קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא היטל השבחה על מעלית: כללי 1. לפני ערעור בעניין היטל השבחה שהוגש ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (להלן: "המערערת"), על פי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה- 1965 (להלן: "התוספת השלישית"). חברת יסוד בהר ששון לוי בע"מ (להלן: "המשיבה"), הינה היזמית של פרוייקט בנייה בשכונת רמת מוצא, הכולל ארבעה בניינים מדורגים בחלקות 68-71 שבגוש 30311. הערעור מתייחס לחלקות 70-71 (להלן: "הנכס"). ביום 27.1.94 אושרה תב"ע 4575 , אשר מטרותיה, הנוגעות לענייננו, הינן הקמת מעלית בקו החלקות 70 ו- 71 (בין שני בניינים המצויים כל אחד בחלקה אחרת). עם אישור תכנית 4575, הגישה המשיבה בקשה להיתר בניה להקמת מעלית, כאמור. בעקבות מתן היתר הבניה, העריך שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית, מר דוד איזנברג, את סכום היטל ההשבחה שעל המשיבה לשלם בגין חלקה 70, עם אישור תכנית 4575, בסך של 74,893 ₪, ואת סכום היטל ההשבחה החל על חלקה 71 בסך של 96,549 ₪. מטעם המשיבה הוגשה שומה נגדית, של השמאי עודד יקיר ז"ל, ולפיה לא חל על הנכס כל היטל השבחה בגין אישור התכנית האמורה. הצדדים מינו את השמאי מאיר גרון כשמאי מכריע, אשר קבע בשומתו מיום 27.1.98 כי סכום היטל ההשבחה החל על הנכס בגין אישור תכנית 4575 עומד על סך של 17,345 ₪. מכאן הערעור שלפנינו. טענות המערערת 2. לטענת המערערת, טעה השמאי בהפחיתו מסכום ההשבחה את עלות בניית המעלית ע"י המשיבה. כל מטרת התוספת השלישית היא הטלת היטל בגין ההשבחה המתווספת לנכס, ואין לנכות מהשבחה זו הוצאות שונות שהוציא יזם התוכנית אשר בגינה חלה ההשבחה. לפיכך, לא היה מקום להפחית מן ההשבחה את עלות בניית המעלית. עוד, טוענת המערערת כי טעה השמאי בהפחיתו את עלות בניית המעלית משווי הקרקע (קרי: קרקע ללא מחוברים) בעוד שהיה עליו להפחית את עלות בניית המעלית משווי המקרקעין (קרי: קרקע עם מחוברים). לאור האמור, מבקשת המערערת לקבל את הערעור, לבטל שומתו של השמאי המכריע ולקבל את שומת המערערת. טענות המשיבה 3. המשיבה טוענת כי דין הערעור להידחות, וזאת משום שטענות המערערת הינן טענות שמאיות, ולא טענות משפטיות. סעיף 14(ג) לתוספת השלישית קובע במפורש שערעור על הכרעת שמאי מכריע יעשה בנקודה משפטית בלבד. כן נקבע בפסיקה כי, בית משפט אינו יושב כשמאי-על, ואין להעלות בפניו נימוקי שומה מקצועיים. לגופו של עניין, טוענת המשיבה כי הפרוייקט הנדון הוא פרוייקט של בניינים בני 7 קומות. למרות זאת, לא התנתה הוועדה את בנייתם בכך שיהיו בהם מעליות, זאת מכיוון שבמקור תוכננה בפרוייקט דרך גישה עילית (בנוסף לדרך הגישה התחתית, הקיימת בפועל), שתאפשר גישה לקומות העליונות של הבניינים. רק לאחר קבלת היתרי הבנייה נודע למשיבה כי קק"ל מסרבת לאשר סלילת דרך זו, מחשש לפגיעה בעצים הנטועים בתוואי הכביש המתוכנן. בשל כך, נאלצה המשיבה לתקן את תוכניותיה ולתכנן במבנים האמורים פירי מעליות. לחיזוק טענותיה, מציינת המשיבה כי פיר המעלית שבין בניינים 68 ו- 69 אושר בדרך של הקלה, כששמאי מטעם הוועדה (עודד יקיר ז"ל, שנתן מאוחר יותר גם את השמאות מטעמה של המשיבה) קבע כי עקב בניית פיר המעלית האמור, לא חלה בנכס השבחה כלשהי. היות שמדובר בפיר מעלית זהה לזה שבו עסקינן, ובאותו פרוייקט עצמו, לא יכולה המערערת להתכחש לשומה שהיא עצמה עשתה, ולפסוק לגבי הנכס הנדון שומה שונה. זאת ועוד, חובה להפחית מסכום ההשבחה את עלויות בניית המעלית, שהרי אם נניח, לדוגמא, שעלויות בניית המעלית גבוהות מהערך המוסף שמעניקה המעלית לנכס, הרי שלא ניתן לדבר על השבחה כלל. חישוב ההשבחה צריך להעשות ע"י קביעת הערך המוסף שהעניקה בניית המעלית לבניין, פחות עלויות בנייתה. כך גם חישב השמאי המכריע את שומתו, ובדין עשה כן. טענה נוספת של המשיבה היא שהמערערת תקפה רק פריט מסויים אחד מהשומה של השמאי המכריע (קרי: הפחתת עלות המעלית מסך ההשבחה) ולא התחשבה במכלול השומה, על שיקוליה ואיזוניה השונים. זאת, בניגוד להלכה הפסוקה הקובעת כי אין לדון בפריט אחד בלבד של שומה, בלא לעיין בשומה בכללותה. לפיכך, מבקשת המשיבה לדחות את הערעור. ההכרעה המשפטית 5. לאחר עיון מעמיק בטיעוני ב"כ הצדדים ובסיכומיהם בכתב וכן עיון בפסיקה ובספרות הרלבנטית, הגעתי למסקנה כי דין הערעור להידחות, מן הנימוקים שיפורטו להלן. האם הטענות שהועלו על ידי המערערת הן טענות שמאיות או משפטיות? 6. סעיף 14 (ג) לתוספת השלישית קובע במפורש כי ערעור על שומה מכרעת יכול להיעשות רק בנקודה משפטית. אם נגיע למסקנה כי הטענות העומדות לפנינו אינן משפטיות, הרי שיש לדחות את הערעור. לטענת המערערת, הטענות שהועלו בערעור זה הינן טענות משפטיות. כראיה לכך מובאת דעתו של המלומד רוסטוביץ אשר מתייחס לסוגיות אלו בספרו - היטל השבחה, והיות שרוסטוביץ' הינו משפטן ולא שמאי, ברור שדעתו נוגעת לסוגיות משפטיות (עמ' 2 לסיכומי המערערת). מנגד, טוענת המשיבה כי מדובר בשאלות שמאיות עליהן לא ניתן לערער בפני בית המשפט. מעיון בטענות אשר הועלו על ידי המערערת ניתן לומר בברור כי מדובר בטענות משפטיות, אשר רשאי בית המשפט לתת דעתו עליהן. לעניין השאלה האם הפחתת סוגי הוצאות מסויימות מסך ההשבחה היא אפשרית, הרי שמדובר בשאלה שבדין ולא שבשמאות. את גובה ההיטל וגובה ההוצאות שהוצאו יקבע השמאי, והשמאי בלבד, אך את זכות הקיזוז בין ההוצאות להיטל יקבע בית המשפט. לאור זאת, אני קובע כי השאלה האם ניתן היה להפחית את עלות בניית המעלית מסך ההשבחה היא שאלה משפטית שבית משפט זה מוסמך ורשאי לדון בה. לחיזוק טענה זו ראה גם ע"ה 32332/91 אביב יזמים חברה ליזום והשקעות 1990 בע"מ נ' הועדה הומ"ק (לא פורסם) (להלן: פס"ד אביב יזמים) וכן ע"ה 1/94 שאולי נ' הומ"ק ירושלים (לא פורסם) (להלן: פס"ד שאולי), בהם לא היסס בית המשפט לדון בשאלות הנוגעות לקיזוז הוצאותיו של מבצע התוכנית מסך היטל ההשבחה. לעניין השאלה האם טעה השמאי בהפחיתו את עלות בניית המעלית משווי הקרקע (קרי: קרקע ללא מחוברים) במקום להפחית את עלות בניית המעלית משווי המקרקעין (קרי: קרקע עם מחוברים), הרי שגם כאן מדובר בשאלה משפטית אשר בית המשפט מוסמך לבוחנה. הכללת גורם זה או אחר בשומת ההשבחה היא שאלה משפטית, שניתן לערער עליה לבית המשפט, להבדיל מהערך המספרי של אותו גורם, שהוא שאלה שמאית, ואין עליה זכות ערעור (ראה: ה' רוסטוביץ, היטל השבחה, תל-אביב 1996, עמ' 269). לאור האמור, אני קובע כי הטענות שהועלו על ידי המערערת הינן טענות משפטיות שבית המשפט רשאי לבוחנם בהתאם לסעיף 14(ג) לתוספת השלישית. עתה, נבחן את טענות המערערת לגופו של עניין: האם ניתן להפחית את עלות בניית המעלית מסך ההשבחה - 8. טוענת המערערת כי הוצאות שהוציא מבצע התוכנית עקב אישור התוכנית המשביחה, ולמען ביצועה, אינם ניתנים לקיזוז מסך היטל ההשבחה. קיזוז כזה יסכל, לטענתה, את מטרת התוספת השלישית כולה ויצור מצב אבסורדי בו עשויה הרשות המקומית להידרש לפצות יזם שעלות ביצוע התוכנית שלו עלתה על ערך ההשבחה שהתוכנית הביאה לנכס. הרציונל העומד בבסיס התוספת השלישית הוא שוועדות התכנון יוכלו לגבות היטלי השבחה בגין נכסים שהושבחו, וזאת כדי לממן את עלויות הכנת תוכניות בינוי ערים וכיו"ב, כמצויין בסעיף 13 לתוספת השלישית. כתמיכה לטענתה, מביאה המערערת את פס"ד שאולי, שם קבע בימ"ש השלום כי אין לקזז הוצאות שהוציא היזם מסך היטל ההשבחה. על פסק דין זה הוגש ערעור לביהמ"ש המחוזי (ע"א 100/95 שאולי נ' הומ"ק ירושלים (לא פורסם)), אשר נדחה, וכך נשארה על כנה החלטת בית משפט השלום. בקשת רשות ערעור לעליון בגין פסק דין זה נדחתה. 9. עיון מעמיק בפסקי הדין בעניין שאולי, בשתי הערכאות, שאליהם הפנתה המערערת, מביא למסקנה כי אין בפסקי דין אלה כדי להשליך ישירות לעניינינו. ההוצאות בהן עסק פס"ד שאולי היו הוצאות שונות לחלוטין מאלה בהן אנו עוסקים. באותו מקרה דובר בבבקשה להכיר בהוצאות שהוכרו ע"י מס רכוש, מס שבח ואחרים, דמי פינוי שנאלץ המערער להשקיע כדי לפנות את המחזיק במקרקעין, הוצאות פיתוח, והוצאות יזום ותכנון. בעניין שלפניינו, אף לא אחד מהעניינים שנדונו בפסק דין שאולי, נוגע ישירות לעניינינו. יתרה מכך, שם דובר בהוצאות הנילוות להוצאות ביצוע התוכנית, בעוד שבמקרה שלפניננו מדובר בהוצאות ישירות לביצוע התוכנית המשביחה. זאת ועוד, בפס"ד שאולי, ציין כב' השופט קמא את הדברים הבאים: "אם יוכרו כל ההוצאות הכרוכות בתוכנית ובביצועה הרי נוכל להגיע למצב בלתי נסבל, לאור מטרות החוק ותכליתו, שהרשות המקומית עוד תידרש לפצות את בעל המקרקעין, וגם אם המקרקעין הושבחו" (ההדגשה במקור- י' ש')" (עמ' 17 לפסה"ד). העובדה שכב' השופט קמא מצא לנכון להדגיש את המלים "כל ההוצאות" מחזקת את הדיעה שבחלק מההוצאות, ובמקרים מיוחדים כבמקרה שלפנינו, אכן יש להכיר, אולם אין להרחיב את היריעה ולהכיר בכל ההוצאות, שכן אז עשוי להיווצר המצב הבלתי נסבל המתואר לעיל. ההוצאות בעניינינו הן הוצאות ביצוע התוכנית עצמה, אותה תוכנית אשר אמורה להשביח את המקרקעין. חישוב ההיטל על תוכנית כזו חייב להתחשב בהוצאות ביצוע התוכנית עצמה, שאם לא כן, לא מדובר כלל בהשבחה של הנכס. 10. תמיכה לעמדה כי יש לקזז את עלות בניית המעלית מסך היטל ההשבחה ניתן ללמוד מתכלית החוק, רוחו ומטרותיו. בעוד שבדיני מס אחרים ישנן הוראות כיצד לקחת בחשבון הוצאות שונות, כך למשל, הוצאות ביצור הכנסה הן ניכוי מההכנסה החייבת במס הכנסה. על אותה דרך, יש שורה של ניכויים מותרים לצורך חישוב סכום השבח החייב במס שבח מקרקעין. בתוספת השלישית אין כל הוראות לעניין זה, באילו הוצאות יש להתחשב, והאם יש להכיר בהן כניכוי מההשבחה או כזיכוי מהיטל ההשבחה (ראה: ה' רוסטוביץ, שם, עמ' 281). אולם, נראה כי גם מטרת התוספת השלישית מחייבת כי היטל ההשבחה יוטל על ההשבחה בפועל שמביא הנכס לבעל המקרקעין, ולא על ההשבחה הגולמית שנוצרה בנכס, וכי במקרים מסוימים יש להתיר הפחתת הוצאות מסוימות מסכום היטל ההשבחה. 11. זאת ועוד, תמיכה נוספת לגישה זו ניתן למצאו בספרו של המלומד ה' רוסטוביץ היטל השבחה: " 11. סכום ההשבחה בהקלה למעלית בניית מעלית היא אחת מהעילות למתן הקלה בשטח הבנייה. בחישוב סכום ההשבחה הנובעת מהקלה זו, ניתן לקחת בחשבון את העלות של בניית המעלית, ומאידך גיסא, ניתן לקחת בחשבון את עליית הערך של המקרקעין כתוצאה מקיומה של המעלית" (עמ' 285) נראה, על פניו, שדבריו של רוסטוביץ' תואמים את הגישה שתארתי לעיל. בחישוב ההשבחה בגין בניית המעלית יש להתחשב מחד גיסא, בערך המוסף שמוסיפה המעלית לנכס. מאידך גיסא, יש לקחת בחשבון את עלויות בניית המעלית עצמה. עוד יצויין עוד כי, רוסטוביץ דן ב"הפחתת הוצאות ייזום מהיטל ההשבחה" (שם, עמ' 283), כאשר שם פרט הוא בהרחבה את הילכת פס"ד שאולי לפרטיה. יחד עם זאת עדיין מגיע הוא למסקנה כי "בחישוב סכום ההשבחה הנובעת מהקלה זו, ניתן לקחת בחשבון את העלות של בניית המעלית" (שם, עמ' 285). משמע, גם רוסטוביץ' סובר, כשיטתי, שהילכת שאולי עוסקת בהוצאות השונות באופן מהותי מן ההוצאות בהן אנו דנים. אומנם, המלומד רוסטוביץ מתייחס לסכום ההשבחה אשר יש לשלם עקב הקלה לבניית מעלית, ובעניינינו מדובר בשינוי תוכנית המאפשרת בניית מעלית. אולם, אין משמעות לכך, שהרי בסעיף 1(א) לתוספת השלישית נקבע מפורשות כי ""השבחה" - עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או שימוש חורג". לפיכך, ברור כי דעתו זהה הן לעניין מתן הקלה והן לעניין שינוי תוכנית בנוגע לבניית מעלית. 12. ניתן למצוא בפסיקה תימוכין לגישתי בפס"ד אביב יזמים, בו דובר על היטל השבחה שהוטל בגין הוספת 308 מקומות חניה על מגרש מסויים. החלק הנוגע לענייננו הוא הדרך בה חושב היטל ההשבחה באותו פסק דין. כפי שעולה מפסק הדין (סעיף 3(ד) לפסק הדין) חישב השמאי ומצא כי מגרש חניה אחד במגרש האמור שווה 15,200$. מסכום זה ניכה השמאי את הוצאות בניית החנייה, וכך נשאר עם השבחה על סך 1,900$, לכל מקום חניה. חישוב זה נראה כל כך טבעי לכל הנוגעים בדבר, עד שאיש למעשה לא חלק על צורת חישוב זו. עוד קבע סגן נשיא בית משפט השלום בתל אביב, כב' השופט נ' עמית, לאחר שהוא מתאר שוב את דרך חישוב ההשבחה כי :"קביעה זו נראית לי סבירה, הוגנת, תואמת את הנתונים של העניין, ואינני רואה כל מקום להתערב בכך" (עמ' 483). יש לציין כי סוג ההוצאות בו עוסק פסק דין אביב יזמים זהה להוצאות בהן אנו עוסקים, היינו, הוצאות בניית הנכס המתואר בתוכנית שאושרה, בניגוד להוצאות פיתוח, תכנון וכיו"ב. האם טעה השמאי בהפחיתו את עלות בניית המעלית משווי הקרקע (קרי: קרקע ללא מחוברים) במקום להפחית את עלות בניית המעלית משווי המקרקעין (קרי: קרקע עם מחוברים): 13. לא מצאתי כל ממש בטענה כי השמאי המכריע הבחין בין "קרקע" ל"מקרקעין". באף אחת משלושת השומות שנערכו במקרה שבפנינו לא מצאתי צל צילה של אבחנה שנעשתה בין "קרקע" ל"מקרקעין". מכל מקום לא נראה לי שאיש מלבד המערערת פעל על סמך אבחנה זו, וודאי שלא עשה כן השמאי המכריע. בשומתו המכרעת קבע השמאי המכריע את הדרך בה חישב את ההשבחה: "3. הדרך לקביעת ההשבחה. לדעתי הדרך הנכונה לבחון אם הייתה השבחה בעקבות אישור תכנית 4575 ומתן היתר לבניית מתקני המעלית היא להעריך את שווי החלקות במצבן לפני אישור תכנית 4575 ובעקבות אישורה של תכנית זו. ההפרש בשווי הוא ההשבחה" (עמ' 3). דרך זו נראית לי ראויה, ואיני מוצא בה כל בסיס לטענת המערערת בדבר אבחנה שכביכול נעשתה בין "קרקע" ל- "מקרקעין" (אבחנה שכאמור לא בא זכרה בשום מקום מלבד בטיעוני המערערת). אמנם בעמוד 4 לחוות דעתו של השמאי המכריע, בבואו לציין כי יש להפחית את עלות בניית המעלית משווי החלקה, אכן משתמש השמאי במילה "קרקע", בציינו כי יש לייחס את מלוא עלות זו "לקרקע". ואולם הדרך מכאן ועד למסקנה כי נעשתה ע"י השמאי אבחנה כלשהי בין "קרקע" ל"מקרקעין" היא רחוקה. חזקה על השמאי המכריע שלו היה עושה אבחנה כזו, היה מציינה במפורש. אין ספק כי בייחוד לאור קביעת השמאי, שהובאה לעיל, השתמש השמאי המכריע במילה "קרקע" כשם כולל לחלקה כולה, על מחובריה, ולא בבחינת הקרקע ממש. המערערת ניסתה להיבנות ממילה אחת ויחידה זו, ולרקום סביבה תאוריה שלמה של שמאות שגויה. זאת ועוד, בהשוואה בין תוצאות ההשבחה (לפני ההפחתות), כפי שנקבעו הן בשומת השמאי המכריע והן בשומת המערערת, נראה כי השמאי המכריע קבע כי שינוי התוכנית הביא להשבחה גדולה יותר בנכס, ביחס לקביעתו של שמאי המערערת. גם מעובדה זו ברור כי טענת המערערת הינה טענה בעלמא שלא נמצא לה כל בסיס. סיכומו של דבר 14. מכל האמור לעיל, אני דוחה הערעור. כמו כן, אני מחייב את המערערת לשלם למשיבה הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ. היטל השבחהמעלית