קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הוצאת היתר בניה ללא תוכנית: 1. בפני עתירה מינהלית בה מבקשים העותרים להורות כי החלטת המשיבה מס' 1, ועדת הערר לתכנון ולבניה, מחוז חיפה (להלן: "ועדת הערר") מיום 30.4.08 בטלה וכי החלטת המשיבה מס' 4, הועדה המקומית לתכנון ולבניה "חוף הכרמל" (להלן: "הועדה המקומית") באשר למתן היתר בניה לעותרים, אשר בוטלה בהחלטת ועדת הערר הנ"ל,  שרירה וקיימת. 2. העותרים הינם בעלי החזקה בבנין הנמצא בחלק מחלקה 1 בגוש 10538 (להלן: "החלקה"). החלקה הינה בשטח של מאות דונמים ומוחכרת לחברת המלח לישראל בע"מ (להלן: "חברת המלח"). אין מחלוקת כי על השטח נבנה לכל המאוחר בשנת 1962 מבנה (בשטח של כ- 80 מ"ר) אשר שימש למגורים של מר מוניר ווטפה. 3. המשיבה מס' 2 , גב' שרון ברקת (להלן: "ברקת") הינה נציגת שר הפנים בועדה המקומית. 4. המשיבה מס' 3, גב יהודית מוסרי (להלן: "מוסרי") הינה נציגת המשרד להגנת הסביבה בועדה המקומית. 5. העותרים הגישו לועדה המקומית בקשה ללגליזציה לבית מגורים קיים בשטח עיקרי של 488.43 מ"ר ושטח שירות של 92.5 מ"ר, כולל הקלות בשטח עיקרי, קומת מרתף ובריכת שחיה. 6. במכתב ששלח מהנדס הועדה המקומית לעותר נאמר תחת סעיף "כותרת הערות בדיקה" כדלקמן: "תכנית החלה במקום ג'555 יעוד השטח מגורים ב' ותכנית ג/304. קיימת תכנית מפורטת ג/304 אשר פורסמה להפקדה ביום 11.6.52 ילקוט פרסומים מספר 296. יעוד השטח עפ"י ג/304 מגורים א'. התכנית אושרה לתוקף ביום 26.11.53 טרם פורסמה לתוקף. ביום 6.7.03 דנה ועדת מורדות כרמל בישיבתה מס' 238 בבקשה והחליטה לאשרה בתנאים. הבקשה נבדקה לפי תכנית מופקדת ג/304 ואחוזי הבניה מחושבים משטחן הכולל של חלקות 48, 49, 50 שהוא 3120 מ"ר . לפיכך אישור הועדה לתכנית אחוד החלקות מהוה תנאי להוצאת היתר. שטחים מותרים לבניה: עיקרי - 15% משטח של 3120 מ"ר - 468 מ"ר  שירות - 5% משטח של 3120 מ"ר - 156 מ"ר שטחים מבוקשים: עיקרי - 488.43 מ"ר שירות - 92.522 הבקשה כרוכה בהקלות הבאות: הקלה בשטח בניה של 0.65% שהם 20.43 מ"ר במסגרת 6% המותרים. הקלה בקומה - מרתף כשירות הקלה בבריכת שחיה הבקשה פורסמה כחוק ביום 24.8.07 טרם התקבלו התנגדויות". בהמשך המכתב מפורטות "החלטות ועדת המשנה לועדה המקומית בישיבה 2007010 מתאריך 27.8.07" ונאמר כי הוחלט לאשר את הבקשה בתנאים ובכפוף לגליון דרישות. בגליון הדרישות נאמר, בין היתר, כי "תנאי להוצאת היתר יהיה אישור של תוכנית איחוד חלקות 48, 49 , 50 בגוש 10538 "וכן "תנאי להוצאת היתר בניה יהיה אישור מתן תוקף של תכנית מפורטת ג/ 304". בתאריך 17.10.07 החליטה הועדה המחוזית לבטל את דבר הפקדתה של תכנית ג/304, ולפיכך הגישו העותרים בקשה לבטל את התנאי המתנה הוצאת היתר בניה באישור תכנית ג/304.  בדיון שהתקיים בועדה המקומית ביום 3.6.08 הודיע מהנדס הועדה, דר' דניאל סנרמן, כי במהלך החודשים האחרונים הוצגו בפני הועדה חוות דעת משפטיות מטעם העותר ולפיהן ניתן להוציא את היתר הבניה, מאחר "ויש שוני ביעודים השונים בתכנית ג/555 בהתייחס למבני משק ולמגורים א' לעומת יעודים אחרים. השוני בא לידי ביטוי בכך שנקבעו זכויות והוראות בניה בייעודים אלו ולא ביעודים אחרים. אף בתשריט של תכנית ג/555, מופיע ברקע האזור הרלבנטי לתשריט של ג/304 אשר בוטלה על ידי הועדה המחוזית. ביטול זה, לדעתנו, בניגוד לחוק. על כן אנחנו מעלים את הנושא לאחר התייעצות עם היועמ"ש לועדה כשמהות הדיון היום הוא ביטול סעיף מההחלטה הקודמת". 7. מר גלי הוס ציין כי דיון קודם בועדה נדחה מאחר והעותר משך את בקשתו ובישיבה זו מתנגד לתכנית אינו נוכח. כן ציין כי "המועצה קיבלה מבנק הפועלים תרומה לפני מספר חודשים" ומאחר והעותר הוא יו"ר בנק הפועלים והוא והבנק הם המבקשים, נוצר ניגוד עניינים שאינו מאפשר לועדה המקומית לדון בבקשה. מר הוס הציע להעביר את הדיון בבקשה לועדה המחוזית, אחרת יעזוב את הישיבה. 8. מהנדס הועדה השיב כי יו"ר הועדה לא פנה אליו על מנת שישנה את שיקוליו וכי בהתאם ליעוץ שקיבל אין מניעה לדיון בבקשה בפני הועדה המקומית, לאחר שלדבריו תרומה של העותר ניתנה ל"כפר גלים". 9. מר הוס עזב את הישיבה ואז הציע מר ירון רם לשמוע את ההתנגדות שהוגשה. בתגובה השיב מהנדס הועדה כי ההתנגדות הוגשה באיחור והמשיך: "יחד עם זאת, בחנו את הטענות של "אדם טבע ודין". מבחינה מקצועית, בקשתם בנושא מניעת הליך של לגליזציה של בנייה ללא היתר או בחריגה מהיתר אינה נכונה. עם להסכים עם הדבר, משמעותו שצריכים להרוס 30 אחוז מהבניה בארץ. במיוחד שמדובר במבנה שנבנה לפני קום המדינה, ושחלקו בהיתר ואך קיים טופס 4..." היועץ המשפטי לועדה, מר יעקב צפריר הוסיף ואמר כי לפי החוק התנגדות שהגיעה באיחור, כאילו לא הגיעה בכלל. 10. בסיום הדיון החליטה הועדה המקומית "לבטל את תנאי בהחלטת הועדה מיום 27.8.07 המתנה הוצאת היתר באישור תכנית ג/304 ולאשר הבקשה בתנאים ובכפוף לגיליון הדרישות. לאחר בדיקת מועד הגשת ההתנגדות, הבקשה אושרה פה אחד". 11. ביום 8.7.08 הגישו ברקת ומוסרי ערר על החלטת הועדה המקומית מיום 3.6.08. העוררות טענו כי ההיתר ניתן בניגוד לתכנית המאושרת, לאור העובדה שהשטח נשוא הבקשה מיועד בתכנית ג/555 לתעשיה זעירה ולא למגורים ומשכך לא ניתן היה לאשר את הבקשה, שאינה תואמת את יעוד הקרקע. העוררות ציינו כי אכן גווני התשריט של תכנית ג/555 דהו עם השנים, אך ניתן לראות בבירור כי קיים הבדל בין הגוון בו מסומנים אזורי המגורים בתכנית לבין הגוון בו מסומן אזור תעשיה זעירה ואם יש ספקות ניתן לפנות לתשריט התכנית המופקדת, שם מסומן בבירור השטח כאזור לתעשיה זעירה. עוד הפנו העוררות להתנגדות שהגישה בעבר חברת המלח ביחס לאזור זה, לגביו הוטלו הגבלות מיוחדות של רעש, גובה וזיהום. חברת המלח טענה כי באזור קיימים 3 מפעלים וכי אישור התכנית עלול לפגוע בפעילותם ולמנוע הרחבתם בעתיד. הועדה המחוזית החליטה לקבל את ההתנגדות ונקבע כי האזור "מיועד לתעשיה לפי תוכנית מפורטת שתאושר כחוק". העוררות הוסיפו וטענו כי במידה והועדה המקומית היתה סבורה כי ניתן לאשר את הבקשה ללגליזציה לפי תכנית ג/555, מדוע התנתה את הוצאת ההיתר באישור התכנית המופקדת ג/304 וכן הביעו תמיהה על דברי מהנדס הועדה המקומית שאמר כי לדעתו ביטול תכנית ג/304 היה בלתי חוקי, אך הועדה לא נקטה כל צעד כנגד ביטול זה. העוררות טענו כי ברקת מסרה את המידע הנ"ל לנציג הועדה המקומית טרם הדיון אך הועדה המקומית התעלמה ממידע זה והתייחסה לשטח נשוא הבקשה כאל שטח המיועד למגורים. ברקת הוסיפה כי יידעה את מהנדס הועדה ואת היועץ המשפטי על הנתונים התכנוניים הנ"ל וחוקיות החלטת הועדה המקומית, וביקשה דיון מחודש בועדה המקומית אך לטענתה, מאמציה לא נשאו פרי ולכן הוגש הערר.  12. הועדה המקומית הגישה תגובה לערר. בתגובה נאמר כי על השטח חלה בעבר תכנית ג/304 אשר ייעדה את המקרקעין כאזור מגורים א' וקבעה הוראות וזכויות בניה, כאשר בהתאם לתשריט התכנית השטח המיועד לאזור מגורים א' מחולק למגרשים בשטח של 1000 מ"ר, כאשר על חלקם מסומן מבנה. עוד נאמר כי התכנית בוטלה על ידי החלטת הועדה המחוזית. בהמשך הובאה סקירה של תכניות בנין עיר החלות על המקרקעין , מהם ביקשה הועדה המקומית להסיק כי המקרקעין היו ביעוד מגורים. הועדה המקומית גם טענה כי תכנית תכנית ג/555 מהוה צילום מדויק של תשריט תכנית ג/304 של חטיבת המקרקעין נשוא הערר וכי ייעודם של מקרקעין אלו הינו מגורים, כאשר תכנית ג/555 קובעת הוראות וזכויות בניה באזור מגורים באופן שניתן להוציא היתר בניה מכוחה. 13. בישיבת ועדת הערר מיום 9.11.08 החליטו העוררות למשוך את הערר, כאשר נרשם מפי ברקת כדלקמן: "הגענו להסכמה. מר סנרמן (מהנדס הועדה המקומית - הערה שלי) מסכים איתנו שזה איזור תעשיה, אבל היות וסעיף ד'1 מאפשר לאשר את זה ללא הכנת תכנית מפורטת, יש לפעול כך. אנו לא חוזרות בנו. ההיתר יוצא ע"פ החלטה הועדה המקומית. הנושא לא יהווה תקדים להוצאת היתרי בניה מכוח תכניות המתאר".          לאור הודעה זו נדחה ערר. 14. ביום 10.11.08 הגישה ברקת לועדת הערר בקשה דחופה לדיון נוסף  וטענה כי לאחר בדיקה התברר כי קיימת בעייתיות משפטית ועובדתית בהחלת סעיף ד'1 של התכנית. כן היא מציינת כי במסגרת הדיון בועדת הערר לא הובהר באם המבנה שהיה קיים על המקרקעין שימש למגורי פועלים ומה היו מידותיו וצורתו של המבנה בשנת 1978 (מועד אישור תכנית ג/555 שאז ניתן היה אולי לעשות שימוש בהוראות סעיף זה). 15. העותרים והועדה המקומית הגישו התנגדות לבקשת ברקת לקיים דיון חוזר אך התנגדותם נדחתה בהחלטת ועדת הערר מיום 4.12.08. 16. ביום 15.1.09 התקיים דיון בערר בפני ועדת הערר. בין היתר נידון שם המצב שהיה קיים בעבר, כאשר ב"כ הועדה המקומית הציג טופס 4 משנת 1990, כאשר לא ברור מה היו מימדי הבנין וצורתו. עוד טען מהנדס הועדה המקומית כי העותרים הגישו בקשה קודמת להיתר לועדה המקומית מורדות הכרמל וזו אישרה את הבקשה בתנאים אך מאחר והתנאים לא מולאו - לא אושרה הבקשה. הוא אישר כי ההחלטה שם נסמכה על תכנית ג/304. מהנדס הועדה אף הוסיף כי: "כשבוטל המעמד של 304 , שינינו את הנוהל. תכנית 555 מאושרת, אך ניתן להוציא היתר מכוחה אם יש תכנית מפורטת או שיש פסיקה. אבל נזכרנו ב- 304 , החלטנו להוציא היתר מכוחה. לפתוח את ג/555 להוצאת היתר, זה לא טוב לעתלית, לכן אני מנסה לא להשתמש בכלי הזה. לכן הסיכום עם העוררות היה לא ליצור תקדים. לכן ההחלטה היתה נקודתית בלבד".  17. בסיום הדיון החליטה ועדת הערר לאפשר לעותרים להגיש מסמכים המאמתים את השימושים שהיו בקרקע לפני שנת 1978. ביום 15.3.09 הגישו העותרים העתק מפת מדידה של שטח הבריכות משנת 1959 שם מצויין כי הנכס מצוי בשכונת מגורים וכן תצהיר של מר מוניר ווטפה שהתגורר בנכס בין השנים 1962-1986. 18. ביום 30.4.09 ניתנה החלטת ועדת הערר. בהחלטה נקבע כי הבנין נמצא באזור המיועד לתעשיה זעירה בהתאם לתכנית ג/555 ולא ניתן להוציא היתר בניה מכוחה, אלא אם כן תאושר תכנית מפורטת לגבי שטח זה. ההחלטה סקרה גם את התכנית המופקדת  שבוטלה - ג/304 - שם תואר האזור "למטרות שכון לפועלי חברת המלח" בלבד. ועדת הערר המשיכה ובחנה האם ניתן לאשר את הבנין מכוח סעיף ד'(1) לתקנון התכנית הקובע כי מקום שנעשה שימוש בקרקע או בבנין לפני מועד כניסת התכנית לתוקף - אפשר להמשיך בשימוש זה לאותה תכלית עד שיחול שינוי בבעלות על הקרקע או הבנין. הועדה מוסיפה כי הסעיף נועד לאפשר המשך מגורי עובדי חברת המלח ואין מניעה כי בתים אלה ימשיכו לשמש למגורים אך "מכאן ועד ליצירת מגרשי ענק למגורים, המשתרעים על פני כשלושה דונם, ובנית מבנים בשטח של למעלה מ- 600 מ"ר ליחידת דיור בודדת המרחק רב. המדובר בבניה באופן החורג משמעותית מהשימושים שהיו במקום במועד אישור התכנית. אשר נועדו לאפשר, כאמור, מגורי עובדים, ודומה כי מתן היתרי בניה במקום, על בסיס סעיף זה, מהווה חריגה משמעותית מהכוונה אשר עמדה בבסיס הסעיף הנ"ל". נוכח כל האמור החליטה ועדת הערר לבטל את החלטת הועדה המקומית וקבעה כי אין להוציא לעותרים היתר בניה כל עוד אין תכנית מפורטת המסדירה את זכויות הבניה במקום.   19. החלטה זו הינה נשוא העתירה בפני. בעתירה נטען כי הערר של המשיבות הוגש באיחור ודי בטעם זה על מנת לדחותו. העותרים טענו גם כי ועדת הערר לא היתה מוסמכת לקיים דיון נוסף. העותרים טענו גם לפגיעה בכללי הצדק הטבעי, לאחר שלטענתם לא התאפשר להם לטעון טענותיהם בפני ועדת הערר. באשר לשיקולים התכנוניים, טענו העותרים כי ועדת הערר טעתה בקובעה כי "אין אפשרות להתיר את הבניה המבוקשת על ידי העותרים מכוח התכנון הקיים". 20. ועדת הערר, ברקת ומוסרי (שיקראו להלן ביחד: "המשיבות") הקדימו וטענו בתגובתם כי בעתירה מבקשים העותרים למצוא "פתרון חוקי להכשרת בית מגורים מונומנטאלי (בקנה מידה ישראלי) המצוי כיום בעיבורו של שטח קרקע שיעודו תעשייתי בעתלית, בדרך של קבלת היתר בניה בדיעבד למבנה הבלתי חוקי, וזאת תחת שיאותו לצעוד בדרך המלך, היינו תחת שייאותו לנסות ולהביא ללגליזציה של אחוזתם בדרך של התקנת תוכנית מתאימה (ככל שתאושר)". המשיבות טענו כי הבית שבנו העותרים על החלקה (והמתקרא על ידי המשיבות "אחוזה") נבנה בשטח שייעודו בתכנית תקפה  (ג/555) "תעשיה זעירה" בלא תכנית מפורטת מכוחה ניתן יהיה להוציא היתר בניה ובלא שיציגו תיעוד בדבר מהלכי רישוי כדין. המשיבות טענו כי אין חולק שעד היום לא הוצא היתר בניה כלשהו לחלק הבנוי ובפועל גם לא ניתן להוציא היתר שכזה. המשיבות טענו כי לעותרים ניתן יומם בפני ועדת הערר וכי לא היתה כל פגיעה בכללי הצדק הטבעי. 21. המשיבות טענו כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ואל לו לבית המשפט להחליף את שיקול דעתה המקצועי של ועדת הערר בשיקול דעתו שלו, משל היה מתכנן על או רשות על מוסמכת. לטענת המשיבות, העותרים לא הצביעו על כל אי סבירות בהחלטת ועדת הערר וחלה עליה חזקת התקינות באופן שיש לדחות את העתירה. 22. הועדה המקומית טענה כי על המקרקעין חלה תכנית ג/ 555 המייעדת את המקרקעין כ"אזור מגורים" וכי בנסיבות אלה , בהן יעוד המקרקעין הינו "אזור מגורים" ומאחר ותכנית ג/555 קובעת זכויות בניה באזור מגורים - לא נפל כל פגם בהחלטת הועדה המקומית, אשר אישרה לעותרים היתר בניה ללגליזציה לבית המגורים הקיים במקרקעין מזה עשרות שנים ומשמש למגורים. הועדה המקומית ביקשה לבטל את החלטת ועדת הערר מיום 30.4.09 ולאשר את החלטתה מיום 3.6.08 לאשר לעותרים היתר בניה. 23. בשלב ראשון נידונה שאלת סמכות ועדת הערר לקיים "דיון חוזר" לאחר שקודם לכן הורתה על דחיית הערר. ב"כ הצדדים הגישו סיכומים בכתב בשאלה זו ובהחלטה מיום 29.12.10 קבעתי כי אכן ועדת הערר היתה מוסמכת לקיים דיון חוזר, כפי שנעשה בפועל. 24. בהמשך הגישו ב"כ העותרים וב"כ המשיבות השלמת טיעון בכתב. לא הוגשה השלמת טיעון מטעם הועדה המקומית. 25. בהשלמת טיעוניהם העלו העותרים טענה מקדמית בדבר חזקת התקינות המינהלית וקיומו של "נזק ראייתי". העותרים טענו כי אין חולק כי במהלך השנים, כאשר עתלית היתה בתחום הרישוי של הועדה המקומית מורדות הכרמל, הוצאו היתרי בניה במקרקעין וכי הועדה המקומית עצמה ציינה כי  קיים "טופס 4" לבנין משנת 1990, אלא שלנוכח העובדה שחלק ניכר מהמידע אבד , ההיתר לא נמצא ולא ניתן לדעת מה אושר ועל בסיס איזו תכנית אושר. העותרים טענו כי מאחר ואין חולק כי ניתנו היתרי בניה מעת לעת, והשימוש שנעשה במקרקעין במשך כל השנים היה למגורים - יש בכך כדי להעיד שהחלטותיהם של מוסדות התכנון, להם עומדת חזקת התקינות או החוקיות, אשר אישרו את מתן ההיתרים הנ"ל , ניתנו כדין. 26. העותרים חזרו וטענו כי  הואיל וייעודם של המקרקעין בהם מצוי הנכס, על פי תכנית ג/555, הוא למגורים, הרי שלא היתה כל מניעה להעתר לבקשת העותרים ולהוציא היתר בניה כפי שנתבקש על ידם, וכי לא נפל כל פגם בהחלטת הועדה המקומית. 27. העותרים טענו כי החלטת ועדת הערר לפיה לא ניתן להוציא היתרים בשטח אלא אם כן תאושר תכנית מפורטת המסדירה נושא זה - בטעות יסודה. לטענתם, כפי שעולה מתקנון התכנית עצמה , נדרשת תכנית מפורטת רק למקרקעין שייעודם לתעשיה ודי בפירוט הכלול בתכנית ג/555 כדי לאפשר הוצאת היתר בניה כפי שהתבקש על ידי העותרים. לטענת העותרים, סעיף ה' לתכנית ג/555 קובע ביחס לאזור מגורים ב' תנאים מפורטים להוצאת היתרי בניה, כאמור בסעיף 145(ז) לחוק התכנון והבניה בעוד שביחס לשימושים אחרים התכנית קובעת במפורש כי התנאים יהיו "כפי שיקבע בתכנית בנין עיר מפורטת" - ללמדך כי מקום בו נדרשת תכנית מפורטת כתנאי להוצאת היתר בניה - הדבר נאמר במפורש. אחרת, גם אין הסבר לעובדה שניתן פרוט מלא לתנאי הוצאת היתר בניה באזור זה והרי ברי שהתכנית לא השחיתה מילותיה לריק. 28.  העותרים טענו כי אין מניעה ליתן לגליזציה למבנים גם מכוח הוראות סעיף ד'(1) לתקנון תכנית ג/555 וכי גם לשיטת ועדת הערר האזור בו ממוקם הנכס שימש למגורי עובדי חברת המלח "וככל הנראה גם כמגורים אחר" ללמדך שהשימוש בעבר ובהווה היה למגורים. 29. לטענת העותרים, לא ברור כיצד קבעה ועדת הערר כי השימוש שעושים העותרים חורג "משמעותית" מהשימוש שהיה במועד אישור התכנית. לטענתם, עיון בתכנית מעלה כי הטבלה המפרטת את זכויות הבניה באזור מגורים ב' נוקבת בערכים מינימליים ולא מקסימליים וכל עוד הבניה עולה בקנה אחד עם היעוד שבתכנית , אין חשיבות למתכונת הבינוי. 30. העותרים טענו כי ההלכה היא כי תכנית אינה מתכוונת להיות נוקשה ועל תכליתה ופרשנותה להיבחן באופן דינמי, והגיונם של דברים אלה נכון גם מקום בו התכנית התקבלה לפני 30 שנה. העותרים הוסיפו וטענו כי השימוש למגורים תואם גם תכנית עתידית תממ/6 המופקדת, בה מסומנים המקרקעין כמצויים באזור פיתוח כפרי עירוני חופי אשר בין השימושים המותרים בו נמצא, בין היתר, שימוש למגורים. דהיינו התכנית העתידית מצביעה על ייעוד למגורים כאשר אין מקום להחיל עליהם את היעוד של מגורי פועלים אלא מגורים בלבד. 31. העותרים חזרו וטענו לפגיעה בכללי הצדק הטבעי, לאחר שלא ניתן להם יומם בפני ועדת הערר ולא התאפשר להם לטעון בפניה באשר למכלול העניינים שנידונו בהחלטת ועדת הערר. 32. לטענת העותרים שלילת זכות הטיעון היתה מצדיקה במקרה הרגיל החזרת הדיון בפני הועדה אך נוכח עמדתה החד משמעית של ועדת הערר ונוכח הפגיעה המהותית בכללי הצדק הטבעי ועיוות הדין שנגרם לעותרים - יש לבטל את החלטת ועדת הערר. 33. העותרים ביקשו לחילופין , ולנוכח הנזק הראייתי שנגרם להם, לאפשר להם להגיש תכנית מפורטת ולהאריך את המועד לשימוש שנעשה על ידם עד לאישור תכנית שכזאת. 34. המשיבות טענו כי  אין מקום לחזקת התקינות מאחר ולא ניתן כיום ולא ניתן היה גם בעבר ליתן היתר בניה לבית המגורים , על פי מיקומו בשטח שייעודו תעשיה זעירה ואשר לא הוכנה לגביו כל תכנית מפורטת. המשיבות טענו כי בכל מקרה אין בחזקת התקינות כדי להכשיר מצב בלתי חוקי וחובתה של הרשות היא לתקן את הפגם ולא להנציחו. המשיבות טענו כי העותרים מבססים את חזקת התקינות בהנחה שתכנית ג/304 בתוקף, אך זו מעולם לא היתה בתוקף ובהתאם לתכנית שבתוקף ג/555 לא ניתן להוציא היתרי בניה במקרקעין. המשיבות טענו כי אין לדון בטענת העותרים בדבר נזק ראייתי - טענה שכלל לא נטענה בפני ועדת הערר, מה עוד שאם בכלל ניתן אי פעם היתר בניה כלשהו - הוא ניתן על ידי הועדה המקומית מורדות הכרמל, שאינה צד לעתירה . המשיבות טענו כי העותרים טענו כי היתרי בניה, ככל שניתנו, ניתנו לאחר שנת 2003 ובנסיבות אלה מסמכים שהיו אמורים להצביע על קיומם של היתרים היו צריכים להיות ברשות העותרים. 35. המשיבות טענו כי יעודם של המקרקעין על פי התכנית ג/555 הינו "אזור תעשיה זעירה" וביעוד זה לא נקבעו זכויות בניה ו/או הוראות בניה ו/או שימושים מותרים כאשר סעיף ה(ב)(6) לתכנית זו קובע כי באזור תעשיה זעירה תהיינה זכויות הבניה והוראות הבניה בהתאם לקביעה בתכנית מפורטת וכי בפועל, אין כל תכנית איחוד וחלוקה של השטח. המשיבות טענו כי  בעתירה טוענים העותרים כי המבנה נשוא העתירה ניצב על חלק מחלקה 1 בגוש 10538, לו משוייך מגרש בשטח של 6 דונם ואולם, הלכה למעשה יכלו העותרים לראות בשטח של מאות דונמים המוחכר לחברת המלח . יתרה מזאת,  הועדה המקומית החליטה ביום 3.6.08 ליתן לעותרים היתר בניה למגורים בחלק מחלקה 1 מגרשים 48, 49, 50 ששטחם 3,120 מ"ר (בניגוד לטענת העותרים כי מדובר בשטח של 6 דונם) - כאשר בפועל בתכנית ג/555 אין כל חלוקה למגרשים. לטענת המשיבות רק תשריט איחוד וחלוקה תקף יכול להיות בסיס תכנוני לרישוי בניה בשטח קרקע נרחב ותשריט שכזה מעולם לא הוגש.  36. המשיבות טענו כי סעיף ד לתכנית ג/555 המאפשר המשך שימוש הינו חריג לכלל האוסר שימוש בקרקע ליעוד שונה מהיעוד  על פי התכנית ואין בכוחו להכשיר בניה בניגוד לתכנית.  בכל מקרה - אין בסעיף השימושים הקיימים כדי להתיר המרת שימוש למגורי פועלי חברת המלח לשימוש עצמאי למגורים , באחוזה מסוג הבנין שהעותרים מבקשים להכשירו. המשיבות טענו כי אין לקבל טענת העותרים לפיה התכנית קובעת "ערכים מינימליים ולא מקסימליים" - כאשר טענה שכזאת סותרת כל רציונל בדיני התכנון והבניה וכאשר ברי כי כל תכנית קובעת רף עליון לאחוזי בניה בשטח נתון ולא רף תחתון. המשיבות טענו כי סעיף השימושים הקיימים אינו יכול לשאוב כוחו מתכנית עתידית - תמ"מ/6 המופקדת. 37. המשיבות טענו כי בסעיף 15 להחלטתה מיום 4.12.08 היא הורתה על קיום דיון מחודש בערר,  לא הגבילה את הדיון ולא היתה כל מניעה לעותרים להעלות במהלך הדיון המחודש כל טענה שהיו מוצאים לנכון. לטענתן, גם במהלך הדיון השני מיום 15.1.09 לא נמנע מהעותרים לטעון כל טענה שהיא והעותרים הם אלה שבחרו לנצל את זכות הטיעון באופן שהלם את תפישתם - ואין להם אלא להלין על עצמם. 38. המשיבות טענו כי יש לדחות בקשתם החילופית של העותרים לסעד חילופי. לטענתן,  כבר בדיון הראשון בפני ועדת הערר בתאריך 9.11.08 הוצע להם על ידי ברקת להכין תכנית נקודתית  אך העותרים התעלמו מכך ורק כעבור 3 שנים הם מבקשים לראשונה  ולחילופין לאפשר להם להגיש תכנית מפורטת על מנת להכשיר את המבנה הבלתי חוקי. עוד טענו  המשיבות כי  העותרים אינם זקוקים לכל רשות להגיש בקשה לאישור תכנית מפורטת והסעד המבוקש להאריך את המועד כלל לא התבקש בעתירה והוא אף אינו בסמכות בימ"ש זה. דיון: 39. דין העתירה להדחות - ולו מן הטעם כי ידיהם של העותרים אינן נקיות ואל לו לביהמ"ש המינהלי (אליו הואצלו סמכויות שהיו בעבר לבית המשפט הגבוה לצדק) להעניק סעד לעותרים שכאלה. עוד בבג"צ 609/75 מתתיהו ישראלי נ. ראש עירית תל אביב ואח', פ"ד ל(2) 304, נפסק מפי כבוד השופט ברנזון כי : "רבים המקרים מספור שבהם החלטנו שלא להיזקק לעתירה המוגשת לבית- משפט זה מחמת אי-נקיון-כפיו של העותר, ובראש ובראשונה מחמת אי-נקיון-כפיים הנובע מעבירה על החוק הקשור בנשוא העתירה. כבית-משפט גבוה לצדק אין אנו פותחים את דלתותינו לפני אדם העושה דין לעצמו ועובר על החוק. היו מקרים שבהם נזקקנו לעתירה אף שענינה היה נגוע באי-חוקיות, בעיקר כאשר בעת הפניה לבית-משפט זה כיפר העותר על מעשהו הבלתי-חוקי וחדל ממנו, או מסיבה מוצדקת אחרת..... אדם כזה אינו ראוי שבית-משפט זה ינקהו מחטאו ויושיט לו את עזרתו, גם לו צדק לגוף הענין. נוכח ריבוי המקרים מסוג זה והפגיעה הקשה שיש בכך בסדר הציבורי ובחיי חברה תקינים ומסודרים בהתאם לחוק, שומה על כל הגורמים הנוגעים בדבר (הרשות המקומית, רשויות התכנון והבניה, משרדי הממשלה השונים ובתי-המשפט) לחבור יחדיו ולשתף פעולה כדי להתגבר על תקלה רצינית זו. עד כמה כבר הגיע דבר פתיחת עסקים וניהולם שלא כחוק למימדים המוניים, אפשר ללמוד ממה שנעשה ברחוב הקטן של נס-ציונה שבו פתח העותר את המועדון..... אם הרחוב הזה הוא טיפוסי למה שנעשה במקומות אחרים במרחב התכנון והבניה של תל-אביב, הרי שנשתררה הפקרות גדולה בתחום זה ודרושים אמצעים נמרצים ותקיפים מכל הגורמים הנוגעים בדבר כדי להשתלט עליה ולמנוע התדרדרות נוספת".   והדברים מקבלים משנה תוקף כיום - עשרות שנים לאחר פסק דין זה - כאשר תופעת הבניה ללא היתר הפכה "מכת מדינה", וכאשר בענייננו מדובר בעותרים שהביעו זלזול מופגן בחוק כאשר בנו ללא היתר (ו/או הוסיפו בניה ללא היתר על בניה קיימת במימדים קטנים) בנין רחב ידיים על קרקע ציבורית שלא הוחכרה אפילו לעותרים אלא  לחברת המלח לישראל בע"מ (שהעותרים, כנראה,  נמנים על בעלי השליטה בה) למטרת ניהול מפעלי מלח ומגורי עובדיה וכאשר (כעולה מהנאמר בישיבת הועדה המקומית) אחד העותרים הינו דמות מרכזית במשק ומי שבידיו היה מופקד ניהולו של  בנק מהגדולים במדינה (וראה לאחרונה בג"צ 5812/11 יצחק קלקודה נ. רשות שדות התעופה (פסק דין מיום 1.2.12). וראה בענין זה גם פסק דינו של כבוד השופט רובינשטיין ברע"פ 567/11 עופר מזרחי נ. מ"י (פסק דין מיום 26.1.11) בו נאמר (כאשר עסקינן בצו הריסה לבניה בלתי חוקית) כי: "מדובר בבניה בהיקף נרחב של מאות מטרים רבות ולאורך שנים על מקרקעי ציבור שלא כדין. יודגש, כי כאמור לא מדובר אך בבתי מגורים, אלא בשימושים משימושים שונים כגון אורוות, מחסנים ועוד. יכולנו לומר כי נלאינו מאמירות בדבר החשיבות שבאכיפה נטולת פשרות ובמאבק בתופעת הבניה הבלתי חוקית; ואולם, לא נמלא את חובתנו אם לא נשוב ונזכיר את הצורך באכיפת החוק ובמלחמה שערה בנגע שהפך מכת מדינה והשחית כל חלקה טובה". 40.       ויוער כי ככל שהמקרקעין אכן בבעלות המדינה - לא ברור כיצד הוגשה העתירה מבלי שזו האחרונה צורפה כמשיבה ומבלי שנשמעה דעתה בכל הקשור לבקשה שהגישו העותרים. תהיה נוספת עולה באשר למקור זכותם של העותרים להגיש את הבקשה להיתר, כאשר מטיעוני הצדדים עולה כי הקרקע הוחכרה לחברת המלח ולא לעותרים באופן אישי. 41.       ההלכה היא כי בית המשפט איננו מוסד תכנון נוסף או מוסד תכנון-על והוא  לא יתערב בפעילותם של גופי התכנון אלא במקרה של פעולה שלא כחוק, בחוסר סמכות, שלא בתום לב או שלא בסבירות ראויה (עע"ם 3478/07 ביקל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה/מחוז מרכז פסק דין מיום  29.6.2009). 42. בענייננו - לא מצאתי כי ועדת הערר פעלה בנסיבות המצדיקות התערבות ואפילו איני נדרשת לבחון את טענתם העיקרית של העותרים, לפיה ניתן להוציא היתר בניה למבנה שהקימו לאור תכנית ג/555 החלה על השטח, כאשר גם מהנדס הועדה המקומית, שהחליטה להתיר את המבנה, אישר בפני ועדת הערר כי תכנית זו היא התכנית החלה על השטח לגביו מבוקש ההיתר, כי בהתאם לתכנית זו מיועד שטח זה ל"תעשיה זעירה" ולא למגורים (כטענת העותרים), וכי תנאי לאישור בניה עליו הוא קיומה של תכנית מפורטת המתירה זאת, ואין חולק כי אין בנמצא תכנית מפורטת שכזאת  ובמצב דברים זה לא ניתן ליתן היתר בניה. אמנם מהנדס הועדה טען כי מדובר ב"היתר נקודתי" שלא ישמש תקדים לעתיד , אך ברי כי לא ניתן להוציא "היתר נקודתי" והדין החל על העותרים כמוהו כדין החל על כל מי שבנה על השטח שיעודו "תעשיה זעירה" ויבקש להכשיר את הבניה שביצע. 43.       יתירה מזאת, העותרים מבקשים כי בימ"ש זה יתערב בקביעה עובדתית של ועדת הערר, באשר לסיווג השטח עליו נבנה המבנה - "מגורים" (כטענתם) או "תעשיה זעירה" (כקביעת ועדת הערר) , כאשר ההלכה כפי שנפסק בעע"מ 9057/09 איגור בע"מ ואח' נ. השמורה בע"מ ואח' (פסק דין מיום 20.10.10) היא כי: "פסק דינו של בית המשפט ניתן על סמך המסמכים שהיו בפניו כך שככל שמדובר בממצאים עובדתיים שנגזרו מאותם מסמכים אין לערכאה הדיונית יתרון על פנינו וכך גם לא לגבי הסקת מסקנות מהאמור באותם מסמכים (ראו והשוו: ע"א 1769/04 אורן נ' כהן, פסקה 7 פסק דין מיום 13.7.2006); ע"א 496/89 אל-קאלאב נ' אוניברסיטת בן גוריון בנגב, פ"ד מה(4) 343, 348 א (1991)). ועוד נקבע בעע"מ 9654/06 החברה להגנת הטבע נ. ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה (פסק דין מיום 5.5.08) כי: "הלכה היא, כי לדרך בה גוף מפרש את סמכותו יש ליתן משקל מסוים בפרשנות הוראת חוק אם היא בגדר פירוש אפשרי". ואין ספק כי פרשנותה של ועדת הערר את הוראות תכנית ג/555 הינה בגדר "פירוש אפשרי" שאין להתערב בו. 44.       העותרים ניסו להקיש מתכניות אחרות כי תכנית ג/304 היתה בתוקף ו/או כי היתה הסתמכות מצידם כי תכנית זו בתוקף ו/או כי ניתן היה מכוחה להכשיר את הבניה שביצעו ואולם גם טיעון זה אינו יכול להועיל ולהצדיק הוצאת היתר בניה בניגוד לתכנית החלה בפועל על השטח (ג/555) כאשר ההלכה היא כי גם אם בעבר ניתנו הקלות אינה מכשירה מצב בלתי חוקי (וראה בג"צ 146/66 יעקב הרשקוביץ נ' הועדה המחוזית לתכנון עיר, מחוז צפון, כ(2) 518). הלכה זו כוחה יפה גם באשר לטענת השיהוי, כאשר הגנת "השיהוי" אינה חלה על הליך בלתי חוקי (ובענייננו - מתן היתר בניגוד לתכנית) וניתן לבטלו בכל עת, כאשר מתגלה דבר אי החוקיות. וראה בענין זה בג"צ 111/89 אברהם רובינשטיין נ. הודעה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז ת"א, פ"ד מה(2) 133 : "לפיכך, גם מבלי לקבוע עמדה לגבי המחלוקת העובדתית בדבר הבטחות שניתנו לעותרת, אין בכוחו של בית המשפט להעניק לעותרת סעד מן הטעם הפשוט שמתן היתר הבנייה לעותרת כמבוקש על-ידיה עומד בניגוד לחוק. יפים לעניין זה דבריו של השופט אשר בבג"צ 178/74 [2], בעמ' 761: "...אין לחייב רשות ציבורית לעבור על החוק. כבר הסברנו לעיל שהחלטתה של המשיבה להמליץ על 'התכנית הנוספת' של העותרת היתה פסולה, בהיותה נוגדת את חוק התכנון. משחזרה בה המשיבה מהחלטתה הבלתי-חוקית, אין זה מתקבל כלל על הדעת שבית-המשפט (ובית-המשפט הגבוה לצדק בכלל זה) יצווה עליה לעשות את הדבר שמלכתחילה אסור היה לעשותו, ויהיו עוונותיה הקודמים של המשיבה אשר יהיו. בית-המשפט על שמירת החוק הוא מופקד ולא יתיר את הפרתו ובוודאי שלא יצווה להפרו". כך גם בענייננו: חטאיהן של המשיבות, אם ובמידה שהיו, אין בהם כדי להסיר את המכשול הסטטוטורי מדרכה של העותרת. גם לו הוכח נוהג לנקוט בדרך חישוב השטחים כפי שמבקשת העותרת, לא היה בידינו להושיע את העותרת: "נראה שאמנם היה קיים בנתניה נוהג פסול במשך שנים רבות; אבל גם אם כן הדבר, אין בנוהג פסול זה כדי להקנות לעותרת זכות להקים מבנה בלתי חוקי בהיותו חורג מן המותר על-פי תכנית המתאר. שום בית-משפט לא יכול לתת תוקף לנוהג הסותר את מצוות המחוקק" (בג"צ 640/78 [3], בעמ' 7, ובדומה לכך: בג"צ 157/77 [4]; בג"צ 146/66 [5]).  גם לו אישרו המשיבות בהחלטה רשמית את דרך חישוב השטחים כפי שמציעה העותרת, ולא רק באמצעות הבטחות של פקידיה ויועציה, הייתה החלטה זו חסרת תוקף בהיותה חורגת מסמכותה של הוועדה. אישור מעין זה, כך נקבע בבג"צ 640/78 [3] הנ"ל, כמוהו כאין וכאפס, הוא בלתי חוקי והרי הוא כפיסת נייר חסרת ערך".             ובענייננו - אין חולק כי תכנית ג/304 מעולם לא נכנסה לתוקף. 45.       הוא הדין בטענת העותרים בדבר חזקת תקינות המעשה המינהלי, כאשר צודק ב"כ המשיבות כי טענה זו היתה שמורה אולי לועדה המקומית "מורדות הכרמל" , ככל שנתנה בעבר היתר בניה כלשהו . למותר לציין כי עובדת הבניה עצמה אין בה כדי להעיד כי בוצעה בהיתר. בענין זה יוער גם כי עול ההוכחה על העותרים להוכיח קיומו של היתר בניה כלשהו ונטל זה לא ניתן להעביר על כתפי המשיבות, שלא נתנו וגם לא נטען כנגדן כי נתנו לעותרים בעבר היתר לבניה כלשהי על השטח. 46.       לא מצאתי ממש גם בטענת העותרים לפיה לא ניתן להם יומם בפני ועדת הערר ו/או כי היתה פגיעה בכללי הצדק הטבעי - פגיעה המצדיקה קבלת העתירה וביטול החלטת ועדת הערר. כפי שעולה מהחלטות ועדת הערר, נקבע דיון בערר שהגישה ברקת לאחר שביום 4.12.08 החליטה ועדת הערר לאשר דיון נוסף בערר זה. לא היתה כל מניעה לעותרים להעלות באותו מועד כל טענה שמצאו לנכון, ובמידה ולא טענו איזה מהטענות - אין להם להלין אלא על עצמם. בבג"צ 10307/08 איגוד חברות הפרסום נ. הרשות השניה לטלויזיה ולרדיו (פסק דין מיום 8.12.08) נפסק באשר לזכות הטיעון כי: "אין חולק בדבר חשיבותה המרובה של זכות הטיעון והתכליות הרבות העומדות בבסיסה של זכות זו, אשר אין זה המקום לפרטן [להרחבה בעניין זה ראו: יצחק זמיר הסמכות המינהלית 796 (התשנ"ו); אליעד שרגא ורועי שחר עילות ההתערבות כרך ג' 66-68 (התשס"ח) (להלן - שרגא ושחר) וראו גם ע"א 197/89 הסתדרות אגודת ישראל בארץ ישראל נ' שוורץ, פ"ד מה(3) 320 (1991) ובג"צ 4497/00 הסתדרות העובדים הכללית החדשה נ' שר האוצר, פ"ד נו(3) 608 (2002)]. ואולם, הגשמתה של זכות מהותית ורבת חשיבות זו משתנה ממקרה למקרה, בהתאם לנסיבותיו המיוחדות של כל מקרה. יפים לעניין זה דבריו של בית משפט זה בבג"צ 3495/06 הרב הראשי לישראל נ' היועץ המשפטי לממשלה (לא פורסם, 30.7.07): "על אף מעמדה הרם של זכות הטיעון בשיטתנו המשפטית הרי ככל זכות אחרת במשפט, אין היא מוחלטת ונעדרת סייגים [...] מדובר בזכות יחסית שהיקפה ודרכי הגשמתה נגזרים מנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. בהקשר זה יש לבחון את מכלול הנסיבות הרלוונטיות ובהן: מהותה של הסמכות המופעלת בידי הרשות; השלב בהליך בו ניתנת לאזרח זכות טיעון; עוצמת הפגיעה לה צפוי האזרח עקב החלטת הרשות; וכן מידת הסופיות של ההחלטה הנדונה. בהמשך לכך יצוין כי יש ואל מול זכות הטיעון יעמדו אינטרסים מתחרים כגון: ההגנה על תקינות תפקודה של הרשות ויעילות עבודתה או שמירה מפני שיבוש הליכי בקורת או חקירה. במקרים כאלה, ייקבעו היקפה ודרכי הגשמתה של זכות הטיעון - כמו גם היקפה של זכות העיון הנלוות לה - תוך איזון בין מכלול הזכויות והאינטרסים הרלוונטיים לעניין בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה לגופו..." [פסקה 9 לפסק דינה של כבוד הנשיאה ד' בייניש]. הנה כי כן, על פי המבחנים הנזכרים לעיל, לא מצאנו כי העותרת הצביעה על פגיעה בזכות הטיעון שלה במקרה שלפנינו" ודברים אלה יפים גם בענייננו. 47. העותרים מוסיפים וטוענים כי ניתן להכשיר את הבניה מכוח הקיים, בהתאם לסעיף ד'1 לתקנון תכנית ג/555 הקובע כי : "לא ישמשו שום קרקע או בנין, הנמצאים באזור המסומן בתשריט לשום תכלית אלא לתכלית המפורטת ברשימת התכליות המותרות באזור שבו נמצאים הקרקעות או הבנין בתנאי כי מקום שמשתמשים בשעת כניסת תוכנית זו לתוקפה בקרקע או בבנין, שימוש כלשהוא, פרט לשימוש המסומן ברשימת התכליות לגבי האזור שבו הם נמצאים - אפשר להחזיק ולהשתמש בקרקע או בבנין לאותה תכלית עד שיחול שינוי בהחזקתם או בבעלות על הקרקע או הבנין". ואולם העותרים לא הביאו כל ראיה מה היה מצב הבניה בשטח במועד בו נכנסה תכנית ג/555 לתוקף (שנת 1978) ובכל מקרה, ניתן להסתמך על הוראה זו ככל שתדרש הריסת הקיים ואין בו כדי לאפשר לגליזציה של המבנה. אני מסכימה גם עם טענת ועדת הערר לפיה הבנין במצבו כיום "חורג משמעותית מהשימושים שהיו במקום במועד אישור התכנית, אשר נועדו כאמור לאפשר מגורי עובדים, ודומה כי מתן היתרי בניה במקום, על בסיס סעיף זה, מהווה חריגה משמעותית מהכוונה אשר עמדה בבסיס הסעיף הנ"ל". 48. בנסיבות, אין גם מקום להעניק לעותרים סעד חילופי, כמבוקש על ידם, כאשר צודקות המשיבות בטענה כי לעותרים שמורה הזכות להגיש תכנית מפורטת בכל מועד שימצאו לנכון והן אינם זקוקים לכל הארכת מועד לעשות כן. 49. מכל האמור - אני מורה על דחיית העתירה. אני מחייבת את העותרים לשלם למשיבות שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪. בניההיתר בניה