עזיבת דייר מוגן

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא עזיבת דייר מוגן / שימוש בעסק כמחסן:

תביעה לפינוי חברה – דיירת מוגנת מבית עסק – בעילת נטישה.ו
רקע

  1. התובעת הינה בעלים של בניין ברחוב הירשנברג 4 בתל-אביב-יפו, הכולל בין היתר שני אולמות בשטח של כ-168 מ"ר בקומת קרקע (להלן – המושכר).נ
  2. הנתבעת מחזיקה במושכר כדיירת מוגנת על-פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן – החוק), כאשר אולם אחד שכרה ב-1936 ואולם שני

ב-1955 או בסמוך לכך. אין צורך בהתייחסות נפרדת לכל אחד מהאולמות ולצורך פסק-דין זה מהווים הם ביחד את ה"מושכר". דיירותה המוגנת של הנתבעת באה לה מכוח החוק ולא מכוח תשלום דמי מפתח לתובעת. הצדדים לא הציגו לבית-המשפט הסכם או הסכמי שכירות רלוונטיים.ב
3. הנתבעת עסקה (על-פי התביעה) בייצור ציוד רפואי מתכלה ואין חולק כי לפחות עד 1976 שימש המושכר את הנתבעת לייצור, שיווק ואחסנה. לאחר מכן חדלה הנתבעת לייצר במושכר והעבירה הייצור למפעל בפריפריה. למעשה אין מחלוקת כי מאותו מועד ולפחות עד 1996 שימש המושכר כמחסן וכמשרד.ו
4. בשנת 1997 העבירה הנתבעת את פעילותה העסקית לחברת בת שלה – פולק (אינטרנשיונל) בע"מ (להלן – אינטרנשיונל) – וכל מניות אינטרנשיונל שבידי הנתבעת נרכשו על-ידי בעל השליטה בה דאז, מר מיכאל פורת (להלן – מר פורת).נ
5. עד 1998 פקדה את המושכר בקביעות עובדת בשם גילה לוי (להלן – גב' לוי), כאשר בין הצדדים מחלוקת בשאלה זהות מעבידה של גב' לוי – האם הנתבעת או אינטרנשיונל. לאחר צאתה לגימלאות המשיכה גב' לוי לפקוד המושכר אך לא באופן יומיומי. מהות פעולותיה במושכר בתקופה זו, תכיפות ביקוריה, עד מתי ביקרה במושכר וזהות מעבידה כאמור שנויים במחלוקת בין הצדדים. לאחר שפסקה גב' לוי להגיע למושכר לא נכח בו אדם באופן קבוע מטעם הנתבעת.ב
6. באוגוסט 2001, לאחר הגשת התביעה (ב-25.7.2001), הועברה השליטה בנתבעת לבעלי שליטה חדשים וביניהם מר יהודה סייג (להלן – מר סייג). במהלך המשפט התברר כי בינתיים מכרו הללו את שליטתם בנתבעת לאחרים.ו
7. בהחלטות ביניים שניתנו בתיק זה ועל יסוד הסכמות הצדדים הוחלט כי לא יובאו ראיות לגבי אירועים שאירעו לאחר הגשת התביעה, אך הסכמות הצדדים התכרסמו וזאת לאור הראיות שהביאו הצדדים עצמם ובפרט הקלטת ת/3 שצולמה במושכר לאחר הגשת התביעה (ובעקבות צו בית-המשפט בבש"א 107216/02) והוגשה בהסכמת הצדדים. בפועל התייחסו הצדדים אף בסיכומיהם לאירועים שאירעו לאחר הגשת התביעה וכך אעשה ככל שנדרש בפסק-הדין.נ
אין חולק כי בתחילת אוגוסט 2001 פינה מר פורת תכולה מהמושכר והושארו בו קלסרים של הנהלת חשבונות, קלסרי מסמכים ופריטים נוספים.ב
8. התובעת טענה כי דמי השכירות עבור התקופה שקדמה להגשת התביעה לא שולמו במלואם אך טענה זו לא פורטה ומכל מקום אין התובעת מבססת את תביעתה על אי-תשלום דמי שכירות. על רקע זה נבחן את טענות הצדדים.ו

טענות התובעת
9. התובעת טוענת כי הנתבעת נטשה את המושכר וזאת על בסיס שני נימוקים עיקריים:
האחד – החל מ-1997 ואילך נעשה במושכר שימוש חלקי ומזדמן אשר אינו עולה כדי "שימוש" המקנה לדייר את הגנת החוק, ואף שימוש זה פסק לחלוטין ב-1999.נ
השני – הנתבעת הפסיקה את כל פעילותה העסקית בסוף 1997, מאז לא חזרה לפעילות עסקית, לא הופעלה על-ידי רוכשי השליטה השונים בה ואין היא מנהלת עסקים, ודאי לא במושכר. הפן השני של טענה זו – מי שעשתה "שימוש" במושכר הינה לכל היותר אינטרנשיונל, שהינה גוף משפטי שונה מהנתבעת.ב
10. לטענת התובעת אין לנתבעת כוונה לחזור אל המושכר, לאור הפסקת השימוש היה על הנתבעת להביא ראיות בעניין כוונה לחזור למושכר ואולם היא לא עשתה כן שכן בעלי השליטה (החדשים) הרלוונטיים בה כלל לא הובאו להעיד.ו
11. לבסוף טוענת התובעת כי אין הנתבעת זכאית ל"סעד מן הצדק" בנסיבות העניין.
טענות הנתבעת
12. לשיטת הנתבעת היא לא נטשה את המושכר והמשיכה לעשות בו שימוש לצורך עסקיה:
האחד – הנתבעת עשתה ועושה כל העת שימוש במושכר כמחסן וכמשרד. שימוש זה אינו מנוגד למטרות השכירות וככזה הוא שימוש מלא. השימוש לא פסק לאחר הגשת התביעה אלא תכולת המושכר פונתה לצורך שיפוצו וזאת על-פי דרישת רוכשי השליטה החדשים בנתבעת.
השני – יש לדחות את הטענה בדבר הפסקת פעילותה העסקית של הנתבעת ב-1997 והעברתה באותו מועד לאינטרנשיונל בהיותה בגדר שינוי חזית; לחלופין, ואף לו היה הדבר נכון, הרי אין בעצם הפסקת הפעילות העסקית והעברתה כאמור לאינטרנשיונל סתירה ושלילה לעובדה כי מי שעושה שימוש במושכר הינה הנתבעת. שימושה של הנתבעת במושכר למחסן ולמשרד מתבטא בביקורים במושכר, בהפעלת המושכר בין השאר על-ידי הפקידה גב' לוי ובאחסון ציוד, סחורה, הנהלת חשבונות, מפרטים ואצוות למוצרים רפואיים שייצרה הנתבעת בעבר.
13. לשיטת הנתבעת לא נשללה כוונתה לחזור למושכר וככל שנדרש היא אף ביססה זאת (אם ייקבע כי נטשה אותו), וזאת יש לבחון ביום הגשת התביעה, ולא במועדים המאוחרים לכך כפי שטענה התובעת.
מר פורת ומר סייג העידו כי רוכשי השליטה בנתבעת התכוונו לשפץ את המושכר ולהפכו למשרד הנתבעת (טענה זו מתייחסת למועד מאוחר מהגשת התביעה); מר פורת השתתף בישיבות בהנהלת הנתבעת בהן נדונו הכדאיות והצורך בהמשך החזקת המושכר וההחלטות שהתקבלו היו להמשיך ולהשתמש במושכר כמחסן בעיקר או לנסות למכור המושכר בתמורה לדמי מפתח; גב' לוי העידה שהוציאה סחורה מהמושכר עד יוני, יולי 2001, הנתבעת שילמה דמי שכירות עד נובמבר 2001, כמו כן שילמה מסי עירייה עד אוגוסט 2001, מועד העברת השליטה בה, ומי שסיכל המשך תשלום שכר הדירה הייתה התובעת עצמה כאשר לא השיבה לדרישת בעלי השליטה בעניין גובהם של דמי השכירות העדכניים. המשמעות של כל אלו הינה כי הנתבעת שמרה על קשר פיזי רציף עם המושכר ומכל מקום ביססה את כוונתה לחזור ולהפעיל את המושכר. לא רק כוונה הראתה הנתבעת אלא אף סיכוי ממשי לחזור למושכר, אף לאחר העברת השליטה בה, שהרי רכשה בניין בנתניה תמורת 5.2 מיליון דולר, הנמצא עדיין בבעלותה, המשיכה לנהל את ענייניה הפורמאליים על-פי דין והצביעה על כוונתה לשפץ את המושכר ולשם כך אף פינתה את המושכר מרוב תכולתו באוגוסט 2001.
14. לבסוף מבקשת הנתבעת להימנע ממתן צו פינוי ולהעניק לה במידת הצורך סעד מן הצדק, על-פי סעיף 132(א) לחוק.
תשובת התובעת
15. התובעת עומדת על טענותיה ומוסיפה כי אין בהן בגדר הרחבת חזית שכן בדיון הובאו ראיות לביסוס עילת הנטישה שתכליתן סתירת טענות הנתבעת. הנתבעת היא זו שטענה כי השליטה בה הועברה וכי היא זו שמשתמשת במושכר כמחסן וכמשרד וכי עובדת מטעמה עבדה במושכר לבקשתה של הנתבעת.
16. לעומת זאת דווקא טענותיה של הנתבעת בעניין הצורך לאחסן במושכר דוגמאות ואצוות מהוות הרחבת חזית והן הועלו אך ורק לאור העובדה שפעילותה העסקית של הנתבעת הועברה לאינטרנשיונל לפני שנים רבות.
17. הנתבעת לא הראתה כוונה לחזור ולהשתמש במושכר נכון למועד בו בודקים כוונה כזו – מועד הגשת התביעה; מר פורת שהיה בעל השליטה בנתבעת במועד זה לא העיד על כך והעדות של מר סייג (שרכש שליטה בנתבעת לאחר הגשת התביעה) אינה רלוונטית. אשר לזהות המשתמשת במושכר – מדובר לכל היותר באינטרנשיונל ולא בנתבעת.
18. אשר לציוד הנמצא במושכר כעולה מ-ת/3, מדובר באשפה וגרוטאות. הותרת מספר קלסרים של הנהלת חשבונות אין בה משום שימוש במושכר, וקבלת הטענה מפיה של נתבעת שבעבר פעלה והשתמשה שימוש של ממש במושכר והייתה חברה נסחרת בבורסה תעשה את עילת הנטישה לפלסתר.
נפנה עתה לדיון ולמסקנות.
נטישה – כללי
19. כידוע, "נטישה" כעילת פינוי הינה יציר ההלכה הפסוקה אשר התווספה לרשימת העילות לפינוי על-פי סעיף 131 לחוק. לצורך בירור קיומה של העילה יש להביא בחשבון נסיבות העניין כגון השכירות, טיב ושימוש המושכר והמוסכם בין השוכר והמשכיר. המשכת השימוש למענו הושכר הנכס תוך שמירת האינטרס שיש בו לשוכר ראויה להגנת החוק ואינה מהווה נטישה (ד' בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר (להלן – בר אופיר [5]), בעמ' 114).
20. נטל השכנוע בקיומה של עילת נטישה מוטל על שכמו של בעל הבית, התובע פינוי, מתחילת הדיון ועד סופו, אך אם הביא די ראיות המבססות לכאורה נטישה – עובר הנטל המשני אל הדייר להביא ראיות לסתור. כאשר בסוף הדיון נותר ספק בדבר קיומה של "נטישה", תידחה תביעת הפינוי (בר אופיר [5], בעמ' 116).
21. על בעל הבית להוכיח כי הדייר עזב את המושכר וכי אין בכוונתו לשוב אליו, כאשר כוונה זו מורכבת מרצון לחזור (סובייקטיבי) וסיכוי ממשי לחזור המלווה במעשים גלויים (אובייקטיבי) (בר אופיר [5], שם, והאסמכתאות).
בעל הבית אינו יכול לצאת ידי חובתו בהוכחת היעדרותו של הדייר מהמושכר באופן פיזי. עליו להראות עובדות על-פיהן ניתן להסיק שאין בדעתו של הדייר לשוב אל המושכר. אורך הזמן שבו אין הדייר מחזיק במושכר נמנה על הראיות החשובות ביותר להוכחתה של כוונת נטישה. היעדרות ממושכת יוצרת הנחה של נטישה והחובה לתת הסבר לסתור רובצת על הדייר (ראו ע"א 417/79 מרכוס נ' המר (להלן – עניין מרכוס [1]), בעמ' 346). הביא בעל הבית ראיות לכאורה לביסוס "נטישה" והיעדר כוונה של הדייר לחזור אל המושכר, עובר הנטל המשני לסתור כאמור אל הדייר ועליו להסביר מדוע אין להסיק מהיעדרותו דווקא את המסקנה אליה חותר בעל הבית. במצב כזה על הדייר לשכנע את בית-המשפט על יסוד עובדות כי היעדרותו אינה אלא זמנית וכי קיימים סימנים חיצוניים לכך שהוא עומד לשוב אל המושכר (בר אופיר [5], בעמ' 118).
נטישה – דייר בבית עסק
22. עד כאן עילת ה"נטישה" באופן כללי. אשר לעילת נטישה ביחס למושכר שמשמש כבית עסק לדייר, הרי אין מקפידים בעסקים על אותה מידה של קשר אישי בין הדייר לבין בית העסק שלו כפי שנוהגים להקפיד בדרך-כלל על הקשר בין הדייר לבין דירת מגוריו. כל שדורשים מהדייר כתנאי להגנת החוק הוא שיתפוס את המקום לצורכי עסקו להבדיל מעסקים של בני-אדם אחרים ולהבדיל מהיעדר עסק כלשהו, ואם נמצא שהדייר אכן מחזיק במקום אין לדקדק איתו בדבר מידת השימוש שהוא עושה בו; הכלל הוא כי גם שימוש מוגבל בבית עסק משמש הגנה מפני נטישה ובלבד שהעסק אשר מתנהל במושכר יהיה עסקו של הדייר; ואולם – כאשר הדייר הקים חברה והעביר לה את ניהול העסק במושכר נפסק כי נטש את המושכר (עניין מרכוס [1]).
23. ניהול עסק אין פירושו שהדייר יימצא במקום בקביעות והוא רשאי לנהלו באמצעות פקידו או שותפו (בר אופיר [5], בעמ' 124ה ואילך). העובדה שבעל עסק אינו נמצא באופן פיזי במקום העסק אינה בהכרח מצביעה על כך שהוא נטש את המושכר, ובסופו של דבר המסקנה אם הייתה נטישת בית עסק או לא צריכה להיות מבוססת על נסיבות כל עניין ועניין (ע"א 554/79 קוטלר נ' מיכקשווילי (להלן – עניין קוטלר [2]), בעמ' 815); כך למשל כאשר השימוש בנכס הוא שימוש "פאסיבי" כמו לצורך אחסון חפצים, שלגביו מתקיים השימוש גם ללא נוכחות פיזית שכיחה של הדייר בו, אין בהכרח להסיק מהיעדר נוכחות של הדייר "נטישה" (ע"א 264/76 מרקוס נ' "שלף" – שותפות מוגבלת [3], בעמ' 629).
שימוש כמחסן וכמשרד
24. בענייננו אין ספק כי המושכר חדל לשמש כמקום ייצור עבור הנתבעת לפני שנים רבות. התובעת ניסתה להביא לפינוי הנתבעת מספר פעמים בעבר וכשלה בכל ניסיונותיה (ראו למשל ע"א 14/87 חברת בית הירשנברג בע"מ נ' ה.ג. פולק בע"מ [4]). במהלך השנים שימש המושכר כמחסן וכמשרד ואין בפי התובעת טענה כי שימושים אלה חורגים ממטרות השכירות, אף לא הוצג הסכם שכירות המצביע על כך. אם כך, יש לבדוק את שאלת ה"נטישה" ביחס לשימושים הידועים והמוסכמים של המושכר כמחסן וכמשרד.
25. מהראיות שהובאו עולה כי עד סוף יוני 1998 תופעל המושכר על-ידי הפקידה הוותיקה גב' לוי, אשר ביקרה ועבדה במושכר באופן יומיומי (להלן – התקופה הראשונה). בתום התקופה הראשונה פרשה הגב' לוי לגימלאות ואזי ביקרה לבקשת מר פורת במושכר כפעמיים בשבוע וזאת עד אמצע שנת 2000 (להלן – התקופה השנייה). במהלך התקופה השנייה דאגה גב' לוי להוציא דואר מתיבת הדואר במושכר, לעתים מסרה סחורה לסוכנים, אם הייתה ברשותה במושכר; לא מדובר בסחורה חדשה אלא באותה סחורה שהייתה במושכר וכאשר לא הייתה במושכר סחורה שנדרשה היו שולחים לה "מכפר סבא" (עמ' 23-22 לפרוטוקול).
עדה זו אמינה בעיניי, אינה בעלת אינטרס כלכלי בתוצאות הדיון, ולא היססה להעיד כי אינה זוכרת דברים ואף בניגוד לאינטרס הנתבעת שזימנה אותה (כאשר העידה שמשכורתה שולמה כל העת על-ידי אינטרנשיונל, בעמ' 21 לפרוטוקול).
אני מאמינה לדבריה כי החל מאמצע 2000 נהגה לבוא למושכר פעם בשבוע בערך ולשהות בו כ-10 דקות (להלן – התקופה השלישית). למעשה, אף עדי התובעת שהעידו לא יכלו לסתור סתירה של ממש את עדות גב' לוי, כאשר אך טבעי הוא כי לא נכחו מול דלת המושכר בכל שעות היממה ולא יכלו לשלול את משך ותדירות ביקורה של גב' לוי במושכר בכל שלושת התקופות, כפי שלא יכלו לשלול את עצם עבודתה במקום בתקופות אלו. אינני מקבלת את מסקנתו של ע"ת 1, עורך-דין כץ, משקבע "אם אין שם אף אחד, הדלת סגורה אז אני יודע גם מבחוץ שהפסיק השימוש" (עמ' 10 לפרוטוקול), שכן העד אינו יכול לשלול שהייה כלשהי במשך 24 שעות ביממה במושכר וודאי לא הפסקת האחסנה במושכר. לפיכך אני קובעת כי בכל עת עד אמצע 2001 ביקרה גב' לוי ועבדה במושכר, אף אם תדירות הביקורים ומשכם "ירדו" מתקופה לתקופה.
פעולותיה של הגב' לוי במושכר החל מתום התקופה הראשונה (סעיף 4 לתצהירה) נוגעות לתחזוקת המחסן והפעלה מינורית שלו אך אין הן בגדר ניהול משרד: לא נקבעו או נוהלו במושכר פגישות (פגישות אקראיות עם מתעניינים ברכישת זכויות הנתבעת במושכר אינן עולות כדי ניהול משרד כפי שנדרש מניהול משרד), לא בוצעה בו עבודה משרדית אחרת, איסוף דואר מתיבת דואר ודאי אינו מעיד כשלעצמו על ניהול משרד (עמ' 10). מכאן נמצא כי החל מסוף 1998 שימש המושכר כמחסן בלבד.
26. יישום ההלכה הפסוקה שהובאה לעיל מביאני למסקנה כי נעשה שימוש במושכר (אף אם לא שימוש רציף ויומיומי) למחסן. מהראיות עולה כי במושכר אוחסנה סחורה "ישנה", ארכיב של תיקים וקלסרים "ישנים", וכי במחסן לא התנהלה פעילות מסחרית שוטפת של הכנסת והוצאת סחורה. עניין לנו בשימוש בעל פאסיביות כפולה: האחת – עצם השימוש במחסן שאין בו ייצור או קבלת קהל שוטפים, השנייה – תכולת המחסן שהינה תכולה ישנה, הסחורה "שוכבת" במחסן ולא נמכרת באופן שוטף אלא לעתים נדירות ביותר, הארכיב שאינו משמש לעבודה משרדית יומיומית ובעצם מונח במושכר כפי שמניחים חומר במחסן. שימוש זה, מוגבל ככל שיהיה, יש בו כדי לשלול טענת נטישה, ככל שהטענה מבוססת על הנימוק הראשון שהביאה התובעת. טענת התובעת בעניין זה נדחית.
ניהול עסק במושכר או זהות המשתמש
27. שאלה אחרת הינה האם הנתבעת היא זו שתופסת את המושכר והאם היא עושה כן לצורכי עסקה להבדיל מעסקיה של אינטרנשיונל או מהיעדר עסק בכלל.
מהראיות שהובאו עולה כי הנתבעת הפסיקה את כל פעילותה העסקית והעבירה אותה לאינטרנשיונל עוד ב-1997. על כך דיווחה לתובעת ולבורסה לניירות ערך במכתביה שתוכנם אינו מוכחש:
"...הרינו לציין כי החל מיום 1/10/97 חברת ה.ג. פולק בע"מ אינה פעילה יותר וכול הפעילות העסקית הועברה לפולק (אינטרנשיונל) בע"מ... והחל מ-1/10/97 כל החשבוניות והשקים יוצאו על שם זה" (מכתב הנתבעת לתובעת מ-9.2.1998).
"לאור הפסקת הפעילות העסקית ביום 28.12.97 החברה אינה פעילה ולכן לא ניתן להתייחס לתוצאות הפעולות מעבר למצוין בדו"ח... בהחלטת האסיפה הכללית מיום 25.12.97, הוחלט לקבל את ההצעה, שעד למכירת השליטה או להכנסת תוכן לחברה, תמשיך החברה לקבל שירותי ניהול לרבות כל שירות נלווה שידרש להמשך קיומה מחברת פולק אינטרנשיונל בע"מ במחיר שוק אשר יסוכם בין החברות. הכל בכפוף לחוק ניירות ערך ולתקנות שתוקנו לפיו. כתוצאה מהחלטה זו ומהסכמת פולק אינטרנשיונל בע"מ, תישא האחרונה בהוצאות הכספיות של החברה..." (מכתב הנתבעת לבורסה לניירות ערך, נתקבל בבורסה ב-25.11.1999).
אינני רואה אפשרות של הנתבעת להתנגד ל"שינוי חזית" בשלב זה ולהימנע מהתייחסות לראיות אלו ולטיעון המשפטי בדבר משמעות הפסקת פעילותה של הנתבעת משום שהראיות עוסקות בתקופה שקדמה להגשת התביעה, הובאו בתצהירו של עורך-דין כץ מטעם התובעת ולא הועלתה התנגדות להבאתן בזמן אמת. מכאן שאף לו היה בהבאת הראיות משום שינוי חזית, הנתבעת השלימה עם כך ואין היא יכולה להתנגד לכך עתה. מעבר לדרוש, לטעמי מדובר בראיות לביסוס עילת הנטישה. העילה הובאה בכתב-התביעה ואין בעצם הבאת הראיות משום שינוי חזית.
28. פועל יוצא מהאמור לעיל הוא שהנתבעת חדלה לנהל עסקים ופעילות עסקית, בכלל, בסוף 1997. מכאן שאף לא ניהלה עסקים, בפרט, במושכר עצמו. אין בכך כדי למנוע מהנתבעת להראות שתוך זמן סביר "חזרה לפעילות" והחלה לנהל את עסקיה, לרבות במושכר. אך לא באה בפניי ראיה בעניין זה: ההפך – מר פורת העיד כי "נשארה המסגרת שהיא שלד שלתוכו ניסינו להכניס תוכן שונה מהתוכן של מה שעשינו עד אותו זמן" (עמ' 30 לפרוטוקול). מר פורת לא העיד על הפעלה מחודשת של הנתבעת במסגרת השלד אלא על כך שהפעילות של הנתבעת התבטאה בפגישות ובניסיונות להביא למכירת הזכויות במושכר בדמי מפתח או לרכישת המושכר על-ידי הנתבעת (שם). על רקע זה עצם השארת קלסרים, תיקים, אצוות ומפרטים ישנים במחסן שבמושכר, אף אם יכולה הייתה להיחשב כ"שימוש" פיזי, הרי אינה בגדר ניהול עסק של הדייר השוכר.
29. הנתבעת טוענת כי סחורה שיצרה בעבר, דוגמאות, אצוות וספרי הנהלת חשבונות המצויים במושכר (לרבות אלו שהוצאו ממנו באוגוסט 2001) הינם בבעלותה והיא אף חייבת לשמור על חלקם על-מנת לצאת ידי חובתה כלפי רשויות הבריאות בארצות-הברית (לשם ייצאה מוצרים בעבר). ואולם העיד מר פורת כי הוא, בהיותו בעל השליטה באינטרנשיונל, ואינטרנשיונל עצמה לקחו על עצמם את כל התחייבויות הנתבעת בגין העבר לרבות האחריות בגין מוצרים שיצרה הנתבעת בעבר ו"כל ההגנה נופלת עלינו. לכן, כדי שנוכל להתגונן אנו צריכים להמשיך ולהחזיק את הדברים"
(עמ' 29 לפרוטוקול). בהתאם העיד מר סייג כי הוא לא נטל על עצמו אחריות להתחייבויות הנתבעת בעבר בגין מוצרים אלו כאשר רכש את השליטה בנתבעת
(עמ' 17 לפרוטוקול). שאלת הבעלות במיטלטלין ובתכולה המאוחסנת במושכר או שאוחסנה בו כלל אינה רלוונטית לאור האמור, שכן השאלה הינה עבור מי מאוחסנים המיטלטלין והתכולה. התשובה הברורה של מר פורת הינה שהאחסנה מתבצעת עבור אינטרנשיונל ומכל מקום לא עבור הנתבעת.
30. ביקוריה של הגב' לוי בכל אחת מהתקופות אינם משרתים את הנתבעת משום שהגב' לוי העידה בהגינותה כי הייתה עובדת של אינטרנשיונל כל השנים ומשכורתה אף שולמה על-ידי אינטרנשיונל (עמ' 21 לפרוטוקול).
31. בהתאם אין זה מתקבל על הדעת שמכירת הסחורה או שיווקה לסוכנים על-ידי גב' לוי באים לזכות את הנתבעת אשר באותה עת (מ-1997 ואילך) לא ניהלה עסקים ואף לא היה ביכולתה למכור סחורה. המכירה והשיווק, אם התבצעו, התבצעו לטובת החברה שרכשה את הפעילות העסקית של הנתבעת, היא אינטרנשיונל. גב' לוי אף נזהרה והעידה כי לא הייתה מוציאה תעודת משלוח כאשר הייתה מוסרת סחורה מהמושכר, אף לא הייתה נותנת ציוד אלא רק מראה. אזי היו מביאים לה תעודת משלוח "מכפר סבא" והיא הייתה נותנת לסוכן עם המוצר שהיה אצלה במחסן, במושכר (עמ' 22 לפרוטוקול). בדברים אלו יש חיזוק למסקנה, הטבעית, שהנתבעת לא פעלה פעילות עסקית מ-1997 ואילך, ואף אם נמכרה הסחורה שיצרה בעבר, הרי המוכרת לא הייתה הנתבעת;
אם כך, גב' לוי תפעלה את המושכר עבור אינטרנשיונל ומכל מקום לא עבור הנתבעת. השתכנעתי אם כך שהנתבעת לא ניהלה מסוף 1997 ואילך כל עסק במושכר ואף אם תפסה את המקום לא עשתה כן לצורכי עסקה (בר אופיר [5], בעמ' 124, וכן עניין מרכוס [1]).
לפיכך צלחה התובעת את השלב הראשון בביסוס "נטישה" והוכיחה שהנתבעת אינה נמצאת פיזית במושכר כארבע שנים טרם הגשת התביעה.
כוונה לחזור למושכר
32. התובעת הביאה לטעמי ראיות לכאורה לביסוס "נטישה" והיעדר כוונה של הנתבעת לשוב ולהפעיל את עסקה במושכר נכון ליום הגשת התביעה. על-מנת להפיס דעת הנתבעת ועל-אף התנגדותה לבדיקת אירועים המאוחרים להגשת התביעה אבדוק האם הובאו ראיות על כוונת הנתבעת לשוב ולהפעיל את עסקה במושכר לאחר הגשת התביעה.
פעילותה היצרנית והמשרדית הממשית של הנתבעת לא התנהלה במושכר מזה שנים; פעילותה העסקית של הנתבעת פסקה כארבע שנים לפני הגשת התביעה והיא נותרה קיימת כ"שלד בורסאי" וככזו נמכרה השליטה בה למר סייג לאחר הגשת התביעה. עד כה לא הובאו ראיות על חזרתה של הנתבעת לפעילות עסקית ולטעמי אין די בהצהרות ערטילאיות בדבר כוונות בעתיד לשוב ולהפעיל את הנתבעת, ובפרט את עסקה במושכר (ראו והשוו עניין קוטלר [2], בעמ' 815).
33. כעת עובר הנטל המשני אל הנתבעת ועליה להוכיח עובדות או למצער סימנים חיצוניים על-פיהם ישתכנע בית-המשפט כי מדובר בהיעדרות זמנית בלבד:
34. אני מקבלת את טענת הנתבעת כי שילמה כל השנים ועד לאחר שנרכשה השליטה בה על-ידי מר סייג דמי שכירות לתובעת ואף דאגה לתשלומי ארנונה. כמו כן אני מקבלת כי התובעת נמנעה מלשלוח עדכון של דמי שכירות לבעלי השליטה החדשים של הנתבעת (עמ' 12 לפרוטוקול). ואולם הנתבעת לא הציגה רישיון עסק עדכני לניהול עסק במושכר. מחדל זה משמעותי לאור המחלוקת בתיק העוסקת בעצם ניהול או אי-ניהול עסקה של הנתבעת במושכר. המחדל פועל לרעת הנתבעת. אינני מתרשמת מתשלומים שביצעה הנתבעת. אין לי ספק שהמושכר הוא בעל ערך כספי לנתבעת וברור שלא רצתה לוותר על הזכות להחזיק בו. אך בהיעדר פעולה ממשית משך ארבע שנים שקדמו להגשת התביעה, המצביעה על רצון לשוב אל המושכר, אין התשלומים כשלעצמם מעידים על כך (ראו והשוו עניין קוטלר [2]).
35. הנתבעת טוענת כי מר פורת השתתף בישיבות הנהלת הנתבעת ובכולן הוחלט להמשיך להשתמש במושכר כמחסן בעיקר או לנסות למכרו תמורת דמי מפתח. ישיבות והחלטות בהנהלת הנתבעת הינן בגדר הצהרות כוונות אם בכלל ואין בהן אותו ביטוי מוחשי לרצון לשוב ולנהל את עסקה של הנתבעת דווקא במושכר.
36. מר סייג טען כי כאשר היה בעל השליטה בנתבעת (מיוני 2001 ועד אוגוסט 2002 לערך) הייתה לו תכנית לשיפוץ המושכר (עמ' 16 לפרוטוקול). בהתאם פונתה תכולתו באוגוסט 2001 (דברי מר פורת, בעמ' 25 לפרוטוקול). הסיבה לכך שלא הוחל בשיפוץ הייתה סברתו של מר סייג שצו-מניעה זמני שניתן בתיק זה מונע השיפוץ. לא התרשמתי מאמינות הטענה שכן תוקף צו-המניעה פג במרץ 2001 והדבר הוא בחזקת ידיעה של הנתבעת מכוח ידיעת בא-כוחה שנטל חלק בהליך. על-אף זאת לא הוחל בשיפוץ המושכר ואף לא שמעתי עדות על תכניות ספציפיות לשיפוץ ומועדים לתחילת עבודה. אין כמובן מקום לדרוש מהנתבעת להציג לבית-המשפט תכניות ארכיטקטוניות או מקצועיות, אך נדרש פירוט, ולו בעל-פה, של מהות השיפוץ, מועדי תחילתו ושלביו וכדומה כל דבר שיוציא את העניין מגדר מלל או כוונה כללית ויעמידנו על פסים קונקרטיים, כאלו שיש בהם כדי להעיד על כוונה ממשית. פירוט כאמור לא הוצג.
פינוי המושכר כשלעצמו באוגוסט 2001 אינו מעיד בנסיבות אלו כי נעשה לצורך שיפוץ, ודאי שאינו מעיד על חזרתה של הנתבעת לפעילות עסקית במושכר.
37. מר סייג טען בנוסף כי הנתבעת לא חדלה בעצם מפעילותה ובתקופת שליטתו בה רכשה נכס מקרקעין בנתניה בשווי 5.2 מיליון דולר. מר סייג לא העיד על פעילות עסקית של הנתבעת בתקופה זו, ודאי לא במושכר. לטעמי אין כל קשר בין בעלות בנכסים (בין מקרקעין ובין מיטלטלין) של הנתבעת לבין הפעלת עסק של הנתבעת במושכר. יכול אדם שיהיו לו נכסים רבים ויזכה להגנת החוק כאשר הוא מנהל או מתכוון לחזור ולנהל עסק במושכר. אך עצם בעלות בנכסים אינה סותרת ואינה שוללת נטישה של מושכר והיעדר כוונה לחזור אל המושכר הספציפי. אם אכן זה המצב, נותר האדם ונכסיו בידיו אך להגנת החוק לא יזכה.
38. הנתבעת טוענת כי קיים סיכוי ממשי גם היום שתחזור למושכר שכן השליטה בה נמכרה פעם נוספת באוגוסט 2002 ממר סייג לקבוצת גנות. דומני כי הנתבעת מערבת בין הסיכוי שקיים (תמיד) כי תשוב ותופעל כחברה חיה לבין הסיכוי והרצון הממשי שלה לחזור למושכר ולהפעיל בו את עסקה, שהרי למטרה אחרונה זו נועדה הגנת החוק. מכלל הנתונים שהובאו לפניי לא מצאתי כי קיים סיכוי ממשי שכאשר תשוב הנתבעת לפעול, אם תשוב לפעול, תנהל את עסקה דווקא במושכר. אינני מקילה ראש ברצונה של הנתבעת להפיק רווח כספי מהמושכר באמצעות מכירת זכויותיה, אך רצון זה אין לו דבר עם הפעלת עסקה במושכר.
לסיכום פרק זה מצאתי כי הנתבעת נטשה את המושכר ואין לה כוונה לשוב ולהפעיל בו את עסקה.
סעד מן הצדק
39. נושא סעד מן הצדק מוסדר בסעיף 132(א) לחוק. נבדוק עתה האם בנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לפנות את הנתבעת מן המושכר. הלכה פסוקה היא כי כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו, כאשר עקרונית ישקול בית-המשפט ב"מאזני צדק" את התנהגות שני הצדדים והאינטרסים שלהם (בר אופיר [5], בעמ' 141 ובפרט בעמ' 147 ואילך, לעניין שקילת הסעד לגבי מושכרים שהינם בתי עסק). אף דייר מוגן שנטש בית עסק זכאי עקרונית לסעד מן הצדק, הכול לפי הנסיבות (בר אופיר [5], בעמ' 148).
40. במקרה שלפניי לא גילתה לטעמי הנתבעת לתובעת את מלוא התמונה במובן זה שלא חשפה בפניה את הפסקת שימושה במושכר לצורך ניהול העסק שלה. השימוש המסוים שנעשה במושכר לא נעשה על-ידי הנתבעת אלא רק הוצג כך כלפי התובעת וזאת על-מנת לשמר בידי הנתבעת זכויות והגנה מפני עילת פינוי. נכון שאינטרנשיונל הודיעה לתובעת במכתבה מ-8.2.1998 כי הנתבעת העבירה מלוא פעילותה העסקית לאינטרנשיונל ובמסגרת זו ביקשה לשלם את דמי השכירות לתובעת במקום הנתבעת והתובעת התנגדה לכך. בכך עדיין לא נחשפה התובעת, כפי שעולה מהראיות שלפניי, לתמונה במלואה. מחדל זה אינו מתיישב לטעמי עם התנהגות בתום-לב ובדרך מקובלת.
41. תכליתה של הגנת החוק על דייר מוגן בבית עסק הינה מניעת השבירה של מטה לחמו של הדייר המנהל עסק במושכר. תכלית זו מוצדקת אף כאשר מיישמים את עקרונות ההגנה על הקניין והמידתיות שבסעיפים 3 ו-8 לחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו. כאשר הדייר אינו מקיים עסק במושכר, חדל מניהול עסקים בכלל ואינו מראה כוונה קונקרטית לשוב ולנהל עסק במושכר – לא יישבר מטה לחמו עם פינויו מהמושכר ואין הצדקה לפגוע בזכות הקניין של הבעלים באמצעות סעד מן הצדק. מסקנה זו בעינה עומדת ואף מתחזקת כאשר הוכח כי מרכז הייצור של הנתבעת (אף כאשר ניהלה עסקים) הינו במקום אחר וכי הנתבעת רכשה בנוסף, כפי שהעיד מר סייג, מקרקעין בשווי 5.2 מיליון דולר בנתניה וכי הנתבעת אינה מנהלת מחסן פעיל במושכר. על פניו פינוי הנתבעת מהמושכר ודאי לא ישבור את מטה לחמה. הנזק היחיד שניתן לראות ואשר ייגרם לנתבעת אם תפונה הינו הפסד הכספים בהם הייתה יכולה לזכות לו מימשה או מכרה את זכות הדיירות המוגנת שלה לתובעת או לצד ג'.
שיקול זה אינו יכול לעמוד בפני עצמו, אם בכלל. הרי בכל מקרה בו נמצא כי קיימת עילת פינוי, ודאי של נטישה, ייגרם לדייר נזק של הפסד הכספים ממימוש הזכות. והנה אין לדייר זכות קנויה כי בית-המשפט יושיט לו סעד מן הצדק בכל מקרה בו נטש את המושכר רק בגלל הפסד הכספים האמור. זאת ועוד, כבר נפסק כי אין לשקול את גובה ההפסד במקרה כזה (בר אופיר [5], בעמ' 148).
42. אף אם יש מקום לשקול לטובת הנתבעת את הפסד הכספים ממימוש הזכות, יש גם מקום לשקול כנגד את ההפסד שנגרם לתובעת ודאי בשנים האחרונות כאשר לא יכלה לעשות במושכר שימוש ולהפיק ממנו רווחים שעה שלמעשה ננטש על-ידי הנתבעת. הנתבעת לא שילמה לתובעת דמי מפתח עת נכנסה למושכר לראשונה. אף אם בנקודת זמן מסוימת שולמו לתובעת כספים עקב שינוי מעמדה של הנתבעת מחברת מעטים לחברה אחרת (ראו פסק-הדין בין הצדדים בע"א 14/87 הנ"ל [4]), הרי לא הובאו על כך ראיות ואין הדבר בגדר מימצא בתובענה שלפניי. לטעמי הנזק שנגרם לתובעת מחוסר היכולת להפיק רווחים מהמושכר עולה לאין ערוך על הנזק שנגרם לנתבעת, ודאי כיום כאשר אינה פעילה וכאשר שווי המושכר ביחס למסת הנכסים שלה אינו משמעותי.
43. מעיון בפסיקה הרלוונטית עולה כי כאשר העניק בית-המשפט סעד מן הצדק לאחר שהוכחה נטישה בבית עסק היה זה על רקע נסיבות שאינן מתקיימות במקרה שלפניי:
בעניין מרכוס [1] מצא שופט הרוב, השופט אלון, שהדייר איפשר לחברה בע"מ להפעיל את עסקה במושכר. בית-המשפט העניק סעד מן הצדק משנמצא שאם תסולק החברה יוכל הדייר להפעיל במושכר את עסקו ומשנמצא כי על-אף ניהול עסקי החברה במושכר כביכול, בפועל המשיך הדייר לנהל את העסק ומדובר בעסק פעיל. בתובענה שלפניי לא ממשיכה הנתבעת לנהל עסקים, ודאי לא עסק פעיל במושכר. הנתבעת אף אינה מנהלת או שולטת בניהולה של אינטרנשיונל אליה הועברו עסקיה (ראו לעומת זאת עמדת השופטת בן פורת בדעת מיעוט).
בעניין קוטלר [2] מצא בית-המשפט כי הדיירים שנטשו את בית העסק נקבו מועד מדויק לחזרתם ארצה ולמושכר, צד ג' שניהלה עד אז את עסקיה במושכר עזבה אותו ובמושכר הושקעו כספים רבים. בתובענה שלפניי לא ניתן להגיע למימצאים דומים. הנתבעת לא הראתה כי השקיעה כספים כלשהם במושכר, מצבו של המושכר ב-ת/3 מצביע למצער על אי-השקעת כספים אם לא על הזנחה ארוכת שנים, הנתבעת לא הצביעה על תאריך או תכנית קונקרטית לשוב אל המושכר ולנהל בו את עסקה ובבסיס הכול – הנתבעת חדלה לנהל עסקים ולא חידשה עד כה את פעילותה העסקית, ודאי לא במושכר.
לפיכך לטעמי מאזן האינטרסים, הנזקים וכלל נסיבות העניין מביא לכך כי אין להעניק לנתבעת סעד מן הצדק; בנסיבות העניין הענקת סעד מן הצדק לנתבעת אף אינה צודקת ותפגע שלא לצורך בתובעת.
סוף דבר
44. התביעה נעתרת. אני מורה על פינויה וסילוק ידה של הנתבעת מהמושכר.
הנתבעת תישא בהוצאות ובשכר טרחת עורך-דין של התובעת בסך 10,000 ש"ח בצירוף מע"מ, הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דיני הגנת הדייר

  2. תיקונים במושכר

  3. דייר נדחה

  4. דייר נגזר

  5. עזיבת דייר מוגן

  6. פינוי דייר ממשיך

  7. שוכר משנה דייר מוגן

  8. אי קיום אסיפת דיירים

  9. דייר מוגן שימוש בחצר

  10. פינוי דייר מוגן מחנות

  11. הגנת הדייר אחזקת הבית

  12. דייר מוגן בעסק שנפטר

  13. פינוי דייר מוגן בעסק

  14. דייר מוגן נגזר ונדחה

  15. בן של דייר מוגן שנפטר

  16. זכות דיירות מוגנת בצריף

  17. חוק הגנת הדייר - נטישה

  18. נכדה של דייר מוגן שנפטר

  19. דייר מוגן שזנח בן זוגו

  20. סעיף 20 לחוק הגנת הדייר

  21. מעבר דייר מוגן לבית אבות

  22. שינויים במושכר דייר מוגן

  23. פיצוי על פינוי דייר מוגן

  24. זכויות נכדים של דייר מוגן

  25. בן זוג של דייר מוגן שנפטר

  26. פטירת דייר מוגן לפני פינוי

  27. העברת זכויות של דייר מוגן

  28. פינוי משפחת דייר מוגן מחנות

  29. פינוי דייר מוגן לצורך קיומי

  30. פינוי בני משפחה של דייר מוגן

  31. האם עובר יכול להיות דייר מוגן

  32. חוק הגנת הדייר - רקע היסטורי

  33. פינוי דייר מוגן בגלל שיפוצים

  34. נכד של דייר מוגן שהוריו בחיים

  35. דייר מוגן שלא שילם דמי שכירות

  36. פינוי דייר מוגן מעסק בשל נטישה

  37. דמי שכירות דיירים מוגנים בחנות

  38. פינוי דייר מוגן שלא משלם שכירות

  39. זכויות דייר ממשיך בדיור הציבורי

  40. התנתקות דייר ממערכת מיזוג מרכזית

  41. תביעה לפינוי דייר מוגן בתל אביב

  42. זכויות קרובי משפחה של דייר מוגן

  43. מועד פינוי דייר מוגן לאחר פסק דין

  44. החלפת מנעול לדייר מוגן ללא התראה

  45. פינוי דייר מוגן - שינויים במושכר

  46. גובה דמי שכירות של דייר מוגן בעסק

  47. הגדרת ''בעל בית'' בחוק הגנת הדייר

  48. דייר מוגן בחנות בבית קרקע בתל אביב

  49. תחולת חוק הגנת הדייר על תוספת בניה

  50. ויתור על חוק הגנת הדייר בשטר משכנתא

  51. פינוי דייר מוגן שלא משלם מיסי עירייה

  52. דמי שכירות גבוהים מהמוסכם לדייר מוגן

  53. פינוי דייר מוגן לצורך תיקונים בדירה

  54. פינוי דייר מוגן עקב קבלת רישיון בניה

  55. זכויות בן זוג דייר מוגן שעזב את הנכס

  56. פסק דין הצהרתי לגבי ירושה מדייר מוגן

  57. דירה בבעלות דייר ממשיך שגר בה דייר מוגן

  58. תביעה לתשלום דמי שכירות נגד דייר ממשיך

  59. הכרה כ"דייר ממשיך" ערעור לבית המשפט העליון

  60. צמצום היקף תחולתו של חוק הגנת הדייר בפסיקה

  61. פינוי דייר מוגן שמשכיר את הדירה בשכירות משנה

  62. פירוק שיתוף בדירת מגורים בן זוג של דייר מוגן

  63. התיקונים שבעל הבית חייב לבצע לפי חוק הגנת הדייר

  64. תניית ויתור על הגנות של סידור חלוף או דיירות מוגנת

  65. האם רכישת זכויות דיירות מוגנת בחנות כוללת את החצר ?

  66. תביעה לפנות דייר מדירה ציבורית בה התגוררה אימו המנוחה

  67. האם נרכשו זכויות בהתאם לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  68. עתירה כנגד החלטה שלא למכור דירה בדיור הציבורי בתנאי מבצע

  69. דייר מוגן: מספיק שהיה מקום אחר להתגורר בו כדי לשלול את זכאותו

  70. תביעה לפנות בני זוג הרשומים כנשואים, מדירה אשר הושכרה בשכירות בדיור הציבורי

  71. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון