חוזה על תנאי

"הבחנת היסוד היא בין חוזה על תנאי לבין זכות על תנאי. כאשר התנאי מתיחס לתוקף החוזה - לפנינו חוזה על תנאי. לעומת זאת כאשר התנאי איננו נוגע לתוקף החוזה, אלא רק להקניה או להתגבשות זכות כלשהי לפיו - בפנינו זכות על תנאי. ניתן להמחיש זאת באמצעות חוזה ביטוח, שזכות המבוטח לפיו מותנית בקרות אירוע מסויים (לרוב נזק שנגרם). לא התרחש האירוע - אין המבוטח זכאי לתגמולי הביטוח. האירוע הוא תנאי לזכותו של המבוטח לקבלת תשלום על פי החוזה, אולם אין הוא בגדר תנאי לתוקפו של החוזה עצמו. החוזה היה ונשאר בתוקף בין אם התרחש האירוע ובין אם לאו."
(פרידמן וכהן, חוזים, כרך ג' (תשס"ד) 31 -32)


קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חוזה על תנאי:

התובעים בתביעה שלפני מבקשים סעד אכיפה וסעדים הצהרתיים בקשר להסכמי פיצוי שערכו עם מינהל מקרקעי ישראל בשנת 1997, שעניינם אדמות חקלאיות בצפון פתח תקווה, אשר הושבו למינהל מכוחם של הסכמים אלו. השאלות המרכזיות המתעוררות בתובענה נוגעות לתוקפם של ההסכמים הללו, וזאת לאור עיכוב מתמשך בהליכי התכנון של המקרקעין ולנוכח בג"צ הקשת המזרחית, אשר פסל את החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל, מכוחה נעשו ההסכמים הללו.


רקע

1.     התובעים, 24 במספר, היו עובר לאירועים שיתוארו להלן בעלי זכויות החכירה בחלקות חקלאיות המצויות בתחום השיפוט של עיריית פתח תקווה. התובעים 1 - 23 היו בעלי זכויות החכירה בחטיבת מקרקעין בשטח כולל של 197,382 מ"ר הידועים כחלקה 163 בגוש 6364. המנוח מיכאל נאמן ז"ל, שיורשיו הם התובעים 24, היה בעלי זכות החכירה בשטח נוסף של 26,351 מ"ר בחלקות 16, 17, 18 ו- 61 בגוש 6364 (להלן, יחדיו: "המקרקעין").

2.     המקרקעין בהם מדובר הוחזקו על ידי התובעים, ומורישיהם לפניהם, במשך עשרות שנים, עוד מימי המנדט הבריטי, ולעיתים אף לפני כן, ושימשו לעיבודים חקלאיים שונים. הקרקעות, שהן חלק ממקרקעי ישראל, והמנוהלות מאז שנות השישים של המאה שעברה על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") הוחכרו לתובעים, ולמורישיהם לפניהם, על פי חוזי חכירה למטרה חקלאית שחודשו מעת לעת.

3.     בשנת 1997 נחתמו בין המינהל לבין כל אחד ואחד מהתובעים חוזים שעניינם השבת הקרקע למינהל כנגד פיצוי כספי. עם כל אחד מהתובעים נחתמו שני הסכמים שונים:

א.     הסכם להשבת הזכויות בחלק מן המקרקעין, אשר עליו חלה בשעתו תוכנית פת/ 2000/ 11/ א, שפורסמה למתן תוקף ביום 21.7.1994 (ואשר לימים הוחלה עליו תוכנית מתאר פת/ 2000/ 11/ ד, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 13.8.1998) - הסכמים אלו בוצעו לשביעות רצון הצדדים, ואין ביחס אליהם כל טענות המצריכות את התייחסותי.

ב.     הסכם להשבת הזכויות בחלק מן המקרקעין, אשר עליו אמורה הייתה להיות מוחלת תוכנית פת/ 2000/ 11/ ב (להלן: "תוכנית ב'") - הסכמים אלו הם נושא המחלוקת בתובענה זו, והם יכונו להלן: "הסכמי 1997".

4.     הסכמי 1997 נחתמו בראשית שנת 1997 (כך, למשל, ההסכם עם התובעת 1 נחתם ב- 20.2.1997, ואילו ההסכם עם יחידי התובע 24 נחתם ב- 10.4.1997). לפי הנמסר לי נוסחם של הסכמי 1997 זהה (למעט, כמובן, בפרטים כגון זהות בעלי הזכויות, תיאור המקרקעין וכיו"ב). לפיכך אתייחס לנוסח האחיד על פיו הוכנו הסכמי 1997 כ"ההסכם".

5.     הכותרת של ההסכם היא "הסכם לפיצוי כספי (לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל שמספרה 727) פת/ 2000 /11 / ב". להלן ההוראות המרכזיות של ההסכם:

א.     במבוא להסכם מובהר כי יעוד המקרקעין מצוי בהליכי שינוי למטרות תעשיה, לפי תוכנית ב' המצויה בהליכי אישור, "ו/או תוכנית אחרת שתחליף אותה (להלן: "התוכנית")". לפיכך הציע המינהל לתובעים, והתובעים הסכימו, לפנות את המקרקעין, ולהחזיר את החזקה בהם למינהל, כנגד קבלת פיצוי, כמפורט בהסכם.

ב.     בסעיף 3 להסכם נקבע כי התובעים מוותרים עם חתימת ההסכם על כל זכויותיהם במקרקעין ומתחייבים לפנותם ולהחזירם למינהל לאלתר (דהיינו ביום חתימת הסכמי 1997).

ג.     בסעיף 4 (א) להסכם מתחייב המינהל לפצות את התובעים על ידי תשלום "בשעור של 27% מ- 91% משומת השמאי הממשלתי אשר תערך עם מתן אישור התוכנית...". בסעיפים 4(ב) ו- (ג) להסכם מובהר כי זה יהיה הפיצוי היחידי שישולם בעבור המקרקעין.

ד.     בפרק "תנאים מיוחדים" נקבעו, בין היתר, ההוראות הבאות:

ראשית - ס"ק ג' - למרות האמור בסעיף 4 להסכם, "מאחר והתוכנית [קרי, תוכנית ב', ו/או תוכנית אחרת שתחליף אותה] טרם אושרה, ושמאות ההסכם טרם נערכה, מוסכם בין הצדדים כי בעל הזכויות [קרי, התובעים] יקבל תוך 30 יום מיום חתימת הסכם זה מקדמה בשיעור של 20% מסכום הפיצוי שחושב על פי שומת השמאי לתכנית פת/מק/ 2000/ 11/ ד', מבלי ששומה זו תחייב בכל הנוגע להסכם זה. במידה ושיעור תשלום מס השבח שישולם על ידי [התובעים] יעלה על שיעור המקדמה הנ"ל ישולם כמקדמה סכום מס השבח שישולם על ידי בעל הזכויות" (להלן: "המקדמות").

שנית - ס"ק ד' - על התובעים להכין שומה עצמית למס שבח מיד לאחר חתימת ההסכם, להעביר דיווח לרשויות המס ולשלם את מס השבח במועד הקבוע לכך בחוק (כעולה מהמצוטט לעיל, המקדמות ששולמו היו, לכל הפחות, בגובה התשלום לרשויות המס).

שלישית - ס"ק ה' - הובהר כי המינהל מתחייב, בכפוף למחיקת החכירה הרשומה על ידי התובעים בלשכת רישום המקרקעין (ככל שנרשמה חכירה כזו), לשלם לתובעים "את יתרת הפיצוי עם אישור התוכנית למתן תוקף. במקרה זה תערך שומה עדכנית למועד תשלום מלוא הפיצוי וזאת תהווה בסיס לחישוב הפיצוי על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 727. מסכום הפיצוי יקוזזו המקדמות שקיבל בעל הזכויות כשהן צמודות למדד המחירים לצרכן...".

רביעית - ס"ק ז - "ידוע לצדדים כי החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל מצויה בדיון בבג"צ והסכם זה כפוף לפסיקת בג"צ ככל שהיא תחול על פי פסיקת בג"צ בדיעבד על עסקאות שבוצעו במתכונת הנוכחית של החלטה 727".

6.     לאחר חתימת הסכמי 1997 פינו התובעים את המקרקעין, החזירו את החזקה בהם למינהל ונמחקו רישומיהם כחוכרים במרשם המקרקעין, ככל שהיו כאלו. כנגד זאת שולמה לתובעים בשלב האמור המקדמה. יתרת כספי הפיצוי, אמורה להשתלם, כאמור בהסכם, "עם אישור [תוכנית ב' ו/או תוכנית אחרת שתחליף אותה] למתן תוקף".

7.     ואולם, ההליכים לאישורה של תוכנית ב' נתקלו בקשיים, והיא לא אושרה למתן תוקף עד עצם היום הזה. על מנת להבין את הסיבות לכך, שיש להן, לפחות לפי טיעוני הצדדים, השלכות על גורל התביעה שלפני, יש להרחיב מעט ברקע התיכנוני.

8.     תוכנית ב' נמצאת בדיונים בפני ועדות התכנון והבניה מזה כעשרים שנה (מאז שנת 1993). שטח תוכנית ב' כולל כ- 744 דונמים, והוא מצוי בצפון פתח תקווה. תוכנית ב' נועדה לאפשר לבנות בשטח זה בנייני תעשיה, משרדים ומסחר (להלן: "שימושי תעסוקה"), ובצדם שטחים ציבוריים הכוללים, בין היתר, אצטדיון כדורגל ותחנת רכבת (להלן: "שימושים ציבוריים").

9.     תוכנית ב' , שהיא תוכנית מתאר מקומית, הייתה מצויה בעבר בתחומיה של התוכנית המחוזית לנחל הירקון תמ"מ/ 3/ 10 (להלן: "תמ"מ נחל הירקון"), וכיום היא מצויה בתחומה של תוכנית המתאר המחוזית תממ/ 3/ 21, אשר פורסמה למתן תוקף ב- 12.11.2003 (להלן: "תמ"מ 21"). לפי האמור בתוכניות המתאר המחוזיות הללו מיועדים המקרקעין ליעוד נחל וסביבותיו, ולפיכך קידומה של תוכנית ב', חייב תיקונה של תמ"מ 21. לשם כך קודמה במוסדות התכנון תמ"מ/3/ 59 (להלן: "תמ"מ 59"), במסגרתה הוצע לשנות את יעוד השטח שנכלל בתוכנית ב' מיעוד של נחל וסביבותיו לשימושי תעסוקה.

10.     ואולם, הליך קידומה של תמ"מ 59 נתקל בקשיים במסגרת הדיונים במועצה הארצית לתכנון ובניה וועדות המשנה שלה.
ביום 2.12.2003 החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבניה להפקיד את תמ"מ 59 בכפוף למספר תנאים. אחד מהתנאים הללו היה שהמינהל יתחייב לפעול למימושה של התוכנית המחוזית לנחל הירקון תמ"מ/ 3/ 10 (להלן: "תמ"מ נחל הירקון"), ובכלל זה יפעל כך ש"לא יחודשו חוזי חכירה ולא חוזים לעיבוד עונתי באזורים שייועדו לפארק גן לאומי או שמורת טבע" (סעיף 2.2 להחלטת המועצה הארצית; וראו גם סעיף 4(ב) להחלטת ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים (ולנת"ע) מיום 28.12.2004 בעניין תמ"מ 59).

המינהל סרב לקבל על עצמו התחייבות זו, בטענה כי אינו רשאי להימנע מחידוש חוזי חכירה כל עוד לא שונה יעוד הקרקע. לשיטתו די בכך שבחוזי החכירה בתחומי תמ"מ נחל הירקון מצהיר החוכר שהוא מודע לכך שהשטח כלול בשטח תמ"מ נחל הירקון, וכי הוא "מתחייב כי עם מימוש התוכנית לשינוי יעוד הוא ישיב את המוחכר למינהל". בעקבות זאת התנהל דין ודברים בין המינהל לבין רשויות התכנון, אשר מנע את קידום תמ"מ 59.

11.     עיריית פתח תקווה (להלן: "העירייה"), אשר הייתה מעוניינת מאד בקידום השימושים הציבוריים שבתוכנית ב', ובמיוחד הקמת אצטדיון הכדורגל, החליטה לעשות מעשה. היא הכינה, בידיעת ובהסכמת המינהל, תוכנית מתאר נקודתית נפרדת, הידועה כתוכנית פת/ 11 / 2000/ ה (להלן: "תוכנית האצטדיון"), המתייחסת לחלק מהמקרקעין של תוכנית ב', ומתמקדת בשימושים הציבוריים המרכזיים שהיו צריכים להיכלל בה, ובראשם אצטדיון הכדורגל. תוכנית האצטדיון קודמה ברשויות התכנון בנפרד, ואושרה למתן תוקף ביום 13.9.2005. מכוחה של תוכנית האצטדיון הופקעו שטחים לצורכי ציבור, ונבנה אצטדיון הכדורגל העירוני החדש של פתח תקווה. על פי הנמסר לי לא שילמה העירייה בגין השטחים שהופקעו על פי תוכנית האצטדיון פיצויי הפקעה למינהל, וזאת, לטענת התובעים, בעקבות הבנה בין המינהל לבין העירייה כי היקפה של הפקעה זו צריך להיבחן ביחס לתוכנית ב' (אשר ביחס אליה מהווה ההפקעה לפי תוכנית האצטדיון פחות מ- 40% משטחי התוכנית, כך שאין חובת תשלום פיצויי הפקעה) ולא ביחס לתוכנית האצטדיון לבדה (אשר ביחס אליה ההפקעה מהווה ככל הנראה הרבה יותר מ- 40% משטחי התוכנית).

12.     לאחר גריעתו של שטח תוכנית האצטדיון נותר לטפל בשטח שיועד בתוכנית ב' בעיקר לשימושי תעסוקה. ביחס לשטח זה הוכנה תכנית פת/ 11/ 2000/ ב1 (להלן: "תכנית ב1"), ואולם, כמובהר לעיל, לא ניתן היה לקדם את הטיפול בתכנית ב1קודם לפתרון המחלוקת בין המינהל לבין מוסדות התכנון ביחס לקידומה של תמ"מ 59 (מחלוקת שנגעה, כמובהר, להתחייבות שנדרשה מהמינהל ביחס לתמ"מ נחל הירקון).


13.     ניסיונות הצדדים (קרי המינהל ונציגי התובעים) לקידום הטפול בתכנית ב1 לא צלחו גם במחצית השניה של העשור הקודם. לאור זאת פנו התובעים ביום 23.6.2009 למינהל, ודרשו ממנו להפעיל את מנגנון הפיצוי הקבוע בהסכמי 1997, דהיינו לפנות לשמאי הממשלתי על מנת שזה יכין את שומת שווי הקרקע, ולאחר שתוכן השומה, לשלם את הפיצויים (להלן: "מכתב הדרישה").

14.     המינהל לא הגיב על מכתב הדרישה, ובעקבות זאת הוגשה ב- 26.10.2009 התביעה שלפני. בעקבות הגשת התביעה, ודיונים לגביה במינהל, הוציא ביום 1.7.2010 מנהל מחוז מרכז אותה עת, מר ישראל סקופ, מכתב תשובה בו הוא דוחה את הנתבע במכתב התביעה ובתביעה (להלן: "מכתב התשובה"). במכתב התשובה נאמר כי "לעמדת המינהל אין [לתובעים] זכאות לפיצוי עפ"י [החלטה] 727, לאור אי העמידה הן בציר ההסתמכות והן בציר התכנון", וכן כי "למען הסר כל ספק נמסרת לכם בזאת הודעה בדבר בטלותו של הסכם הפיצוי על כל המשתמע מכך".

15.     עניינה של ההתדיינות שלפני הוא תוקפם של הסכמי 1997. התובעים טוענים, כפי שטענו במכתב הדרישה, כי הסכמי 1997 מחייבים, ואילו המינהל טוען, כפי שטען במכתב התשובה, כי הם בטלים. התובעים מבקשים כי ביהמ"ש יורה על אכיפת הסכמי 1997 לאלתר, במובן זה שתינתן למינהל הוראה לבצע לאלתר את הפעולות הדרושות כדי להביא לתשלום יתרת הפיצוי המגיעה להם (דהיינו, פניה לשמאי הממשלתי על מנת שיערוך שומה לשווי המקרקעין, בהתאם לתוכנית ב1, ותשלום פיצויים על פי שומה זו), ואילו המינהל מבקש כי יוכרז שהסכמי 1997 חסרי תוקף, ואין מוטלת עליו חובה לפעול לפיהם. בסוגיות אלו טענו הצדדים, ובהן אכריע להלן.

16.     ויובהר ההתדיינות שלפני לא עסקה בשאלה מהן זכויות הצדדים בהנחה שתתקבל טענת המינהל, ויקבע כי הסכמי 1997 בטלים. אין חולק כי במקרה כזה מתעוררות שאלות שונות שעניינן זכויות הצדדים לסעדים לאור בטלות ההסכמים (כגון, האם קמה לתובעים זכות לפיצויי הפקעה או להשבה? בהנחה שהזכות היא לפיצויי הפקעה, לפי איזה תחשיב יש לפצות את התובעים? בהנחה שהזכות היא להשבה, האם ההשבה צריכה להיות השבה בעין (כפי שהציע המינהל) או השבת שווי? במקרה שתקבע השבה בעין, כיצד יש להתייחס לשטחי תוכנית האצטדיון, שאין חולק כי לא ניתן להשיבם בעין? מה דינה של המקדמה ששולמה לתובעים? וכיו"ב). בסוגיות אלו לא טענו הצדדים דבר, וממילא אין פסק דין זה כולל כל התייחסות אליהן.


השאלות שבמחלוקת

17.     השאלות המרכזיות לגביהן חלוקים הצדדים הן שתיים:

ראשית, האם הסכמי 1997 בוטלו כדין, וזאת לאור העובדה שעד לעצם היום הזה לא אושרה לא תוכנית ב' ולא תוכנית ב1, ובשים לב למכתב התשובה בו הודיע המינהל על בטלות הסכמי 1997.

שנית, האם הסכמי 1997 בטלים לאור ביטולה של החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל בבג"צ 244/00 עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002) (לעיל ולהלן: "בג"צ הקשת המזרחית").

18.     בצד שאלות אלו, בהן אדון להלן תוך התייחסות לעמדות הצדדים, העלה המינהל מספר טענות סף, אשר ראוי לדחות כבר בשלב זה.

המינהל טען כי ערכאה זו נעדרת סמכות עניינית לדון בתביעה, מאחר ולשיטתו הסמכות להורות למינהל על החלת החלטה 727 מסורה לבית המשפט העליון בשבתו כבג"צ בלבד. ואולם התביעה שלפני איננה תביעה שהסעד המבוקש במסגרתה הוא חיוב המינהל להחיל על העותר את החלטה 727, אלא תביעה לאכיפת הסכם שנכרת בשעתו (בהתאם להחלטה 727), במסגרתה מתעוררת השאלה האם אכיפת ההסכם עולה בקנה אחד עם בג"צ הקשת המזרחית. מאחר והסעד המבוקש (אכיפת חוזה) הוא בסמכות בית המשפט המחוזי, ולא בסמכות בג"צ, ממילא אין בסיס לטענת העדר הסמכות.

בנוסף נטען כי ראוי למחוק את התביעה על הסף בשל כך שהיה על התובעים לציין את שוויה של התובענה, ולשלם אגרה בהתאם. אינני סבור כי המקרה שלפני מצדיק מסקנה זו, במיוחד בשים לב לכך ששוויים של המקרקעין לצורך הפיצוי הוא עניין שלא היה ידוע בעת הגשת התביעה (ואשר איננו ידוע גם כיום).

19.     נעבור, אם כן, לבחון את השאלות המרכזיות השנויות במחלוקת, כפי שפורטו בפסקה 17 לעיל, כסדרן.


האם הסכמי 1997 בוטלו כדין בגין אי אישורה של תוכנית ב'

20.     טענת המינהל, אשר מוצאת ביטויה הן במכתב התשובה הן בכתבי הטענות שהוגשו בתיק זה, היא שאישורה של תוכנית ב', או של תוכנית אחרת שתחליף אותה, היוותה תנאי מתלה במסגרת הסכמי 1997, וכי מאחר ותנאי מתלה זה לא התקיים בתוך פרק זמן סביר (וכמובהר, חלפו כבר 16 שנים מאז נחתמו ההסכמים) הרי שלפי סעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973, דינו של ההסכם להתבטל. למצער, יש לראות במכתב התשובה, ששלח מנהל מחוז מרכז במינהל ב- 1.7.2010, משום הודעה של המינהל על כך שחלף הזמן הסביר, והתבטל החוזה מחמת אי התקיימות תנאי מתלה.

21.     אין בידי לקבל את עמדת המינהל בעניין זה. עמדת המינהל יוצאת מנקודת מוצא שגויה לפיה הסכמי 1997 הם הסכמים המותנים בתנאי מתלה לפיו יאושר שינוי היעוד של המקרקעין בתוך פרק זמן סביר, ולא כן היא. הסיווג המשפטי הנכון של הסכמי 1997, לעניין זה, איננו כ"חוזה על תנאי" אלא כחוזים הכוללים "זכות על תנאי" (שניתן לכנותה גם "חיוב מותנה"), דהיינו זכות התובעים לתשלום יתרת הפיצוי היא זכות המותנית באישור תוכנית לשינוי יעוד (אך לא החוזה בכללותו). על האבחנה החשובה בין שתי הקטגוריות המשפטיות הללו עמד פרופ' דניאל פרידמן באופן הבא:

"הבחנת היסוד היא בין חוזה על תנאי לבין זכות על תנאי. כאשר התנאי מתיחס לתוקף החוזה - לפנינו חוזה על תנאי. לעומת זאת כאשר התנאי איננו נוגע לתוקף החוזה, אלא רק להקניה או להתגבשות זכות כלשהי לפיו - בפנינו זכות על תנאי. ניתן להמחיש זאת באמצעות חוזה ביטוח, שזכות המבוטח לפיו מותנית בקרות אירוע מסויים (לרוב נזק שנגרם). לא התרחש האירוע - אין המבוטח זכאי לתגמולי הביטוח. האירוע הוא תנאי לזכותו של המבוטח לקבלת תשלום על פי החוזה, אולם אין הוא בגדר תנאי לתוקפו של החוזה עצמו. החוזה היה ונשאר בתוקף בין אם התרחש האירוע ובין אם לאו."
(פרידמן וכהן, חוזים, כרך ג' (תשס"ד) 31 -32)

22.     הסכמי 1997 הם באופן מובהק הסכמים מוחלטים, ואין הם מותנים בתנאי מתלה שיינתן אישור לתוכנית ב' או לתוכנית אחרת שתחליף אותה. לכך מספר אינדיקציות ברורות: ראשית, מבחינת נוסח ההסכם, נאמר בו כי התחייבות המינהל לתשלום יתרת הפיצוי מותנית באישור תוכנית ב' (ראו סעיף 4(א) להסכם וסעיף ה' לתנאים המיוחדים), ולא נאמר בו כי תוקף ההסכם בכללותו מותנה באישור תוכנית ב'; שנית, התובעים נדרשו על פי ההסכם, ועמדו בכך בפועל, לבצע את כל התחייבויותיהם על פיו (דהיינו פינוי המקרקעין וויתור על זכויותיהם לגביהם) לאלתר, ומבלי לחכות לאישורה של תוכנית ב'. מבחינה זו אין זה סביר לראות בחוזה בכללותו כהסכם המותנה על תנאי, שהרי בהסכם כזה אין הצדדים מבצעים את עיקר התחייבויותיהם עד להתקיימות התנאי; שלישית, גם המינהל ביצע חלק ממשי מהתחייבותו על פי הסכמי 1997, תשלום חלק מהפיצוי בשיעור שנקבע בסעיף ג' לתנאים המיוחדים, לאלתר, ומבלי להמתין לאישור תוכנית ב' או חליפתה. ולבסוף, הדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין על העיסקה, הן על פי ההסכם והן לפי הביצוע בפועל, היה כעל עיסקה מוגמרת, ולא כעיסקה על תנאי (לנפקות אבחנה זו לעניין דיני המס, ראו אהרון נמדר, מס שבח מקרקעין (תשע"ב) כרך א' 317 - 336).

23.     מכאן שהסיווג משפטי הנכון של סוגיית אישור תוכנית ב' או חליפתה איננו כאירוע המתנה את תוקף החוזה, אלא כאירוע המתנה את זכותם של התובעים לתשלום יתרת הפיצוי (והשוו לעניין זה למצבים בהם נקבע כי תשלום יתרת תמורת הממכר תתבצע כנגד העברת הבעלות במקרקעין, אירוע שאף הוא יכול להתעכב למשך תקופת זמן משמעותית. ראו, למשל, ע"א 544/78 בניני מ.י. גינדי נ' אפללו, פ"ד לג (2) 9 (1979)).

24.     חיוב מותנה הוא, כמובהר, חיוב שעל החייב (המינהל במקרה שלפני) לקיימו רק אם יתקיים התנאי בו הותנה החיוב. בענייננו אין חולק כי התנאי לתשלום כפשוטו (אישור תוכנית ב') לא התקיים. ואולם, התובעים טוענים כי יש לראות את התנאי ככזה שהתקיים משני טעמים: ראשית, אישורה של תוכנית האצטדיון, המהווה לשיטתם חלק מתוכנית ב'; שנית, חוסר תום ליבו של המינהל, אשר מנע את אישור תוכנית ב1 (חליפתה של תוכנית ב'), וכתוצאה מכך את התקיימות התנאי, בכך שלא נענה לדרישות רשויות התכנון שהיו מאפשרות את קידומה של תוכנית ב1 (קרי, נמנע מלתת התחייבות שלא לחדש את חוזי החכירה בתחומי תמ"מ נחל הירקון).

25.     אין בידי לקבל את הטיעון שהעלו התובעים בעניין זה, על שני ראשיו.

לחלקו הראשון של הטיעון - אף אם נניח לצורך הדיון כי תוכנית האצטדיון היא יישום חלקי של תוכנית ב', כפי שטוענים התובעים, הרי שמבחינה תכליתית לא ניתן לראות באישורה ובביצועה התקיימות התנאי לפיצוי שנקבע בהסכמי 1997, דהיינו אישור תוכנית ב' או תוכנית אחרת שתחליף אותה. כפי שהיה ברור לשני הצדדים, דחיית מועד התשלום נועדה ליצור קירבת זמנים בין מועד תשלום הפיצוי למועד בו יוכל המינהל לשווק את המקרקעין לגורמים פרטיים, ולממן מהתמורה את הפיצוי. תוכנית האצטדיון איננה מאפשרת שיווק של המקרקעין לגורמים פרטיים, אלא מימוש שימושים ציבוריים, שהמינהל לא קיבל בגינם תשלום. ממילא לא ניתן לראות בה משום תוכנית אחרת המחליפה את תוכנית ב' לעניין המועד בו תקום חובה על המינהל לשלם את יתרת הפיצוי לתובעים.
לחלקו השני של הטיעון - לא הוצגו לפני כל ראיות מהן עולה כי סירוב המינהל להיענות לדרישת רשויות התכנון נבע מחוסר רצונו לקדם את תוכנית ב', ולימים תוכנית ב1. לפיכך, אין לי אלא להניח כי הסירוב האמור אכן נבע, כפי שטוען המינהל, מתפיסתו כי אין הוא יכול לתת התחייבות כמבוקש, וכי די בהסדר החוזי שיצר מול החוכרים בתחומה של תוכנית נחל הירקון. במילים אחרות, המדובר בסירוב בתום לב לבצע דבר שזכותו של המינהל היתה לסרב לבצעו. סירוב שכזה אינו מונע התכחשות לכך שחובת התשלום עדיין לא קמה (ראו סעיף 28(ג) לחוק החוזים, שנראה כי יש להחילו על דרך ההיקש מכוח סעיף 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) גם ביחס לזכות על תנאי).

26.     מצב הדברים בשנת 2009, עובר לפרוץ הסכסוך שלפני, היה איפוא כדלהלן: תשלום יתרת הפיצוי לתובעים היתה מותניית באירוע שטרם התרחש (אישור תוכנית ב' או חליפתה), ושלא ברור היה מתי יתרחש. מהן זכויות הצדדים במצב דברים זה?

27.     הצדדים לא טענו בסיכומיהם דבר בעניין זה, ודי בעובדה זו כדי להוביל למסקנה כי, בכפוף לדיון בהשלכותיו של בג"צ הקשת המזרחית, הסכמי 1997 ממשיכים לעמוד בתוקפם (שהרי ההנחה היא שכל עוד לא הוכחה עילה לביטול ההסכם, הוא מוסיף לעמוד בתוקפו). עם זאת, על מנת שלא ימצא הדיון חסר, אבהיר להלן את הדין ביחס למצב הדברים שנוצר בענייננו.

28.     מהו דינו של חוזה שאחד מחיוביו מותנים כאשר קיום התנאי מתעכב? עניין זה תלוי בכוונת הצדדים. ישנם מקרים בהם אחד הסיכונים שנוטל הנושה בחיוב המותנה הוא שהתנאי בו מותנה זכותו לא יתקיים, והוא לא יזכה בביצוע המובטח. זהו, למשל, המצב ביחס להתחייבות חברת הביטוח לתשלום דמי הביטוח (אם לא יתרחש מקרה הביטוח לא יהיה המבוטח זכאי לתשלום תגמולי הביטוח, אולם לא תהיה לו כמובן כל עילת תביעה בשל כך). ואולם, ישנם מקרים בהם הצדדים הניחו כי התנאי בו מותנה הזכות יתקיים בשלב זה או אחר. זוהי, למשל, הפרשנות המקובלת של הוראה בחוזי מכר מקרקעין הקובעת כי יתרת תמורת המקרקעין תשולם עם העברת הבעלות במרשם המקרקעין. במקרים אלה מתעוררת השאלה מהן זכויות הצדדים כאשר התנאי איננו מתקיים בתוך פרק הזמן שנקבע לכך, ובהעדר קביעה כאמור, בתוך פרק זמן סביר. דומה שזהו המצב בענייננו, שכן אין להניח שכוונת התובעים הייתה לוותר על זכויותיהם במקרקעין מבלי שיקבלו בגין הוויתור פיצוי מעבר למקדמה.


29.     סוגיה קרובה נידונה לאחרונה על ידי בית המשפט העליון בע"א 7938/08 מונסנגו נ' מכביאן (ניתן ב- 11.8.2011) (להלן: "פס"ד מונסגו"). באותו מקרה דובר בהסכם למכירת דירה. המוכר העביר את החזקה לקונה, אולם סירב לחתום על המסמכים שהיו דרושים לקונה לצורך לקיחת הלוואה מובטחת במשכנתא. בעקבות זאת נמנע הקונה מתשלום יתרת תמורת הדירה, במשך תקופה של מספר שנים. בית המשפט העליון קבע כי חובת תשלום יתרת התמורה על ידי הקונה היתה מותניית בחתימת המוכר על מסמכי הבנק הדרושים לנטילת הלוואה המובטחת במשכנתא על ידי המוכר. במילים אחרות, עסקינן בחיוב של הקונה המותנה בביצוע חיוב של המוכר. לכאורה, לא קמה עדיין זכות הקונה לתבוע את התשלום, מאחר והמוכר לא ביצע את החיוב המתנה. ואולם, השופט יצחק עמית, הבהיר כי לטעמו לא ניתן להשעות את ביצוע החיוב לנצח או למשך שנים רבות. לדבריו גם בנסיבות אלו: "תקופת ההשעייה צריכה להיות סבירה, על מנת למנוע מצב בו הנושה יעמוד במצב של חוסר ודאות משך שנים רבות. דהיינו, בשלב מסויים, על החייב שחיובו הושעה "לרדת מהגדר" ולפעול באופן אקטיבי - לוותר על ההתקשרות החוזית או לראות בנושה שלא קיים את חיובו במועד כמי שהפר את החוזה ולהגיש תביעה" (פסקה 23 לפס"ד מונסגו).

30.     ענייננו נבדל מפס"ד בעניין מונסגו בהיבט חשוב אחד: החיוב בו עסקינן מותנה באירוע התלוי בצדדים שלישיים (רשויות התכנון) ולא באירוע התלוי בנושה (התובעים). ואולם, אין בהבדל זה כדי להשפיע על הכלל המשפטי הבסיסי: התארכותה של תקופת ההשעייה מעבר לזמן הסביר איננה מטילה על החייב חובה לבצע את החיוב, אולם היא עשויה להטיל עליו חובה לבחור בין שתי חלופות: קיום ההסכם למרות שלא התקיים התנאי או ויתור על ההסכם.

31.     מתי קמה חובתו של החייב לבחור בין שתי החלופות? האם רשאי הוא לעשות כן מיוזמתו, או שמא רק לאחר שהנושה התייאש מההסכם, ועומד על בחירה זו? ודוק, בעניין מונסגו, התעוררה השאלה בנסיבות בהן הנושה הוא מפר חוזה, והדחיה בקיום החיוב נגרמה באשמתו. לעומת זאת, בענייננו אין הנושה בזכות על תנאי (התובעים) מפר חוזה. במצב דברים זה סבורני כי הכוח לכפות את הבחירה על החייב צריך להיות נתון לנושה. הטעם לכך הוא שבמצב הדברים הרגיל, הנפגע מדחיית מועד ביצוע החיוב הוא הנושה, שאינו מקבל את הביצוע המובטח (בענייננו, תשלום יתרת הפיצוי), ולא החייב. מכאן שאם מסכים הנושה (התובעים בענייננו) להוסיף ולהמתין עד להתקיימות התנאי, אין להעניק לחייב (המינהל במקרה שלפני) את הזכות להשתחרר מההסכם.

32.     האם העמידו התובעים את המינהל בפני החובה לבחור בין ביצוע הסכמי 1997 לבין וויתור עליהם? אינני סבור כי עשו כן. אכן, במכתב הדרישה הציבו התובעים לפני המינהל דרישה להשלמת ביצוע הסכמי 1997, על דרך של תשלום יתרת הפיצוי המגיעה להם על פי הסכמי 1997 לאלתר. לכך, כמובהר, לא היה המינהל מחויב להסכים. ואולם, הצבת דרישה זו אינה שקולה לא להפרת הסכמי 1997 (שהרי אין בכך התכחשות להסכמים) ולא להסכמה של הנושה (התובעים) כי החייב (המינהל) יבחר באופציה של וויתור עליהם (שהרי התובעים לא הביעו הסכמתם לכך שככל שהמינהל ידחה את תביעתם, יבחר לוותר על ההסכמים). במילים אחרות, מכתב הדרישה לא הקנה למינהל כוח משפטי לבטל את הסכמי 1997. כל שיכל המינהל לעשות לאור מכתב זה היה לדחות את הדרישה (מאחר ולא היה מחויב להסכים להקדמת הפיצוי לפני שתאושר תוכנית ב1) או לקבלה (במידה שהקדמת התשלום היתה מקובלת עליו). מרגע שנדחתה הדרישה רשאים התובעים להחליט אם להעמיד את המינהל בפני החובה לבחור בין שתי החלופות: הקדמת התשלום או וויתור על הסכמי 1997. ואולם, למיטב הבנתי התובעים מעולם לא הודיעו כי רצונם להותיר למינהל בחירה שכזו.

33.     התוצאה המתקבלת מניתוח הדברים זהה איפוא לתוצאה המתקבלת מכך שהצדדים נמנעו מלהעלות טיעונים בשאלה מהו גורלו של חוזה עם חיוב מותנה שלא התקיים (להבדיל מגורלו של חוזה על תנאי מתלה שלא התקיים): הסכמי 1997 מוסיפים לעמוד בתוקפם, וחיוב המינהל לתשלום הפיצוי בהתאם להם טרם התגבש. ודוק, עמדת המינהל המתכחשת לחובתו לתשלום הפיצוי לפי הסכמי 1997, אם וכאשר יתקיים התנאי, מהווה הפרה צפויה של ההסכמים הללו. הפרה זו מקנה לתובעים, על פי סעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970, זכות לתבוע סעד של אכיפה, וזאת בסייג לפיו "בית המשפט, בנותנו צו אכיפה, לא יורה שיש לבצע חיוב לפני המועד שנקבע לקיומו". מכאן שהתובעים זכאים לכך שתינתן הצהרה שהסכמי 1997 מחייבים, אולם אין הם זכאים לסעד המורה למינהל לשלם את יתרת הפיצוי בטרם אושרה תוכנית ב' או חליפתה.

34.     בצד הדברים האלו, חשוב לציין כי אין בין הצדדים מחלוקת כי הסיכוי שבסופו של יום תאושר תוכנית ב1 (או חליפתה) הוא סיכוי גבוה. עמד על כך המצהיר מטעם המינהל, אדריכל המחוז, מר דוד אמגדי (להלן: "מר אמגדי"), אשר בתשובה לשאלת ב"כ התובעים אישר כי תוכנית ב1 היא תוכנית טובה למינהל (פרוטוקול 27.11.2011, עמוד 32 שורות 19 - 20), וכי ההנחה שבסופו של יום תאושר תוכנית בשטח היא "הנחה נכונה" (שם, עמוד 33, שורות 30 -31).



להשלמת התמונה יצוין כי ביום 26.10.10, במסגרת דיון בתמ"מ נחל הירקון, התקבלה בולנת"ע החלטה לאפשר קיומם של שטחים חקלאיים מעובדים בתחומו של פארק הירקון וזאת מתוך הכרה "בדבר החשיבות בשמירת השטחים החקלאיים כחלק אינטגרלי ממערך השטחים הפתוחים וכאמצעי לשמירה על ערכי הנוף והמורשת". לשיטת התובעים החלטה זו מהווה הסרה של המכשול המרכזי שמנע את קידומה של תוכנית ב1. המינהל לא הסכים כי המדובר בהחלטה המסירה אוטומטית את ההתניות שהוטלו ביחס לקידום תמ"מ 59, אך אף הוא מודה כי המדובר ב"סוג של התפכחות של הולנת"ע" (כלשונו של מר אמגדי, שם, עמוד 29, שורה 14), המקלה על קידום תוכנית ב1.

קיומו של צפי סביר לקידום תוכנית ב1 בעתיד הנראה לעין מחזק את המסקנה כי אין מקום לאפשר למינהל, מההיבט החוזי, לכפות על התובעים את ביטול העיסקה, וזאת בהנחה שהתובעים עדיין נכונים להוסיף ולהמתין עד לאישורה של תוכנית ב1 או תוכנית אחרת שתחליף אותה.

האם הסכמי 1997 עודם בתוקף לאור בבג"צ הקשת המזרחית?

35.     הסכמי 1997 מהווים אחת מני עסקאות רבות שהמינהל ביצע בהתאם להחלטה 727. כך נאמר בכותרת ההסכם, וכך גם ברור למקרא ההסכם עצמו. כידוע, החלטה זו אִפשרה לבעלי זכויות חכירה חקלאיות לקבל מהמינהל פיצוי בגין השבת הקרקע לאחר שינוי יעוד בסכום שנגזר משווי המקרקעין לאחר שינוי היעוד.

36.     בבג"צ הקשת המזרחית, אשר ניתן ב- 29.8.2002, קבע בית המשפט העליון כי שלוש החלטות של מועצת מקרקעי ישראל, ובכללן החלטה 727, בטלות ואין להמשיך ביישומן. עוד קבע בית המשפט ש"יש לגבש הוראות מעבר שיקבעו אילו עסקאות לא יוכלו לצאת אל הפועל לאור בטלות ההחלטות, ואילו עיסקאות יוכלו, על-אף בטלות ההחלטות, להגיע לכלל מימוש". ואכן, מועצת מקרקעי ישראל גיבשה שורה של הוראות מעבר בעקבות ביטול ההחלטות הללו (להלן: "הוראות המעבר"), אשר חוקיותן נבחנה ואושרה בבג"צ 10934/02 קיבוץ כפר עזה נ' מינהל מקרקעי ישראל (ניתן ב- 10.5.2004, להלן: "בג"צ קיבוץ כפר עזה"). השאלה העומדת לפנינו היא האם הסכמי 1997 עומדים בקריטריונים שנקבעו בהוראות המעבר.


37.     בטרם אפנה לבחינת שאלה זו, אבקש להתייחס למספר טענות שהעלו הצדדים בהקשר זה.

התובעים טענו כי מאחר והעיסקאות עימם נערכו בשנת 1997, זמן ניכר לפני שניתן בג"צ הקשת המזרחית, אין ליחס להחלטה זו משמעות ביחס אליהם. בטענה זו אין ממש. קביעת בית המשפט העליון בבג"צ הקשת המזרחית היא שהחלטה 727 הייתה החלטה בטלה, ולעניין זה יש משמעות ביחס לכל הסכם שערך המינהל מכוחה. מכאן, שרק אם הסכמי 1997 עומדים בהוראות המעבר שנקבעו על ידי מועצת מקרקעי ישראל, ניתן להביאם לידי השלמת מימוש.

עוד טענו התובעים כי הסכמי 1997 לא נעשו על פי החלטה 727, וכי איזכורה בהם נעשה רק לשם אימוץ מנגנון הפיצוי שנקבע בה. גם טענה זו ראוי לדחות. ראשית, היא עומדת בסתירה לאמור בהסכם עצמו (שכבר בכותרתו מצויין שהוא נעשה לפי החלטה 727); שנית, היא נוגדת את תפיסת היסוד לפיה המינהל הוא גוף ביצוע, אשר העסקאות הנערכות על ידו נעשות בהתאם להחלטות המדיניות שנקבעות על ידי מועצת מקרקעי ישראל (ולפני לא הוצגה כל החלטה אחרת של מועצת מקרקעי ישראל מכוחה ניתן היה לכרות את הסכמי 1997).

המינהל טען כי אין מקום להכיר בתוקפם של הסכמי 1997 וזאת "לאור אי העמידה הן בציר ההסתמכות והן בציר התכנון" (מכתב התשובה של מנהל המחוז מיום 1.7.2010). בכתבי טענותיהם, בתצהיר מר אמגדי ובסיכומיה ציטט המנהל במלואם את פסקאות 12 - 16 מבג"צ קיבוץ כפר עזה, בהם הוצגו ובוארו שני הצירים הללו, אשר עליהם מבוססות הוראות המעבר. בסיכומיה נימקה ב"כ המינהל מדוע לשיטתה הסכמי 1997 אינם עומדים לא בציר ההסתמכות ולא בציר התכנון. לעניין ציר ההסתמכות נטען כי התובעים היו מודעים לקיומו של הליך שקדם לבג"צ הקשת המזרחית, בו הותקפו החלטות מועצת מקרקעי ישראל ביחס לפיצוי חוכרים במקרה של שינוי יעוד של מקרקעין חקלאיים (הכוונה לבג"צ 4432/95 מהדרין בע"מ נ' שר הבינוי והשיכון), ואף הסכימו לכלול בהסכמים הוראה לפיה "ידוע לצדדים כי החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל מצויה בדיון בבג"צ והסכם זה כפוף לפסיקת בג"צ ככל שהיא תחול על פי פסיקת בג"צ בדיעבד על עסקאות שבוצעו במתכונת הנוכחית של החלטה" (ס"ק ז לתנאים המיוחדים להסכם). לעניין ציר התכנון נטען כי עד היום לא קיימת תוכנית מופקדת בקשר למקרקעין, ועל כן אין לומר כי חלה התקדמות של ממש בעניין זה.

עם כל הכבוד, טענות המינהל בהקשר זה אינן יכולות להתקבל, והן עומדות בניגוד חד לטענותיו במישור הסמכות. הדיון שקיים בית המשפט העליון בבג"צ קיבוץ כפר עזה בציר ההסתמכות ובציר התכנון נועד על מנת לבחון את סבירותן של הוראות המעבר, ולא על מנת להחליפן. במילים אחרות, אמות המידה לבחינת תוקפן של עסקאות שנעשו על פי החלטה 727 אינן שיקולי המדיניות שהנחו את מועצת מקרקעי ישראל כפי שהוצגו ואושרו על ידי בית המשפט העליון בוחן בבג"צ קיבוץ כפר עזה (קרי, ציר הביצוע וציר התכנון), אלא הקריטריונים הפרטניים שנקבעו על ידי מועצת מקרקעי ישראל בהוראות המעבר גופן.
זאת ועוד, הזמנת המינהל את בית המשפט לבחון את תוקף הסכמי 1997 בהתאם לשיקולי מדיניות, ולא על פי הוראות המעבר עצמן, סותרת לא רק את העיקרון לפיו הוראות המעבר נקבעו על ידי מועצת מקרקעי ישראל, ולא על ידי בית המשפט (ראו פסקה 59 בבג"צ הקשת המזרחית), אלא גם את טענתה המוצדקת של ב"כ המינהל בהליכים שלפני, לפיה קביעת קריטריונים שונים מאלה שקבעה מועצת מקרקעי ישראל לאישור עסקה שנערכה לפי החלטה 727 חורגת מתחום סמכותו של בית משפט זה (לכך שטענה זו, המקובלת עלי לגופה, אינה שוללת את סמכותו העניינית של בית משפט מחוזי להכריע במחלוקת שלפני ראו פסקה 28 לעיל).

38.     המסקנה המתבקשת מהאמור לעיל היא שאת תוקפם של הסכמי 1997 לאור בג"צ הקשת המזרחית יש לקבוע על פי הוראות המעבר שקיבלה מועצת מקרקעי ישראל. הוראת המעבר המרכזית היא החלטה 972 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 2.9.2003 (להלן: "החלטה 972"), הקובעת מספר חלופות, שבהתקיים אחת מהן יש לתת לעסקה תוקף (קרי החלטה 727 תוסיף לחול). החלופה הרלוואנטית לענייננו, ואשר עליה מבקשים התובעים לסמוך את תביעתם, היא סעיף 3 להחלטה 972, המורה כדלהלן:

"[כן תחול החלטה 727 בנסיבות שלהלן:] על עסקה אשר בגינה שילם המינהל מקדמה בשיעור 20% משומת השמאי לאחר שהופקדה תוכנית לשינוי הייעוד בועדה המחוזית לתכנון ולבניה (לפי סעיף 2(1) להחלטה 727 [הערה: בסעיף 2 להחלטה 727 לא קיים סעיף 2(1). נראה שהכוונה לסעיף 2(ה)(1)] - ע.ג.]) בהתאם לאמור בהסכם הפיצוי שנחתם".

בענייננו אין חולק כי המינהל שילם לפחות 20% משומת השמאי, וכי הדבר נעשה לפי הסכם פיצוי שנחתם. לפיכך מתקיים בהסכמי 1997, לכאורה, החלופה אליה הפנו התובעים.

39.     למרות האמור, טען המינהל, כי על מנת שניתן יהיה להחיל בעניינם של התובעים את החלופה שבסעיף 3 להחלטה 972, מוטל עליהם הנטל להוכיח באופן עצמאי לא רק כי שולמה להם מקדמה בשיעור של 20% משומת השמאי, אלא גם כי הדבר נעשה לאחר שהופקדה תוכנית לשינוי יעוד. ואולם, עיון מדוקדק בסעיף 3 להחלטה 972 מלמד כי המילים "לאחר שהופקדה תוכנית לשינוי יעוד" מוסבות לשומת השמאי, ואינן מהוות דרישה עצמאית. ויובהר, על פי סעיף 2(ה) להחלטה 727 נקבע כי "החוכר זכאי, במקרים שהדבר מתאפשר על פי שיקול דעת המינהל, לקבל מקדמות על חשבון הפיצוי הכספי על בסיס הערכת השמאי הממשלתי ועל פי התוכנית שהופקדה, זאת לאחר החזרת הקרקע למינהל, ביטול חוזה החכירה בשל השטח שהוכנה לגביו תכנית שינוי יעוד, חתימה על כתבי ויתור והסכמה לתכנית מטעם החוכר" (ההדגשה שלי - ע.ג.). מכאן שהתוספת "לאחר שהופקדה תוכנית לשינוי יעוד" בסעיף 3 של החלטה 972 לא נועדה להציב תנאי נוסף מעבר לתשלום המקדמה, אלא תכליתה להבהיר כי הכוונה למצב בו שולמה מקדמה בשיעור של 20% לפחות משומת שמאי שנערכה על פי השווי המוערך של המקרקעין בייעוד החדש המתוכנן להם. אין זאת אלא שהחלטת מועצת מקרקעי ישראל, עת קבעה את סעיף 3 להוראות המעבר, הייתה שבשים לב לתנאים שנקבעו לכך, עסקה במסגרתה שולמה מקדמה כאמור היא עסקה שראוי, הן מבחינת ציר התכנון הן מבחינת ציר ההסתמכות, להותיר בתוקף כחלק מהאיזון שנקבע בעקבות בג"צ הקשת המזרחית. כאמור, משאושרו הוראות המעבר בבג"צ קיבוץ כפר עזה, תפקידו של ביהמ"ש לכבדן ולאוכפן, ולא לערער או להרהר אחריהן.

40.     ודוק, ברשימת המוסכמות והפלוגתאות שהגישו הצדדים ביום 24.8.2011 צוין כ"מוסכמה" כי "[תוכנית ב'] נדונה מספר פעמים בוועדה המחוזית, בעבר הוחלט להפקידה, אך החלטה זו בוטלה וכיום אין לה מעמד סטטוטורי כלשהוא" (סעיף 4). מעבר לכך לא נמסר לי מה היה סטטוס התכנון של תוכנית ב' עובר לתשלום המקדמה, אולם ברור שהמינהל סבר בשעתו כי היא מתקדמת דיה על מנת לאפשר את תשלום מקדמה בשיעור של 20% משומת השמאי לפי התנאים שבסעיף 2(ה)(1) להחלטה 727 (וכאמור, לפי נוסח סעיף 3 להחלטה 972 תשלום מקדמה זו על פי הסכם פיצוי שנחתם מביא את העיסקה לתחומן של הוראות המעבר). חזקה על המינהל, כי כאשר שילם בשעתו את המקדמה בשיעור של 20% לתובעים, עשה כן על פי הוראות מועצת מקרקעי ישראל שהיו אז בתוקף (דהיינו הוראת סעיף 2(ה)(1) להחלטה 727), וממילא אין זה מתקבל על הדעת לדרוש מהתובעים להוכיח כיום, למעלה מ- 15 שנים לאחר תשלום המקדמה, כי עמדו בשעתו בתנאים שנקבעו בהוראות מועצת מקרקעי ישראל לתשלום המקדמה.

41.     ודוק, בהסכמי 1997 נקבע כי תחשיב המקדמה יבוצע על פי שומת השמאי לתוכנית ד' (התוכנית שחלה ביחס לחלק אחר של המקרקעין, עליו שולם מלוא הפיצוי. ראו פסקה 3(א) לעיל), ולא על פי שומה נפרדת שתוכן ביחס לתוכנית ב' (וזאת "מאחר ו[תוכנית ב'] טרם אושרה, ושמאות ההסכם טרם נערכה"). אינני סבור שבעובדה זו יש כדי לשנות את המסקנה שמבחינה מהותית עסקינן בעסקה ששולמו לגביה מקדמות בשיעור 20% ומעלה בהתאם להסכם פיצוי.

42.     חיזוק משמעותי לעמדת התובעים לפיה הסכמי 1997 עומדים בהוראות המעבר ניתן למצוא בהתנהלות המינהל עצמו. במשך שמונה השנים שבין בג"צ הקשת המזרחית לבין מכתב התשובה לא העלה המינהל כל טענה לפיה הסכמי 1997 בטלים, וחזקה כי לא עשה כן מאחר והניח, כמו התובעים, שמאחר ששולמה מקדמה על פיהם, מתקיים בהם סעיף 3 להחלטה 972.

43.     אם לא די בכך, הרי שביום 1.5.2006 שלח מנהל מחוז מרכז בשעתו, מר ירון ביבי, מכתב עליו מכותבים הן מר אמגדי, אדריכל המחוז, והן עו"ד יהודית כהן, יועמ"ש המחוז. במכתב זה מציין מנהל המחוז כי "עפ"י [הסכמי 1997], אם וכאשר תאושר תוכנית המשנה את ייעוד המקרקעין מייעודם החקלאי לייעוד אחר במסגרת [תוכנית ב'] או כל תוכנית אחרת, כמפורט ב[הסכם 1997] יקבלו החוכרים סכום בשיעור העולה כדי 27% עפ"י חלקם היחסי בתוכנית שאושרה" (ההדגשה במקור). בסיום הדברים מאשר מנהל מחוז מרכז במינהל כי "המינהל יפעל בהתאם להסכמי הפיצוי שנחתמו עם [התובעים], ובהתאם להחלטות מוסדות התכנון". לא יכול להיות ספק כי מכתב זה מעיד על כך שהגורמים המוסמכים במינהל אותה עת לא ראו בבג"צ הקשת המזרחית מכשול לביצוע הסכמי 1997, וניתן להניח כי עשו כן מאחר וסברו שהוראות המעבר (שוודאי היו מוכרות להם היטב) חלות על הסכמים אלה.

44.     טענה נוספת שהעלה המינהל בהקשר זה היא שהחלטות מאוחרות יותר של המינהל קבעו תאריך גג, לפיו לא יבוצעו מכוח החלטה 727 עסקאות ביחס לתוכניות שיאושרו לאחר 31.12.2006. המינהל לא צירף כל החלטה התומכת בטענה זו, ודי בכך כדי לדחות טענה זו. גם לגופו של עניין, ככל שכוונת המינהל היא להחלטה 1065 של מועצת מקרקעי ישראל, הרי שהיא נוגעת למועד האחרון "לביצוע עסקאות" (ההדגשה במקור), ולא נאמר בה דבר על המועד האחרון לאישור התוכניות המשנות את יעוד הקרקע.

45.     סיכומו של דבר, הסכמי 1997 עומדים בהוראות המעבר שקבעה מועצת מקרקעי ישראל לעניין החלת הוראה 727, ולפיכך אין ביצועם עומד בסתירה לבג"צ הקשת המזרחית.
סוף דבר

46.     לאור כל המובהר לעיל, הרייני לקבוע כדלהלן:
א.     ניתנת בזאת הצהרה לפיה הסכמי 1997 עומדים בתוקפם, וכי החלטה 727 חלה עליהם מכוח סעיף 3 להחלטה 972.
ב.     מובהר בזאת כי המועד לתשלום יתרת הפיצוי על פי הסכמי 1997 טרם הגיע, וכי מועד זה הינו המועד בו תאושר תוכנית ב1 או תוכנית אחרת שתחליף אותה למתן תוקף.
ג.     התובעים יהיו רשאים להודיע לנתבעים בכל עת כי הם מבקשים מהם לבחור בין תשלום יתרת הפיצוי לאלתר לבין ביטול הסכמי 1997. ככל שתימסר הודעה כזו יהיה המינהל רשאי להודיע על בחירתו בתוך 3 חודשים מהמועד בו יתבקש לבחור באחת משתי החלופות האמורות.
ד.     הבקשה למתן הסעדים שפורטו בסעיפים 15.3 ו- 15.4 לכתב התביעה המתוקן נדחית.

47.     למען הסר ספק מובהר בזאת כי הצדדים לא טענו בהליכים שלפני בשאלת זכויותיהם ההדדיות של הצדדים במקרה בו יבוטלו הסכמי 1997 בעתיד (וראו פסקה 16 לעיל). בהעדר טיעון בסוגיות אלו, אינני מביע לגביהן כל עמדה.

48.     בנסיבות העניין יישא כל צד בהוצאותיו.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה רשות

  2. שערוך חוזה

  3. זניחת חוזה

  4. איבוד חוזה

  5. סיכול חוזה

  6. חוזה פיקטיבי

  7. חוזה על תנאי

  8. התבטלות חוזה

  9. חוזה לא חוקי

  10. חוזה עם קטין

  11. חוזה ללא תמורה

  12. חוזה להספקת נכס

  13. חוזה בלתי חוקי

  14. איך מבטלים חוזה

  15. עושק דיני חוזים

  16. חיוב לקיים חוזה

  17. חוזה מסחר בברזל

  18. חוזה למראית עין

  19. סעיף מעורפל בחוזה

  20. הסדר שלילי בחוזה

  21. חוזה התקנת דלתות

  22. חוזה שירותי שחיטה

  23. תנאים לקיום חוזה

  24. חוזה לבניית ממ''ד

  25. חוזה דירה פיקטיבי

  26. חוזה על תנאי מתלה

  27. מימוש אופציה בחוזה

  28. עורך דין חוזה מקרקעין

  29. ערעור תעבורה מחוזי

  30. סעיף אי תחרות בחוזה

  31. חתימה על טופס הצעת ביטוח

  32. סעיף 41 לחוק החוזים

  33. סעיף 34 לחוק החוזים

  34. חיובים שלובים בחוזה

  35. חוזה שירות עם מנכ''ל

  36. חתימה על חוזה תחת לחץ

  37. חוזה למראית עין יחסית

  38. חוזה על תנאי במקרקעין

  39. נוסחת הקשר דיני חוזים

  40. אי חתימה על חוזה פיתוח

  41. התנאים לקיומו של חוזה

  42. השלמת חוזה לטווח ארוך

  43. שינוי תנאי חוזה בעל פה

  44. הפרת תנאי תשלום בחוזה

  45. מו''מ לכריתת חוזה ביטוח

  46. פי סעיף 62 ד' לחוק חוזה

  47. חתימה על חוזה בלי לקרוא

  48. אי חוקיות חוזה אספקת מים

  49. חוזה בכירים שירות המדינה

  50. שערוך חוזה בשל אינפלציה

  51. הפרת תנאי תשלום לפי חוזה

  52. התחייבות בלתי סבירה בחוזה

  53. הפסקת שירות בניגוד לחוזה

  54. חוזה המבוסס על יחסי אמון

  55. חיובים שלובים חוק החוזים

  56. חוזה הסותר את תקנת הציבור

  57. השלמת פרטים בחוזה מקרקעין

  58. סעיף 10 לחוק החוזים תרופות

  59. שני חוזים נפרדים לעסקה אחת

  60. פיצויים על פגם בכריתת חוזה

  61. חובת הקטנת הנזק בדיני חוזים

  62. חוזה ללא תאריך השלמת הבניה

  63. סעיף 25 המתוקן לחוק החוזים

  64. פיצויים מוסכמים דיני חוזים

  65. נוהג הארכת חוזה רטרואקטיבית

  66. אי חוקיות הבטחת תשואה בחוזה

  67. זמן אספקה ''משוערת'' בחוזה

  68. שינוי בהתנהגות של חוזה בכתב

  69. חופש העיסוק מול חופש החוזים

  70. חוזה למראית עין - סעיף 13 חוק החוזים

  71. חוזה לביצוע עבודות אינסטלציה

  72. התקנה בניגוד למפרט נספח לחוזה

  73. שירות המדינה חוזה בכירים חוזה

  74. חוזה לסילוק חוב בין שתי חברות

  75. האם ''מכתב כוונות'' מהווה חוזה

  76. אומד דעתם של הצדדים פירוש חוזה

  77. חוזה שאינו ניתן לביטול עם המינהל

  78. התנהגות הצדדים לאחר חתימת חוזה

  79. 10 סעיפים חשובים בחוזה קניית דירה

  80. פיצויים מוסכמים בלתי סבירים בחוזה

  81. חוזה למראית עין לצורך הברחת נכסים

  82. תביעה כספית לתשלום תמורה על-פי חוזה

  83. סעיף שיפוט בישראל בחוזה עם חברה זרה

  84. תביעה לתשלום פיצויים מוסכמים בחוזה מכר

  85. חובת הקטנת הנזק בפיצויים מוסכמים בחוזה

  86. איחור של יום אחד בקיום תנאי מתלה בחוזה

  87. חוזה לקניית דירה - איחור בתשלום האחרון

  88. האם אפשר לבטל חוזה בגלל אי שיתוף פעולה ?

  89. לפי מה קובעים האם החוזה הוא "חוזה מקפח" ?

  90. השתחררות מחוזים עם מכוני כושר ויחידות נופש

  91. טענת קבלת דירה פגומה לאחר חתימה על חוזה מכר

  92. האם סעיף ויתור על תביעות עתידיות בחוזה חוקי ?

  93. תביעה כספית על פי חוזה לתשלום יתרות חוב בגין שירותי שמירה

  94. האם תניה בחוזה הקושרת לקוח לתקופה ארוכה נוגדת את תקנת הציבור ?

  95. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון