הפקעה לצורך פרוייקט תיירות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפקעה לצורך פרוייקט תיירות:

(א) מהות העתירה
זוהי עתירה למתן הצהרה על-ידי בית-משפט, ולפיה:

  1. השימוש למגורים בתחום תכנית מפורטת 1700 ב' – אינו חוקי, וכי אישור המשיבה 1 למשיבות 2 ו3- לבנייה למגורים בחלקה 10 בגוש 6621 (להלן – השטח) סותרת את תכניות בניין עיר (להלן – התב"ע).
  2. לאסור על המשיבה 1 ליתן היתרי בנייה למשיבות 2 ו3-, שלא בהתאם לייעוד בתב"ע ותכניות מיתאר ארציות (להלן – תמ"א) החלות על השטח.
  3. להצהיר שהחלטות מס' 89 ו90- של ועדת המשנה של המשיבה 1 מיום 5.5.1999 המאשרות שימוש למלון דירות, כאשר לפחות 50% הבנייה ישמשו למלון והיתר למגורים, נתקבלו בניגוד לתב"ע ולדין.

(ב) עובדות רלוונטיות
בשנת 1964 החליטה עיריית תל-אביב-יפו (להלן – העירייה) להקים פרויקט תיירות לחוף ימה של תל-אביב.
העירייה איתרה מקרקעין בצפון מערב העיר, היא חלקה 1 בגוש 6621 הידוע כ"פרויקט הצוק" או פרויקט "סאנד סאן".
העותרים הינם בעלי השטח או יורשיהם.
העותרת 1 היא עמותה רשומה המייצגת בעלי זכויות רבים בחלקה 8 בגוש 6621; העותרים 2 ו3- הינם בעלי זכויות בחלקה 53 בגוש 6609, בשטח של כ34- דונם הנמצאת צפונית לחלקה 10 הנ"ל שבו אושרה הבנייה. הם צורפו לעתירה כמי שעלולים להיפגע ממנה.
לצורך מימוש תכנית הפיתוח הגיעה העירייה למסקנה שעליה להפקיע חלקים מחלקה 1 הנ"ל.
לצורך ההפקעה פוצלה חלקה 1 לשתי חלקות: הראשונה, חלקה 5 בשטח של כ60- דונם, והשנייה, חלקה 6 בשטח של כ300- דונם.
בישיבת ועדת ההפקעות מ23.8.1964- הוחלט, כי העירייה תפקיע את חלקה 5 לזכות חברת הירקון בע"מ – אשר הוקמה על-ידי העירייה והממשלה; חברת הירקון תדאג לכך שתכנון השטח יתאים לתכניות המאושרות (ת7/).
חלקה 6 נותרה בידי הבעלים המקוריים.
לאחר מכן הופקעו כ10- דונמים נוספים מבעלי הזכויות בחלקה 1 להקמת בסיס צבאי.
הבעלויות הפרטיות הועברו לחלקה 8 בגוש 6621.
החלטת הוועדה הנ"ל פורסמה לציבור כמתחייב מסעיפים 5 ו7- לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי צבור), 1943, בתאריך ה17.12.1964- (עת8/).
ב12.6.1969- פורסמה תכנית מפורטת תא1170/ אשר ייעדה את האזור ל"מלונאות, תיירות, קיט ונופש ואזור מגורים כמפורט בתשריט" (עת9/).
ב25.11.1971- נמכר חלק מהמקרקעין שהופקעו (20 דונם מתוך ה60-) לחברת סקום, על-ידי חברת הירקון, כאשר בחוזה נכתב כך: "... הואיל שסקום מעוניינת לבנות על חלק מהחלקה מלון דירות, בריכת שחייה, מועדון, חנויות במספר הדרוש לשרות המשתכנים ושרותים רלוונטיים למלון הדירות". כמו כן נכתב בחוזה כי לשטח הרשאה יש 120% בנייה (עת10/).
ב4.4.1979- מכרה סקום את זכויותיה במגרש למשיבה 3 ולאוגדון – שותפות כללית.
בחוזה הנ"ל נכתב: "...על מנת שאפשר יהיה לבנות על הקרקע מלון דירות, בריכת שחיה, מועדון, חנויות במספר הדרוש לשרות המשתכנים ושירותים רלבנטיים למלון דירות- באחוזי בנייה של 120%..." (עת11/).
אוגדון הנ"ל מכרה את זכויותיה למשיבה 2.
בישיבתה מיום 2.8.1978 החליטה המשיבה 1 להעביר לאישור הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה – תל-אביב הצעה עקרונית להקמת שני בתי מלון על שטח חלקה 5, כאשר חלקה 5 חולקה לשני חלקים: המגרש הדרומי, מגרש מספר 17 ובו 30 דונם ושעליו נבנה פרויקט "סי אנד סאן"; המגרש הצפוני, מגרש מספר 15 – ששטחו 20 דונם, והוא נושא עתירתנו.
הוכנו תכניות מפורטות 1700 ו/1700-ב, אשר נועדו להחליף את תכנית 1170 הנ"ל.
תכנית מפורטת 1170 ייעדה את השטח "לאזור מלונאות, תיירות, קיט ונופש", (עת17/).
ב28.7.1980- התכנסה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה – תל-אביב ודנה באישור תכנית /1700ב. הוועדה החליטה לאשר את תכנית /1700ב ולדחות את ההתנגדויות שהושמעו, וזאת מכיוון שלדעת הוועדה התכנית תואמת את את תכנית 1170 המקורית (עת12/) בהיותה מיועדת למלונאות.
בדיון במשיבה 1 ביום 11.11.1981 הוצגה תכנית בינוי למגרש מספר 15 (המורכב מחלקה 5 ומחלק מחלקה 8 בגוש 6621).
על-פי התכנית, הוצע לבנות על מגרש 15 מלון דירות המורכב מקוטג'ים, ושני מגדלים רבי-קומות הוועדה החליטה להעביר את אישור התכנית לוועדה המחוזית.
היתר הבנייה מותנה במילוי תנאי תקנות תכנית 1700 (עת13/).
ב18.7.1986- חתם יושב-ראש המשיבה 1 על תכנית 1700 ב' ובה נכתב כי התכנית תחול על חלקה 5 וחלק מחלקה 8 בגוש 6621, וכי על המגרש ייבנו בית מלון ומלון דירות (עת17/).
ב22.9.1986- דנה הוועדה המחוזית בתכנית 1700 ב' בהתאם להצעה והחליטה לאשרר את התכנית בהדגשה כי הבנייה תיעשה לפי תכנון מתואם עם משרד התיירות (עת16/).
ב11.9.1991- גיבשה המשיבה 1 בישיבתה קריטריונים ופרשנות למונח מלון דירות, ולפיהם:
מלון דירות יכלול לפחות 50% יחידות הכוללות חדר מגורים, מבואה ושירותים צמודים בשטח הנע בין 18 עד 33 מ"ר נטו וכן יחידות מסוג מלונית הכוללות חדר מגורים, 2-1 חדרי שינה, מטבחון עם פינת אוכל וחדר שירותים צמוד, וזאת בשטח הנע בין 36-27 מ"ר נטו.
כמו כן יכלול מלון הדירות עד 50% דירות אשר שטחן הממוצע הינו 90 מ"ר.
שטחם של השטחים הציבוריים לא יפחת מ20%- משטח המלון, כאשר שטחים ציבוריים כוללים: אולם כניסה וטרקלין, בר-מועדון, קבלה ומשרדים, שירותים ציבוריים ושירותי עובדים. ניתן על-פי בחירה לכלול גם חדר אוכל, מטבח, אולמות ציבוריים, מועדון בריאות, חנויות וכד'.
נקבע עוד כי מלון דירות חייב להיות במבנה אחד או באגף של מבנה אחד או בכמה מבנים סמוכים המשמשים אך ורק למטרה זו.
כן נקבע כי מלון הדירות ירוהט, יצויד ויספק לאורחיו שירותים כמקובל במלונות.
ולבסוף נקבע כי יחידות המלון האמורות לעיל (למעט הדירות) וכן שטחי הציבור ומתקני הנופש יישארו בכל עת בבעלות המלון (עת27/).
אמות-מידה אלה מזכירות את ההגדרה שהייתה מקובלת במשרד התיירות למלון דירות (עת25). משרד התיירות הפסיק להכיר בפרויקטים של מלון דירות
מ23.10.1995- על-פי החלטה של ועדת ההשקעות.
ב14.4.1997- הוגשה בקשה להקמת בניין נוסף שיועד למלון דירות בן 13 קומות מעל קומת קרקע ומרתף, במגרש 15.
במקביל הוגשה בקשה דומה להקמת בניין נוסף למלון דירות גם הוא בן 13 קומות מעל קומת קרקע ומרתף. הבקשות שתיהן הוגשו על-ידי המשיבים 2 ו3- (נספח י"ט לתצהיר מר גירון).
לבקשה זו הוגשו התנגדויות שונות אשר הוסרו על-ידי המבקשים (ר' נספחים א'
ו-ב' לתצהיר הגב' פיירשטיין וכן נספחים כ"א-כ"ו לתצהיר מר גירון).
ב24.12.1997- קיימה ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים דיון בבקשת המשיבים 2 ו3- וקיבלה את הבקשה. הוועדה קבעה בסעיף 3 להחלטה:
"לגבי יעוד הבניין מאשרת הועדה את השימוש שצויין בתב"ע למלון-דירות ובלבד שהבניה והיזמים יעמדו בקריטריונים שנקבעו על-ידי הועדה בשעתו למלון דירות; לחילופין מאשרת הועדה שימוש למגורים ובלבד שתוגש הצעת שינוי תכנית מפורטת להפיכת היעוד למגורים, כאשר מתן תעודת איכלוס לבניין יותנה באישור תב"ע..." (נספחים כ"ז-כ"ז1 לתצהיר מר גירון).
בהחלטה הנ"ל נקבע עוד כי תוקף ההחלטה יהיה שנה מיום קבלתה, היינו עד
ה24.8.1998-.
באוקטובר 1998 שלח מנהל מחלקת בקרה ותיעוד בעיריית תל-אביב מכתב לנציגי המשיבים ולפיו הם מתבקשים להמציא לו את האישורים המתאימים לטיפול בבקשתם היות שתוקף ההחלטה מיום 24.12.1997 עומד לפוג (נספח כ"ח לתצהיר מר גירון).
ב14.2.1999- הגישו המשיבים 2 ו3- בקשה להארכת מועד ההחלטה המאשרת להם להקים שני מגדלים בני 13 קומות למלון דירות.
ב5.5.1999- זומנו המבקשים והמשיבים 2 ו3- לדיון במשרדי המשיבה 1. בישיבה הוחלט:
"להלן החלטת ועדת המשנה:
לאשר את הארכת תוקף החלטת הועדה [מיום 24.12.97 – ד' פ'] לשנה נוספת עד תאריך ה- 24/12/99 בתנאים המפורטים בסעיף 2 להלן.
לבטל את ס' 3 בהחלטה הקודמת ולאשר שימוש למלון דירות, כאשר לפחות אגף אחד (50% מנפח הבניה בשני הבניינים) ישמש למלון ולא ניתן יהיה למכור את יחידותיו.
לגבי גודל היחידות יחליט מהנדס העיר.
יירשמו תנאים בהיתר, שהבניה תבוצע בעת ובעונה אחת ולא תינתן תעודת גמר עד השלמת הפרוייקט בשלמותו. ההיתר יוצא לשתי הבקשות בעת ובעונה אחת" (נספח כ"ט לתצהיר מר גירון).
בעקבות התנגדות להחלטה של אחת מחברות הוועדה לבניין ערים אושררה ההחלטה שנית ב13.6.1999-.
(ג) הפלוגתאות בין הצדדים
מכתבי-הטענות ומהראיות עלו הפלוגתאות להלן בין הצדדים:
– אם ההחלטות מיום 24.12.1997 ומיום 5.5.1999 זהות;
– אם יש שיהוי בהגשת העתירה;
– אם בית-המשפט נעדר סמכות לדון בתיק זה, ואם העותרים נעדרי זכות עמידה;
– אם יש בהסרת ההתנגדויות מדצמבר 1997 משום ויתור על עילות התביעה ומעשה-בית-דין;
– אם הפרו העותרים חובת תום-הלב;
– אם פעולת מי מהמשיבות עולה בקנה אחד עם הגדרת מלון דירות;
– אם העתירה מנוגדת לזכות הקניין של המשיבות 2 ו3-.
(ד) האם החלטות הוועדה מיום 24.12.1997 ומיום ה5.5.1999- זהות?
במסגרת בקשה למחיקה על הסף ניתנה החלטה מיום 9.9.1999. שם קבעתי כי מדובר בהחלטות שונות, ויש לראות בהחלטה מיום 5.5.1999 החלטה חדשה.
קביעתי זו לא השתנתה.
אני מפנה להחלטתי הקודמת לעניין זה, המהווה חלק בלתי נפרד מפסק-הדין.
אשר-על-כן אני דוחה הטענה בראש פרק זה.
(ה) האם יש שיהוי בהגשת העתירה?
טענת השיהוי מתבססת על סעיף 3 לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בעתירות לבית משפט לעניינים מינהליים), תשנ"ו1996- (להלן – התקנות).
על-פי התקנות ניתן להגיש עתירה תוך 45 ימים מיום היווצר עילת העתירה.
היות שקבעתי כי ההחלטה של הוועדה מיום 5.5.1999 הינה החלטה חדשה, הרי שמועד הגשת העתירה – 6.6.1999 – עומד בדרישות התקנות.
אשר-על-כן נדחית טענת השיהוי.
ואם שגיתי במסקנתי זו, וההחלטות זהות וקיים שיהוי של כשנה וחצי (ראה עמ' 1 לתוספת הסיכומים של המשיב 2), אציין כי תקופת 45 יום המנויה בתקנות אינה מחסום בלתי עביר ואינה יוצרת תקופת התיישנות; היא ניתנת ל"מעבר זהיר" אם האיחור אינו ניכר, והאינטרס הציבורי והחוקי שבעתירה גובר עליו.
גם בג"ץ אינו נוהג עוד להערים מכשולים רבים לפני הבאים בשעריו ועושה שימוש זהיר בטענת סף זו (בג"ץ 2285/93 נחום נ' ראש עיריית פתח-תקווה [1], בעמ' 640;
א' גורן, מ' ד' בירנהק "בית-המשפט לעניינים מינהליים" [7], בעמ' 261).
אשר-על-כן אני דוחה הטיעון גם בראש פרק זה.
(ו) האם בית-המשפט נעדר סמכות לדון בתיק זה, והאם לעותרים זכות עמידה?
גם טענה זו הועלתה בבקשה לסילוק על הסף ונדחתה. לא הובאה כל ראיה חדשה או טיעון חדש אשר יצביעו על סיבה כלשהי לשנות את ההחלטה הקודמת.
אני מפנה להחלטתי הקודמת מ9.9.1999-, על מלוא נימוקיה לעניין זה, המהווה חלק בלתי נפרד מפסק-הדין.
(ז) האם יש בהסרת ההתנגדויות מדצמבר 1997 משום ויתור על עילות התביעה, והאם יש בכך מעשה-בית-דין?
טוען בא-כוח המשיבים 2 ו3- כי בוויתורם של העותרים על התנגדותם, כעולה מנספחים כ"א-כ"ו לתצהיר מר גירון, יש ויתור על עילות התביעה.
דא עקא, הסרת התנגדויות אלה נוגעת להחלטת הוועדה מיום 24.12.1997, ואילו אנו עוסקים בהתנגדות להחלטת הוועדה מיום 5.5.1999.
כפי שציינתי לעיל, החלטה זו שונה מקודמתה.
אשר-על-כן נדחות הטענות בדבר מעשה-בית-דין ובדבר ויתור על עילות התביעה.
(ח) האם הפרו העותרים את חובת תום-הלב?
טענה זו מבוססת על כך שהעותרים הסתירו מבית-המשפט שחלקם אינו בעלי זכות לעתור, מסיבות שונות.
אין בכוונתי למנות מי מבין העותרים הינו בעל זכות עתירה ומי איננו.
בשורה התחתונה יש מספיק עותרים בעלי זכות עמידה ועניין, ולפיכך אין סיבה לדחיית העתירה בשל הפרת חובת תום-הלב.
(ט) האם פעולת מי מהמשיבות עולה בקנה אחד עם הגדרת מלון דירות?
1. כללי – הדין החל
זו הסוגיה המהותית האמיתית אשר עולה לאחר קילוף קליפת כל הטיעונים.
במהלך הדיון בבית-המשפט אמרה באת-כוח העותרים: "הפלוגתא היחידה שעומדת לדיון היא מה המשמעות של מלון דירות לאור פרשנות תמ"א 13, והתב"ע שחלה על השטח...".
בא-כוח המשיבה 1 אומר: "מקובל עלי שהפלוגתא היחידה היא המשמעות של מלון דירות".
לכך הוסיף בא-כוח המשיבה 2: "מקובל עלי שעניין מלון הדירות הוא אחד מהפלוגתאות העיקריות, אך אני מפנה לשאר הפלוגתאות שאנו העלינו. כדוגמא אביא את טענת המניעות" (עמ' 2 לפרוטוקול מיום 12.12.1999).
ובכן, לאחר שדנו במכלול הטענות האחרות, דבר דבור על אופניו, נדון כעת בשאלה המרכזית, והיא – מהי הפרשנות הראויה למונח "מלון דירות", בהקשר של תמ"א 13.
השטח נושא עתירתנו מצוי בקו החוף של מדינת ישראל, שעליו כאמור חלה
תמ"א 13.
תמ"א 13 היא תכנית המיתאר של חוף הים התיכון. היא אושרה על-ידי הממשלה ב- 31.7.1983.
תוקפה של תמ"א 13 נובע מסעיף 131 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה1965- הקובע כי: "תכנית המיתאר הארצית – כוחה יפה מכל תכנית אחרת, אם לא נאמר אחרת בתכנית המיתאר הארצית".
תמ"א 13 קובעת כך:
"4. מטרות התוכנית הן:
לקבוע את ייעודי הקרקע לצורך ניהול המשאבים הטבעיים, שימורם, פיתוחם וניצולם לשימושים אל...
2. מתקני תיירות...
...
8. הגדרות: בתוכנית זו:
אזור תיירות ונופש – שטח המיועד למלונות בדרגות שונות... מיתקני נופש ושרותים אחרים...
13. מקום ששטח פלוני מוגדר בסעיף 8 על-ידי ייעודו או הוראות כיו"ב, יהיו השימושים שלהם נועד השטח כאמור בהגדרה ואלה בלבד השימושים המותרים בו".
מן האמור לעיל עולה בבירור כי תמ"א 13 אינה מתירה בניית דירות פרטיות למגורים בשטחה של רצועת החוף שעליה היא חלה.
יפים לעניין זה דבריו של השופט ד"ר ד' ביין בה"פ (חי') 30012/97 אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה – נהריה [4]:
"הרעיון מאחורי התכנית הוא שהשימוש חייב להיות לצרכי ציבור אם במישרין ואם בעקיפין על-ידי הפעלת מתקני תיירות" (פיסקה 8).
שאלה "קרובה" התעוררה אצל הנשיא א' גורן לעניין משמעות "דירת נופש" במרינה שבהרצליה. בעת"מ 2038/98 (ת"א) החברה להגנת הטבע נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הרצליה [5], בעמ' 111 הוא קבע:
"לפיכך פירושו של המונח 'דירות נופש' שהתכניות עושות בו שימוש, חייב לעלות בקנה אחד עם תוכנה של ההגדרה שבסעיף 8 לתמ"א13-, ל-'אזור תיירות ונופש'. דהיינו, דירות נופש חייבות להיות אחד מאלה: מלונות בדרגות שונות או אכסניות או בתי הבראה או מיתקנים למחנאות או מתקני נופש או מתקני שירותים אחרים הנחוצים או המועילים להפעלתם של אלה".
בנוסף לתמ"א 13 חלה על השטח גם תב"ע 1700 ב'. זו תכנית המחליפה את תב"ע 1170 – משנת 1969 אשר גם היא מייעדת את הקרקע לאזור בתי מלון, תיירות, קיט ונופש.
כבר ציינתי את מהותה ותכליתה של תמ"א 13, השומרת על האינטרס הציבורי במשאב הים.
השאלה היא אם פרשנות המשיבה 1 – שניתן לייעד בניין אחד המהווה 50% השטח למלון "מסורתי" ובניין אחר המהווה 50% נוספים למלון דירות – תואמת את תפיסת תמ"א 13.
בהתבונן אדם במלון דירות עליו להפריד בין ה"חפצא" שלפיו המקום אכן מספק שירותים של מלון לבין ה"גברא" – האם המתאכסן במלון הדירות רואה בו את כתובתו, ואם ייפגע מלון הדירות, יאמר האדם "דירתי נפגעה".
מטרת ההפקעה המקורית של המקרקעין הייתה להביא לכך שהאזור יפותח מבחינת תיירות, מחד גיסא, ולאפשר לכל התושבים ליהנות מחוף הים – כמשאב טבע,
מאידך גיסא.
כל שימוש שונה מנוגד לרוחה של תמ"א 13.
בבואנו לבחון אם קוימו הוראות התמ"א והוראות תכנית 1700 ב' עלינו להשיב על השאלה אם אנו בוחנים את מהות הבית לרוכשו – היינו דירתו, או שמא על-פי נותן השירותים – היינו מלון.
לעניין זה ניתן להשתמש במבחן אשר הייתי מכנה אותו "מבחן רשות הרבים":
האם המדובר במבנה שהינו "נחלת" כלל הציבור (אם בתשלום ואם לאו), או שמא לא נוכל להיכנס למבנה שכן אז נסיג את גבול רענו.
2. מהו מלון דירות?
השאלה היא אם האישור מיום 24.12.1997 לבניית מלון דירות וההחלטה מיום 5.5.1999, שלפיה 50% משני המגדלים – כלומר מגדל אחד בשם ישמש למלון ולא ניתן יהיה למוכרו, עולות בקנה אחד עם התכניות הנ"ל.
בה"פ (חי') 524/96 אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה – מחוז חיפה [6] הגדיר השופט ד"ר ד' ביין את המונח "מלון דירות".
תחילה הוא בחן את מלון הדירות "מבחינה חיצונית" והגיע למסקנה שאמנם יש בו כל אותם דברים חיצוניים המאפיינים מלון שהייתי מכנה אותו "מסורתי", אבל:
"לדעתי, צודקת העותרת בטענתה, כי תהיה אשר תהיה צורת המבנה, הרי אחד מהמאפינים של מלון דירות (המבדיל אותו מבנין מגורים עם לובי מפואר ושירותים נלווים כמתואר לעיל), מתבטא בכך שהמקום משמש לאכסון זמני של אנשים הבאים למקום לצורכי עסקים, תיירות ונופש.
אפיונו של בנין כמלון דירות, אינו יכול להתמצות בצורתו החיצונית, אלא יש להתיחס גם לתוכנו הפנימי" (שם [6]).
את התוכן הפנימי יש לשאוב מהוראות הדין הגלומות בתמ"א 13.
"...אין ספק שתמ"א 13 רצתה למנוע בניה בסמוך לחופי ישראל לצרכים פרטיים בלבד, שכן יש בכך נטילת משאב לאומי והקניתו לבעלי ממון גרידא...
הרעיון מאחורי התוכנית הוא שהשימוש חייב להיות לצרכי הציבור אם במישרין על ידי התרת רחצה ונופש ואם בעקיפין על ידי הפעלת מתקני תיירות" (שם).
והוא ממשיך וקובע לעניין הגדרת מלון דירות:
"איני סבור אמנם שהכוונה היתה למנוע בעלות פרטית על דירות... ובלבד שתשמר התכלית של יעוד הדירות לתיירות ונופש" (שם).
המשמעות של ייעוד כזה אינה "סגירת" אותן דירות בפני הקהל הרחב וייחודן לבעלים רשומים, אלא:
"לצורך כך היתה מוטלת החובה על החברה לקבוע בחוזים עם כל אחד מהרוכשים את החובה להצטרף למאגר דירות ולהבטיח שלפחות במשך תקופה מסוימת בשנה תועמד כל דירה לשימוש המאגר ותשמש לאיכסון לתקופות קצרות כמקובל בבתי מלון" (שם).
הגדרה זו מקובלת גם על בית-משפט זה. מכאן ששתי הוראות דין, התמ"א והתב"ע, קובעות שהאזור הסמוך לשפת הים ייוחד לתועלת הציבור ולרווחתו בלבד.
באה הפסיקה ופירשה הוראות אלה לפי רוחן, תכליתן וכיתובן – כך שהיא שוללת נישול הציבור באמצעות בנייה פרטית למגורים באיזו וריאציה שהיא, בין לדירות נופש ובין כמלון דירות.
ודוק, אין הכוונה לשלול בעלות פרטית בפרויקט של דירות נופש או מלון דירות. אבל מי שרוכש בעלות מסוג כזה, צריך להכיר במגבלות הפרויקט, וכן שיצטרך לחלוק את בעלותו עם הציבור הרחב שבתקופת זמן נתון ירצה לשכור דווקא את אחוזתו זו.
באי-כוח המשיבים נתלו באמירתו של הנשיא א' גורן בעת"מ (ת"א) 2038/98 [5] בקטע המצוטט לעיל, שם נאמר כי לצד "דירות נופש" מופיע גם המונח מלונות בדרגות שונות שזה ללא ספק "סוג של מלון". מכאן מסקנתם שיש לפרש את פסק-הדין כך שמלון כולל גם מלון דירות לעניין תמ"א 13.
אין דעתי כדעתם, והדבר גם עולה בבירור מהמשך פסק-הדין של הנשיא גורן שהתייחס בכלל ל"דירות נופש", ועניין "מלונות בדרגות שונות" ניתן רק כהדגמה כללית וכאוביטר.
בעמ' 111 לאותו פסק-דין – שורות אחדות לאחר הדוגמה הזו, מסכם הנשיא גורן את הסוגיה כך:
"...כל התכניות כולן אוסרות שימוש למגורים בתחומי המרינה. פרשנות אחרת יהיה בה כדי להביא לבטלות הוראות בתוכניות בהיותן מנוגדות להוראות תמ"א 13".
מכאן, שאם היה חוסר בהירות אליבא דגישת בא-כוח המשיבים למשמעות האפשרית של מלון בדירות בפסק-דין זה – בא המשפט המסכם וקובע נחרצות שאם המלון הנבנה משמש למגורים, בין שמדובר בדירות נופש ובין שמדובר בסוגי מלונאות אחרים – הוא פסול.
מכאן, שמלון דירות גם לפי פרשנות פסק-דין זה – אינו עולה בקנה אחד עם תכליותיה של תמ"א 13.
הבחנות אלה מקובלות עליי.
במאמר מוסגר אציין שבית-המשפט העליון ביטל את פסק-הדין של הנשיא גורן והחזירו לבית-משפט זה כדי להוסיף צדדים נוספים, ברם אין בכך כדי לגרוע מהסכמתי לפרשנות המשפטית שניתנה למונח "דירות נופש" וכן להתייחסות שהייתה בו לעניין זכות הקניין.
המסקנה היא שגם לענייננו יש לבחון את המבנה שלפנינו לא רק לפי מראהו החיצוני אלא גם לפי מהותו, שימושו וייעודו.
בא-כוח המשיבים מנסה להסיק מע"פ 768/80 ש' שפירא ושות', חברה קבלנית בנתניה בע"מ נ' מדינת ישראל (להלן – הילכת שפירא [2]) כי האישורים למבנים עונים לקריטריונים של מלון דירות.
על-כן כבר נאמר:
"...האמור בע"פ 768/80 ש. שפירא נ' מ.י., אינו ראיה לסתור, מן הטעמים הבאים:
פסה"ד ניתן בהליך פלילי ולכן הודגש, שמי שטוען שבניה אינה בגדר 'מלון דירות', עליו הנטל להוכיח טענתו זו, מעל לכל ספק סביר.
שנית, דובר שם על היתר לבניית 'מלון דירות' שניתן לנאשמים ולא בשאלה מהו 'מלון דירות' כשמושג זה מתפרש על רקע התכליות של תמ"א 13.
שלישית, בפסק הדין שפירא נדונה אך ורק השאלה 'אם הבנינים שהוקמו מהווים 'מלון דירות' על פי המבנה שלהם על כן תוכן החוזים שנקשרו בין החברה לבין קוני הדירות לא היה רלבנטי לענין חוקיות היתרי הבניה'. אמנם בהמשך נאמר: ...'ייתכן שחוזים אלה (עם הרוכשים ד.ב.) יכולים היו לשמש ראיה לכך שבפועל אחרי שהוקמו המבנים, הם לא שימשו ל'מלון דירות' ולפיכך נעשה השימוש בבנין שלא לאותה מטרה שלשמה ניתן היתר הבניה'.
ברם, באותו מקרה, לא יוחסה בכתב האישום למערערים כל עבירה לגבי השימוש שנעשה בבנינים אחרי שהם נבנו, אלא הטענה כפי שהופיעה בכתב האישום היתה שההיתרים שניתנו על ידי הועדה המקומית לא היו היתרים ל'מלון דירות' – טענה זו לא הצליחה התביעה להוכיח" (השופט ד"ר ד' ביין בה"פ (חי') 524/96 הנ"ל [6]).
הדברים מדברים בעד עצמם ומקובלים גם עליי.
3. כיצד יש לפרש את כוונת תמ"א 13?
ב18.5.1998- (עת26/) הוציא משרד התיירות נייר עמדה לגבי שימושים אפשריים בקרקע שייעודה מלונאות, תיירות ונופש.
שם נאמר בהדגשה במקור:
"משרד התיירות אינו מכיר בדירות נופש כאמצעי אכסון מלונאי ועל כן מתנגד לבניית דירות כאלו על קרקע שייעודה התכנוני הוא מלונאות ו/או תיירות נופש".
גם דירת נופש הוגדרה שם, מחמת השימוש הנפוץ במושג זה, וזה כבר מביאנו לקשר שבין דירת הנופש למלון דירות נושא דיוננו כאן.
"דירת נופש – יחידת מגורים קטנה בבעלות פרטית במבנה המכיל יחידות כאלה, המשמשת לצרכי נופש לבעליה, לאורחיהם או להשכרה למטרות נופש".
עמדת משרד התיירות הייתה לאפשר הקמת דירות כאלה רק על קרקע שייעודה מגורים. ברור מנייר העמדה שהמשרד אינו רואה בדירה כזו אמצעי אכסון מלונאי (נמנו שם אפשרויות שונות במסגרת התב"ע הספציפית).
חלוקת המגדלים המתוכננים כשבאחד יינתנו שירותי מלון "מסורתיים" והאחר ישמש "מלון דירות", משמעה בעצם ריכוז דירות הנופש במהותן שהם מגורים בבעלות פרטית רציפה במסגרת תכנית שמיועדת למלונאות.
הניסיון להשתבץ במסגרת "מלונאית" על-ידי יצירת "קטגוריה חדשה" של מלון דירות הינו יצירה רעיונית יפה, אבל הוא אינו משנה את המהות של מלון הדירות, שהוא בית דירות פרטי למגורים לכל דבר ועניין עם סביבת שירותים ברמה ובאופן של מלון.
הפועל היוצא הוא שהמתכונת המוצעת של מלון דירות אינה עונה על ההגדרה כמקום המספק שירותים לכל מאן דבעי.
אמנם שירותים לדירות ניתנים באופן מרוכז, אולם אין לראות בסוג זה של מתן שירותים את ההבחנה בין מלון "מסורתי" לבין מלון דירות.
גם מהשימוש במונחים "מלונאות, תיירות, קיט ונופש" – המופיעים בתכניות 1170 ו1700- ב' – עולה משמעות ברורה של ארעיות. התייר, הקייטן והנופש שבים לביתם כאשר נגמרת חופשתם, ובמקום שבו שהו יתגורר מאן דהוא אחר.
מכאן, שגם "מלון דירות", כמו מלון "מסורתי" רגיל, אמור להתאים לשהייה ארעית ולא קבועה. לא זו הייתה כוונת המשיבות 2 ו3- בבקשתן. כוונתן הייתה והינה להקצות במסגרת המלון מיתחם שלם בעצם לבנייה שלא להשכרה אלא למגורים פרטיים ברמה זו או אחרת של תדירות וללא מתן אפשרות לציבור הרחב להשתמש במיתחם.
לא זו הייתה הכוונה שעמדה לנגד עיני מתכנני התכניות.
האם הקצאת חלק מהמיתחם ל"מלון מסורתי" גורמת לשינוי בהגדרה ובפונקציה של כלל המיתחם?
איני סבורה כך. התכניות עצמן לא יצרו אפשרות של חלוקה מהותית פנימית בשטח נושא העתירה. הן ייעדו את כולו לציבור הרחב ולא לכאלה שיכולים להרשות לעצמם לרכוש דירות בפרויקט. גריעת חלק ממשאב טבע מכלל הציבור והפיכתו לנכס פרטי אינן רק פרשנות מרחיקה ובלתי אפשרית, היא גם פוגעת ברוח התכנית, בכוונותיה ובקביעותיה – בהיותה דין מחייב.
לכן המינוח "מלון דירות" יכול לכל היותר לשמש אינדיקציה לצורת האכסון, אבל לא לשנות את מהותו הבסיסית של המונח "מלון".
בתוספת סיכומים של המשיב 3 נאמר, כי הפרויקט עונה להגדרה של מלון דירות ומתאים לה הן על-פי אמות-המידה שנקבעו בפסק-הדין של השופט ד"ר ביין, הן על-פי אמות-המידה שנקבעו בפסק-הדין של הנשיא גורן והן על-פי אמות-המידה שקבע משרד התיירות בהגדרותיו הוא למלון דירות (עת26/), באשר 50% מסך כל הדירות בו מושכרות כל השנה, לעומת שיעור זעום יותר של סך כל הדירות להשכרה שיכולות להיות בפרויקט המרינה בהרצליה ובפרויקט חוף הכרמל בחיפה.
זו טענה שובת נפש, אבל לא במתמטיקה עסקינן אלא ברוח תמ"א 13 וביישומה הנכון בשטח.
יתר-על-כן, אילו זו הייתה כוונתם הנכונה, האמיתית והמקורית של המשיבים 2 ו3- – הכיצד זה, שאף שניתנה להם הזדמנות, בהחלטת הוועדה בשנת 1997, לשנות את התב"ע לייעוד למגורים – הם לא עשו כן?!
מדוע הייעוד המבוקש (נספח י"ח לתצהיר גירון) היה לאשר בניית שני מבנים בהם ישכון מלון דירות?!
לעניין הטענה כי משקבעה התב"ע ייעוד ל"מלון דירות" לפי קריטריונים של משרד התיירות, יש ליישם קריטריונים אלה כלשונם בהיותם "דין" – אומר:
משרד התיירות קבע כי בתחומי מיתחם תיירותי מוגדר תותר בנייה לאכסון מלונאי מיוחד בשיעור שלא יעלה על 50% מזכויות הבניה המלונאית בחלק זה של המיתחם (עת26/).
המשמעות של איכסון מלונאי מיוחד הוא שבית-המלון ינוהל על-ידי חברת ניהול
ו50%- מיחידות האירוח ימכרו לרוכשים ללא הגבלת שימוש.
זו הגדרה שיושמה לגבי תמ"א 12 בלבד ובה נקבעו שני מיתחמי תיירות מיוחדים: חופי ים המלח ובמרינות (לגביהן יש הסדר מיוחד); כאן עסקינן בתמ"א 13.
יתר-על-כן, תב"ע הינה יצור החי בסביבתו (ע"א 4652/98 ראשון עלית חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ [3]), יש לבצע "התאמות" בקשר למיקום בית המלון, מקור השטח שיועד לו והן לעובדה שהפרויקט נושא העתירה "חולק" בין המלון המסורתי, כפי שכיניתיהו, לבין מלון הדירות, כשכל אחד מהם אמור לאכלס מגדל נפרד – סיטואציה שנראית על פניה מהנחיית משרד התיירות, שהוא לא הביאה בחשבון.
מכל האמור לעיל עולה כי החלטת הוועדה מיום 5.5.1999 אינה מקיימת את דרישת תמ"א 13 ותכניות 1170 ו1700- ב'.
4. האם תמ"א 13 תקפה?
ביני לביני שקלתי אם לדון בכלל בטענת באי-כוח המשיבים 2 ו3-, שכן בתגובה לעתירה מיום 8.7.1999 לא פירטו באי-כוח המשיבים כלל טענה זו, ואולם, היות שכתבי-התגובה עסקו בשאלה המקדמית אם לדחות את העתירה על הסף, ועדיין לא בדין המהותי, החלטתי ללכת עם המבקשים במידת בית הלל – "לקולה" ולדון בטענה זו שעלתה לראשונה בטיעונם מיום 7.12.1999.
לטענתם, תמ"א 13 אושרה – אך ספק רב הוא אם האישור נעשה כדין. להזכירך שהתמ"א אושרה בשנת 1983.
סעיף 3 לתקנות קובע כך:
"המועד להגשת עתירה
עתירה תוגש בהקדם האפשרי, בנסיבות הענין, ולא יאוחר מתום ארבעים וחמישה ימים מהיום שבו קיבל העותר הודעה על ההחלטה נושא העתירה או מיום שנעשה לה פרסום כדין, או מיום היווצר עילת העתירה, לפי המוקדם".
הטענה בדבר תוקף תמ"א 13 הייתה ידועה למשיבים היטב שכן הם עשו בה שימוש כנגד העותרים.
על-כן אין לי אלא לומר במקרה זה למשיבים "קשוט עצמך ואחר כך קשוט אחרים"; טענה לשיהוי כנגד העותרים על החלטה משנת 1997 (לשיטתם) והגשת עתירה כי החלטה משנת 1983 אושרה שלא כדין נראות תמוהות ביותר. אשר-על-כן נדחית טענה זו מכול וכול.
(י) האם העתירה פוגעת בזכות קניינם של המשיבים 2 ו3-.
דוחה אני בשתי ידיים את הטענה שקבלת העתירה פוגעת בקניינם של המשיבים
2 ו3-.
זכות קניין – משמעה האפשרות והזכות לעשות בקניין כל פעולה שהינה על-פי דין ושאין בה שימוש לרעה בזכויות הקנייניות.
המשיבים "שוכחים" שההפקעה המקורית נעשתה לצורכי הציבור.
אם תאושר בנייה לשיטתם, תהיה התוצאה שהציבור לא יזכה בקרקע, ולכן גם לא היה צידוק מקורי להפקעה.
משקבעתי כי במגורים פרטיים יש משום הפרת תכניות 1170 ו1700- ב', הרי שאין בכך כל פגיעה קניינית במשיבים.
לעניין זה כבר קבע הנשיא גורן בעת"מ (ת"א) 2038/98 הנ"ל [5], בעמ' 118:
"אין באמור לעיל כדי לפגוע שלא כדין בזכויותיהן של מי מחברות הבנייה או רוכשי דירות הנופש. אין צורך להכביר מילים בדבר מעמדה של זכות הקניין כזכות יסוד. עם זאת, קניינן של חברות הבנייה מעולם לא כלל זכויות שאין הדין מאפשר להקנותן. זכות הקניין של חברות הבנייה במיתחם המרינה מוגדרת ומתוחמת על-ידי התכניות החלות על המיתחם. כפי שהובהר לעיל, אוסרות תמ"א 13 וכל התכניות הכפופות לה מגורים בתחומי המרינה. לפיכך כל זכות שרכשו חברות הבנייה במיתחם המרינה לא כללה מעולם את הזכות למגורים כאמור, ואין לומר כי זכות זו נגרעת מהן כעת שלא כדין".
לאור האמור לעיל אני מקבלת את מלוא עתירת העותרים.
לאורך כל הדיון גרסו המשיבים כי עניינם של העותרים בעתירה הוא חששם שמא במסגרת התכנית הכללית של השטח יופקעו מהם שטחים שבבעלותם לצורכי ציבור. לכן עתירתם נגועה בהיעדר תום-לב.
אני מוכנה לצאת מנקודת הנחה, שלכל עותר, למעט עותר ציבורי, יש בעיקר אינטרס כלכלי או קנייני בנושא עתירתו. אינטרס כזה מוגן על-ידי הדין. אם תוך כדי החתירה להגן על אינטרס זה הוא מוצא פגמים וליקויים בעבודת הרשות, שהצבעה עליהם תמנע פגיעה באינטרס שלו – מדוע לנשלו מזכות ההתרעה על כך? העובדה שהאינטרס הישיר שלו הוא כלכלי אינה נוטלת ממנו את זכות ההצבעה על חוסר תקינות בתפיסתה הכוללת של הרשות.
ואם לעמדת מי מהמשיבים מדובר בהפעלת לחץ כדי לקבל תנאים טובים יותר ולא "לשמה", אזי, לפחות מבחינת בית-המשפט, יש לשקול במקרים כאלה, כשמדובר במשאבים ציבוריים ובהליך שיכול להשפיע על טובת הכלל, לצרף מיוזמת בית-המשפט עותר ציבורי מתאים שבו לא יחשדו שמא מאחוריו אינטרסים שונים מאשר טובת הציבור.
המתבונן בקו החוף של אזור תל-אביב והסביבה יכול בהחלט להבין את עמדתם ה"מלוכדת" של המשיבים.
המשיבה 1 היא אישיות משפטית נפרדת. התרשמתי כי לענייננו היא מייצגת גם אינטרסים עירוניים של פיתוח חוף הים; נושא שדווקא במדינה ים-תיכונית כמו שלנו מוזנח במשך שנים ואינו מטופל. שפת הים אינה אבן שואבת למפעלי תיירות, ספורט וקיט, ובצורה כזו גם לא מקור הכנסה לגיטימי לנוגעים בדבר.
זה הטעם שהמשיבים מעוניינים בפיתוח האזור.
אין דבר לגיטימי יותר מזה, ובתנאי שהאינטרסים של קבוצה לא ישללו את זכות ההנאה מהציבור כולו.
אשר-על-כן אני נענית לעתירה וקובעת לענייננו:
1) שימוש למגורים בתחום תכנית מפורטת /1700ב הוא בניגוד לתב"ע
ולתמ"א 13.
2) לא יינתנו היתרי בנייה למשיבות 2 ו3- בניגוד לייעוד התב"ע והתמ"א, כמפורט בפסק-דין זה.
3) החלטות מס' 89 ו90- של ועדת המשנה של המשיבה 1 מיום 5.5.1994, המאפשרות שימוש למלון דירות כאשר לפחות 50% מהבנייה ישמשו למגורים – בטלות בהיותן בניגוד לתב"ע ולדין.
אני מחייבת כל אחד מהמשיבים לשלם לעותרים הוצאות ושכר טרחת עורך-דין בסכום כולל של 20,000 ש"ח + מע"מ.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהי הפקעה ?

  2. הפקעה מכללא

  3. אחוז ההפקעה

  4. חזרה מהפקעה

  5. הפקעה כביש 6

  6. הפקעת משכנתא

  7. הפקעה 40 אחוז

  8. הפקעה שלא כדין

  9. עורך דין הפקעה

  10. עורכי דין הפקעות

  11. הפקעה לצרכי דרך

  12. הפקעה לצורך חניון

  13. פיצויים על הפקעה

  14. אי ידיעה על הפקעה

  15. זניחת מטרת ההפקעה

  16. ביטול הודעת הפקעה

  17. הפקעת קרקעות בחיפה

  18. פיצוי על הפקעת נכס

  19. חישוב פיצויי הפקעה

  20. הפקעת קרקע חקלאית

  21. הפקעה פקודת הקרקעות

  22. פינוי בית עקב הפקעה

  23. פיצוי שוכר על הפקעה

  24. סלילת כביש ללא הפקעה

  25. אי קיום מטרות ההפקעה

  26. אי מימוש הפקעה במועד

  27. גובה הפיצוי על הפקעה

  28. ויתור על מטרות ההפקעה

  29. הפקעת קרקע בהוד השרון

  30. הפקעה ללא הודעה אישית

  31. שיטת ההשוואה - הפקעה

  32. הפקעת קרקעות בכפר ערבי

  33. פיצויים על הפקעת קרקע

  34. התיישנות פיצויי הפקעה

  35. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  36. הפקעה חלקית של מקרקעין

  37. ריבית על פיצויי הפקעה

  38. הפקעה מכוח פקודת הדרכים

  39. הפקעות קרקעות בהוד השרון

  40. דחיית עתירה לביטול הפקעה

  41. גילוי מידע על הפקעת נכסים

  42. הפקעת קופת גמל בפשיטת רגל

  43. תביעה לתשלום פיצויי הפקעה

  44. הפקעה לצורך פרוייקט תיירות

  45. מי זכאי לפיצויים על הפקעה

  46. סמכות עניינית פיצויי הפקעה

  47. פיצוי על הפקעה לפי פוטנציאל

  48. הפקעה - פגיעה בזכות הקניין

  49. פיצוי על הפקעת קרקע חקלאית

  50. הפקעה - הערכת שווי מקרקעין

  51. הפקעת זכויות דייר מוגן בחנות

  52. פרסום הפקעות מקרקעין ברשומות

  53. מועד תשלום פיצוי בגין הפקעה

  54. הפקעה לצורך סלילת כביש עוקף

  55. התיישנות תביעה לפיצויי הפקעה

  56. הערת אזהרה חכירה לאחר הפקעה

  57. קרקע חלופית כפיצוי על הפקעה

  58. פיצוי דו שלבי בהפקעת מקרקעין

  59. השבחת מקרקעין כפיצוי על הפקעה

  60. הפקעת קרקעות ע''י ועדה מקומית

  61. אגרה תביעת פיצויים בגין הפקעה

  62. הפקעה לצורך הקמת מנהרות הכרמל

  63. 3 תנאים לביצוע הפקעה של קרקעות

  64. הפקעת קרקעות עם פוטנציאל לבניה

  65. פיצוי על הפקעה - סמכות עניינית

  66. פיצוי לדייר מוגן על הפקעת קרקע

  67. הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת כביש

  68. פיצוי חלקי (60%) הפקעת מקרקעין

  69. פיצוי על הפקעת קרקע לצורך כביש

  70. פיצוי מלא על הפקעה ללא ניכוי 25%

  71. המועד הקובע לשווי מקרקעין הפקעה

  72. הפקעה מכוח סעיף 9 לפקודת הקרקעות

  73. פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה

  74. הפרת חובה חקוקה - הודעה על הפקעה

  75. בקשה לפסק דין חלקי פיצוי על הפקעה

  76. פינוי קרקע עקב הפקעה לצורכי ציבור

  77. פיצוי נוסף על הפקעת קרקע בגלל מחצבה

  78. הקפאת תביעת פיצויים על הפקעת קרקעות

  79. הפקעה לצורך בניית כביש לצורכי ציבור

  80. הסכם הבנות פינוי מקרקעין לפני הפקעה

  81. פיצוי בהפקעת קרקע לפי המחיר נכון להיום

  82. האם העברת מקרקעין ללא תמורה נחשבת הפקעה

  83. ערעור על גובה הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין

  84. סמכות המפקח על רישום המקרקעין לבטל הפקעה

  85. ביטול הפקעת חלקה ש"מיועדת" להפקעה במשך 30 שנה

  86. הסכמה להפריש מהמקרקעין חלקים לטובת סלילת דרך ציבורית

  87. הלכת ארידור - התיישנות פיצויי הפקעה מיום תפיסת החזקה

  88. בקשה לביטול הפקעה: אי מיצוי הליכים לפני מוסדות התכנון

  89. ההבדל בין "ביטול הפקעה" לבין "שינוי ייעוד הקרקע שהפקעתה בוטלה"

  90. הפקעת זכויות שכירות על פי חוזה משבצת עם מינהל מקרקעי ישראל, לצורכי חקלאות

  91. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון