ארנונה על בית מלאכה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ארנונה על בית מלאכה:

הערעורים בתמצית:

בפני ערעור (עמ"נ 12197-06-11) וערעור שכנגד (עמ"נ 285-12-11) על החלטת וועדת הערר בחיפה מיום 21.4.11 שניתנה במסגרת ערר מס' 99/09 (להלן: "החלטת וועדת הערר" ראו נספח א' לעתירה המתוקנת).

לאחר שמיעת טענות הצדדים ועיון בראיות שצירפו לטענותיהם אני קובע כי יש לקבל את ערעור מנהל הארנונה באופן חלקי - במובן זה שיש לחלק הנכס נשוא העררים לשני חלקים שיסווגו כ-"עסקים אחרים" וכ-"בית מלאכה". כמו כן לראות במשיבים כמחזיקים בנכס וכמי שעליהם החובה לשלם הארנונה וניתן לחייבם בחוב הארנונה בדיעבד. עוד אני מורה לדחות את הערעור שכנגד שהוגש על ידי המשיבים.

הצדדים ורקע עובדתי

המערער בעמ"נ 12197-06-11, הוא מנהל הארנונה בעיריית חיפה (להלן: "המערער" או "מנהל הארנונה" ולחילופין "העירייה").

המשיבים והמערערים בערעור שכנגד ( עמ"נ 285-12-11), הם: רובינסטייל בע"מ, אשר שוכרת נכס המצוי ברח' החרמש 58 בחיפה (הידוע כגוש 11662 חלקה 16) (להלן: "הנכס"), בו היא מפעילה בית מלאכה של תפירה וריפוד, ובצידו מוצגת תצוגה למוצרי טקסטיל, מיטות ומזרונים (להלן: "רובינסטייל" או "המשיבה"). רון קופלמן, הוא המנהל של רובינסטייל בע"מ (להלן: "קופלמן" או "המשיב" שני המשיבים יקראו יחדיו "המשיבים").

המשיבה 3, השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ, היא בעלת הנכס המושכר למשיבים (להלן: "השתתפויות בע"מ" או "המשיבה 3").

במסגרת הערעורים, עלו מספר מחלוקות הנוגעות לחיוב הנכס המוחזק על ידי רובינסטייל בתשלומי ארנונה. עיקר המחלוקת בין הצדדים נוגעת לסיווג הנכס האמור - האם יש לראות בו כבית מלאכה או כעסק. בצד שאלה עיקרית זו, עלו מספר טענות על ידי הצדדים, ובכלל זאת: השלכת האיחור בהגשת ערר לוועדת הערר; זהות החייב בארנונה, בהימצאות תניה בחוזה; חיובים רטרואקטיביים; וחיובים המתייחסים לרכוש משותף.

בתמצית, חברת השתתפויות בע"מ היא בעלת נכסים רבים באזור חיפה, ועוסקת בהשכרת נכסים, בכלל זאת היא הבעלים של הנכס המושכר לחברת רובינסטייל.

ביום 12.11.2006 נכרת חוזה שכירות בין השתתפויות מצד אחד לבין מר רן קופלמן, לפיו שכר מר קפלמן מהשתתפויות בע"מ חלקים מהמבנה, זאת החל מיום 1.1.2007 (ראו נספח ב(ג) להודעת הערעור המתוקנת (להלן: "הערעור")). ביום 12.11.07 נכרת חוזה שכירות נוסף בין הצדדים שתחילתו החל מיום 1.12.07 (ראו נספח ב(ד) לערעור). ביום 30.3.2008 נכרת חוזה נוסף בין השתתפויות מצד אחד לבין קופלמן ורובינסטייל בע"מ, במסגרתו הפכה רובינסטייל לשוכרת נוספת לנכס עם קופלמן ( ראו נספח ב (ה) לערעור).

בחוזים יש שתי קביעות החשובות בעניינו. האחת היא כי תשלומי הארנונה בהם חב המחזיק יועברו להשתתפויות בע"מ וזו בתורה תעבירם לעיריית חיפה (ראו סעיף 1.1 לחוזים). השנייה, כי חובת יידוע העירייה על הימצאותו של מחזיק חדש, מוטלת על השוכר (ראו סעיף 4.2 לחוזים).

העירייה לא יודעה על השכרת הנכס למשיבים. בהתאם כי העירייה התייחסה לנכס כנכס פנוי הנמצא בבעלות השתתפויות בע"מ, וסיווגו ברישומי העירייה נותר כנכס "תעשייה". בהמשך לכך, וככל הנראה במהלך שנת 2008 נודע לעירייה על כך שהנכס מוחזק בפועל על ידי המשיבים. משכך פנתה העירייה להשתתפויות בע"מ לצורך קבלת החוזה המתיר את החזקת המשיבים בנכס. ביום 28.10.2008, הועבר החוזה לעירייה והחיוב הוסב על שמם של המשיבים בנכס.

בתאריך 27.1.2009 הגישו המשיבים השגה למנהל הארנונה ובכלל זאת טענו לטעות בסיווג הנכס ובחיובי הארנונה.

בתאריך 3.3.2009 שלח מנהל הארנונה מפקח לבדוק הנכס, ובעקבות הפיקוח הוחלט לפצל הנכס לשני נכסים. האחד נכס מס' 1127151 (המצוי בקומה ב') שסווג כמלאכה. השני נכס מס' 2019293 (המצוי בקומה ג') שסווג כ"עסקים אחרים" (ראו תשובת מנהל הארנונה מיום 22.3.09 – נספח ד' לערעור).

תשובת מנהל הארנונה שוגרה למשיבים, בתאריך 24.3.2009 בפקס' (נספח ד' לערעור). בנוסף נשלחה בדואר רשום למקום מושב המשיבים, ובהתאם לנטען הגיעה לידם בתאריך 30.4.09.

בתאריך 31.5.2009 הגישו המשיבים 1 ו-2 ערר לוועדת הערר (נספח ב' לערעור). במסגרת הערר טענו המשיבים כי נכס מס' 1127151 הוחזר לבעליו וכי המרפדייה והמתפרה שנוהלה על ידם הועברה לקומה ג', לומר לנכס מס' 2019293, ושיש לחייב את כל הנכס בסיווגו כ "מלאכה".

במקום נערכה בחינה נוספת על ידי מנהל הארנונה, האחת ביוני 2009 והשנייה ביולי 2009 (נספח ו' לערעור). בהתאם לפיקוח שנעשה בנכס הגיע מנהל הארנונה למסקנה לפיה הנכס מס' 2019293 משמש ברובו (כ- 336 מ"ר) לפעילות מסחרית, כאולם תצוגה בו מצויים חדרים רבים המשמשים לתצוגה מגוונת למוצרי טקסטיל ודוגמאות של בדים ואביזרים. בעוד ששאר חלקי הנכס (כ- 126 מ"ר) משמשים לפעילות של מרפדייה וכמתפרת בדים.

לאחר שמיעת הצדדים ובחינת טענות הצדדים הגיעה וועדת הערר להחלטה, לפיה חובת תשלום הארנונה מוטלת על רובינסטייל, בהיותה המחזיקה בנכס. בהקשר זה הוסף כי ככל שרובינסטייל תמצא כי היא חויבה ביתר, הרי ששמורה לה הזכות לחזור למשכירת הנכס (השתתפויות בע"מ) לצורך קבלת החזרים כספיים.

לעניין גודל השטח המדויק אותו יש לחייב המחזיק בנכס (רובינסטייל), הוחלט כי לא הוכח כי רובינסטייל חויבה בשטח הגדול יותר מהשטח שהושכר להם בפועל, ומכל מקום ובמידה ויימצא כי המחזיקה בנכס חויבה בשטח גדול יותר מכפי חלקה בפועל בהתאם לחוזה השכירות, יהיה עליה לברר זאת עם משכירת הנכס.

בנוסף לאלו, וועדת הערר הגיעה לידי מסקנה כי יש לחייב את כלל שטחי קומה ג' כסיווג של "מלאכה". על החלטת וועדת הערר הוגשו הערעורים בפניי.

תמצית טענות הצדדים

לגישת מנהל הארנונה טעתה וועדת הערר, עת דנה בערר לגופו של עניין ולא דחתה הערר על הסף מהטעם שהוא הוגש באיחור ניכר (כחודש ושבוע) מיום קבלת התשובה.

לגופו של עניין, נטען כי טעתה וועדת הערר עת סיווגה את כל הנכס הנמצא בקומה ג' כבית מלאכה, זאת כאשר חלק גדול מהנכס משמש כתצוגה למוצרי טקסטיל, מיטות, וילונות וכיו"ב. לנוכח זאת, לגישת המערער- שנתמכה בפסיקה ובפירוט מספק- יש לראות בחלק זה של הנכס כמשמש לצרכים עסקיים, ובהתאם כי חיובי הארנונה צריכים להיות בהתאם. המערער, הוסיף כי בעניין זה הם באו לקראת המשיבים ונהגו עמם לפנים משורת הדין, עת פיצלו הנכס לחלק שסווג כבית מלאכה וחלק אחר כעסקי, זאת כאשר היה ביכולתם לסווג את מכלול הנכס כעסק, לנוכח השימוש העיקרי שנעשה בנכס.

המשיבים מאידך, ביקשו לדחות את טענות המערער בדבר הגשת הערר באיחור, שכן יש למנות את מניין הימים מיום קבלת התשובה כדין (יום קבלת הדואר הרשום). בנוסף תמכו המשיבים בהחלטת וועדת הערר, לפיה יש לסווג הנכס "כבית מלאכה" שכן עיקר הפעילות הנעשית בנכס היא פעילות של ייצור, בעוד שתפקיד התצוגה במקום הוא שולי ביחס לפן הייצורי במקום ובא לשמש בעיקר אדריכליים ומוכרים הבאים להתרשם מהמוצרים. בעוד שככל שהדברים עניינם בלקוחות פרטיים, הובהר כי המקום נמצא בקומה שלישית באזור של תעשייה כבדה, ללא חלונות ראווה, סגור וככלל אין גישה לתצוגה. בנוסף כי מתבצעות אך כ 7-8 מכירות בחודש ומחזור הכספיים הוא כ-60,000 ₪ שהוא מחזור נמוך ביותר ביחס לעסק.

על כך הוסיפו המשיבים וטענו במסגרת הערעור שכנגד. תחילה התנגדו המשיבים לצירופו של מר קופלמן לערעור, שכן הוא איננו מחיק בנכס אלא אך מנהל שכיר אצל רובינסטייל, משכך הוא לא צד במחלוקת.

כמו כן נטען, כי בנסיבות העניין החוזה שנכרת עם הבעלים של הנכס, מסדיר בצורה ברורה את האופן בו על הארנונה להיות משולמת. בהתאם לחוזה, חלה על המשיבים החובה להעביר תשלומי ארנונה למשכירה, וזאת במסגרת דמי השכירות- כפי שנעשה בפועל על ידי המשיבים. בצד זאת על המשכירה (השתתפויות בע"מ) חלה החובה לשלם הארנונה בפועל לעירייה. משכך, לגישת המשיבים יש לראות בבעלים כמי שאחראים בתשלום הארנונה והחובה חלה עליהם. ובהקשר של היעדר חיובה של חבר השתתפויות בע"מ על ידי מנהל הארנונה, טענו המשיבים לקיומה של אפליה ואף רמזו כי העירייה נוקטת באפליה נגדם עקב הימצאותו של אינטרס פסול והעדפת חב' השתתפויות בע"מ על פניהם. זאת לנוכח היותה של חברת השתתפויות בע"מ בעלת נכסים רבים באזור חיפה.

המשיבים הוסיפו וטענו כי בנסיבות העניין, ומשהיא שילמה חלק מהארנונה להשתתפויות בע"מ (עד לינואר 2009), ומשזו העבירה הכספים לעירייה, אזי יש לראות בדרישות העירייה לחיובים לאותה תקופה כחיובים כפולים ובהתאם גם כפסולים.

בנוסף לכך, טענו המשיבים לחיובים פסולים ביחס לרכוש משותף הנמצא במקום, בעוד שרכוש זה אינו נמצא בחזקתם, אלא בחזקתו הבלעדית והייחודית של מוסך סמוך (תמ"ן). כך שאין למשיבים כל גישה אליו, ואין כל מקום לחייבם בתשלום על חלק זה.

זאת ועוד, המשיבים טענו לחיוב רטרואקטיבי פסול, שכן הם קיבלו דרישת תשלום ראשונה אך ב 28.10.2008, בו חויבו לתשלומי עבר. בעוד שבנסיבות העניין, הם סיכמו עם השתתפויות בע"מ שהיא תדאג לתשלום חובות הארנונה. כמו כן נטען כי לא ניתן לייחס למשיבים מחדל או אשמה שכן החובה להודיע לעירייה על שינוי מחזיקים מוטלת היא על הבעלים של הנכס.

במסגרת תגובתו, הבהיר מנהל הארנונה כי צירופו של מר קופלמן לערעור נעשה לאחר שקופלמן הגיש ההשגה והיה צד בדיון בוועדת הערר, משכך יש לצרפו. מעבר לכך, כי הקביעה מי הוא המחזיק בנכס ועל מי חלה חובת התשלום היא קבועה בחוק, כך שאין בחוזה שנכרת בין רובינסטייל לבין השתתפויות לשנות מחובת התשלום ובוודאי שלא לחייב העירייה בכך. כך גם דחה מנהל הארנונה הטענות שהועלו בדבר הפלייה או חיוב ביתר משאלו לא מבוססות. בנוסף ביקש לדחות הטענה לחיוב פסול ברכוש המשותף, משהחובה בתשלום ארנונה על הרכוש המשותף חלה באופן יחסי על המחזיקים בנכס, מה גם שהחלק מהרכוש המשותף שיוחד לחברת תמ"ן ממילא נוכה מחובת התשלום המוטלת על המשיבים. בנוסף נטען כי בנסיבות העניין אין המדובר בחיוב רטרואקטיבי פסול, שכן החיוב יוחס אך לשנת 2008, ולא לשנת 2007 השנה בה החלו המשיבים לשכור הנכס. כמו כן כי לעירייה לא הייתה כל יכולת לדעת על השינוי בשימוש בנכס, והיא גילתה זאת אך באפריל 2008, וזאת כתוצאה מאשמה המוטלת על המשיבים עצמם. משכך ולאחר שגילתה את אופן השימוש בנכס קמה עליה החובה לגבות מס אמת, המשקף את השימוש האמיתי הנעשה בנכס.

הבעלים של הנכס, חברת השתתפויות בע"מ, ביקשה לדחות את הטענות שהועלו נגדה. כך ככל שהדברים עניינם בחובתה לשלם ארנונה לעירייה מקום וחובה זו היא על המחזיק בנכס. הובהר כי תפקידה בהתאם לחוזה, הסתכם בהעברת הכספים מהמחזיקים בנכס (המשיבים) לעירייה. כפי שאכן נעשה על ידה, עת העבירה סכום של 66,773 ₪ לעירייה בגין חובות הארנונה שהוטלו על המשיבים, וזאת עד למועד בו גילתה העירייה על כך שהמשיבים מחזיקים בנכס. שכן לאחר מועד זה החלה העירייה לחייב המשיבים באופן ישיר, והמשיבים הפסיקו להעביר לידיה תשלומי ארנונה.

ככל שהדברים עניינם בחיובים הרטרואקטיביים, טענה כי אין המדובר בחיובים רטרואקטיבים משאלו החלו לאחר שנודע לעירייה על כך שהמשיבים מחזיקים בנכס (בשנת 2008) ומכל מקום כי המדובר בחיוב חוקי, אשר בא לחייב את המחזיק האמיתי בנכס. עוד הובהר כי בהתאם לחוזה שנכרת עם המשיבים, הייתה מוטלת על המשיבים חובת היידוע על ההחזקה בנכס, ואין לראות בהשתתפויות בע"מ כאחראית על יידוע העירייה.

דיון ומסקנות

לאחר שמיעת טענות הצדדים ועיון בראיות שצירפו לטענותיהם, הגעתי לכלל דעה לפיה יש לקבל את ערעור מנהל הארנונה באופן חלקי - במובן זה שיש לחלק הנכס הנדון לשני חלקים שיסווגו כ-"עסקים אחרים" וכ-"בית מלאכה". כמו כן לראות במשיבים כמחזיקים בנכס וכמי שעליהם החובה לשלם הארנונה. בד בבד אני דוחה את הערעור שכנגד שהוגש על ידי המשיבים.

טענות מקדמיות

אני דוחה את טענת מנהל הארנונה לפיה הערר בפני וועדת הערר הוגש באיחור, ובהתאם יש לראות בשומה כשומה חלוטה וסופית.

סעיף 6 (א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו- 1976, (להלן: "חוק הערר"), מורה כי על הרואה עצמו מקופח מתשובת מנהל הארנונה לערור עליה בפני וועדת הערר, בתוך 30 יום, מיום קבלת התשובה.

לגישת מנהל הארנונה, משהתשובה שוגרה למשיבים בפקס עוד ביום 24.3.2009 (נספח ד לערעור). אז יש לראות בערר שהוגש אך ביום 31.5.2009 כערר שהוגש תוך איחור ניכר.

עם זאת לאחר עיון באישור הפקס' שנשלח למשיבים, אני סבור שאין לראות בכך כמסירת תשובה כדין. סעיף 6 לחוק הערר אינו מסתפק ביידוע הנישום על התוצאה של התשובה, אלא שהוא דורש מסירת התשובה לידיו של הנישום. חרף כך שבנסיבות העניין אין המדובר במסירת כתב בית דין, כאמור בסעיף 35 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000 (להלן: "תקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים"), ומכאן כי אין תחולת חובה לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984. הרי שאין להתעלם מכך כי משלוח התשובה בפקס, לא נמסר בהתאם לקבוע בסעיפים 497א ו-497ב לתקנות סדר הדין האזרחי, ובהתאם יש לראות במשלוח הפקס למשיבים, אך כיידוע על התשובה ולא כמסירה כדין. מכאן כי אין למנות את מניין הימים מיום שיגור הפקס, אלא מיום קבלת התשובה על ידי המשיבים בדואר הרשום.

המשיבים טענו כי התשובה הגיעה למענם באמצעות דואר רשום אך ביום 30.4.09. אציין כי אישור שיש בו להוכיח טענה זו לא הונח בפני. אם כי בנסיבות העניין מנהל הארנונה לא סתר טענת המשיבים לפיה התשובה אכן הגיעה למענם באמצעות הדואר הרשום אך ביום 30.4.09, משכך יש לראות ביום זה כיום בו התקבלה תשובת מנהל הארנונה לידי המשיבים.

סעיף 10(א) לחוק הפרשנות, תשמ"א-1981, מורה "מקום שנקבעה תקופה קצובה במספר ימים או שבועות מיום פלוני, אותו יום לא יבוא במנין", מכאן כי מניין הימים צריך להימנות מיום לאחר מכן, לומר מיום 1.5.09. כאמור הערר הוגש על ידי המשיבים ביום 31.5.09. מכאן כי הערר הוגש על ידי המשיבים בתוך תקופת הזמן הקבועה לכך.

מעבר לכך, אני דוחה טענת המשיבים, לפיה אין בין מר קופלמן לבין העירייה יריבות משפטית כלשהיא, לנוכח היעדר החזקתו של מר קופלמן בנכס, ובהיותו אך מנהל שכיר אצל המשיבה.

טענה זו אינה נכונה מהבחינה העובדתית. כך בהתאם לחוזה השכירות, שמכוחם הנכס מושכר, עולה בבירור כי שני החוזים הראשונים, נחתמו על ידי מר קופלמן עצמו כשוכר הנכס, ורק בהמשך - ביום 30.3.2008 - נחתם חוזה עם רובינסטייל לפיה הוא הופכת לשוכרת לנכס, זאת בנוסף למר קופלמן. על כן יש לראות במר קופלמן כמחזיק בנכס.

בנוסף לכך, הערר בפני וועדת הערר הוגש על ידי קופלמן עצמו כצד לעניין. כך גם הוא לקח חלק מלא בדיונים שהתנהלו בפני וועדת הערר, מכאן כי מחובתו של מנהל הארנונה כמגיש ערעור מנהלי, לצרף את כל הצדדים שלקחו חלק בהליך הקודם, זאת כאמור בסעיף 25 לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים. על כן לא נפל כל פגם בצירופו של מר קופלמן לערעור שהוגש בפני, ואני דוחה טענות המשיבים לעניין זה.

סיווג הנכס

המחלוקת העיקרית בין הצדדים היא באשר לסיווגו של הנכס. כאמור, מנהל הארנונה מצא לחלק את הנכס השכור על ידי המשיבים לשני חלקים בהתאם לסיווגם. חלק אחד, בגודל 336 מ"ר, סווג ל"עסקים אחרים", בעוד ששאר הנכס, בגודל של כ-126 מ"ר, סווג כ"בית מלאכה". מנהל הארנונה הוסיף והבהיר במסגרת ערעורו, כי חלוקת הנכס ככזה, נעשתה לפנים משורת הדין, אם כי חלוקה זה היא מלאכותית בעוד שלגישתו יש להתייחס לנכס כמכלול ולסווגו בהתאם לפעילות הנעשית ברוב שטח הנכס, שהיא פעילות המסווגת כ "עסקים אחרים".

המשיבים מנגד, תמכו בהחלטת וועדת הערר, לפיה יש לראות בכל הנכס על כל חלקיו, כ-"בית מלאכה". וועדת הערר הסבירה החלטתה, בכך שהמשיבים הם יצרנים של מוצרי טקסטיל במהותם, ואין לראות בקיומה של "תצוגה" בחלק משטח הנכס שנועדו להציג את מוצרי המשיבים ולהמחישם וכן למשוך לקוחות פוטנציאלים, כדי להצדיק את סיווג הנכס כפעילות מסחר. וועדת הערר תמכה החלטתה באמור בבר"ם 4021/09 מנהל הארנונה של עיריית תל אביב נ' חברת מישל מרסייה בע"מ (20.12.10) (להלן: "עניין מישל מרסייה"). זאת כאשר יישום המבחנים שנקבעו בפסיקה לבחינת פעילות ייצור אינם בהכרח רלבנטיים לצורך הקביעה אם מדובר בבית מלאכה. מסקנת וועדת הערר הייתה כי המדובר בבית מלאכה, וזאת על סמך המבחנים הבאים: 1- בהתאם למשמעות המילונית של המושג, כאשר פעילות המשיבים תואמת המושג "מלאכה" כהגדרתה המילונית; 2- מתחם רווחים נמוך; 3- מהות הנכס המשמש כבית מלאכה, אף אם קיימת במקום תצוגה או קיים פרסום באינטרנט.

לאחר עיון בהחלטת וועדת הערר, ובחינה לנסיבות העניין, אני סבור כי שגתה וועדת הערר בראש ובראשונה משלא עשתה הפרדה בין חלקי הנכס, ובהמשך עת לא סיווגה החלקים המופרדים בהתאם לפעילות המתבצעת בהם.

סיווג ראוי לנכס הוא סיווג הנעשה בהתאם לפעילות או השימוש הנעשים בו, כך ברור הוא כי סיווג פעילות מסחרית כבית מלאכה או להפך - במקרים בהם ניתן לחלק הנכס למספר חלקי פעולה בעלי סיווג שונה- הם סיווגים לא ראויים החוטאים לתכלית החוק. על כן וככל שמדובר בנכס רב תכליתי המבוצעות בו פעילויות שונות ומגוונות, יש לעשות הסיווג בהתאם לשימוש של כל חלק וחלק. מצד שני יש להיות ערים לכך כי חלוקה דווקנית לכל נכס ונכס בהתאם לפעילות הנעשית בכל חלק מחלקיו, יכולה להביא למצב אבסורדי של חלוקת נכסים לחלקים טפילים ושוליים, ללא שתהיה לכך הצדקה מהותית [ראו ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה נ' עיריית ראשון לציון (9.2.2003) פסקאות 8-9]. המבחנים שאומצו בפסיקה מתייחסים בראש ובראשונה ל מתקן רב-תכליתי רחב מימדים, בעל שימושים מגוונים.

גודלו של הנכס נשוא הערעור, הוא כ-462 מ"ר, כך שעל פני הדברים אין הוא רחב מימדים במובן לו כיוונה הפסיקה. עם זאת נתון זה הוא התחלתי ומושפע מהמבחנים הקבועים בפסיקה, באשר למקרים בהם ראוי לחלק נכס. המבחן האחד הקבוע בפסיקה, הוא בחינת קיומה של זיקה בין היחידות השונות, שאם היא קיימת אז יש לראות במתקן הרב התכליתי נכס אחד לצרכי סיווג הארנונה. המבחן האחר הוא האם השימוש בחלק ספציפי של הנכס הכרחי למהות הארגון העיקרי בנכס ולמימוש תכליתו [ראו בר"מ 9205/05 מנהל הארנונה נ' היפר שוק 1991 בע"מ, (14.11.2006) פסקה 6]. מבחנים אלו הם משלימים ואינם מהווים רשימה סגורה. אם כי תכליתם להביא לידי תהליך חשיבתי ולהצטברות זיקות ומאפיינים לצורך הגעה לידי מסקנה ראויה המתיישבת עם השכל הישר.

כאמור, ניתן לחלק את הנכס פיזית לשני חלקים נפרדים, בהתאם לפעילות הנעשים בכל אחד ואחד מהחלקים. בחלק אחד של הנכס, שהוא בגודל 126 מ"ר יש מכונות שונות המשמשות לתפירה וריפוד. בחלק השני של הנכס, בגודל של 336 מ"ר קיימת תצוגה, בו מוצגים חלק מהמוצרים והדגמים אותה מייצרת המתפרה הסמוכה לה.

כמתואר בתרשומות הפקחים שביקרו במקום (ראו נספח ו' לערעור) וכן בתמונות שצורפו לערעור (ראו נספח ז' לערעור), עולה כי החלק בו נמצאת התצוגה לא נמצאים כלים לתפירה או ריפוד וממילא כי לא נעשית פעולות של תפירה, בחלק זה. במקום פרוסים מוצרי טקסטיל שונים, והם מוצגים בצורות שונות מתוך מטרה להציג את המוצרים בפני לקוחות, אם כי אין המדובר באחסון של אותם מוצרים. לצורך הדיון אוסיף, כי מקום התצוגה נמצא בקומה השלישית של הבניין, אין בו חלון ראווה לעוברים והשבים, וככלל אינו מקום המזמין לקוחות אקראיים העוברים במקום.

לעניינו, אכן קיימת זיקה בין שני הנכסים ואף קיים פיתוי רב לראות בשני החלקים כאחד. זאת לנוכח הימצאות הפעילות בסמיכות האחת לשנייה ותחת קורת גג אחת. ובעיקר לנוכח הצגת המוצגים המיוצרים במתפרה בחלק בו ממוקמת התצוגה, וזאת על מנת שיתאפשר ללקוחות המתפרה להתרשם ממוצרי המתפרה ולהזמין ממוצריה. עם זאת אני סבור כי זיקה זו היא חלשה ואינה מצדיקה לעצמה לראות בשני הנכסים כאחד. ראשית, אין המדובר בתצוגה המשתרכת אחר המתפרה, במובן זה שהיא תופסת חלק שולי מהנכס ונבלעת בה אלא שהתצוגה משתרעת על יותר משני שליש מהנכס. שנית, כי תצוגה זו באה לענות על צורך אחר מזו של המתפרה. שכן האחת מציגה מוצרים לצורך המחשתם ללקוחות ומכירתם והשנייה מייצרת את המוצרים. כך שניתן לראות בהם כשני חלקים נפרדים שמשלמים האחד השני. זאת להבדיל ממחסן שאף אם הוא בגודל התצוגה (שני שליש מהנכס), שבא לשמש את המתפרה ואחסון מוצריה, אז נראה בכך כפעולה שבהתאם לטיבה ומהותה באה לשרת את הפעילות העיקרית הנעשית בנכס שהיא המתפרה, וככזו העומדת לרשותה, כך שבמקרה זה נראה בפעולות שני החלקים על אף שונותם כשני חלקים המרכיבים את האחד השלם, ולא כשני חלקים נפרדים המשלמים האחד השני בשרשרת הפעולות.

בנוסף, הפעילות הנעשית בכל אחד מהנכסים אינה חיונית והכרחית למהות הארגון העיקרי בנכס ולמימוש תכליתו. כל אחד מהחלקים הוא בעל יכולת קיום עצמית, ללא זיקה לנעשה בחלק האחר. אכן שני החלקים, משלימים האחד את פעילותו של השני אך אין הם לוקחים חלק בפעילות הפנימית של אותו חלק לצורך הובלה לתוצר הסופי המיוצר באותו חלק של הנכס. כך גם אין המדובר בפעילות הנלווית באופן טבעי לפעילות הנעשית בחלק האחר של הנכס. אלא המדובר בחלקים שונים, היכולים להתקיים במרחבים פיזיים שונים ומנותקים, וללא היעזרות האחד בשני. כך ברור הוא כי לצורך ייצור וילון או מוצר טקסטיל אחר, אין צורך בתצוגה כמיכון הלוקח חלק בייצור. אכן, יש צורך בהצגת התוצר של המתפרה לצורך שיווקו ומכירתו, אם כי הדבר יכול להיעשות בדרכים רבות, בכלל זאת לייחד לכך חלק קטן ושולי לצורך אחסון המוצרים הסופיים והצגתם במקרה הצורך בפני לקוחות פוטנציאליים (ואז ההפרדה בין החלקים תהיה אבסורדית ויש לראות בנכס כאחד); הפקדת החלק השיווקי לאיש שיווק הנושא המוצר במכוניתו והתר אחרי הלקוחות; מכירה על דרך של בניית מוניטין לבית המלאכה; או אף פרסום המוצרים במרחב האינטרנטי.

לנוכח זאת אני סבור שיש לחלק הנכס לשני חלקים נפרדים, ולבחון כל נכס בהתאם לפעולה הנעשית בו, ולסווג זאת בהתאם לכך.

לצורך הבהירות, אקדים ואומר כי אין מחלוקת- וממילא לא אמורה להיות- לכך כי חלק מהנכס המשמש לתפירה וריפוד הוא "בית מלאכה" [וראו עניין מיישל מרסייה פסקה יז']. אציין, כי מנהל הארנונה הסכים לסיווג זה של חלק מהנכס הן בהתכתבויותיו עם המשיבים, וכן במסגרת הדיון שהתקיים בפני ביום 26.1.12.

ודוק, כי הנכס כמכלול הוא בר חלוקה, וככזה ניתן להתייחס לחלק המשמש כמתפרה ללא השפעה על שאר חלקי הנכס שבו נמצאת התצוגה, ולראות בחלק של התצוגה כחלק עצמאי מהבחינה הפיזית והתפקודית, דבר החוסם את השתרכותו אחר החלק המסווג כ "בית מלאכה". משכך לענייננו יש להתמקד בחלק הנוסף של הנכס, החלק בו קיימת התצוגה וסיווגה של זו, שבהתאם לאמור הוא בגודל 336 מ"ר.

בהתאם לטענת המשיבים, אותה תצוגה נועדה להציג את מוצריהם ללקוחות או אנשי מכירות, על מנת שיוכלו להתרשם מטיב מוצריהם ואיכותם אם כי אין אותם מוצרים משמשים לסחר, והם אינם נמכרים לקהל הרחב.

בעניין מיישל מרסייה, בית המשפט העליון הסביר כי המבחנים לקביעת פעילות ייצורית אינם בהכרח רלוונטיים, ככאלה, לסיווג בית מלאכה או בית מלאכה לייצור, שכן אין חפיפה בין "פעילות ייצורית" לבין "בית מלאכה". בנוסף כי התכלית שעמדה ברקע גיבושם של המבחנים לסיווג "פעילות ייצורית" (שהינה פטור ממס מעסיקים), שונה מהתכלית העומדת ביסוד ההקלה בשיעורי הארנונה מקום ומדובר בבתי מלאכה. מכאן שאין לראות במבחנים שנקבעו לבחינת "פעילות ייצורית" כמבחנים ממצים, קל וחומר מבחנים בלעדיים לבחינת "בית מלאכה".

אם כך נדון בחלק שבנכס הנעשה בו שימוש כתצוגה. בעניין מיישל מרסייה נקבעו מספר מבחנים לבחינת "בית מלאכה" בראש ובראשונה נקבע מבחן המשמעות המילונית. מבחן המשמעות המילונית בא לבחון את התאמת הפעילות להגדרה המילונית של המושג "בית מלאכה" שהוא מקום בו עובדים בעיקר במלאכת ידיים [ראו פסקה כ' לעניין מיישל מרסייה וההפניות שם]. בעוד שככל שהדברים עניינם בחלק בנכס המשמש לתצוגה, ברור הוא כי לא נעשית בחלק זה של הנכס כל פעולה של יצור או טיפול בדבר מה או הלבשת צורה חדשה.

מבחן נוסף להגדרת בית מלאכה הוא מבחן הרווחיות הנמוכה. מבחן זה בא להגשים את התכלית העומדת בבסיסם של ההקלות בארנונה הניתנים לבעלי עיסוקים אלו. שעיקרה נחיצות בתי המלאכה לחברה ולציבור צרכנייה, בצד ההכנסה הנמוכה המאפיינת ככלל בתי מלאכה. עניינו של מבחן הרווחיות הנמוכה, הוא לבחון את ההכנסה הכלכלית המתלווה לעיסוק. כך כאשר יש לעיסוק רווחיות נמוכה, תהייה הנטייה לראות בכך כבית מלאכה.

בהתאם לראיות שהוגשו בוועדת הערר, עולה כי מתבצעות במקום בין 7 ל-8 מכירות חודשיות, ובסכום ממוצע של כ- 60 אלף ₪ (ראו הדיון בוועדת הערר מיום 29.12.10- נספח ג' לערעור שכנגד). מכאן שלכאורה ובדומה לנקבע בוועדת הערר קמא, העיסוק של המשיבים עונה על מבחן הרווחיות הנמוכה. אכן ולנוכח טענות המשיבים לפיה התצוגה בנכס נועדה להמחיש ללקוחות פוטנציאליים את טיב המוצרים המיוצרים בבית המלאכה ואיכותם, קורץ הדבר לראות בנכס בכללותו כנכס אחד המשמש אך ורק לבית המלאכה, עם זאת אני סבור כי הבחנה מתבקשת בנסיבות העניין. רווחיות נמוכה ובהגדרה כללית וגסה היא אכן אחד המאפיינים את בתי המלאכה, עם זאת ראוי להבחין זאת מהתנהלות כלכלית-עסקית לקויה. קיומו של מבחן הרווחיות הנמוכה נעוץ בראש ובראשונה לטיב העיסוק הנעשה בנכס, שבהתאם למבחן הראשון הנזכר לעיל- המבחן המילוני- על הנכס והעיסוק המתקיים בו לענות להגדרה של בית מלאכה. במקרה דנן התצוגה הנפרשת על חלק גדול מהנכס, אינה מרכיב חיוני מהמתפרה ששוכנת לצידה, אלא שיש לראות בה מהבחינה המהותית כחלק נפרד בעל קיום עצמאי. מכאן כי בבואנו לבחון הרווחיות שבבית המלאכה אין לבחון זאת על כל העיסוק בנכס, אלא שיש לייחס זאת לחלק המתייחס לרווחיות הגלומה במוצרים המיוצרים בבית המלאכה עצמה, ולא לדרך בה הם מוצגים או נמכרים. במילים אחרות, מבחן הרווחיות הנמוכה איננו רלוונטי לסיווג החלק בו נמצאת התצוגה, שכן התצוגה היא נפרדת מבית המלאכה ואינה חלק ממנו. בעוד שככל שרווחיות נמוכה גלומה בחלק זה, הרי שיש לראות בכך כהתנהלות עסקית כלכלית לקויה, שאין להטיל נשיאתה על העירייה.

כאמור, במקום קיימת הצגה למוצרים והמשיבים לא הכחישו כי הם מציגים את מוצריהם בפני לקוחות שונים, בעיקר בפני לקוחות הקונים בסיטונאות. בחירתם של המשיבים לדרך המכירה לקוחותיהם, הינו שיקולם שלהם עצמם, ואין בו לשנות מהאופי העסקי הטמון בהצגת המוצרים ללקוח ומכירתם. קהל לקוחות זה, ככלל אינו דורש הצבת מקום העיסוק במקום מרכזי לחשיפתו בפני הציבור הרחב, שכן דרכי הובלת הלקוחות למקום, נעשה ככלל בהתאם למוניטין של המקום המושך את לקוחותיו אליו, ובעיקר בשמירה עליהם לאורך השנים. לומר כי אין רלוונטיות למקום בו נמצא הנכס, ולכך שהוא ממוקם באזור תעשייתי, בקומה השלישית וללא חלון ראווה. על כך אוסיף את קיומו של אפיק אחר לפרסום המוצרים שנעשה על ידי המשיבים ומשיכת לקוחות אליהם, והלוא הוא פרסום המקום באמצעות האינטרנט, בו מוסבר על המקום ואולם התצוגה מוצג כמקום בו ניתנים שירותי ייעוץ ומכירה. בנסיבות אלו, יש לראות בתצוגה כפעילות שיווקית למכירה, זאת בדומה למתקיים בכל חנות לממכר רהיטים, מוצרי חשמל וכיוצ"ב. ונזכיר כי למעשה אין חולק כי מדובר באולם שענינו מכירה ושיווק, אלא שקהל הלקוחות הוא סיטונאים. אם כך – מה לנו לאבחן לענין הארנונה בין פעילות שיווק לסיטונאים ובין אם לקימעונאים או לפרטיים.

כללו של דבר, אני קובע כי יש לחלק את הנכס לשני חלקים נפרדים שיסווגו בצורה שונה. חלק בו מתקיימת הפעילות של המתפרה, שיסווג כ-"בית מלאכה". חלק שני בו מתקיימת התצוגה של המוצרים, שיסווג כ-"עסקים אחרים".


המחזיק בנכס וזהות החייב בארנונה

במסגרת הערעור, המשיבים לא חלקו על כך כי הם שוכרים הנכס, ולמעשה מחזיקים בו. אם כי לגישתם, בהתחשב בכך כי החוזה מורה כי התשלום בפועל ייעשה על ידי השוכר, אזי הם לא חייבים בתשלומי הארנונה.

לגישת המשיבים לדרך החיוב לארנונה, לא מצאתי כל אחיזה בדין. בהתאם לסעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש], החובה בתשלום הארנונה מוטלת היא על המחזיק בנכס. כך גם בהתאם לחוזה שנחתם בין הבעלים של הנכס (השתתפויות בע"מ) לבין המשיבים, קבוע - בסעיף 4.2 - לחוזה כי חובת תשלום הארנונה מוטלת היא על השוכר, כך שגם בהתאם למערכת היחסים בין הבעלים לנכס לבין השוכר הותוותה דרך תשלום הארנונה על המחזיק בנכס ולא על אחר.

בנסיבות העניין, אין בהתניה המוזכרת בסעיף 1.1 לחוזה, המורה כי תשלום הארנונה ישולם על ידי השוכר למשכירה עת שהתשלום לעירייה יבוצע בפועל על ידי המשכירה, לשנות מחובת התשלום המוטלת על ידי המחזיק בנכס. בהתאם, יש לראות המשכירה בחלקה בתשלום הארנונה לעירייה כצינור להעברת הכספים מהמחזיק בפועל- שהוא החייב בארנונה, לעירייה - הזכאית לקבל תשלומי הארנונה.

עם זאת, בנסיבות העניין, הצדדים לא יישמו את הוראות החוק המסדירות את תשלומי הארנונה ולא הודיעו במועד העברת החזקה על כך שחלו בנכס חילופי מחזיקים. בהתאם לחוזים המצורפים, המשיב 2 תפס חזקה בנכס עוד בתחילת שנת 2007, אם כי לנוכח היעדר יידוע העירייה על כך, הבעלים בנכס (השתתפויות בע"מ) נשארה רשומה במרשמי העירייה כמי שמחזיקה בנכס.

בהתאם לסעיף 326 לפקודת העיריות חובת היידוע בהעברת מחזיקים בנכס מוטלת היא על המעביר, לומר על השתתפויות בע"מ. אם לאו, ייצברו חובות הארנונה לחובת המעביר או המחזיק האחרון, לומר על השתתפויות בע"מ.

בהתאם לנספחים שצורפו לערעורים, העירייה יודעה על העברת מחזיקים ועל כך שהחזקה עברה לידי המשיבים, ביום 28.10.2008.

לנוכח זאת עד למועד קבלת ההודעה, וכל עוד הבעלים של הנכס (השתתפויות בע"מ) הייתה רשומה כמחזיק בנכס, אז חובות הארנונה ייצברו לחובתה. זאת אף אם במהלך תקופה זו השימוש שנעשה בנכס היה שונה. לומר כי אין מניעה לגבות מהשתתפויות בע"מ, עד לתקופה בו היא הייתה רשומה, את תשלומי הארנונה שנצברו לחובתה בהיותה רשומה כמחזיק, בגין השימוש שעשו המשיבים בנכס [על השיקולים המצדדים בחיוב ארנונה בהתאם לכלל הקבוע בסעיף 326 לפקודת העיריות, ראו עמ"נ 266/04 מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב- יפו נ' יצחק טרכטינגוט (21.12.05); ובקשת רשות ערעור שנדחתה- בר"ם 1008/06 יצחק טרכטינגוט נ' מנהל הארנונה של עיריית תל-אביב- יפו (16.10.06).]. בעוד שמהתקופה בו נודע לעירייה על המחזיק החדש ועודכנו רישומי העירייה על כך, יגבו הכספים מהמחזיק הרשום (מהמשיבים). כאשר ככל שמי מהצדדים סבור שיש לבצע השבה או שקיים מקום לקיזוזים הדדיים, הדבר יעשה בינם לבין עצמם ובמקרה הצורך במסגרת תביעה אזרחית רגילה להשבה. נבהיר כי העיריה אינה צד לסכסוך/מחלוקת שבין הצדדים האחרים לענין זה.

בצד זאת, ומשנודע לעירייה כי ההחזקה בנכס הייתה בפועל בידיהם של המשיבים, הרי שאין מניעה שהעירייה תפעל לחייב המשיבים (המחזיקים האמיתיים), בתשלום הארנונה עוד מתחילת החזקתם בנכס, זאת על דרך של חיוב רטרואקטיבי. כל עוד החיוב הרטרואקטיבי מאזן נכונה בין האינטרסים המתנגשים, וכן כל עוד אין המדובר בתשלום כפול על אותו נכס ביחס לאותה תקופה. כך בע"א 2987/91 מאירה ריינר נ' עיריית ירושלים, פ"ד מו(3) 661. נאמר :

"כשם שרישום מוטעה אין בכוחו להטיל חובת תשלום, כך השמטה מוטעית מן הרישום אין בכוחה לפטור חייב מחבותו. המבקשת לא חלקה על העובדה, שהחזיקה בדירה בכל השנים שבגינן חויבה. נמצא, שתיקון הרישום, הגם שנעשה בחלוף שנים ובתוקף למפרע, לא שינה ולא עיוות מאומה, אלא רק התאים את הרישום למצב העובדתי." [שם, פסקה 4; ראו עוד עת"מ 1259/09 גלשן שווקים בע"מ נ מנהל הארנונה בעיריית ירושלים (9.11.09)].

החיובים הרטרואקטיביים, בהיותם חיובים החלים למפרע הם ככלל חיובים פסולים, שבית המשפט ימנע מלהתירם, אלא במקרים מיוחדים ונדירים. כך בעעם 7749/09 אורט ישראל נ הממונה על מחוז ירושלים במשרד הפנים (30.11.11) (להלן:"עניין אורט"), נאמר "ככלל, מסתייג המשפט מנורמה בעלת תחולה למפרע נוכח פגיעתה בעקרונות יסוד של צדק והגינות; ביכולת ההסתמכות וביציבות המשפטית; וכפועל יוצא גם באמון הציבור במוסדות השלטון [...ובהמשך הדברים...] ונקודת המוצא היא שהן נחשדות כפסולות ". [שם, פסקה 29].

עם זאת, כמוסבר בעניין אורט, יכולים לבוא מקרים בהם החזקה נגד התחולה למפרע יכולה להיסתר בהימצאותן של חזקות כלליות יותר המגשימות את האינטרס הציבורי וגוברות על האינטרס של הפרט. לבחינה זו יש לבחון את הסמכות להחיל את החיוב למפרע ולמדוד זאת באמות מידה של סבירות [ראו עניין אורט פסקה 31]. לבחינת סבירות ההחלטה יש לאזן בין האינטרסים המנוגדים, הנמצאים בחלל השיקולים הרלוונטיים להחלטה לחיוב רטרואקטיבי. מצד האחד עומד האינטרס הציבורי בגביית מס אמת ושמירה על נשיאת מס שוויונית לכל תושבי הרשות המקומית ובשמירה על עיקרון שלטון החוק. מצד השני עומד האינטרס של הפרט לוודאות משפטית ויכולת הסתמכות סבירה וציפיות סבירה לסופיות ההחלטה, בד בבד תינתן חשיבות להתנהלות הנישום ולמידת ה"אשם" הרובצת לפתחו [ראו פס"ד אורט פסקה 36; ראו עוד בעעמ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ ( 1.12.11) פסקה 56].

בבחינת סמכות העירייה לגבות ארנונה, סמכות זו קיימת מכוח זכותה של העירייה להטיל ארנונה על הנכסים בשטח שיפוטה בכל שנה. בנוסף, על העירייה לחתור לגביית מס אמת ובאופן שוויוני. על כן משסברה העירייה כי היעדר חיוב המשיבים מקורו בטעות ומשמצאה שיש צורך בכך הרי שיש לאפשר לעירייה לעשות כן, ויש לראות בכך כהחלטה סבירה.

ככל שהדברים עניינם בהסתמכות המשיבים על היעדר חיובם, הרי שגם בעניין זה, לא מצאתי צידוק להסתמכות כזו או אחרת של המשיבים להיעדר חיובם, מקום והמשיבים מודעים לחובתם בתשלומי ארנונה, ומקום וכתוב שחור על גבי לבן בחוזה שנכרת עם השתתפויות בע"מ כי חובת התשלום מוטלת היא על המשיבים, וכן כי חלה עליהם חובת יידוע העירייה בחילופי מחזיקים (ראו סעיף 4.2 לחוזה). על כן אין מניעה שהעירייה תחייב המשיבים רטרואקטיבית, מיום תחילת החזקה בנכס (לומר ינואר 2007 - בכפוף לקיזוז התשלומים שכבר שולמו).

עוד אוסיף כי אין מניעה לחייב את המשיבים באופן רטרואקטיבי גם באשר לסיווג השונה של הנכס המוחזק על ידיהם, זאת מקום והיה מוסכם בינם לבין השתתפויות בע"מ כי המשיבים יהיו חייבים בהודעה לעירייה על היותם מחזיקים בנכס, ומשלא עשו כן, יש לראות בהם כאשמים במצב שנוצר. בהקשר זה אוסיף כי גם אין מניעה לחייב הבעלים (השתתפויות בע"מ) בחיוב רטרואקטיבי באשר לסיווג השונה של הנכס, זאת מקום ומוטלת על הבעלים (או מעביר הנכס) החובה בהתאם לדין, להודיע לעירייה על העברת הנכס לאחר. מכאן כי יש לראות גם בבעלים כאשמים במצב שנוצר. כך שאם העירייה מחליטה לגבות החוב מהבעלים (זאת בהתאם לאמור בסעיף 326 לפקודת העיריות), הרי שגם אז ניתן לחייב הבעלים בתשלום ביחס לשימוש האמיתי שנעשה בכנס (כתעשייה/ בית מלאכה/ עסקים אחרים)- כל עוד העירייה מצליחה להוכיח את טיב השימוש שנעשה בנכס בתקופות הרלבנטיות.

סיכומו של עניין זה, העירייה זכאית להיפרע מהבעלים על הנכס עד ליום 28.10.2008 (יום קבלת הודעה מהבעלים על שינוי מחזיק בנכס). בהקשר זה, ובמידה והעירייה תוכיח כי נעשה שינוי בפעילות הנעשית בנכס, ניתן יהיה לחייב הבעלים באופן רטרואקטיבי בתעריף התואם את הפעילות האמיתי שנעשתה בנכס. הדרך הנוספת - והראויה יותר- היא לוותר על הכלל של החזקה הקונסטרוקטיבית (בהתאם לסעיף 326 לפקודת העיריות), ולחייב את מי שהחזיק בפועל בנכס ביחס לכל התקופה, וזאת באופן רטרואקטיבי. כך גם יותר לעירייה לשנות התעריף בהתאם לשימוש שנעשה בפועל באותם נכסים, כל עוד היא תצליח להוכיח את הפעילות שאכן התרחשה בנכסים באותה תקופה. ככל שמי מהצדדים (השוכר או המשכיר), יסבור שמגיעה לו השבה ביחס לתשלומי ארנונה ששילם, הרי שיש להסדיר זאת בין הצדדים לבין עצמם. ללא הצורך אזכיר, כי העירייה רשאית לחייב מי מהצדדים פעם אחת ביחס לנכס ולתקופה הרלוונטית, אם כי אל לה להיפרע פעמיים בגין אותו חוב ארנונה ולהביא לחיוב כפול.

חיוב כפול

בעניין החיוב הכפול אומר, כי המשיבים טענו בפניי כי העירייה מחייבת אותם למעשה, על אותו נכס בגין אותה תקופה, בחיוב כפול. שכן הם כבר שילמו להשתתפויות (הבעלים) סך של כ-66 אלף ש"ח כנגד חיובי הארנונה.

ברור הוא, כי העירייה אינה רשאית לגבות מהמחזיק (הן אם בתשלום ישיר על ידי המשיבים או בתשלום עקיף על ידי הבעלים) פעמיים בגין אותו נכס ובגין אותה תקופה. עם זאת המשיבים לא הוכיחו טענתם זו בדבר חיוב כפול, ולא הביאו לעיוני קבלות המוכיחות תשלום על ידם, מלבד הוכחה כי הם העבירו כספים להשתתפויות בע"מ וכן כי השתתפויות בע"מ העבירה בתורה כספים (בסך 137,330 ₪) בגין חובות ארנונה שונים, ובכלל זאת בגין חובות הנכס המוחזק על ידי המשיבים וזאת ביחס לתקופה שמינואר 2007 עד לסוף ינואר 2009 (ראו נספחים המצ"ב לתגובת השתתפויות מיום 22.1.12). אולם יש להזכיר כי בבעלות השתתפויות בע"מ נכסים רבים בחיפה, כך שיכול ותשלומים אלו יוחסו לנכסים אחרים. לענייננו במידה ויחויבו המשיבים בתשלומי ארנונה באשר לתקופות בהן הם שילמו חוב הארנונה להשתתפויות בע"מ, הרי שעליהם לנקוט בהליכים נגד השתתפויות בע"מ, ואין העירייה צד לעניין זה. אציין כי לא נסתרה הטענה באשר לכך כי תשלומי הארנונה שהועברו להשתתפויות בע"מ, אכן הועברו בסופו של הליך לידי העירייה (ראו הנספח המוזכר לעיל), עם זאת לא הופניתי בצורה ברורה ובהירה לתשלומים שנעשו, בגין איזה נכס ובגין איזה תקופה הם שולמו. משכך העניין טעון בירור עובדתי, שלא מצאתי שניתן לקיימו בהתאם לנספחים שצורפו לערעורים. מה גם (כמוסבר לעיל באשר לחיוב רטרואקטיבי), שחיובים אמיתיים המתייחסים לתעריף המותאם לטיב הפעילות שנעשתה בנכס, מחייבים גם הם בירור עובדתי נוסף. חרף זאת, אין בכך למנוע מהעירייה לנקוט בהליכי גביה נגד המשיבים עצמם, בעוד שבמידה והמשיבים יראו ששלמו ביתר, תהיה הדרך פתוחה בפניהם לדרוש השבה מהבעלים. אסיים בכך שגם נציג מנהל הארנונה הסביר, כי ככל שהיה תשלום על ידי הבעלים בגין הנכס המוחזק בידי המשיבים, הרי שנעשה זיכוי לחשבונות הארנונה הרלבנטיים – ומצופה כי כך גם יעשה במידה ויסתבר כי נעשה חיוב כפול פסול.

טענת ההפליה

לעניין המחלוקת באשר לזהות המחזיק בנכס וגביית החוב ממנו, הוסיפו המשיבים בטענת הפליה, לפיה העירייה מפלה אותה לרעה בגביית החובות ממנה במקום גביית החוב מהשתתפויות בע"מ, וזאת תוך רמיזה כי העירייה לוקחת בחשבון אינטרסים זרים. אומר בקצרה כי טענה זו לא הוכחה כלל ומוטב אילו לא הועלתה כלל.

חיוב בגין שטחים ברכוש המשותף

מעבר לכך, טענו המשיבים כי העירייה חייבה אותם בגין תשלומי ארנונה המתייחסים לשטחים המוגדרים כמשותפים, מקום ושטחים אלו יוחדו לשימושו הפרטי והבלעדי של מוסך היושב במקום (מוסך תמ"ן) והשטח סגור ומגודר.

אולם, גם טענה זו לא הוכחה בפני. חיובי השטח המשותף נעשים בהתאם לחלקו היחסי של כל מחזיק בנכס לו משויך השטח המשותף. כך שאם לא הייתה הוצאה לאותו שטח משותף בו נעשה שימוש ייחודי מהשטח המיוחד הרשום, הרי שהעירייה עודנה זכאית לחייב כל אחד מהמחזיקים בחלקו היחסי בשטח המשותף (זאת כל עוד לא נעשה חיוב כפול). במקרה כזה, ואם מי מהמחזיקים סבור כי הוא לא נהנה מהשטח המשותף כיוון שאחר תפס חזקה בלעדית בו, הרי שהוא יכול במקרה זה לבקש את פינויו של המחזיק מאותו חלק שבשטח המשותף וכן לתבוע פיצויים בגין התשלומים שנגבו ממנו בגין אותו שטח שהוחזק לכאורה לא כדין או לבקש לקבל החזרים מהמחזיק בשטח המשותף, במידה והחזקתו בנכס נעשתה במסגרת החוזית ביניהם.

כך גם לא מצאתי בטענת המשיבים ממש, באשר לטעות במדידת השטח מקום ונטען כי בהתאם לחוזה השכירות הם שוכרים שטח הקטן יותר מהשטח בו הם חויבו. שכן חובות תשלום הארנונה מחושבת בהתאם להוראות שיטת המדידה שבצו המיסים של העירייה.

יוסף כי מעיון בכתב התשובה שנשלח על ידי מנהל הארנונה לידיהם של המשיבים (מיום 22.3.09 נספח ה' לתגובת מנהל האנונה לערעור שכנגד). מנהל הארנונה התייחס בצורה ישירה ובהירה לעניין זה, בכך שהוצע למשיבים להעביר למנהל הארנונה סקיצה של הנכס המפרטת הטעויות- אם היו- במדידת הנכס. דבר זה ככל הנראה לא נעשה, ומכל מקום בהליך שבפניי דבר מעין זה לא נעשה. בעוד שמנהל הארנונה הפנה לעיוני סקיצה ערוכה לשטח הנדון ולמדידות שנעשו על ידם (נספח ז' לתגובה), ושהסבר לה ניתן במסגרת תגובת המערער לערעור שכנגד. במסגרתה מפורט כי השטחים המסומנים F, E הם שטחים שמיוחדים לחברת תמ"ן התקנים צפון בע"מ, שמלכתחילה המשיבים לא חויבו בגין שטח זה. אלא שהם חויבו בגין חלקם היחסי בשאר השטח המשותף, ואשר נעשה בו שימוש הן על ידי המשיבים, לקוחותיהם ועובדיהם, ושאר המחזיקים בנכסים המוצמד להם אותו שטח משותף. לנוכח האמור, דין טענות המשיבים באשר לחיוב ביתר בגין השטחים, להידחות.


סיכום

מהטעמים שפורטו בהרחבה לעיל אני מקבל את ערעור מנהל הארנונה במובן זה, כי סיווג הנכס יחולק לשנים. החלק המשמש לתצוגה יסווג כ"עסקים אחרים". החלק המשמש למתפרה יסווג כ"בית מלאכה".

כמו כן יש לראות במשיבים כמחזיקים בנכס המחויבים בתשלומי ארנונה.

בנוסף, והתחשב באשמה הרובצת על המשיבים, יותר למנהל הארנונה לחייב המשיבים באופן רטרואקטיבי הן ביחס לתקופה הקודמת והן ביחס לתעריף המתאים לפעילות שנעשתה בנכס, בכפוף לקיזוז התשלומים שכבר שולמו בגין חובות הארנונה שנצברו לחובת הנכס המוחזק על ידם.

בד בבד, אני דוחה ערעור המשיבים, על כלל הטענות שהועלו בו.

המשיבים 1-2 (קופלמן ורובינסטייל) יישאו ביחד בהוצאות מנהל הארנונה ושכר טרחת עורכי דינו בשני ההליכים שהדיון בהם אוחד בסכום כולל של 15,000 ₪, שיישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל. במערכת היחסים שבין מנהל הארנונה והשתתפויות בנכסים וכן במערכת היחסים שבין השתתפויות בנכסים לרובינסטייל וקופלמן יישא כל צד בהוצאותיו.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ארנונה על פאב

  2. ארנונה על מכבסה

  3. ארנונה על רפתות

  4. ארנונה על מספרה

  5. ארנונה על מחסנים

  6. ארנונה על ממגורה

  7. ארנונה תחנות דלק

  8. ארנונה על בית ריק

  9. ארנונה על שטח פתוח

  10. תביעת השבה ארנונה

  11. מהי מטרת הארנונה ?

  12. הוצאות אכיפה ארנונה

  13. ארנונה על גן לאומי

  14. ארנונה שימוש מעורב

  15. חיוב אישי בארנונה

  16. הנחה בארנונה בטעות

  17. חוב ארנונה במטולה

  18. ארנונה על בית אבות

  19. ארנונה על אדמת מרעה

  20. ארנונה על בית מלאכה

  21. האם ארנונה היא מס ?

  22. תשלום ארנונה עודפת

  23. השגה למנהל הארנונה

  24. תעריף ארנונה מדורג

  25. ארנונה לפני טופס 4

  26. הבטחה שלטונית ארנונה

  27. ארנונה על מעון ילדים

  28. חוב ארנונה של השוכר

  29. ממתי משלמים ארנונה ?

  30. ארנונה על שטח חקלאי

  31. ארנונה על שטחי שירות

  32. ארנונה מספרות תל אביב

  33. ארנונה על שטחי ביטחון

  34. חוב דמי שילוט ארנונה

  35. תעריפי ארנונה השוואה

  36. ארנונה על אולם אירועים

  37. ארנונה על מבנה תעשייה

  38. ארנונה על שטחים טכניים

  39. הגדלת שטח לחיוב ארנונה

  40. התחייבות להפחתת ארנונה

  41. איך מערערים על ארנונה

  42. טעות במדידה החזר ארנונה

  43. תשלום ארנונה פתח תקווה

  44. חוב שנוי במחלוקת ארנונה

  45. השגה על ארנונה תחנת דלק

  46. חובות ארנונה של יורשים

  47. חוב ארנונה לעיריית חיפה

  48. אינטרס ההסתמכות - ארנונה

  49. קבלת תשלום ארנונה בחזרה

  50. החזר ארנונה אולם אירועים

  51. נטישת מושכר חיוב בארנונה

  52. תשלום תחת מחאה – ארנונה

  53. החזר הארנונה שנגבתה ביתר

  54. שינוי ארנונה רטרואקטיבי

  55. ארנונה על מחסן חלק מדירה

  56. חיוב רטרואקטיבי בארנונה

  57. שינוי ארנונה לאחר 10 שנים

  58. מכתב השגה על חיוב בארנונה

  59. שינויים בהגדרות צו ארנונה

  60. סיווג מרפאות לצורך ארנונה

  61. הקלה בארנונה למבנים חקלאים

  62. תשלום ארנונה בניה ללא היתר

  63. תשלום ארנונה על כניסה לעסק

  64. חובות ארנונה מלפני 20 שנה

  65. חוקיות הטבה בארנונה לחברות

  66. ארנונה למשפחה מעל 8 ילדים

  67. גביית ארנונה מחברה שהתפרקה

  68. הבטחה שלטונית לפטור מארנונה

  69. תשלום ארנונה באחוזת ראשונים

  70. ערעור על החלטת מנהל הארנונה

  71. חוב ארנונה לעיריית תל אביב

  72. אי קבלת תשובה להשגה בארנונה

  73. תביעה בגין ארנונה ומים - עיריית בת ים

  74. סיווג ''תעשיה'' לצרכי ארנונה

  75. גביית ארנונה מהבעלים של החברה

  76. שינוי סיווג ארנונה מחסן לעסק

  77. ארנונה על מחסן בגובה מטר וחצי

  78. חוב ארנונה לעיריית פתח תקווה

  79. מכתב הנחה בארנונה מראש המועצה

  80. אישור משרד הפנים לגביית ארנונה

  81. ארנונה על מפעלים במועצה אזורית

  82. איחור בתשובת מנהל הארנונה להשגה

  83. מחזיק מטעם הממשלה לצורך ארנונה

  84. תביעה לתשלום החזר תשלומי ארנונה

  85. תעריפי ארנונה שונים באותו אזור

  86. אי שימוש במחסנים - תשלום ארנונה

  87. השבת כספי ארנונה שנגבו שלא כדין

  88. ארנונה על חניון ציבורי ללא תשלום

  89. ארנונה על מרתף שאינו ראוי לשימוש

  90. גביית ארנונה בזמן הליכים משפטיים

  91. ארנונה על מבנה שאינו ראוי לשימוש

  92. תביעה כספית בגין חוב ארנונה בשכירות

  93. ארנונה על החלק היחסי בבניין משרדים

  94. אי שימוש במחסנים 6 חודשים - ארנונה

  95. מגורים עם ההורים במשק חקלאי - ארנונה

  96. הליכי גבייה בשל חובות ארנונה שקיומם הוכחש

  97. שינוי סיווג ארנונה מ"בית פרטי" ל"בית משותף"

  98. האם צריך לשלם חוב ארנונה בזמן שהייה בחו"ל ?

  99. טענת אי מגורים בנכס במסגרת תביעה לתשלום ארנונה

  100. האם אפשר להגיש השגה על ארנונה גם אחרי 90 יום ?

  101. סיווג ''מפעל תעשייתי'' כ''עסק אחר'' לצורכי ארנונה

  102. ארנונה: האם מספרה נחשבת "בית עסק" או "בית מלאכה" ?

  103. האם מותר לחייב אוטומאטית בריבית פיגורים על ארנונה ?

  104. השגה על הארנונה, בטענה כי שטחו בפועל קטן מהשטח המדווח

  105. סיווג מבנים לצורכי ארנונה - מבנה חקלאי - מבנה תעשייתי

  106. האם צריך לשלם ארנונה על "בריכה פתוחה" לא פעילה בחורף ?

  107. האם מכתבי דרישה לגביית ארנונה עוצרים את מרוץ ההתיישנות ?

  108. עתירה לביטול דרישת ארנונה בנכסים המשמשים בבניית מסילת ברזל

  109. חיובי ארנונה ששולמו ביתר עקב כך שכל חלק ממ"ר חויב כמ"ר שלם

  110. ביהמ"ש לעניינים מנהליים מוסמך לדון בענייני ארנונה בעתירה של אזרח כנגד החלטה של רשות

  111. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון