פינוי דייר מוגן שלא משלם מיסי עירייה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פינוי דייר מוגן שלא משלם מיסי עירייה:

1. מונחת לפני תביעה לפינוי וסילוק יד ממושכר.
לטענת התובעים, בבעלותם שני נכסים בחיפה, חנות ודירת מגורים המשמשת מחסן (להלן: "הנכסים" או בהתאמה "החנות" ו"הדירה" או "הנכס"). לטענתם, חרף התראות אשר ניתנו לנתבע, שוכר הנכסים, הוא אינו משלם את דמי השכירות ואת מיסי העירייה מאז שנת 1998 ועד ימינו אנו. לטענתם, גרסת הנתבע כאילו דייר מוגן הוא, אין לה תימוכין ככל שהדבר נוגע לחנות. ביחס לדירת המגורים, הצהירו התובעים כי מסכימים הם שהנתבע הוא דייר מוגן, זאת לאחר שהוצג בפניהם מסמך עליו חתימה הנחזית להיות חתימתו של אביהם המנוח של התובע 1-3 (ראה פרוטוקול מיום 26.1.11). בפועל, שימשה הדירה כמחסן של העסק לממכר רהיטים אשר נוהל על ידי הנתבע מן החנות. לטענת התובעים, בנה הנתבע גלריה בחנות והוא אינו משלם בגינה דמי שכירות ובכלל, דמי השכירות להם טוען הנתבע אינם ריאליים.
קודם להגשת תביעת הפינוי, בשנת 2009, הגישו התובעים תביעה לתשלום דמי שכירות נגד הנתבע, לבית הדין לשכירות בחיפה, תביעה הנוגעת הן לחנות והן לדירה.

2. הנתבע טען בכתב הגנתו כי הוא דייר מוגן בחנות, מאז שנת 1976, זאת על בסיס הסכם שנערך בינו לבין מר אנשל קיים, כנגד תשלום דמי מפתח ותשלום לבעלים דאז, מר פוואז חסן סעד, אבי התובעים 1-3, (להלן: "המנוח") ובד בבד עם חתימת הסכם שכירות מוגנת, אשר לדאבון הלב, אבד לפני שנים.
הנתבע אישר כי לא שילם את דמי השכירות בגין הדירה והחנות בתקופה הנטענת, אך זאת, לדבריו, מאחר שלאחר שנים רבות בהן הגיע המנוח מדי חודש לקבל את דמי השכירות וכאשר אחריו, המשיך בכך בנו, התובע 1, פסק התובע 1 מלהגיע ליטול את דמי השכירות ולנתבע נודע כי הלה עזב את הארץ ומתגורר בארה"ב, אך כתובתו לא היתה ידועה לו לנתבע. לדברי הנתבע, עזב התובע 1 מבלי שהודיע לו למי להמשיך ולשלם את דמי השכירות ואף מבלי שהותיר כל כתובת לפניות בנושאי הנכסים, בין היתר, מבלי שטיפל בליקויים ובתיקונים שנדרשו. הנתבע הכחיש כי קיבל את פניותיו של ב"כ התובעים בעניין תשלום דמי השכירות, משנת 2003 ומיום 7.7.09. הנתבע טען כי הקפיד לשלם את תשלומי העירייה והטענה כי לא שילם, היא בדיה. הגלריה נבנתה בחנות עוד בשנת 1977, באישור המנוח ומאז לא ביקשו האב המנוח או התובע 1 מן הנתבע לשלם בעבורה או לפנותה או כל התייחסות אחרת. הנתבע טען כי שילם עבור הדירה כולה, כאשר בפועל, בשל קריסת חלק מן המבנה, לא יכול היה להשתמש בחדר אחד משלושת החדרים.
הנתבע טען כי פנה בשנת 2008 לבית הדין לשכירות בבקשה להתיר לו להעביר את זכויותיו כדייר מוגן לאדם אחר, אולם נענה על ידי ב"כ התובעים כי אין הוא מייצגם, זאת כאשר מנגד, כאשר הציע הנתבע לשלם את דמי השכירות רטרואקטיבית, דרש ב"כ התובעים כי השיק יהיה לפקודתו, בהיותו מייצג את הבעלים. לכך סירב הנתבע ולדבריו, לאור נכונותו לשלם לתובע 1 את הפרשי התשלומים, כפי ששילם לו בעבר ועמדת ב"כ התובעים אשר דרש כי הסכום יועבר לפקודתו, אין לזקוף לחובתו של הנתבע את אי-התשלום של דמי השכירות בשנים מאז עזב התובע 1 את הארץ.

3. יוצא כי תביעת הפינוי דנן מתייחסת לשני נכסים - החנות, במפלס רחוב קיבוץ גלויות 14 בחיפה ודירה בת 3 חדרים, המשמשת מחסן, בקומה ה- 2 של מבנה סמוך באותה הכתובת.
אין מחלוקת בדבר היות הנתבע דייר מוגן בדירה. יש מחלוקת בדבר מעמדו בחנות.
אין גם מחלוקת כי עד שנת 1998 שילם הנתבע שכירות עבור שני הנכסים בסך של 100 ₪ לחודש, 90 ₪ עבור החנות ו- 10 ₪ עבור הדירה המשמשת מחסן. הנתבע העביר את התשלום ישירות לידו של המנוח פוואז חסן אלסעד ז"ל ולעיתים לידי מר ריאד אלסעד, בנו של המנוח, אשר הינו התובע 1. המנוח עקר לארה"ב עם בני משפחתו בשנת 1988 ונפטר שם בשנת 1991. התובע 1 דרש בשם אביו את דמי השכירות במהלך השנים, עד אשר עקר לארה"ב בשנת 1998.
לצורך בהירות הדיון, תידון, ראשית, שאלת מעמדו של הנתבע בחנות.
בהמשך, בין היתר כפועל יוצא ממעמד הנתבע בחנות, יידונו עילות הפינוי הנטענות ביחס לדירה ולחנות.
מעמד הנתבע בחנות

4. שאלת מעמדו של הנתבע בחנות היא השאלה המרכזית עליה יש ליתן מענה, קודם שתיבחן עתירת התובעים לפינויו ממנה.

אקדים ואומר, כי מטבען וטיבן של תביעות שכאלה, עסקינן באירועים שאירעו לפני שנים רבות ועדים מרכזיים ורלוונטיים אינם עוד בחיים. הקושי, אם כן, בהתחקות אחר העובדות כהווייתן, הוא ממשי.
במקרה דנן, טענות הנתבע הן להסכמות אשר נעשו בשנת 1976, לפני כמעט 40 שנים. אותם שהיו צד לאותן הסכמות, כפי הנטען, אבי התובעים 1-3 ומר אנשל קיים, הדייר המוגן הקודם, אינם עימנו והעדות היחידה, ממקור ראשון, על אותם אירועים היא מפי הנתבע, אשר מטבע הדברים, בעל אינטרס מובהק. הקושי כאן מתעצם לאור העובדה שהמסמך עליו חתם, כנטען, מר אנשל קיים, נושא כותרת "אישור מכירה" (להלן: "אישור המכירה"), אינו במקור ואילו הסכם השכירות המוגנת, אשר לטענת הנתבע נחתם עם האב המנוח, אבד ואיננו.

5. נשאלת השאלה על מי הנטל להוכיח את מעמדו של הנתבע בחנות. האם על הנתבע הטוען לכך או על התובע, "המוציא מחברו".

נטל השכנוע, ככלל, מוטל על התובעים, שהרי הם בבחינת "המוציא מחברו". לפי כלל זה, אם טוענים התובעים כי הנתבע יושב שלא בזכות בחנות, עליהם הנטל להוכיח זאת. מנגד, הרי שהנטל במשפט מוטל על מי שטוען טענה ואם טוען הנתבע, כטענת הגנה, כי הוא דייר מוגן, אזי עליו להתכבד ולהוכיח טענתו זו.
פסקי דין אשר התייחסו לסוגיית נטל ההוכחה במקרה של תביעת פינוי וטענות למעמד של "דיירות מוגנת" אינם עקביים.

גם אם נלך לשיטת המצדדים בהטלת הנטל על התובע, אזי מאחר שהמדובר בהוכחה של "יסוד שלילי", רמת ההוכחה הנדרשת מן התובע היא זעירה (קדמי, על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1494) ולמעשה די בהעדר חוזה שכירות מוגנת כדי להטיל את הנטל על הנתבע, להביא ראיות לכך שהוא דייר מוגן, שהרי ראיות לכך אמורות להיות בידו.
ראה פסקי הדין השונים בנושא הנטל ע"א 509/64 חברת חלקה 38/1 + 38/5 בגוש 6667 בע"מ, חברה רשומה מהרצליה נ' ויקטוריה לוי ואח', פ"ד יט, 169, ע"א (ת"א) 3256/01 האוניברסיטה העברית בירושלים נ' מרים וינבך, תשס"ד (2) 898 וראה גם ע' חרלף, שאלות ותשובות בחוק הגנת הדייר (מהדורה שלישית) בעמ' 17).
כך או כך, כפי שיובהר להלן, מסקנתי היא כי הנתבע הוכיח זכויותיו לדיירות מוגנת בנכס.
6. אין חולק, כאמור, כי אין בנמצא חוזה שכירות מוגנת בין המנוח לבין הנתבע.
אין חולק כי בין אם נחתם חוזה שכזה ובין אם לאו, הנתבע נכנס לחנות לא לפני שנת 1976.
סעיף 9 לחוק הגנת הדייר מגדיר "נכס פנוי" כך:
"נכס שביום כ"ו באב תשכ"ח (20 באוגוסט 1968) (להלן: "תשכ"ח") לא היה דייר הזכאי להחזיק בו – לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח".

מאחר שבענייננו אין חולק כי כניסת הנתבע לנכס היתה לאחר שנת 1968, אזי התנאי היחיד דרכו יוכל הנתבע להיכנס לתחולתו של חוק הגנת הדייר, הוא כי יוכיח שנערך הסכם במסגרתו שילם דמי מפתח.
(ע. חרלף, שאלות ותשובות בחוק הגנת הדייר, מהדורה שלישית – 1998, בעמ' 15).

7. התובע 1, לא היה צד להתנהלות הנטענת על ידי הנתבע, בינו לבין המנוח. התובע 1 אינו יכול להעיד לגבי הסכמה כזו או אחרת, אולם לשיטתו, בהיעדר הסכם שכירות מוגנת, כתוב וחתום, אין הנתבע דייר מוגן.
התובע 1 טען כי המסמך הנחזה להיות חתום על ידי אדם בשם אנשל קיים, אשר ממנו עולה, כביכול, כי הנתבע שילם דמי מפתח עבור "נגריה" בכתובת של הנכס בו עסקינן, הוא מסמך מצולם שאינו במקור ואין כל אפשרות לבדוק את אמיתותו. אין במסמך כל ראיה לכך שבפועל שולמו דמי מפתח ובהעדר ראיה לתשלום דמי מפתח, דוחה התובע את הטענה כי הנתבע הוא דייר מוגן. בנוסף, אין בנמצא כל הסכם בין המנוח לבין הנתבע ועל כן טענות הנתבע משוללות כל בסיס עובדתי ומשפטי.
התובע 1 הודה בעדותו כי אינו מכיר את אנשל קיים ומסר כי לא שמע מאביו המנוח דבר על אותו אדם, הוא אינו יודע האם הוא היה דייר מוגן בנכס (עמ' 39 ש' 27 עד עמ' 40 ש' 1).
התובע 1 בעצמו, מעיד בתצהירו, כי דמי השכירות אשר שולמו בפועל על ידי הנתבע, הם "בלתי סבירים באופן קיצוני ולא ריאליים תוך התעלמות מוחלטת מהשנים הרבות שעברו, מהתמורות והשינויים הכלכליים החברתיים...ממיקום הנכס ומאפשרויות ניצולו" (סעיף 17 לתצהיר), אך בעדותו מסר כי זולת פניות בעל-פה, שאין להן תיעוד, מעולם לא פנה אל הנתבע בכתב או באמצעות פניה לערכאה כלשהי על מנת להעלות את דמי השכירות (עמ' 31 ש' 25 עד עמ' 32 ש' 11) (זאת עד שנת 2009 עת הוגשה התביעה לבית הדין לשכירות – התוספת שלי - ר.ג.מ).
התובע 1 אישר כי גבה דמי שכירות מן הנתבע, אך בתצהירו, טען כי אינו זוכר באיזה סכום דובר (סעיף 20). בעדותו לפניי אישר כי משך 11 שנים קודם לפטירת אביו בשנת 1991, גבה את דמי השכירות מן הנתבע, עבור אביו, אשר היה חולה (למשל עמ' 31 ש' 18). עוד טען התובע 1 בתצהירו כי מאז 1998 סירב הנתבע לשלם דמי שכירות (סעיף 20), אך בעדותו לפניי מסר כי בפועל, לא היה איש ממשפחתו בארץ בין השנים 1998 ל- 2008 (פרוטוקול, עמ' 28 ש' 3-13) ועוד, אישר התובע 1 כי לא מסר לנתבע פרטי חשבון להפקדת דמי השכירות או כתובת או טלפון של מישהו לצורך תשלום דמי השכירות ואף לא יצר עימו קשר בכל דרך שהיא כל אותן עשר שנים. לדבריו, ציפה מן הנתבע לשמור את הכסף בצד ולשלם לכשיידרש (עמ' 34 ש' 31-33 ועמ' 36 ש' 1-4). אמנם, טען כי באותה תקופה בה שהה בחו"ל ייצגו אותו התובעים 4-5 (פרוטוקול, עמ' 28 ש' 14-18) אולם כפי שיובהר להלן, טענה זו נסתרת בדבריהם של התובעים 4-5 המדברים על ייצוג רק לאחר הגשת התביעה.
התובע 1 טען כי מאז שנת 1997, אז נפטר דודו, אין הוא ויתר היורשים מוסמכים לטפל באופן בלעדי בענייני המבנה ובהסכם ביניהם הוסמך בנה של התובעת 4, התובע 5, לנהל זאת, מטעם התובעים 1-3 והתובעת 4. טענה זו אינה מתיישבת עם העובדה, עליה העידו הצדדים, כי בשנת 1998 נפגשו התובע 1 והנתבע ובאותו מעמד שולמו לתובע 1 כספי דמי השכירות, זאת בהיותו נציג התובעים.

התובע 5 העיד כי הוסמך לטפל במבנה מאחר שקרוביו, התובעים 1-3 מתגוררים בארה"ב ומתקשים לנהל את הנכס. לדבריו, ההסמכה היתה שנתיים-שלוש קודם לעדותו (2011). הקשר בינו לבין קרוביו מתנהל באמצעות ב"כ התובעים, עו"ד עסאלייה. התובע 5 העיד כי הגיע לראשונה אל חנות הנתבע בחודש פברואר 2011, היינו לאחר הגשת כתב התביעה. קודם לכן, לדבריו, ניסה להגיע לחנות אך הנתבע סירב, אך בכל מקרה, לדבריו, ניסיונותיו להיכנס לנכס היו רק לאחר הגשת כתב התביעה (פרוטוקול, עמ' 16 ש' 12).
התובעת 4 העידה אך מדבריה עולה כי בפועל, לא עסקה בנכס מאז שרכשה את חלקו בשנת 2008-2009. היא מעולם לא נכנסה אל הנכס, לא שוחחה עם הנתבע וכל ידיעותיה בדבר הן מדברים שנאמרו לה על ידי אחרים ובמיוחד על ידי בנה, התובע 5.

בפתח עדותו, ביקש התובע 1 להשלים את תצהירו בנוגע למסמך אשר על פי הטענה, נמצא כשנה קודם לכן, בבית התובע 1 בחיפה. לדבריו, ערך את המסמך בעצמו, בשנת 1998, לאחר שהתברר לו כי קיים חוב לעירייה. הוא התייעץ עם הנתבע אשר אף חתם עליו בהמשך, בפני התובע 1. במסמך נכתב, בין היתר כך:
"...את תצהירי והתחייבותי אילו הם לא באו או יבואו מצדי כהוכחה או ישמשו כהוכחה שאני בעל זכות או יהיה בעל זכות בדמי מפתח.
את הוכחתי שאני בעל זכות בדמי מפתח תבוא אך ורק בהצגת את חוזה דמי המפתח לכל המעונין..."
התובע 1 שב והבהיר במהלך עדותו כי אין לו ידיעה אודות שאלת הדיירות המוגנת של הנתבע (עמ' 31 ש' 1-5). לדבריו, בעת החתימה על המסמך בשנת 1998 לא דיברו על שאלת הדיירות המוגנת וכל שהטריד את התובע 1 הוא עניין החובות לעירייה. התובע 1 הדגיש כי אם היה הנתבע מציג בפניו הסכם דיירות מוגנת עם אביו המנוח, היה מכבדו ואף אישר כי כבר אז, בשנת 1998, טען הנתבע בפניו כי הוא דייר מוגן (עמ' 30, ש' 4-5, ש' 12, ש' 20-21, ש' 31-32). התובע 1 טען כי מצא את המסמך בביתו בערך בחודש אוקטובר- נובמבר 2010 כאשר תצהירו נחתם ביום 3.12.10.
לדברי התובע 1 מצא את המסמך לאחר שחתם על התצהיר, אולם לא ניתן כל טעם מדוע זה מאז דצמבר 2010 ועד למועד עדותו, ביום 26.10.12, לא ביקש התובע 1 להגיש תצהיר מתוקן ומדוע זה לא הומצא המסמך לנתבע כבר אז.

8. הנתבע מסר בתצהירו רכש זכויות דיירות מוגנת בחנות בשנת 1976, בהסכם עם הדייר המוגן הקודם, מר אנשל קיים ולאחר ששילם למנוח דמי מפתח. 3 שנים לאחר מכן, בשנת 1979, רכש זכויות דיירות מוגנת גם בדירה, גם כאן כנגד תשלום דמי מפתח למנוח, זאת על מנת שהדירה תשמש מחסן לבית העסק אשר התנהל בחנות. לדבריו, לא היתה כל מחלוקת בשאלת דיירותו המוגנת לאורך כל השנים ואף הגשה תביעה לבית הדין לשכירות.
הנתבע טען כי שילם כמתחייב, לאורך כל השנים, את דמי השכירות למנוח ובהמשך לבנו, עד אשר עזב התובע 1 את הארץ והקשר עמו נותק. המשיב הדגיש את ניסיונותיו לשלם את דמי השכירות למפרע, לידי התובע 1, אולם לדבריו, ניסיונותיו נדחו בחוסר תום לב על ידי התובע 1 או מי מטעמו.

בעדותו אמר הנתבע כי הסיטואציה בה נכרת ההסכם להעברת החנות היתה במשרד עורך דין בואדי ניסנס, עורך דין שאת שמו לא זכר, ובה נכחו גם המנוח ומר אנשל קיים (עמ' 69, ש' 32-33). לדברי הנתבע, החתים את אנשל על מסמך נוסף, מאחר שרצה למנוע טענות לחובות כלשהם (עמ' 70 ש' 4-5) וזו הסיבה לחתימת אישור המכירה. הנתבע מסר כי ההסכם עם המנוח ועם אנשל קיים אבד במהלך פרידתו מאשתו. את המסמך שעליו חתם רק אנשל קיים, אישור המכירה, מצא הנתבע בבית גרושתו, לרגל ההליך.
הנתבע הסביר את דמי השכירות הנמוכים לדירה, בסך 10 ₪ לחודש, בכך שהפרוזדור אשר הוביל לדירה חלף על פני חדרים מטים לנפול ועל כן, מאחר שלמנוח היה אינטרס שהנתבע ישלם את מיסי העירייה, הוא הסכים שישולם עבור דמי השכירות סכום סמלי של 10 ₪ לחודש, זאת נכון לשנת 1979 (עמ' 78 ש' 8-16).

לתמיכה בטענתו כי נכרת חוזה שכירות מוגנת עם המנוח ביחס לחנות, הביא הנתבע את אחיו לעדות. האח, מר מיכאל כהן, גם הוא היה דייר של המנוח ואף נגדו התנהלה תביעתם של התובע 1 ואחרים כיורשים, תביעה אשר הסתיימה בפשרה. האח העיד כי לא היה עד לחתימת החוזה עם מר אנשל קיים אך הכיר אותו. הוא אף אישר כי לא היה נוכח בעת חתימת החוזה בין אחיו הנתבע לבין המנוח, אולם עמד על כך שראה את החוזה, לאחר החתימה. לדבריו, דובר במאורע מרגש, "היסטורי" לדבריו, כשאחיו יצא מהשותפות איתו וקנה חנות. האח העיד כי ראה את החוזה ואף קרא אותו, מיד לאחר החתימה וכי המדובר בחוזה זהה לחוזה השכירות המוגנת אשר היה לו עצמו עם המנוח.


מר מיכאל כהן מסר כי לאחר שהתובע 1 נעלם למשך מספר שנים ושב בשנת 1998, חשש כי בהמשך יהיו טענות מצד יורשים כי לא שולמו דמי השכירות ולכן דרש מן התובע 1 לחתום לו על כך שקיבל לידיו את מלוא דמי השכירות עד לאותו מועד. עוד הוסיף מר כהן ומסר כי יחסיו עם אחיו, הנתבע, אינם טובים, אולם הגיע להעיד כיוון שנגרם לאחיו עוול.

גרושתו של הנתבע העידה גם היא מטעמו. גם היא מסרה כי הנתבע רכש את החנות בדמי מפתח מהדייר המוגן הקודם ומבעל הבית, המנוח. העדה מסרה כי לא היתה נוכחת בעת החתימה אך ראתה את ההסכם וטענה כי המדובר בהסכם אחד שנגע גם להתקשרות עם אנשל קיים וגם להתקשרות עם המנוח. עיון בעדותה מלמד כי מרביתה עדות שמיעה וכי בפועל, הפרטים הידועים לה נלמדו מדברים שנמסרו לה או מהנחות והשערות (ראה למשל עמ' 68 ש' 9-10). עיון בעדותה מלמד כי הגם שבתחילה אמרה באופן ברור כי היה הסכם אחד שכלל את ההסכמות עם המנוח ועם אנשל קיים (עמ' 67 ש' 30-31) אזי בהמשך, מתברר כי כל שהעדה זוכרת באופן ברור הוא הסכם שבו היה כיתוב הן בערבית והן בעברית (עמ' 68 ש' 11-33).

9. במהלך שמיעת הראיות בתיק ביקש הנתבע להגיש קלטת שיחה בינו לבין התובע 1, אשר על פי הנטען על ידי הנתבע, התקיימה בשנת 1998, במהלכה שולמו לו לתובע 1 דמי השכירות רטרואקטיבית באופן שכוסה כל החוב שנוצר בשל העדר גביה עד לאותו מועד.
בעדותו הסביר הנתבע כי הסיבה בעטייה בחר להקליט את פגישתו עם התובע 1 בשנת 1998 היתה כי חשד בתובע שינסה להוציאו מן הנכסים, זאת מאחר שמסר לו כי איבד את החוזה עם אביו המנוח במהלך גירושיו. הוא רצה לתעד את העובדה שמסר לתובע 1 את כספי דמי השכירות עד 1998, כדי שלא יהיו טענות בעניין. הנתבע הסביר כי מסר את הקלטת לחברת איגמי אשר העבירה אותה לדיסק אשר אותו שמר כל השנים. את קלטת המקור מסר, שמר בביתו ויוכל לאתרה ולמסרה. בדיון מאוחר, הביא עמו את הקלטת והסתבר כי הקלטת הרוסה. ניסיונו של התובע 1 לשמוע את ההקלטה מקלטת המקור נכשל, לאחר שנמסר לו בחברת איגמי כי הקלטת הרוסה ולא ניתן לשמוע את שהוקלט עליה.
התובע 1 אישר כי קולו הוא שנשמע בדיסק אשר הוגש לבית המשפט, אולם יש לו טענות לגבי תוכנה שכן קלטת המקור הושחתה, כאמור, ולא ניתן לדעת האם נערכו הדברים או הועתקו כפי שהיו בפועל.
עיון בתמליל הקלטת מלמד כי בין השניים מתקיימת שיחה ארוכה במהלכה משולמים דמי השכירות לתובע 1. מן הדברים ולאור העדויות שנשמעו בתיק, ניתן להבין כי השיחה מתקיימת בשנת 1998. לאורך השיחה ניתן להבין מדברי הדוברים, התובע 1 והנתבע, כי קודם לשיחה נתגלעו מחלוקות ביניהם. הנתבע שב וטען לדיירות מוגנת והתובע 1, מנגד, ביקש כי יימצא המסמך הרלוונטי והסביר כי משעה שהנכס אינו שלו בלבד, על הנתבע להוכיח את מעמדו בפני יתר הבעלים. לאורך השיחה לא מוזכרת חתימה על מסמך כלשהו, אך נושא תשלומי הארנונה נדון.
משעה שהתובע 1 אישר כי קולו הוא שנשמע בקלטת אך טען כי יש לו טענות ביחס לאופן העתקתה ואולי טענות לזיוף כזה או אחר, ניתן היה לצפות כי יתכבד ויפרט את טענותיו אלה ויעלה טענות ביחס לדברים אשר נאמרו ואינם קיימים או לדברים אשר הוצאו מן ההקשר או כיוב', אולם טענות מפורטות לא הועלו ועיון בתמלול הקלטת מלמד כי תוכן הדברים תואם, בסה"כ, את רוח השיחה כפי שהעידו עליה הצדדים בפניי, בחלוף שנים רבות.
אין בקלטת כל אמירות מחייבות ביחס לשאלה הנדונה כאן ביחס למעמד הנתבע בחנות, אולם התובע 1 נשמע מאשר כי בגלל המשפחה אינו יכול להעיד עבור הנתבע למרות שהוא מכיר אותו (עמ' 6 ש' 21 עד עמ' 8 ש' 8) ואמירות שכאלה הוכחשו על ידו בחקירתו בפניי (עמ' 34, ש' 24).

10. מנגד, ביקש התובע להסתמך על מסמך (ת/4) אשר לדבריו נחתם על ידי הנתבע כאמור בסעיף 7 לעיל.
הנתבע הכחיש כי חתם על המסמך ובעניין זה העידו מטעם כל אחד מן הצדדים מומחים בתחום הגרפולוגיה.

הצדדים הקדישו פרק ניכר להוכחת טענותיהם ביחס למסמך זה.
כל צד הביא לעדות מומחה מטעמו בתחום הגרפולוגיה והצדדים העידו ביחס לנסיבות החתימה הנטענת על המסמך. עיון במסמך מלמד כי חשיבותו לשאלה כאן בפניי פחותה מן החשיבות שמייחסים הצדדים למסמך בכל הנוגע לתביעה בבית הדין לשכירות, שכן אין במסמך כל אמירה מחייבת ביחס לשאלת הדיירות המוגנת. כל שנכתב הוא כי אין בהתחייבות הנתבע לתקן ולשפץ את המושכר על חשבונו, כדי להוות הוכחה לכך שהנתבע הוא בעל זכות בדמי מפתח וכי הוכחה לכך תבוא רק בהצגתו של חוזה. עיקר ההתחייבות של הנתבע, כך לפי לשון המסמך, הוא לשלם מיסי עירייה כסדרם ולתקן על חשבונו את הנכס מבלי לתבוע את העלויות מבעל הנכס. חשיבותם של העניינים האחרונים, בכל הנוגע לתביעה לתשלום דמי שכירות, היא ברורה.

המומחים עסקו בניתוח השאלה האם השונות נובעת מ"זיוף עצמי" כטענת מומחה התובעים או מכך שאין המדובר באותו חותם.
אין ספק כי החתימה המופיעה על אותו מסמך שונה מחתימותיו האחרות של הנתבע.
המומחה מטעם התובעים אישר כי המדובר בחתימה מזויפה, אך לדבריו, המדובר במעשה של "זיוף עצמי" היינו על ידי הנתבע, אשר חתם בעצמו על המסמך, אך ביקש לחתום בחתימה שונה מחתימתו הרגילה.
המומחית מטעם הנתבע טוענת כי החתימה שבת/4 היא מורכבת ומתוחכמת, באופן יחסי, וכי מאפייני החתימה, זו שעל ת/4 ומאפייני החתימות אשר נמסרו לה, שונים לחלוטין, דבר שאינו מתיישב עם הטענה לזיוף עצמי.
לאחר ששמעתי את עדויות שני המומחים אני מבכרת את עדותה של המומחית מטעם הנתבע. שני המומחים מסכימים כי המדובר ב"חתימה מזויפת". אני סבורה כי על מנת להוכיח "זיוף עצמי" על הטוען לכך להצביע על הטעם לכך שהאדם המסויים יבקש לזייף את חתימתו. התובעים לא הצביעו על אינטרס כלשהו של הנתבע, כבר אז בשנת 1998, לזייף את חתימתו והטענה, לטעמי, אינה מתיישבת עם ההגיון.
הטענה לזיוף עצמי, אף אינה מתיישבת עם עדות התובע 1 בעצמו, אשר מדבריו ניתן להבין כי המסמך נחתם על ידי הנתבע כחלק מהלך הדברים בינו לבין הנתבע ולא מתוך לחץ כלשהו מצדו של התובע 1, אשר אף העיד כי היו לו קשרים חבריים עם הנתבע.
לכך יש להוסיף גם את הנסיבות התמוהות של מציאת אותו מסמך, בשלב מאוחר של ההליך, מבלי שהוא נכלל בתצהיר התובע 1 ומבלי שמועבר כמתחייב לצד שכנגד וכן את העובדה שבקלטת השיחה, אשר בה נשמעים דבריהם של התובע 1 ושל הנתבע, כפי שאושר על ידי שניהם, אין כל אזכור לחתימה על מסמך זה, זאת חרף טענת התובע 1 כי הוא נחתם באותו מעמד וכי דובר על המסמך. כמו כן, התובע 1, אשר כאמור גילה את קיומו של המסמך באיחור ניכר, כך לטענתו, לא הביא כל ראיה המצביעה על גילו של המסמך, למרות שיכול היה בנקל לבקש מן המומחה מטעמו, אשר עוסק גם במתן חוות דעת בשאלות אלו, להתייחס גם לכך.

לפיכך, במחלוקת סביב חתימתו של המסמך ת/4, מקבלת אני טענת הנתבע כי לא חתם על המסמך וכי החתימה על גב אותו מסמך, חתימה מזויפת היא, אשר נעשתה על ידי אחר.

11. לאחר שבחנתי את מכלול הראיות שהוגשו על ידי הצדדים בתיק זה, הגעתי לכלל דעה כי הנתבע עמד בנטל להוכיח כי רכש מעמד של דייר מוגן בנכס, באמצעות הסכם דיירות מוגנת אשר נכרת בינו לבין המנוח והדייר המוגן הקודם.
אפרט להלן טעמיי למסקנה זו.
ראשית, משך שנים רבות שילם הנתבע סכום נמוך ביותר בגין השכירות, סכום הנראה לא-ריאלי ביחס לנכסים, גם אם במצבם כמתואר על ידי הנתבע. דמי השכירות הנמוכים, אשר שולמו בקביעות לאורך שנים רבות, בסכומים אשר אינם ריאליים ואינם משקפים את מחירי השוק, מדי שנה או מדי כמה שנים, גם בהם יש כדי להצביע על כך שהמדובר בשכירות שהיא מוגנת. התובע 1 בעצמו קיבל לידיו במשך 11 שנים, כך על פי עדותו, את דמי השכירות, בשיעורם הנמוך, מבלי שעשה כל מהלך לצורך סיום יחסי השכירות – אם אכן, לטענתו, אין לנתבע מעמד של דייר מוגן. לכך יש להוסיף את העובדה שגם גביית הכספים האחרונה, בשנת 1998, היתה בחלוף חמש שנים בהן לא גבה התובע 1 את דמי השכירות מן הנתבע. התנהלות שכזו, גם בה יש כדי להעיד כי המדובר בתנאים של דייר מוגן.

שנית, משך שנים, שב וטוען הנתבע בהזדמנויות שונות, בפני התובע, כי הוא דייר מוגן. התובעים, או מי מטעמם, אינם מביעים התנגדות לכך.
כך למשל, בשנת 1998, כפי שעולה מתמלול השיחה המוקלטת וכפי שמודה התובע 1 וכך גם לאחר מכן, בהליכים שונים בבתי משפט. לא מצאתי גם כי הוכח שבהליך אחר נאמרו דברים הסותרים את טענת הנתבע לדיירות מוגנת על סמך הסכם שנערך בכתב. כל שעולה בבירור הוא כי התובע 1 מבקש שהנתבע יציג בפניו הסכם המקנה לו זכויות דיירות מוגנת ואז, לדבריו, יכבד את ההסכם. אין בדבריו של התובע 1 הכחשה של מעמד הנתבע והתובע 1 אף מודה כי אין לו ידיעה לגבי נושא הדיירים המוגנים בנכס והוא כלל אינו מכיר ואינו יודע מי היה דייר מוגן בנכס קודם לנתבע.
אין די בעדותו של התובע 1 כי אין לו ידיעה על מהלכיו של אביו המנוח בנכס כדי להוות ראיה לכך שהנתבע אינו דייר מוגן. יוצא כי לתובעים אין כל ראיה שהיא בדבר מעמדו של הנתבע בחנות ואילו מנגד, מעיד הנתבע ואף תומך את דבריו בראיה בדמות אישור המכירה ובעדויות נוספות כמפורט. במצב דברים זה, נוטה אני לקבל את גרסת הדייר, הנתבע, כפי שאף נקבע בע"א (מחוזי תל-אביב יפו) 185/88, ורכה נ' אברהם המוזכר גם בספרו של חרלף, בעמ' 24: "באין ראיות מטעם בעל הבית ... יקבל ביהמ"ש את הגרסה הנוחה יותר לדייר".
אין מחלוקת כי הנתבע עשה שימוש בנכס לאחר שקיבל את רשותו של המנוח, עניין זה ניתן ללמוד מההתנהגות של הצדדים במשך שנים רבות. משך שנים רבות, פעלו התובעים בהתאם למציאות שנוצרה בהסכמים בין האב המנוח לבין הנתבע. הם לא פעלו כדי לפנות את הנתבע ובכלל, לא פעלו כדי להסדיר את נושא אופי השכירות אם מוגנת היא אם לאו. התנהלותם זו לאורך השנים מחזקת את הטענה כי הנתבע ישב בנכסים מכח הסכמות לדיירות מוגנת.

שלישית, הנתבע נוהג בנכס כבעליו, כאשר מעט לאחר כניסתו לחנות, בונה הוא גלריה, אשר לאורך השנים נצפית על ידי המנוח ועל ידי בנו, ללא כל הערה או תגובה ואף ללא דרישה לתשלום נוסף. דומה כי התעלמות זו מבנייתה של הגלריה, מתיישבת אף היא עם כך שישיבתו של הנתבע בנכס, ישיבה מוגנת היא.

רביעית, הנתבע רכש מן המנוח זכויות דיירות מוגנת בדירה – על כך לא חלקו התובעים. גם הדירה וגם החנות היו נכסיו של המנוח ושתיהן נמסרו לנתבע בתקופה דומה. העובדה שבהמשך רכש הנתבע זכות דיירות מוגנת בדירה המשמשת מחסן של החנות, גם בה יש כדי לתמוך, לדעתי, בטענתו כי רכש לו מעמד של דייר מוגן, עוד קודם לכן, בחנות, שהרי הדירה והחנות, יש ביניהן קשר, בעל הנכסים דאז היה המנוח והשוכר, בשני הנכסים הוא הנתבע.

ועוד, התנהלות התובעים, גם בה יש כדי לתמוך בטענת הנתבע לדיירות מוגנת, שכן אלו נעלמו מן השטח, מבלי לטרוח ליטול אחריות לתחזוקת הנכסים, וגם זאת, כך נראה, מתוך הנחה כי מדובר בדיירות מוגנת והנחה, על כן, שהדייר ידאג לתחזוקת הנכס.
לכך יש להוסיף גם את העובדה כי התובעים בחרו לפנות לבית הדין לשכירות, כחצי שנה קודם להגשתה של תביעה זו, לצורך קביעת דמי השכירות, בבית הדין לשכירות וכידוע, תנאי ראשוני לתביעה שכזו הוא היות הדייר, דייר מוגן. בעצם הגשתה של תביעה שכזו, ביחס לשני הנכסים נשוא תביעה זו ובכלל זה ביחס לחנות אשר לגביה יש בין הצדדים מחלוקת סביב שאלת הדיירות המוגנת, יש משום הכרה כי עסקינן בדיירות מוגנת.

הנתבע הגיש מסמך הנחזה להיות חתום על ידי מר קיים, הדייר המוגן הקודם – כך לטענתו, נושא כותרת "אישור מכירה". אותו מסמך מדבר על מבנה "נגריה" ולטענת התובעים אין להסיק כי המדובר בחנות. עיון במסמך מלמד כי המדובר בכתובת זהה לכתובת החנות ועל כן, אני מקבלת את טענת הנתבע כי ה"נגריה" וה"חנות" חד הם. לנתבע אין נכסים נוספים באותה כתובת ויש בכך כדי לתמוך במסקנה כי המדובר בנכס האחד המדובר. טענת הנתבע כי אנשל קיים היה דייר מוגן קודם בחנות נתמכת בעדות אחיו של הנתבע, אך מעבר לכך, גם בשים לב לכך שהמדובר בעדות אדם קרוב, התובע בעדותו לא יכול היה להכחיש את עובדת היותו של אותו מר אנשל קיים דייר מוגן בנכס, וטען כי אביו לא שיתף אותו בכך.
נכון כי אין המדובר במסמך מקור, אולם בהעדר המקור, זו הראיה הקיימת בפניי.
עדותו של התובע 1 כי לא ידע על קיומו של מר אנשל קיים דווקא תומכת, לדעתי, בטענת הנתבע להיותו דייר מוגן בחנות, שכן אם לא היה הנתבע שותף ולא ידע אודות דיירותו המוגנת של מר קיים, יכול שלא יידע גם על דיירותו המוגנת של הנתבע.
מעבר לכך, דווקא היעדרו של הסכם השכירות המוגנת עם המנוח מחזקת את הטענה כי אישור המכירה בחתימתו של מר אנשל קיים הוא מסמך אותנטי, שכן אם חפץ הנתבע לזייף מסמך, מדוע זה לא זייף גם את אותו הסכם שכירות מוגנת עם המנוח, הרי דוגמת חתימתו של המנוח היתה בידיו בהסכם הנוגע לדירה?

חלוף הזמן שעד להגשתה של תובענה זו, יש ליחסו לחובת התובעים. הנתבע יושב בנכס כמעט 40 שנים. המנוח הלך לעולמו עוד בשנת 1991 ומשנת 1998, לא שולמו דמי השכירות בנסיבות שעוד יידונו להלן. אי הגשת התובענה לפני שנים רבות או לכל המאוחר בשנת 1998, מעלה תהיות ובסופו של יום, השיהוי, בוודאי גורם לנזק לנתבע, אשר בחלוף הזמן, מאבד מן היכולת להוכיח אירועים אשר אירעו לפני כמעט 40 שנים, אשר להם איש מן התובעים לא היה עד. כבר נקבע לא פעם בפסיקה כי שתיקתו של בעל נכס, אף לפרק זמן של שנים ספורות, עלולה ליצור מניעות מפני טענה כנגד דיירות מוגנת ואני סבורה כי בנסיבות בהן עסקינן בתיק זה, מנועים התובעים מלטעון אחרת.

התובעים טענו כי בהיות שותפו של המנוח בנכס, מר סעד בן חסן סעד (אגבריה) ז"ל פסול דין עד לשנת 1984, כאשר המנוח הוא שהיה אפוטרופסו, אזי כל הסכם שנעשה בשמו של אותו פסול דין אינו מחייב. טענה זו נטענה באופן כללי ולא הובאו ראיות מספקות בעניין זה, בפרט בכל הנוגע למועדים הרלוונטיים בהם נטען כי נעשה הסכם הדיירות המוגנת. לפיכך, איני מקבלת את הטענה ואיני רואה לקבוע כי ההסכמה שהיתה בין הנתבע לבין המנוח, פגומה בשל טעם כלשהו.

טוענים התובעים כי הנתבע טען להסכם אשר נחתם אצל עו"ד בואדי ניסנאס אולם אותו עו"ד לא הוזמן להעיד. לדברי התובעים, ניתן להסיק מהסכם הדיירות המוגנת אשר נערך לאחר מספר שנים לגבי הדירה, על זהותו של עורך הדין ואי זימונו לעדות על ידי הנתבע, צריך שיתפרש לחובתו. זיהוי עורך הדין כפי שטוענים התובעים, הוא פרי הנחה שלהם. הנתבע אינו זוכר, כך נמסר, מיהו אותו עורך דין. אם סברו התובעים כי זיהו הם את עורך הדין יכולים היו לזמנו גם הם. לפיכך, איני מוצאת לייחס את אי העדתו של עורך הדין לחובת הנתבע.

התובעים טענו כי העובדה שהנתבע אינו זוכר את מועד גירושיו המדויק מאשתו מעלה תמיהה. כמו כן, טענו לסתירות בין דבריו בהליך כאן לבין דברים שנאמרו מפיו ועל ידי עורך דינו בהליך בבית הדין לשכירות. עיינתי בכל הדברים ואיני מוצאת סתירות, ודאי לא סתירות מהותיות. כאשר דנים אנו באירועים מלפני עשרות שנים, ההנחה היא שזיכרונם של המעורבים לא יהיה במיטבו. לא מצאתי כי המדובר ב"זכרון סלקטיבי" כטענת התובעים, ומעבר לכך, אומר בבירור, התרשמתי, באופן כללי, מכנותם הן של הנתבע והן של התובע 1. התובע 1 הודה בבירור כי אינו מכיר את השתלשלות העניינים אשר התנהלו בין אביו לבין הנתבע בכל הנוגע לנכס החנות. הוא לא היה ער לדייר מוגן קודם, אף אינו מזהה אותו בשמו, ואינו מודע לנסיבות כניסתו של הנתבע אל החנות, שכן הכל טופל על ידי אביו המנוח. התובע 1 שב וחזר על כך שאם הנתבע הוא דייר מוגן, שיתכבד ויציג בפניו הסכם כתוב ואז לא יטען כנגד כך. הנתבע, מנגד, בהגינות, טוען כי ההסכם אבד. התרשמתי כי הנתבע מסר דבריו בכנות ותוך ניסיון אמיתי לזכור את כל פרטי האירועים. לא מצאתי סתירות, לא הגזמות ולא שקרים בדבריו. לכל היותר אי-דיוקים המתקבלים על הדעת לאור חלוף השנים.

יוצא כי אני מקבלת את טענת הנתבע כי שילם בזמנו, בראשית שנת 1976, דמי מפתח בגין החנות ורכש זכויות של דייר מוגן בהתאם לחוק.

האם מתקיימת עילה כלשהי לפינוי הנתבע מן הנכסים – החנות והדירה

12. משעה שמסקנתי היא כי הנתבע הוא דייר מוגן בחנות, ולאור הסכמת הצדדים כי הוא דייר מוגן בדירה, באה אני לבחון, בהתאם להוראות החוק הרלוונטיות ובהתאם לפסיקה, האם התקיימה עילה כלשהי המצדיקה פינויו מן הנכסים, החנות והדירה, כפי שעותרים התובעים.
טענות התובעים ביחס להפרות מצד הנתבע מתייחסות הן לחנות והן לדירה בלא הפרדה כלשהי. לפיכך, גם הדיון להלן, הוא במאוחד.
עיון בכתב התביעה מלמד כי התובעים טוענים שהנתבע אינו דייר מוגן ועליו לפנות את הנכסים מאחר שמאז שנת 1998 אינו משלם דמי שכירות ומיסי עירייה.
מאחר שהנתבע הוא דייר מוגן, עילת הפינוי הרלוונטית היא זו שבסעיף 131(1) בנוגע לדמי השכירות ו- 131(2) בכל הנוגע למיסי העירייה.

13. הטענה לעילת פינוי בגין אי תשלום מיסי העירייה.
טענו התובעים כי הנתבע לא שילם מיסי עירייה, בניגוד לחובותיו כמשתמש בנכסים ויש בכך די כדי להצדיק את פינויו. גם מעדות התובע 1 עולה כי היה מודע לכך שבין הנתבע לבין העירייה היתה מחלוקת בדבר תשלום המיסים. הנתבע העיד על כך גם הוא. בסופו של יום, שולמו מיסי העירייה כפי שמעידים המסמכים שהוגשו לעיוני.
מן העדויות והמסמכים עולה כי מאחר שהנתבע חלק על סכומי החיוב, ניהל על כך דין ודברים עם העירייה ובסופו של יום, אף הגיע עמה לפשרה בהתאם שולמו מיסי העירייה, איני רואה בכך כהפרה כלשהי של חיוביו לשלם מיסי עירייה.
מעבר לצורך אעיר כי אם נגרם לתובעים קושי כלשהו בגין אי תשלום מיסי עירייה, אזי המדובר בקשיים שאירעו בשנת 1998 או בסמוך לכך. כאמור, התובעים לא טרחו לפנות ולעתור לפינויו של הנתבע מן הנכסים בשנת 1998, אלא באו עמו בדברים ובהמשך אף שולמו הכספים והעניין בא על מקומו בשלום. העלאת הטענה כיום, כאשר הנתבע הוא שעמו ניהלה העירייה את המו"מ ביחס לתשלום החובות ואף הוא שמשלם את המיסים, אינה מוצדקת ואינה בתום לב.

14. אשר לטענה בדבר עילת פינוי בגין אי תשלום דמי השכירות מאז 1998 ועד היום.
אין מחלוקת כי בין השנים 1998-2008 לא שולמו דמי השכירות כלל.
אין גם מחלוקת כי בין הצדדים היתה התנהלות בעניין תשלום רטרואקטיבי של דמי השכירות לשנים הללו, אך קודם להגשת התביעה, לא שולמו הכספים. רק בראשית שנת 2011, לאחר שתביעה זו כבר התנהלה, השכילו הצדדים לבצע את התשלום שאינו במחלוקת, בסך של 13,300 ₪ באמצעות שיק אשר הועבר לב"כ התובעים.
התובעים טוענים כי היה זה הנתבע אשר חזר בו מכוונתו לשלם את דמי השכירות ואילו הנתבע טוען כי נדרש לרשום כמוטב בשיק את ב"כ התובעים ומאחר שבהליך קודם בשנת 2008, הכחיש ב"כ התובעים כי הוא מייצג את התובעים, חשש הנתבע למסור לו שיק לפקודתו.
ראשית, אומר כי אני מקבלת את טענת הנתבע כי מאז 1998 נעלמו עקבותיהם של בעלי הבית. התובע 1 הסכים עם גרסת הנתבע לפיה נהג אביו המנוח להגיע אחת לתקופה אל הנכס ולקבל את דמי השכירות. התובע 1 גם אישר את גרסת הנתבע לפיה במשך שנים רבות המשיך התובע 1 בעצמו, להגיע לנכס ולקבל מן הנתבע את דמי השכירות, זאת עד צאתו לחו"ל בשנת 1998. התובע 1 אישר כי מאז 1998 ועד 2008 לא הגיע אל הנכס ליטול את דמי השכירות. התובע 1 אף אישר כי לא הותיר דרכי התקשרות בידיו של הנתבע ובכך אישר סבירות טענת הנתבע כי המתין, כבעבר, עד אשר יבוא התובע 1 לקבל את כספו, אשר גם קודם לכן, שולם מדי תקופה. תימוכין נוסף לסבירות טענת הנתבע כי המתין שיבוא התובע 1 לגבות את דמי השכירות ניתן למצוא גם בכך שבפעם האחרונה בה נגבו דמי השכירות על ידי התובע 1, בשנת 1998, היה זה למשך חמש שנים שקדמו למועד זה, כלומר גם בהתנהלות התובע 1, יש כדי לתמוך בכך שהמשך ישיבתו של הנתבע בנכסים מבלי לשלם דמי מפתח, בהמתנה כי התובע 1, או מי מטעמו, יבואו לגבותם, מתיישבת עם התנהלות הצדדים לאורך השנים.
מקבלת אני את טענת הנתבע כי סירב לשלם בשיק לפקודת ב"כ התובעים, שכן באותה התקופה, לא ברור היה אם הוא מייצגם וניתנו לנתבע ולבא-כוחו תשובות סותרות בעניין זה. מנגד, לא ניתן טעם סביר לסירוב התובעים לקבל את דמי השכירות מידיו של הנתבע באמצעות שיק לפקודתו של התובע 1, אשר כפי שהוכח, לו שולמו כל התשלומים בעבר, לרבות הסכום אשר שולם במזומן, לידיו של התובע 1, בפגישתם של הצדדים בשנת 1998. לכל הפחות, היה על התובעים לקבל מידיו של הנתבעת את דמי השכירות אשר ביחס אליהם אין ויכוח בין הצדדים, אף אם אלו נמוכים מדמי השכירות הריאליים, לשיטתם של התובעים.
איני מקבלת את הטענה כי הנתבע חזר בו, פתאום, מהצעתו לשלם את דמי השכירות, טענה אשר אינה מתיישבת עם ההגיון ואין לה תימוכין כלשהו. האמור במכתבו של ב"כ התובעים, כמובן שאינו יכול לשמש לחובת הנתבע ולא הוצג כל מסמך בו צוין כי הנתבע חוזר בו מנכונותו לשלם. כאמור, מקבלת אני את הבהרת הנתבע כי סירב להוציא שיק על שמו של עורך הדין, מייצגם של התובעים, כאשר לא היה משוכנע אם אכן מייצג הוא את בעלי הבית כולם, אך מנגד, ביקש הוא לשלם בשיק לפקודתו של התובע 1, אשר לו מסר את דמי השכירות שנים קודם לכן.

"החוק, מטיל על הדייר את החובה לדייק בתשלומים, אבל מוטלת גם חובה, מכללא, על בעל הבית שלא להכשיל את הדייר ושלא למנוע ממנו את האפשרות למילוי חובתו, ואם הפר בעל הבית את חובתו זו, אין הוא יכול לבסס תביעת פינוי על סמך העובדה שלא קיבל את התשלום"
(ע"א 54/50 פייביש נ' טרכטנגוט, פ"ד ו בעמ' 775, וכן בספרו של בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 13 וראה גם רע"א 6655/96 חן נ' אתדג'י (1.1.97)).

ועוד, כותב בר אופיר בספרו, בעמ' 12 בו:
"בעל בית מסרב אפילו פעם אחת לקבל דמי שכירות, וברור שלא שינה את עמדתו, אין הדייר חייב לחזור על פעולה ריקה מתוכן ולהציע אותם כל פעם מחדש. ברור כי בעל הבית יכול לשנות את עמדתו הסרבנית, אם על ידי הודעה פשוטה המופנית לדייר ואם על ידי מעשה אחר שמהם עולה ברורות כי בעל הבית מוכן, מעתה ואילך, לשוב ולקבל את דמי השכירות. מכל מקום חבותו המחודשת של הדייר להציע ולשלם את דמי בשכירות לא תקום אלא בעקבות מעשה גלוי של בעל הבית... (ראה ע"א 160/50 לוי נ' מצא, פד"י ח (537)".

לעניין נטל ההוכחה נקבע שעל בעל הבית הדורש את הפינוי להוכיח כי הוא מוכן ומזומן היה לקבל את דמי השכירות, אולם הדייר הוא שסירב לתתם (ראה בר אופיר בעמ' 10).

יוצא כי התובעים לא עמדו בנטל להוכיח כי הנתבע סירב לשלם את דמי השכירות.
אני מקבלת את טענת הנתבע כי דמי השכירות לא שולמו מאחר שלא נמסרו לו פרטים כיצד לשלם את דמי השכירות ולמי. התובע 1 הותיר את הנתבע בנכס מבלי לדאוג להבהיר לו למי עליו לשלם. גם כאשר ביקש הנתבע לשלם, היו אלה התובעים אשר מנעו בפועל את התשלום, בכך שדרשו כי בשונה מבעבר, ישולם הסכום לפקודת עורך דין ולא יגיע לידיו של התובע 1 בעצמו.
לפיכך, את אי תשלום דמי השכירות בפרק הזמן המדובר יש לזקוף לחובת התובעים ולא לחובתו של הנתבע.
יוצא כי אין ולא הוכח כי מתקיימת עילה לפינויו של הנתבע מן הנכס לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר.

15. בהמשך ההליך הועלתה טענה נוספת בדבר בניית הגלריה ואי התשלום בגינה כטעם נוסף לפינויו של הנתבע. טענה זו אינה מופיעה בכתב התביעה ומהווה הרחבת חזית. לא מצאתי כי התובעים עומדים עליה בסיכומיהם ובכל זאת, אומר בקצרה, כי מאחר שעל פי טענת הנתבע, אשר לא נסתרה על ידי התובעים, נבנתה הגלריה בשנת 1977, עוד בחייו של המנוח, אבי התובע. דמי השכירות שולמו בביקוריו העיתיים, כמו גם בביקוריו העתיים של התובע 1 בעצמו ולא הובאה בפניי כל ראייה כי נטען דבר וחצי דבר ביחס לכך. לפיכך, גם אם ביצע הנתבע שינוי במושכר, ועל כך דומה כי אין מחלוקת, אני מקבלת את הטענה כי היה זה באישור המנוח או לכל הפחות בלא כל התנגדות מצדו.
איני מוצאת כי יש בבנייתה כדי להוות הפרה כלשהי של החוזה המצדיקה פינוי.
כידוע, לא די להוכיח שהיתה תוספת למושכר, אלא יש להוכיח כי נגרם למושכר נזק. בהעדר הוכחה כזו, אין עילת פינוי לפי סעיף 131(3) ובהעדר חוזה האוסר זאת, אין גם עילה לפי 131(2) (ראה ספרו של חרלף בעמ' 186 – 187).

16. לאורך ההליך, שב הנתבע וטען כי התובעים אינם בעלי הזכויות בנכס. לטענה זו השיבו התובעים כי תובעים 1-3 יחד עם אחיהם המנוח הם יורשיו של אביהם המנוח אשר הנכס רשום על שמו זאת על פי צו ירושה אשר ניתן בשנת 2001 וכן הם יורשיו של דודם המנוח. התובעים 5-13 העבירו את זכויותיהם, כך נטען, לתובעת 4 וזאת על פי הסכם רכישה אשר הוצג. יצויין כי כל אותן זכויות נטענות, על פי ירושה ועל פי רכישה, לא באות לידי ביטוי ברישום הנכס כמתחייב על שם התובעים הרלוונטיים. לאור מסקנתי כי לא הוכחה עילת פינוי כנגד הנתבע, איני נדרשת להכרעה בשאלה האם יש לתובעים עילת תביעה כנגד הנתבע לאור מעמדם בנכסים הנדונים.

17. לאור האמור, משנדחו טענות התובעים כי מתקיימת עילת פינוי על פי חוק הגנת הדייר, דינה של תביעה זו, תביעה לפינוי הנתבע מן הנכסים, להידחות.
התובעים, ביחד ולחוד, ישלמו לנתבע את הוצאות ההליך בסך של 3,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ + מע"מ וזאת בתוך 30 יום מהיום, אחרת יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

זכות ערעור כחוק.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דיני הגנת הדייר

  2. תיקונים במושכר

  3. דייר נדחה

  4. דייר נגזר

  5. עזיבת דייר מוגן

  6. פינוי דייר ממשיך

  7. שוכר משנה דייר מוגן

  8. אי קיום אסיפת דיירים

  9. דייר מוגן שימוש בחצר

  10. פינוי דייר מוגן מחנות

  11. הגנת הדייר אחזקת הבית

  12. דייר מוגן בעסק שנפטר

  13. פינוי דייר מוגן בעסק

  14. דייר מוגן נגזר ונדחה

  15. בן של דייר מוגן שנפטר

  16. זכות דיירות מוגנת בצריף

  17. חוק הגנת הדייר - נטישה

  18. נכדה של דייר מוגן שנפטר

  19. דייר מוגן שזנח בן זוגו

  20. סעיף 20 לחוק הגנת הדייר

  21. מעבר דייר מוגן לבית אבות

  22. שינויים במושכר דייר מוגן

  23. פיצוי על פינוי דייר מוגן

  24. זכויות נכדים של דייר מוגן

  25. בן זוג של דייר מוגן שנפטר

  26. פטירת דייר מוגן לפני פינוי

  27. העברת זכויות של דייר מוגן

  28. פינוי משפחת דייר מוגן מחנות

  29. פינוי דייר מוגן לצורך קיומי

  30. פינוי בני משפחה של דייר מוגן

  31. האם עובר יכול להיות דייר מוגן

  32. חוק הגנת הדייר - רקע היסטורי

  33. פינוי דייר מוגן בגלל שיפוצים

  34. נכד של דייר מוגן שהוריו בחיים

  35. דייר מוגן שלא שילם דמי שכירות

  36. פינוי דייר מוגן מעסק בשל נטישה

  37. דמי שכירות דיירים מוגנים בחנות

  38. פינוי דייר מוגן שלא משלם שכירות

  39. זכויות דייר ממשיך בדיור הציבורי

  40. התנתקות דייר ממערכת מיזוג מרכזית

  41. תביעה לפינוי דייר מוגן בתל אביב

  42. זכויות קרובי משפחה של דייר מוגן

  43. מועד פינוי דייר מוגן לאחר פסק דין

  44. החלפת מנעול לדייר מוגן ללא התראה

  45. פינוי דייר מוגן - שינויים במושכר

  46. גובה דמי שכירות של דייר מוגן בעסק

  47. הגדרת ''בעל בית'' בחוק הגנת הדייר

  48. דייר מוגן בחנות בבית קרקע בתל אביב

  49. תחולת חוק הגנת הדייר על תוספת בניה

  50. ויתור על חוק הגנת הדייר בשטר משכנתא

  51. פינוי דייר מוגן שלא משלם מיסי עירייה

  52. דמי שכירות גבוהים מהמוסכם לדייר מוגן

  53. פינוי דייר מוגן לצורך תיקונים בדירה

  54. פינוי דייר מוגן עקב קבלת רישיון בניה

  55. זכויות בן זוג דייר מוגן שעזב את הנכס

  56. פסק דין הצהרתי לגבי ירושה מדייר מוגן

  57. דירה בבעלות דייר ממשיך שגר בה דייר מוגן

  58. תביעה לתשלום דמי שכירות נגד דייר ממשיך

  59. הכרה כ"דייר ממשיך" ערעור לבית המשפט העליון

  60. צמצום היקף תחולתו של חוק הגנת הדייר בפסיקה

  61. פינוי דייר מוגן שמשכיר את הדירה בשכירות משנה

  62. פירוק שיתוף בדירת מגורים בן זוג של דייר מוגן

  63. התיקונים שבעל הבית חייב לבצע לפי חוק הגנת הדייר

  64. תניית ויתור על הגנות של סידור חלוף או דיירות מוגנת

  65. האם רכישת זכויות דיירות מוגנת בחנות כוללת את החצר ?

  66. תביעה לפנות דייר מדירה ציבורית בה התגוררה אימו המנוחה

  67. האם נרכשו זכויות בהתאם לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  68. עתירה כנגד החלטה שלא למכור דירה בדיור הציבורי בתנאי מבצע

  69. דייר מוגן: מספיק שהיה מקום אחר להתגורר בו כדי לשלול את זכאותו

  70. תביעה לפנות בני זוג הרשומים כנשואים, מדירה אשר הושכרה בשכירות בדיור הציבורי

  71. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון