קרן חניה - היתר בניה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא קרן חניה - היתר בניה:

1. העובדות הבאות אינן במחלוקת בין הצדדים:
התובעת הינה חברה בע"מ, מבעלי בניין ברח' אחווה 8 תל-אביב (להלן – הבניין) הידוע כגוש 6926 חלקה 29, המצוי בתחומי הרשות המקומית – היא הנתבעת. הבניין היה בן 2 קומות והיו בו 9 יחידות דיור. התובעת ביקשה לבצע עבודות בנייה בבניין.נ
ביום 30.8.1992 קיבלה התובעת היתר בנייה לביצוע עבודות בנייה בבניין, היתר מספר 3-920623 (להלן – ההיתר הראשון). ההיתר התייחס להריסת מבנה על הגג ולבניית תוספת של קומה אחת, שתכלול 2 יחידות דיור.ב
ביום 30.8.1992 הפקידה התובעת, לפי דרישת הנתבעת, ערבות בנקאית על סך של 44,544 ש"ח להבטחת תשלום קרן חניה עבור שלושה מקומות חניה וזאת כתנאי להוצאת היתר הבנייה. ביום 31.3.1993 שילמה התובעת סך של 10,713 ש"ח עבור קרן חניה וכנגד החזרת הערבות הבנקאית.ו
ביום 1.7.1996 הגישה התובעת בקשה לערוך שינויים ותוספות בנייה. ביום 8.2.1997 שלחה הנתבעת לתובעת דרישה נוספת לתשלום סך של 11,143 ש"ח לקרן חניה עבור מקום חניה נוסף. ביום 18.3.1997 הפקידה התובעת ערבות בנקאית לפקודת עיריית תל-אביב-יפו, להבטחת התשלום בגין קרן חניה, וביום 24.3.1997 קיבלה היתר בנייה שמספרו 4-970299 (להלן – ההיתר השני) לבצע את השינויים המבוקשים, שכללו הוספת יחידת דיור נוספת.
אין חולק, כי במועד הוצאת היתרי הבנייה, לא היה קיים חניון ציבורי על-פי תכנית מאושרת, שלביצועו הוקמה קרן חניה על-ידי עיריית תל-אביב-יפו.
2. המחלוקת בין הצדדים נטושה בשאלת חוקיות הדרישות לתשלום בגין "קרן חניה" כאשר לטענת התובעת, דרישת תשלום קרן החניה בשנת 1993 וכן דרישת התשלום משנת 1997 בגין קרן חניה, היו שלא כדין, ולכן היא זכאית להחזר התשלומים ששילמה, וכן להחזרת הערבות הבנקאית שהפקידה ושיפוי בגין הוצאותיה.
3. סעיפים 265(11) ו-265(29) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, מסמיכים את שר הפנים, לאחר התייעצות עם המועצה הארצית, להתקין תקנות בדבר התקנתם של מקומות חניה לכלי רכב בקרבתם של בניינים, וגביית ההוצאות בגין העבודות הדרושות לביצוע התקנתם של מקומות החנייה המתחייבת על-פי התקנות.
מכוח סעיפים אלו הותקנו תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה),
תשמ"ג-1983 (להלן – תקנות החניה או החניות) ולפיהן בהיעדר תכנית מיתאר מקומית בדבר התקנת מקומות חניה, יחולו הוראות התקנות, והתקן למקומות החניה יהיה כמפורט בתוספת לתקנות החניה (להלן – התוספת).
הבסיס המשפטי לתשלום עבור קרן חניה נמצא בהוראות סעיף 2 לתוספת הקובע לאמור:
"(א) היתר בניה יחייב להתקין באתר הבניה, או בסמוך לו, מספר מקומות חניה כמפורט בתוספת זו.
(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א) רשאית הועדה המקומית לפטור מן החובה להתקין מקומות חניה לפי התקן, כולם או מקצתם, משיקולים שבתכנון, סביבה או תחבורה ולחייב מבקש היתר בניה להתקינם במקום שמחוץ לנכס, או להשתתף בהתקנתם בחניון ציבורי המוקם על פי תוכנית מאושרת שלביצועה הוקמה קרן למימון החניון האמור, הכל בהתאם להוראות התכנית המגדירות את מספר מקומות החניה ומועדי הביצוע, ובלבד שמרחק ההליכה בין הנכס לבין החניה לא יעלה על...".
כאשר המרחק בין הנכס לבין מקום החניה שמחוץ לנכס מותנה בגודלה של הרשות המקומית, ולגבי תל-אביב-יפו, באזור מגורים נקבע המרחק ל-100 מטר ובאזורים אחרים שאינם מוגדרים כאזור מגורים, המרחק לא יעלה על 250 מטר.
4. הבניין בו עסקינן מצוי בשכונת נווה צדק בתל-אביב-יפו. במועד הרלוונטי להוצאת היתר הבנייה הראשון, תכנית בניין עיר מפורטת שהתייחסה לאזור זה הייתה תכנית "שכונת נוה צדק-שבזי" שינוי מס' 2 לשנת 1982 של תכנית מס' 38 ו-1200, שכונתה תכנית מס' 2277 (להלן – תכנית 2277). על-פי תכנית זו, במיתחם שכונת נווה צדק ושבזי, היו שבעה סיווגים עיקריים: מגורים מיוחד א', מגורים מיוחד ב', מגורים מיוחד ג', עסקים מיוחד א', עסקים מיוחד ב', מגרש מיוחד ותכנון בעתיד.
אין חולק, כי הבניין היה מוגדר בתכנית 2277 כ"אזור מגורים ג'".
5. לטענת התובעת, הואיל והבניין הוגדר כאזור מגורים ג', הריהו מצוי ב"אזור מגורים" לצורך תקנות החניה, והמרחק בינו לבין החניון הציבורי שיוקם מכספי קרן החניה, לא יעלה על 100 מטר.
לטענת הנתבעת, לצורך בחינת סיווגו של האזור בו מצוי הבניין, לשם קביעת המרחק המותר בינו לבין החניון הציבורי, אין להתייחס רק לסיווג הפרטני שלו, על-פי ייעודו שנקבע בתכנית המפורטת, אלא יש לבחון את "האזור" בהתאם לקונטקסט העירוני שלו, על-פי השימושים המותרים בו ותיפקודו. בתכנית 2277 אין סעיף נפרד המציין את התכליות המותרות בכל ייעוד. תחת זאת קיים פרק 10.11 הנקרא "שימושים שאינם למגורים" המפרט את הייעודים השונים האפשריים באזורים השונים ובכללם באזור מגורים ג'. מאחר שהאזור בו מצוי הבניין מכיל שימושים שונים, ובכללם מגורים, מסחר, עסקים מלאכה ועוד, כאשר בסמוך לבניין מותרת חזית מסחרית ובנייני עסקים מיוחדים א' ו-ב', הרי לעניין תקנות החניה יש לראות את הבניין כמצוי ב"אזור אחר" ואז המרחק המותר בינו לבין החניון הציבורי לא יעלה על 250 מטר.
6. שתי תכניות דנות בהקמת חניון ציבורי בשכונת נווה צדק: תכנית מפורטת מס' 2626 שינוי מס' 1 לשנת 1994 לתכנית מפורטת מס' 2277 המכונה "תכנית מומחה" אשר אושרה ביום 9.3.1998, ותכנית בניין עיר שטרם אושרה, והמכונה "תכנית תפרי נווה צדק".
לטענת הנתבעת, המרחק בין הבניין לחניון הציבורי שיוקם על-פי תכנית "תפרי נווה צדק" הינו בין 98 ל-102 מטר, ועל-כן, בדין נגבתה מן התובעת ההשתתפות בקרן החניה. באשר לחניון הציבורי שיוקם לפי תכנית המומחה, הוסכם בין הצדדים כי מרחקו מן הבניין הינו 190 מטר. לטענת הנתבעת, הואיל ועסקינן ב"אזור אחר" הרי שגם חניון זה נכלל בטווח המותר על-פי תקנות החניה, וגם מכוחו בדין נגבתה קרן החניה.
לטענת התובעת, אף אחת מן התכניות דלעיל לא הייתה מאושרת במועד הוצאת היתרי הבנייה, ולפיכך בהיעדרה של תכנית מאושרת למועד הוצאת ההיתר, לא היה מקום לגבות קרן חניה. באשר לחניון הציבורי המתוכנן לפי תכנית "תפרי נווה צדק" בצומת הרחובות המרד/שנקר, מרחק ההליכה בינו לבין הבניין עולה על 100 מטר, וגם מן הטעם הזה, לא היה מקום לחייב את התובעת בתשלום עבור קרן חניה.
7. בישיבת קדם-המשפט שהתקיימה ביום 30.5.1999 הודיעו הצדדים כי מוסכם עליהם, שהחניון שעתיד להיות מוקם בהתאם ל"תכנית המומחה" מרוחק מן הנכס 190 מטר, כי במועד הגשת הבקשה להיתר הבנייה, לא הייתה "תכנית המומחה" מאושרת וכי העירייה מנהלת קרן חניה כללית שבה מנוהלים הכספים שנגבו עבור קרן חניה, וממנה מופרשים הכספים למימון הקמת חניונים ציבוריים.
עוד הגיעו הצדדים להסכמה דיונית ולפיה שתי מחלוקות בלבד טעונות בירור: האחת, אם החניון שאמור להיות מוקם בהתאם לתכנית "תפרי נווה צדק" נמצא במרחק של עד 100 מטר מן הנכס, והשנייה, כיצד מוגדר האזור שבו מצוי הבניין – האם כ"אזור מגורים" או כ"אזור אחר" לצורך תקנות החניה.
8. אתחיל דווקא בדיון בשאלת הסיווג, דהיינו אם יש לראות באזור בו מצוי הבניין כ"אזור מגורים" שאז לא יעלה המרחק בינו לבין החניון הציבורי על 100 מטר, או שמא מדובר ב"אזור אחר" ואזי המרחק בינו לבין החניון הציבורי יכול להגיע עד 250 מטר.
כאמור, לגישתה של הנתבעת, אופי הסביבה הוא שצריך לקבוע את הסיווג, ולאו דווקא הייעוד של הבניין עצמו, המגדיר את השימושים המותרים באותו בניין על-פי התכנית המפורטת. והואיל ועל-פי תכנית 2277 מותרים בשכונה שימושים נוספים, למסחר, לעסקים ולמלאכה, כמו ברחובות שבזי ושלוש, וברחוב אחווה עצמו בצדו המערבי יש בניינים המוגדרים כבנייני עסקים א', הרי שמדובר בסביבה מעורבת ולא בסביבת מגורים מובהקת, שרק לגביה יחול התנאי שהמרחק בין הבניין לחניון הציבורי לא יעלה על 100 מטר.
כדוגמה לאזורי מגורים מובהקים, מביאה גב' סנטו, המכהנת כסגנית מנהל האגף לתכנון ובניין ערים במינהל ההנדסה בעיריית תל-אביב-יפו, את שכונות אפקה וצהלה, שם התפיסה הינה כזו שאין הרשאה לשום שימוש פרט למגורים, והשימושים האחרים מקובצים במגרשים בודדים בשכונה, המיועדים למבני ציבור ולמרכז מסחרי.
זאת ועוד. הבניין ברחוב אחווה 8 קרוב מאוד לבנייני המשרדים המצויים במנשיה, ואשר אינם כלולים בתב"ע של נווה צדק, וגם בכך יש כדי להצביע על היות הסביבה מעורבת ולא סביבת מגורים מובהקת.
9. את הרציו כי יש לבחון את האזור לפי הקונטקסט העירוני, מסבירה גב' סנטו כך (עמ' 8 לפרוטוקול, קטע תחתון):
"למעשה, היא מתבססת על שני דברים. אחד, זה הכרה שלי של הסביבה התכנונית. אני יודעת איך עושים תוכניות. הרבה פעמים התוכניות הן נקודתיות. הרלוונטיות של החניה והמרחקים בין חניון לחניון קשורים למציאות שנוצרת בעיר, יותר מאשר לקו הכחול של תוכנית זו או אחרת. שנית, אנחנו ניסינו להבין את הרציו שמאחורי הקביעה של התקנות והתייעצנו עם היועצים המשפטיים שלנו והגענו למסקנה, שהפרשנות היחידה היא שאם מדובר באיזור מגורים מובהק פחות או יותר".
אליבא דטענת הנתבעת מרחקי ההליכה השונים בין החניון הציבורי לבין הבניין לגביו נדרש התשלום עבור קרן חניה, מצביעים על הסיווג, שכן מחוקק המשנה היה ער לכך שבאזורי מגורים מובהקים הבעיה של חוסר במקומות החניה קטנה יותר, שכן כמות מקומות החניה הנדרשת קטנה יותר, הואיל ומקומות החניה משמשים את הדיירים בלבד, ועל-כן הדרישה למרחק הליכה של 100 מטר בלבד נראית סבירה וניתנת ליישום. לא כן לגבי אזור אחר, שאינו אזור מגורים מובהק, והמשלב בתוכו גם שימושים נוספים, שמטבע הדברים כמות מקומות החניה הנדרשת גדולה יותר, ועל-כן דרישת המרחק גדולה יותר, בשל חוסר האפשרות ליתן פתרון חניה ברדיוס קטן למספר גדול של מקומות חניה.
עוד מצביעה הנתבעת על כך, שעל-פי סעיף 2(ב) לתוספת, המרחק של 100 מטר אינו מתייחס רק לאזור מגורים אלא "אזור מגורים לרבות בתי הארחה". לכאורה, בית הארחה משתייך לאזור עסקי, והיה אמור להשתלב ב"אזור אחר". חרף זאת, הוציא אותו מחוקק המשנה מהגדרת "אזור אחר" וכלל אותו באזור מגורים מובהק, ובכך מוחלשת טענת התובעת כי יש להתייחס לייעוד הבניין ולא לאזור שבו הוא נמצא.
10. התובעת דוחה דרך פרשנית זו של הנתבעת. לטעמה של התובעת, אין מקום ליתן למונח "אזור מגורים" הנזכר בתוספת לתקנות החניה משמעות שונה מן המשמעות שיש למונח זה בתכנית המפורטת והמתייחסת לבניין בו עסקינן.
שנית, יש לפרש את המונח "אזור מגורים" במשמעותו הרגילה: אזור שעיקר השימוש בו למגורים. העובדה שניתן למצוא בו שימושים נוספים פרט למגורים, אין בה כדי לגרוע מהיות השכונה "שכונת מגורים", שאחרת לא יהיו בנמצא "אזורי מגורים" בלבד, הנקיים מכל שימוש אחר. והא ראיה, שגם באותם אזורי מגורים מובהקים אליהם מפנה גב' סנטו מטעם הנתבעת, כמו באפקה או בצהלה, נמצא בעלי מקצועות חופשיים העובדים מתוך בתיהם ומקיימים מרפאות או משרדים בבתי מגורים, והשימושים מותרים על-פי התב"ע. ואין חולק כי למרות שימושים נוספים אלו, נחשבות שכונות אפקה וצהלה ל"אזורי מגורים".
התובעת מבקשת ללמוד על תכליתן של תקנות החניה, שנועדו ליתן פתרונות חניה בקרבתם של בניינים, כדי שאלו ישמשו בפועל את דיירי הבניין ומבקריו. ההבדל בין המרחק שנקבע לגבי אזור מגורים ו"אזור אחר", נובע מן התפיסה, כי לבניין המשמש לדייריו למגורים, יש ליתן פתרון חניה קרוב יותר מאשר לבניין המשמש למטרה אחרת, כמו מסחר, מלאכה, מבנה ציבורי וכיוצ"ב. ההסתכלות על האזור באופן רחב, כך שנמצא בו גם שימושים מסחריים, תרוקן מתוכן את מטרת התקנות, שנועדו לאפשר פתרונות חניה קרובים לדיירים בבנייני מגורים.
בא-כוח התובעת למד מעיון בתב"ע של שכונת נווה צדק, כי מדובר בשכונת מגורים. הצבע השולט בה הוא הצבע הכתום, המבטא אזור מגורים. אמנם קיימים בנייני עסקים א' ו-ב' וחזיתות מסחריות בבניינים המשמשים למגורים, אך אלו קיימים ברחובות בודדים בלבד, בעיקר רחוב שבזי, שלוש וחלק מרחוב פינס. רחוב אחווה בחלק שבו מצוי הבניין נושא הדיון, משמש למגורים בלבד.
צביונה של שכונת נווה צדק כשכונת מגורים עולה גם מהוראות סעיף 10.2.14 לתב"ע בכל המתייחס לאזור מגורים א' שם הותרה לדיירים הפעלת עסקים מסוימים בתוך יחידותיהם, ובלבד שאלו לא יהוו מטרד לדיירים.
התובעת חולקת על התמונות שהוצגו על-ידי נציגת העירייה. לטענתה סמיכות הבניין לבנייני המשרדים במנשיה, שמצויים בתחומיה של תב"ע אחרת, אינה יכולה ללמד על מהות האזור על-פי התב"ע שבה מצוי הבניין. בניינים המצויים בשכונת מגורים, ייחשבו ככאלה, בין שהם מצויים בלב השכונה ובין בפאתיה, וקירבתם לאזור שחלה עליו תב"ע אחרת אינה משנה. באשר לבניין השכן ברחוב אחווה 10, שם היה "שואו רום" המשלב בית קפה וחדר תצוגה, התקבלה לגביו התנגדות השכנים להפעלתו, בשל המטרד שהוא מהווה בשכונת מגורים והתנגדות זו אושרה בערר שהוגש (ת/1, ת/2).
11. "אזור מגורים" או "אזור אחר"
עניין לנו בפרשנות דבר חקיקה, על-פי תכליתה. על תכלית דבר החקיקה, למד הפרשן בראש ובראשונה מלשונם של החוק או התקנה, ומתוך המשמעות הטבעית והרגילה של המילים. על תכלית דבר החקיקה ניתן לעמוד מתוך בדיקת טיב העניין המוסדר על-ידיו, ובלשונו של א' ברק בספרו פרשנות במשפט, כרך ב, פרשנות החקיקה [4], בעמ' 310:
"אכן, מתוך 'טיב הדבר' המוסדר על-ידי החקיקה ניתן ללמוד על תכליתה (הסובייקטיבית והאובייקטיבית) של החקיקה המסדירה את אותו דבר. כשם שעיון במכונה, על ביצועיה השונים, עשוי ללמד על התפקיד אותו באה המכונה לבצע, כך עשוי העיון בחוק על הסדריו ללמד על התכלית אשר בא החוק להגשים".
עיון בתקנות החניה מלמדנו, כי הן באות להסדיר את נושא התקנת מקומות החניה, וזאת על רקע מצוקת החניה ההולכת ופושה במקומותינו. תכלית התקנות הינה לאפשר חניית כלי רכב בקירבת בניינים, על-פי האזור שבו הם נמצאים. כאשר מדובר באזור מגורים, כוונת מחוקק המשנה הייתה לאפשר לדיירים חניה קרובה ככל האפשר לביתם, שכן מדובר בשימוש יום-יומי שצריכים הדיירים לעשות במקום החניה, לעתים תוך נשיאת סלי קניות ומשאות אחרים. מחוקק המשנה מבקש לשפר את איכות חיי הדיירים באזור מגורים, בהבדל מאזורים אחרים, ולכן התנה את הקמת החניון הציבורי במרחק הליכה קצר יחסית מבניין המגורים, כך שלא יעלה על 100 מטר. באזור שאינו אזור מגורים, דהיינו אזור שמשמש למסחר, למלאכה או לשימושים אחרים, כמות המשתמשים הפוטנציאליים במקומות החניה אמנם גדול יותר, ויש לאפשר מספר גדול יותר של מקומות חניה, אך לא הרי קונה מזדמן לאזור מסחרי, כדייר שעושה שימוש קבוע במקום חניה. ברי, כי מי שעושה שימוש קבוע ויום-יומי במקום חניה, ביקש מחוקק המשנה להיטיב עמו ולקבוע כי החניון הציבורי שנועד לשרת אותו יהיה קרוב ככל האפשר למקום מגוריו. לא בשל הזמינות הפיזית בלבד של מגרש שנועד להקמת חניון ציבורי קבע מחוקק המשנה מרחק הליכה שונה בין אזור מגורים לאזור אחר, אלא בשל הכוונה לשפר את איכות חיי הדיירים המתגוררים בבניינים, בהבדל מצרכני חניה באזורים מסחריים ואחרים.
מחוקק המשנה השתמש במינוח "מרחק הליכה" ולא בכדי. בכך הושם הדגש על המאמץ שצריך לעשות המשתמש בחניון הציבורי בהליכתו מן החניון לבניין. יכול היה מחוקק המשנה להשתמש במינוח "מרחק", ואז ניתן היה למדוד מרחק אווירי או מרחק על-פי מפה, ולאו דווקא תוואי ההליכה של המשתמש, והיה בכך אולי להצביע על הדגשים ומטרות אחרות שהיו לעיני מחוקק המשנה, כמו למשל זמינות מגרש מתאים. שעה שמחוקק המשנה השתמש בצירוף "מרחק הליכה" כוונתו הייתה לכך, שמרחק ההליכה שיעשו דיירים, להבדיל מקונים מזדמנים או אנשים שבאים לבניין למטרות מסחר, קבלת שירותים וכו', יהיה קצר ככל האפשר.
ברוח תכלית זו יש לפרש את המונח "אזור" בתוספת לתקנות החניה.
12. גם אם נאמץ את גישתה של הנתבעת, כי יש לפרש את המונח "אזור" בתוספת לתקנות לפי הקונטקסט העירוני שלו והשימושים המותרים בו, לא יהיה מנוס מן הקביעה, כי לעניין סעיף 2 לתוספת לתקנות החניה, הבניין שבו עסקינן מצוי ב"אזור מגורים" ולא ב"אזור אחר".
שכונת נווה צדק הינה במהותה שכונת מגורים, שמותרים בה גם שימושים אחרים למסחר, למלאכות שונות המוגבלות על-פי התב"ע כמו בעלי מקצועות חופשיים, גלריות, סטודיו לציור, אריגה, גרפיקה ועוד. מדובר בשימושים ייחודיים, שאין בהם כדי לפגום באופי השכונה כשכונה המיועדת למגורים. תכנית 2277 מתירה שימושים לחנויות קמעוניות של מכולות וחנות לפירות וירקות, גם באזורים המוגדרים בה כאזורי מגורים ב' ו-ג'. טיבם של עסקים אלו, שהם נועדים לשרת את דיירי המקום, ואין הכוונה לכך שיהוו מוקדי משיכה מסחריים לאוכלוסיה שאינה מקומית. קיומם של העסקים מותנה בכך שהם לא יהוו מטרד לדיירים. בכל הדברים הללו יש כדי להצביע על אופייה של שכונת נווה צדק כשכונת מגורים, ותכליתה של התב"ע הייתה "לשמר את אופיו של האזור, על-ידי שמירת המרקם והבניינים בעלי הערך הארכיטקטוני וההיסטורי, תוך עידוד איכלוס האזור על-ידי שיפוץ והרחבת הבניינים הקיימים ובניה חדשה על מגרשים פנויים".
אינני רואה מקום לקרוא ללשון התקנות את שאין הן קובעות, כי לעניין ריחוקו של החניון הציבורי מן הבניין לגביו נדרש תשלום לקרן חניה, החלוקה תהייה בין "אזור מגורים מובהק" שאין בו כל שימושים אחרים, למעט מגורים בלבד, לבין "אזור אחר" שעיקר תכליתו למגורים, והמשלב שימושים נוספים, שנועדו לשירות הדיירים המקומיים, עם שימושים נוספים מוגבלים ומיוחדים, של מסחר ומלאכה, והכל כדי לשמר את צביונו המיוחד של המקום. הבחנה זו הינה מלאכותית, וספק אם קיים אזור העונה להגדרה אותה מבקשת באת-כוח הנתבעת להחיל, שהרי גם באזורים שהם אזורי מגורים מובהקים, כגירסתה, כמו אפקה או צהלה, מצינו קיומם של עסקים ומשרדים של בעלי מקצועות חופשיים, המותרים על-פי התב"ע.
13. אשר-על-כן, לעניין סעיף 2 לתוספת לתקנות החניה, ריחוקו של החניון הציבורי שלמימונו נדרשה התובעת לשלם לקרן החניה, לא יעלה על 100 מטר מן הבניין. הואיל והצדדים הסכימו ביניהם, כי המרחק בין הבניין לחניון הציבורי שנבנה על-פי "תכנית המומחה" הינו 190 מטר, אין חניון זה עונה על דרישת התקנות.
14. האם החניון המתוכנן במסגרת תכנית "תפרי נווה צדק" עונה על דרישת התקנות? הצדדים חלוקים ביניהם באשר למרחק חניון מתוכנן זה מן הבניין. לטענת התובעת, ריחוקו של החניון מן הבניין הוא למעלה מ-100 מטר (סעיף 5ב' לתצהיר מנהל התובעת). בחקירתו הנגדית הסביר מנהל התובעת, כי מדובר במדידה ידנית, שהניבה תוצאה של 130 מטר בקו אווירי ו-160 מטר אם הולכים בדרך המלך, ולא בקו אווירי.
גב' סנטוס העידה בתצהירה כי המרחק הינו בין 98 מטר ל-102 מטר (סעיף 8 לתצהירה), אך בחקירתה הנגדית הודתה כי קטע של 25-20 מטר לא נלקח בחשבון במדידה הנ"ל, כך שגם אליבא דגירסת הנתבעת, המרחק בין הבניין ברחוב אחווה 8 לחניון המתוכנן על-פי תכנית "תפרי נווה צדק" עולה על 100 מטר, ולפיכך גם הוא אינו עולה בקנה אחד עם דרישת התקנות.
15. טוענת באת-כוח הנתבעת בסיכומיה, כי מחוקק המשנה לא התכוון לקבוע בתקנות מרחקים אבסולוטיים שאין בלתם, ויש לפרש את התקנון כמרחק ה"רצוי" ואף אם המרחק ה"מצוי" סוטה מן המרחק הנקוב בתקנות במידה שאינה בלתי סבירה, הרי יש לקבוע כי הרשות המקומית עמדה בדרישת התקנות. לטעמה, עמידה דווקנית על המרחק הנקוב בתקנות, מהווה פרשנות בלתי סבירה, הגוזרת קיפאון על הפיתוח והבנייה, ופוגעת באינטרס הפרט לממש את זכויות הקניין שלו בנכסיו, שכן אם לא מתאפשרת הקמת חניון ציבורי במרחק העולה בקנה אחד עם תקנות החניה, ולא ניתן לתת פתרונות חניה בנכס עצמו, הרי לא תוכל הרשות ליתן היתרי בנייה.
אינני מקבלת גישה זו של באת-כוח הנתבעת. אמנם עמידה דווקנית על לשון התקנות, אם מדובר היה בסטייה של מטרים בודדים, עשויה הייתה להיחשב כניצול זכות הטוען שלא בתום-לב. אך כאן מדובר בסטייה של 25 מטר המהווים 25% מן המרחק שנקבע בתקנות. אין מדובר בסטייה של מה בכך, אלא בסטייה של ממש, שאחרת, מה יהיה הגבול שיקבע מהי הסטייה הסבירה מן המרחק שנקבע בתקנות? כזכור, מדובר במרחק הליכה של דייר בבניין מגורים ממקום חניה אפשרי, ורדיוס של 100 מטר מן הבניין הינו בהחלט מרחק ארוך לצורך הליכה למשל, בגשם או בשרב. הוספת 25% למרחק ההליכה שנדרש אדם לעבור עד הגיעו לביתו, גם אם המרחק האבסולוטי לא גדול, הינה בלתי סבירה בנסיבות העניין.
קבלת עמדה זו אין פירושה קיפאון של הפיתוח והבנייה העירונית. האופציה של תשלום לקרן חניה היא רק אחת האופציות העומדות בפני מבקש היתר בנייה. קיימת עדיין האופציה לצמצם את הבנייה המבוקשת על המגרש כך שניתן יהיה פיזית להתקין מקומות חניה על הנכס או חיובו של מבקש ההיתר להתקין מקום חניה מחוץ לנכס. בחירת האופציה של תשלום לקרן חניה צריכה לעמוד בקריטריונים הנדרשים לגבי קיום תכנית מאושרת, המגדירה את מספר מקומות החניה ומועדי הביצוע כמו גם את מרחק ההליכה מן הנכס לחניון. כשלא ניתן לעמוד בקריטריונים אלו, הרשות אינה יכולה לבחור באופציה זו, ואין לה להתיר למבקש ההיתר לבחור באופציה זו.
למעשה, סיכום הדברים עד לנקודה זו מוביל למסקנה, כי מאחר שעסקינן ב"אזור מגורים" על-פי תקנות החניה, והמרחק בין החניון המיועד לבין הנכס עלה על 100 מטר, דרישת הנתבעת לתשלום ל"קרן החניה" הייתה שלא כדין.
16. תוצאה זו מייתרת את הצורך לדון בשאלות האחרות שהתעוררו בסיכומי הצדדים, והן – האם צריכה להיות קיימת "תכנית מאושרת" להקמת החניון בעת הגשת הבקשה להיתר הבנייה, או בעת דרישת תשלום "קרן החניה"? האם יש צורך בהקמת קרן ספציפית לכל חניון, או שדי לרשות המקומית שתקצה את הכספים שמתקבלים עבור "קרן חניה" לקרן נפרדת, ובלבד שהקרן תשמש אך ורק להתקנת מקומות חניה? והאם הדרישה לארבעה מקומות חניה, הייתה מלכתחילה דרישה כדין, וזאת לאור העובדה שבבניין היו מלכתחילה 9 יחידות, אשר צומצמו ל-7 יחידות בלבד, לאחר ביצוע תוספות הבנייה, כך שלמעשה לא נוספו יחידות דיור נוספות?
מעבר לדרוש, הואיל והצדדים טרחו וערכו סיכומים מפורטים ורהוטים גם בנושאים אלו, אתייחס אליהם בקצרה.
17. באשר לשאלה האחרונה, שאלת חוקיות הדרישה לארבעה מקומות חניה, טענה זו הועלתה רק בכתב-התביעה המתוקן, והיא אכן נגועה בשיהוי ניכר. אני מקבלת את עמדת באת-כוח הנתבעת בסיכומיה, כי אם סברה התובעת כי החלטת הוועדה בכל הנוגע להתקנת מקומות חניה הינה שגויה, היה עליה לפעול על-פי הוראות חוק התכנון והבניה ולהגיש ערר על החלטת הוועדה. הגשת תביעה כספית ותקיפת החלטת הוועדה בדרך זו מהוות עקיפת המנגנון שקבע המחוקק לדון בטענות כגון דא.
אך גם לגוף העניין דין הטענה להידחות. סעיף 2 לתוספת לתקנות קובע כי היתר בנייה יחייב להתקין באתר הבנייה, או בסמוך לו, מספר מקומות חניה כמפורט בתוספת. את הדרישה להתקנת מקומות חניה יש לבחון על-פי המצב המשפטי בעת הוצאת היתרי הבנייה. באה התב"ע הרלוונטית (תכנית 2277) וקובעת כי "בבניינים שיש בהם יותר
מ-3 יחידות מגורים על מגרש קיים, יינתן פתרון חניה ליחידות העודפות בתוך תחומי המגרש", והיחידות העודפות פירושן אותה כמות יחידות העולה על 3. כך, שגם אם היו בבניין קודם להגשת הבקשה הראשונה להיתר 9 יחידות דיור, ואחר כך נותרו רק 7 יחידות דיור, אין בכך כל רלוונטיות. ההיתר הראשון התבקש לשתי יחידות וההיתר השני התבקש ליחידה נוספת, וסך כול היחידות העודפות מעבר לשלוש יחידות, לאחר סיום תהליכי הבנייה היה 4. בדין נדרשה התובעת להתקנת ארבעה מקומות חניה, כתנאי להוצאת היתרי הבנייה.
18. באשר לשאלה אם לצורך גביית "קרן חניה" צריכה להיות "תכנית מאושרת" במועד הוצאת ההיתר, או שמא מדובר בדרישה הצופה פני העתיד, ודי בכך שבעת גביית התשלום עבור קרן חניה, תהיה תכנית כזו בהליכי תכנון בלבד, נראית לי לעניין זה עמדת התובעת. על-פי לשון סעיף 2 לתוספת "רשאית הועדה המקומית... לחייב מבקש היתר בניה... להשתתף בהתקנתם בחניון ציבורי...". עסקינן בתשלום שהוא בבחינת "דמי השתתפות". המאפיין אותו הינו "זיקת החובה להוצאות מוגדרות, להבדיל ממס הבא לספק משאבים כספיים לקופתה של הרשות" (ראה ע"א 263/78 חברת חשמל לישראל בע"מ נ' המועצה המקומית נשר [1], בעמ' 759). וממשיך בית-המשפט וקובע:
"ההבדל שבין 'דמי השתתפות'... לבין ה'היטל'... []הוא שאין 'דמי השתתפות' אלא בהוצאות אשר כבר הוצאו בפועל ממש, ואילו 'היטל' יכול ויממן ההוצאות שייעשו רק בעתיד לבוא. אבל הצד השווה שבהם ששניהם לעולם באים אך לשפות את הרשות מהוצאותיה... ולא להעשירה מעבר להוצאותיה אלה" (שם [1], בעמ' 764).
שימוש שעושה המחוקק בלשון "השתתפות" מלמד על כך שעסקינן בתשלום המיועד לכיסוי הוצאות ואינו יכול להיגבות אלא אם אלו קיימות או מתוכננות (ראה בג"ץ 198/75 מנהל עזבון פייביש מושקוביץ נ' ראש עירית בת-ים [2]).
סעיף 2(ב) לתוספת נוקט בלשון "להשתתף בהתקנתם בחניון ציבורי", ולא יכול להיות ספק, כי עסקינן בתשלום שהוא בבחינת "דמי השתתפות". צריכה, אפוא, להיות הוצאה קיימת או הוצאה מתוכננת, כדי שניתן יהיה לגבות דמי השתתפות, כבר במועד גביית התשלום. לית מאן דפליג, כי "הוצאה קיימת" לא הייתה, שכן החניונים טרם הוקמו, אך האם הייתה "הוצאה מתוכננת"? הוצאה מתוכננת יכולה להיות רק על-פי תכנית מאושרת, כך קובע סעיף 2(ב) לתוספת. אמור מעתה, כי ניתן לגבות השתתפות בקרן חניה, אם במועד גביית התשלום, הייתה תכנית מאושרת להקמת חניון ציבורי, שמרחק ההליכה בינו לבין הנכס שלגביו נדרשת קרן החניה, אינו עולה על 100 מטר באזור מגורים.
הואיל וכאמור, לא הייתה תכנית מאושרת במועד דרישת התשלום עבור קרן החניה, לא בגין ההיתר הראשון ולא בגין ההיתר השני, לא הייתה הדרישה כדין, וממילא כל תשלום ששולם על-ידי התובעת צריך להיות מושב לה.
19. טוענת הנתבעת, כי גם אם ייקבע כי התשלומים לקרן חניה שנדרשו מן התובעת היו שלא כדין, אין להורות על השבה, בהתאם להוראות סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979, הואיל וההשבה תהיה בלתי צודקת, לאחר שהתובעת נהנתה מקבלת היתרי בנייה, ולא ניתן להשיב את המצב לקדמותו. עוד טוענת הנתבעת כי התשלום הראשון נעשה ללא מחאה מצד התובעת, כאשר התובעת בחרה לה את האופציה הקלה ביותר להתקנת מקומות החניה שנדרשו ממנה.
אין בידי לקבל את עמדת העירייה. הנתבעת, כרשות ציבורית, חבה כלפי אזרחיה חובה בסיסית לנהוג כלפיהם בהגינות. אזרח המקבל דרישה לתשלום מן הרשות המקומית, אינו צריך לבדוק בציציות הדרישה, במיוחד כאשר מדובר בדרישת תשלום שהינה תנאי לקבלת שירות מן הרשות כמו במקרה דנן – היתר בנייה, ורשאי הוא להניח, אם לאחר ביצוע התשלום יסתבר כי בטעות יסודו, כי יהיה זכאי להשבת כספו בחזרה.
דרישת התשלום שהוציאה הנתבעת לתובעת בגין ההיתר השני, הוצאה ימים ספורים לפני קבלת פסק-הדין בעניין ת"א (ת"א) 43710/95 אלון נ' עירית תל אביב יפו [3] שם קבע כבוד השופט ע' אזר, בנסיבות דומות לענייננו, כי הדרישה לתשלום קרן חניה לא הייתה כדין. הנתבעת הייתה אפוא ערה לכך שבנסיבות דנן, דרישתה איננה כדין והיא תחויב בשיפוי התובעת. פסק-הדין של כבוד השופט אזר, אף אם אין לו כוח מחייב כלפי ערכאה זו, הרי יש בו כדי להשליך על תום-לבה של הרשות בדרישת התשלום מן התובעת. בנסיבות אלו, העלאת הטענה מפי הנתבעת, כי ההשבה לא תהיה צודקת, דווקא היא זו שאיננה בתום-לב ובלתי צודקת בעליל.
20. סוף דבר
שכונת נווה צדק הינה שכונת מגורים, גם אם מותרים בה שימושים אחרים. הבניין בו עסקינן הינו בניין המיועד למגורים על-פי התכנית המפורטת, והמצוי כאמור באזור מגורים, ועל-כן מרחק ההליכה בינו לבין החניון הציבורי שבגינו ניתן היה לדרוש השתתפות לקרן חניה, לא יעלה על 100 מטר.
במועד דרישת התשלום וגבייתו, בין בכסף ובין בערבות בנקאית, לא הייתה תכנית מאושרת לבניית חניון שיענה לקריטריונים הללו, ועל-כן הדרישה הייתה שלא כדין, והתובעת זכאית להחזר התשלומים ששילמה לנתבעת בגין "קרן חניה" בשל הוצאת ההיתר הראשון וההיתר השני.
כמו כן, זכאית התובעת להחזר הוצאותיה בגין הוצאת הערבויות הבנקאיות שנועדו להבטיח את התשלום עבור קרן חניה, על-פי אישור מהבנק שתמציא התובעת.
אשר-על-כן הנני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת את הסך של 10,713 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 31.3.1993, וכן לשלם לתובעת החזר עמלותיה בגין הוצאת הערבויות הבנקאיות, על-פי אישורים שיומצאו מן הבנק, גם כן בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, עד התשלום בפועל.
כמו כן, תישא הנתבעת בהוצאות משפט של התובעת בגין אגרת בית-המשפט בצירוף שכר טרחת עורך-דין בסך 15,000 ש"ח בצירוף מע"מ. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק-הדין ועד התשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה למבנה

  2. עורך דין היתר בניה

  3. היתר לבניית קיר ים

  4. הקלות בהיתרי בניה

  5. היתר בניה קרוואנים

  6. היתר בניה כפר נופש

  7. היתר בניה לעליית גג

  8. היתר בניה ללא תוכנית

  9. היתר בניה חלון נוסף

  10. קרן חניה - היתר בניה

  11. ביטול היתר בניה שניתן

  12. היתר בניה מרכז מסחרי

  13. היתר לבניית עליה לגג

  14. היתר בניה מועצה דתית

  15. היתר לבניית גג רעפים

  16. היעדר היתר בניה לדירה

  17. קנס על סטיה מהיתר בניה

  18. היתר בניה בעיר יהוד

  19. חתימת מינהל להיתר בניה

  20. היתר בניה בניגוד לתקנות

  21. בקשת היתר לבניית סופרמרקט

  22. היתר בניה מערכת סולארית

  23. התנגדות להיתר בניה לגדר

  24. היתר בניית חניה בגן ילדים

  25. היתר בניה לפני הפקדת תכנית

  26. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  27. פינוי דייר מוגן היתר בניה

  28. היתר בניה ללא חתימות שכנים

  29. היתר בניה מעקה בטיחות בכביש

  30. היתר לבניית בריכת נוי לדגים

  31. ביטול החלטה למתן היתר בניה

  32. ביטול היתר בניה בגלל העיצוב

  33. היתר לבניית קיר בבית מגורים

  34. זיכוי מעבירת סטיה מהיתר בניה

  35. נטל ההוכחה של קבלת היתר בניה

  36. היתר בניה מחוץ לגבולות תכנית

  37. חריגה מהיתר בניה - כתב תביעה

  38. תחולת תיקון חוק על היתר בניה

  39. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  40. צו מניעה האוסר לבקש היתר בניה

  41. היתר בניה למבנה ביערות הכרמל

  42. היתר לבניית סוכך למסעדה בחורף

  43. אי הגשת התנגדות לבקשת היתר בניה

  44. התניית היתר בניה בתשלום כופר חניה

  45. היטל השבחה - היתר בניה מתקן בזק

  46. ביטול היטלי פיתוח היתר בניה זמני

  47. ערר על אישור בקשה מתוקנת להיתר בניה

  48. תשלום היטל השבחה כתנאי להיתר בניה

  49. קביעה חד משמעית שלא הוצא היתר בניה

  50. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבית כנסת

  51. בקשה להיתר בניית בית מגורים לבן ממשיך

  52. בקשה להיתר בנייה לבניית חדרי יציאה לגג

  53. סמכות ועדה מקומית לא לאשר היתר בניה

  54. הורדת קיר מפריד בין דירות - היתר בניה

  55. קבלת היתר בניה ללא הסכמת בעלי הדירות

  56. אי מתן החלטה לבקשה למתן היתר בניה במגרש

  57. שינוי בגודל מגרש לאחר קבלת היתר בניה

  58. ערעור על פסק דין לאחר קבלת היתר בניה

  59. ביטול היתר בניה בגלל אי זימון צד לדיון

  60. פיצויי הסתמכות על היתר בניה שניתן בטעות

  61. תכנית עיצוב ארכיטקטוני כתנאי להיתר בניה

  62. היתר בניה על פי תכנית שהופקדה וטרם אושרה

  63. פיצויים בגין הערמת מכשולים להשגת היתר בניה

  64. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  65. סמכות ועדת הערר במקרים שניתן היתר ושהבניה כבר בוצעה

  66. ביטול הסכם קניית דירה עקב אי הוצאת היתר בניה בזמן

  67. העברת חלק ממבנה לבעלות העירייה כתנאי לקבלת היתר בניה

  68. היתר בניה על סמך תוכנית מתאר מקומית ללא תוכנית מפורטת

  69. היתר בניה בבית משותף: האם חייבים הסכמה של כל הדיירים ?

  70. טענת רשלנות בטיפול בבקשה לקבלת היתר בנייה להקמת יחידת מגורים

  71. תביעה לקבוע כי הופר ההסכם, והיתר הבנייה ניתן שלא כחוק תוך רמייה

  72. בקשה להיתר בנייה דו משפחתי ב"מסלול ירוק" - ללא פרסום הקלות כלשהן

  73. בקשה להיתר בניית קומת גלריה הגדלת התוספת בחזית דרומית וביטול גרם מדרגות

  74. תנאי להוצאת היתר בניה: הגשת תוכנית קונסטרוקציה מפורטת וכן חישובים סטטיים לבניה

  75. בקשה להיתר בנייה לביצוע שינויים בפתחים, חזיתות, שינויים פנימיים, תוספת קירוי קל חדש והסתרת מתקנים

  76. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון