ביטול יפוי כח בלתי חוזר במקרקעין

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול יפוי כח בלתי חוזר במקרקעין: א. מהות העתירה זו עתירה למתן פס"ד הצהרתי לפיו בטלה או ניתנת לביטול, חתימתו של המבקש על יפוי כח בלתי חוזר מיום 23.5.1998 (להלן: "יפוי הכח") בו מינה המבקש את המשיבים 3 ו - 4 להיות באי כוחו לרישום על שמו של 2/8 מזכויות החכירה ו/או השכירות בנכס הידוע כגוש 6150 חלקה 421 (להלן: "הנכס"); וכן כי כתוצאה מכך בקשה לרישום מקרקעין מיום 23.5.98, - בטלה או ניתנת לביטול. ב. עובדות רלבנטיות- ועמדת המבקש המבקש הינו בן אחיה של הגב' מרים X ז"ל. הנ"ל נפטרה ביום 5.2.97. בעלה - מר ניסים X - נפטר כבר ביום 3.2.1971. המנוחה התגוררה בדירת מגורים בת 2 חדרים ברחוב שלמה רובין 6 א' בשכונת בצרון, הידועה כחלקה 421 בגוש 6150 (להלן: "הדירה"). הדירה ניצבה על חלקת קרקע בת 221 מ"ר (הכל יחד להלן: "הנכס"). הבעלים הרשום של הדירה הינה קרן קיימת לישראל. זו החכירה את מלוא הזכויות בה למר ניסים X, למשך 49 שנה מיום 1.10.48 ועד ליום 30.9.1997. אם אפשרות לשכירות זהה נוספת. מר ניסים X החכיר בחכירת משנה את מחצית הזכויות בנכס לגב' מרים X, ג"כ למשך אותה תקופת שכירות. (נספחים ד'- ו' לתצהיר המבקש). המבקש הינו יורשה היחיד של המנוחה מרים X לפי צו קיום צוואה מיום 5.6.97 (נספח א' ו - ב' לתצהיר). המשיבים 1 ו - 2 הינם בניו של המנוח ניסים X ויורשיו היחידים (ביחד) של 6/8 מהעזבון. המנוחה מרים X ירשה 2/8 מעזבונו של ניסים לפי צו ירושה מיום 25.5.1971 בתיק עזבונות 852/71. (נספח ג'). עם פטירת המנוחה מרים X, בתוך תקופת חכירת המשנה, ירש המבקש , לעמדתו, את מלוא חלקה של מרים X ז"ל כחוכרת המשנה וכן את מלוא חלקה 2/8 בחכירה הראשית לפי צו הירושה של ניסים X, כך שהוא היה זכאי להירשם עם פטירתה כחוכר של 6/8 מהנכס כולו. לעמדת המבקש, המשיבים 1 ו - 2 ועוה"ד באי כוחם, המשיבים 3 ו - 4 לא הסבירו לו את המצב משפטי של הדירה והחתימו אותו על שטר הארכת חכירה ראשית ועל שטר ביטול חכירת משנה, המבטל את החכירה כולה. (נספחים ז' ו - ח' לתצהיר). בצורה כזו נושל המבקש מזכויותיו והקטינם מ - 6/8 חלקים ל - 2/8 בלבד. ג. הפלוגתאות בין הצדדים מכתבי הטענות עלו הפלוגתאות הבאות בין הצדדים: - מהם זכויות המבקש בנכס. - איזה הסבר ניתן למבקש לפני החתימה על יפוי הכח. ד. זכויות המבקש בנכס. אשר לזכות החכירה הראשית הנכס נרכש ע"י המנוח ניסים X בשנת 1948. הוא ואשתו המנוחה מרים X חיו בנכס ביחד במשך כ - 23 שנים; המנוחה המשיכה לחיות, לאחר מותו, בנכס כשנתיים נוספות. במהלך אותה תקופה , היא לא טענה לכל זכויות במקרקעין מכח הילכת השיתוף. ב-ע"א 5774/91 מרים יהלום ואח' נ מס שבח, (פ"ד מח(3) 372) נקבע: "זכותו ש בן הזוג היא זכות ערטילאית הטעונה הכרה ראשית. כל עוד לא הוכרה והופעלה חזקת השיתוף, על יסוד הנסיבות הנדרשות להקימה, אין כל אפשרות לסתור את ההנחה הלכאורית העולה מרישום הבעלות על שם אחד מבני הזוג בלבד...לשם כך, יהיה עליו לפנות תחילה לבית המשפט ולטעון לתחולתה של חזקת השיתוף. לשון אחר, אם כי הלכת השיתוף בנכסים באה ליתן ביטוי לחלוקת הזכויות "האמיתית" בין בני הזוג...הרי פנייה לערכאות השיפוט לשם הפעלת החזקה היא בבחינת צעד ראשון וחיוני בקיומן ובמימושן של זכויות אלה". (ע. 380) נראה שצעד זה לא נעשה ע"י המבקש. אין בתובענה כל טענה לעניין החלת חזקת השיתוף וגם לא נשמעה כל עדות לעניין זה. יתר על כן, באותו פס"ד לעיל נשאלה השאלה האם יורש של אחד מבני הזוג יכול לתבוע בשם בן הזוג "הזכאי" את חלקו של בן הזוג, וכתוצאה מכך הגדלת חלקו הוא בירושה, מכח חזקת השיתוף; ונקבע שם: "כאשר הלך אחד מבני הזוג לעולמו, בלי שעמד במועד כלשהו בחייו על זכויותיו על פי חזקת השיתוף בנכסים, ובלי שנתן ביטוי לרצונו לממשן, וזאת על אף הזדמנות סבירה שהייתה לו לעשות כן, כי אז יש לראותו כמוותר על זכותו לבקש להחיל עליו את חזקת השיתוף ולהכיר פורמאלית הזכויות על פיה, על כל המשתמע מכך"... (עמ. 377) "אשר על כן, לעניננו, נראה את בן הזוג כמוותר על זכותו רק כאשר היתה לו אפשרות סבירה לטעון לקיומו של שיתוף בנכסים והוא נמנע מלעשות כן, היינו מקום שעמדה לו זכות הבחירה והוא בחר שלא לממש את זכותו, מובן כי כפועל יוצא מכך, לא יוכלו גם יורשיו לטעון לתחולתה של חזקת השיתוף, שהרי מכח ויתורו מנועים הם מלעשות כן". (עמ. 387). מכל האמור לעיל עולה כי אפילו היתה למנוחה מרים X זכות למחצית מזכויותיו של ניסים X הרשומות, היא לא מימשה זכות זו, מכאן שויתרה על כך, וכל טענה או עובדה נוגדת לא הובאה לבית המשפט. התוצאה היא כי חלקה של המנוחה בעזבון המנוח מכח צו הירושה הינו 2/8 מזכויות החכרה בנכס, וזכות זו בלבד עברה למבקש, לאחר מות המנוחה. אשר לחכירת המשנה המנוח ניסים X הקנה למנוחה זכויות חכירת משנה לתקופה של 49 שנה, אשר הסתיימה ביום 1.10.1997. המשיבים 1 ו - 2 הפכו לבעלים של 6/8 מזכויות החכירה הראשית בנכס מכח ירושת אביהם המנוח. הם יכולים היו להאריך את חכירת המשנה, לאחר סיומה ביום 30.9.1997. הם יכלו גם שלא להאריך את חכירת המשנה. המדובר ביחסי שכירות רגילים. המבקש נשאל לגבי חכירת המשנה והשיב: "אני מבקש שהחכירה תימשך. שימשיכו בשכירות כמו שהיתה שכירות לדודה, למשך 50 שנה נוספות. אם ביהמ"ש שואל אותי מי יגור בדירה באותה תקופה, אני משיב שאמרתי להם או שאחד מאיתנו קונה את הדירה, או שמוכרים את הדירה ומתחלקים בכסף.. זה נעשה לפי יעוץ משפטי". (עמ. 6). מסתבר כי המבקש היה, בתחילת הדרך בדעה שמגיע לו 3/4 מהנכס. המשיבים 1 ו - 2 שפנו ליעוץ משפטי, קיבלו יעוץ שאין זה המקרה, ונראה שלא היו מוכנים ליתן למבקש יותר מאשר הדין העניק לו, לרבות לא ליתן לו את המשך זכות החכירה, שהיה תלוי בהם ובהם בלבד, בהיותם רוב הבעלים המחזיק בנכס. (סעיף 16 לתצהיר מאיר אשל). התוצאה הנובעת מכאן היא שבתום תקופת השכירות של המנוחה, מאומה לא יכול היה לעבור למבקש. לפי תקנה 65(א) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), הממונה על המרשם יבטל רישום של זכות מהפנקס אם נוכח לדעת שהזכות פקעה בכך שהסתיימה התקופה הרשומה שנקבעה לתוקפו של הרישום, והשכירות לא חודשה ע"י הצדדים. הדבר ייעשה בצורה של חתימת המשכיר על בקשה לביטול השכירות. מסתבר שחישוב זה הודע למבקש בפגישה שהתקיימה במשרדו של המשיב מס. 3 (עמ. 2). כשחתם המבקש על הארכת הסכם החכירה עם המינהל נדרשו הצדדים לשלם דמי היוון. למרות שהמבקש חזר וטען שהינו בעלים של 3/4 מזכויות החכירה בנכס, הוא שילם רק 1/4 מהסכום שנדרש, אחוז שמתאים דווקא לתחשיב של המשיבים ולא לתחשיבו של המבקש. לא היה למבקש כל הסבר מניח את הדעת, מדוע הוא עשה כן. מכאן, שחלקו של המבקש בנכס הינו רבע בחכירה הראשית ולא מעבר לכך. ה. מהות ההסברים שניתנו למבקש המבקש השתתף במספר פגישות, ביניהן גם במשרד המשיב מס. 3. הפגישה הראשונה, היתה בין המבקש והמשיבים 1 ו - 2. שם טען המבקש שהינו בעלים של 3/4 מהזכויות בנכס ואף הציע לרכוש את חלקם של המשיבים. היה זה רעיון כללי, שאם היה מתקבל, נראה שהיה צריך לקחת משכנתא כדי לממשו. (עמ. 2, 14, 15). בפגישה נוספת שהיתה בין הצדדים, במשרד המשיב מס. 3, ביקש המבקש וקיבל הסבר מהמשיב מס. 3, לגבי המצב המשפטי. (עמ. 2) וכן נאמר לו כי המשיבים 1 ו - 2 אינם מעונינים להאריך את חכירת המשנה. באותה פגישה נמסרו לו כל המסמכים הרלבנטיים למינהל, והמשיב מס. 3 יעץ לו להיוועץ בעו"ד לפני החתימה עליהם. לאחר מספר שבועות נערכה פגישה נוספת, במשרד המשיב מס. 3. המבקש בא ללא עו"ד. גירסאות הצדדים חלוקות האם נאמר שהוא נועץ בעו"ד אם לאו, על כל פנים, המשיב מס. 3 הסביר לו גם לגירסתו, על מה הוא עומד לחתום. הסתבר גם כי המבקש בדק בעירית ת"א מה צריך להיות היטל ההשבחה בגין זכויות הבניה בנכס. לאחר שהוברר לו שסכום היטל ההשבחה הוא 50,000 דולר פנה למשיבים 1 ו - 2 בבקשה שירכשו את זכויותיו בנכס (רבע) "בהעברה ישירה" מבלי שהדבר ידווח למשרד ספרי האחוזה ולמינהל, כל זאת כדי "לחסוך" את היטל ההשבחה. המשיב מס. 3 הודיע למבקש שלא ניתן לבצע כך עיסקת מכר, והדבר לא יצא לפועל. בחודש אפריל 1998 העביר המינהל לידי המשיב מס. 3 את חוזה החכירה לתקופה של 98 שנים מיום 1.10.194וכן את תנאי החכירה לצורך החתמת המבקש והמשיבים 1 ו - 2. המבקש חתם על הסכם החכירה שהוכן ע"י המינהל. שם צוין כי חלקו של המבקש הוא 2/8. המבקש ראה זאת ( עמ. 3) ולא מחה. העולה מכל האמור לעיל הוא, שחלקו של המבקש היה רבע בלבד, ומלוא הפעילות של עוה"ד בהקשר למינהל הודעו לו. אשר על כן אני דוחה את התביעה ומחייבת את המבקש לשלם למשיבים 1 ו- 2 5,000 ש"ח + מע"מ ולמשיבים 3 ו- 4 7,500 ש"ח + מע"מ. הסכומים ישאו ריבית והצמדה כדין. מקרקעיןייפוי כוח בלתי חוזרייפוי כוח