ארנונה על מפעלים במועצה אזורית

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ארנונה על מפעלים במועצה אזורית:

1.     מחלוקות בענייני ארנונה עירונית המוטלת על מפעלים בשטחה של המועצה האזורית מטה אשר שבות ומתבררות בבתי המשפט שוב ושוב, ועל אף ריבוי ההתדיינויות לא נמצא פתרון שיפשט ויבהיר את חיובי הארנונה המוטלים על המפעלים. ההליכים שבפני מהווים אף הם חוליה נוספת בשרשרת התדיינויות ארוכה זו.

     עניינם של ההליכים העומדים להכרעה כעת הינם חיובי הארנונה שהושתו על שתי החברות, אלביט מערכות סאיקלון בע"מ וכרכום תעשיות חומרים מרוכבים בע"מ לשנים 2009, 2010, 2011. המחלוקות בין הצדדים משתרעות על סוגיות רבות, החל מתוקפם של צווי הארנונה, פרשנותם וכלה באופן חישוב חיובי המס. כמו כן חלוקים הצדדים בסוגיות דיוניות שונות, לרבות בנוגע לסמכות בית המשפט להזדקק להליכים. לאור ריבוי ומורכבות הטענות נצעד אט אט ונפרט את המחלוקות.

רקע והליכים קודמים
2.     חברת אלביט מערכות סאיקלון בע"מ (להלן "סאיקלון") וכרכום תעשיות חומרים מרוכבים בע"מ (להלן "כרכום") (שתיהן להלן "העותרות" או "המערערות") הינן המנהלות ומפעילות מפעלי תעשייה באזור "פארק בר-לב" שבתחומי המועצה האזורית מטה אשר. העותרות, כמו כל המחזיקים במקרקעין בשטחי המועצה, נדרשות לשלם ארנונה עירונית, בהתאם לצווי הארנונה שמתפרסמים בכל שנה.

     בשטחי המועצה האזורית ישובים רבים ובהם קיבוצים, מושבים, ישובים קהילתיים וכפרים (ראה סקירה בחוות הדעת שצורפו לעתירה). בחלק מהישובים מצויים אזורי תעשייה. כמו כן מצויים בתחומי המועצה האזורית מתחמים עצמאיים שונים המשמשים למפעלי תעשייה שאינם שייכים לאף אחד מהישובים ובהם אזור התעשייה מילואות ואזור התעשייה בר-לב.

3.     בצווי הארנונה שמפרסמת המועצה מידי שנה חולקו השטחים במועצה לאזורי שומה שונים; לענייננו חשובים שני אזורי שומה, אזור שומה א' החל על כל נכס שאינו בתחומי הישובים ואזור שומה ב' החל על נכסים בתוככי מרבית הישובים (לגבי חלק מהישובים נקבעו אזורי שומה נוספים). ביחס לאזור התעשייה בר-לב נקבע בעבר אזור שומה נפרד, שסומן כאזור שומה ג', אולם זה בוטל בעקבות פסק דיני בעת"מ 3040/06, 3216/06 אבן קיסר בע"מ ושטראוס מחלבות בע"מ נ' המועצה האזורית מטה אשר (ניתן ביום 23/10/07). בהליך זה רלבנטיים רק שני האזורים א' ו-ב'. תעריפי הארנונה המוטלים על מחזיקים בנכסים בכל אחד מהאזורים הינם שונים. ככלל ניתן לציין כי תעריפיי הארנונה באזור שומה ב' - בתוככי הישובים, נמוכים מתעריפיי הארנונה באזור א', כלומר בגין נכסים שמחוץ לישובים.

     נכסיהן של העותרות מצויים באזור תעשייה בר-לב, דהיינו מחוץ לשטחי הישובים ועל כן מצויים באזור השומה שנקבע בצווי הארנונה כאזור שומה א'.

4.     בין העותרות לבין המשיבה התנהלו הליכים שונים שעסקו בחיובי הארנונה שהוטלו עליהן. נזכיר את עמ"נ (חי') 281/05 שנדון בפני כב' ס. הנשיאה השופט ש' ברלינר, שעסק בחיובי הארנונה לשנים 2005-2002. עתירה נוספת נדונה בפני ס. הנשיאה השופט ברלינר בנוגע לשנת 2006 (עת"מ 3032/06). ביחס לשנת 2007 הוגשו הליכים בעמ"נ 446/07 ועת"מ 4177/07. הליכים אלו הסתיימו בהסדר.

     בשנת 2009 הוגשה עתירה נוספת בעת"מ 12900-03-09 שנדונה בפני כב' השופטת י' וילנר. עתירה זו עסקה בחיובי הארנונה לשנים 2008-2009. ביום 19/7/09 נדחתה העתירה בשל קיומו של מעשה בית דין שנלמד מפסקי הדין בעתירות משנים קודמות. על פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט העליון (עע"מ 7634/09). ביום 7/10/10 ניתן פסק דין בהסכמה לפיו פסק הדין בעת"מ 12900-03-09 בוטל, והדיון הוחזר לבית המשפט לדיון בטענות העותרות לגופן.

5.     בין לבין בתחילת שנת 2010 הומצאה לעותרות הודעת חיוב חדשה ביחס לשנים 2009 ו-2010. הודעת החיוב לשנת 2009, באה במקום הודעת החיוב שהתבררה בעת"מ 12900-03-09. על שומות חדשות אלו הגישו העותרות השגות ולאחר מכן ערר לוועדת הערר (ערר 9/10). ערר זה נדחה בהחלטה מחודש 1/11 ועל כן הגישו העותרות ערעור מנהלי על פסק דינה של ועדת הערר (עמ"נ 6709-03-11). במקביל הגישו עתירה בה תקפו את חוקיות צווי הארנונה והודעות השומה (עת"מ 28804-02-11). ההכרעה בפסק דין זה מתייחסת לפיכך הן לערעור המנהלי והן לעתירה. הערעור מתייחס לשנים 2009, 2010 והעתירה מתייחסת גם לשנת 2011.

6.     בהערת אגב אציין כי בפני תלוי ועומד גם ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר שדנה בחיובי הארנונה לשנת 2011. הדיון בערר נוסף זה לא אוחד בשל התנגדות המשיבה, אך דומה כי ההכרעה בתיק זה תאפשר גם הכרעה מקוצרת בערעור זה. כמו כן תלויים ועומדים בבית משפט זה עתירות נוספות הנוגעות למפעלים אחרים באזור תעשייה בר-לב (כמו למשל עתירות של חברת שטראוס מחלבות בע"מ (תיקים 30492-02-12, 49657-03-11) ועוד.

     ריבוי ההליכים מחייב הכרעה במחלוקות השונות מתוך תקווה כי ניתן יהיה לצמצם את הדיונים בעתירות הנוספות.

טענות העותרות
7.     העותרות הגישו עתירה מינהלית (28804-02-11) התוקפת את צווי הארנונה ואת דרישת החיוב, וערעור מינהלי (עמ"נ 6709-03-11) שעניינו ערר על החלטת ועדת הערר בעניין חישוב החיובים המוטלים על העותרות. בעתירה טוענות העותרות כי יש לפסול את ההבחנה שעושה המועצה בין אזורי שומה א' ו-ב'. לטענת העותרות ההבחנה הנ"ל מנוגדת לפסיקת בית המשפט בשנים עברו שקבעה כי ההבחנה מהווה הפליה פסולה. כן טוענות העותרות כי התבססות המועצה על חוות דעת שמאית משנת 2001 הינה פסולה, שכן אינה רלבנטית למועדי החיובים בשנים 2009- 2011. העותרות מבקשות לקבוע כי אין להבחין בין מפעלי תעשייה באזורי השומה השונים ועל כולם יש להחיל את תעריפי אזור השומה ב'.

     עוד טוענות העותרות כי הוצאת שומה מתוקנת לשנת 2009 בתחילת שנת 2010, מהווה חיוב רטרואקטיבי פסול שדינו להתבטל. לגופם של הצווים נטען כי שיעורי הארנונה שנקבעו בצווים לשנים 2009, 2010, 2011, בנוגע לסיווג "יתרת שטח" הינם בטלים שכן לא זכו לאישור השרים כנדרש על פי הדין. לבסוף טוענות העותרות כנגד פרשנות אופן חישוב יתרת השטח וטוענות כי בעניין זה נקבעה כבר הלכה של בית המשפט בעת"מ 3032/06 ועל כן על המועצה לחשב את המס על פי אותה הלכה.

     בערעור המנהלי חוזרות העותרות על הטענות בעניין חישוב המס על יתרת השטח התפוס וכן בדבר אופן סיווג השטח במפעלים המשמש למשרדים.

8.     המועצה מצידה מעלה טענות רבות, חלקן טענות מקדמיות שמטרתן סילוק על הסף של העתירה והערעור וחלקן טענות לגופם של דברים. לגבי שנת 2009 טוענת המועצה כי דין העתירה להדחות על הסף מאחר וטענות זהות הועלו במסגרת עת"מ 12900-03-09 ועל כן אין לדון בהם בשנית במסגרת ההליך הנוכחי. כן נטען כי העתירה ביחס לשנים 2009, 2010 הוגשה בשיהוי רב.

     המועצה טוענת גם כי לא נפל כל פגם בקביעת אזורי שומה נפרדים וכי ההבחנה בין האזורים נעשתה כדין על בסיס נתונים רלבנטיים ואין בה משום הפליה פסולה.

     ביחס לטענת החיוב הרטרואקטיבי לשנת 2009 נטען כי החיוב המתוקן נשלח במהלך השנה ועל כן אינו חיוב רטרואקטיבי. המועצה תומכת גם בפרשנות שניתנה על ידה ושאושרה בוועדת הערר בדבר אופן חישוב יתרת השטח התפוס.

דיון והכרעה
9.     העותרות ביקשו כי הדיון בשני התיקים יאוחד, ואילו המועצה התנגדה לאיחוד וזאת על מנת להבטיח דיון בטענות המקדמיות. למרות זאת הדיון בשני התיקים נשמע במועד אחד והעותרות אף הגישו סיכום טענות מאוחד. פסק הדין יתייחס לפיכך לשני התיקים מבלי לזנוח אף אחת מהטענות שנשמעו בכל אחד מהם.

     הדיון יחל בטענות בנוגע לחוקיות ההפרדה בין אזורי השומה במועצה, שכן דיון זה משליך על כל שאר הטענות. לאחר מכן אדון בטענות הנוספות.

     עם זאת יש תחילה להסיר מעל הפרק את הטענה כי העותרות מנועות מלהביא טענות בנוגע לשומת שנת 2009 בשל קיומו של הליך מקביל בתיק 12900-03-09.

הטענה לסילוק על הסף
10.     בעת"מ 12900-03-09 העלו העותרות טענות זהות בעיקרן לטענות העומדות להכרעה בפניי כעת. ביום 19/7/09 ניתן פסק דינה של כב' השופטת י' וילנר שבגדרו נדחתה העתירה מחמת "מעשה בית דין" - השתק פלוגתא. על פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט העליון (עע"מ 7634/09). ביום 7/10/10 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון אשר ביטל בהסכמה את פסק הדין בעת"מ 12900-03-09 וקבע כי הדיון בטענות העותרות לגופן יוחזר לבית משפט זה. פסק הדין ניתן, בהתאם לאמור בו, שכן בית המשפט העליון סבר כי הסדרי הפשרה שבין הצדדים לגבי שנת 2007 (עמ"נ 446/07 ועת"מ 4177/07) שללו את תחולת כללי מעשה בית הדין מפסקי הדין שקדמו להם.

     בין לבין הוציאה המועצה שומה חדשה לגבי שנת 2009 ועל כן הוגשו השגה וערר לוועדת הערר ובמקביל הוגשה העתירה בפני. החזרת הדיון בתיק 12900-03-09 מחייבת תיקון כתבי הטענות והתאמתם לשומה החדשה. עוד נזכיר כי למרות פסק הדין בעע"מ 7634/09 לא חודש הדיון בעת"מ 12900-03-09 ואיש מהצדדים גם לא ביקש לחדשו. בנסיבות אלו הדיון בתיקים שבפני אינו מהווה כפל התדיינות בעניין שכבר נדון. כמו כן ניתן ללמוד מהתנהגות הצדדים כי זנחו את הדיון בעת"מ 12900-03-09. לפיכך אני מוצא מקום לדון בכל הטענות לרבות בנוגע לשומת 2009. עם זאת מובהר כי הצדדים לא יוכלו לבקש לחדש את הדיון בעת"מ 12900-03-09 ופסק דין זה ימצה את הדיון בשומת שנת 2009.

11.     המועצה טענה גם כי העתירה ביחס לשנים 2009, 2010 הוגשה בשיהוי רב ודי בכך כדי להביא למחיקתה. גם טענה זו דינה להידחות, שהרי בכל השנים העלו העותרות את טענותיהן כנגד החיובים וטענו גם בהליך הקודם וגם בדיון בבית המשפט העליון כי דין ההבחנה בין אזורי השומה להתבטל.

חלוקה לאזורי שומה
12.     כאמור במועצה האזורית מספר אזורי שומה, לענייננו חשובים שני אזורים א', ו-ב'. שנים רבות מועלות טענות כנגד ההבחנה בין האזורים על ידי מפעלים המצויים באזור הגביה א', אזור שומה הכולל מפעלי תעשייה באזורי תעשייה שמחוץ לישובים. בה"פ (חי') 127/00 מילוטל ירקות מוקפאים בע"מ נ' מועצה אזורית מטה אשר, פ"מ התשס"א 385 (2001), קבע בית המשפט המחוזי, כב' השופט ביין, כי ההבחנה בין האזורים אינה סבירה ועל כן הורה לחייב את המבקשת שם לפי שיעורי הארנונה באזור ב'. יצוין כי הפער בין שיעורי הארנונה באזורים א', ו-ב' היה באותה עת גבוה בהרבה מאשר הפער כיום. הסוגיה שבה לדיון בעמ"נ (חי') 412/04 מועצה אזורית מטה אשר נ' מילוטל ירקות מוקפאים בע"מ (ניתן ביום 9/1/05) ושוב נקבע כי אין מקום להבחנה בין האזורים. בפסק דין זה נבחנו צווי ארנונה חדשים שבמסגרתם הוקטן הפער, אולם בית המשפט קבע כי הפער עדיין אינו סביר.

13.     בעת"מ 3040/06 ועת"מ 3216/06 אבן קיסר בע"מ נ' מועצה אזורית מטה אשר (ניתן ביום 23/10/07) נדונה החלטת המועצה לקבוע אזור שומה נוסף, אזור ג'. העתירה כנגד אותו אזור התקבלה. הטענות בעניין אזורי הגביה א' וב' התמקדו רק בסוגית החריגה מדיני ההקפאה ולא התקיים דיון לעניין ההבחנה בין אזורי החיוב.

14.     סוגיית ההבחנה בין אזורי הגביה נדונה שוב בת.א. (חי') 813/04 מילגד בע"מ נ' מועצה אזורית מטה אשר (ניתן ביום 28/4/08). הטענה נבחנה בגדרה של תביעה שהגישה מילגד להשבת תשלומי ארנונה ששילמה לשנים 2004-1997. כב' השופט י' עמית דחה את טענות מילגד. השופט עמית קיבל את עמדת המועצה לפיה בין הנכסים באזורים השונים קיים שוני רלבנטי המתבטא בשווי שוק שונה. השופט עמית ציין כי המועצה הציגה את חוות דעתו של השמאי סידס שהצביע על פערים בשווי שוק של מקרקעין באזורים השונים, בעוד שהתובעת שם לא הציגה נתונים סותרים.

     בערעור שהוגש על פסק דין זה לבית המשפט העליון, ע"א 5262/08 מילגד בע"מ נ' מועצה אזורית מטה אשר (ניתן ביום 29/7/10), לא התקבלה הכרעה סופית. בפסק הדין מיום 29/7/10 דן השופט א' רובינשטיין בטענות השונות לרבות בטענת ההפליה בין אזורי הגביה וקבע כי מילגד בע"מ לא השכילה להניח תשתית עובדתית מספקת לטענות אי סבירות התעריפים באזור א'. לפיכך ציין "סיכומו של דבר, אף כי על פניו מעורר הפער המשמעותי ביותר שבין תעריפי אזור א' ל-ב' בשנים 2002-1997 חוסר נחת, אין לומר כי הרימה המערערת את הנטל להוכיח הפליה או אי סבירות קיצונית במקרה זה". השופט רובינשטיין הדגיש כי בשנים מאוחרות יותר "תוקן" המצב והפער צומצם. שאר שופטי ההרכב, השופטים א' ריבלין ו-ע' ארבל החליטו כי יש לדחות את מתן פסק הדין בעניין הזכות להשבת תשלומי הארנונה עד הכרעה בדנ"א 7398/09 עיריית ירושלים נ' שירותי בריאות כללית,. אין כל התייחסות מפורשת של השופטים האחרים לטענות ההפליה וחוסר הסבירות לגופן.

15.     בכך לא הסתיימו ההליכים בטענות ההפליה. הטענה שבה והועלתה בעתירה של חברת שטראוס בתיק עת"מ 46821-02-10, שטראוס מחלבות בע"מ נ' המועצה האזורית מטה אשר שנדונה בפני כב' השופט א' אליקים, בנוגע לשומת ארנונה לשנת 2010.

     בפסק הדין מיום 20/11/10 קיבל בית המשפט את טענת העותרות. בית המשפט ציין כי הסתמכות המועצה בשנת 2010 על חוות דעת לעניין שווי המקרקעין שנערכה בשנת 2001 אינה סבירה. בית המשפט קבע "[...] הסיבה המשמיטה את הבסיס להחלטת המשיבה היא קבלתה ללא מסד נתונים ראוי ובהעדרו של מסד נתונים ראוי לא ניתן לבחון מהו הפער בשווי המקרקעין ומהו הפער המותר בהתאם לגבי תעריף הארנונה".

     על פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט העליון (עע"מ 9433/10). ערעור זה טרם נדון.

16.     כבר כעת אציין כי בעקבות פסק דין זה של השופט אליקים מיהרה המועצה ובקשה כי תיערך חוות דעת עדכנית ושומות הארנונה לשנת 2012 הוצאו לאחר שניתנה חוות דעת שכזו (חוות הדעת של השמאי ג' קרול צורפה כנספח 16 לתשובת המשיבה).

17.     רואים אנו כי סוגיית ההבחנה בין אזורי הגביה השונים חוזרת ומתבררת בבתי משפט וטרם בא קץ להתדיינות בסוגיה זו. למעשה ניתן ללמוד כי גם המועצה אינה חשה בנוח מהפערים בין שיעורי הארנונה השונים. במשך כל השנים הלך הפער בין אזורי השומה השונים והצטמצם. גם בדיון בתיק זה הבהיר בא כוח המועצה כי בכל שנה המועצה מבקשת את אישור השרים ומצמצמת את הפער (עמ' 2 שורה 12).

     למעשה המועצה אינה עומדת על דעתה כי יש הצדקה לפערים, אלא רק מבקשת כי השינויים ייעשו בהדרגה. המועצה מבהירה כי יכלה לנקוט במספר אפשרויות; ביטול אזור שומה ב' והשוואת התעריפים באזור זה לתעריפים באזור א', כלומר להגדיל את החיובים; ביטול אזור א' והשוואת התעריפים לאלו שבאזור ב', כלומר הקטנת החיובים; או באפשרות השלישית, נקיטה בהליכה מדורגת לצמצום הפערים. המועצה מסבירה כי אין כל פגם בדרך בה בחרה.

18.     טענה זו של המועצה שובה לכאורה את העין, שכן משמעותה הינה צמצום הפער מבלי לגרום לזעזוע בגביית המס. תעריפי הארנונה באזור ב' עלו בהדרגה מבלי לפגוע בנישומים יתר על המידה ומאידך התעריפים באזור א' פחתו כך שחוסר הסבירות שאפיינה את התעריפים בעבר אינה כה קיצונית.

     עם זאת הדרך בה בחרה המועצה אינה מייתרת את הדיון בעתירה. ראשית נזכיר כי עסקינן בצמצום הדרגתי שנמשך כבר שנים רבות החל משנת 2002. אם אין הצדקה לפער, כנטען על ידי העותרות, ברי שצמצום הפער במשך למעלה מ-10 שנים הינו ארוך מדי ובלתי סביר. שנית, דרכה של המשיבה משמעה כי הנישומים באזור א' ממשיכים לשלם מס בסכומים גבוהים ובמשך שנים, רק לשם שמירת האיזון ומניעת זעזועים בגביית הארנונה. אם אין הצדקה לפער בתעריפים אין גם כל הצדקה כי הנישומים באזור א' ימשיכו לשלם ארנונה בשיעור גבוה מהנדרש תוך המשך הפלייתם אל מול הנישומים באזור ב'. הצורך למנוע זעזועים ולשמור על הקופה הציבורית שימש בסיס לקביעת השופט ביין בה"פ 127/00 להחיל את השינוי רק משנת 2000 ואילך וכזכור בית המשפט העליון קבע כי השינוי יחול משנת 1999. החשש מפגיעה בגביית הארנונה הצדיקה הימנעות מהטלת חובת השבה, אולם אין בה להצדיק את המשך הגביה בסכומים הגבוהים.

האם יש הצדקה לפער התעריפים בין אזורי השומה
19.     הלכה היא כי שיקול הדעת המסור לרשות מקומית בקביעת תעריפי הארנונה, קביעת סיווגם של נכסים, וקביעת אזורי שומה הינו רחב ביותר ובתי המשפט ימעטו מלהתערב בהחלטותיה של הרשות המקומית (ראה בג"צ 7053/96 אמקור בע"מ נ' שר הפנים, פ"ד נג(1) 193, 208 (1999); בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו(1) 793, 803 (1992); עע"מ 3874/02 עיריית חדרה נ' חברת שיקרצ'י תעשיות (1995) בע"מ, פ"ד נח(5), 877-885 (2004); עע"מ 9401/06 ארגנטינה באוניברסיטה בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב (ניתן ביום 6/7/09)).

     שיקול דעת זה כפוף כמובן למגבלות הדין ובמיוחד לאותן הוראות המוכרות כ"דיני ההקפאה" (ראה רע"א 11304/03 כרטיסי אשראי לישראל בע"מ נ' עיריית חיפה (ניתן ביום 28/12/05); רע"א 3784/00 שקם בע"מ נ' מועצת עיריית חיפה, פ"ד נז(2) 481 (2003); עע"מ 5967/07 רז נ' עיריית ראשון לציון (ניתן ביום 8/2/11); עע"מ 9401/06 הנ"ל)).

20.     רשות מקומית כפופה בקביעת צווי הארנונה גם לעקרונות המשפט הציבורי. בבואה של הרשות לקבוע סיווגים שונים לנכסים או לקבוע אזורי שומה, עליה לפעול בגדרם של הכללים החלים על כל רשות ציבורית בהחלטותיה; עליה לפעול בהגינות, בשוויון, ללא משוא פנים, בסבירות ובמידתיות. עליה לבסס החלטתה על נתונים עובדתיים רלבנטיים, לשקול את כל השיקולים והאינטרסים הרלבנטיים להכרעה ולקבוע את משקלו של כל שיקול (ראה ד' ברק ארז משפט מינהלי 232-231 (2010); י' זמיר הסמכות המינהלית כרך א' 246 (2010); בג"צ 192/56 מדר נ' המועצה המקומית בת ים, פ"ד יא(2) 717, 719 (1957); עע"מ 9401/06 הנ"ל פסקה 21; ע"א 8588/00 עיריית עפולה נ' בזק חברה ישראלית לתקשורת בע"מ, פ"ד נז(3) 337, 348 (2003)).

21.     עיקרון יסוד בדיני הארנונה הינו עיקרון השוויון, שמשמעו כי נישומים שווים יישאו בנטל שווה (ראה עע"מ 8223/07 היים נ' מועצה אזורית דרום השרון (ניתן ביום 26/6/11); עע"מ 5967/07 לעיל). מעיקרון השוויון נגזר גם כי מקום שבו נמצאו הבדלים ענייניים בין נישומים שונים, ישתקפו הבדלים אלו גם בתעריפי הארנונה השונים, תוך שהיחס בין התעריפים השונים יתאים ליחס בין הנישומים השונים.

22.     שלב ראשון בבחינת היחס בין תעריפי הארנונה בנכסים שונים או באזורים שונים הינו קביעת הקריטריונים הרלבנטיים להשוואה. חוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 (להלן: "חוק ההסדרים") קובע כי יש להביא בחשבון שלושה מבחנים; סוג הנכס, שימושו ומיקומו (ראו ה' רוסטוביץ פ' גלעד ארנונה עירונית כרך א' 484 (2001)). מבחנים אלו הינם מבחנים כלליים ואינם נותנים מענה ברור מה הם המבחנים ומה הן אמות המידה להבחנה בין נכסים שונים ולקביעת היחס בין תעריפי הארנונה שיוטלו על כל אחד מהם.

23.     השיקולים שנזכרו בפסיקה היו בעיקר שיקולים כלכליים, כגון מידת ההנאה שמפיק הנישום מהנכס - כלומר הרווחיות מפעילות העסק (ראה למשל בג"צ 345/78 ירדניה חברה לביטוח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו, פ"ד לג(1) 113, 120 (1978); בג"צ 397/84 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' עיריית גבעתיים, פ"ד לט(2) 13, 20 (1985)); מידת יכולתו הכלכלית של הנישום לשאת בנטל (ראה למשל בג"צ 1355/93 ועד מעקב לעניין ארנונה ירושלים נ' ראש עיריית ירושלים (ניתן ביום 27/1/94); בג"צ 764/88 לעיל בעמ' 802) וכדומה.

     בתי המשפט אף הכירו באפשרות כי מיהות המשתמש בנכס -המחזיק- תוכל לשמש מבחן לקביעת תעריפי הארנונה (ע"א 8588/00 הנ"ל; עע"מ 3832/07 עיריית עפולה נ' המוסד לביטוח לאומי (ניתן ביום 21/12/10); רע"א 11304/03 כרטיסי אשראי לישראל נ' עיריית חיפה (ניתן ביום 28/12/05)).

24.     גם שווי הנכס הוכר כמבחן לגיטימי להבחנה בין נכסים שונים, אף כי מבחן זה לא שימש בפסיקה כמבחן יחיד ואף הועלו ספקות לגבי השימוש בו (ראו למשל השופט לוין בבג"צ 456/83 ברוידא נ' עיריית רעננה, פ"ד לח(1) 359, 362 (1983); בג"צ 1355/93 לעיל עמ' 4; עע"מ 9401/06 הנ"ל פסקה 24). מבחן שווי הנכסים עשוי לשמש כמבחן עזר לקביעת יכולתם הכלכלית של המחזיקים לשאת בנטל המס. כך למשל ניתן להניח כי מי שמחזיק בדירת מגורים ששווייה גבוה, הינו בעל יכולת כלכלית גבוהה מאשר מי שמחזיק בדירה ששווייה נמוך. כך גם לגבי הערכת שווי נכסים מסחריים, שכן בדרך כלל שווי שוק של נכס מסחרי, כגון חנות, משקף את פוטנציאל הרווחיות של העסק (ראו ה' רוסטוביץ פ' גלעד הנ"ל עמ' 487).

     עם זאת, כפי שנראה להלן, שווי המקרקעין עשוי להיות מושפע משיקולים רבים אחרים שאינם נוגעים ליכולת הכלכלית של הנישום ולרווחיות של העסק ועל כן לפני שימוש במבחן זה מחויבת בחינה האם בנסיבות המקרה מדובר במבחן רלבנטי.

25.     משקבעה הרשות את המבחנים הרלבנטיים לקביעת תעריפי הארנונה לנכסים שונים, או לאזורים שונים, עליה לאסוף את הנתונים העובדתיים הרלבנטיים למבחנים בנוגע לכל אזור ולכל נכס ורק על בסיס הנתונים הללו לקבל את החלטתה. כך כאשר הרשות מאמצת מבחן כלכלי עליה להצטייד בנתונים כלכליים על יכולתם הכלכלית של המחזיקים ועל פוטנציאל הרווחיות של כל עסק (ראה לעניין החובה לאיסוף נתונים מהימנים י' זמיר הנ"ל כרך ב, 1128 - 1130 (2011)).

     דומה גם שהרשות צריכה לאסוף נתונים לגבי נכסים דומים ברשויות אחרות, שכן כבר נפסק כי מכוח עיקרון השוויון על הרשות לבחון גם את היחס בין תעריפי הארנונה ברשות אל מול תעריפי הארנונה ברשויות אחרות (ראה עע"מ 9530/05 ריבוע כחול -ישראל בע"מ נ' עיריית עפולה ( ניתן ביום16/1/08) (פסקה כז' לפסק דינו של השופט רובינשטיין).

26.     צווי הארנונה של המועצה וההבחנה בין אזורי השומה השונים נבחנו כאמור במספר הזדמנויות. בהמרצת פתיחה 127/00 נבחנה סבירות התעריפים ובית המשפט מצא כי הפער בין התעריפים באזורים השונים בתחומי המועצה אינו סביר. בית המשפט לא קבע מה הם המבחנים הרלבנטיים לקביעת תעריפי הארנונה בכל אזור, אלא הסתפק בקביעה שהפער הינו בלתי סביר. כך גם בעמ"נ 412/04. בת.א. 813/04 וע"א 5262/08 נדחתה טענת ההפליה בשל העדר נתונים עובדתיים מספקים מבלי שנדונו המבחנים הראויים לקביעת אזורי השומה.

     בעת"מ 46821-02-10 קבע השופט אליקים כי בפני המועצה לא עמדו נתונים עובדתיים עדכניים וכי פער הזמנים בין מועד מתן חוות הדעת (שנת 2001) למועד קביעת האזורים (2010) מצדיק את התערבות בית המשפט בהחלטה וביטולה. גם באותו עניין לא בדק בית המשפט מה הם המבחנים הרלבנטיים לקביעת אזורי השומה.

27.     כפי שאפרט להלן הרי משבאים אנו לבחון כיום את החלטות המועצה לקבוע אזורי שומה נפרדים למפעלי תעשייה בתוככי הישובים לעומת מפעלים באזורי תעשייה שמחוץ ליישובים, מתחייבת המסקנה כי אין מקום להבחנה ועל כן יש לבטלה. החלטת המועצה פגומה בכמה מישורים; המועצה כלל לא שקלה אילו מבחנים רלבנטיים לקביעת השונות בין הנכסים; היא לא החליטה אילו נתונים יש לאסוף כדי למלא את הדרישה לקבלת נתונים רלבנטיים להחלטה; המועצה לא ביקשה לקבל נתונים עדכניים למועד ההחלטה; והמועצה כלל לא בחנה את הנתונים שהובאו בפניה- קרי את חוות הדעת- ולא החנה האם נתונים אלו מהימנים ומספקים לצורך קבלת ההחלטה. כפי שנראה המועצה הסתפקה בכך שהוצגה בפני חוות דעת על הבדלי שווי ולא ערכה כל דיון האם יש בחוות הדעת די כדי להצדיק את ההבחנה בין אזורי השומה.

     מטיעוני המועצה ומחוות הדעת שצורפה עולה כי ההבחנה בין האזורים התבססה על מבחן שווי המקרקעין כמבחן יחיד. עם זאת ראוי לציין כי בת.א. 813/04 מציין כב' השופט עמית כי הנימוק שהובא בפניו על ידי המצהיר מטעם המועצה להבחנה בין אזורי השומה היה שונה (פסקה 56 לפסק הדין). הסבריו של המצהיר היו כי הפער נובע מכך שבאזורי התעשייה שמחוץ ליישובים מחזיקות בנכסים "פירמות עסקיות" ואילו בתוככי הישובים מדובר במפעלים שבבעלות הישובים שנועדו לשמש "כעין ריפוי ועיסוק להעסקה".

28.     לא הובאו בפני הפרוטוקולים של דיוני המועצה בנוגע לצווי הארנונה לשנים 2010-2009. הובא רק פרוטוקול המועצה שדנה בצווי הארנונה לשנת 2011. מהפרוטוקול עולה כי המועצה אישרה את הצווים ללא דיון בשאלה מהו המבחן הרלבנטי להבחנה בין האזורים, להבדיל מהדיון בשאלת עדכון הערכות השווי.

     למעשה לא הובא בפני כל נתון המלמד כי המועצה דנה והחליטה, באופן מושכל, מה הם המבחנים לפיהם ייקבעו אזורי השומה השונים. גם השמאי מר רם סידס, שעל בסיס חוות דעתו משנת 2001 נקבע כי יש הבדל בין שווי המקרקעין בכל אחד מהאזורים, לא דן ולא התייחס כלל לשאלת הרלבנטיות של שווי המקרקעין לקביעת אזורי השומה.

29.     כפי שצוין לעיל, המבחן של שווי המקרקעין אינו יכול לעמוד לבדו כמבחן מספיק להבחנה בין אזורי שומה או כמבחן יחיד לסיווג נכסי תעשייה לצרכי ארנונה. שווי מקרקעין אינו יכול כשלעצמו להצביע על יכולת כלכלית לתשלום המס של מפעלי תעשייה. כך ברי כי ישנם מפעלי תעשייה שלא ניתן למקמם באזורים מסוימים כגון בקרבת ישובים, בשל טיבו של המפעל (למשל חשש מזיהום), בשל קשיי תחבורה, בשל הצורך להימצא בקרבת כבישים ראשיים, מסילות ברזל וכדומה. מיקומו של מפעל תעשייה נקבע לא רק משיקולי שווי המקרקעין ופוטנציאל רווחיות אלא גם משיקולים נוספים. על כן, גם אם שווי מקרקעין יכול לשמש בסיס להבחנה בין נכסים המשמשים למגורים או למסחר, שכן יש בו להצביע גם על פוטנציאל הכנסות או יכולת כלכלית, ספק רב בעיני האם כך הוא לגבי מקרקעין המיועדים לתעשייה.

30.      יתירה מזו, הניסיון לקבוע שווי מקרקעין אחיד לכלל אזורי התעשייה בישובים, ולהשוותו לשווי מקרקעין לתעשייה בכלל אזורי התעשייה האחרים, נראה בעיני דחוק ביותר ולא מספיק מדויק ולכן אינו יכול להיות מהימן דיו.

בשטחי המועצה היו מצויים בעת עריכת חוות הדעת משנת 2001, 31 ישובים שונים, בהם קיבוצים, מושבים, ישובים קהילתיים וכפרים. שטח המועצה האזורית הינו גדול. בחלק מהישובים ישנם אזורי תעשייה ובחלקם אין. הישובים מצויים בקרבה שונה זה מזה לעורקי תחבורה, למסילת ברזל ולישובים עירוניים. לכל אחד מהנתונים ישנה רלבנטיות לכדאיות הכלכלית של מפעלי התעשייה בכל מקום. חלק מאזורי התעשייה בישובים כלולים בתכניות מתאר וחלקם לא. ישנם אזורי תעשייה בתוככי ישוב שיש בהם פוטנציאל לשינוי יעוד - דבר שמשפיע על ערך המקרקעין, יש בהם כאלו שהאפשרות לשינוי יעוד רחוקה (כל הנתונים מופיעים גם בחוות הדעת). בחלקם ישנם מבנים חדשים ובחלקם מבנים ישנים. גודל המבנים המותר בכל ישוב שונה מחברו.

לא ברור לי כיצד ניתן בנסיבות שכאלו לקבוע מסקנה כוללת כי שווי אזורי תעשייה בתוככי הישובים נופל מזה של אזורי תעשייה מחוץ לישובים, תוך התעלמות מוחלטת מכל שאר הקריטריונים להערכת השווי (ראה גם קריטריונים שהובאו בחוות דעתו של השמאי אלמוג).

     בנוסף לאמור נזכיר כי השמאי סידס הסתפק בבדיקה מדגמית של אזורי תעשייה ב-5 ישובים והתעלם מאזורי תעשייה בישובים אחרים. בדיקה מדגמית שכזו אינה יכולה לבסס הנחה לגבי שווי מקרקעין בישובים אחרים מרוחקים מאלו שנבדקו ובעלי מאפיינים ייחודיים משל עצמם.

31.     גם השמאי ג' קרול שהכין חוות דעת עבור המועצה בשנת 2011 אינו עונה על הקשיים האמורים. גם השמאי קרול בדק רק בדיקה מדגמית. גם הוא מתעלם מנתונים ייחודיים של כל אחד מהישובים. גם הנחות המוצא שלו אינן יכולות להיות נכונות לכל הישובים ולכל אזורי התעשייה. יש בישובים אזורי תעשייה מודרניים (כגון מפעל טבעול שהוזכר בת.א. 813/04) ויש אזורי תעשייה מיושנים. יש ישובים שבהם קיימות מגבלות על הרחבת אזורי התעשייה ויש כאלו שאין בהם מגבלות. יש מקומות בהם נדרשו המפעלים לשאת בתשלום דמי היתר למינהל ויש שלא. כל אלו אינם יכולים לשמש בסיס להנחה כוללת לעניין שווי המקרקעין בכלל הישובים ובטח לא לצורך קביעת הפערים בינם לבין אזורי התעשייה השונים.

32.     ניתן לסכם ולקבוע כי המועצה לא הביאה די ראיות לשכנע כי מבחן שווי המקרקעין הינו מבחן רלבנטי לקביעת תעריפי הארנונה באזורי השומה א' ו-ב' - בכל הנוגע לנכסים המשמשים לתעשייה. גם חוות הדעת שהוצגו אינן מספיקות כדי ללמד על הבדלי שווי מובהקים שיכולים להצדיק את קביעת אזורי השומה באופן שבו נקבעו. לכל זה יש להוסיף כי הנתונים בעניין שווי המקרקעין שעמדו בפני המועצה בשנים 2009, 2010, 2011 לא היו עדכניים ולכן לא ניתן היה לבסס עליהם כל החלטה מושכלת.

התוצאה הינה כי יש לקבל את טענות העותרות ולקבוע כי ההבחנה בין אזורי השומה א' ו-ב' בכל הנוגע לתעריפי הארנונה למפעלי תעשייה הינה בטלה.

33.     ביטול ההבחנה היה יכול לפעול בין להגדלת תעריפי הארנונה באזור שומה ב' ובין לביטול תעריפי הארנונה של אזור שומה א' והשוואתם לאלו שבאזור שומה ב'. הדרך הראויה הינה ביטול השומות הגבוהות יותר שנקבעו לאזור שומה א', שהרי אין בקשה להגדלת התעריפים באזור ב', מה גם שלא נשמעו טענות שאר הנישומים באזור שומה ב'. כמובן שבשנות המס הבאות תוכל המועצה לקבוע תעריפים שונים, ובתנאי שקביעת התעריפים תעשה על פי מגבלות הדין.

רטרואקטיביות השומה לשנת 2009
34.     העותרות טוענות כי בשנת 2009 הוצאו להן שתי הודעות חיוב. ההודעה השנייה הוצאה בחודש 12/2009 והגיע לידיהן רק בחודש 1/2010. הטלת חיוב שכזה הינה לטענתן חיוב רטרואקטיבי הפוגע באינטרס ההסתמכות ולכן הינו בטל.

     המועצה מבהירה כי כבר בתחילת שנת 2009 ביקשה לערוך מדידה בנכסיהן של העותרות. בשל חוסר שיתוף פעולה מצידן נאלצה המועצה לערב את באי כוח העותרות עד שבסופו של יום נערכה מדידה וביום 18/10/09 נשלחה לעותרות הודעה על תיקון השטחים. ביום 29/12/09 הוצאו לעותרות שומות מתוקנות לשנת 2009 (נספחים 7, 8 לכתב התשובה בעת"מ 28804-02-11).

     המועצה סבורה כי בנסיבות אלו, בהן הוצאו השומות המתוקנות בתוך אותה שנת מס, אין לראות בהן משום חיוב רטרואקטיבי ועל כן אין בהן כל פגם.

35.     טענה זו אין לקבל. כבר נפסק בבית המשפט העליון כי "כל שומה מתוקנת הניתנת באותה שנת כספים ומבקשת לחול על התקופה הקודמת למועד נתינתה, הוא בגדר חיוב רטרואקטיבי" (ראה עע"מ 1280/10 מעונות מכבי נ' עיריית רמת גן, פסקה 7 (ניתן ביום 18/3/12)) (ראו גם עע"מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ (ניתן ביום 1/12/11)). על כן עסקינן בשומה רטרואקטיבית.

36.     הלכה היא כי על דרך כלל חיוב רטרואקטיבי הינו פסול (עע"מ 4551/08 הנ"ל, וכן עע"מ 7749/09 אורט ישראל נ' הממונה על מחוז ירושלים במשרד הפנים (ניתן ביום 30/11/11)). עם זאת ייתכנו נסיבות מיוחדות שיצדיקו הטלת חיוב רטרואקטיבי שכזה ובדרך כלל בתי המשפט הכירו בסמכות ההטלה של חיוב רטרואקטיבי מקום שבו רבץ אשם על כתפי הנישום שבעקבותיו היה צורך בתיקון רטרואקטיבי של השומה (עע"מ 4551/08 הנ"ל פסקה 52).

37.     כאשר עילת החיוב הרטרואקטיבי נעוצה בהפרשים במדידות השטחים עולה מייד השאלה לפתחו של מי רובץ האשם להימצאות הפרשי המדידות. ככל שהעילה להפרשי השטחים נובעת מעבודות בניה שבוצעו בין המדידות ואשר לא דווחו, הרי ברי שהאשם רובץ על כתפי הנישום ועל כן יטה בית המשפט להכיר בחיוב רטרואקטיבי שכזה. מאידך, ככל שהפרשי השטחים נובעים מטעויות של הרשות, הרי שהנטייה תהא לדחות את האפשרות להטלת חיוב רטרואקטיבי (עע"מ 1280/10 הנ"ל פסקה 10).

38.     במקרה הנוכחי לא ניתן כל הסבר להפרש בין המדידות אף כי העותרות לא חלקו על המדידה העדכנית. לטענות המועצה כי העותרות הכשילו את האפשרות לערוך בדיקה קודם למועד בו נערכה, אין שמץ של ראיה. כל שהוצג לעיוני הוא מכתב מיום 14/5/09 (נספח 4 לכתב התשובה) שבו נדרשו העותרות לאפשר את ביצוע המדידות, מכתב שבעקבותיו אכן נערכה המדידה (אין בפני פרטים על מועד ביצוע המדידה בפועל).

     בנסיבות אלו דומה כי כל הטלת חיוב בגין תקופה הקודמת לדרישה האמורה תהווה חיוב רטרואקטיבי פסול. מאידך ממועד משלוח הדרישה לעריכת מדידה, לא יכולה לעמוד לעותרות טענות ההסתמכות. בנסיבות אלו הנני סבור שיש להכיר בהטלת חיוב רטרואקטיבי רק ממועד משלוח ההודעה על המדידה העדכנית, דהיינו מיום 18/10/2009. כל חיוב מתקן לתקופה הקודמת למועד זה הינו בטל ועל כן על התקופה הקודמת יחול החיוב המקורי.

קביעת תעריף החיוב ליתרת שטח
39.     העותרות מעלות טענות כנגד חוקיות הסיווג של "קרקע תפוסה ביתרת שטח" (סיווג 740), בו חויבו בשנות המס נשוא העתירה. לטענתן סיווג זה הוסף בשנת 1989 ללא קבלת אישור השרים כנדרש ועל כן סיווג זה הינו בטל.

     העותרות מפנות גם לפסק הדין בע"א 5262/08 שבו אושרה קביעת בית המשפט המחוזי ולפיה הוספת הסיווג "יתרת שטח" משנת 1989 ואילך נעשתה שלא כדין.

40.     המועצה אינה טוענת כי התקבל אישור השרים אלא מפנה גם היא לפסקי הדין בת.א. 813/04 ובע"א 5262/08 וטוענת כי מאותם פסקי דין ניתן ללמוד כי בתי המשפט דחו את הטענה ואישרו בפועל את הסיווג האמור.

41.     עמדת המועצה אינה מקובלת עלי. בפסק הדין בבית המשפט המחוזי (ת.א. 813/04) אומר כב' השופט עמית כי "איני רואה לקבל את טענות הנתבעת כי החריגה מחוקי ההקפאה קיבלה את אישור השרים" (פסקה 30). גם בית המשפט העליון, כב' השופט רובינשטיין, קובע כי הסיווג של יתרת שטח שהוסף בצווי הארנונה ולא קיבל את אישור השרים הינו בטל.

     בפסקה טו אומר השופט רובינשטיין:

נוכח האמור, העובדה שהקרקע הנדונה בענייננו התאימה בשנת 1986 לסיווג "תפוסה כחלק מתעשייה" שתעריפו 0.03 ₪ למ"ר, והחל משנת 1987 לסיווג "יתרת השטח" בתעריף של 1 ₪ למ"ר, קרי, בהעלאה (בשיעור של כ-3,333%) החורגת משמעותית מההעלאה המותרת לאותה שנה של 22% - מובילה למסקנה כי מדובר בגביה בניגוד לדין ובחוסר סמכות. אף אילו שעינו לטענת המערערת לפיה היה נכון לסווג את הקרקע בסיווג השיורי (ואיננו סבורים כך), עדיין החל משנת 1987 היתה גביה שלא כדין, שכן תעריף הסיווג השיורי בשנת 1986 היה 0.004 ₪ למ"ר, ובשנת 1987 - 1 ₪ למ"ר.

בתי המשפט בעניין מילגד עסקו בעיקר בסוגית ההשבה של תשלומים ששולמו ביתר והערת בית המשפט כי "יהא זה בלתי צודק ובלתי סביר "לשרשר" את הגלגל לאחור עד לפני 20 שנה" (פסקה 40 ל-ת.א. 813/04) לא נועדה להכשיר את הגביה הבלתי חוקית אלא רק לשלול זכות ההשבה.

42.     ונזכיר, השופט עמית מציין "אילו הייתה התובעת מסבה את תשומת לב הנתבעת עוד בשנת 1987 כי סיווג 5.11 אינו כדין, יש להניח שהנתבעת הייתה פועלת לקבל אישור שרי הפנים ושר האוצר והייתה פועלת לתקן את המעוות, כדי לקבוע תעריף הגיוני וסביר".

     מדברים אלו למדים אנו כי מרגע שנודע למועצה כי העותרות טוענות כי הסיווג הוסף שלא כדין, היה צפוי כי תפנה לקבלת האישור הדרוש. עוד ברור כי לאחר שנודע למועצה כי העותרות טוענות כנגד חוקיות הסיווג, לא רשאית המועצה לטעון כי הן חייבות בתעריף החדש אף אם הסיווג לא אושר ואילו הייתה עולה טענת השבה, היה עליה להשיב תשלומי יתר אם שולמו.

43.     הדיון בפני עוסק בשנים 2009, 2010, 2011. אין טענה כי מאז פסק הדין בעניין מילגד הוגשה בקשה לקבלת אישור השרים ואין טענה כי השרים אישרו את הסיווג החדש. כל שנטען הינו כי לאור חלוף הזמן אין באפשרות המועצה לאתר את האישורים (סעיף 54 לסיכומי הטענות בעת"מ 28804-02-11). בין אם הושגו אישורים בעבר אך לא ניתן היה לאתרם, ובין אם לא ניתנו מעולם אישורים, הרי שברי כי לאחר פסק הדין בעניין מילגד הייתה המועצה צריכה לפנות לקבלת אישור ראשוני או מחודש מהשרים, אולם המועצה לא עשתה כן. במקום לתקן את הפגם שנמצא בקבלת האישורים, החליטה המועצה לסמוך על פרשנות פסקי הדין. משהתברר כי אין לפרשנות זו על מה לסמוך נותרה המועצה עם הכרעה מפורשת ולפיה הוספת הסיווג של יתרת השטח נעשתה שלא כדין. לפיכך דין הסיווג להתבטל.

44.     משקבעתי כי הסיווג "קרקע תפוסה ביתרת שטח" (740) הוסף לצווי הארנונה שלא כדין נותר לבחון מהו הסיווג הראוי לחיוב העותרות.

     העותרות סבורות כי יש לחייבן לפי הסיווג "קרקע תפוסה כחלק מתעשייה" שהיה בתוקף עד שהוסף הסיווג "קרקע תפוסה ביתרת שטח". המועצה סוברת מנגד כי הסיווג המתאים הינו הסיווג השיורי "קרקע תפוסה המשמשת לכל מטרה אחרת שלא פורטה לעיל".

45.     בעניין זה סבורני כי הדין עם המועצה. הסיווג "קרקע תפוסה כחלק מתעשייה" אינו נכלל בצווי הארנונה בשנות המס הרלבנטיות. לפיכך רשאית הייתה המועצה לקבוע כי הסיווג הרלבנטי יהא הסיווג השיורי. ודוק, עד ביטול הסיווג "קרקע תפוסה כחלק מתעשייה", סווגו נכסי העותרות על פי סיווג ייחודי; משבוטל הסיווג הייחודי יחול הסיווג הכללי לגבי קרקע תפוסה. לא מדובר בשינוי סיווג שתכליתו הגדלת שיעורי הארנונה לשם עקיפת דיני ההקפאה אלא חזרה לסיווג הכללי לאחר שהסיווג הייחודי בוטל (השווה לעע"מ 104/03 קפלן נ' עיריית רמת גן, פ"ד נח(3) 769, 773 (2004); עע"מ 11641/04 סלע נ' מועצה אזורית גדרות (ניתן ביום 17/7/06); עע"מ 10864/07 גלבר נ' עיריית אשדוד (ניתן ביום 9/2/11)). משבוטל הסיווג הקודם לא ניתן להמשיך ולסווג על פיו את נכסי העותרות. אין גם מקום להימנע מהטלת חיוב אחר בשל ביטול הסיווג הייחודי, שהרי זוהי תוצאה בלתי סבירה. טעות בקביעת סיווג ייחודי אינה יכולה להביא להענקת פטור. הפתרון הראוי הינו הטלת חיוב על פי הסיווג השיורי (ראה עע"מ 4068/10 עיריית חולון נ' קר פרי בע"מ (ניתן ביום 20/12/11)).

     כאן יש להוסיף כי שיטת חישוב החיוב על פי הסיווג השיורי שונה מהחיוב על פי הסיווג "קרקע תפוסה ביתרת שטח". בעוד שלפי הסיווג של "קרקע תפוסה ביתרת שטח" מוטל החיוב על מלוא שטח המקרקעין, בהפחתת שטח המבנה הבנוי עליו, הרי שבסיווג השיורי יש לחייב רק את אותו שטח המוגדר כקרקע תפוסה, דהיינו שטח התפוס בפועל על ידי המחזיק (ראה לעניין הגדרת קרקע תפוסה בסעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש] וכן הדיון בעע"מ 4551/08 לעיל).

46.     שאלת השימוש וההחזקה במקרקעין לא הועלתה בפני. ככל שישנה מחלוקת לעניין היקף השטח התפוס בפועל, הרי שמקומו של הדיון במחלוקת זו הינו בפני ועדת הערר. בהחלטת הוועדה בערר 9/10 ישנו פירוט של השטחים התפוסים על ידי העותרות לרבות של השטחים שלגביהם יחול הסיווג הייחודי. כלל הוא שבית המשפט אינו מתערב בקביעות עובדתיות של ועדת הערר, לא כל שכן מקום שהוועדה ערכה סיור במקום וקבעה את העובדות על פי מראה עיניה, ועל כן אין מקום להתערב בכך בהליך זה.

     על כן ייערך החישוב של הקרקע התפוסה על פי השטחים שנמצאו על ידי הוועדה, תוך שינוי הסיווג ביחס "לקרקע התפוסה ביתרת שטח" בלבד.

47.     משקבעתי כי הסיווג "קרקע תפוסה ביתרת שטח" הינו בטל, אין צורך לדון בפרשנות ההוראה ובדרך חישובה של יתרת השטח. מכל מקום ולמעלה מן הדרוש אציין כי טענות העותרות אינן יכולות להתקבל. הוראות צווי הארנונה המגדירות את אופן חישוב יתרת השטח הינן ברורות ביותר ועמדה על כך ועדת הערר. פסק הדין של כב' השופט ברלינר אינו יכול לבסס טענה כי יש לחשב את יתרת השטח באופן השונה מניסוחה הברור של ההוראה כנוסחה במועד הרלבנטי.

     לפיכך, אילו היה מקום לחשב את החיובים בגין הקרקע התפוסה לפי סיווג 740 - "קרקע תפוסה ביתרת שטח" - הרי שהדרך בה פעלה המועצה ואשר אושרה בוועדת הערר תואמת את הוראת הסיווג בצו.

סיווג שטחי המשרדים
48.     בערעור המנהלי העלו העותרות גם טענות ביחס לסיווג שטחים המשמשים לטענתם למשרדים. ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי 699.56 מ"ר יסווג כשטחי משרדים ולא יסווגו בסיווג מפעל לתעשייה. לטענת העותרות המשרדים משמשים כחלק מהליך הייצור ואין להפרידם מהסיווג הכללי של המפעלים.
49.     דין הטענה להדחות. ההכרעה בשאלת סיווגם של המשרדים כחלק מן המפעל או כנכסים העומדים בפני עצמם מבוססת בראש ובראשונה על קביעות עובדתיות. קביעות אלו הן קביעותיה של ועדת הערר אשר סיירה במקום ומצאה כי השטחים האמורים "[...] אינם קשורים ישירות לפעולת הייצור" (סעיף 3 להחלטה). אלו קביעות עובדתיות ברורות שבית המשפט בערעור, לא כל שכן בערעור מינהלי, אינו נוהג להתערב בהם. כבר נפסק פעמים רבות כי שאלת סיווגו של נכס ספציפי אינה מעלה כל שאלה משפטית ובדרך כלל אין מקום שבית משפט בערעור יתערב בסיווג שנקבע על ידי ועדת הערר על פי הראיות שבאו בפניה ולאחר שביקרה במקום (בר"ם 5557/06 מצפה תת ימי ים סוף בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית אילת (ניתן ביום 2/1/07); בר"ם 9362/08 השקעות כדאיות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה (ניתן ביום 27/11/08)).
50. עוד נזכיר כי בנכס מורכב ורב תכליתי, שניתן להפריד בין חלקיו במבנה אפשר לסווג כל חלק וכל מתקן על פי ייעודו ושימושו ואין הכרח לסווג את כל חלקיו על פי סיווגו של החלק העיקרי בנכס (ראה בג"צ 764/88 לעיל בעמ' 816; ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה נ' עיריית ראשון לציון (ניתן ביום 9/2/03)). הוועדה מצאה כי ניתן להפריד בין החלקים ועל כן קבעה כי יש לסווג חלק מהמבנים כמשרדים. איני מוצא מקום להתערב בקביעות עובדתיות אלו.
סוף דבר
51.     כפי שפורט לעיל הגעתי לכלל מסקנה כי דין ההבחנה בין אזור שומה א' ל-ב' להתבטל ועל כן יש לתקן את השומות שהוצאו לעותרות לשנים 2009, 2010, 2011 ולחייבן בהתאם לתעריפים באזור שומה ב' בלבד.
     כן הגעתי למסקנה שיש לבטל את סיווג הקרקע התפוסה על פי פריט 740 "קרקע תפוסה ביתרת שטח" וכי יש מקום לחייב את הקרקע התפוסה בפועל, כאמור בהחלטת ועדת הערר, בסיווג השיורי "קרקע תפוסה המשמשת לכל מטרה אחרת" (סיווג 736). עוד מצאתי כי את שומת 2009 יש לתקן כך שעד ליום 18/10/2009 יחול החיוב המקורי ורק מאותו מועד יחול החיוב המתוקן.
     שאר טענות העותרות לגבי אופן חישוב הארנונה ולעניין סיווג שטחי המשרדים נדחות.
52.     אשר על כן הנני מורה על ביטול השומות נשוא העתירה והערעור וכן אני מורה למועצה לתקן את השומות על פי האמור בפסק דין זה ולהמציא לעותרות שומות מתוקנות תוך 30 יום.
     המועצה תשלם לעותרות הוצאות ההליך בסך של 30,000 ₪ מהיום. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ארנונה על פאב

  2. ארנונה על מכבסה

  3. ארנונה על רפתות

  4. ארנונה על מספרה

  5. ארנונה על מחסנים

  6. ארנונה על ממגורה

  7. ארנונה תחנות דלק

  8. ארנונה על בית ריק

  9. ארנונה על שטח פתוח

  10. תביעת השבה ארנונה

  11. מהי מטרת הארנונה ?

  12. הוצאות אכיפה ארנונה

  13. ארנונה על גן לאומי

  14. ארנונה שימוש מעורב

  15. חיוב אישי בארנונה

  16. הנחה בארנונה בטעות

  17. חוב ארנונה במטולה

  18. ארנונה על בית אבות

  19. ארנונה על אדמת מרעה

  20. ארנונה על בית מלאכה

  21. האם ארנונה היא מס ?

  22. תשלום ארנונה עודפת

  23. השגה למנהל הארנונה

  24. תעריף ארנונה מדורג

  25. ארנונה לפני טופס 4

  26. הבטחה שלטונית ארנונה

  27. ארנונה על מעון ילדים

  28. חוב ארנונה של השוכר

  29. ממתי משלמים ארנונה ?

  30. ארנונה על שטח חקלאי

  31. ארנונה על שטחי שירות

  32. ארנונה מספרות תל אביב

  33. ארנונה על שטחי ביטחון

  34. חוב דמי שילוט ארנונה

  35. תעריפי ארנונה השוואה

  36. ארנונה על אולם אירועים

  37. ארנונה על מבנה תעשייה

  38. ארנונה על שטחים טכניים

  39. הגדלת שטח לחיוב ארנונה

  40. התחייבות להפחתת ארנונה

  41. איך מערערים על ארנונה

  42. טעות במדידה החזר ארנונה

  43. תשלום ארנונה פתח תקווה

  44. חוב שנוי במחלוקת ארנונה

  45. השגה על ארנונה תחנת דלק

  46. חובות ארנונה של יורשים

  47. חוב ארנונה לעיריית חיפה

  48. אינטרס ההסתמכות - ארנונה

  49. קבלת תשלום ארנונה בחזרה

  50. החזר ארנונה אולם אירועים

  51. נטישת מושכר חיוב בארנונה

  52. תשלום תחת מחאה – ארנונה

  53. החזר הארנונה שנגבתה ביתר

  54. שינוי ארנונה רטרואקטיבי

  55. ארנונה על מחסן חלק מדירה

  56. חיוב רטרואקטיבי בארנונה

  57. שינוי ארנונה לאחר 10 שנים

  58. מכתב השגה על חיוב בארנונה

  59. שינויים בהגדרות צו ארנונה

  60. סיווג מרפאות לצורך ארנונה

  61. הקלה בארנונה למבנים חקלאים

  62. תשלום ארנונה בניה ללא היתר

  63. תשלום ארנונה על כניסה לעסק

  64. חובות ארנונה מלפני 20 שנה

  65. חוקיות הטבה בארנונה לחברות

  66. ארנונה למשפחה מעל 8 ילדים

  67. גביית ארנונה מחברה שהתפרקה

  68. הבטחה שלטונית לפטור מארנונה

  69. תשלום ארנונה באחוזת ראשונים

  70. ערעור על החלטת מנהל הארנונה

  71. חוב ארנונה לעיריית תל אביב

  72. אי קבלת תשובה להשגה בארנונה

  73. תביעה בגין ארנונה ומים - עיריית בת ים

  74. סיווג ''תעשיה'' לצרכי ארנונה

  75. גביית ארנונה מהבעלים של החברה

  76. שינוי סיווג ארנונה מחסן לעסק

  77. ארנונה על מחסן בגובה מטר וחצי

  78. חוב ארנונה לעיריית פתח תקווה

  79. מכתב הנחה בארנונה מראש המועצה

  80. אישור משרד הפנים לגביית ארנונה

  81. ארנונה על מפעלים במועצה אזורית

  82. איחור בתשובת מנהל הארנונה להשגה

  83. מחזיק מטעם הממשלה לצורך ארנונה

  84. תביעה לתשלום החזר תשלומי ארנונה

  85. תעריפי ארנונה שונים באותו אזור

  86. אי שימוש במחסנים - תשלום ארנונה

  87. השבת כספי ארנונה שנגבו שלא כדין

  88. ארנונה על חניון ציבורי ללא תשלום

  89. ארנונה על מרתף שאינו ראוי לשימוש

  90. גביית ארנונה בזמן הליכים משפטיים

  91. ארנונה על מבנה שאינו ראוי לשימוש

  92. תביעה כספית בגין חוב ארנונה בשכירות

  93. ארנונה על החלק היחסי בבניין משרדים

  94. אי שימוש במחסנים 6 חודשים - ארנונה

  95. מגורים עם ההורים במשק חקלאי - ארנונה

  96. הליכי גבייה בשל חובות ארנונה שקיומם הוכחש

  97. שינוי סיווג ארנונה מ"בית פרטי" ל"בית משותף"

  98. האם צריך לשלם חוב ארנונה בזמן שהייה בחו"ל ?

  99. טענת אי מגורים בנכס במסגרת תביעה לתשלום ארנונה

  100. האם אפשר להגיש השגה על ארנונה גם אחרי 90 יום ?

  101. סיווג ''מפעל תעשייתי'' כ''עסק אחר'' לצורכי ארנונה

  102. ארנונה: האם מספרה נחשבת "בית עסק" או "בית מלאכה" ?

  103. האם מותר לחייב אוטומאטית בריבית פיגורים על ארנונה ?

  104. השגה על הארנונה, בטענה כי שטחו בפועל קטן מהשטח המדווח

  105. סיווג מבנים לצורכי ארנונה - מבנה חקלאי - מבנה תעשייתי

  106. האם צריך לשלם ארנונה על "בריכה פתוחה" לא פעילה בחורף ?

  107. האם מכתבי דרישה לגביית ארנונה עוצרים את מרוץ ההתיישנות ?

  108. עתירה לביטול דרישת ארנונה בנכסים המשמשים בבניית מסילת ברזל

  109. חיובי ארנונה ששולמו ביתר עקב כך שכל חלק ממ"ר חויב כמ"ר שלם

  110. ביהמ"ש לעניינים מנהליים מוסמך לדון בענייני ארנונה בעתירה של אזרח כנגד החלטה של רשות

  111. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון