מי משלם היטל השבחה ? סעיף 196א לחוק התכנון והבניה מטיל היטל השבחה על מקרקעין ששוויים עלה עקב אישורה של תוכנית או עקב מתן הקלה או אישור לשימוש חורג בקרקע. העיקרון הוא כי יש להטיל את ההיטל על האדם שהינו בעל הזיקה הקרובה ביותר מבחינת הפקת ההנאה מההשבחה, אולם זאת לפי קריטריונים מוגדרים של בעלי הזכויות. סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק קובע על מי מוטלת החבות בהיטל ההשבחה: חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל... סעיף 1, סעיף הפרשנות לתוספת לחוק, קובע, כי "חכירה לדורות" היא כמשמעותה בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. ההתייחסות בחוק המקרקעין למונח "חכירה לדורות" נמצאת בסעיף 3 העוסק בזכות השכירות והקובע כדלקמן: שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא 'חכירה'; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא 'חכירה לדורות'. יצוין, כי סעיף 2(ב) לתוספת השלישית מעניק לחוכר לדורות זכות שיפוי כלפי הבעלים בגין ההיטל ששילם על ההשבחה שנגרמה למקרקעין, למרות שלא רק הוא נהנה ממנה, כאשר במסגרת קביעת סכום השיפוי מובא בחשבון, בין היתר, עד כמה קרובה תקופת החכירה לקיצה. עם זאת, כלפי הועדה המקומית החייב בהיטל אינו אלא החוכר לדורות ומבחינתה אין זה משנה מי נהנה מההשבחה ומהו שיעור הנאתו (ראו: א' נמדר, היטל השבחה, מהד' תשע"ב-2011, בעמ' 229-230). בהתאם להלכת קנית, לא ניתן לחייב בהיטל השבחה אלא את הבעלים או את מי שהיה "חוכר לדורות" של המקרקעין במועד אישור התכנית. לצורך בחינת השאלה האם מי שהחזיק במקרקעין במועד אישור התכנית הוא "חוכר לדורות", יש להתחקות אחר מערכת היחסים החוזית שהייתה קיימת באותו מועד בינו לבין הבעלים. על יסוד אמות מידה אלו נפסק בפרשת קנית, כי מי שהחזיק במקרקעין במועד אישור התכנית על פי חוזה פיתוח מול המינהל איננו חייב בהיטל השבחה, שכן בשלב תקופת הפיתוח המחזיק אינו אלא בר-רשות במקרקעין ורק לאחר מכן, עם השלמת כל התחייבויותיו על פי חוזה הפיתוח, יהיה זכאי להיעשות "חוכר לדורות". נפסק שכך הם פני הדברים גם כאשר המחזיק עתיד לקבל חוזה חכירה שתחילתו מתאריך חתימת חוזה הפיתוח, שכן ההסדר הרטרואקטיבי שבין הצדדים לחוזה קובע את מערכת היחסים הנורמאטיביים שביניהם, אך אין בו כדי לשנות את המציאות האובייקטיבית שהייתה קיימת בעת אישור התכנית, שלפיה בלבד מוענקת לוועדה המקומית הזכות השלטונית להטיל היטל. הלכת קנית אושררה בהלכות מאוחרות, וביניהן הלכת גרוסברד הנזכרת לעיל. היטל השבחהשאלות משפטיות