והבניה, כאשר מקום שאין בתכנית מקומית הוראות סותרות לעניין הייעוד, יכולה גם תכנית מפורטת לכלול הוראות בדבר שינוי ייעוד בתחומה. עוד צוין כי תכנית מקומית אף יכולה להתוות עקרונות ולהורות על עריכת תכניות מפורטות שבהן יושלם הדרוש לנושא שינוי ייעוד בתחום התכנית (שם [4], בעמ' 758-759).
18. פרק ה' לתקנון תכנית כ/150 שכותרתו רשימת השימושים והתכליות כולל את רשימת האזורים ובצדם רשימת השימושים והתכליות. פרק ו' כולל הוראות בדבר חישוב אחוזי בנייה. פרק ז' כולל הוראות בדבר שימוש בקרקע ובבניינים כולל מרווחים.
בפרק ג' לתקנון התכנית כ/150 מופיע מקרא התשריט של התכנית. בגדר המקרא ישנה צביעה בצבעים שונים של שטחי אזורים שונים. אזור מגורים ב(1) צבוע בצבע תכלת, אזור מגורים ב(2) צבוע בתכלת תחום בשחור ואזור מגורים ג' צבוע בצהוב.
אמנם השימוש והתכלית המפורטים בצד אזורי מגורים ב' ו-ג' בתקנון התכנית הינם בתי דירות אך הוראות אחוזי הבנייה ומספר היחידות המותרות לדונם, שונות הן ביחס לאזור שייעודו מגורים ב' לעומת אזור שייעודו מגורים ג'.
הוראות אלה כולן עניינן בייעוד הקרקע ותנאי השימוש בה.
הכרה בהיותם של אזורי מגורים מסוגים שונים משום אזורים בעלי ייעוד שונה, קיימת בפסיקת בתי-המשפט, וראה, למשל, בעניין ידיד [2], בעמ' 448-449.
אבחנה דומה בעניין אזורים מסחריים ניתן למצוא בע"א 284/98 אלנתן נ' עיריית ירושלים [5], בעמ' 724 בו נדונה השלכת שינוי ייעודו של שטח מייעודו כ"אזור מסחרי מיוחד" להבדיל מ"אזור מסחרי".
בעניין בג"ץ 5384/90 ישראל אמריקן דיוולופר (ד.א.) בע"מ נ' ראש עיריית קרית אתא [6], בעמ' 240 נדונה תכנית המתאר כ/150 הנדונה גם בעתירה זו. באותו עניין הבחין כבוד השופט גולדברג בין אזור שבו הותר שימוש של "תעשיה קלה" לבין אזור שבו הותר שימוש של "תעשיה".
19. גם אם אין בסעיפי החוק התייחסות לעניין ייעוד הקרקע בגדר ההוראות שעניינן איחוד וחלוקה הרי שאלת ייעוד הקרקע והיעודים השונים המותרים בשטחים שהתכנית דנה בהם הינם עניינים שתכנית המתאר כ/150 דנה בהם מפורשות ומבחינה בין אזורים שונים על-פי מידת צפיפות הבנייה, תקרת אחוזי הבנייה, מספר יחידות וקומות מותרות לבנייה ליחידה.
במסגרת סעיף 61 לחוק תכנון והבניה שעניינו מטרות תכנית מיתאר מקומית נזכרת מטרה של הבטחת תנאים נאותים מבחינת בריאות, תברואה, ניקיון, בטיחות, ביטחון, תחבורה, נוחות ומניעת מפגעים על-ידי תכנון הקרקע ושימוש בה, ובכלל זה ייחוד אזורים למגורים, לתעשייה ולמסחר.
לא למותר להזכיר כי במסגרת תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשכ"ז-1967 נזכרים בנייה שיש בה שינוי מהייעוד שנקבע בתכנית והיא משנה את האופי של הסביבה הקרובה וכן שימוש בבניין או בקרקע שיש בו שינוי מהייעוד שנקבע בתכנית והוא משנה את אופייה של הסביבה הקרובה כעניינים הראשונים המהווים סטייה ניכרת מתכנית לעניין סעיף 151 לחוק התכנון והבניה.
צפיפות בנייה שונה ואחוזי בנייה שונים הינם בין העניינים המשפיעים ומשנים את אופייה של הסביבה. בעניין מימון [1] אף ציין בית-המשפט כי על ועדות התכנון להשתכנע טרם יאשרו איחוד חלקות כי בנייה מרוכזת במגרש אחד לא תפגע באופייה של הסביבה הקרובה. הינה-כי-כן, הפסיקה הכירה בהקשר הנוכחי בכך שכמות הופכת לאיכות.
גם אם נקבל כי ההבדל בין אזור מגורים ב' ל-ג' עשוי במובנים מסוימים להראות כקטן מאשר ההבדל בין אזור מגורים לאזור מסחרי, הרי, צפיפות שונה ואחוזי בנייה שונים הינם מבין הפרמטרים העיקריים המשפיעים על אופייה של סביבת מגורים.
יש לקבל, לפחות לעניין אזורי מגורים, כי גם מקום שהאבחנה בין ייעודים מבוססת על הבדל של דרגה, מדובר ביעודים שונים.
מקום שהתכנית כ/150 קובעת ייעוד אזורים ומבחינה בין ייעודי מגורים שונים על-פי מידת הצפיפות ועל-פי אחוזי הבנייה המותרים בהם, צודקת הוועדה בסברתה
שלפיה אזורי מגורים ברמות צפיפות ובאחוזי בנייה שונים הינם בגדר ייעודים שונים.
20. בעתירתה לא מסבירה העותרת מהי הסיבה בגינה היא מעוניינת באיחוד החלקות 58 ו-59. בטיעון שהגישה ביקשה לשכנע כי דרך חלוקת אחוזי הבנייה בחלקה 59 תשמש גם בחלוקת אחוזי הבנייה בחלקה המאוחדת וסברה שעניין זה אינו קשור לאיחוד אלא לבנייה ואין לדון בו במסגרת זו.
העותרת לא צרפה לעתירה מפרט ובו תכנית בנייה. במצב זה, לא ניתן לקבוע מהי תכלית האיחוד המבוקש. ניתן רק לשער מתוך הוראות התקנון מהו הרווח שעשוי ליפול בחלקה כתוצאה מהאיחוד המבוקש.
בהקשר זה אציין כי בעניין מימון [1] הבהיר בית-המשפט כי החלטה בבקשת איחוד חלקות אין לראותה כעומדת בפני עצמה וכמנותקת מהשלב הבא שבו יבקש העותר לבנות על החלקה המאוחדת שהרי לא באה בקשת העותר לאיחוד אלא כדי להכשיר את הקרקע לביצוע הבנייה המבוקשת.
מציין בית-המשפט באותו עניין כי את ההחלטה בבקשת האיחוד יש לראות כחלק מתהליך שלם ואין כל פסול בכך ששיקול-דעתן של הוועדות צופה כבר בשלב האיחוד את פני העתיד. בית-המשפט מציין כי בעוד אין הוועדות רשאיות לדרוש בשלב האיחוד תכנית פרטנית של המבנה שיוקם כאילו הייתה זו בקשה להיתר בנייה הרי עליהן לראות נגד עיניהן בשלב זה את אופיו הארכיטקטוני של המבנה שיבנה והשתלבותו בסביבה.
תכנית המיתאר כ/150 קובעת בפרק ז' כי הקמת שני מבנים על מגרש תותנה בכך שהמרווחים, אחוזי הבנייה, מספר יחידות הדיור ושאר המגבלות שנקבעו לאזורים השונים יישארו בתוקפם וכן באישור הבינוי כולו על-ידי הוועדה המקומית ועוד כי כדי להקים מבנה אחד על שניים או יותר מגרשים יש לאחד את המגרשים לפני הוצאת היתר הבנייה.
בדברי העותרת שלפיהם העיקרון ולפיו ייגזרו אחוזי הבנייה בחלקה 59 לפי שטח כל אחד מן השימושים בה גם בחלקה המאוחדת, בפני עצמם, ללא תכנית בנייה בעזרתה ניתן לבדוק את הדברים, אין די. אף לא הוברר כי בדעת העותרת לשמור על מרווחי הבנייה הקיימים כיום בחלקות גם במסגרת החלקה המאוחדת.
בהיעדר ולו תיאור מילולי בדבר הבנייה המתוכננת, בעתירה, לא ניתן כלל לשקול את משמעות טענת העותרת ולפיה ישמרו סוגי ניצול החלקה כפי שהיו בחלקה 59 טרם האיחוד.
לא רק זאת אלא שצודקת ועדת הערר בטיעונה ולפיו זכויות הבנייה השונות נגזרות משטח המגרש שהינו יחידת הקרקע היסודית לחישובן (ראה הגדרת המונח "אחוזי בניה" או "אחוזי בניה כוללים" בתכנית כ/150 עצמה ובתקנה 1 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992).
21. השאלה הנוספת שהועמדה להכרעה היא האם ניתן לאחד באמצעות תשריט חלקות שייעודן שונה.
התשובה לשאלה זו היא בשלילה.
ייעוד קרקע הינו מבין הנושאים המוסדרים בתכנית מיתאר מקומית או מפורטת (ראה סעיפים 61, 62א ו-63 לחוק).
סעיף 83(א) לחוק התכנון והבניה מורה כי לכל תכנית יצורף תשריט של השטח שעליו היא חלה, למעט עניינים מסוימים שאינם מחייבים שינוי של תשריט התכנית המקורית, כמפורט בסעיף זה.
תקנון התכנית והתשריט שלה הינם שני חלקיה של תכנית מיתאר, האמורים להשלים זה את זה והינם כתאומי סיאם, כפי שציין בלשונו הציורית כבוד השופט חשין בעניין ע"א 3213/97 נקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה [7], בעמ' 649.
יוזכר כי מנגנון החלוקה והאיחוד באמצעות תשריט כהוראת סעיף 137 לחוק התכנון והבניה, הינו הליך יוצא דופן וייחודי, המכשיר חלוקה או איחוד באמצעות תשריט בלבד. ככלל גם על תשריט זה להתגדר במסגרת התכנית המאושרת הקיימת ולהתאים לה כפי שמורים סעיפים 138 ו-141 לחוק, למעט במקרי סטייה מתכנית שעניינם שימוש חורג או מתן הקלות (סעיפים 149(א) ו-149(ב) לחוק). בכל מקרה אין תשריט יכול לכלול סטייה ניכרת מתכנית כפי שמורה תקנה 1(2) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית).
שינוי מהייעוד שנקבע בתכנית המשנה את אופי הסביבה הקרובה או שימוש בבניין או בקרקע שיש בו שינוי מהיעוד שנקבע בתכנית והוא משנה את אופי הסביבה הקרובה הינם בגדר סטייה ניכרת מתכנית על-פי תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית).
סעיף 151(א) לחוק התכנון והבניה מורה כי לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין.
במצב זה צודקת הוועדה בקבעה כי אין להסדיר על דרך של תשריט על-פי סעיף 137 לחוק איחוד חלקות שייעודן שונה.
22. שאלה נוספת שעמדה במחלוקת בין הצדדים היא השאלה האם מקום שאחת החלקות היא מעורבת ייעודים מדובר עדיין בחלקות בעלות ייעוד שונה. לשאלה זו יש להשיב בחיוב. חלקה שחלק ממנה הינו בעל ייעוד שונה מיעודה של חלקה אחרת הינה גם היא חלקה בעלת ייעוד שונה מיעודה של חלקה אחרת, גם אם היעוד השונה נוגע רק לחלק ממנה וגם חלקה כזו אין לאחד על דרך של תשריט לפי סעיף 137 לחוק.
23. הצדדים כולם התייחסו לערר רש/5128/00 (ת"א).
בערר זה קבעה ועדת הערר במחוז תל-אביב כי יש לפרש את הוראת סעיף 33 הכלולה בתכנית המתאר שנדונה שם כמקנה שיקול-דעת לוועדה המקומית. דהיינו, יש לפרשה כמתכוונת לספק פתרון למצבים בהם בגין צביעה רשלנית "נחתכה" כך שהיא כלולה בשני אזורים באופן שרירותי. במצב זה רשאית הוועדה לראות את החלקה כולה ככלולה באזור שסייגותיו מועטים יותר ולא לחייב את בעלי החלקה בעריכת תכנית מתאר חדשה. הוועדה ציינה מפורשת כי אין לראות הוראה זו כחלה באופן אוטומטי על כל חלקה הכלולה באזורים שונים ויש לבחון בכל מקרה לגופו את הסבירות התכנונית בהחלתו של האזור שבו הסייגות המועטים ביותר על כל שטח החלקה כאשר בין שיקוליה יכולה הוועדה לקחת בחשבון גם את התכנון המוצע בחלקה והשתלבותו בסביבה הקרובה (סעיף 11 להחלטה).
הוועדה ראתה את סעיף 33 כסעיף המאפשר הגמשה בתכנית המאפשרת למוסדות התכנון למנוע "אסונות תכנוניים".
הוועדה שקלה את המצב במקרה שנדון בפניה וציינה כי מבדיקת הנתונים עולה כי חלוקת החלקה שנדונה שם לשני אזורים יוצרת מצב בו שני החלקים לא יינתנו לניצול משום שכל אחד מהם קטן משטח המגרש המינימלי הקבוע בתכנית המיתאר. עוד צוין
כי החלת הסעיף לא תגרום באותו מקרה לשינוי משמעותי באופי הסביבה. במאמר מוסגר אציין כי בכך שהוועדה ציינה כי מדובר בשני אזורי מגורים שההבדלים ביניהם אינם תהומיים אין כדי להביא לראיית שני האזורים כבעלי אותו ייעוד.
ההחלטה שניתנה בערר 5128/00 (ת"א) אכן תומכת בהחלטת הוועדה הנדונה בערר הנוכחי.
גישת העותרת ולפיה באותו ערר לא נדון כלל איחוד חלקות נסתרת על-ידי האמור בהחלטת ועדת הערר התל-אביבית עצמה בעמ' האחרון להחלטתה שבו נזכר כי מדובר למעשה בבקשה לאיחוד חלקות.
24. מהנ"ל עולה כי החלטת ועדת הערר בדין יסודה ויש לדחות את העתירה.
25. התוצאה
אשר-על-כן, אני דוחה את העתירה כנגד המשיבה 1, ועדת הערר, וכנגד משיבים 2-5, 12, 13, 17, 18, 22, ומוחקת אותה ביחס למשיבים האחרים.
העותרת תישא בהוצאות ועדת הערר בעתירה זו בסכום של 5,000 ש"ח בצירוף מע"מ וכן תישא בהוצאות המשיבים המיוצגים בסכום כולל נוסף של 5,000 ש"ח בצירוף מע"מ.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. איחוד חלקות

  2. פרצלציה לא רצונית

  3. איחוד יחידות משנה

  4. בעלות על קרקע לפני איחוד וחלוקה

  5. הפקעה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה

  6. איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים

  7. שינוי שווי הקרקע לאחר איחוד וחלוקה

  8. תכנית חלוקה ללא הסכמת בעלים במקרקעין

  9. השפעת איחוד וחלוקה על שעבוד מקרקעין

  10. תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה - הפקעה

  11. אי מיצוי הליכים של תכנית איחוד וחלוקה

  12. פירוק שיתוף במקרקעין לפני איחוד וחלוקה

  13. פירוק שיתוף במקרקעין לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה

  14. תכנית חילופי שטחים במסגרת איחוד וחלוקה של שטחים במושב

  15. פתרון להגדלת זכויות הבניה של התכנית בדרך איחוד וחלוקה

  16. איחוד וחלוקה של חלקה צרה וארוכה בטרם הוצאת היתרי הבנייה

  17. האם ועדת ערר מוסמכת לבטל תכנית איחוד וחלוקה לאחר שאושרה

  18. העתקת הייעוד הציבורי ממגרש מופקע למגרש אחר במסגרת תכנית איחוד וחלוקה

  19. הפשרת ייעודי הקרקע מחקלאות למגורים - תכנית מתאר איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים

  20. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון