קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בניה בשטח חקלאי: 1. כעולה מהעתירה, העותרת היא חברה חקלאית המעבדת שטח של 6,000 דונם קרקע חקלאית באזור השרון. בשטח של כ-5,000 דונם מגדלת העותרת תפוחי אדמה, ובשטח הנוסף של כ-1,000 דונם, היא מגדלת בטטות. 2. העותרת יזמה תכנית שנועדה לאשר הקמה של בית אריזה בסמוך לאזור בו מצויים שטחי הגידול החקלאיים - תכנית הצ/4-1/178 (להלן: "התוכנית המוצעת"). מטרת התוכנית המוצעת היא שינוי ייעוד של חטיבת קרקע מ"קרקע חקלאית" ל"קרקע חקלאית מיוחדת", וקביעת זכויות בניה כדי לאשר הקמת מבנה בית-אריזה וקירור, המשרת - לגישת העותרת - בין היתר את שטח הגידול בהיקף של כ-6,000 דונם, של תפוחי האדמה והבטטות. יוער כי מבנה-בית האריזה נושא התוכנית המוצעת, הוא מבנה קיים שנבנה על ידי העותרת ללא היתר. העותרת הואשמה והורשעה בגין בניית המבנה בביצוע עבירות בנייה, ואף הוטל עליה קנס בשל כך. 3. עניינה של העתירה היא בהחלטת המשיבה 1 - ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה (להלן: "ועדת המשנה") בערר על החלטת המשיבה 2 - הוועדה המחוזית ולבניה מחוז מרכז (להלן: "הוועדה המחוזית"), לדחות את בקשת העותרת לאישור התוכנית המוצעת. המצב התכנוני 4. התוכניות החלות על המקרקעין נושא העתירה הן התוכניות הבאות - תכנית מתאר ארצית משולבת לבניה לפיתוח ולשימור, תמ"א 35 (להלן: "תמ"א 35"). בהתאם לתמ"א 35, המקרקעין מצויים באזור המוגדר כ"מרקם שמור משולב"; תכנית מתאר מחוזית מחוז המרכז - תמ"מ 3 שינוי מספר 21 (להלן: "תמ"מ 21/3"). בהתאם לתמ"מ 21/3, מיועדים המקרקעין דנן ל"אזור חקלאי/נוף פתוח". ס' 7.5.1 לתמ"מ 21/3 קובע רשימה של שימושים מותרים באזור; תכנית מתאר מקומית הצ/130 - קדימה (להלן: "תכנית הצ/130"). לפי תכנית הצ/130 מיועדים המקרקעין לשטח חקלאי; ותוכנית מפורטת (מרחבית) הצ/3/1-0 (להלן: "תכנית המתאר התקפה"). בהתאם לתוכנית המתאר התקפה, מיועדים המקרקעין לאזור חקלאי. התוכנית מאפשרת הקמה של מבנים חקלאיים שונים, ובין היתר בתי אריזה. מדובר בבתי אריזה בשטח של עד 65 מ"ר לכל 2 דונם, המיועדים לצמחי נוי ופרחים לייצוא, ולגידול תותים. 5. ביום 19.5.2008 דנה הוועדה המחוזית בבקשת העותרת, ודחתה אותה. ההחלטה צורפה כנספח 3 לעתירה. ביום 19.6.08 הגישה המועצה המקומית ערר על ההחלטה. ביום 20.4.09 דחתה ועדת המשנה את הערר שהוגש לה על החלטת הוועדה המחוזית (ההחלטה, שהיא נושא העתירה, צורפה כנספח 2 לעתירה). החלטת ועדת המשנה לעררים 6. ועדת המשנה התייחסה בהחלטתה לתמ"א 35, וקבעה כי בהתאם לה מצויה התוכנית בתחום "מרקם שמור משולב". לכן, יש לנהוג זהירות רבה ביחס לבינוי באזור, בעיקר לנוכח היקף השטח המיועד לבינוי. עוד נקבע כי השטח המוצע בתוכנית אינו צמוד דופן לתוכנית תקפה, והוא אף גובל באזור בעל רגישות נופית המיועד ליער. לכן, לפי תמ"א 35 לא ניתן לאפשר באזור כזה תוספת לשטח פתוח שנמצא באזור "מרקם שמור משולב". באשר לתוכנית תמ"מ 21/3, נקבע כי יש לבחון האם מטרת הבנייה היא מטרה חקלאית. מטרה לא חקלאית מוגדרת כבניה או שימוש שאינם "דרושים במישרין" לייצור או לעיבוד החקלאי. את התיבה "דרושים במישרין" פירשה ועדת המשנה לאור שני עקרונות יסוד העומדים בבסיס שימור קרקע חקלאית - שמירה על משאב הקרקע כאמצעי דומיננטי לייצור גידולים וגידולי חיות משק; ושמירה על הנוף הפתוח של הקרקעות החקלאיות. לאור עקרונות אלה, כך נקבע, יש לפרש את המונח "דרושים במישרין" בפרשנות דווקנית. 7. ועדת המשנה התייחסה גם לצורך לשמור על האיזון בין הצרכים המשתנים של החקלאות והחקלאים, לבין שמירת אופי השטחים הפתוחים, הנוף והמורשת. ועדת המשנה קבלה (אם כי בהסתייגות) את עמדת הוועדה המחוזית לפיה גודל המבנה מרמז על ייעודו כמרכז אזורי למוצרי החקלאות המטופלים בו. בהחלטת ועדת המשנה נקבע כי העותרת לא הוכיחה כי בית-האריזה נועד לשמש רק לאריזת תפוחי אדמה ובטטות שהעותרת מגדלת. לכן, כך קבעה ועדת המשנה, קשה לקבל את עמדת העותרת לפיה בית האריזה דרוש במישרין לשם ייצור חקלאי. אף לו זה היה המצב - קרי בית-האריזה נועד לשמש את הגידולים שהעותרת מגדלת בלבד - לא היה די בכך. תכנית המתאר התקפה קובעת אפשרות להקים בתי אריזה במקרקעין, אלא שאלה צריכים להיות מיועדים לפרחים ולצמחי נוי לייצוא, ולגידול תות שדה. העותרת לא הוכיחה כי סוג הגידולים שהיא מגדלת דומה מבחינת הטיב, דרכי השינוע, דרישות האריזה ואופן האכסון - לאלה של צמחי נוי ותות שדה. 8. תכנית המתאר התקפה מתנה את האפשרות להקים מבנים הדרושים לשימושים חקלאיים בתנאים שהמבנה דנן אינו עומד בהם. לכן, לא היה די בקבלת הטענה כי בית האריזה דרוש במישרין לייצור חקלאי כדי לקבל את הערר. ועדת המשנה דחתה את הטענה לפיה העותרת בחנה - קודם להקמת בית האריזה - אפשרות להקים בית-אריזה בשטחים אחרים, כהצדקה להקמת המבנה, שאינו עומד בתנאי התוכניות. כן צוין כי שאין די גם בטענה לפיה קיימים באזור בתי אריזה נוספים שהוקמו ללא היתר לצורך אישור התוכנית המוצעת. עוד נקבע כי העובדה כי המבנה נבנה ללא היתר מלכתחילה, מכבידה אף היא על העותרת, שהורשעה בביצוע עבירות בנייה, ונגזר עליה קנס משמעותי. טענות הצדדים 9. לגישת העותרת, אריזה ומיון של תוצרת חקלאית הם שימושים חקלאיים מובהקים בקרקע. לכן, בתי-אריזה הם חלק בלתי נפרד מענף החקלאות. העותרת טוענת כי לאור התחרות הקשה בענף החקלאות והמצב הכלכלי, היא חייבת להתבסס על שימוש בטכנולוגיה עילית, ולרכז שטחים נרחבים תחת מטריה תפעולית אחת. לכן, הקמת בית אריזה היא שימוש מותר בקרקע בהתאם לתוכנית תמ"מ 21/3. עוד טענה העותרת כי התוכנית המוצעת תואמת גם את הוראות תמ""א 35, משום שהמקרקעין בשטח התוכנית המוצעת הם בשטח "מקדם שמור משולב", המיועדים כבר לבינוי: המדיניות התכנונית שבאה לידי ביטוי בתמ"א 35 היא כי אין מדובר בשטחים פתוחים, אלא בשטחים שניתן להקים בהם מתקני ספורט ונופש, מסעדות ומזנונים, מתקני תשתית וכיו"ב שימושים הכרוכים בבנייה. 10. עוד נטען כי בהתאם לתוכנית המתאר התקפה, מותר להקים במקום מבנים שונים כמו לולים ורפתות. לגישת העותרת, בית-אריזה הוא מבנה דומה. העותרת טענה כי היא מבקשת להקים בית-אריזה אחד בשטח כולל של 8,500 מ"ר במקום לפעול בהתאם לאמור בתוכנית ולהקים 3,000 מבנים בני 65 מ"ר כל אחד. הקמת בית-אריזה אף אינה פוגעת - כך נטען - באופיים של שטחים פתוחים, ולכן אין לדחות את התוכנית באופן גורף, אלא לכל היותר יש להורות על התאמת בית-האריזה. 11. העותרת הוסיפה וטענה כי תכנית המתאר התקפה החלה על השטח אינה מעודכנת. זוהי תכנית בת כ-30 שנה, והיא טעונה עדכון למציאות. העותרת טענה גם כי היא הופלתה יחסית לבתי אריזה אחרים - היא הפנתה למספר תכניות בהן אושרה הקמת בתי אריזה לתוצרת חקלאית, גם בשטחים שהוגדרו בתוכניות מתאר כשטחים חקלאיים. 12. לגישת העותרת, אין לה חלופה אחרת להקמת בית-אריזה - למעט הקמתו בשטח המקרקעין נושא העתירה. היא ניסתה להקים בית-אריזה במקומות אחרים, אולם ועדות מקומיות באזורים בהם ישנם אזורי תעשייה דחו את בקשותיה, בטענה כי הקמת בית-אריזה מהווה מטרד. במסגרת ההליכים המקדמיים בעתירה הנוכחית, הפנו המשיבות את העותרת למקומות בהם היא תוכל להקים בתי-אריזה, אולם מבדיקת העותרת הסתבר כי מדובר בשטחים מאוכלסים שלא ניתן יהיה להקים בהם בית-אריזה. עוד צוין כי הוועדה המחוזית אינה מקדמת אזור תעסוקה חקלאית שייתן מענה לכל החקלאים באזור, וזאת - בניגוד להוראות המועצה הארצית ומינהל התכנון. 13. העותרת ציינה כי התוכנית המוצעת נתמכת על ידי משרד החקלאות ועל ידי הוועדה המקומית והקרן הקיימת לישראל. היא הוסיפה כי בנסיבות המקרה, העובדה שהעותרת הקימה את המבנה ללא היתר, אינה צריכה להביא לדחיית העתירה. זאת משום שהעותרת ביקשה מלכתחילה היתר להקמת לול והיתר לשימוש חורג. במקביל, היא הגישה את התוכנית המוצעת. העותרת הורשעה בעבירות של בנייה ושימוש חורגים, והוטלו עליה קנסות משמעותיים מאוד, בגובה כפל שווי המבנה. היא שילמה את הקנס, ומוסיפה לנסות להכשיר את הבנייה. 14. המשיבה 3 (להלן: "הוועדה המקומית") תמכה בעמדת העותרת, והצטרפה לעתירה. היא התייחסה לתוכנית המוצעת, וטענה כי השימוש המבוקש בתוכנית הוא לאחסון תפוחי-אדמה ובטטות לצורך שיווקם בחו"ל. לגישת הוועדה המקומית, פעילות של אריזה היא פעילות חקלאית. לטענתה, תכנית המתאר התקפה מאפשרת הקמת לולים ורפתות, ולכן אפשר להקים במקום גם בית-אריזה. גם תמ"מ 3/21 מאפשרת בנייה ופיתוח במקרקעין בהתאם להגדרת האזור כ"חקלאי/נוף פתוח". 15. גם המשיבה 4 (להלן: "המועצה המקומית") תמכה בעתירה, וטענה כי השימוש המבוקש במקרקעין הוא שימוש חקלאי מובהק, וכזה הדרוש במישרין לייצור חקלאי. עוד נטען כי העותרת הופלתה יחסית לחקלאים אחרים, שכן קיימות דוגמאות אותן הציגה העותרת למקרים בהם מוסדות התכנון אישרו הקמה של בתי-אריזה מסוגים שונים גם באזורים המוגדרים בתוכניות המתאר כשטחים חקלאיים. בין היתר אושר במתחם התכנון הרלוונטי בית-אריזה בשטח של אלפי מ"ר. המועצה המקומית הוסיפה וטענה כי התוכנית המוצעת אינה נוגדת את תמ"א 35, ועל כל פנים ההחלטה בדבר הפקדת התוכנית נעשתה עוד בטרם אישורה של תמ"א 35. התוכניות החלות על השטח מתירות ממילא שימושים ובנייה של עד 80% משטח החלקה. עוד צוין כי העותרת ניסתה להקים את בית-האריזה באזורי תעשייה, וגם שם נדחתה בקשתה. 16. המשיבות 1-2 (שיכונו להלן: "המשיבות"), טענו כי יש לדחות את העתירה. המשיבות טוענות כי מטרת התוכנית המוצעת היא לאשר בדיעבד בית-אריזה לתוצרת חקלאית, בית קירור ושימושים נלווים. שטח בית-האריזה הוא כ-8,000 מ"ר. מבוקש להוסיף על בניה זו שטח נוסף, באופן שהשטח הכולל יהיה 11,000 מ"ר. המשיבות טענו כי ביסוד ההחלטה של ועדת המשנה עומדים שיקולים תכנוניים, ובכאלה בית-המשפט אינו נוהג להתערב. לא נפל כל פגם בהחלטת המשיבות ולכן דין העתירה להידחות. עוד צוין כי לגישת ועדת המשנה, אף לו ניתן היה להקים בית-אריזה בקרקע חקלאית, אין מקום לאשר את התוכנית המוצעת מהבחינה התכנונית. 17. לגישת המשיבות, במחוז מרכז ישנם מעט שטחים פתוחים בתוך רצף של בינוי צפוף, וחשוב מאוד לכן לשמרם. המבנה דנו הוא מבנה אדיר ממדים, שנועד לרכז ניקוי, מיון ואריזה של חלקות מאזורים נוספים בארץ. מלכתחילה נבנה המבנה ללא היתר, ולכן - כך נקבע - אין מקום לאשר את התוכנית המוצעת. זאת משום שהתוכנית המוצעת מהווה סטייה משמעותית מהתוכנית החלה על המקרקעין - תכנית המתאר התקפה, שהיא תכנית קיימת שלא בוטלה ואין מקום לבטלה. העותרת לא התמודדה עם חוסר האפשרות התכנונית לאשר את התוכנית המוצעת. 18. המשיבות טענו כי השימוש המבוקש בתוכנית המוצעת, אינו שימוש שמתחייב לעשותו לצד הגידולים. מדובר בבית אריזה בשטח של כ-11 דונם, שנועד לניקוי הפרי לשם שיווקו לצרכים מסחריים. הבנייה המבוקשת היא בלב שטח פתוח. לגישת המשיבות, פסקי-הדין אליהם הפנתה העותרת הם פסקי-דין של בתי-המשפט המחוזיים, שלא אושרו על ידי בית-המשפט העליון, ושתלויים ועומדים עליהם ערעורים. בנוסף, ניתן לאבחן את העובדות נושא פסקי-הדין הללו, מהעובדות נושא המקרה דנן. 19. המשיבות טענו כי מטרת התוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק"), במסגרתה הוקמה הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים, היא לשמר קרקע לצרכי חקלאות ולשמר קרקע פתוחה. ישנם מבנים שהכרחי להקים כדי לאפשר שימושים חקלאיים (למשל מבנים למגורי בעלי חיים, כמו לולים ורפתות). אולם, הבינוי המותר צריך להיות כזה שלא רק שהבניה תהיה חלק אינטגראלי מהעיבוד באותה קרקע, אלא שיהיה מדובר בבניה שהיא חיונית לצורך ניצול יעיל של הקרקע. 20. במקרה דנן, כך נטען, לא הוכחה הקירבה החיונית של מבנה בית האריזה לשדות הגידול. העותרת לא כפרה בכך כי המבנים שנדרשים לה יכולים להיות ממוקמים בכל מקום אחר, וכי הם אמורים גם לשרת חלקות אחרות בכל רחבי הארץ. טענתה היחידה של העותרת היתה כי לא נמצאו לה מקומות מתאימים באזורים אחרים. מדובר באינטרס כלכלי של העותרת, והיא מבקשת למעשה כי אינטרס זה יכתיב את עקרונות הבנייה בקרקע רגישה ויקרת המציאות, על חשבון עקרונות של שימור עתודת קרקע תוך הכרה בשימור טבע ונוף, שמירת איכות מי תהום, טיפוח מרחבים לנופש וכיו"ב. 21. המשיבות התייחסו לטענת האפליה מול בתי-אריזה אחרים. הן טענו כי יש לדחות טענה זו, משום שהעותרת לא הצביעה על החלטות של הוועדה המחוזית שאישרו הקמת בתי-אריזה במצב עובדתי ותכנוני זהה. התוכניות באזורים אחרים לא הובאו בפני הוועדה המחוזית ואף לא בפני ועדת המשנה, והן לא יכלו לכן להתייחס אליהן. על כל פנים, לגישת המשיבות, קיומן של תכניות אחרות במחוזות אחרים המאפשרות לכאורה להקים בתי אריזה בקרקע חקלאית, אין בו כדי להשליך על העתירה דנן. זאת משום ששאלת הפרשנות של התיבה "דרוש במישרין לייצור חקלאי" היא שאלה משפטית. ועדת המשנה התייחסה לשאלה זו וקבעה כי אין מקום להקים בתי-אריזה כשההקמה אינה מתחייבת בשטח חקלאי פתוח. 22. באשר לטענת העותרת לפיה אין לה חלופות אחרות למיקום של בית-אריזה, טענו המשיבות כי לטענה זו אין רלוונטיות. זאת משום שאף לו היא היתה נכונה, לא היה בה כדי לאפשר הכשרה של בניה בניגוד לתוכניות תקפות. על כל פנים, כך נטען, הוועדה המחוזית מקדמת מספר תכניות להוספת שטחים לתעשייה חקלאית ובתי אריזה (שפורטו בס' 24 לסיכומי המשיבות). בנוסף לכך קיימים אזורי תעשייה באזור, שבהם ניתן להקים את בית-האריזה המבוקש. 23. עוד נטען כי אין יסוד לטענה לפיה התוכנית המוצעת תואמת את הוראות תמ"א 35. לגישת המשיבות תמ"א 35 מונה בסעיף ההגדרות "שטח חקלאי" כאחת התכליות הנמנות על "שטח פתוח". שטח המיועד לבינוי מוגדר כשטח שאינו מיועד לאחת התכליות המפורטות בהגדרת שטח פתוח. 24. המשיבות טוענות כי יש להבחין בין בנייה של בית-אריזה לבין בנייה של בתי-גידול לבעלי-חיים, שהם מבנים הדרושים במישרין לגידול בעלי-חיים בקרקע חקלאית. תכנית המתאר התקפה מתייחסת לבתי אריזה קטנים, ששטחם עד 65 מ"ר לשני דונם, ובלבד שהם מיועדים לצמחי נוי ותותים. עוד נטען כי משרד החקלאות אינו תומך בעתירה. המשיבות מתנגדות להסתמכות העותרת על חוות הדעת של מר יומיק שמר, המנוגדת להלכות שנפסקו על ידי בית המשפט העליון לפיהן אין מקום לצרף חוות דעת שלא עמדו בפני הגוף המתכנן. 25. העותרת הגישה סיכומי תשובה מטעמה. היא טענה בהם כי נקודת המוצא להחלטתה של ועדת המשנה היתה כי בית-אריזה אינו דרוש במישרין לייצור חקלאי. לגישת העותרת, הגם שהמבנה המבוקש הוא גדול יחסית, הרי בתנאי החקלאות והטכנולוגיה של ימינו, היקף הבניה הוא הכרחי, שכן המבנה אמור לשרת שטח של 6,000 דונם. עוד צוין כי התוכנית המוצעת נועדה לשנות תכנית ישנה שאושרה לפני כ-30 שנה, והשימוש בתוכנית הישנה כנימוק תכנוני לדחיית תכנית חדשה, חורג ממתחם הסבירות. 26. העותרת טענה כי היא הסתמכה על פסקי-דין של בתי- המשפט המחוזיים, מהם ניתן להסיק בדבר מגמות הפסיקה ביחס לבתי-אריזה. באשר לפסקי-הדין עליהם מסתמכת המשיבה, הרי פסקי-דין אלה אינם רלוונטיים למקרה דנן, שכן הם עוסקים במכירה של תוצרת חקלאית, באחסנת מזון לבעלי-חיים או בטיפול בבוצה. הקמת בתי-אריזה משרתת את האינטרס הציבורי, בהתאם לחוות-דעתו של השמאי שמר. העותרת חזרה על טענת האפליה, וטענה כי היא הציגה חמש תכניות מתאר מקומיות שהתירו הקמת בית-אריזה בשטח המוגדר לפי התוכניות הללו כקרקע חקלאית. אין רלוונטיות לכך כי 4 מהתוכניות הללו הן בתחום מחוזות אחרים. העותרת אף הצביעה על תכניות לבתי-אריזה באזור המרכז בהן אושרו בתי-אריזה בקרקע חקלאית. העותרת חזרה וציינה כי היא ניסתה למקם את בית-האריזה באזורי תעשייה רגילים, אך הדבר לא התאפשר לה. היא התייחסה לתוכניות אותן ציינו המשיבות בסיכומים מטעמן, ולשאלה האם תכניות אלה יוכלו לשמש חלופה להקמת בית-האריזה. להלן יידונו בפירוט טענותיהם של הצדדים. תמ"מ 21/3 27. כפי שעולה מהאמור לעיל, אחת התוכניות החלות על השטח הנדון - ועל כך אין מחלוקת - היא תמ"מ 3/21. ס' 7.5.1 לתוכנית זו קובע את רשימת התכליות והשימושים שיותרו ב"אזור חקלאי/נוף כפרי פתוח". ס"ק (א) קובע את השימוש של "חקלאות בהתאם לתוספת הראשונה לחוק". ס' 7 לתוספת הראשונה לחוק קובע בהקשר זה כי: "(א) לא יינתן על ידי מוסד תכנון היתר לבניה או לשימוש בקרקע חקלאית למטרה לא חקלאית אלא בהתאם לתכנית שנתמלאו בה הדרישות של סעיף 6 או אם הסכימה לכך הועדה. (ב) 'מטרה לא חקלאית', בסעיף זה - בניה או שימוש בקרקע שאינם דרושים במישרין לייצור חקלאי, לעיבוד חקלאי של האדמה או לגידול בעלי חיים". לכן, השאלה המרכזית הראשונה שיש לבחון אותה היא השאלה האם בית האריזה נושא העתירה, הוא מבנה ה"דרוש במישרין" לייצור החקלאי. רק אם התשובה היא חיובית, הרי שמדובר במטרה חקלאית, המותרת לפי ס"ק (א) הנ"ל לתמ"א 3/21. 28. ישנם מספר סוגי מבנים הקשורים לגידולים חקלאיים. ישנם מבנים שלגביהם לא תהיה מחלוקת כי ניתן להקימם בשטח חקלאי, בהיותם הכרחיים לצורך הגידול והעיבוד. לגבי מבנים אחרים - גם העותרת תסכים כי חרף הקשר שלהם לחקלאות, לא ניתן להקימם בלב אזורי הגידול החקלאיים (דוגמת מפעל לעיבוד תוצרת חקלאית). השאלה היא איך ניתן לסווג את בית-האריזה אותו מבקשת העותרת להקים בשטח נושא העתירה דנן. 29. כדי לבחון שאלה זו, יש להביא בחשבון את המטרה העומדת ביסוד האמור בס' 7 הנ"ל לתוספת הראשונה לחוק. המטרה היא לייחד קרקעות חקלאיות לשימושים חקלאיים, הן כדי לשמור על עתודת הקרקעות החקלאיות, והן כדי למנוע פגיעה נופית בשטחים פתוחים על ידי בנייה בהם. עיקרון זה חשוב בעיקר באזורים בהם קיימת בנייה צפופה, והוא מביא בחשבון את ההכרה בשימור טבע ונוף, בטיפוח מרחבים לנופש וכיו"ב. יחד עם זאת, המחוקק היה מודע לכך כי , ישנם צרכים נלווים הכרוכים בעשיית שימוש חקלאי בקרקע. מדובר בצרכים המייחדים שימוש חקלאי בקרקע, ויש לוודא את האפשרות לקיימם. בהעדר אפשרות כזו, לא ניתן יהיה לעשות שימוש חקלאי בקרקע שנועדה לכך. ישנם אם כן מקרים בהם השימוש החקלאי מחייב בניית מבנה כזה או אחר, חרף העובדה שמדובר בקרקע חקלאית. 30. אני סבורה כי יש לפרש את האמור בס' 7 כך תוך מתן דגש לכך כי שטח חקלאי פתוח - יוסיף ככל האפשר להיות, כשמו, שטח פתוח, שלא יהיו עליו מבנים. לכן, ככלל - בנייה בשטח חקלאי היא אסורה. בנייה היא חריג, וככזו יש לפרשה. יחד עם זאת, בבחינת היקף החריג, יש להביא בחשבון מספר שיקולים. ראשית, יש לבחון האם המבנים שבנייתם מבוקשת הם כאלה שנדרש - מבחינת אופי התוצרת החקלאית - להקים אותם דווקא בשטח החקלאי עצמו, או שמא ניתן להקימם גם בשטחים אחרים, הסמוכים לשטח החקלאי (או אף בשטחים מרוחקים יותר). החריג חל באותם מקרים בהם המבנה הוא הכרחי, וכאשר חיוני שהוא יוקם דווקא בשטח החקלאי המבנה אלא בתוך שטח הגידול, ייחשב המבנה לשימוש הדרוש במישרין לייצור החקלאי. כן יש מקום לבחון את העלות הנוספת של הרחקת הבנייה משטחי הגידול. שיקול זה אינו מספק כשלעצמו, אולם יש להביא אותו בחשבון בכלל יתר השיקולים הרלוונטיים - שכן אם עלות השינוע הנדרש היא גבוהה במידה כזו ההופכת את הגידול ללא כדאי - יש להביא ענין זה בחשבון. לענין זה יש לקחת בחשבון את השאלה האם ישנה אפשרות להקים את המבנה במיקום שהוא קרוב די הצורך לשדה הגידול, באופן שהשינוע לא ייקר את הגידול בצורה שתהפוך אותו לבלתי כדאי. עוד יש לבחון את השאלה מהו היקף הבנייה המבוקש, ומה ההשלכה של בנייה זו על פני השטח ועל הנוף הפתוח. ככל שמדובר בבנייה מסיבית יותר, בהיקף גדול יותר - תקטן הנטייה להתירה, ולהיפך. 31. כל השיקולים הללו משליכים זה על זה. לכן, אין להתיר בנייה של מבנים - גם כאלה הדרושים לצורך השימוש החקלאי בקרקע או הקשורים לשימוש זה, אם ניתן להקים את המבנים הללו לא בשטח החקלאי עצמו, אלא בשטחים אחרים בהם מותרת בנייה, ללא שייגרם נזק לתוצרת החקלאית ולתהליך הגידול והייצור שלה. 32. גישת העותרת ביחס להבדל בין מבנים שונים היא שונה. לטענתה, ההבחנה בין מבנה הדרוש במישרין לייצור חקלאי, לבין מבנה שאינו כזה, צריכה להביא בחשבון את השאלה האם השימוש בו מדובר הוא חלק מגידול המוצר, איסופו ושמירתו (שאז מדובר בשימוש חקלאי), או שהשימוש כולל עיבוד של המוצר החקלאי (כגון עיבוד זיתים לשמן או ענבים ליין). מבנה בו נעשה עיבוד של המוצר, אינו - לגישת העותרת - מבנה הדרוש במישרין לייצור חקלאי. כפי שעולה מהאמור לעיל, אינני מקבלת את העמדה הזאת. לגישתי המבחן צריך להיות בשאלה האם ניתן לקיים את השימוש האמור במרחק מה ממקום הגידול, ללא גרימת נזק לתוצרת החקלאית - אם לאו. רק באותם מקרים שהליך הייצור של התוצרת החקלאית דורש הקמת מבנה בתוך שדה הגידול עצמו (או בסמוך מאוד אליו), תותר הבנייה בתוך השטח החקלאי. כפי שיובהר להלן, זהו המצב ביחס לאריזה של פרחי נוי לייצוא או של תות שדה. במקרים האחרים, לא תותר בנייה כזו, אלא יהיה על המגַדל להקים את המבנים במיקום אחר, שאינו בשטח החקלאי. האם בית האריזה חייב להיות ממוקם בסמוך לשדה הגידול? 33. אני סבורה כי אין הכרח כי בית האריזה יוקם שלא בתוך השטח החקלאי, וניתן להקים אותו גם במרחק מה ממנו. העובדה כי העותרת חיפשה אפשרויות להקמת בית-אריזה גם מחוץ לשדה ובמקומות אחרים, מרוחקים יותר, מעידה על כך כי אפשרי לארוז גם במרחק משדה הגידול. העותרת אף לא טענה או הוכיחה כי סוג הגידולים בהם מדובר - תפוחי אדמה ובטטות, הוא כזה שמחייב, מבחינת אופיו, אריזה מיידית דווקא בסמוך לשדה הגידול ולא במקום מרוחק יותר. כלומר - העותרת לא הוכיחה כי ישנו הכרח שבית-האריזה יהיה ממוקם דווקא בשדה הגידול עצמו, וכי מיקומו במקום אחר, מרוחק יותר, עלול לפגוע בתוצרת החקלאית. כפי שצוין לעיל, כאשר מדובר במבנה שאין הכרח להקימו דווקא בסמוך לשטח הגידול, לא ניתן לקבוע כי המבנה "דרוש במישרין" לצורך ייצור התוצרת החקלאית. 34. עוד יצוין כי מהחומר שהוצג לי, עולה כי קיימת מחלוקת ביחס לשאלה האם בית-האריזה נועד לשמש רק את השדה או השדות הסמוכים אליו - או גם שדות אחרים מרוחקים יותר. מהאמור בעתירה ובסיכומי העותרת ניתן להבין כי מדובר בבית אריזה שנועד לשמש את השדה הסמוך, בעוד שמעמדת המשיבות עולה מסקנה שונה, לפיה בית-האריזה נועד לאריזת תוצרת מכל רחבי הארץ. מהחלטת ועדת המשנה עולה כי היא קבלה - בהסתייגות - את עמדת הוועדה המחוזית לפיה גודל המבנה מרמז על ייעודו כמרכז אזורי למוצרי החקלאות המטופלים בו. ועדת המשנה אף הוסיפה כי העותרת לא הוכיחה כי בית-האריזה נועד לשמש רק לאריזת תפוחי אדמה ובטטות שהעותרת מגדלת. לכן, ולאור קביעתה של ועדת המשנה שהיא הגוף המקצועי, לא ניתן לקבוע כי בית-האריזה - בממדים אותו בקשה העותרת להקימו, נועד רק לצורך אריזת התוצרת בשדה הסמוך אליו. יישום האמור לעיל על תמ"מ 21/3 35. מהאמור לעיל עולה אם כן כי בית-האריזה דנן אינו חייב להיות ממוקם דווקא בתוך שטח הגידול. אכן, מדובר במבנה שקיומו הוא הכרחי לצורך ייצור התוצרת החקלאית. אולם - ניתן להקים אותו הן בשטח הגידול והן במיקום אחר. אכן, יתכן כי מיקום מרוחק של בית-האריזה יכביד על העותרת, ואולי אף ייקר את התוצרת שלה (כפי שהיא טוענת). אולם, אין בכך כדי להביא לקבלת הפרשנות לה טוענת העותרת, קרי - כי בית-האריזה שבנייתו התבקשה על יד העותרת ובמיקום בו בנייתו התבקשה "דרוש במישרין" לייצור החקלאי, וכי מטעם זה יש לאשר את התוכנית המוצעת ולהכשיר את בניית המבנה. כאמור, כדי שניתן יהיה לקבוע כי מבנה דרוש במישרין לייצור החקלאי, יש לקבוע כי יש למקם את המבנה דווקא באזור הגידול, וזאת לא הוכיחה העותרת. 36. האמור לעיל מקבל חיזוק נוכח הוראות תוכנית המתאר התקפה. ס' 6(2) לתוכנית זו מתייחס - בהתאם לכותרתו - ל"בתי-אריזה לפרחים וצמחי נוי ליצוא בלבד ולגידולי תות שדה". הסעיף קובע: "ב. שטח מבנה בית האריזה לא יעלה על 25 מ"ר לדונם חממה וגם לשטח גידולים פתוח ו-50 מ"ר ל-2 דונם חממה וגם לשטח גידולים פתוח ומעלה, ובנוסף חדר קירור בשטח של 15 מ"ר ובס"ה שטח המבנה לא יעלה על 65 מ"ר. ובתנאי שרוחב המבנה לא יעלה על 4 מ'...." כלומר, מתקין תוכנית המתאר התקפה היה ער לעובדה כי ביחס לגידולים מסוג מסוים, אכן קיימת נחיצות בהקמת בית-אריזה בשטח התוכנית עצמה. ההנחה היא כי מדובר בגידולים שבשל טיבם, רגישותם, סוג האריזה שלהם וכיו"ב שיקולים, ישנו הכרח להקים את בית האריזה בשטח הגידול עצמו או בסמוך מאוד אליו. גם ביחס לגידולים כאלה, נלקח בחשבון השיקול של שמירת הנוף, כאשר שטח המבנים שניתן להקים הוגבל (לשטח כולל של 65 מ"ר). 37. האמור לעיל מכביד על העותרת. ראשית, העותרת אינה מגדלת תותים או צמחי נוי לייצוא. מדובר אם כן בגידולים שאין הכרח כי האריזה שלהם תתבצע דווקא בשדה הגידול או בסמוך מאוד אליו. על כל פנים, העותרת לא טענה ולא הוכיחה אחרת. אף לו היה מדובר בגידולים מהסוג האמור בס' 6(2) לתוכנית המתאר התקפה, או בגידולים שהיה מוכח לגביהם שלא ניתן לארוז אותם במרחק מהשדה, לא היה די בכך. כאמור, השטח הכולל של בית-האריזה שהעותרת מבקשת את אישורו הוא כ-11,000 מ"ר (או - לגישת העותרת - 8,000 מ"ר). העותרת טוענת כי עדיף להקים מבנה גדול אחד על פני הקמתם של מבנים קטנים רבים מאוד. אולם, השיקול האם אכן מוטב שיהיה מבנה אחד ולא מבנים קטנים רבים, הוא שיקול תכנוני. בשיקול כזה כידוע בית המשפט אינו נוהג להתערב. כאמור, בהתאם לתוכנית המתאר התקפה, לא ניתן להקים בית-אריזה בממדים המבוקשים על ידי העותרת, גם ביחס לגידולים כמו תות-שדה או פרחי-נוי. 38. כפי שהובהר לעיל, יש לבחון שיקולים נוספים. העותרת טענה כי הרחקת בית האריזה משטח הגידול תגדיל את העלויות שלה. כפי שציינתי, שיקול זה - אף אם הוא מוכח, אינו שיקול בלעדי, אולם זהו שיקול רלוונטי, שיש להביאו בחשבון. עוד יש להביא בחשבון את היקף הבנייה המבוקש ואופי הבנייה. כפי שציינתי, שיקול זה הוא שיקול משמעותי, וזאת משני טעמים - ראשית, ככל שמדובר בבנייה מסיבית יותר ורחבת היקף יותר, הפגיעה בערכים של נוף פתוח היא גדולה וחמורה יותר. מעבר לכך, כאשר מדובר בבנייה בהיקפים משמעותיים, נראה על פני הדברים כי היא לא נועדה לצורך הייצור החקלאי בשדה הסמוך אליה בלבד, אלא כי היא נועדה לשמש גם שדות אחרים, מרוחקים יותר. ככלל, וכפי שצוין לעיל, מגמת התכנון כי יוקמו בתי-אריזה קטנים לשדה הסמוך, ולא בית אריזה גדול אחד שירכז מספר גדול של שדות. העובדה כי הבנייה נושא העתירה דנן היא בנייה מסיבית ומשמעותית ביותר, מכבידה אם כן אף היא על העותרת. לכן, לאור מכלול השיקולים שלעיל, אני סבורה כי העותרת לא הוכיחה כי על בית-המשפט להתערב בהחלטתה של ועדת המשנה ולשנותה. פסקי דין שהצדדים הפנו אליהם 39. הצדדים הפנו למספר פסקי-דין, שלגישתם תומכים בטענותיהם. העותרת הפנתה לפסק הדין בתפ (חי') 1305/04 הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפון נ. מוחמד חוסיין. באותו ענין נדון עניינו של אדם אשר הקים בית בד לייצור שמן בקרקע חקלאית. בית-המשפט קבע כי הייצור החקלאי בהתאם לס' 7 לתוספת הראשונה לחוק, כולל את פעולות עבודת האדמה ופעולות לוואי הכרחיות, ובהן אחסון היבול ושמירתו - וזאת לעומת פעולות של עיבוד התוצרת החקלאית לצורך יצירת מוצר אחר. 40. העותרת הפנתה גם לה"פ (ב"ש) 4028/04 צביקה חיימזון נ. מינהל מקרקעי ישראל מחוז ירושלים, שם התייחס בית-המשפט לעסק לייצור מזון לבעלי-חיים ומכירתם למשקים השכנים. באותו ענין נקבע כי בתי-אריזה לתוצרת חקלאית הם שימוש חקלאי, והם יותרו לכן כשימוש עזר, שכן הם מהווים אמצעי עזר לתפעול משק חקלאי - כל עוד מדובר בשימוש לצרכים הפרטניים של החקלאי או לצרכים מקומיים של מספר חקלאים. 41. עוד הפנתה העותרת לע"פ (חי') 2811/02 מדינת ישראל נ. עבד כאמל חטיב בו נבחנה שאלת עניינו של אדם שעסק בשריפת עצים לשם הכנת פחמים בקרקע חקלאית. נפסק כי אין אפשרות לומר כי שריפת הפחמים קשורה לייצור חקלאי או לעיבוד הקרקע. 42. בהחלטה של ועדת הערר אליה הפנתה העותרת, ערר (מרכז) 253/01 יוסף יצחק נ. ועדה מקומית לתכנון ובניה שרונים, נדונה בקשה לאפשר הרחבה של בית-אריזה ביישוב קדימה. באותו ענין קבעה ועדת הערר כי פעולות של אריזה, שטיפה, קילוף, קירור וכיו"ב, הן פעולות בעלות זיקה הדוקה לפעילות החקלאית, ולכן מתבקש כי הן יתקיימו בסמוך לחלקות הגידול, ולאו דווקא באזורי-תעשייה. מסקנה זהה עולה גם מההחלטה בערר (מרכז) 153+168/08 הוועד המוניציפלי נ. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה. 43. העותרת והמשיבה 3 הפנו את בית המשפט לפסק הדין בענין תנובה - עת"מ (ת"א) תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית נ. עיריית פתח תקווה. באותו ענין התייחס בית-המשפט לשאלה האם מחסן ביצים המשמש לאחסון ביצים מלולים שונים ברחבי הארץ, הוא מבנה המשמש לפעילות חקלאית. בית-המשפט פסק שם כי פעולות של איסוף, מיון ואריזה של תוצרת חקלאית הן פעילויות חקלאיות, וכי אין בעובדה כי התהליך החקלאי עבר תיעוש, כדי להופכו ללא חקלאי. 44. העותרת הפנתה גם לפסקי דין נוספים שבהם התקבלה ההלכה שנקבעה בפס"ד תנובה הנ"ל - עת"מ 39577-12-11 בני דרום מושב שיתופי של הפועל המזרחי להתיישבות חקלאית נ. יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (מיום 21.3.12) בו נדון מבנה המשמש לאריזת ביצים; עת"מ (מרכז) 3596-06-11 אל על אגודה שיתופית חקלאית ברמות השבים בע"מ נ. ועדת הערר המחוזית מחוז מרכז (מיום 6.5.12) בו נדון בית-אריזה לביצים, וצוין דבר השינויים הטכנולוגיים שחלו בענף החקלאות. 45. המשיבה 3 הפנתה גם לרע"פ 9585/09 מ.מ. לתכנון ולבניה שקמים נ. ראש המועצה האזורית שפיר,. באותו ענין נדונה פעילות של חברה לטיפול בבוצה המצטברת ברפתות. בית המשפט קבע כי טיפול בבוצה אינו שימוש חקלאי, שכן הוא אינו דרוש במישרין לייצור החקלאי. נקבע כי לא אופי החומרים בהם נעשה שימוש הוא החשוב, אלא אופי הפעילות המתבצעת והיקפה. 46. בערר (מרכז) 186/09 אגודת כוח נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה חבל מודיעין (להלן: "פס"ד אגודת כוח") נקבע כי שימוש של אחסון תבואה הנאספת מחלקות מקרקעין שונות בחממות פתוחות, הוא שימוש חקלאי. 47. המשיבות הפנו את בית המשפט לבר"ע 30/86 פ.א.ב. שירותים בע"מ נ. מדינת ישראל. באותו ענין נקבע כי מכירת חומרי הדברה אינה דרושה במישרין לייצור החקלאי. 48. אני סבורה כי לא ניתן להגיע למסקנה חד משמעית מכל פסקי-הדין הללו, ביחס למקרה דנן. מעבר לעובדה כי רוב פסקי-הדין הם פסקי-דין של בתי-המשפט המחוזיים ושל ועדות ערר - שאינם מחייבים את בית המשפט הזה ואף אינם מהווים הנחייה כלפיו, הרי לגופו של ענין, וכפי שהבהרתי לעיל, אני סבורה כי המסקנה ביחס למבנה מסוים, צריכה להתקבל תוך שגוף התכנון מביא בחשבון את כלל הנסיבות הרלוונטיות. המקרים שלעיל שונים מהמקרה הנוכחי - כל אחד ביחס לחלק מהנסיבות. בחלק מהמקרים מדובר בבנייה בהיקף מצומצם הרבה יותר. במקרים אחרים, השימוש הוא שונה - ויתכן כי מדובר בשימוש שיש הכרח לקיימו דווקא בסמוך לחלקות הגידול (למשל - אריזת ביצים). במקרים אחרים, מדובר בבנייה מסיבית פחות (למשל, בפס"ד אגודת כוח, דובר על אחסון תבואה בחממות פתוחות). 49. כפי שהבהרתי לעיל, אינני סבורה כי המבחן היחיד ביחס לשאלה האם מדובר בשימוש חקלאי הוא המבחן לו טוענת העותרת - קרי האם מדובר בעיבוד של התוצרת או שמדובר בפעילות שהיא חלק מהגידול, האיסוף והשמירה של המוצר. לטעמי, גם פעילויות של איסוף ושמירה צריכות להבחן לאור מכלול הנסיבות שפורטו לעיל, ובכלל זה השאלה האם ניתן לקיימן גם במרחק משדה הגידול, כמו גם השאלה מהי העלות של הרחקת הפעילות, ומהו אופי הבנייה המבוקשת. לכן, אין בפסקי-הדין אליהם הפנו הצדדים, כדי לשנות את תוצאתו של פסק-דין זה, שנקבעה, כפי שהבהרתי, תוך שכלול מכלול הנסיבות הרלוונטיות למקרה הנוכחי. טענת האפליה 50. העותרת טענה עוד, כי יש לקבל את העתירה לאור העובדה שהיא מופלית לרעה לעומת מגדלים אחרים. לטענתה, ישנן תוכניות בהן הותרה הקמה של בתי-אריזה בשטחים חקלאיים. היא הפנתה בסיכומיה לתוכנית 507/02/7 בה הותרה הקמה של בית אריזה בהיקף של 13,000 מ"ר בשטח המוגדר בתוכנית המתאר למחוז דרום כקרקע חקלאית. תוכנית זו פורסמה למתן תוקף ביום 7.10.2010. בנוסף לכך, אושרו בעבר תוכניות נקודתיות בשטח של התוכנית התקפה, שהתירו הקמתם של בתי-אריזה בשטח של אלפי מטרים רבועים. בכלל זה ציינה העותרת את תוכנית הצ/53/1-5 שהתירה הקמת בית אריזה בשטח של 10,557 מ"ר. 51. אני סבורה כי אין לקבל את הטענה ממספר טעמים. ראשית, העותרת לא הוכיחה כי המבנים נושא התוכניות האמורות הם דומים בהתייחס לכלל הקריטריונים שצוינו לעיל (סוג הבנייה, התוצרת שלאריזתה נועדה הבנייה וכיו"ב). בנוסף לכך, העובדה כי היו תוכניות בהן אושרה בנייה שלא כחוק (בהנחה שזה המצב), אינה מצדיקה - כשלעצמה - את המסקנה לפיה יש להתיר לעותרת את הבנייה המבוקשת על ידיה, אם גם הבנייה הזו מנוגדת למצב התכנוני הקיים ולעקרונות תכנוניים. העובדה כי העותרת הקימה את בית האריזה נושא העתירה ללא היתר 52. כידוע, ההלכה הפסוקה קבעה כי השיקול של מניעת עידוד לעבריינות בנייה, הוא שיקול חשוב ולגיטימי שגופי התכנון רשאים להביאו בחשבון. כך נקבע בהקשר זה בעע"מ 9057/09 אינגר ואח' נ. השמורה בע"מ (להלן: "פס"ד השמורה") כי: "הכול מסכימים שככלל מוסד תכנון רשאי לשקול את ההגנה על שלטון החוק ואי עידודה של עבריינות... ניתן לבסס זאת על כך שעיקרון שלטון החוק והרתעה מעבריינות מהווים עיקרון יסוד בשיטת המשפט הישראלית". בהמשך, קובע כב' השופט פוגלמן כי: "עיקרון שלטון החוק והרתעה מעבריינות הינו... עיקרון יסוד בשיטת המשפט הישראלית וככזה יש ליתן לו משקל מתאים בשיקוליה של הרשות". 53. יחד עם זאת, השיקול של הרתעה מפני בנייה בלתי חוקית אינו שיקול בלעדי. לכן, עצם העובדה כי בקשה מסוימת נועדה כדי להכשיר בניה שאינה חוקית, אין די בה כדי לשלול מיניה וביה את האפשרות כי בקשה זו תתקבל. ההחלטה ביחס לכול בקשה ובקשה צריכה להביא בחשבון את מכלול הנסיבות, ובכלל זה בין היתר את העובדה כי מדובר בבקשה להכשרתה של בניה שאינה חוקית. ענין נוסף אותו יש לשקול הוא "בהנחה שאין בנייה בלתי חוקית שהכשרתה מתבקשת, האם מבחינה תכנונית היה מקום לאשר את התוכנית אם לאו. בחינה זו רואה כביכול את השטח 'כאילו' לא קיימת בו כל בניה בלתי חוקית" (פס"ד השמורה, ס' 30 לחוות דעתה של כב' השופטת נאור). כלומר, אם הבקשה להכשרת בנייה מתייחסת לבנייה שלא ניתן היה להכשיר אותה גם לו המבקש היה פונה עוד בטרם ביצוע הבנייה הבלתי חוקית - אין מקום להכשיר את הבנייה. אולם, אם מדובר בבקשה שלא קיימת מניעה תכנונית להכשיר את הבנייה, יש לשקול את מכלול השיקולים הרלוונטיים, ובכלל זה את השיקול ההרתעתי, יחד עם יתר השיקולים. 54. לכן, אני סבורה כי העובדה כי העותרת מבקשת להכשיר בנייה שהוקמה על ידיה שלא כחוק, מכבידה אמנם על העותרת, אולם בה בלבד לא היה די כדי להביא לדחיית העתירה. הוראות תמ"א 35 55. לאור כל האמור לעיל, אינני סבורה כי נדרשת הכרעה בטענות הצדדים ביחס לתמ"א 35. זאת משום שאף לו היתה מקבלת טענת העותרת בהקשר זה, לא היה בכך כדי לשנות את התוצאה של פסק דין זה. הקושי במציאת מיקום אלטרנטיבי לבית האריזה 56. העותרת טענה כי היא ניסתה במהלך השנים להקים את בית-האריזה באזורים אחרים, בסמוך לשטחי הגידול, כגון באזורי תעשייה סמוכים. אולם, כך נטען ,ניסיונות אלה נדחו על ידי הוועדות המקומיות שבמרחבן אזורי התעשייה, לאור האופי החקלאי המובהק של השימוש המבוקש לבית-האריזה, שאינו מתאים לאזור תעשיה. זאת - לטענת העותרת, משום ששינוע הירקות לבתי האריזה באזורי תעשייה מהווה מטרד לסביבה. עוד נטען כי גם דמי השכירות והמיסים הגבוהים הנגבים באזורים אלה אינם מתאימים לענף החקלאות, ואינם מאפשרים לו להתקיים כלכלית - כפי שעולה גם מחוות הדעת של המומחה השמאי מר שמר, שצורפה לעתירה. העותרת הוסיפה כי אותם מקומות ספורים המיועדים לבתי אריזה, תפוסים ומאוכלסים על ידי שוכרים אחרים (ר' ס' 17 ו-18 לכתב ההשלמה לעתירה). 57. העותרת טענה עוד בהקשר זה כי המועצה הארצית קבעה זה מכבר כי גופי התכנון אינם יכולים לצאת ידי חובה באמירות סתמיות לפיהן יש למקם בתי-אריזה באזורי תעשייה, אלא עליהם להצביע על אלטרנטיבה מעשית וראויה. אולם, האלטרנטיבות שסופקו על ידי המשיבות במסגרת דרישת העותרת לפרטים נוספים, מתייחסות לשטחים מאוכלסים, שאינם יכולים לספק מענה לבית האריזה של העותרת. עוד נטען כי הוועדה המחוזית אינה מקדמת אזור תעסוקה חקלאית שייתן מענה לכל החקלאים באזור וזאת בניגוד להוראותיה של המועצה הארצית. 58. המשיבות התייחסו במסגרת הסיכומים מטעמם לנושא של חלופות אחרות למיקומו של בית האריזה. כפי שצוין לעיל, לגישתן מצוקה של העותרת במציאת מקום להקמת בית אריזה אינה מצדיקה אישור תוכנית העומדת בניגוד לדין. יחד עם זאת, המשיבות טענו כי הוועדה המחוזית מקדמת היום מספר תוכניות לתוספת שטחים לתעשייה חקלאית ובתי אריזה. 59. אני סבורה כי השאלה האם קיים פיתרון אלטרנטיבי להקמת בית-אריזה במיקום שיאפשר את המשך הפעילות החקלאית, היא שאלה חשובה שהמשיבות אינן רשאיות להתעלם ממנה. מובן כי אין אפשרות לקיים פעילות חקלאית ללא שניתן פיתרון הולם לצרכים הנלווים לפעילות זו. חלק מהצרכים הללו צריכים למצוא את פיתרונם - כפי שהובהר לעיל - בתוך שדה הגידול עצמו. אולם, גם ביחס לאותם צרכים שניתן לקיימם במיקום מרוחק יותר ולא בהכרח בתוך שדה הגידול, נדרש פיתרון. אחד מהצרכים הברורים של קיומה של פעילות חקלאית, הוא הצורך באריזה של התוצרת שגדלה בשדות החקלאיים. 60. לכן, העובדה שהעותרת מתקשה למצוא מיקום לבית-אריזה - היא חשובה ומשמעותית. חובת רשויות התכנון לוודא כי פיתרון כזה הוא בנמצא. יחד עם זאת, מסיכומי המשיבות עולה כי המשיבות לא התעלמו מהנושא הזה. 61. כך - לטענת המשיבות - במסגרת תוכנית הצ/5/1/237 (לקביעת אזור תעשייה למועצה המקומית בגוש תל מונד), הונחו מתכנני התוכנית בדבר שימושים ושטחים שיוקצו בתוכנית עבור תעשייה חקלאית. בתוכנית צש/40/14 שעניינה הרחבת אזור התעשייה תנובות, נקבע כי יוקצו שטחים עבור תעשייה חקלאית דוגמת בתי אריזה. מיקום התוכניות הללו הוא - כך נטען - קילומטרים ספורים מבית-האריזה דנן. העותרת בסיכומי התשובה מטעמה, טענה כי תוכנית הצ/5/1/237 היא תכנית שטרם הופקדה בפועל, טרם אושרה, ולא חלה התקדמות בהליכי התכנון שלה מאז ה ההחלטה במועצה הארצית. 62. עוד הפנו המשיבות לתוכנית צש/20/0/2, במתחם יבולים, שם נקבע אזור תעשייה ספציפי לתפוחי אדמה. ביחס לתוכנית צש/40/14, טענה העותרת כי היא הופקדה אך טרם אושרה, ולא ברור באיזו מתכונת סופית היא תאושר אם בכלל. בנוסף, לא ברור כי בחינה קניינית וכלכלית ניתן יהיה לרכוש שטחים במקום. 63. אינני רואה לנכון להתייחס באופן מפורט לתוכניות אלה, ולשאלה האם די בהן כדי לפתור את בעייתה של העותרת. מדובר - כפי שעולה מטענות הצדדים, בתוכניות שהן בתהליך אישורן. יש לקוות כי תהליך זה יתקדם ויושלם במהרה. העותרת תוכל להתייחס להוראותיהן בהמשך, אם יסתבר כי לא נמצא בהן פיתרון לבעיית האריזה. אם לא יימצא פיתרון ראוי, תוכל העותרת לשוב ולפנות למשיבות - ועל פי הצורך גם לבית-המשפט, כדי לעמוד על זכותה כי יימצא פיתרון לנושא הקמת בית אריזה לתוצרת שהיא מגדלת במקרקעין שלה. 64. אולם, טענות העותרת אין די בהן כדי להביא לקבלת העתירה בשלב זה, ולא ניתן אם כן לקבוע כי העותרת רשאית להקים את בית-האריזה במיקום ובממדים שהיא בקשה להקימו, רק משום שבשלב זה טרם נמצא פיתרון אחר להקמה של בית-אריזה כזה. עוד יש לציין כי העותרת רשאית להגיש למשיבה תוכנית אלטרנטיבית, בה תוצע הקמה של בית-אריזה בעל אופי שונה - בין אם קטן יותר, שנועד לשרת את השדה הסמוך לו בלבד (או מספר בתי אריזה קטנים); או בית אריזה הבנוי בצורה מסיבית פחות, שפגיעתו בנוף תהיה מצומצמת יותר. מובן כי אם יוגשו תוכניות כאלה, יהיה על גופי התכנון לבחון אותן לגופן, תוך שהם יביאו בחשבון את מכלול השיקולים שפורטו בפסק-דין זה לעיל. 65. לכן ולאור כל האמור לעיל, העתירה נדחית. המשיבות ישתפו פעולה עם העותרת בניסיון למצוא מיקום חלופי לבית-אריזה לתוצרת שהעותרת מגדלת - תפוחי אדמה ובטטות, וזאת - בין מכוח התוכניות שצוינו בסיכומי המשיבות או בכל דרך אחרת שתביא לפיתרון הבעיה. כן ינסו הצדדים לגבש במשותף פיתרון ביניים עד לשלב בו ניתן יהיה להוציא לפועל את פיתרון הקבע. לאור התוצאה האמורה, אינני עושה צו להוצאות. בניהקרקעותחקלאותקרקע חקלאית