הפרת חוזה עם אדריכל

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפרת חוזה עם אדריכל:

תביעה לפיצויים בגין הפרת חוזה.

התובעת יזמה פרויקט לשיווק מקרקעין בהרחבה ביישוב בקוע.
הנתבעת, אדריכלית במקצועה, נשכרה על ידי התובעת להכין תוכנית בניין עיר להרחבה, לרבות שינוי ייעוד המקרקעין למגורים (תב"ע).
התובעת קידמה את הפרויקט ואת התב"ע במשך למעלה מחמש שנים והליכי התכנון עמדו כבר לקראת סיום. בסופו של דבר (וללא קשר לנתבעת), נחסמה אפשרותה של התובעת להוציא את הפרויקט אל הפועל. חברה אחרת קיבלה לידיה, באמצעות נציגיו המוסמכים של היישוב, את שיווק המקרקעין למגורים בהרחבה, לרבות סיום הליכי התכנון, שהשלמתם בתוך 90 ימים היוותה תנאי לקימום הפרויקט ולביצועו ע"י החברה המתחרה.

בנסיבות כאמור, נעתרה הנתבעת לפנייתה של החברה המתחרה, התקשרה עמה בהסכם ופעלה בעבורה להשלמת הליכי התכנון בפרסום התב"ע למתן תוקף, בתמורה לסך של 55,000$ ועוד 18,000$ (עבור תכנון 3 דגמי בתים).

קודם לכך, פנתה התובעת לנתבעת, ודרשה ממנה להימנע מהשלמת הליכי התכנון עבור צדדים שלישיים ללא הסכמתה, תוך שהבהירה לנתבעת כי פעולה כאמור, מנוגדת להסכם בין הצדדים, ותסב לתובעת נזק כלכלי. הנתבעת ביקשה לקבל מהתובעת תשלום בסך האמור, על מנת שתימנע מהשלמת הליכי התכנון כמבוקש. התובעת סירבה, והנתבעת הודיעה כי היא רואה עצמה חופשיה לנהוג כראות עיניה, ונהגה כפי שנהגה.


לטענת התובעת, הנתבעת "החליפה את הלקוח" (מהתובעת לחברה המתחרה) תוך הפרת חובותיה החוזיות והפרת חובות אתיות המוטלות עליה בדין. בכך, אפשרה הנתבעת את שיווק המקרקעין על ידי החברה המתחרה תוך עקיפת התובעת, מבלי שתידרש אותה חברה לבוא בהסכמות עם התובעת ביחס לשכר הייזום המגיע לה בעד קידום ותכנון הפרויקט, "הוציאה את התובעת מן המשחק", ואיינה את יכולתה של התובעת לזכות בשכר עמלה עבור שנים של עבודה.

התביעה לפיצוי היא בשיעור הסכום שהייתה החברה המתחרה מוכנה לשלם לתובעת בנסיבות העניין, בעבור הסכמתה להשלמת הליכי התכנון, אילולא התקשרה הנתבעת עם החברה המתחרה ופעלה להשלמתם בעבורה.

רקע עובדתי


התובעת, חברה בע"מ, התקשרה עם בקוע, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, בהסכם מיום 23/11/2000, לייזום שיווק ופיתוח, תכנון וביצוע של פרויקט לשיווק מגרשים בשטח הרחבה במושב (להלן: ההסכם עם המושב, נספח א' לכתב התביעה וכן, ההרחבה או המיזם, בהתאמה).




במסגרת ההסכם עם המושב, התובעת נטלה על עצמה את מלוא האחריות להכנת התב"ע להרחבה, לרבות שינוי ייעוד המקרקעין המיועדים להרחבה, מייעוד חקלאי למגורים, כשהיא נושאת בכל ההוצאות הכרוכות בכך.




לצורך ביצוע הפרויקט, התקשרה התובעת עם הנתבעת בהסכם לתכנון התב"ע. זאת, לפי הצעת הנתבעת מיום 6/8/2000 (ההסכם עם הנתבעת או ההסכם, נספח ב' לכתב התביעה. ראו גם ס' 4 ו- 12 לתצהיר הנתבעת, המאשר כי ההצעה הינה ההסכם הסופי בין הצדדים). כן שכרה התובעת יועצים/מתכננים לעניין כבישים ותנועה, ביוב, מודד, ויועצים נוספים (ראו סעיפים 32-35 לתצהיר מר אקסלרוד, מנהל התובעת, שלא נסתרו, לרבות המסמכים הרבים שצורפו כנספח ה' לתצהירו, המחזקים את הטענה שהתובעת שכרה שרותיהם של יועצים ובעלי מקצוע כאמור, לצורך הכנת התוכנית וכן, עדותה של הנתבעת, בעמ' 39-40).




באותה עת היה המושב שקוע בחובות רבים ומונה לו משקם לפי חוק ההסדרים במגזר החקלאי המשפחתי, תשנ"ב-1992 (חוק גל), עו"ד משה שליט (עו"ד שליט או המשקם). פרויקט ההרחבה אפשר למושב בקוע, בין היתר, להסדיר את חובותיו, באמצעות שיווק הקרקעות בהרחבה למגורים (לאחר שינוי הייעוד).




בהסכם עם המושב אמנם נקבע, כי ההסכם יועבר לאישור המשקם וכפוף לאישורו, אך בפועל, כך עולה מהחלטות המשקם, לא הובא ההסכם לידיעתו אלא כעבור שנתיים. המשקם לא אישר את ההתקשרות בין התובעת למושב גם כשהובאה לידיעתו באיחור כאמור, ואף הוציא צו מניעה ספציפי האוסר על המושב להתקשר עם התובעת (בנוסף לצו המניעה הכללי מיום 5/1/95 שאסר על המושב לבצע עסקאות במקרקעין). זאת, בשל חוסר מידע ביחס לעומדים מאחורי החברה ויכולותיה לעמוד מאחורי ההסכם. [ראו החלטות המשקם מיום 16/11/2003, מיום 24/11/2003, מיום 19/12/2005. אנצל אכסניה זו לציין, כי הצדדים לא ערכו/סימנו את הנספחים לתצהיריהם בצורה נגישה. הדבר לא אפשר לבית המשפט להפנות למסמכים מסומנים. חלק ניכר מהמסמכים צורפו כנספחים לתגובתם של הכונסים עו"ד אבידני ועו"ד קופנהגן, שצורפו כנספחים ג'-ד' לתצהיר הנתבעת או כנספחים לסיכומי הנתבעת. חלקם מצויים בכרך הנספחים לכתב התביעה שהגישה התובעת, ששימשו גם כנספחי התצהיר, וחלקם צורפו כנספחים לה"פ 183/06].




על מנת לקדם את האפשרות של פירעון החובות באמצעות שיווק המקרקעין בשטח ההרחבה, מינה המשקם את כונסי הנכסים, עוה"ד אבידני וקופנהגן, לטפל בעניין (נובמבר 2005). מהלכים שנקטה התובעת מול המשקם והכונסים על מנת להביא לשילובה במימוש הפרויקט או להבטחת פיצוי עבור פועלה, לא נשאו פרי. [בהמשך להחלטות המשקם שפורטו לעיל, ראו החלטה נוספת מיום 19/2/2006, עליה הוגש ערעור שנדחה, בבר"ע (י-ם) 2109/06, החלטת כב' הש' אוקון מיום 23/5/06. לעניין המגעים עם הכונסים לפיצוי, ראו: תצהיר אקסלרוד וכן תצהיריהם של העדים מטעם התובעת, מר מזיג ומר רחמים, שלא נסתרו, שמעידים על פגישה אצל הכונס עו"ד קופנהגן, שבה נדון נושא פיצוי התובעת].




בחלוף הזמן נקלע הפרויקט לסד זמנים, שאיים על אפשרות מימושו. החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל (שאפשרה את השיווק למגורים בשטח ההרחבה) בוטלה ע"י בג"צ. המינהל נאות להכליל את המושב במסגרת הוראות המעבר, והאריך את המועד למושבים שמסדירים את חובם לפי חוק גל, באופן שהמועד האחרון שנקבע לביצוע עסקאות (הפניית רוכשים למגרשים) הוא יום 31/12/2006, ובלבד שהבקשות תוגשנה עד 30/11/2006.




במצב דברים זה, ומשלא עלה בידי הכונסים לבוא בהסכמות עם התובעת לצורך השלמת הליכי התכנון (ומעדות הנתבעת בעמ' 41 ש' 22 ואילך עולה, כי הכונסים פנו גם אליה באופן ישיר על מנת שתשלים את הליכי התכנון, אך ללא הצלחה), פרסמו הכונסים הזמנה להציע הצעות לביצוע עבודות פיתוח בהרחבה במושב, לרבות השלמת התכנון (הזמנה מיום 25/6/06, להלן: ההזמנה, נספח ד' לכתב התביעה).
להלן חלק מסעיפי ההזמנה הרלבנטיים לענייננו:


"2. התב"ע הרלוונטית להרחבה טרם אושרה סופית, תנאי יסודי בהצעת הקבלן המציע חייב להיות התחייבות המציע להשלים את הליכי אישור התב"ע במועד הנדרש בהתאם להוראות המעבר דהיינו - בתוך 90 יום מיום קבלתו את הודעת הכונסים בדבר קבלת הצעתו של המציע.

3. על הקבלן המציע יהיה להסיר בעצמו ועל חשבונו את כל המכשולים בדרך לאישור סופי של התב"ע, אם יש או יהיו כאלה, לרבות להשלים את פרטי התכנון שנדרש להשלימם ו/או לשלם או לפצות או לשפות, את כל בעלי העניין שטיפלו בתב"ע עד היום.

4. לצורך הבטחת התחייבותו של המציע כאמור לעיל להשלמת הליכי אישור התב"ע, יפקיד המציע בידי הכונסים ערבות בנקאית אוטונומית בסכום שלא יפחת מסך של 450,000 ₪, אשר תחולט ללא כל תנאי נוסף (למעט סיכול הנובע מכוח עליון) אם לא עמד המציע מכל סיבה שהיא בהתחייבותו ולא השלים את האישור הסופי של התב"ע בתוך 90 יום מיום קבלתו את ההודעה.

הואיל וסכום הערבות בסעיף זה מגלם בתוכו את בטחון המציע ביכולתו להשלים את הליכי תכנון התב"ע במועד, למציע שיציע ערבות בסכום גבוה יותר מהסכום המינימאלי הרשום לעיל, תינתן עדיפות.

הכונסים שומרים לעצמם את הזכות לבצע התמחרות בין המציעים על סכום הערבות בסעיף זה"



הכונסים הפנו את ההזמנה למספר קבלנים, וביניהם חברת י.ד. בראזני בע"מ (ברזאני) וחברת יאיר רחמים, שהתברר כי התקשרה עם התובעת לביצוע עבודות ההרחבה (הבקשה שהופנתה לחברת יאיר רחמים בע"מ, צורפה בנספח ד לכתב התביעה). בפועל, רק שתי החברות הנ"ל הגישו הצעה.




המשקם בחר את הצעתה של ברזאני. בהחלטתו מיום 30/7/06 מפרט המשקם כי זימן את שני המציעים לבדיקת "כישוריהם יכולתם לקדם את תהליך ההרחבה ובייחוד להשלים את הליך אישור התב"ע, תנאי חשוב לקיום ההרחבה ושיווק המגרשים". המשקם מצא כי יכולותיה של בראזני גדולות יותר משל חברת יאיר רחמים. בנוסף, נמצא שחברת רחמים קשורה עם התובעת שהצעתה שלה נפסלה כאמור בהחלטת המשקם מיום 19/2/2006. הדבר עורר בקרב המשקם חשש שמא חברת רחמים הינה זרוע של התובעת שרוצה לקבל לידיה את ההרחבה ולכן, ביקש את חברת יאיר רחמים לחשוף את ההתקשרות עם התובעת. חברת יאיר רחמים נמנעה מלעשות כן עד למועד מתן החלטת המשקם. לאור כל זאת הגיע המשקם למסקנה, כי עדיפות מוחלטת קיימת לחברת בראזני, והורה לכונסים להתקשר עמה והוסיף, כי "יחד עם זאת, על הכונסים לדרוש מחברת בראזני להגדיל את הערבות לסך של 700,000 ₪", כשהוא מציין שברזאני הודיעה לו שהיא מסכימה לעשות כן. (החלטת המשקם מיום 30/7/06, מסומנת כנספח לנ-13 לתשובת הכונס, עו"ד קופנהגן, כמשיב 4 לה"פ. תשובת הכונס צורפה כנספח ד' לכתב התביעה או לתצהיר הנתבעת. ראו גם החלטה נוספת מיום 31/7/12).




פניות התובעת וחברת יאיר רחמים למשקם לאחר ההכרזה על הזוכה, לא הועילו אף הן, והתובעת נשארה מחוץ לפרויקט, אם כי המשקם הביע נכונות עקרונית לפיצוי התובעת על הוצאותיה בקידום התב"ע. (ראו החלטות המשקם מיום 23/8/2006 ומיום 27/8/2006. בהחלטת המשקם מיום 23/8/06, נאמר, בין היתר: "במסגרת טיפולי בענייני מושב בקוע, אפשר שיהיה מקום למצוא פתרון להוצאות ששילמה נופי יער לקידום התב"ע אולם, הדבר תלוי בכך שיומצאו לכונסי הנכסים מסמכים על התשלומים ששולמו לאדריכלית").




התובעת אף הגישה לבית המשפט תובענה מיום 8/10/06 למתן צו לפיו מוקנות לה הזכויות בתב"ע אשר יזמה ומימנה; וכי לאף אחד מהנתבעים - הנתבעת, ברזאני, שני הכונסים ומושב בקוע - אין זכויות בה ואיננו רשאי להשלימה ללא הסכמת התובעת (ה"פ (שלום רמלה) 183/06). זו נמחקה לאחר שהתברר שהתב"ע נחתמה ופורסמה למתן תוקף כבר בעת הגשתה.




הכונסים התקשרו עם חברת ברזאני, שהפקידה ערבות בסך של 700,000 ₪, כהוראת המשקם (ראו ס' 31 לכתב ההגנה של ברזאני בה"פ 183/06, נספח ב' לסיכומי התובעת). הנתבעת חתמה על התב"ע והיא פורסמה למתן תוקף.




כפי שעלה מעדותה של הנתבעת, הנתבעת התקשרה עם חברת ברזאני בהסכם (שהנתבעת סירבה להציג לתובעת ולא הוצג על ידה גם לבית המשפט) ולפיו, קיבלה בעבור החתימה על התב"ע והבאתה לפרסום למתן תוקף, 55,000$ ועוד 18,000$ תמורת תכנון שלושה דגמי בתים. בנוסף, התחייבה ברזאני לשפות את הנתבעת בגין כל הוצאה או תשלום שתידרש לשאת בו בשל כך, לרבות בגין הליכים משפטיים בעניין. ברזאני נושאת גם בשכ"ט עוה"ד המייצג את הנתבעת בתיק דנן, עו"ד בנקי, שהינו עורך דינה של ברזאני וייצג את ברזאני גם בה"פ 183/06 (ראו ח"נ של הנתבעת בעמ' 44 ש' 8 ואילך).




קודם לכך, פנתה התובעת לנתבעת במכתב מיום 7/8/06, וביקשה ממנה שלא לפעול לקידום התב"ע ולסיום הליכי התכנון עבור צדדים שלישיים ללא קבלת הסכמתה, בהיותה הלקוחה והמזמינה של התוכנית, ועל מנת למנוע נישול התובעת מזכויותיה. התובעת הבהירה עוד כי אם תיתן הנתבעת את שירותיה בקשר לתב"ע לצדדים שלישיים ותאשר אותה, יגרום הדבר לתובעת לנזק כלכלי כבד והפסד השקעה של חמש שנים.




הנתבעת השיבה במכתב בא כוחה דאז מיום 13/8/06, שבו הכחישה את הטענה שהזכויות בתב"ע הן לתובעת ודחתה את הטענה שהיא מנועה מלהתקשר עם צד שלישי. עוד ציינה הנתבעת, כי התובעת היא זו אשר גרמה לה לנזק כבד, משלא התקשרה עם בעלי הקרקע או מי מטעמם ולא סיפרה על כך לנתבעת, בעוד שהיא השלימה את תכנון התב"ע ותכנון שלושה דגמי בתים לשיווק ולא קיבלה תמורה מלאה בעד עבודתה. לפיכך, ועל מנת שלא תענה הנתבעת לפניית צד שלישי, דרשה הנתבעת מהתובעת לשלם תמורת התב"ע סך 55,000$ ועוד 18,000$ בתמורה לתכנון שלושה דגמי בתים לשיווק. התובעת סירבה לשלם לנתבעת את הסכומים שדרשה. הנתבעת שלחה לתובעת הודעה כי היא רואה עצמה חופשיה לנהוג כראות עיניה (מכתב ב"כ הנתבעת, עו"ד יחזקאלי, מיום 4/10/2006, נספח ו' לכתב התביעה).




בעקבות כל זאת, הנתבעת התקשרה עם חברת בראזני, ששילמה לה את הסכומים הנ"ל, והשלימה את הליכי התכנון עד לפרסום התב"ע למתן תוקף. חברת ברזאני ביצעה את הפרויקט והתובעת לא קיבלה החזר הוצאות, פיצוי או תמורה כלשהי בעד קידום המיזם או התב"ע.מכאן התביעה כנגד הנתבעת.


התביעה וטענות התובעת


לטענת התובעת, עד שחתמה הנתבעת על התב"ע תוך הפרת חובותיה כלפיה התובעת, ניהלה עמה ברזאני מו"מ לפיצוי בגין פועלה לקידום הפרויקט והתב"ע. ואולם מייד עם שחתמה הנתבעת על התב"ע, פסקו כל ניסיונות ההידברות. אלמלא חתמה הנתבעת על ההסכם עם ברזאני ועל התב"ע, הייתה ברזאני מנהלת עם התובעת מו"מ על מנת לקבל את הסכמתה. התנהלות זו, תוך הפרת חובות חוזיות ואחרות של הנתבעת כלפי התובעת, הסבה לתובעת נזק ועל הנתבעת לפצותה בגינו (בעקיפין, הנטל הוא על חברת ברזאני, שנתנה לנתבעת התחייבות לשיפוי).




התובעת השקיעה זמן ניהולי ומקצועי רב והפעילה גורמים רבים וכן השקיעה משאבים לא מבוטלים לצורך הוצאה לפועל של הפרויקט. הפיצוי אמור לשקף את הסכום שברזאני הייתה מוכנה לשלם לתובעת בעבור הסכמתה להשלמת הליכי התכנון מהמקום שאליו הגיעו בחודש אוגוסט 2008, שאז קיבלה את ההתחייבות להשלים את הליכי התכנון על פי ההתקשרות עם הכונסים.




לשיטת התובעת, אומדן הנזק צריך שייעשה השווי היזמי של הפעולות שביצעה התובעת עד לאותו מועד, שנאמד בסך של 2,117,000 ₪ בהתאם לחוו"ד השמאי מטעם התובעת. לחלופין, ולכל הפחות, סבורה התובעת, כי יש לפצותה בסך של 700,000 ₪, סכום הערבות שנדרשה ברזאני, הזוכה, להפקיד בידי הכונסים על מנת להבטיח את התחייבותה להשלמת הליכי התכנון בהתאם להוראות ההצעה.




התובעת מבקשת לבסס אחריות ונזק כלפיה מכוח שלושה מקורות חיוב משפטיים: דיני החוזים, תקנות האתיקה של המהנדסים והאדריכלים ופקודת הנזיקין. לפי ההסכם עם הנתבעת, "התוכניות עד לשלב מתן תוקף לא יופצו לגורמים פרטיים אלא לצורכי חתימת חוזים או הסכמים הקשורים למכירת הבתים ולכל מהלך שכרוכה בו התקשרות שתקדם את הפרויקט במסגרתו הנוכחית". בניגוד להתחייבותה החוזית המפורשת כלפי התובעת, העבירה הנתבעת את התב"ע לצדדים שלישיים, ללא הסכמת התובעת ולנוכח התנגדותה הברורה לכך. הנתבעת הפרה במעשיה את חובת האמון כלפי התובעת ואת החובה לנהוג תוך שמירה על אינטרס הלקוח ולהימנע מפעולות אשר יסבו נזק כלכלי ללקוח. חובתה זו מעוגנת בכללי האתיקה על פי תקנות המהנדסים והאדריכלים (כללים בדבר התנהגות שאינה הולמת את כבוד המקצוע) תשנ"ה- 1994. מעשי הנתבעת אף עולים כדי התרשלות. הנתבעת הפרה את חובת הזהירות כלפי התובעת, תוך שהדבר מסב נזק כלכלי לתובעת ותוך שקיים קשר סיבתי בין התנהלות הנתבעת לבין הנזק שנגרם לתובעת.


טענות הנתבעת


לשיטת הנתבעת, התובעת איננה זכאית לסעד כלשהו בשל אי החוקיות שבה נגועה ההתקשרות הבסיסית של התובעת עם המושב בעניין ההרחבה. הסכם זה נכרת תוך ידיעה ברורה שדרוש לה אישור המשקם, שלא התבקש ולא ניתן לה מעולם. מעילה בת עוולה לא תצמח עילת תביעה.




לטענת הנתבעת, אין לתובעת זכויות בתוכנית. הנתבעת התקשרה עם התובעת להכנת תכנית בניין עיר עבור מושב בקוע. ההסכם קבע בבירור כי זכויות היוצרים הן של הנתבעת בלבד. כמו כן עולה מן ההצעה, כי הלקוח למעשה הינו מושב בקוע והתובעת שימשה אך ורק כמתווכת בין הנתבעת לבין המושב.




התובעת הוליכה את הנתבעת שולל, לא עדכנה אותה שההסכם עם המושב נעשה ללא אישור המשקם ואף לא עדכנה אותה ביחס להתנגדות המשקם להתקשרות זו. בכל אותה עת הניחה התובעת לנתבעת לעבוד ולתכנן את התב"ע וכן דגמי בתים להרחבה. הכל אף שהתנגדות המשקם העמידה בסכנה את האפשרות שהנתבעת תקבל את שכרה המוסכם. כיוון שההסכם בין התובעת לבין הנתבעת נכרת תוך הטעיה ומצג שווא של התובעת כלפי הנתבעת, אשר ליכולתה של התובעת לתכנן ולשווק את המקרקעין - אין הנתבעת חבה כל חובה כלפי התובעת על פי ההסכם האמור.




יתר על כן, לאחר שהתובעת פנתה לנתבעת בדרישה שלא לחתום על התב"ע, לעכב את הליך סיום התב"ע ולהעביר לידיה את התוכנית, הסכימה הנתבעת ליתן בידי התובעת את התוכנית, בתנאי שהתובעת תשלם לנתבעת את מלוא שכר הטרחה המוסכם. אולם התובעת סירבה ובכך הפרה באופן סופי את ההסכם אותו כרתה עם הנתבעת. משלא מצאה לנכון התובעת לפצות את הנתבעת בגין נזקיה בעקבות מצג השווא ההטעיה והסתרת העובדות מהנתבעת ועל פי המוסכם בין הצדדים, היתה הנתבעת חופשיה לפעול כפי שמצאה לנכון.




נזקי התובעת, ככל שקיימים, נגרמו לה בשל מעשיה ומחדליה שלה, כפי שעולה מהחלטות המשקם בעניין. לטענת הנתבעת, כל יזם יכול היה לשכור אדריכל ולקדם בתיאום עם המושב תב"ע להרחבת המושב. הדרך היחידה למנוע זאת יכולה וצריכה היתה להיות בהתקשרות חוזית מחייבת בין המושב לבין התובעת, מה שלא התקיים בפועל בהעדר אישור המשקם. פנית הצדדיים השלישיים אליה היתה בקשר עם השלמת הליך התב"ע ולא בקשר עם נישול התובעת. הסכמתה להביא לסיום הליך התב"ע באה לאחר החלטת המשקם ולאחר סיום התקשרותה של התובעת עם מושב בקוע. אם לא היה מסתיים אזי כל הפרויקט היה יורד לטמיון, וכל שרצתה התובעת הוא לנסות ולעצור את אישור התב"ע על מנת להפעיל לחץ ו"לסחוט" את כל המעורבים בהרחבה.




הנתבעת דוחה את הטענה כי ס' 1 להסכם עמה נועד להגן (גם) על האינטרסים של התובעת. לטענתה, ההסכם נוסח על ידה. מטרתו היתה להגן על הנתבעת מפני השימוש שהתובעת עלולה לעשות בתוכנית. וזאת, משום שהנתח העיקרי של שכר טרחתה צריך היה להשתלם לה לאחר מתן תוקף לתוכנית.


הראיות


מטעם התובעת הוגשו תצהיר מנהלה, מר איתי אקסלרוד, תצהירו של מר יאיר רחמים (מנהל החברה הנוספת שהציעה הצעתה) ומר אלי מזיג (שתיווך בין המושב לבין התובעת) וכן, חוו"ד שמאית ערוכה בידי מר אבי מנדלסון. מטעם הנתבעת הוגש תצהיר הנתבעת, חוו"ד שמאית ערוכה על ידי מר גיורא אנגלהרט וחוו"ד האדריכל, מר אבי בן גור. כל המצהירים נחקרו בח"נ.


השאלות לדיון


השאלה הראשונה שיש לדון בה היא האם הפרה הנתבעת בהתנהלותה כאמור את ההסכם עם התובעת. אם התשובה לכך חיובית, מתעוררת השאלה מהו הפיצוי לו זכאית התובעת בגין ההפרה.


דיון והכרעה


לאחר ששמעתי את הראיות ועיינתי בכל החומר שהגישו הצדדים לתיק בית המשפט ובסיכומיהם, אני מקבלת את תביעתה החלופית של התובעת לפיצוי. אני סבורה, כי הנתבעת הפרה את ההסכם עם התובעת, בכך שהמשיכה בהליכים שנדרשו לצורך פרסומה של התב"ע למתן תוקף, ללא הסכמת התובעת ועל אף התנגדותה לכך, במסגרת הסכם שהתקשרה בו עם ברזאני ולצורך קידומו של הפרויקט בביצוע ברזאני. הנתבעת לא הייתה רשאית לעשות כן, גם אם תתקבל טענתה להטעיה או מצג שווא מצד התובעת באשר ליכולתה של התובעת לבצע את הפרויקט. הנתבעת לא ביטלה את ההסכם בשל טעות או הטעיה, והפרתו כנטען על ידי התובעת, איננה מקנה לה את הזכות להפר את ההסכם. אשר לפיצוי לו זכאית התובעת בגין ההפרה, אני פוסקת לתובעת פיצוי בסך של 700,000 ₪ שהוא לפי הערכתי על סמך הראיות, הסכום שהייתה ברזאני מוכנה לשלם לתובעת בעבור קבלת הסכמת התובעת להשלמת הליכי התכנון במו"מ בתום לב בין הצדדים, אילולא הופרע ונקטע בשל הסכמת הנתבעת כאמור. הכל כמפורט להלן.


I – הפרת החוזה על ידי הנתבעת
ההסכם בין הצדדים


קודם להסכם שבין התובעת לבין המושב (שנחתם ביום 23/11/00) פנתה התובעת לנתבעת, וזו מסרה לה הצעת מחיר לתכנון התב"ע להרחבה. הצעה זו מיום 6/8/00, היא ההסכם בין הצדדים. (בסעיף 9 להערות נקבע, כי חוזה מפורט יחתם בין הצדדים 14 ימים מיום אישור ההצעה. אולם, אין חולק כי הצדדים לא חתמו על חוזה מפורט אחר).




הצעת המחיר כללה שני מסלולים לתשלום: המסלול הרגיל, המוסדר בסעיף 8, ולפיו תקבל הנתבעת תשלום בסך של 20,000 $ (לפי השער היציג ביום התשלום) בפריסה על פי התקדמות התוכנית, בשבעה שלבים. עד הגשת התכנית לרשויות, היתה הנתבעת זכאית ל- 86% מסך התשלום, והיתרה, בשיעור של 14%, היה על התובעת לשלם כנגד הטיפול לאישור הרשויות למתן תוקף לתכנית. המסלול המשולב קבע חלוקה לתשלומי ביניים בשלבים בסך של 9,000$ וסכום נוסף של 11,600$, ישולם לנתבעת עם חתימת חוזה מכירה לחמשת המגרשים הראשונים.בנוסף לתשלום הנ"ל במסלול הרגיל או המשולב, נקבע בסעיף 4, כי לתובעת "זכות סרוב לתכנון הבתים בפרויקט לפי תעריף של 1,000$ (+=10%) למגרש, לתשעים המגרשים". ההסכם מקנה, אפוא לנתבעת, פוטנציאל השתכרות של עד 90,000$, אם ישווקו המגרשים על ידי התובעת. לפי סעיפים 6-7, אם הפרויקט ייעצר מסיבות שונות שלא תלויות בתובעת, או שהתובעת לא תרצה להמשיך בפרויקט מסיבותיה שלה, התשלום יתבצע במסלול הרגיל, כאמור לעיל.




אשר לזכויות ולשימוש בתוכנית, נקבע בהסכם כדלקמן:

"סעיף 1 - התוכניות עד לשלב מתן תוקף לא יופצו לגורמים פרטיים אלא לצורכי חתימת חוזים או הסכמים הקשורים למכירת הבתים ולכל מהלך שכרוכה בו התקשרות שתקדם את הפרויקט במסגרתו הנוכחית.

סעיף 2 - המושב יקבל עותקים לעיון וחתימה שיוחזרו אלי, עד לזמן ההפקדה...

סעיף 5 - תשמר לי זכות יוצרים על התוכניות. (ראו באותו עניין גם סעיף 7 להערות)".

דיון


סעיף 1 להסכם בין הצדדים קובע במפורש, כי "אין להעביר את התוכניות עד למתן תוקף לגורמים פרטיים אלא לצרכי חתימת חוזים או הסכמים הקשורים למכירת הבתים ולכל מהלך שכרוכה בו התקשרות שתקדם את הפרויקט במסגרתו הנוכחית" (ההדגשה שלי – י.ב), דהיינו: במסגרת שבה היזם והמשווק הוא התובעת, ולצורך ההסכם שביניהם. כל פעולה לקידומה של התכנית במסגרת אחרת, כפי שעשתה הנתבעת, לצרכיה של חברת ברזאני, מנוגדת להסכם.




גם לולא היה סעיף מפורש כזה בהסכם, אני סבורה כי הנתבעת הפרה את החובה לקיים את ההסכם בתום לב ובדרך מקובלת, בכך שהתקשרה עם ברזאני בהסכם שאינו עולה בקנה אחד עם ההסכם עם התובעת וחותר תחתיו, ופעלה בניגוד מובהק לאינטרסים של הלקוח. החובה לקיום ההסכם בתום לב ובדרך מקובלת טומנת בחובה גם את חובת הנאמנות של הנתבעת (אדריכלית) כלפי הלקוח (התובעת), שמעוגנת גם בתקנה 4 לתקנות המהנדסים והאדריכלים (כללים בדבר התנהגות שאינה הולמת את כבוד המקצוע), התשנ"ה- 1994. החתימה על ההסכם עם ברזאני והחתימה על התב"ע לפי ההסכם עם ברזאני ובתמורה לסך של 55,000$ ועוד 18,000$ - איננה מתיישבת עם חובת הנאמנות ללקוח. יתר על כן, בעת שעשתה כן, הייתה נתונה הנתבעת גם בניגוד עניינים בין עניינה הפרטי בקבלת התשלום שדרשה, לבין ענינו של הלקוח, הוא התובעת, או בין עניינם של שני הלקוחות (התובעת וברזאני), בניגוד לתקנה 10 לתקנות המהנדסים והאדריכלים הנ"ל.




אני דוחה את הטענה שהלקוח של הנתבעת היה המושב, טענה שאין לה כל יסוד עובדתי או משפטי. העובדה שבתוכנית צוין המושב כיזם או כבעל הזכות בקרקע, איננה רלבנטית לצורך העניין. אין חולק כי הנתבעת התקשרה עם התובעת ונשכרה על ידי התובעת לצורך תכנון התב"ע עד לאישורה, כי התובעת היא שחייבת בתשלום שכרה של הנתבעת ואף שילמה לה את שכרה. הנתבעת לא הייתה רשאית לשאת ולתת ולהתקשר בעצמה בהסכם עם ברזאני, ללא הסכמת התובעת. בוודאי בנסיבות העניין, כשהתובעת הודיעה לנתבעת מפורשות שהיא מתנגדת לכך והתריעה בפני הנתבעת מבעוד מועד גם על התוצאות הצפויות של התנהלותה בקידום התוכנית עבור ברזאני.




עוד טענה הנתבעת, כי התובעת איננה רשאית להעלות דרישות מכח חוזה שנחתם עקב הטעיה רבתי ומשכך, דין תביעתה להידחות. אני דוחה טענה זו. הנתבעת לא הניחה תשתית ראייתית ראויה, אם בכלל, לטענת ההתקשרות מחמת הטעייה, והיא לא הוכחה. בתצהירה הסתפקה באמירה כללית בדבר הטעיה ומצג שווא (ראו ס' 17 לתצהיר: "התובעת הטעתה אותי לחשוב שמעמדה החוזי מול המושב מעוגן ויציב וכלל לא עדכנה אותי כי ההסכם עליו חתמה עם המושב אינו חוקי..", שממצה את טענותיה בעניין). בסיכומיה הגדילה הנתבעת לעשות וטענה, כי התקשרה עם התובעת עקב הטעיה וכי "אילו הייתה יודעת שהסיכוי שהתובעת תממש ותבצע את הפרויקט, המושתת כולו על מהלכים לא חוקיים, הינו נמוך אין ספק שלא הייתה מעלה על דעתה להתקשר בחוזה שכזה" (ס' 34 לסיכומים), טענה שלא בא זכרה בתצהיר (ואף לא בעדותה בח"נ). זהו עניין עובדתי ולא ניתן לטעון את הדברים במסגרת סיכומים מפיו של ב"כ הנתבעת. יתר על כן, מדובר בטענה כללית המגלמת בתוכה חוכמה שבדיעבד שאינה עולה בקנה אחד עם ההסכם. אין ספק שברור היה לנתבעת, שניסחה את ההצעה שהפכה להסכם בין הצדדים, כי ביצועו של הפרויקט עד תום, כולל שיווק הבתים, אינו מובטח. הנתבעת הבטיחה את שכרה עבור עצם הכנת התב"ע בכל מקרה (כ- 20,000$) וללא קשר ליישום וביצוע הפרויקט בפועל, ושמרה לעצמה הזכות להשתכר שכר טרחה נוסף עבור תכנון הבתים, במקרה שהפרויקט ימשיך ויצא לפועל באמצעות התובעת. לפי הוראות ההסכם עצמו, אם תמשוך התובעת ידה מן הפרויקט מכל סיבה שהיא, זכאית הנתבעת לשכר הבסיסי בלבד. נקבע במפורש, כי אם הפרויקט ייעצר מסיבות שונות שלא תלויות בתובעת, או שהתובעת לא תרצה להמשיך בפרויקט, התשלום יתבצע במסלול הרגיל. דהיינו: הנתבעת תסתפק בשכרה עבור הכנת התוכנית. אין התחייבות של התובעת לפצות את הנתבעת בגין אובדן זכות הסירוב הראשונה לתכנון הבתים במקרה שהתובעת לא תמשיך בביצוע הפרויקט. בוודאי בנסיבות שבהן נמנע מהתובעת לעשות כן למרות רצונה העז לבצעו והיא לא חסכה במאמצים להמשיך וליטול בו חלק.




יתר על כן, גם אילו הוכח שההסכם נחתם עקב הטעיה כאמור ולולא ההטעיה לא הייתה הנתבעת מתקשרת עם התובעת בהסכם, אזי משלא הודיעה הנתבעת לתובעת על ביטול ההסכם בשל ההטעיה הנטענת, הרי הוא שריר ותקף. על הנפגע לממש את זכות הביטול שמקנה לו סעיף 15 לחוק החוזים וכל עוד לא עשה שימוש בכוח משפטי זה, נותר תוקפו בעינו (ע"א 92/89 עובדיה נ' סיבהי, פ"ד מה(5) 113, בעמ' 119 וכן, ע"פ 2597/04 רויטמן נ' מדינת ישראל, ס' 9 (2006)). הנתבעת (שלפי עדותה, לפחות מהשלב שבו פנו אליה הכונסים הייתה מלווה בליווי משפטי), לא ניצלה את זכות הביטול, לא שלחה הודעת ביטול במועד בו נודע לה על החלטות המשקם, ובכלל ואף לא טענה כי ניצלה את זכות הביטול.




בתצהירה ניסתה הנתבעת לצייר תמונה שלפיה התובעת לא הסכימה כביכול לשלם לה את שכרה לפי ההסכם (ס' 17); כי בדרישתה לתשלום סך של 55,000$ ועוד 18,000$ כתנאי לכך שלא תשלים את הליכי התכנון לבקשת ברזאני, לא העלתה כל דרישה חדשה אלא רק דרשה שהתובעת תשלם לה מלוא שכר הטרחה המוסכם בעוד שהתובעת בסירובה לשלם את שדרשה, "הפרה באופן סופי את ההסכם" (ס' 21א). ראשית, הדברים דלעיל ביחס לתוקפו של ההסכם כל עוד לא בוטל, יפים גם לכאן. גם אילו הוכח שהתובעת לא שילמה לנתבעת את מלוא שכרה לפי ההסכם (ולא הוכח שכך) ובכך הפרה את ההסכם הפרה יסודית, משלא עשתה הנתבעת שימוש בזכות הביטול, החוזה תקף וקיים (לצד סעדים חוזיים שמקנה הדין לנתבעת בגין הפרתו). שנית, לא אלו פני הדברים, כפי שהתבררו מעדותה של הנתבעת. מעדותה עלה בבירור, כי קיבלה את שכרה לפי ההסכם בעבור הכנת התב"ע. גם אם לא שולם מלוא שכר התכנון לפי ס' 8, לא הוכח שלא בוצע מלוא התשלום ומה חסר. טענתה לאשורה היא, כי "נגזל" ממנה שכר תכנון 90 הבתים, שלפי ההסכם מוקנית לה זכות סירוב ראשונה לתכננם בשכר של 1000$ (+- 10%) לכל בית, במקרה שבו ישווקו המגרשים ע"י התובעת ורק במקרה זה. [ראו תשובותיה המפותלות והמתחמקות של הנתבעת בח"נ בעמ' 45 ש' 15 ואילך, לשאלה אם שילמו לה את כספה כנדרש לפי ההסכם ואם היו חייבים לה כסף וכן, בעמ' 41 ש' 21-22, מהם עולה בבירור, כאמור, כי קיבלה את שכרה לפי ההסכם, אך נמנע ממנה השכר הפוטנציאלי של תכנון 90 הבתים]. כשנדרשה הנתבעת להסביר בחקירתה על סמך מה דרשה 55,000$ השיבה: "ההסכם שלי היה עלוב ביותר. גם שהיה כך, הופר בבסיסו. הפיצוי המינימלי שהרגשתי שמגיע לי גם על עוגמת הנפש וההשקעה הבלתי ממומשת היה כך" (עמ' 45 ש' 4-5 וראו גם המענה לשאלת בית המשפט בהמשך הדברים וכן בעמ' 43 ש' 12-14).




לא רק זאת. בסיכומיה שינתה הנתבעת טעמה וטענה, כי התובעת הטעתה אותה לאורך שנים וטיפחה בה את התחושה כי אך תסתיים התב"ע והיא תוכל ליהנות מעיקר שכרה לפי ההסכם (שוב, ללא שהונח בסיס עובדתי לטענת טיפוח התחושה כאמור), ומשהתגלו מחדליה והיה ברור שאין ביכולתה לקיים את ההסכם בין הצדדים היא הציעה לתובעת "הצעה עסקית הוגנת לקיום החוזה בשינויים המחוייבים". משנדחתה הצעתה היא פעלה כדין לצמצום נזקיה הנובעים מההפרה ופעולותיה הן בחזקת "זה נהנה וזה לא חסר" (ראו ס' 63 לסיכומים). המדובר בשינוי חזית. לפי טענה זו, שהועלתה לראשונה בסיכומי הנתבעת, אין מדובר בסירוב של התובעת לשלם לנתבעת את שכרה לפי ההסכם, אלא בהצעה לקיום ההסכם בשינויים המחוייבים ובפעולות שנאלצה הנתבעת לנקוט לצורך הקטנת הנזק. טענות אלה הן קלושות ותלושות מהמציאות. בוודאי כך הטענה, שעסקינן במצב של "זה נהנה וזה לא חסר", והן נדחות בזה.




מעדות הנתבעת עולה, כי התקשרה עם ברזאני משום שראתה הזדמנות לקבל כספים שהייתה זקוקה להם ולא ראתה דרך אחרת לקבלם. זאת, לאחר שלמדה מהכונסים ומייעוץ משפטי שקיבלה, כי התוכנית במצב שחייבים לאשרה בתוך מספר חודשים; כי אם לא תסכים לשתף פעולה לצורך כך "יפקיעו" מידיה את התוכנית; וכי התב"ע איננה בשליטתה למרות זכויות היוצרים שלה בתוכנית (עמ' 41). לשיטתה, ההתקשרות עם ברזאני וקבלת התמורה מברזאני, מוצדקת כפיצוי עבור הכנת התב"ע בנסיבות שבהן קיבלה בעבור הכנתה שכר "עלוב", כפיצוי על תכנון שלושה דגמי בתים (בגינם דרשה וקיבלה בנפרד ובנוסף ל- 55,000$, עוד 18,000$), כפיצוי על העדר האפשרות להשתכר בתכנון הבתים (שכר שמראש לא הובטח) וכפיצוי עבור עוגמת הנפש ועל רקע "הפרת האמון" בין הצדדים ומשהתובעת לא עדכנה אותה שאין לה אישור לקדם את התוכנית משנת 2003, בעוד היא ממשיכה ועובדת על התוכנית. כלשונה: "באופן מבני הזכויות שלי לא היו קיימות, הם מחקו את האפשרות המבנית שאני אקבל פיצוי נניח והיו מוכרים את הפרויקט לברזאני, לא השלימו את התב"ע, לא חייבים לי כלום, אני בנזק מבני, את הפרויקט לא יכלו בכל מקרה להשלים. אני במצב שאני יודעת שמבחינה חוקית יכולים לא לשלם לי, אני צריכה לחשוב עליהם, שהפרו את האמון הבסיסי ביננו, מה עוד מצפים שאעשה" (עמ' 43 ש' 24-28) ולמעלה משם: ".. בטח שלא יכולתי לחשוב עליהם שאני הייתי במצב משפחתי, בדיוק התגרשתי, יש לי 4 ילדים, עובדת במסירות ולא מקבלת כסף. לא היה מצב. נלחמתי בעניין למצוא נתיב שאני לא אנזק ברמה הזאת, לא ברמה המוסרית, ולא ברמה הכספית, לא במקצועית, זה היה מאוד מאוד מסובך" (ש' 19-22).




כפי שציינה הנתבעת בעצמה בסיכומיה "חובת תום הלב דורשת מכל הצדדים לחוזה לנהוג בהוגנות, תוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. חובת תום הלב אינה דורשת אלטרואיזם וביטול האינטרס העצמי, ההיפך הוא הנכון, חובת תום הלב מכירה בדאגה של צד לחוזה לאינטרס שלו עצמו, אך היא דורשת כי דאגה זו תיעשה בהוגנות (ע"א 8566/06 אמריקר שירותי ניהול וייעוץ (1987) בע"מ נ' מליבו ישראל, ס' 32 (2009)).




התנהלות הנתבעת חורגת עד מאוד מחובת תום הלב. הנתבעת התנהלה מתוך האינטרס הפרטי הצר שלה בלבד, תוך התעלמות מאינטרס התובעת ופגיעה בו.




אתייחס עוד לטענת הנתבעת כי נקטה בצעד זה בשל "שבירת האמון" משלא עודכנה בדבר החלטת המשקם משנת 2003 והקשיים שהציב המשקם על המשך פעילותה של התובעת. בתצהירה נמנעה הנתבעת מלפרט מתי נודע לה לראשונה על החלטות המשקם והקושי שהעמיד בפני ביצוע הפרויקט על ידי התובעת, ובאילו נסיבות נודע לה על כך. בחקירתה טענה, כי נודע לה על כך רק כשפנו אליה הכונסים בניסיון לגייס אותה לחתימה על התב"ע בשנת 2006 (עמ' 41 ש' 25-27). יצוין, כי מנהל התובעת טען בעדותו כי הנתבעת עודכנה כל העת (בעמ' 9 ש' 33 - עמ' 10 ש' 2). מכל מקום, גם אם לא קיבלה הנתבעת דיווח ועדכון שוטף ומיידי בכל קורות התובעת מול הכונסים, אני מוצאת קושי ליתן אמון בעדותה, כי נודע לה על הקשיים הללו רק בשנת 2006. המסקנה המסתברת יותר מעדותה של הנתבעת היא שידעה על כך שנתיים-שלוש קודם לכן. לפי עדות הנתבעת, העבודה על התוכנית הסתיימה כבר בין השנים 2004 ו- 2005, וצריך היה רק לחתום עליה ולפרסם אותה למתן תוקף. אולם התובעת פנתה אליה וביקשה ממנה לעכב את החתימה ואת המשך הטיפול. לדבריה שאלה לפשר הדבר, אך לא קיבלה תשובות ברורות בעניין, אולם לא ביקשה הבהרות מפאת יחסי האמון וטיבה הלא-חשדני וגם משום שלא הייתה לה ברירה, כי השכר העיקרי צריך היה להתקבל בזמן שיווק הבתים (עמ' 42, עמ' 41 ש' 16-22). בנסיבות כאמור, גרסת הנתבעת מעוררת תמיהה וסביר יותר, שידעה על המחסומים שהוקמו על המשך ביצוע הפרויקט ע"י התובעת.




אני סבורה, אפוא, על רקע כל האמור, כי הרקע המיידי להתנהלות הנתבעת הוא, שראתה לנגד עיניה כיצד חומק מידיה קלף המיקוח של החתימה על התב"ע, לנוכח האיום ש"תופקע" ממנה. מכל מקום, גם אם חשה הנתבעת פגיעה באמון עקב אי עדכונה כנטען והתובעת הקדימה והפרה את ההסכם עם הנתבעת באי עדכונה כאמור - לא ניתן לקבל את התנהלותה ואת בחירתה להתקשר עם ברזאני ולהמשיך בעבורה בהליכי אישור התוכנית, כפי שעשתה, בניגוד להתקשרות עם התובעת, בניגוד לחובת תום הלב, בניגוד לרצון הלקוח ובניגוד לאינטרס הלקוח. ככל שנפגעו זכויותיה או נגרמו לה נזקים עקב התנהלות התובעת, היה על הנתבעת למצות זכויותיה ולעמוד עליהן במסגרת הדין.




לסיומו של פרק זה, אני דוחה את הטענה (שהנתבעת הקדישה לה כ- 6 עמודים בסיכומיה), כי יש לדחות את התביעה משום שהולדתה בעוולה, בהתקשרות פסולה של התובעת עם המושב, שלא אושרה על ידי המשקם, כמפורט לעיל. מוטב היה לנתבעת לולא העלתה טענה זו. איננו עוסקים באכיפתו של ההסכם בין התובעת לבין המושב וגם לא בכל סעד אחר שנגזר ממנו או בגין הפרתו של זה. אנו עוסקים בהתקשרות שבין התובעת לבין הנתבעת, שאיננה התקשרות בלתי חוקית, התקשרות שהופרה על ידי הנתבעת. לא רק שאיננה בלתי-חוקית, פירותיה הם אותה תוכנית שלפתחה חיזרו הכונסים וברזאני ובגין הטיפול בה והבאתה לפרסום למתן תוקף, קיבלה הנתבעת את הסכום הלא-מבוטל שדרשה, בסך של 55,000$ ו- 18,000$ נוספים בגין תכנון 3 דגמי בתים.




לא מצאתי צורך להכריע בשאלה למי זכויות היוצרים בתוכנית. גם אם הן שייכות לנתבעת, אין הנתבעת רשאית לפעול בניגוד להסכם, בניגוד לחובת תום הלב ולחובת הנאמנות ללקוח.




לנוכח המסקנה דלעיל, בדבר הפרת החוזה, התייתר הצורך להידרש לשאלה אם בהפרת החובות האתיות יש כדי להצמיח עילת תביעה עצמאית לפיצוי או בדבר קיומה של עילה בנזיקין.




עתה יש לדון בסעד לו זכאית התובעת, בגין ההפרה.


II – הסעד לו זכאית התובעת בגין ההפרה


הנתבעת אחראית לפיצוי התובעת בגין הנזק שנגרם לה בהפרת ההסכם על ידה, בשל התקשרותה עם ברזאני וסיום הליכי התכנון בעבורה, ללא הסכמת התובעת ובניגוד לרצונה. הנזק שנגרם לתובעת הוא באובדן הסכומים שהייתה יכולה לקבל מברזאני בעבור הסכמתה לשתף פעולה עמה לצורך המשך הליכי התכנון וסיומם במועד. השאלה היא, אם כך, מהו הסכום שהייתה מוכנה ברזאני לשלם לתובעת בעבור הסכמתה אילולא "התערבה" הנתבעת ובהתקשרותה עם ברזאני, יצרה מעקף שאיפשר "לדלג" על הצורך בקבלת הסכמת התובעת.




בראשית הדרך ובטרם הדיון בפיצוי לגופו, אני דוחה את הטענה שאין קשר סיבתי בין התקשרות הנתבעת עם ברזאני והירתמותה של הנתבעת לסיום הליכי התכנון, לבין הנזק. הנתבעת טענה להעדר קשר סיבתי שכן גם בהעדר הסכמה מצדה להשלמת הליכי התכנון, היה בידה של ברזאני להשלימם באמצעות מתכנן אחר.




הטענה שניתן היה להשלים את התכנון מהנקודה שבה הוא נמצא ובתוך פרק הזמן הקצר שנקצב בהצעה ובהתקשרות שבין ברזאני והכונסים, נסתרת מן הראיות.




הנתבעת מתבססת, בין היתר, על חוו"ד האדריכל בן-גור, שהיה בעת הרלבנטית מהנדס הועדה המקומית שטיפלה בתב"ע. ראשית יוער, כי מתן חוו"ד עבור הנתבעת בנסיבות כאמור, מעורר את השאלה כלום רשאי היה האדריכל בן גור ליתן חוו"ד זו, שקשורה בטבורה לתפקיד הציבורי שמילא אותה שעה בועדה, במעמד של מומחה מטעם הנתבעת. לעיצומו של עניין, האדריכל בן גור מחווה דעתו, כי לתובעת אין זכויות בתב"ע. עוד ציין כי עד לשנת 2003, המועד שבו בוטלה לטעמו ההתקשרות בין התובעת לבין המושב, ביצעה הנתבעת את רוב הפעולות התכנוניות הדרושות לאישור, לרבות הפקדה ואישורה ע"י הועדה המחוזית, כך שלא היה ביכולתה לעצור את התכנון וממילא יכול היה כל אדריכל אחר לחתום עליה למתן גושפנקא סופית להליכי התכנון ולשם אישור התוכנית.




חוות הדעת הנ"ל איננה תומכת בטענת הנתבעת להעדר קשר סיבתי. האדריכל איננו מתייחס כלל לשאלה באיזה הליך צריך היה לנקוט על מנת להחליף את האדריכל של התוכנית בשלב שבו הייתה מצויה, ומהו פרק הזמן שבו ניתן היה לסיים את התכנון באמצעות אדריכל אחר, שהיא השאלה הקרדינלית במקרה זה. היא ולא השאלה התיאורטית, אם אדריכל אחר יכול באופן עקרוני להשלים את התכנון. אציין עוד, כי בחקירתו הנגדית לא נתן מענה של ממש אשר להליך החלפתו של אדריכל בנסיבות דומות לענייננו מבחינת ועדת התכנון, ועדותו לא הייתה משכנעת (עמ' 30-31). המומחה אף לא גילה בקיאות בעובדות ביחס להליכים התכנוניים הנוגעים לתוכנית הספציפית שבנדון (עמ' 28).




התשובה המסתברת מן הראיות, לרבות נוסח ההזמנה שפרסמו הכונסים להציע הצעות והערבות שנדרשה ברזאני להפקיד על מנת להבטיח את התחייבותה להשלמת הליכי התכנון במועד שנקצב ומהתנהלות הצדדים בפועל, לרבות ניסיונות ההידברות עם התובעת בטרם הושגה הסכמתה של הנתבעת, החיזור העיקש אחר הנתבעת והנכונות לשלם לה את הסכומים שדרשה – היא שלולא קיבלה ברזאני את הסכמתה של הנתבעת, לא ניתן היה להשלים את הליך התכנון בתוך סד הזמנים הקצר שנקבע בהסכם שבין ברזאני לבין הכונסים (שנקבע, כאמור, על מנת לעמוד בתקופה שנקצבה לצורך הוראת המעבר של המינהל ועל מנת לאפשר קיומו ויישומו של פרוייקט ההרחבה).




בח"נ נשאלה הנתבעת אם, כעמדתה, אמנם אין צורך בחתימתה וכל אדריכל אחר יכול היה לבצע במקומה את אותו הדבר, מדוע ברזאני ביקש את הסכמתה ופועלה ואף הסכים לשלם לה 55,000$. על כך השיבה: "למזלי הוא כן צריך היה אותי. לא יודעת למה." הדברים מדברים בעד עצמם.




עתה לאומדן הפיצויים. שני הצדדים הגישו חוו"ד שמאיות מטעמם לצורך אומדן הנזק. אינני מוצאת לנכון לאמץ איזו מחוות הדעת, שאין בהן אומדן נכון וראוי של הפיצוי. אני סבורה, כי הפיצוי הנכון הוא פיצוי בשיעור התמורה שברזאני הייתה מוכנה לשלם לתובעת בעבור הסכמתה להשלמת הליכי התכנון מהמקום אליו הגיעו, בחודש אוגוסט 2006 (המועד שבו התקבלה הודעת הזכיה וברזאני התחייבה להשלים את הליכי התכנון על פי המכרז שפורסם על ידי כונסי הנכסים, בתוך 3 חודשים) במו"מ חופשי והוגן בתום לב בין הצדדים; מו"מ שלא מוצה בשל התקשרות הנתבעת עם ברזאני שלא כדין, כמפורט לעיל.




אני סבורה, כי הנתבעת הייתה מוכנה לשלם לכל הפחות, את סכום הערבות שהפקידה להבטחת השלמת הליכי התכנון ובמועד, בסך של 700,000 ₪ (סכום נומינאלי). סכום זה עמד בסיכון שיחולט, לולא הושלמו הליכי התכנון במועד. ולא רק שהיה סכום זה מחולט אלא שגם הפרויקט, על הרווח הנוסף הגלום בו לברזאני, היה ניטל מידיה (ובכלל, לנוכח הלו"ז שנקבע בהוראת המעבר של המינהל).




בנסיבות העניין משקף סכום הערבות, שנדרש ונקבע על ידי המשקם, גוף מעין שיפוטי, שהיה מודע לכל הנסיבות הרלבנטיות ולטענות התובעת ואף לצורך לפצות את התובעת, סכום ראוי לפיצוי. סכום זה מגלם הערכה סבירה של ההוצאות בשכירת בעלי מקצוע שונים לקידום התב"ע והפרויקט לרבות זמן הניהול שהושקע בכך ותקורה ראויה, שהוא הפיצוי המגיע לתובעת. זאת, להבדיל מהאומדן שנעשה על ידי שמאי התובעת, לפיצוי שמגלם את הרווחים שהיו צפויים לתובעת ממכירת זכויות ביצוע הפרויקט או מכירת המיזם לאחרים, מהמקום שאליו הגיע עד עתה. התובעת איננה זכאית לפיצוי כזה, משום שבנסיבות העניין כמפורט לעיל, לא היו בידה זכויות לשיווק המגרשים בהרחבה ולביצוע עבודות פיתוח, שהיא יכולה למכור ולהעביר לאחרים. אני דוחה בזה גם את חוות דעת השמאי מטעם הנתבעת שאף היא לא נקטה במבחן המתאים לקביעת גובה הפיצוי כפי שפורט לעיל. יתר על כן, חוות הדעת נעשתה ביד קפוצה (ראו חקירתו הנגדית של השמאי המדברת בעד עצמה) ותוצאתה איננה סבירה בעליל. לפי חוות הדעת, הרווח שהיה צפוי לתובעת אילו זכתה במכרז ומכרה את זכותה לקבלן אחר לשיווק ולביצוע, עומד על סך של 48,000 ₪, שהוא הסכום לו זכאית התובעת (אם בכלל). הרי לנתבעת שילמה ברזאני 55,000$ ועוד 18,000$!




אעיר עוד שתי הערות בעניין הפיצוי לו זכאית התובעת עקב ההפרה: הראשונה, בעניין החזר עלויות הייזום והתכנון - ברי כי לו תבעה הוצאותיה, הייתה זכאית לפיצוי בגינן. סוגיית החזר ההוצאות התייתרה משנבלעו בפיצוי שנפסק. התובעת סירבה לנקוב בהוצאותיה במודע ובאופן עקבי, לאורך כל הדרך, בפני המשקם, בפני הכונסים ובמסגרת הליך זה (ראו ח"נ של אקסלרוד בעמ' 16-17). התובעת עמדה על זכותה לפיצוי כיזם ולא כ"מממן תב"ע" וכעולה מן האמור, קיבלתי את תביעתה החלופית. השניה, בעניין הרווח שנצמח לנתבעת עקב ההפרה, דהיינו: הסכומים שקיבלה הנתבעת מברזאני. על פניו, זהו מקרה קלאסי שמצמיח את הזכות של הנפגע לקבל לידיו את פירות ההפרה (ראו עניין ד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס ג.מ.ב.ה, פ"ד מב(1) 221 המפורסם). התובעת לא תבעה סכום זה ועל כן, לא נדרשתי לעניין ולשאלה אם ניתן לפסוק פיצוי זה בנוסף לסכום הפיצוי שפסקתי.




אני דוחה את שאר טענות הנתבעת, לרבות הטענה לאשם תורם (בשיעור של 100% או כל שיעור אחר) או הסתכנות מרצון, שלא מצאתי בהן כל ממש.




צר לי על הנתיב שבחרו הנתבעת (וברזאני) ללכת בו בניהול הליך זה. עלה מהראיות כי בין המעורבים התקיים מו"מ לפיצוי התובעת והתעוררה מחלוקת ביחס לסכומים שמגיעים לתובעת. ייתכן שהתובעת דרשה סכומים גבוהים מדי, שהקשו להגיע להסכמות. יחד עם זאת, גם בהעדר הסכמה וגם אם זו נעוצה בדרישות מופרזות של התובעת, לא היה כל הכרח לכפור בעצם זכאותה של התובעת לפיצוי, תוך העלאת טענות קלושות הנשענות על בסיס משפטי ומוסרי רעוע. ראוי היה לנהל הליך הוגן ביחס לסכומים שמגיעים לתובעת בלבד.




סוף דבר: התביעה החלופית מתקבלת. אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 700,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1/8/2006. עוד אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת הוצאות, לרבות הוצאות המומחה מטעמה (בעבור עריכת חוו"ד ושכר עדות) לפי קבלה, בצירוף שכ"ט עו"ד בסך של 140,000 ₪, שנפסק בשים לב לתוצאה ולכלל הנסיבות (הסכום אינו כולל מע"מ בהתאם לתיקון תקנה 512(ג)).



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפרת חוזה

  2. הפרת חוזה מכר

  3. הפרת הסכם סולחה

  4. הפרת חוזה פרסום

  5. הפרת חוזה נמשכת

  6. הפרת הסכם שותפות

  7. הפרת הסכמה דיונית

  8. הפרת חוזה מכר מגרש

  9. הפרת הסכם רכישת משק

  10. מה נחשב להפרת חוזה ?

  11. עורך דין הפרת חוזה

  12. הפרת הסכם בין שכנים

  13. הפרת חוזה עם אדריכל

  14. הפרת הסכם שיפוץ דירה

  15. הפרת הסכם פתיחת חנות

  16. השלכות של הפרת חוזה

  17. הפרת הסכם הסעת עובדים

  18. הפרת הסכם בהליך משפטי

  19. הפרת הסכם קואליציוני

  20. ארכה לתיקון הפרת חוזה

  21. הפרת הסכם חלוקת רווחים

  22. הפרת חוזה שירותי הגירה

  23. פיצוי חלקי על הפרת חוזה

  24. הפרת חוזה פירוק שותפות

  25. תביעה בגין הפרת הסכם הפצה

  26. הפרת חוזה מכר דירה בחדרה

  27. הפרת הסכם הלוואה עם הבנק

  28. הפרת חוזה תוכנית טלוויזיה

  29. כפל פיצוי בגין הפרת חוזה

  30. פיצוי ציפייה על הפרת חוזה

  31. הפרת הסכם עקב הפסקת מימון

  32. הפרת הסכם פשרה בתשלום שכר

  33. הפרת הסכם בניה עצמית במגרש

  34. הפרת הסכם שיתוף פעולה עסקי

  35. תביעה על הפרת הסכם שותפות

  36. הפרת הסכם להקמת מפעל בטון

  37. הפרת הסכם עקב אי תשלום מס שבח

  38. הפרת חוזה להובלה ימית - ערעור

  39. התיישנות תביעה בגין הפרת הסכם

  40. הוכחת גובה הנזק בגין הפרת הסכם

  41. תביעה בגין הפרת הסכם קונסיגנציה

  42. הפרת חוזה לא תמיד תגרום לביטול החוזה

  43. הפרת הסכם לביצוע עבודות זיפות גג

  44. תביעה בגין הפרת הסכם עבודות הריסה

  45. הפרת הסכם להצבת מכונות אוטומטיות

  46. שיפוי מחברת ביטוח בגין הפרת חוזה

  47. בוררות בעניין הפרת חוזה מכר דירה

  48. הפרת הסכם פשרה - ביזיון בית המשפט

  49. תביעה נגד ועד הורים בגין הפרת הסכם

  50. הפרת חוזה לתקופה קצובה של עובד בכיר

  51. פיצויים ללא הוכחת נזק בשל הפרת חוזה

  52. הפרת הסכם למכירת רכב שנכרת בין הצדדים

  53. הפרת הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין

  54. היתר המצאה לחו''ל עקב הפרת חוזה בישראל

  55. הפרת הסכם פשרה שניתן לו תוקף של פסק דין

  56. האם אי עמידה בתנאי מכרז מהווה הפרת חוזה ?

  57. הפרת הסכם לרכישת דירה בגין אי רישום זכויות

  58. הפרת הסכם שותפים בקליניקה לרפואה אלטרנטיבית

  59. תביעה לתשלום פיצויים בטענת הפרת הסכם לרכישת חול

  60. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון