העברת זכויות שכירות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא העברת זכויות שכירות:

תביעה לפינוי מושכר.

רקע כללי ועובדות שאינן שנויות במחלוקת:


התובעת, קשישה בת כ- 81, הינה בעלת הזכויות במקרקעין הנמצאים ברחוב התל 2, בקרית ביאליק, הידועים כחלקות 5 ו- 51, בגוש 10422 (להלן: "המקרקעין"), ואשר עליו בנוי, בין היתר, מבנה קבע אליו צמודים שטחי חניה (להלן: "המושכר").
ביום 18.3.09 התקשרו התובעת ובעלה המנוח בהסכם שכירות בלתי מוגנת עם הנתבעת 2, לפיו המושכר, כולל מחוברים ומיטלטלין המצויים בו, יושכר לנתבעת 2, "באמצעות מנהלה מוחמד סלימאן ת.ז. X (הערב אישית לכל התחייבויות השוכר)", לתקופה של 60 חודשים, החל מיום 1.4.09 ועד ליום 1.4.14, כאשר לנתבעת 2 ניתנה האופציה להאריך את תקופת השכירות ב- 59 חודשים נוספים, מיום 1.4.14 ועד ליום 1.3.19 (להלן: "ההסכם"; ראו: רישא ההסכם וסעיפים 5.2-5.1 להסכם בהתאמה).
בעוד שב- "והואיל" השני להסכם נרשם כי: "למען הסר כל ספק הדירה נשוא הסכם זה שימשה בעבר לבית עסק מסוג ממכר אוכל לרבות מסעדה, ויודגש כי הסכם זה מתייחס אך ורק לדירה שהייתה בעבר מסעדה, אולם המושכר מושכר כדירת מגורים"; הרי שבסעיף 2 להסכם הוסכם כי "...השוכר שוכר בזה את המושכר מן המשכיר לצרכי בית עסק למכירת רהיטים, ו/או מסעדה ו/או כל בית עסק אחר...".
בסעיף 5.3 להסכם הוסכם כי:


"השוכר רשאי לסיים את תקופת השכירות טרם סיומה, ובלבד שיציע להנחת דעתו של המשכיר שוכר אחר. אשר יקבל על עצמו את כל התחייבויות השוכר על פי הסכם זה לתקופת השכירות הנותרת או לתקופת האופציה הנותרת, לפי העניין. המשכיר לא יהיה רשאי לסרב לקבל את השוכר החלופי אלא מטעמים סבירים בלבד, כל זמן שלא יהיה שוכר אחר המקובל על המשכיר ימשיך לחול הסכם זה והשוכר יהיה חייב בכל התשלומים החלים עליו על פי הסכם זה".



סעיף 6 להסכם שכותרתו "דמי השכירות" קובע כדלקמן:


"6.1. השוכר ישלם למשכיר, דמי שכירות על פי הפירוט כדלקמן:
6.1.1. במהלך כל תקופת השכירות, ישלם השוכר למשכיר דמי שכירות חודשיים, בסך בשקלים חדשים 6000 ₪ + מ.ע.מ כדין.
6.1.2. בשנת האופציה הראשונה במידה ותמומש מהלך כל תקופת האופציה, ישלם השוכר למשכיר דמי שכירות חודשיים בסך בשקלים חדשים 6000 ₪ + מ.ע.מ כדין + 5%, וכן כל שנה נוספת יתווספו 5% נוספים בתחילת כל שנת שכירות.
6.2. דמי השכירות ישולמו על ידי השוכר למשכיר, עבור כל רבעון לשנת שכירות מראש, ב- 1 לכל רבעון.
6.3. להקלת הגבייה יפקיד השוכר בידי המשכיר במועד חתימת הסכם זה, 3 המחאות מעותדות עבור תשלום דמי השכירות בגין התקופה של 4 חודשי השכירות העוקבים. התשלומים הנ"ל יהווה תשלום על חשבון בלבד ויחשבו כנפרעים רק לאחר פירעון ההמחאות בפועל.
6.4. השוכר מפקיד בידי המשכיר סך של 10000 ₪ אשר יהווה סכום זה פיקדון לדמי השכירות, וכן לכל נזק שייגרם למושכר כתוצאה ממעשיו ו/או מחדליו של השוכר, בתום תקופת השכירות או בתום תקופת האופציה ייערך חישוב בין הצדדים, במידה והשוכר נשאר חייב חיוב כלשהוא ע"פ תנאי תקופת השכירות יקוזז החוב מהפיקדון והיתרה אם תהיה כזו תוחזר לשוכר במידה ולא יהיה כל חוב יוחזר הפיקדון לשוכר."



בהתאם לסעיף 7 להסכם, שכותרתו "מסים ותשלומים אחרים", נטלה הנתבעת 2 על עצמה לשלם "את כל התשלומים, האגרות, ההיטלים, הארנונות, המסים ותשלומי החובה מכל סוג שהוא ... החלים ... על המושכר" במהלך תקופת השכירות, כאשר בסעיף 7.2 להסכם, התחייבה הנתבעת 2 "להמציא למשכיר עם תום תקופת השכירות, או בכל עת סבירה אחרת לפי בקשת המשכיר, קבלות ואישורים להוכחת פירעון כל התשלומים, החלים עליו על-פי תנאי הסכם זה".
בסעיף 8.4.7 התחייבה הנתבעת 2 להעביר על שמה "את החשבונות ברשויות השונות (עיריית קרית ביאליק, בזק, חברת חשמל) תוך 10 ימים מיום חתימת הסכם זה והמציא למשכיר אישור על כך".
סעיף 10.1 להסכם קובע כי: "מבלי לגרוע מהוראות סעיף 5.3 לעיל, השוכר לא יהיה רשאי למסור, להעביר, להמחות, לתת במתנה או לשעבד באיזה אופן אחר, את כל או איזה זכות מזכויותיו לפי הסכם זה, כולן או חלקן, לאחר, ללא הסכמתו בכתב ומראש של המשכיר, והכל בהתאם להוראות הסכם זה."
בסעיף 12 להסכם, שכותרתו "פיצויים", הוסכם על הצדדים כי "כל צד אשר יפר הסכם זה יהיה חייב לפצות את הצד האחר עבור כל נזק או הוצאה מכל מין וסוג שהוא אשר יגרום לצד האחר עקב הפרה זו, וזאת מבלי לפגוע בזכויות אותו צד לכל סעד אחר לפי הדין או לפי הסכם זה".
בסעיף 13.5 להסכם נקבע כי "המשכיר מסמיך ונותן ייפוי כוח בלתי חוזר לרחל X ת.ז X ומרדכי X ת.ז X ביחד ולחוד להיות ב"כ בכל דבר ועניין הקשור להסכם שכירות זה".


הסכם העברת זכות השכירות מיום 16.2.12 והשתלשלות העניינים לאחר כריתתו:


ביום 16.2.12 התקשרה הנתבעת 2 עם הנתבעת 1 באופן חד צדדי בהסכם שכירות, לפיו הנתבעת 2, כבעלת זכות השימוש במושכר לעיל, תשכיר לנתבעת 1 את המושכר לתקופה של שנתיים, החל מיום 1.1.12 ועד ליום 31.12.14, תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 6,000 ₪ בתוספת מע"מ (להלן: "הסכם העברת זכות השכירות"; וראו: ה- "הואיל" הראשון וסעיפים 2 ו- 4 להסכם בהתאמה).
ביום 1.1.12 נפתחה במושכר על ידי הנתבעת 1 ובהחזקתה, מסעדה בשם "מסעדת דג מושט" אשר החלה לעבוד בפועל ביום 28.2.12.
ביום 20.3.12 שלח ב"כ התובעת הודעת דואר אלקטרוני לב"כ הנתבעת 2, לפיו כריתת הסכם העברת זכות השכירות מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות, וניתנה לנתבעת 2 הזדמנות לתקן ההפרה, לפנות את המושכר מהנתבעת 1 שתפסה בו חזקה בהרשאת הנתבעת 2, ולהעביר לתובעת המחאות מתאימות על פי ההסכם.
ביום 8.4.12 שלח ב"כ התובעת מכתב בדואר רשום ובפקס לב"כ הנתבעת 2, שעניינו "הודעה על הפרה יסודית של חוזה שכירות ודרישה לפינוי המושכר והחזרת החזקה בו", ולפיו ההפרה היסודית של ההסכם לא תוקנה עד לאותו המועד, וניתנה ארכה לפינוי המושכר ולתשלום דמי השכירות בגינו וכל יתר התשלומים בהם חבה הנתבעת 2 לתובעת, עד ליום 30.4.12.
ביום 19.6.12 שלח ב"כ התובעת מכתב בדואר רשום ובפקס לב"כ הנתבעת 2, שעניינו "הודעה על ביטול חוזה שכירות כתוצאה מהפרתו היסודית", בו צוין כי נכון ליום 17.6.12, חייבת הנתבעת 2 לעיריית קרית ביאליק סך של כ- 50,000 ₪ בגין תשלומי ארנונה עבור השימוש במושכר ו/או אגרת שלטים ו/או אגרת ביוב. כן נכתב כי הואיל והנתבעת 2 לא ניצלה את ההזדמנויות החוזרות שניתנו לה לתיקון הפרותיה את ההסכם, מודיעה התובעת על ביטול ההסכם כתוצאה מהפרתו היסודית על ידי הנתבעת 2 שנדרשה לפנות את המושכר מידית ולהחזיר החזקה בו לתובעת.
ביום 20.6.12 הוגשה התביעה שבפניי בסדר דין מקוצר כנגד הנתבעות 2-1 וכנגד מוחמד סלימאן, בעלי הנתבעת 2, בסעד של פינוי מושכר, ובסעד כספי ע"ס של 146,000 ₪. אולם, למחרת, ביום 21.6.12, הגישה התובעת בקשה לתיקון כתב התביעה בכל הנוגע לזהות הנתבעות: הנתבעות 2-1 בלבד, ולסעד של פינוי מושכר בלבד. בהחלטתי מיום 21.6.12 נעתרתי לבקשה לתיקון כתב התביעה.
ביום 25.12.12 התקיימה בפניי ישיבה מקדמית בה הצעתי לצדדים לבוא בדברים, כאשר הוריתי כי ככל שהצדדים לא יגיעו להסדר, יהיו ערוכים לנהל הוכחות בישיבה נוספת שנקבעה.
ביום 6.1.13 התקיימה ישיבת הוכחות. בעוד שבפתח הישיבה טען ב"כ התובעת כי עד לאותו היום טרם שילמו הנתבעות דמי שכירות כלל, הציג ב"כ הנתבעות קבלה בגין תשלום דמי שכירות עבור שלושת החודשים האחרונים, כאשר טען כי בכוונתן לשלם לתובעת שלושה שיקים לפני יום 20.1.13, כפי ששולמו כל השיקים הקודמים ביום ה- 20 לחודש, בהתאם לסיכום בין הצדדים. בישיבה העידו מטעם התובעת, התובעת עצמה (על תצהירה, ת/1); ומטעם הנתבעות, מוחמד סלימאן (על תצהירו, נ/1; על העתק השיקים וספחים שמסרו הנתבעות לתובעת, נ/2; על "הצעה לתשלום" מיסים עירוניים, נ/3; ועל שיק פיקדון שמסרו הנתבעות ושנפרע על ידי התובעת, נ/4). בתום הישיבה נשמעו סיכומי התובעת בעל-פה, כאשר הוריתי לב"כ הנתבעות להגיש סיכומיו בכתב תוך 14 יום. כן זימנתי את ב"כ הצדדים בלבד לישיבה נוספת בניסיון לגבש הסכמות שייתרו הכרעה שיפוטית.
ביום 8.1.13 התקיים בפניי דיון בלתי פורמאלי במהלכו הצעתי את ההצעה הבאה:


"חוזה השכירות יימשך, כאשר שתי הנתבעות 1-2 תהיינה שוכרות על פי ההסכם ותחוייבנה על פיו יחד לחוד.
דמי השכירות עד תום תקופת השכירות יעמדו על סך של 8,000 ₪ בתוספת מע"מ, במקום הסכום המופיע בחוזה השכירות.
תקופת האופציה תוארך לשנתיים וחצי במקום חמש שנים.
דמי השכירות בתקופת האופציה יהיו כדלקמן:
בשנה הראשונה, סך של 9,000 ₪ פלוס מע"מ לחודש.
בשנה השניה, סך של 9,450 ₪ פלוס מע"מ לחודש.
במחצית השנה השלישית סך של 9,922 ₪ פלוס מע"מ לחודש.
הנתבעים ישאו בהוצאות ושכר טרחת ב"כ התובעת, לרבות בגין עריכת הסכם שכירות חדש כפי שסיכמו ביניהם בסך של 8,000 ₪ ומע"מ.
השיקים לשנה הנוכחית יימסרו בתוך 14 יום מהיום.
בכל שנת שכירות נוספת, יימסרו 12 שיקים עד ולא יאוחר מ- 3 חודשים לפני תחילת שנת השכירות."



ביום 9.1.13 שלח ב"כ הנתבעות מכתב לב"כ התובעת אליו צירף שלושה שיקים ע"ס של 6,000 ₪ כ"א המשוכים מחשבון הנתבעת 2 לטובת התובעת (שיקים שמספריהם 945-943) בגין דמי השכירות לחודשים ינואר-מרץ 2013.
לאחר שביום 10.1.13 הודיעוני הנתבעות כי הן מתנגדות להצעת בית המשפט, הוגשו סיכומיהן ביום 20.1.13, וביום 29.1.13 הוגשו סיכומי תשובה מטעם התובעת.
טרם אפנה למלאכת ההכרעה, אבהיר כי מן המסמכים שהגישו הצדדים לתיק, עולה כי הנתבעת 2 מסרה לתובעת את השיקים המשוכים מחשבונה, שפרטיהם כדלקמן (לפי סדר עולה של זמני הפירעון):


מס' סידורי שיק מס' (שלוש ספרות אחרונות) זמן פירעון סכום (בש"ח) אסמכתא / מוצג                          

  1.      940      20.3.09      10,000 לפיקדון      נ/4      
  2.      928      20.4.09      6,000      נ/2      
  3.      929      20.5.09      6,000      נ/2      
  4.      930      20.6.09      6,000      נ/2      
  5.      931      20.7.09      6,000      נ/2      
  6.      932      20.8.09      6,000      נ/2      
  7.      939      20.9.09      6,000      נ/2      
  8.      933      20.10.09      6,000      נ/2      
  9.      934      20.11.09      6,000      נ/2      
  10.      935      20.12.09      6,000      נ/2      
  11.      936      20.01.10      6,000      נ/2      
  12.      937      20.2.10      6,000      נ/2      
  13.      729      30.2.10      6,000      נ/2      
  14.      938      20.3.10      6,000      נ/2      
  15.      726      30.4.10      6,000      נ/2      
  16.      727      30.5.10      6,000      נ/2      
  17.      728      30.6.10      6,000      נ/2      
  18.      730      30.8.10      6,000      נ/2      
  19.      731      30.9.10      6,000      נ/2      
  20.      732      30.10.10      6,000      נ/2      
  21.      733      30.11.10      6,000      נ/2      
  22.      734      30.12.10      6,000      נ/2      
  23.      735      30.1.11      6,000      נ/2      
  24.      736      30.2.11      6,000      נ/2      
  25.      737      30.3.11      6,000      נ/2      
  26.      458      1.7.11      6,000      נ/2      
  27.      459      1.8.11      6,000      נ/2      
  28.      460      1.9.11      6,000      נ/2      
  29.      660      30.1.12      6,000      נ/2      
  30.      659      28.2.12      6,000      נ/2      
  31.      661      30.3.12      6,000      נ/2      
  32.      747      30.4.12      6,000      נ/2      
  33.      749      30.5.12      6,000      נ/2      
  34.      750      30.6.12      6,000      נ/2      
  35.      854      30.7.12      6,000      נ/2      
  36.      855      30.8.12      6,000      נ/2      
  37.      856      30.9.12      6,000      נ/2      
  38.      751      30.10.12      6,000      נ/2      
  39.      752      30.11.12      6,000      נ/2      
  40.      753      31.12.12      6,000      נ/2      
  41.      943      30.1.13      6,000      הודעת התובעת לתיק ביהמ"ש מיום 14.1.13      
  42.      944      28.2.13      6,000      הודעת התובעת לתיק ביהמ"ש מיום 14.1.13      
  43.      945      30.3.13      6,000      הודעת התובעתלתיק ביהמ"ש מיום 14.1.13      


טענות הצדדים:
טענות התובעת:


התובעת טוענת כי בניגוד להוראות ההסכם וללא סמכות, המחתה ו/או השכירה ו/או העבירה ו/או מכרה ו/או מסרה הנתבעת 2 את זכויותיה על פי ההסכם, לנתבעת 1 עמה מעולם לא היה לתובעת קשר חוזי ו/או אחר, על מנת שהנתבעת 1 או מי מטעמה יתפסו חזקה במושכר וישתמשו בו.
התובעת טוענת כי הסכם העברת זכות השכירות מיום 16.2.12 מהנתבעת 2 לנתבעת 1, נעשה ללא ידיעתה ומבלי שנתקבלה הסכמתה מראש ובכתב, כאשר לטענת התובעת בסיכומיה, הנתבעת 2 ניסתה מספר פעמים לקבל את הסכמת התובעת לשינוי זהות השוכר, לרבות מו"מ שהתנהל במשרדו של ב"כ התובעת, אך לאחר שהצעות הנתבעת 2 התקבלו בסירוב, החליטה הנתבעת 2 לעשות דין לעצמה, להקים חברה חדשה בבעלות בנו של סלימאן, ולהעביר לחברה החדשה את זכות השכירות במושכר. לפיכך, טוענת התובעת כי כריתת ההסכם מיום 16.2.12 ו/או כל הסכם אחר שנעשה בין הנתבעת 1 לנתבעת 2, בעל-פה או בכתב, מהווה הפרה יסודית המקנה לתובעת זכות לבטל את ההסכם שבינה לבין הנתבעת 2, ולתבוע פינוי המושכר והשבת החזקה בו לידיה.
כמו כן, טוענת התובעת כי מאז נחתם הסכם, הפרה הנתבעת 2 את התחייבויותיה כלפי התובעת פעם אחר פעם, ובכלל זה, כאשר לא מסרה ו/או לא מסרה במועד את הביטחונות אותם התחייבה למסור להבטחת קיום התחייבויותיה ו/או איחרה ו/או לא עמדה בהתחייבותה לתשלום דמי השכירות ו/או לא עמדה בהתחייבויות אחרות שנטלה על עצמה לפי ההסכם, ולרבות כיבוד חשבונות ו/או ביצוע תשלומים בהם היא חייבת לפי ההסכם מול הרשות המקומית ו/או על פי דין ו/או קבלת אישורים אותם התחייבה לקבל לפי ההסכם ו/או על פי כל דין.
התובעת הוסיפה וטענה בכתב התביעה כי נכון למועד הגשתו חייבות הנתבעת 1 ו/או הנתבעת 2 סך של 50,102.20 ₪ לעירית קרית ביאליק בגין מיסי ארנונה ו/או אגרת ביוב ו/או אגרת שילוט ו/או הוצאות גביה ו/או תשלומי חובה אחרים.
לטענת התובעת, חרף פניות חוזרות ונשנות מצידה ו/או מי מטעמה, לרבות בא-כוחה, כי הנתבעת 2 תעמוד בתנאי ההסכם ותשלם את דמי השכירות ואת כל יתר התשלומים בגין המושכר כסדרם, הרי שהנתבעת 2 לא תיקנה הפרותיה ו/או איחרה לתקנן, והנתבעות לא נענו לדרישה לפנות את המושכר ולהחזיר החזקה בו לתובעת.
התובעת טוענת כי הואיל וההפרות האמורות לעיל מצד הנתבעות מהוות הפרה בוטה, גסה ויסודית של ההסכם ושל החובה לנהוג עמה בדרך מקובלת ובתום לב בכל הקשור בקיום ההסכם, הודיעה התובעת, באמצעות בא-כוחה, לנתבעת 2 על ביטולו של ההסכם.
בהודעתה לתיק ביהמ"ש מיום 14.1.13, טענה התובעת כי חרף הוראותיו החד-משמעיות של ההסכם, ולפיהן התשלום יבוצע ב- 1 לכל רבעון, והגם שבמהלך הדיון הובהר כי מדובר לכאורה בהפרה נוספת של ההסכם, ממשיכות הנתבעות או מי מהן להתעמר בתובעת ולעשות דין לעצמן, ולא רק שהנתבעת 2 לא שילמה ביום 1.1.13 מראש עבור כל הרבעון, אלא שאפילו את תשלום דמי השכירות לחודש ינואר 2013 שילמה בשיק אשר ז.פ. יום 30.1.13.
לפיכך, מבקשת התובעת לקבל את התביעה ולהורות על פינוי המושכר לאלתר, וכן לחייב את הנתבעות בהוצאות ובשכר טרחת עו"ד.


טענות הנתבעות:


הנתבעות טוענות כי כל עניינה של התביעה הינו ניסיון סחיטה נפסד מצד התובעת ששמה לה למטרה לשפר שלא כדין ובחוסר תום לב את תנאי ההסכם שנכרת בינה לבין הנתבעת 2 או, לחלופין, לפנות את הנתבעות מהמושכר לאחר שהנתבעות השקיעו בהכשרתו ובשיפוצו מאות אלפי שקלים, שילמו במשך חודשים רבים דמי שכירות, העסיקו עובדים במסעדה שהוקמה במושכר וחתמו, בהסתמך על מצגי התובעת, על חוזים מול ספקים וכיו"ב – כל זאת, על מנת שהתובעת תוכל לקבל תמורת המושכר, דמי שכירות גבוהים יותר. מאידך, נטען כי התובעת מנסה לאחוז במקל גם מקצהו השני, ועודנה פורעת את השיקים שהעבירו לה הנתבעות (גם לאחר הגשת התביעה).
הנתבעות טוענות כי מיד לאחר החתימה על ההסכם, החלה הנתבעת 2 בביצוע עבודות להכשרת המושכר, ולשם כך השקיעה סכומי כסף גדולים ועבודה רבה שכן המושכר וסביבתו היו מוזנחים. נטען כי לאחר השלמת עבודות השיפוץ שימש המושכר את הנתבעת 2 כאולם תצוגה וכחנות למכירת מזרונים, אך לאחר מספר חודשים החליטה הנתבעת 2 משיקוליה ובעצה אחת עם התובעת ובתה, רחל, להסב את המושכר למסעדה, דבר שמלכתחילה היה בידיעת הצדדים שדאגו להכלילו במפורש בסעיף 2 להסכם. לטענת הנתבעות, הסבת המושכר מאולם תצוגה למסעדה, הצריך את הנתבעת 2 להשקיע במושכר מאות אלפי שקלים לצורך ביצוע שיפוצים נרחבים, העסקת עובדים והחזקת ציוד ומלאי רב. כל אלו נעשו תחת עיניה הפקוחות של התובעת שביקרה במושכר במהלך כל חודשי ביצוע השיפוצים ולאחריהם בתדירות של מספר פעמים בחודש, ואף התארחה במסעדה שהוקמה במושכר במספר הזדמנויות, וכן בידיעתם ובאישורם של בתה וחתנה בהתאם לסעיף 13.5 להסכם, ועל בסיס התקשרות למשך מספר שנים בהתאם לסעיף 5 להסכם. הנתבעות הוסיפו כי לאחר השלמת עבודות השיפוצים והסבת המושכר למסעדה בשלהי שנת 2011, החליט סלימאן, בעלי הנתבעת 2, לקראת פתיחתה הרשמית של המסעדה, להעביר את ניהול המסעדה לנתבעת 1 שנרשמה ע"ש בנו, משיקולי הנהלת חשבונות גרידא.
הנתבעות טוענות כי מאז כריתת ההסכם ועד למועד הגשת התביעה שילמו את דמי השכירות המוסכמים לידי התובעת ולשביעות רצונה המלא, כאשר השתרש נוהג ביחסי הצדדים, לפיו דמי השכירות שולמו בתחילתו של כל רבעון באמצעות שלוש המחאות מעותדות – אחת לכל חודש עוקב שז.פ. ב- 20 לחודש, ולכן, בהתאם לכללי ההשתק, מנועה התובעת מלטעון להפרת ההסכם באופן הסותר את המצג שיצרה הנוגע לאופן תשלום דמי השכירות במהלך השנים ושעליו הסתמכו הנתבעות.
נטען כי במועד פתיחת המסעדה היו בידי התובעת המחאות עבור שלושת החודשים הראשונים של שנת 2012, כאשר במהלך חודש מרץ 2012, לאחר העברת ניהול המסעדה לידי הנתבעת 1, וכשלושה חודשים בטרם הגשת התביעה, נעתרה הנתבעת 1 לבקשת התובעת לקבל את דמי השכירות עבור שנה מראש, והנתבעת 1 מסרה לתובעת 12 המחאות ע"ס 6,000 ₪ כ"א. יחד עם זאת, טענו הנתבעות כי התובעת פנתה, הן בעצמה, והן באמצעות בתה רחל, אל סלימאן, וביקשה להעלות את דמי השכירות המוסכמים מתוך רצון לשפר את תנאי השכירות לאור מגמת העלייה בדמי השכירות, ולאחר שבקשתה נענתה בסירוב, הגיעה התובעת למסעדה וביקשה להחזיר את ההמחאות שניתנו לה על ידי הנתבעת 1, בטענה שהסכם השכירות עם הנתבעת 2 אינו מאפשר זאת.
הנתבעות טוענות כי התכתובות שנשלחו לנתבעת 2 מטעם התובעת ובא-כוחה כחודש לאחר מכן, שכללו לראשונה טענות על "הפרה בוטה ויסודית" של ההסכם בשל העברת "הזכויות במושכר לצד שלישי" כביכול על ידי הנתבעת 2, נעשו על אף שהעברת השימוש במסעדה אל הנתבעת 1 נעשתה על דעתן ובהסכמתן של התובעת ובתה, וחרף ידיעת התובעת מראש על הדברים באשר היא נכחה במושכר בתקופת השיפוצים, סעדה מספר פעמים במסעדה שהוקמה בו, ואף קיבלה לידיה דמי שכירות מצד ג'.
זאת ועוד, הנתבעות טוענות כי העברת ניהול המסעדה מהנתבעת 2 לנתבעת 1 שהינן חברות באותו אשכול חברות השייך לסלימאן שכרת את ההסכם עם התובעת, ואף חתם עליו כערב אישי כלפיה, אינה משום "הפרה" כלל של ההסכם, וודאי לא "הפרה יסודית". כמו כן, הנתבעות קיבלו את הסכמת התובעת, באמצעות מיופי כוחה, בתה וחתנה, בעל-פה ובהתנהגות, לכך שהמסעדה תנוהל באמצעות הנתבעת 1, ולכן קיימת מניעות מצד התובעת מלטעון כי העברת ניהול המסעדה לנתבעת 1, מהווה הפרה של ההסכם.
בנוגע לטענה כי התובעת לא נתנה אישור "בכתב" דווקא להעברת ניהול המסעדה לנתבעת 1, טוענות הנתבעות כי מדובר בעניין טכני ושולי הנובע ממצגי התובעת עצמה, וכי סעיף 10.1 להסכם, לפיו השוכר לא יהא רשאי להעביר את זכות השכירות ללא הסכמתו בכתב ומראש של המשכיר, כפוף לזכות הנתבעת 2 להעביר את המושכר לידי שוכר חלופי מבלי שתהא לתובעת כל זכות להתנגד לכך (אלא מטעמים סבירים בלבד), בהתאם לסעיף 5.3 להסכם ולסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. הנתבעת מביאה את גישת פרופ' שלום לרנר, לפיה כאשר חוזה השכירות הראשי התיר במפורש השכרת משנה, ניתן יהיה במקרים מסוימים לראות בשוכר המשנה מוטב הזכאי לדרוש את קיום החוזה, והעובדה שזהות שוכר המשנה לא הייתה ידועה באותה העת, אינה מהווה מכשול לעניין זה.
יתרה מזו, נטען כי העברת השימוש במושכר לצד ג', והצורך לקבל אישור בכתב ומראש, לא הוגדרו בהסכם כהפרה יסודית, ולכן מלכתחילה לא הייתה רשאית התובעת לטעון כי העברת ניהול המסעדה לידי הנתבעת 1 נעשתה תוך הפרה בוטה ויסודית של ההסכם, וכי הדבר מקנה לה את הזכות לבטל החוזה ולתבוע פינוי המושכר והשבת החזקה בו לידיה; מה גם שהצדדים קבעו בסעיף 12 להסכם כי במקרה של הפרת ההסכם, כל שלא תהיה, הנפגע יהא זכאי לפיצויים דווקא, להבדיל מתרופת הביטול.
הנתבעות טענו כי בהתאם להלכה הפסוקה, הפרה שלא הוגדרה על ידי הצדדים להסכם כהפרה יסודית, תוכל להיחשב כזו אך ורק אם יוכח שעסקינן בהפרה שאם הייתה ידועה מראש, לא היה נחתם הסכם מלכתחילה. הנתבעות טוענות כי אין לומר שאם התובעת הייתה יודעת כי ניהול המסעדה שהוקמה במושכר יועבר לנתבעת 1, לא הייתה מסכימה להתקשר בהסכם מלכתחילה, מן הטעם שהרוח החיה מאחורי הנתבעת 1 הינו מנהלה ובעליה של הנתבעת 2 החתום על ההסכם כערב אישי, ולאור סעיף 5.3 להסכם לעיל.
באשר לטענות התובעת בדבר אי המצאת בטחונות להסכם ו/או אישורי תשלומי חובה לעירייה, טענו הנתבעות כי מדובר בטענות כבושות, קלושות וחסרות בסיס, שהתובעת לא חזרה עליהן בסיכומיה, ושבאו רק במועד בו החליטה התובעת לייצר סכסוך פיקטיבי עם הנתבעות על מנת לסיים את ההתקשרות בינה לבין הנתבעת 2 ולסלק את הנתבעות מהמושכר; מה גם שהמושכר אינו רשום ע"ש התובעת במרשמי העירייה, ולכן לא נגרם לה כל נזק.
בסיכומיהן טענו הנתבעות כי עניינה של התובענה הוא אך ורק בהפרות הנטענות והמוכחשות אשר פורטו במסגרת כתב התביעה המקורי ובתצהיר התומך בו, וכי האירועים הנטענים שהתרחשו לאחר הגשת התביעה ביום 20.6.12, אינם רלוונטיים להכרעה בתביעה. עוד נטען בסיכומים כי ככל שייקבע שהעברת ניהול המסעדה לידי הנתבעת 1 אכן היוותה הפרה של ההסכם, הרי שלכל היותר, עסקינן בהפרה לא יסודית שאינה מקנה לתובעת את הזכות לבטל את ההסכם בטרם מתן מלוא ההזדמנות לנתבעת 2 לתקן את ההפרה ללא גרימת נזקים כלשהם למי מהצדדים, על ידי החזרת ניהול המסעדה לידי הנתבעת 2.


דיון והכרעה:


לאחר שעיינתי במכלול חומר הראיות שהונח בפניי, ונתתי דעתי לטענות ב"כ הצדדים בסיכומיהם ובסיכומי התשובה מטעם התובעת, סבורני כי דין התביעה להידחות. ואנמק:
סעיף 10 להסכם השכירות אוסר באופן מפורש על העברת, מסירת או המחאת הזכויות נשוא הסכם השכירות לצד שלישי, ללא הסכמה בכתב ומראש של השוכר:


"10.1 מבלי לגרוע מהוראות סעיף 5.3 לעיל השוכר לא יהא רשאי למסור, להעביר, להמחות, לתת במתנה, או לשעבד באיזה אופן אחר, את כל או איזה זכות מזכויותיו לפי הסכם זה, כולן או חלקן לאחר, ללא הסכמתו בכתב ומראש של המשכיר והכל בהתאם להוראות הסכם זה."



אין חולק כי לא ניתנה הסכמה בכתב ומראש של התובעת או מי מטעמה, להעברת הזכויות במושכר.
אמנם, מתצהירו של מנהל הנתבעת 2, מר סלימאן (להלן- "סלימאן"), עולה כי התובעת נתנה הסכמתה להסבת המושכר למסעדה, אך אפילו מתוכן תצהירו לא ניתן ללמוד שהתובעת נתנה את הסכמתה להעברת הזכויות במושכר לצד שלישי.
דבריו של סלימאן בסעיף 9 לתצהירו כי השקעותיה של הנתבעת 2 במושכר אושרו על ידי התובעת בעל-פה במקביל לחתימת ההסכם ולאחריו, אין בהם ללמד על הסכמה להעברת הזכויות במושכר לצד שלישי. גם הביקורים במושכר במהלך השיפוצים אין בהם ללמד על הסכמה כזו, אלא, לכל היותר, על הסכמה להסבת המושכר למסעדה.
ואכן, מסעיף 10 לתצהירו של סלימאן עולה כי לאחר השלמת השיפוצים והסבת המושכר למסעדה בשלהי שנת 2011, החליט, לקראת פתיחתה הרשמית של המסעדה שהוקמה במושכר ביום 1.1.2012, להעביר את ניהול המסעדה לחברה אחרת, הנתבעת 1, שהוקמה לשם מטרה זו.
מכאן שההחלטה להעביר הזכויות במושכר לצד ג', שנתקבלה בשלהי שנת 2011, היא החלטה יזומה ועצמאית של הנתבעת 2 שלא קיבלה את אישור התובעת או מי מטעמה. אדרבא, מדבריו של ב"כ התובעת המהימנים עליי, עולה כי הנתבעת 2 ניהלה, באמצעות ב"כ התובעת, מו"מ בניסיון לקבל את הסכמת התובעת להעברת הזכויות במושכר, שלא צלח.
גם אם התארחו התובעת או בתה וחתנה במסעדה לאחר פתיחתה, אין בכך ללמד על הסכמה להעברת הזכויות במושכר לצד ג'. התובעת אינה אמורה לנחש כי הזכויות במסעדה הועברו לצד שלישי, ואף אין לצפות ממנה לבלוש אחר הנתבעת 2, בעת האירוח במסעדה, כדי לברר זאת, מה גם שלא הוברר האם בכלל נדרשה/ו התובעת או בתה וחתנה לשלם עבור האירוח, והאם נמסרה לה/ם חשבונית, שיש בה אולי ללמד, מי מחזיק במושכר.
מתצהירו של סלימאן עולה כי לראשונה נודע לתובעת על העברת הזכויות במושכר רק לאחר שנמסרו לה שיקים לשנה מראש, של הנתבעת 1.
בהקשר זה יצוין כי סלימאן מאשר כי בעת פתיחת המסעדה בינואר 2012 עדיין היו בידי התובעת שיקים של הנתבעת 2, עבור שלושת החודשים הראשונים של שנת 2012, כאשר רק בחודש מרץ 2012, מסרה הנתבעת 1 לראשונה שיקים של התובעת.
ואכן, מדבריו של סלימאן עולה כי לאחר קבלת השיקים של הנתבעת 1, ביקשה התובעת להשיבם בטענה שהסכם השכירות אינו מאפשר זאת, ובהמשך לכך אף נשלחו לנתבעת 2 שני מכתבים של ב"כ התובעת מיום 8.4.2012 ומיום 19.6.2012, בהם נטען כי העברת הזכויות במושכר מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ונדרש פינוי המושכר.
גם פירעון השיקים של הנתבעת 2 אין בו בנסיבות המקרה שבפנינו, לבטא הסכמה של התובעת להעברת הזכות במושכר לנתבעת 1 שכן התובעת זכאית לקבל מאת הנתבעת 1 דמי שימוש ראויים גם בהעדר הסכמה לישיבתה במושכר.
משהגעתי לכלל מסקנה שלא נתקבלה הסכמת התובעת מראש ובכתב להעברת הזכויות במושכר, עולה השאלה האם הדבר מהווה הפרה של הסכם השכירות, ומקנה לתובעת את הזכות להביא את החוזה לסיומו.
לטעמי, התשובה לכך היא שלילית.
ראשית, סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, המצוי בפרק א', שעניינו שכירות, קובע כי:


"השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה —
(1) בשכירות מקרקעין — רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;
(2) בכל שכירות — רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות." (ההדגשות אינן במקור, ע.א.)



במקרה שלנו, כלל לא ניסתה התובעת להסביר מדוע היא מתנגדת לשכירות המשנה של הנתבעת 1, אף שמדובר בחברה שבבעלות בנו של סלימאן, מנהל הנתבעת 2, וכאשר הנתבעת 2 נותרת בעלת דברה של הנתבעת 1, ואף נחתם על ידי מנהל הנתבעת 2, שטר בטחון של סלימאן עצמו, להבטחת חיובי השוכר על פי הסכם השכירות.
התרשמותי היא כי סירובה של התובעת להעברת הזכויות במושכר נעוץ ברצונה של התובעת לשפר את תנאיה המסחריים של העסקה, ולא בהתנגדותה לשכירות המשנה של הנתבעת 1. ככזה, מדובר בסירוב בלתי סביר, המקנה לנתבעת 2 את הזכות להעביר הזכויות במושכר בשכירות משנה גם ללא הסכמת התובעת.
אדגיש כי הוראת סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה המקנה לשוכר את הזכות לבצע את העסקה ללא הסכמת המשכיר, מקום בו התנה הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, היא הוראת חוק קוגנטית שלא ניתן להתנות עליה.
וראו, לעניין זה: דבריו של כב' השופט (בדימוס) בך בע"א 318/83 אגוזי שפע בע"מ (בפירוק מרצון) נ' אוגניון שיבר, פ"ד לט(4) 322, 334 (1985), שם נאמר כי: "אין לפתוח פתח לעקיפת הוראתו הקוגנטית של סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה". וראו, גם: דבריו של כב' הנשיא (בדימוס) שמגר בד"נ 22/82 בית יולס בע"מ נ' רביב משה ושות' בע"מ, פ"ד מג(1) 441, 470-469 (1989), שם הביא את הוראת סעיף 22(2) לחוק השכירות והשאילה כדוגמא להוראת חוק קוגנטית שיש בה משום "ירידה בחופש ההתקשרות המשפטית-הפורמלית, לצורך עלייה ברמת הכשרות המשפטית-ערכית".
אמנם, העברת הזכויות במושכר נעשתה מאחורי גבה של התובעת וללא ידיעתה. ואולם, גם לאחר שנודע לתובעת על העברת השכירות, היא הודיעה על ביטול ההסכם מחמת העברה זו מבלי שהתנתה את העברת השכירות בתנאי זה או בתנאי אחר, והתנגדות גורפת זו להעברת המושכר כמוה כהצבת תנאים בלתי סבירים להעברת המושכר, המקנים לשוכר את הזכות לבצע את ההעברה ללא הסכמת המשכיר. כאמור, התרשמותי היא שהתנגדותה של התובעת להעברת זכויות השכירות במושכר נעוצה ברצונה להתנות העברה זו בשיפור תנאיה המסחריים של העסקה. התניה זו הינה בלתי סבירה בנסיבות העניין, ולכן רשאית הנתבעת 2 להעביר הזכויות במושכר לנתבעת 1 ללא הסכמתה של התובעת.
שנית, עסקינן בהפרה לא יסודית שאינה מקנה לתובעת את הזכות להביא החוזה לסיומו.
סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, קובע כי "הפרה יסודית" הינה הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית.
כפי שנקבע בע"א 158/80 שלום נ' מוטה, פ"ד לו(4) 793, 800 (1982), להפרה היסודית שני ראשים - יש שהיא מסתברת, ויש שהיא מוסכמת:


"הפרה יסודית מסתברת משמעה, כמוגדר בסעיף 6 הנ"ל, כי ניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה, אלו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה. ההפרה היסודית המוסכמת היא, לפי משמעותה המוגדרת ולפי הקשרו של הנוסח, בגדר חליפתה של ההפרה היסודית המסתברת, זו האחרונה נלמדת ונגזרת על פי מהותה, על יסוד הניתוח שלאחר מעשה, הבא לגלות צפוני מחשבותיו וסברותיו של האדם הסביר, כאשר אין אמירה שהיא מפורשת לגבי מהותה של ההפרה הזו כיסודית, שהרי לו ניתן היה ללמוד מתוך לשון ישירה שננקטה, כי שם התואר האמור יאה להפרה המסויימת, לא היינו נזקקים להנחה, המתגבשת מן ההשערה בענין מהותם של הדברים, אשר אותם היה האדם הסביר מחליט, לו ראה את ההתפתחויות מראש. קביעת ההפרה היסודית המוסכמת מקומה בין תניותיו של החוזה, והיא אינה לובשת לבוש של מסקנה נגזרת, הנולדת מן הפרשנות של החוזה, אלא עולה בתור שכזאת ממה שהוסכם באופן ברור וגלוי לגבי תאורה ותוארה."



במקרה שלנו, סעיף 10 להסכם השכירות האוסר על העברת הזכויות במושכר, אינו מוגדר כסעיף עיקרי ויסודי, ולכן עלינו לבחון האם מדובר בהפרה יסודית מסתברת. לצורך הכרעה בשאלה זו יש להפעיל מבחן אובייקטיבי. וראו, לעניין זה: ע"א 11386/05 שרבט מלכיאל ובניו בנין לעם בע"מ נ' אלמוג, פסקה 11 לפסק דינו של כב' השופט ד' חשין בהסכמת המשנה לנשיאה א' ריבלין וכב' השופט ס' ג'ובראן ( 24.7.2007):


"כדי להחילו [את המבחן האובייקטיבי] אנו מתבוננים – כחכמים לאחר מעשה - בהפרה שארעה ובתוצאותיה. לאחר מכן אנו חוזרים בעיני רוחנו אלא מעמד עריכת החוזה ומעניקים לאדם הסביר, הניצב בנעלי הנפגע – ידיעה נבואית אודות ההפרה העתידה להתרחש ותוצאותיה; ואז אנו מקשים: האם אתה, האדם הסביר, היית מתקשר בחוזה נוכח ראייה מראש של ההפרה ותוצאותיה? כאשר התשובה ההיפוטטית לשאלה היפוטטית זו היא שלילית, בפנינו הפרה יסודית."



בנסיבות המקרה שלנו, נשאלת השאלה האם האדם הסביר הניצב בנעלי התובעת כנפגעת היה מתקשר בחוזה אילו היה יודע מראש שזכות השכירות תועבר לשוכר משנה שהינו חברה בבעלות בנו של מנהל השוכרת. אני משיבה על שאלה זו בחיוב.
מעיון בהסכם השכירות עצמו עולה כי בסעיף 5.3 להסכם השכירות, הוקנתה לשוכר הזכות לסיים את תקופת השכירות טרם סיומה, ובלבד שיציע להנחת דעתו של המשכיר, שוכר אחר אשר יקבל על עצמו את התחייבויות השוכר לתקופת השכירות הנותרת, כאשר לפי הוראות ההסכם, התובעת כמשכירה אינה רשאית לסרב לקבל את השוכר החלופי אלא מטעמים סבירים בלבד.
ואם התובעת אינה רשאית על פי הוראות הסכם עליו חתמה, להתנגד לשוכר חלופי, הרי שאדם סביר שהיה עומד בנעליה בעת כריתת החוזה, לא היה נמנע מלהתקשר בחוזה השכירות אילו היה יודע מראש על כוונת הנתבעת 2 להתקשר בשכירות משנה עם חברה בבעלות בנו של סלימאן, מנהל הנתבעת 2, בפרט כאשר מנהל הנתבעת 2 נותר ערב, על פי השטר שמסר, להבטחת התחייבויות השוכר על פי הסכם השכירות.
על דמותו של האדם הסביר ניתן ללמוד מהוראת סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, לפיו התנגדות גורפת להעברת השכירות במקרקעין או התנייתה בתנאים בלתי סבירים, אינה עולה בקנה אחד עם עקרונות של צדק, יושר ותום לב. גם מטעם זה אין מקום לקבוע כי "אדם סביר" הניצב בנעלי התובעת, לא היה מתקשר בחוזה אילו היה יודע מראש על ההפרה של החוזה כפי שהתרחשה בפועל.
אמנם, ממכתבו של ב"כ התובעת מיום 8.10.2012 עולה כי בהודעת הדואר האלקטרוני ששלח ביום 20.3.2012, ניתנה לנתבעת 2 הזדמנות סבירה לתקן את ההפרה, וההפרה לא תוקנה עד לאותו היום. ואולם, הודעת דואר זו לא צורפה כראיה לתיק, ולפי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, גם אין הנתבעת 2 זקוקה כלל להסכמת המשכיר, כאשר הוא מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים. יתר על כן, לאור טיב ההפרה והיקף ההשקעות שבוצעו במושכר, סבורני כי גם לא יהא זה צודק לבטל את חוזה השכירות בשל הפרה לא יסודית זו.
מכאן, שהתובעת אינה זכאית לפנות את הנתבעות מן המושכר בשל העברת זכות השכירות לנתבעת 1.
יתר טענות התובעת לעניין הפרת הסכם השכירות, לרבות הטענות בדבר אי תשלום חובות לעירייה והטענות בדבר העדר בטחונות, נזנחו בסיכומים, ודי בכך כדי ליתר את הדיון בהן.
אמנם, בסיכומי התשובה שב והעלה ב"כ התובעת את טענותיו לעניין הביטחונות, אי תשלום מיסי העירייה ואי ביצוע התשלומים במועד. ואולם, כאמור, לא על טענות אלו מיוסדת הודעת הביטול של חוזה השכירות מיום 8.4.2012; אמנם, סוגיית הביטחונות נזכרת בהודעה מיום 19.6.2013. ואולם, גם אם לא נמסרו הביטחונות במועד, הרי שמדובר בהפרה שתוקנה חודשים ארוכים לפני משלוח הודעת הביטול, והתובעת אישרה בעדותה כי שיק הפיקדון בסך של 10,000 ₪ נפרע ומצוי בחשבונה (פרו', עמ' 4, ש' 20). באשר למיסי העירייה, גם כאן, אין מדובר בהפרת יסודית, אלא, לכל היותר, בהפרה לא יסודית שכבר תוקנה (ראו, בעניין זה: נ/3 ועדות סלימאן בפרו', עמ' 8, ש' 21-20), מה גם שהנכס רשום בספרי העירייה ע"ש הנתבעת 2, ולכן ממילא התובעת אינה "חשופה" לתשלום החובות לעירייה של נתבעת זו. בסעיף 7.7. להסכם השכירות אף התחייבה הנתבעת 2 להמציא אישורים וקבלות המעידים על התשלומים בתום תקופת השכירות או בכל עת סבירה לפי בקשת המשכיר, ואכן משפנתה התובעת בעניין זה, סולק החוב, וההפרה באה על תיקונה.
טענות ב"כ התובעת בהודעתו מיום 14.1.2013 לעניין אי תשלום במועד של דמי השכירות בגין החודשים ינואר-מרץ 2013, הן טענות חדשות החורגות מכתבי הטענות, וגם מנימוקי ההודעה על ביטול ההסכם, ולכן גם מטעם זה, אין מקום לדון בהן במסגרת תובענה זו.
שנית, מעיון בטבלת התשלומים שנערכה לעיל, עולה כי משך חודשים ארוכים שילמה הנתבעת 2 את דמי השכירות ב- 30 לחודש ללא כל טענה או התראה מצד התובעת. וראו, בעניין זה: עדות התובעת, לפיה "מה שהיה היה ועכשיו לא בסדר" (פרו', עמ' 7, ש' 3); וכן עדותה בפרו', עמ' 7, ש' 24-23, לפיה החלה "להתרגז מהם" רק לאחר "שרצו להחליף את העסק", היינו: ללא קשר למועדי התשלום. התנהלות זו שנמשכה חודשים, עשויה ללמד על הסכמה של שני הצדדים לשינוי מועד התשלום החוזי. אכן, לא בנקל יוסק מהתנהגותם של הצדדים הרצון בשינוי של החוזה ביניהם, וההלכה הפסוקה קובעת כי בכדי להוכיח שינוי בהתנהגות של חוזה שנערך בכתב, יש להוכיח גמירת דעת של הצדדים לשנות מתנאי החוזה. ואולם, התנהלות הצדדים במשך חודשים ארוכים, כמו גם עדותה של התובעת, מניחים לכאורה את התשתית הראייתית לקביעה שכזו, ואין לי צורך לקבוע מסמרות בעניין זה. גם אם אין ללמוד משתיקתה של התובעת הסכמה לשינוי המועד החוזי, לכל אורך התקופה החוזית, וגם אם ברגיל, הפרה של מועדי התשלום של דמי השכירות מהווה הפרה יסודית [כאשר הנטל "על המפר, המבקש למנוע זאת, להראות כי בנסיבות המקרה האיחור היה קל יחסית ושהיו נסיבות מיוחדות שגרמו לכך ושיש בהן כדי להצדיקו" [ע"א 207/76 הרשקו נ' וכטר, פ"ד לא(2) 85, 98 (1977)], הרי שבנסיבות המקרה שבפנינו, התנהלות הצדדים בעבר, יש בה ללמד על הסכמה, גם אם זמנית, לשינוי מועד התשלום החוזי.
לחלופין, גם אם הפרה של תנאי התשלום מהווה הפרה יסודית, הרי ש-


"יתכנו נסיבות מיוחדות שבהן התנהגות הצדדים וחלוף הזמן מאז ההפרה, יחייבו את הנפגע ליתן למפר ארכה מתאימה בטרם ימהר ויבטל את החוזה על יסוד ההפרה היסודית המוסכמת. אי קיומה של חובה זו עלול להביא למסקנה כי ההפרה היסודית הפכה בהסכמת הצדדים המשתמעת לבלתי יסודית או כי הזמן הסביר לביטול החוזה בשלה חלף עבר לו. בשני המקרים, לא יוכל הנפגע לבטל את החוזה. זאת למרות שמלכתחילה, בעת כריתת החוזה, הוגדרה ההפרה במפורש כהפרה יסודית" [גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 579 (2009)].



גם בענייננו, התנהלות הצדדים בעבר, והתקופה הממושכת בה שילמה הנתבעת 2 את דמי השכירות בסוף החודש, יש בה להפוך הפרה זו, גם אם קיימת, להפרה לא יסודית, שאין בה להקנות זכות מידית לביטול ההסכם בטרם העמידה התובעת את הנתבעת 2 על דרישתה כי מכאן ואילך התשלום יבוצע בראשון לחודש, ובטרם ניתנה הזדמנות לתיקון ההפרה תוך זמן קצוב שנקבע.
מכל הטעמים דלעיל, התביעה נדחית.
למרות התוצאה אליה הגעתי, סבורני כי על הנתבעות לשאת בהוצאות התובעת בגין ההליך, משום שהעברת הזכויות במושכר נעשתה בחוסר תום לב ובדרך לא מקובלת, מאחורי גבה וללא ידיעתה של התובעת, לאחר שנוהל מו"מ להעברת השכירות בין הצדדים שכשל.
כן אני סבורה שהתובעת צודקת בדרישתה כפי שהועלתה במהלך המו"מ לפשרה שהתקיים בפניי, שהנתבעת 1 תחתום, יחד ולחוד, עם הנתבעת 2 על הסכם השכירות, כתנאי להעברת זכות השכירות לנתבעת 1, ואף רשאית לדרוש שגם מנהל הנתבעת 1 יחתום על שטר בטחון, לפי החוזה, כמו אביו, מנהל הנתבעת 2. התובעת גם רשאית לעמוד במסגרת עריכת החוזה החדש על כך שהתשלומים יבוצעו במועדים כפי שנקבעו בחוזה השכירות, היינו: ב- 1 לחודש, ולא בסופו של החודש.
סוף דבר, אני מחייבת את הנתבעות 2-1, יחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 8,000 ₪, בתוספת מע"מ (בשיעור שהוסכם בין הצדדים במסגרת המו"מ שהתנהל בפניי אשר לא צלח בסופו של דבר), וזאת הן בגין הוצאות ההליך, והן בעבור עריכת הסכם שכירות חדש על ידי ב"כ התובעת בו תחויבנה הנתבעות בהסכם השכירות, יחד ולחוד, ובמסגרתו כאמור, גם יחתום בעלי הנתבעת 1 על שטר חוב ו/או ערבות זהה לזו בה התחייב אביו סלימאן.
סכום זה ישולם תוך 30 יום מהיום, אחרת יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. בתוך המועד הנ"ל יפעל ב"כ התובעת לעריכת ההסכם החדש.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. סוגי שכירות

  2. ערב או שוכר ?

  3. חובת המשכיר לתקן

  4. הפרת מטרת השכירות

  5. שינוים במושכר מזגן

  6. העברת זכויות שכירות

  7. נטישת דירה בשכירות

  8. העברת שכירות מוגנת

  9. הזנחת דירה בשכירות

  10. קיצור תקופת השכירות

  11. שינויים נרחבים במושכר

  12. שיפוצים בשכירות מוגנת

  13. הרכב בית הדין לשכירות

  14. שיעבוד שכירות במשכנתא

  15. הפרת תנאי שכירות מוגנת

  16. ביצוע שינויים יסודיים במושכר

  17. הסכם להעברת שכירות בחנות

  18. החזר השקעה בנכס בשכירות

  19. כמה עולה שכירות ברחובות ?

  20. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  21. נזקים לגינה בבית בשכירות

  22. הסכם תיווך שכירות מסחרית

  23. גרימת נזקים לדירה בשכירות

  24. השארת נזקים בדירה בשכירות

  25. תביעה בגין דמי שכירות מזנון

  26. שכירות משרד לתקופת ניסיון

  27. השארת לכלוך בדירה בשכירות

  28. שכירות משנה בעסק ללא רשות

  29. שינוי מטרת השכירות ללא הסכמה

  30. שכירות קצרת מועד תשלום ארנונה

  31. תביעה גין נזקים למושכר בית פרטי

  32. עזיבה פתאומית של דירה בשכירות

  33. ניהול עסק בדירת מגורים בשכירות

  34. גניבת כסף מזומן מדירה בשכירות

  35. זכאות עולים חדשים לשכירות דירה

  36. שכירות מבנה בגובה נמוך מהמוסכם

  37. פיצוי על נזקים לשוכרי יחידת דיור

  38. תביעה בגין עסקאות שכירות של רכבים

  39. טענת שכירות דירה לא ראויה למגורים

  40. תביעה בגין דמי שכירות במבנה תעשייה

  41. זכויות המשכיר לשנות את דמי השכירות

  42. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  43. שכירות מרתף לצורכי משרד ללא היתר

  44. תשלום הבעל על דירה בשכירות לגרושה

  45. פיצוי על איחורבפינוי דירה בשכירות

  46. חישוב חוב שכירות עבר בדיירות מוגנת

  47. תביעה ותביעה שכנגד ביחסים בין שוכרים

  48. ההבדל בין השכרת משנה להעברת השכירות

  49. הפרת הבטחה לשכירות דירה לשנה נוספת

  50. בקשה להחלפת דיירים בבית הדין לשכירות

  51. החלפת מחזיקים - ארנונה דירה בשכירות

  52. ניקוי מרצפות דירה בשכירות ע''י השוכר

  53. שהייה בלתי רצופה לעיתים נדירות במושכר

  54. האם מותר לפנות דייר שלא משלם שכר דירה ?

  55. הגשת תביעה נגד שוכר דירה שחזרו לו הצ'קים

  56. בקרת נזקים בדירה לקראת סיום תקופת השכירות

  57. תביעה של שוכר בשכירות מוגנת נגד בעל הבית

  58. תביעה כספית בגין נזקים שלא תוקנו בדירה בשכירות

  59. ניכוי הוצאות השקעה בנכס לאחר סיום תקופת השכירות

  60. תביעה נגד שוכר בטענה כי ההסכם אוסר על שכירות משנה

  61. הכחשת טענה כי מצבו של המושכר היה טוב בתחילת השכירות

  62. האם יש חוק שמחייב את בעל הדירה לתקן פגמים בדירה שכורה ?

  63. תביעה: בסיום תקופת השכירות המחסן נמצא פרוץ ותכולתו נעלמה

  64. עזיבת דירה שכורה לפני הזמן בגלל סירוב המשכיר לתקן מדרגות כניסה

  65. עזיבת דירה בשכירות ללא הודעה מוקדמת מבלי לשלם שכר דירה וחשבונות

  66. תביעה בגין נזקים של בעל דירה כנגד הדיירים אשר גרו בדירה בשכירות במשך 5 שנים

  67. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון