קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא דמי היתר הסכם מכר: 1. השאלה שדורשת הכרעה היא בעניין פרשנותו של הסכם מכר מקרקעין, שנחתם בין הנתבעת 1 לתובעת. הנתבע 2 ייצג את הנתבעת 1 בכל הקשור לעיסקה שבסופה נמכרו המקרקעין. טענות הצדדים 2. התובעת טוענת כי על פי ההסכם התחייבה הנתבעת לשלם את דמי ההיתר למינהל מקרקעי ישראל והפרה את ההתחייבות הזו. לפיכך, דורשת התובעת כי הנתבעת תשלם את הסכום האמור וכן את סכום הפיצוי המוסכם, שנקבע בהסכם, שכן הפרה את התחייבויותיה על פי אותו הסכם. לטענת התובעת, חב כלפיה הנתבע 2 מאחר שעל פי ההסכם היה עליו להחזיק בנאמנות סך של 300,000 ₪ שיועד, בין היתר, לתשלום אותם דמי היתר, אך בפועל העביר את כספי הנאמנות לנתבעת. 3. הנתבעים מכחישים את כל טענות התובעת. לטענתם, הנתבעת לא התחייבה לשלם את דמי ההיתר, שבגינם הוגשה התביעה. לטענת הנתבעים, החיוב בדמי ההיתר מקורו בבקשה להיתר בניה, שהגישה התובעת לאחר שכבר נחתם הסכם המכר. בבקשה ביקשה התובעת להתיר לה לבנות יותר מבית אחד על הנכס ובשל כך דרש המינהל תשלום המכונה "דמי היתר". לטענת הנתבעים, הנתבעת חבה רק בתשלומים שהמקור לחיובם קם לפני מועד חתימת ההסכם ומן הטעם הזה אין היא חייבת בתשלום דמי ההיתר שעילתו, כאמור, בקשה שהגישה התובעת לאחר החתימה על ההסכם. הנתבעים טוענים גם כי התביעה כפי שהוגשה אינה יכולה להתקבל וזאת מן הטעם שהתובעת לא רכשה את מלוא הזכויות במקרקעין ורכשה רק חלק מהן. לטענת הנתבעים, חלק מהזכויות במקרקעין נרכשו על ידי מנהלה של התובעת, מר יצחק עמר, ומאחר שהוא אינו אחד התובעים בתיק, ממילא לא ניתן לפסוק לתובעת את מלוא הסכומים שנתבעו על ידה. הנתבע 2 טען כי אין כל עילת תביעה נגדו וכי יש לדחות את התביעה שהוגשה נגדו. 4. לאחר ששמעתי את כל העדים שהביאו הצדדים ועיינתי בתשומת לב בכל המסמכים שהוגשו על ידם ובסיכומי הצדדים שהוגשו בכתב, אני מחליטה לדחות את התביעה. 5. התובעת סומכת טענותיה על סעיפים 4 (ו) ו- 9 להסכם. סעיף 9 להסכם קובע כדלקמן: "מס שבח מקרקעין, כל תשלומי החובה החלים לרשות המקומית עד למועד המסירה, (ראה 8 א') דמי הסכמה, היתר המינהל והיטל השבחה במידה והמקור לתשלומו יהיה עד ליום חתימת ההסכם, אם יחולו, ישולמו על ידי המוכר ועל חשבונו". בהסכם נקבע כי אם עד ליום תשלום מלוא התמורה לא ימציא המוכר לקונה את המסמכים והאישורים הדרושים לרישום זכויות הקונה בלשכת המקרקעין, ישלם הקונה, מתוך התשלום האחרון, סך של 300,000 ₪ שיוחזק בנאמנות בידי בא כוח המוכר, הנתבע 2. וכך נקבע (בס' 4 (ו)) כדלקמן: "כספי הנאמנות ישמשו להבטחת התשלומים והחיובים החלים על המוכר וזאת עד לקבלת האישורים הנחוצים לרישום הנכס על שם הקונה כדלקמן: אישורי תשלום מס שבח ו/או מס רכוש והעדר חובות, דמי הסכמה והיתר אם יחולו, ייפוי כח בלתי חוזר מהמוכר לב"כ הקונה ואישור תשלום ו/או העדר חובות לרשות המקומית, לרבות היטל השבחה, אישור ממ"י להעברת הזכויות אם כלל נדרש אישור כזה. כספי נאמנות אלה יועברו לידי המוכר ככל שלא נדרש לעשות בהם שימוש לתשלום כאמור או לחיוב אחר החל על המוכר לפי הסכם זה, לא יאוחר מ- 7 ימים ממועד המצאת כל האישורים הנ"ל לב"כ הקונה". 6. לטענת התובעת, סעיף 9 קובע מפורשות כי התשלום בגין היתר המינהל ישולם על ידי המוכת ולפיכך הנתבעת היא שחייבת בתשלום זה. לטענת התובעת, הנתבעת הפרה את התחייבותה כשלא שילמה את התשלום האמור. התובעת טוענת כי גם מנוסחו של סעיף 4 (ו) ברור כי דמי ההיתר חלים על המוכרת (הנתבעת 1) ולפיכך הסכימו הצדדים כי כספי הנאמנות ישמשו גם להבטחת התשלום הזה. התובעת טוענת כי אין כל משמעות לכך שהדרישה להיתר באה רק בעקבות הבקשה שהגישה להתיר לה לבנות שני מבנים על הנכס. לטענתה, הנתבעת ידעה היטב כי בכוונת התובעת לבנות שני מבנים על הנכס והצדדים דיברו מפורשות אודות התשלומים שידרשו על ידי המינהל כתוצאה מכך, וסיכמו כי התובעת היא שתישא בתשלום. לטענת התובעת, מחיר המגרש נקבע על סמך זה שניתן לבנות עליו שני מבנים. לכן, הנתבעת היא שצריכה היתה לשאת בהוצאות הכשרת המגרש לבנייה הזו, וממילא היא זו שחייבת בתשלום דמי ההיתר למינהל. 7. הנתבעת מכחישה מכל וכל את טענת התובעת. לטענת הנתבעת, התחייבותה לשלם הינה אך ורק ביחס לסכומים חובות, מיסים או היטלים שהמקור לתשלומם קדם למועד חתימת ההסכם. לטענת הנתבעת, כך יש לקרוא את סעיף 9 להסכם. לטענתה, האופן שבו מבקשת התובעת לקרוא את ההסכם, כאילו רק לעניין היטל ההשבחה מוגבל החיוב לכזה שמקורו עד ליום חתימת ההסכם, אינו נכון. לטענת הנתבעת, אין כל היגיון בכך שהיא תישא בתשלומים הנוגעים להיתר הבניה, שביקשה התובעת לאחר מועד חתימת ההסכם וגם מהטעם הזה ברור כי כוונת הצדדים היתה לכך שהנתבעת לא תישא אלא בתשלומים שמקור חיובם עד ליום חתימת ההסכם. לטענת הנתבעת, מעולם לא דובר על כך שמחיר המגרש נקבע בהסתמך על כך שניתן לבנות עליו שני מבנים. להיפך. לטענתה, התובעת ביקשה לכלול תנאי כזה בהסכם, והנתבעת סרבה מאחר שמכרה את המגרש כמות שהוא, ללא כל התחייבות באשר לשימוש ו/או הניצול שתוכל התובעת לעשות בו. לטענת הנתבעת, נגועה התנהלות התובעת בחוסר תום לב מובהק. דיון 8. סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973 קובע: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם, אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו". חוק החוזים קובע אפוא כי את החוזה יש לפרש לפי אומד דעתם של הצדדים. 9. החוק קובע, אמנם, כי המקור הראשון לברור אומד דעתם של הצדדים, הוא לשון החוזה ואולם במקום שבו לשון החוזה אינו ברורה, ניתן וצריך לפנות לנסיבות חיצוניות. כך גם ציינתי בעניין אחר שבא בפני: "ההליך הפרשני אינו בא אלא מתוך ניסיון להתחקות אחר אומד דעת הצדדים, ולשונו של החוזה היא כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים וככזה מהווה, לעיתים, הראיה המרכזית בדבר כוונתם המשותפת. אמנם, בית המשפט רשאי לבחון גם נסיבות חיצוניות, אך לא ניתן להתעלם מן העובדה ש"כאשר הצדדים מגיעים לאולם בית המשפט לאחר שכבר נפלה ביניהם מחלוקת, טוען כל אחד מהם, מטבע הדברים שתכליתו המשותפת של החוזה היתה שונה. בסופו של המשפט על השופט להכריע בין הצדדים, ולקבוע מה היתה כוונתם המשותפת במועד כריתת החוזה ביניהם." ת.א. (חדרה) 3822/06 עמאש בשיר פיאד נ' עבד אל סלאם יונס,. 10. במקרה שבפני, חלוקים הצדדים בדבר פרשנותו הנכונה של ההסכם וכל אחד מהם סבור כי הדרך הנכונה לקרוא את סעיף 9, היא הדרך שעליה הוא מצביע בטיעוניו. ואכן, יש פנים לכאן ולכאן. יש מקום לטענת התובעת, כאילו ההגבלה "במידה והמקור לחיוב בתשלומו יהיה עד ליום חתימת ההסכם" נוגעת אך ורק לתשלום היטל ההשבחה וזאת מאחר שהמילה "בתשלומו" אכן מופיעה בלשון יחיד ולא בלשון רבים, כפי שניתן היה לצפות לו נגעה הגבלה זו למספר תשלומים, כפי שטוענת הנתבעת. עם זאת, יש מקום גם לטענת הנתבעת. זאת, הן לאור האופן שבו נוסח סעיף 9 בכללותו, כאשר נראה כי מדובר גם בדמי הסכמה, גם בהיתר המינהל וגם בהיטל השבחה וההגבלה לפיה המקור לחיוב יהיה עד ליום חתימת ההסכם, נוגעת לשלושת החיובים גם יחד. גם לאור קריאת ההסכם כמכלול אחד, שבו התחייבה המוכרת, הנתבעת, לשלם כל תשלום ובלבד שהוא חל עד למועד המסירה (כך בין היתר גם בנוגע לתשלומי חובה לרשות המקומית), נראה כי יש מקום לפרשנות כפי שטוענת לה הנתבעת. לא ניתן אפוא להתבסס אך ורק על לשונו של ההסכם, כפי שניתן, אולי, לעשות כאשר לשון החוזה ברורה, וחד משמעית. והשווה ע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' ירון כהן (פסק דינו של כב' השופט דנצינגר מיום 23.2.10). 12. כך גם נקבע כי: "לשון החוזה, על רקע ההקשר שבו נכתבו או נאמרו הדברים, מהווה ראיה חשובה בהתחקות אחר אומד דעת הצדדים. לאותה "תחושת הבהירות" הקמה עם תחילת קריאתו של החוזה בראי הקשרו הכללי, המעידה על המשמעות האינטואטיבית של הדברים, ישנה חשיבות.... חזקה היא כי משמעותם הרגילה של הלשון בה בחרו הצדדים בחוזה, באה לשקף את המוסכם ביניהם וכן הגשמת המוסכם בין הצדדים היא גם תכליתו של החוזה." דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל תק-על 2006 (2) 1681. 13. אין אפוא מחלוקת על כך שללשון החוזה יש תפקיד מרכזי בבחינת פרשנותו של ההסכם. עם זאת, ברור, כי לצד לשונו של החוזה יש צורך להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים. הטיב להבהיר זאת כב' השופט ריבלין בלשונו הציורית: "חזקה על הצדדים כי התכוונו למובן הפשוט של הלשון שבה נקטו, ככל שיש מובן כזה - אולם במקום שבו אין ולא יכול להיות כל ספק כי בביטוי "סוס", שהשתמשו בו הצדדים, דרך משל, במסגרת עיסקה לממכר משאית המורכבת מ"סוס" ו"עגלה", התכוונו הם לרכב מורכב, אין בשום פנים לאלצם למכור סוס מרובע רגליים כאשר בפועל ביקשו למכור משאית רבת גלגלים". שם, ע"א 2045/05. 14. יש אפוא לפנות ולברר מה היתה כוונת הצדדים בעת חתימת ההסכם, על מנת שניתן יהיה להסיק ממנה מהי פרשנותו הנכונה של ההסכם. האם כוונת הצדדים היתה לכך שדמי ההיתר למינהל ישולמו על ידי הנתבעת אף אם הבקשה בגינה הוטלו הוגשה לאחר חתימת החוזה או שמא היתה כוונת הצדדים לכך שדמי ההיתר למינהל ישולמו רק אם העילה לתשלומם קמה לפני מועד חתימת ההסכם. 15. התובעת טענה בעניין זה כי עוד טרם חתימת ההסכם עלה מפורשות נושא תשלומו של ההיתר והיא דרשה כי הנתבעת תתחייב לשלמו. לפיכך, טענה התובעת כי כוונת הצדדים היתה לכך שהנתבעת תישא בתשלום דמי ההיתר ללא קשר לכך שהבקשה, שבגינה הוצאה דרישת התשלום, הוגשה על ידי התובעת וזאת לאחר חתימת ההסכם. לכן, לטענתה, הוסף עניין דמי ההיתר להסכם. 16. אינני מאמינה לטענה זו של התובעת ולא עלה בידי התובעת להוכיחה. למעשה, הרושם הוא כי ניסוחו של ההסכם כפי שנוסח בסופו של דבר, והכללת המילים "היתר המינהל" בסעיף 9 להסכם, נעשו מתוך ניסיון לגלגל על הנתבעת חיוב בתשלום, שכלל לא התכוונה לשלמו, ואשר לו היתה יודעת כי בכוונת התובעת לגלגלו לפיתחה, לא היתה מסכימה לחתום על ההסכם. 17. עובדה היא, שתחילה דרשה התובעת לכלול בהסכם התחייבות מפורשת, לפיה הנתבעת מצהירה כי על הנכס חלה תב"ע, לפיה ניתן לבנות על המגרש שתי יחידות. והנתבעת סרבה לכלול התחייבות כזו בהסכם (ראה הטיוטה נספח ג' לתביעה). ברור, אפוא, כי טענות התובעת לפיהן ברור וידוע היה לנתבעת כי הנכס נרכש על ידי התובעת על מנת לבנות עליו שתי יחידות, אין להן בסיס. לכל היותר קיוותה התובעת כי תוכל לבנות על המגרש שתי יחידות ויתכן אף כי בדקה ובררה מראש והיה בסיס לתקוותה, אך הנתבעת סרבה להתחייב בנוגע לכך. 18. התובעת כללה בנוסחים של ההסכם, כפי שהועברו על ידי בא כוחה לב"כ הנתבעת, את הדרישה לפיה תשלום ההיתר יהיה מהתשלומים שיחולו על הנתבעת אך הנתבעת, על ידי בא כוחה, הנתבע 2, סרבה והנתבע 2 אף דרש למחוק דרישה זו (ראה הטיוטה נספח ה' לכתב התביעה). אכן, בסופו של דבר, נכללה התחייבות כזו בנוסחו הסופי של סעיף 9 כפי שנחתם בין הצדדים ואולם, הנתבע 2, שייצג את הנתבעת במהלך המו"מ שקדם לחתימת ההסכם, העיד מפורשות כי הסכים להכליל חיוב זה בנוסחו של סעיף 9 מאחר שהיה ברור כי כל התחייבויות הנתבעת, וההתחייבות לתשלום ההיתר בכלל זה, נוגעות רק לתשלומים שמקורם עד למועד חתימת ההסכם. משכך, ומאחר שהיה ברור לו כי אין חיוב בתשלום דמי היתר, שמקורו לפני חתימת ההסכם, נעתר, בסופו של דבר, לבקשת ב"כ התובעת, לכלול את דמי ההיתר בסעיף 9 (עמ' 79 שו' 24-32). 19. אל מול עדות זו של הנתבע 2 לא באה עדותו של ב"כ התובעת, וככל הנראה לא בכדי. אמנם, מנהל התובעת טען בתצהירו דברים שאמר לו, כביכול, בא כוחה של התובעת אודות לדברים שהחליפו ב"כ הצדדים ביניהם עובר להוספת המילים "היתר המינהל" בסעיף 9 להסכם (סעיף 10.8 לתצהיר) ואולם, אין כל משקל לדברים האלה. מדובר בעדות שמיעה מובהקת ואף שהתובעת יכולה היתה, בקלות, להביא לעניין זה את עדות בא כוחה באופן ישיר, היא בחרה שלא לעשות כן. 20. העובדה שבמהלך הדיון ציין בא כוחה של התובעת כי הוא אינו מתנגד להעיד, אינה יכולה לרפא את המחדל הזה. ההליכים בבתי המשפט בארץ מתנהלים בשיטה האדוורסרית ולפיה הצדדים הם שבוחרים אילו ראיות יביאו בפני בית המשפט ואילו לא יביאו. בסופו של דבר מכריע בית המשפט במחלוקות המונחות בפניו הן על סמך הראיות שהובאו והן על סמך הראיות שהצדדים בחרו שלא להביא בפניו. ההלכה היא שצד שהחליט להמנע מלהביא עד רלוונטי הנמצא בשליטתו, חזקה כי עדותו של אותו עד היתה מזיקה לו ולפיכך נזקף מחדל זה לחובתו של הצד שנמנע מהבאת הראיה. 21. בסיכומיו טען ב"כ התובעת כי בית המשפט יכול היה להורות לו להעיד ומשבחר שלא לעשות כן - אין לזקוף את המחדל של העדר עדות מטעמו - לחובת התובעת. אני דוחה טענה זו. אמנם, לפי תקנה 167 לבית המשפט סמכות לדרוש מכל אדם הנוכח בבית המשפט להעיד, אולם בית המשפט לא יעשה שימוש בסמכות זו אלא במקרים נדירים "שלא יהפוך לפרקליט הצדדים ויעשה את מלאכתם" ויוכיח מיוזמתו את מה שבעל הדין החסיר. רע"א 4256/98 ה.ל.ס.בע"מ נ' כור מתכת בע"מ, פד נג (1) 621. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה 7, עמ' 258. במקרה שבפני, משבחרה התובעת שלא לביא את בא כוחה העד מטעמה, לא היה מקום לכך שבית המשפט, מיוזמתו, יורה לו להעיד. למעשה, דבריו של ב"כ התובעת, לפיהם אין לו התנגדות להעיד רק מחזקים את התמיהה על כך שהתובעת, אף שבא כוחה מוכן להעיד מטעמה, בחרה שלא להביאו. לפיכך, יש לזקוף את החלטתה בעניין הזה לחובתה. 22. יוצא כי בעניין המו"מ שקדם לחתימה על ההסכם, הדברים שעליהם שוחחו הצדדים והסיכומים שסוכמו עובר לחתימה, הביאה התובעת רק את עדותו היחידה של מנהלה, שהיא בבחינת עדות יחידה של בעל דין. עדות זו, כפי שיובהר להלן, היתה רחוקה מאוד מלעורר אמון, וזאת בלשון המעטה. 23. מנהל התובעת הותיר רושם שלילי ביותר בעדותו ואינני מאמינה לה כלל. לא רק התרשמותי הבלתי אמצעית ממהלך עדותו של העד היא שמביאה אותי למסקנה זו, אלא גם הסתירות המהותיות שנמצאו בעדותו ביחס לשאלות מרכזיות שבמחלוקת, כמו גם האופן המתחמק שבו בחר להשיב על השאלות שנשאל במהלך החקירה הנגדית. 24. בתצהיר עדותו הראשית טען מנהלה של התובעת, מר יצחק עמר, כי: "במעמד החתימה על החוזה דיברנו מפורשות על הסכום הצפוי להשתלם מינהל מקרקעי ישראל בגין דמי ההיתר.... גם בעלה של המוכרת שנכח בפגישה, השתתף בדיון בנוגע לתשלום זה למינהל". (סעיפים 5 ו- 7 לתצהיר העדות הראשית). גם בסעיף 42 לתצהירו טען מר עמר: "האמת חייבת להאמר, במועד החתימה דיברנו על דמי ההיתר, וצפינו שהם יהיו נמוכים ממה שגבה המינהל בפועל". בהמשך, טען: "הנתבעת מכחישה בחוסר תום לב שיחה שהתקיימה במשרד בא כוחה שם נאמר במפורש שהיא תשלם למינהל, כי הנכס מהוון, התשלום היחידי שנותר הוא דמי היתר. נקבנו בסכומים משוערים כאמור בתצהירי". בסעיף 74 שב מר עמר וטען כי בשיחה שהתקיימה במעמד החתימה דובר מפורשות על כך שהנתבעת תישא בתשלום דמי ההיתר. 25. בעת שעמד על דוכן העדים, למרבה הפלא, ואולי לא, חקירתו בעניין הזה היתה פתלתלה וחמקנית ובתשובותיו ניסה להתחמק ממתן תשובה חד משמעית לשאלה אם במהלך הפגישה שקדמה לחתימה, שוחח או לא שוחח עם הנתבעת אודות דמי ההיתר. ראוי להביא את הדברים כפי שהם מופעים בפרוטוקול הדיון: "ש. על מה אתה דיברת עם הגב' אייזיקס במעמד החתימה? ת. אני לא זוכר במדויק. אני עושה הרבה חוזים. ש. אפשר לומר שאתה לא דיברת עם אייזיקס לעניין דמי ההיתר? ת. אני לא חושב. אני לא זוכר. בטוח לא ישבנו גלמים. בטוח. ש. בטוח לא דיברת איתה על דמי ההיתר? ת. היא סמכה כל החוזה על העורך דין שלה. ש. אבל אתה איתה לא דיברת על דמי ההיתר? ת. לא זוכר. היא בטח לא יודעת מה זה דמי ההיתר." (עמ' 11 שו' 3-10). 26. התנהלות זו של מר עמר ותשובותיו המתחמקות בנושא שבו, לכאורה, אין כל קושי במתן תשובות חד משמעיות, מערערת מאוד את מהימנותו. במיוחד הדבר נכון כשמדובר בנקודה העיקרית שבמחלוקת. בהמשך עדותו הודה מר עמר כי את דבריו, לפיהם לא יחתום על ההסכם אם לא יוכנס אליו נושא דמי ההיתר, לא אמר לנתבעת אלא לבא כוחו (עמ' 11 שו' 11-14). 27. מר עמר גם נשאל באופן מפורש על הדברים שהצהיר עליהם בסעיף 8 לתצהירו, ולפיהם שוחח על עניין דמי ההיתר עם הנתבעת, עוד לפני שעורכי הדין נכנסו לתמונה. תשובותיו של מר עמר שם היו כה פתלתלות, עד שדי לקרוא אותן מתוך הפרוטוקול על מנת להבין כי מדובר בעדות בלתי מהימנה, שלא ניתן כלל לסמוך עליה. מר עמר משיב תשובות הפוכות, שאינן מתיישבות זו עם זו. תחילה הוא מתחמק מלהשיב אם שוחח בכלל עם הנתבעת לפני החתימה על ההסכם (עמ' 12 שו' 6), בהמשך הוא טוען כי שוחח איתה בטלפון אבל לא זוכר על מה (שם, בשו' 15), ובהמשך טוען שהשיחה התרחשה כשהיה אצל המתווך (שם, בשו' 20 ו- 23). למותר לציין שמר עמר לא טרח להביא את המתווך, על מנת שיעיד על אותה שיחה שבה, כביכול, עלה מפורשות דמי ההיתר והנתבעת הסכימה ליטול חיוב זה על עצמה. 28. חוסר מהימנותו של מר עמר בלט גם בנוגע לעניינים אחרים. כך, בנוגע למועד בו החלה התובעת בעבודות בנכס. הנתבעת טענה כי התובעת נכנסה לנכס והחלה לעשות בו עבודות פיתוח עוד לפני שסיימה לשלם את התשלומים שהוטלו עליה על פי ההסכם. 29. גם בעניין זה היו למר עמר מספר גרסאות: בתצהיר עדותו הראשית הודה כי נכנס אל המקרקעין אך טען כי לאחר שקיבל את מכתב בא כוחה של התובעת, שאותו הופתע לקבל, שוחח עם הנתבעת וזו מסרה לו שאין כל בעיה שימשיך בעבודות (סעיף 75 לתצהירו). לעומת זאת, בחקירתו הנגדית חזר בו מהטענה לפיה שוחח עם הנתבעת וזו אישרה לו להמשיך בעבודות וטען כי את הסכמת הנתבעת הסיק מכך שזו לא אמרה לו להפסיק (עמ' 18 שו' 8-9, 22-26). 30. כך, התברר כי על גבי הבקשה להיתר, שאותה הגישה התובעת מספר שבועות לאחר חתימת ההסכם, חתם מר עמר או מי מטעמו, בחתימה שנחזית להיות כאילו היא חתימתה של הנתבעת. כשהתבקש מר עמר להסביר, מדוע חתם על גבי הבקשה בחתימה שנחזית להיות חתימתה של הנתבעת, כשהוא יוצר מצג כאילו הנתבעת היא שמגישה את הבקשה, היו תשובותיו, גם בעניין הזה, פתלתלות ומתחמקות. 31. כך, במהלך חקירתו הנגדית, טען מר עמר לראשונה כי החתימה נעשתה לאחר ששוחח טלפונית עם הנתבעת ואמר לה כי הוא מבקש לחתום בשמה, והיא התירה לו לעשות כן (עמ' 14 שו' 2-6, 15-16). גרסה זו עלתה לראשונה במהלך חקירה נגדית של מר עמר ואין זכר לסיפור הזה, אודות אותה שיחת טלפון, בתצהיר עדותו הראשית של מר עמר. זאת, אף שבסעיף 69 לתצהירו מצא מר עמר מקום להתייחס מפורשות לטענת הנתבעת, לפיה זייף את חתימתה על גבי הבקשה. לו היה ממש בטענת עמר, כאילו התירה לו הנתבעת, במהלך שיחת טלפון שהיתה ביניהם, לחתום בשמה על גבי הבקשה, ניתן היה לצפות כי טענה זו תטען כבר בתצהיר עדותו הראשית של עמר. בפועל, אין זכר לטענה זו בתצהיר, אף שמר עמר מתקומם בתצהירו על כך שהנתבעת טוענת כי זייף את חתימתה (עמ' 19 שו' 15-20). 32. גרסתו אודות אותה שיחת טלפון היא לכן גרסה כבושה, שלא ניתן לתת בה אמון הן לאור הרושם הכולל שהותיר מר עמר בעדותו והן לאור השלב והמועד שבו צצה לפתע גרסה זו. 33. אני דוחה את טענתו של מר עמר, כאילו ניתן ללמוד מהתנהלות המשטרה, שלא זימנה אותו לחקירה בעקבות תלונת הזיוף שהגישה הנתבעת, כי אין ממש בתלונה. הסיבות להתנהלות המשטרה הן עניין שאין לו כל קשר להליך שבפני. הדרך שבה בחרה המשטרה להתייחס לתלונת הנתבעת יכולה, לכל היותר, להצביע על כשלים בעבודת המשטרה, שהיתה חובה עליה לחקור את התלונה לגופה. אם לא פנתה המשטרה לחקור את מר עמר בעקבות תלונה שהגישה הנתבעת, אין אלא להצטער על מחדליה בעניין זה אך ודאי שמחדלים אלה ואי ברור התלונה לגופה, אם יש ממש בטענת עמר לפיה לא זומן לחקירה (עמ' 14 שו' 18), אינם יכולים ללמד על כך שאין בתלונה כל ממש. 34. למעשה, ברור עתה, מעדותו של מר עמר בפני, כי החתימה הנחזית להיות חתימתה של הנתבעת, אכן לא נעשתה על ידה אלא על ידי מר עמר או על ידי בנו (עמ' 14 שו' 7). עובדה זו לכשעצמה תומכת בגרסת הנתבעת, לפיה היא לא חתמה על הבקשה, גרסה שהעלתה הנתבעת עוד בפתח ההליכים בפני ונמצאה כעת נכונה. 35. אל מול עדותו של עמר - היו עדויות הנתבעת ובעלה, שהותירו רושם מהימן מאוד. גרסת הנתבעת, לפיה מעולם לא עלה נושא דמי ההיתר בשיחות עימה ולמעשה מעולם לא שוחח עימה מר עמר אודות דמי ההיתר, שכביכול יהיה צורך לשלמם בעקבות בקשת בניה שיגיש, היתה, ונותרה, גרסה אחת, עקבית, שלא נסתרה במהלך חקירתה הנגדית של הנתבעת. בסופו של דבר קיבלה גרסה זו חיזוק בעדותו הפתלתלה של מר עמר, שחזר בו למעשה מדברים חד משמעיים שטען, כביכול, בתצהירו ולפיהן היו שיחות מפורשות כאלה עם הנתבעת. 36. הן הנתבעת והן בעלה העידו, בעדות שהותירה, כאמור, רושם מהימן מאוד, כי הבינו חד משמעית כי חובתם לשלם כל תשלום שהוא, אם העילה לתשלומו קמה לפני החתימה על ההסכם וכי את כל החובות האלה היו אכן מוכנים לשלם (עמ' 54 שו' 20, 28, עמ' 55 שו' 2, עמ' 59 שו' 25, עמ' 60 שו' 13). הנתבעת אף העידה כי בעת החתימה על ההסכם כלל לא ידעה מהם אותם "דמי היתר" והדבר נודע לה רק לאחר חתימת ההסכם ובעקבות התביעה שהגישה התובעת (עמ' 61 שו' 29-32). עדות זו של הנתבעת "זכתה" לחיזוק בעדותו של מר עמר עצמו שהודה בסופו של דבר כי: "היא בטח לא יודעת מה זה דמי היתר" (עמ' 11 שו' 10). בכך נשמט, למעשה, הבסיס מטענת מר עמר, כאילו עובר לחתימה על ההסכם שוחח עם הנתבעת מפורשות אודות הבקשה להיתר, והנתבעת הסכימה לשלם למינהל את דמי ההיתר. 37. לא רק שאינני מאמינה לעדותו של מר עמר בשל הרושם הכולל שזו הותירה, כפי שכבר פורט לעיל. גם מנימוקים אחרים אין בידי לקבל את טענת התובעת, כאילו הפרשנות שהיא מבקשת לתת להסכם היא המייצגת את כוונתם של הצדדים. כאמור, מר עמר טען כי נושא דמי ההיתר, וחיובה של הנתבעת לשלמו, היו עניינים מהותיים שהוא עמד עליהם עוד בתחילת המו"מ וכי מדובר בנושא שהיה מהותי ביותר עבורו ואשר בלעדיו לא היה מתקשר בהסכם עם הנתבעת (עמ' 11 שו' 11). אם אכן כך הדבר, ניתן היה לצפות כי נושא תשלום דמי ההיתר, יחד עם העובדה שמדובר בדמי היתר שעניינם בקשה לניצול המגרש ולבניית שתי יחידות, יקבלו ביטוי מפורש בהסכם והתובעת לא תסתפק בשרבוב שתי מילים מעורפלות לסעיף 9. 38. כאשר נשאל מר עמר מדוע לא הודגש עניין זה בסעיף נפרד בהסכם, השיב: "אני אומר שזה נכתב באותה הדגשה שבה נכתב היטל ההשבחה" (עמ' 31 שו' 16-17). מעבר לכך שאין בתשובה זו משום הסבר מניח את הדעת לכך שמר עמר לא עמד על כך שההסכם יכלול תניה מפורשת ברורה וחד משמעית, אם אכן עלה נושא זה בשיחות מוקדמות והצדדים ובאי כוחם דנו בו מפורשות במהלך המו"מ, הרי שתשובתו של מר עמר, לפיה כרך יחד את עניין דמי ההיתר יחד עם תשלום היטל ההשבחה, רק תומכת בגרסת הנתבעת, לפיה אכן דין אחד להיתר המינהל ולהיטל ההשבחה ואת שניהם חייבת הנתבעת לשלם רק אם העילה לתשלומם קמה לפני מועד חתימת ההסכם. 39. טעם נוסף, לכך שאינני מקבלת את גרסת התובעת לפרשנות ההסכם, מצוי בכך שכל הולדתה של הדרישה לתשלום דמי ההיתר מקורה רק בבקשה שהגישה התובעת להיתר בניה. מדובר בבקשה, שמלכתחילה היתה התובעת אמורה להגיש רק לאחר שהנכס יועבר לידיה וממילא ברור כי כל חיוב שמקורו באותה בקשה, חל על התובעת ולא על הנתבעת. אין כל היגיון בכך שהנתבעת היא שתישא בתשלום שנדרש לשם בנייה על המגרש, בנייה שמבקשת התובעת לבצע, ולא הנתבעת. על העובדה, לפיה את הבקשה להיתר בנייה צריך להגיש מי שהוא הבעלים הרשום על המקרקעין, ניתן ללמוד, בין היתר, מכך שהתובעת, כשהגישה את הבקשה, הציגה בה מצג כאילו הנתבעת היא שחתומה עליה והסתירה את העובדה שהיא שחתמה עליה במקום הנתבעת. 40. במילים אחרות, לא היתה כל מניעה להשלים את העברת הנכס לידי הנתבעת, אף ללא תשלום דמי ההיתר. זאת, אילולא הזדרזה התובעת והגישה את הבקשה להיתר עוד לפני שהשלימה את מלוא התשלום עבור הנכס ועוד לפני שהזכויות בנכס עברו לידיה. 41. ב"כ התובעת הודה כי אילולא היתה מוגשת הבקשה לבניית יחידת דיור שניה, לא היו נדרשים בכלל דמי ההיתר. בנסיבות האלה, כל התנהלות התובעת, כשבוחנים אותה במכלול אחד, מלמדת על חוסר תום לב מובהק. החל בבקשתה לכלול בהסכם דרישה לתשלום דמי היתר, מבלי לבאר על איזה תשלום מדובר, עבור דרך כך שלאחר חתימת ההסכם הזדרזה להגיש בקשה להיתר בנייה על מנת שמתן ההיתר, והתשלום בגינו, יהפוך, במפתיע, להיות תנאי להעברת הזכויות וכלה בכך שהיתממה וטענה כי תשלום ההיתר הוא אכן תנאי להעברת הזכויות וחל לכן על הנתבעת. 42. בהקשר זה לא ניתן להתעלם מן העובדה שמנהל התובעת, והתובעת, שניהם מנוסים מאוד בעיסקאות מקרקעין. עובדה זו ברורה, לא רק מעדות מנהל התובעת, אלא שהיא עולה גם משורה של פסקי דין, שניתנו בעניינם של התובעת ומנהלה ואשר מהם עולה כי אין זו הפעם הראשונה שבה מתקשרים התובעת ומנהלה בעסקאות מקרקעין ואף אין זו הפעם הראשונה שבה עולה עניינם של תשלומים שונים בכלל, ותשלום דמי היתר בפרט. 43. בנסיבות כאלה, אף יותר מכרגיל, היה מקום לכך שהתובעת תציין ותפרט את נושא דמי ההיתר באופן מפורש, אם אכן עלה הנושא ואם אכן הובהר מראש שהכוונה היא לתשלום דמי היתר שיושתו על הנכס בעקבות בקשה להיתר בניה שבכוונת התובעת להגיש לאחר חתימת ההסכם. 44. מדובר בחיוב בלתי רגיל, שחורג מהנוהג המקובל ולפיו חלים על המוכר רק תשלומים שמקורם במועד שקדם לחתימת ההסכם (וראה בעניין זה סעיף 61+62 לסיכומי התובעת). אם אכן היתה כוונת הצדדים, וכוונת התובעת בפרט, לכך שהנתבעת, בשונה מהנוהג המקובל, היא שתישא בתשלום הזה, ראוי היה שהתובעת תיתן לזה ביטוי מפורש בהסכם. העובדה שאין לכך ביטוי מפורש בהסכם, יחד עם העובדה שעניין תשלום היתר המינהל נכלל בסעיף 9, באופן שמניסוחו ניתן להבין כאילו דמי ההיתר יחולו על התובעת רק אם המועד לתשלומם מקורו לפני חתימת ההסכם, מלמדת על חוסר תום לב מצד התובעת וקשה לקבל את טענתה כאילו סברה שהכללת המילים "היתר המינהל" ברורה דיה. 45. ב"כ התובעת טען כי חיזוק לגרסת התובעת, לפיה כוונת הצדדים היתה לכך שדמי ההיתר, אף בגין בקשה שתגיש התובעת לאחר חתימת החוזה, ישולמו על ידי הנתבעת, מצוי בכך שהצדדים הסכימו להגדיל את סכום הפיקדון שיוותר בידי הנתבע 2. לטענת התובעת, מאחר שהפיקדון נועד להבטיח גם את תשלום דמי ההיתר, היה צורך להגדיל את סכומו והעובדה שסכום הפיקדון עליו הסכימו הצדדים בסופו של דבר גדול מזה שעליו דובר במהלך המו"מ, מלמדת על כך שנושא דמי ההיתר לא הוסתר והיה ברור כי יושת על הנתבעת. 46. אינני מקבלת טענה זו של התובעת. למעשה, מעיון בטיוטות ההסכם שהוחלפו בין הצדדים ברור כי סכום הפיקדון נועד להבטיח רק את תשלומי מס השבח והיטל ההשבחה וכי כלל לא דובר, ודאי שלא בהקשר הזה, על דמי ההיתר למינהל. כך עולה מפורשות מהטיוטה נספח ג' ו- ד' לכתב התביעה. 47. התובעת, שטענה כי דרישתה להגדיל את סכום הפיקדון ל- 300,000 ₪ מקורה בצורך להבטיח גם את תשלום דמי ההיתר, בחרה, כאמור, שלא להביא מטעמה את עדות בא כוחה, שניהל מטעמה את המו"מ עובר לחתימת ההסכם. מר עמר לא התייחס לעניין זה כלל בתצהירו. אף שטען בתצהיר כי נושא דמי ההיתר עלה בפגישה שבה נחתם ההסכם, אין בתצהיר כל טענה לפיה באותו מעמד דנו גם בגובה סכום הנאמנות או טענה לפיה הגדלת סכום הנאמנות מ- 150,000 ₪ ל- 300,000 ₪ נעשתה על מנת שהסכום יוכל להבטיח גם את תשלום דמי ההיתר. 48. לראשונה עלתה טענה זו רק בעדותו של מר עמר בחקירתו הנגדית, כשטען כי במהלך הפגישה שהתקיימה במשרדו של ב"כ הנתבעת לשם חתימה על ההסכם, היה דיון על גובה כספי הנאמנות שישארו אצל עורך הדין (עמ' 11 שו' 23-32). מעבר לכך שמדובר, כאמור, בגרסה כבושה, שעלתה לראשונה רק בחקירה נגדית, גם אין לה תמיכה בכל ראיה שהיא אף שבקלות ניתן היה, כאמור, להביא את עדותו של ב"כ התובעת לתמוך בגרסה זו. אני דוחה אפוא טענה זו. 49. מעבר לכך, מטיוטות שצרף הנתבע 2 לתצהירו עולה כי סכום הנאמנות שונה כבר במהלך חילופי הטיוטות בין הצדדים, ולא נעשה ברגע האחרון ובמעמד החתימה עצמו. 50. בסיכומיו טען ב"כ התובעת כי אותן טיוטות, שצרף הנתבע 2 לתצהירו, הן זיוף והונאה. לא רק שניתן היה לצפות כי ב"כ התובעת יבחר בלשון מאופקת יותר ובוטה פחות - גם אין בטענה זו ממש. א. ב"כ התובעת בחר שלא לחקור את הנתבע 2 אודות אותם מסמכים, שצורפו לתצהיר הנתבע 2 והוצגו שם כטיוטות שהוחלפו בין הצדדים. משכך, לא נסתרה טענת הנתבע 2, לפיה אכן מדובר בטיוטות. ב. מעבר לכך - ב"כ התובעת עצמו לא העיד כלל ולא ניתן לשעות לכן לטענה העובדתית, שנטענה בעניין זה בסיכומי התשובה מטעם התובעת (ס' 34 לסיכומי התשובה). 51. טענה נוספת שהעלתה התובעת היתה כי מאחר שאין דמי היתר שחלים על הנכס, למעט דמי ההיתר בגין הבקשה שהגישה, ממילא ברור כי כוונת הצדדים היתה דווקא למי ההיתר האלה. גם טענה זו דינה להדחות. 52. ראשית, משום שאני מקבלת את ההסבר שנתן הנתבע 2 לכך שכלל את תשלום דמי ההיתר בסעיף 9 להסכם. טענתו, לפיה עשה זאת משום שב"כ התובעת טען בפניו שהתובעת אינה יכולה לדעת אם הנתבעת חויבה כבר בדמי היתר כלשהם שטרם שולמו, לא נסתרה וכבר דנתי בכך לעיל. שנית, משום שהתובעת עצמה מודה כי אין, ולא היו, בעסקה זו דמי הסכמה (ס' 188 לסיכומי תובעת). חרף זאת, צויין בסעיף 9 להסכם כי דמי הסכמה ישולמו על ידי המוכרת. מכאן, שהכללת דרישה, לפיה הנתבעת תשלם דמי היתר אם יהיו כאלה- מתיישבת דווקא עם גרסת הנתבע 2 ,שהעיד כי רק לאחר שבדק ומצא שאין דמי היתר שחלים במועד חתימת ההסכם - הסכים בסופו של דבר, ועל מנת להפיס את דעת ב"כ התובעת, שחשש שמא יש כבר חיוב כזה תלוי ועומד בעת חתימת ההסכם, להוסיף מילים אלה בהסכם (עמ' 79 שו' 23-26). 53. בנסיון לקעקע את מהימנות עדותה של הנתבעת טען ב"כ התובעת כי הנתבעת כיזבה בהצהרה שנתנה למס שבח, כשהצהירה שלא ידוע לה שיש זכויות בניה ליחידה נוספת (ס' 63-65 לסיכומי תובעת). אני דוחה טענה זו. ראשית, משום שאני מאמינה לעדות הנתבעת לפיה לא ידעה בוודאות על האפשרות לבניית יחידה נוספת. שנית, משום שכל הפוסל - במומו פוסל. מנהל התובעת חתם גם הוא על הצהרה דומה - ואף העיד מפורשות כי אף שהבית על המגרש היה הרוס, בהסכם נרשם כאילו יש בית על המגרש - והכל על מנת לקבל פטור ממס שבח (עמ' 39 שו' 24). הנה כי כן למנהל התובעת אין כל קושי לחתום על מסמכים כוזבים, אם הדבר משרת את מטרותיו. סיכום 54. התוצאה מכל האמור היא שאני קובעת כי הפרשנות הנכונה של ההסכם שנחתם בין התובעת לנתבעת 1, היא כי הנתבעת חבה בתשלום דמי היתר המינהל אך ורק אם העילה לתשלומם קמה לפני חתימת ההסכם. מאחר שאין מחלוקת על כך שהעילה לתשלום היתר המינהל קמה רק לאחר חתימת ההסכם, ובעקבות בקשה שהגישה התובעת להיתר בניה של 2 יחידות על הנכס, ממילא אין מדובר בתשלום שעל פי החוזה הוטל על הנתבעת, והנתבעת, כשסירבה לשלם את התשלום הזה, לא הפרה את ההסכם. 55. אני דוחה אפוא את התביעה כנגד הנתבעת 1. לאור התוצאה שאליה הגעתי אין צורך לדון בטענות התובעת כלפי הנתבע 2 וגם לא בטענות הנתבעים, לפיהן התובעת רכשה רק 40% מהזכויות בנכס. אני דוחה לכן את התביעה גם כנגד נתבע 2. התובעת תישא בהוצאות כל אחד מהנתבעים בגין התובענה ובשכ"ט עו"ד, באופן שלכל אחד מהנתבעים תשלם התובעת סכום של 20,000 ₪. חוזהבניהדמי היתרהסכם מכר