קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שינוי ייעוד קרקע - היטל השבחה: 1. מי ישא בתשלום היטל השבחה בגין שינוי יעוד במקרקעין, בהתאם לתכנית שאושרה זמן רב בטרם רכש פלוני את המקרקעין, אותם הוא שעבד לבנק, ואשר נמכרו על-ידי כונס נכסים בהליכי מימוש בהוצאה לפועל ? האם יש לשפות את רוכש המקרקעין אשר שילם את ההיטל בחלוף חמש וחצי שנים ממועד אישור המכירה על-ידי ראש ההוצאה לפועל ? שאלות אלו נדרשות להכרעה בפסק דין זה. כללי 2. במוקד התביעה עומד מגרש הנמצא בחלקה 108 בגוש 13532 בצפת (להלן: חלקה 108 או החלקה), אותו רכשו בשנות התשעים של המאה הקודמת לוי אדמונד (להלן: לוי), אד-מרי השקעות בע"מ (להלן: אד-מרי) ועידן גל השקעות בע"מ (להלן: עידן גל) (שכולם יקראו להלן: קבוצת לוי). לימים מכרה קבוצת לוי את זכויותיה בחלקה לידי שי וגלית זפרני (להלן: זפרני), ואלו מצידם שעבדו אותה לבנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן: הבנק). משלא עמדו זפרני בהתחייבויותיהם לבנק, נקט הבנק בהליכי הוצאה לפועל למימוש החלקה, ולשם כך מונה עורך-דין יוסף ברינט (להלן: הכונס) לכונס נכסים. הכונס מכר את החלקה ליוסף בנימין (להלן: בנימין) ולחנן חיים (להלן: חיים), על-פי הסכם שאושר על-ידי ראש ההוצאה לפועל. כאשר מכר בנימין את חלקו בחלקה 108 לאחרים, הוא שילם היטל השבחה, על מנת שיהא בידיו אישור של הוועדה המקומית לתכנון ובניה המיועד לרשם המקרקעין. מיד לאחר מכן הוא דרש מהכונס לשאת בתשלום זה, מאחר, ולהשקפתו, התחייבות הכונס לשאת בהיטל זה כלולה בהסכם המכר שנחתם ביניהם במסגרת הליכי הכינוס. 3. משסירב הכונס לשאת בתשלום, הוגשה תביעה זו, ובמהלכה הגיש הכונס הודעה לצד שלישי נגד זפרני. תשתית עובדתית 4. טענות הצדדים השונים - בנימין, הכונס וזפרני - מבוססות על תשתית עובדתית, הנסמכת על מסמכים שצורפו לכתבי הטענות, ואינה שנויה במחלוקת. באי-כוח הצדדים הסכימו כי ההכרעה במחלוקת תינתן על סמך החומר שהוגש לבית המשפט, לרבות סיכומיהם בכתב, מבלי להידרש לחקירות של עדים. (במאמר מוסגר אעיר כי בגדר החומר ששימש בסיס עובדתי להכרעה ובגדר החלטתי בעניין זה, שניתנה ביום 19.11.2012, לא נכלל חומר ראייתי שצורף לראשונה לסיכומים בכתב, ומובן שהתעלמתי מחומר כזה). 5. בטרם אגש לבחינת טענות הצדדים, אסקור את העובדות באופן כרונולוגי: 26.4.1985 כניסה לתוקף של תב"ע ג/4285 (הנתון לקוח ממכתב מהנדס העיר אל בנימין מיום 23.5.1996; בשומה הזמנית של חלקה 134 בגוש 13531 מיום 2.4.2003 צויין כי "יום תוקף התוכנית" הינו 11.5.1985). 1997-1993 קבוצת לוי נרשמה בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של חלקה 108. 20.8.1996 הסכם 1: הסכם בין קבוצת לוי לזפרני - רכישת חלקה 108 (שהוגדרה בהסכם כ"קרקע לא מפותחת") על-ידי זפרני. בהסכם צויין כי על החלקה חלה ת.ב.ע. ג/4285, אשר אושרה על-ידי כל הגורמים, ו"לפיה ניתן להקים מבנים על המקרקעין", וכי זפרני בדקו ת.ב.ע. זו. בסעיף 9.3 להסכם נקבע: "כל המסים הארנונות האגרות והתשלומים הן עירוניים והן ממשלתיים או אחרים מכל מין וסוג שהוא ומס רכוש החלים ו/או שיחולו על החלקה עד מסירת החזקה בה לקונים יחולו וישולמו על ידי המוכר בכפוף לסעיף 9.1(ב) ומיום זה ואילך יחולו וישולמו על ידי הקונים". 4.9.1996 הסכם 2: הסכם בין עירית צפת לקבוצת לוי, לגבי עבודות פיתוח שיבוצעו על-ידי קבוצת לוי בחלקה ובחלקות סמוכות. בהסכם הוגדרה קבוצת לוי כ"החברה", ובסעיף 10(ה) לו נקבע: "מוסכם בזאת כי התשלום לחברה על ידי העיריה כאמור בסעיף קטן (א) של סעיף זה יבוצע בדרך של קיזוז מתוך אגרות בניה והיטלים לפי הפירוט דלהלן: ... (5) היטל השבחה;". 1996 הסכם 3: הסכם פיתוח בין מרום הכנרת שיווק וניהול בע"מ לבין זפרני. 8.12.1996 רישום בלשכת רישום המקרקעין של הערת אזהרה לטובת הבנק על חלקו של לוי, בגין הלוואה לזפרני. 1997 רישום בלשכת רישום המקרקעין של שלוש משכנתאות לטובת הבנק על חלקיהם של אד-מרי ועידן-גל. 28.6.2000 רישום בלשכת רישום המקרקעין של הערת אזהרה לטובת זפרני. 20.2.2002 החלטת ראש ההוצאה לפועל על מינוי כונס. 5.6.2002 בקשת הכונס לאישור המכר לבנימין וחיים. 11.6.2002 אישור המכר על-ידי ראש ההוצאה לפועל. 12.6.2002 הסכם 4: הסכם מכר בין הכונס לבין בנימין וחיים. בהסכם הוגדרו זפרני כ"מוכרים", ובנימין וחיים הוגדרו כ"קונים או הקונה". בסעיף 9(ה) להסכם נקבע: "כל הוצאה ותשלום, לרבות תשלומי פיתוח, היטל השבחה, תשלומי חובה, אגרות והיטלים מכל סוג לרשות המקומית ו/או לוועדות לתכנון ובניה אשר חלים על הנכס או על בעליו או על המחזיקים בו עובר ליום אישור המכר, יחולו על המוכרים וישולם על ידם ואילו החל מיום אישור הסכם המכר ואילך, כל תשלום כאמור שיחול, ישולם על ידי הקונה ובפרט ישלם הקונה כל תשלום חובה, מס והיטל שיחולו כתוצאה מהגדלת אחוזי הבניה על הנכס ו/או כתוצאה משינוי ייעוד הנכס". 4.7.2002 רישום בלשכת רישום המקרקעין של הערת אזהרה לטובת בנימין וחיים. 11.8.2002 (?) החלטת ראש ההוצאה לפועל: "הכרזה על-פי סעיף 34א לחוק המכר תשכ"ח-1968 ועל-פי תקנה 69 לתקנות ההוצאה לפועל תש"ם-1979" על בנימין וחיים כקונים. 26.8.2002 אישור עירית צפת להעברת הזכויות מזפרני לבנימין וחיים ("אינו כולל היטל השבחה"). 2.4.2003 עריכת "שומה מדגמית" לחלקה 134 בגוש 13531 על-ידי שמאי מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ובה צויין כי 21.5.1985 הינו "יום מתן תוקף התוכנית". 10.10.2005 התחייבות שי זפרני כלפי הכונס לסלק יתרת חוב בגין היטל השבחה: "...באם יסתבר כי נותרה יתרת חוב בגין היטל השבחה החל על הנכס, אני מתחייב לסלקה מיד עם דרישתך ו/או דרישת בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ". 3.2006 דרישת הוועדה המקומית לתכנון ובניה מהכונס לשלם היטל השבחה בסך 28,934.39 ₪ "בגין שינוי יעוד בחלקה 108 משטח חקלאי לאיזור מגורים דו-משפחתי". 15.3.2006 דרישת הכונס מזפרני לשלם את היטל ההשבחה. 16.4.2006 דרישת הכונס מחיים ובנימין לשלם את היטל ההשבחה. 23.5.2006 הודעת מהנדס העיר לבנימין כי השומה המדגמית לחלקה 134 בגוש 13531, שהתבססה על תב"ע ג/4285 שנכנסה לתוקף ביום 26.4.1985, הינה תקפה אף לחלקה 108 בגוש 13532. 27.12.2007 הסכם 5: הסכם מכר בין בנימין לרוכשים חדשים. 30.12.2007 פניית בא-כוחו של הכונס אל הוועדה המקומית לתכנון ובניה לקבלת אישור לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: פקודת העיריות) ללא התנייתו בתשלום היטל השבחה. 28.1.2008 בנימין שילם את היטל ההשבחה. טענות בנימין 6. לטענת בנימין, חובת הכונס לשאת בתשלום היטל ההשבחה נובעת מתוכנו של סעיף 9(ה) להסכם 4. אי קיום התחייבות זו מהווה הפרה יסודית של ההסכם, אשר מזכה את בנימין אף בפיצוי הזהה לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם ושאותו על חיים ובנימין לשלם לכונס במקרה של הפרה יסודית מצידם. 7. בסיכומיו הדגיש בא-כוחו של בנימין כי הסכם 4 נוסח על-ידי הכונס ולא על-ידי בנימין; כי הכונס השתהה בפנייתו לוועדה המקומית לתכנון ובניה שם ביטול החיוב; כי בנימין נאלץ לשלם מכיסו את ההיטל, על מנת לא להיקלע להפרה של הסכם 5; כי היטל ההשבחה חל בדרך כלל על מוכר; כי התחייבות זפרני כלפי הכונס אינה פוטרת את הכונס מהתחייבותו החוזית כלפי בנימין; כי הכונס בא "בנעליו" של זפרני; כי על הכונס לשאת בהיטל מאחר ומועד המכירה לבנימין הינו מאוחר למועד ההשבחה (בשנת 1985). טענות הכונס 8. הכונס העלה שלל נימוקים לתמיכה בהשקפתו כי החובה לשלם את היטל ההשבחה, אם בכלל, רובצת על אחרים אולם לא עליו. עיקרי נימוקיו היו: * בסעיף 9(ה) להסכם 4, שבנימין הינו צד לו, נקבע כי היטל השבחה עובר ליום אישור ההסכם על-ידי ראש ההוצאה לפועל יחול על זפרני ואילו היטל השבחה החל לאחר מועד זה, ובפרט כזה הנובע משינוי ייעוד, יחול על חיים ובנימין. * זפרני התחייב בכתב כלפי הכונס ביום 10.10.2005 לסלק כל יתרת חוב בגין היטל השבחה. * בסעיף 10(ה) להסכם 2 מצויה התחייבות של קבוצת לוי לשאת בהיטל השבחה, ובהסכם 1 התחייבו זפרני כלפי קבוצת לוי לשאת בהיטל זה. * הדרישה להיטל השבחה איננה חוקית, מאחר והיא מבוססת על שומה שנערכה לגבי חלקה אחרת (בעוד אשר לגבי חלקה 108 לא נערכה כלל שומה) ובמועד שקדם בשנים רבות לתחילת הליכי הכינוס. * חוב בגין היטל השבחה איננו בגדר מס המהווה "שעבוד ראשון על אותם מקרקעין", כמשמעותו בסעיף 11א(1) לפקודת המסים (גביה), איננו בדין קדימה וככל שהתגבש בטרם מונה הכונס - אין הוא חב בתשלומו. * הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתנה אישורים לרישום זכויות בחלקות סמוכות אף ללא תשלום היטל השבחה. * על אף שבנימין ידע כי עורכי דין מטעמו של הכונס פועלים אצל הוועדה המקומית לתכנון ובניה לביטול החיוב בגין היטל ההשבחה, הוא נמנע מהגשת ערעור על ההיטל ונחפז לשלם אותו, ואף הגדיל עשות ושילם את חלקו של חיים בהיטל. בעשותו כן, פעל כמתנדב. טענות זפרני 9. זפרני כפרו בחובתם לשאת בהיטל ההשבחה, ממספר טעמים: * מאחר והם אינם צד להסכם 4, אין הם כפופים לתוכנו, ככל שהוא מטיל עליהם חיוב כלשהו. * ככל שהיה ידוע להם, קבוצת לוי שילמה את היטל ההשבחה. * חובת התשלום בגין היטל ההשבחה חלה בעת אישור תב"ע בשנת 1985, ולאור הסכם 1 - חלה חובה זו על קבוצת לוי. * ההתחייבות מיום 10.10.2005 כלפי הכונס נעשתה תחת אילוץ ובכפיה. השאלה שבמחלוקת 10. כתב התביעה המתוקן הוגש אף נגד עירית צפת והוועדה המקומית לתכנון ובנייה צפת, אולם בהחלטת השופט נדל מיום 27.6.2012 הוא הורה על דחיית התביעה נגדן. בהחלטה נקבע כי על בנימין היה לפעול במסגרת ההליך המוסדר בסעיף 14 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 (להלן: חוק התכנון והבניה) (לפני תיקונו בשנת 2008), ולהגיש ערעור בו יתקוף את עצם החיוב בהיטל השבחה. 11. לאור החלטת השופט נדל כאמור, ומאחר והעיריה והוועדה המקומית שוב אינן צד לתביעה זו, לא אכריע בטענות הכונס באשר לעצם חוקיות הדרישה לתשלום היטל ההשבחה, ובשאלת חובת הוועדה המקומית ליתן אישור לרשם המקרקעין אף מבלי ששולם לידיה היטל ההשבחה. 12. על מי רובצת החובה להמציא לרשם המקרקעין את אישור העיריה לביצוע פעולת העברה של זכויות בחלקה 108, (כאשר האישור מתייחס אף לחוב של היטל השבחה), וככל שנדרש תשלום ההיטל לצורך קבלת אישור זה - אף לשאת בתשלומו ? המסגרת הנורמטיבית 13. סעיף 324(א) לפקודת העיריות קובע: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר - סולקו במלואם או שאין חובות כאלה". סעיף 10 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה קובע: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו". 14. בסעיף 2(א) לתוספת השלישית נקבע כי "חלה השבחה במקרקעין ... ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו". השאלה החשובה היא - מתי יש לשלם ? בע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבניה ולמגורים ותעשיה, מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119, 130 (2003) הובהרה משמעותו של סעיף 7(א) לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה ("ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין ..."), ונפסק כי כל אחד מן הצמתים שהוגדרו כ"מימוש זכויות" בסעיף 1(א) לתוספת השלישית הוא בבחינת השעה היעודה לגביית היטל ההשבחה מידי הנהנה. נדחתה הטענה כי מועד מימוש הזכויות הינו המועד שבו מתבצע הרישום בפנקסי המקרקעין, שהרי מועד זה איננו אחד הצמתים בו מתרחשת הוצאת ההתעשרות בגין ההשבחה מן הכוח אל הפועל. כן נפסק (בעמ' 132) כי ככל שהדבר נוגע לפירוש סעיף 2(א) לתוספת השלישית ולמונחים "בעלם" של מקרקעין או חוכר לדורות הנזכרים בו, אין לפרשם במשמעות שיש לאותם מונחים על-פי דיני הקניין, וזאת בשל הרצון והמטרה ללכוד ברשת היטל ההשבחה את הנהנה מן ההשבחה בעת התרחשותה מנקודת מבט כלכלית ולאו דווקא קניינית צרופה. בע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו, פ"ד נב(5) 715, 720 (1999) נקבע כי אישור תכנית, המוציא את פוטנציאל הבניה מהכוח אל הפועל, מחויב בתשלום היטל השבחה, מאחר ועצם מתן האישור מעלה את ערכו של הנכס ומי שהיה בעליו באותה עת נהנה מכך. אחד המועדים המהווים "מימוש זכויות" הינו המועד של כריתת חוזה למכר המקרקעין. בעע"ם 1164/04 עיריית הרצליה נ' דניאל יצחקי (פסקה 13 לפסק דינה של השופטת ארבל, 5.12.2006) (להלן: עניין יצחקי) צוין כי אך הגיוני הוא שנקודה זו תהווה נקודת מעבר בין חובת המוכר בהיטל השבחה לבין חובת הרוכש, דהיינו, שלגבי תוכניות שאושרו בטרם כריתת החוזה, יחוייב המוכר בהיטל השבחה בגינן. 15. בבג"ץ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, קרית אתא, פ"ד מג(1) 89, 94 (1989) (להלן: הלכת קהילת ציון) נאמר כי המסקנה המתבקשת מהוראות התוספת השלישית היא שחובת תשלום ההיטל נוצרת ביום אישור התכנית - הוא המועד בו נעשה המעשה שהשביח את המקרקעין והעלה את שוויים. באותו מקרה החברה בעלת הזכויות במקרקעין מצוייה בהליכי פירוק, וכך נקבע (בעמ' 97-96): "... היטל ההשבחה הוא חוב נוצר לפני תחילת הפירוק, ומאחר שכך, לא היו המשיבים רשאים להתנות את מתן התעודות המבוקשות בפירעונו. תשלום החוב בגין היטל ההשבחה ייעשה בדרך הרגילה של פירעון חובות בפירוק, וכך תימנע העדפת נושה אחד על פני הנושים האחרים". בענייננו, השאלה היא על מי מוטלת חובת תשלום היטל ההשבחה בעת מכירת נכס במסגרת מימוש משכון שלא בפירוק או בפשיטת רגל. אל מול פסקי דין שקבעו כי הלכת קהילת ציון חלה אף בהליכי כינוס נכסים למימוש משכנתא בגין נכס של חייב קיימים פסקי דין בהם נקבע כי כונס הנכסים ישא בתשלום היטל ההשבחה. בבש"א (מחוזי ת"א) 27811/05 פש"ר 2163/03 עו"ד נרדיה מור נ' עיריית רעננה ( 26.3.2006) הסתמך בית המשפט על אמרת אגב ברע"א 2911/95 יוסי אברהם נ' עיריית רמת גן, פ"ד נג(1) 218, 240) והחיל את הלכת קהילת ציון על המימוש של נכס החייבים. לעומת זאת, בבש"א (מחוזי חי') 12622/07 פש"ר 786/06 עו"ד חכם חזי בתפקידו ככונס נכסים בחלקה 150 גוש 10104 נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון ( 21.1.2008) (להלן: פסק דין חכם) נקבע כי החברה, נגדה הוחל במימוש משכנתא בטרם נקלעה להליכי פירוק, לא זכתה ליהנות מפירות ההשבחה וכי הנושה המובטח הוא הנהנה מפירות ההשבחה ולפיכך הוא שישא בתשלום היטל ההשבחה. ברצפ (מחוזי ת"א) 1617-08 עירית נתניה נ' בנק דיסקונט ( 8.3.2010) קבע בית המשפט כי - לאור ההלכה הרווחת בבית המשפט העליון והחקיקה - משקדם היטל ההשבחה למועד הכינוס, לא מוטלת חובה על הכונס לשאת בו. עם זאת, ציינה השופטת שטופמן: "גם אני סבורה, כי במימוש משכון, שלא במסגרת הליכי פשיטת רגל או פירוק, שיקולי צדק ויעילות, כמו גם שיקולי עשיית עושר ולא במשפט, יתכן שמצדיקים תוצאה אחרת. כאשר תוכנית ההשבחה קדמה למישכון הנכס, תשלום מלוא התמורה של המכירה לידי בעל המשכון, ללא תשלום היטל ההשבחה, יש בו משום התעשרות שלא כדין. בנוסף, אומנם הוראות סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה והוראות סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש] הן בגדר הוראות מנהליות שתפקידם להקל על מלאכת הגבייה, אך הוצאת האישור המבוקש לכונס ללא תשלום היטל ההשבחה, עלולה לרוקן מתוכן הוראות אלה". תביעת בנימין נגד הכונס: ניתוח 16. בנימין, אשר ביחד עם חיים רכש מהכונס את חלקה 18, וכבר מכר לאחרים את זכויותיו בחלקה, זכאי כי זכויותיו יירשמו בלשכת רישום המקרקעין. רישום זה לא ניתן לביצוע כל עוד לא הוצג בפני רשם המקרקעין אישור הרשות המקומית והוועדה המקומית לתכנון ובניה. לשם השגתו של האישור - שילם בנימין את היטל ההשבחה, על אף שכפי שיבואר להלן - השגת האישור לשם ביצוע רישום העברת הזכויות לבנימין וחיים, בין לאחר תשלום היטל השבחה ובין אם ללא תשלומו, הינה אחת מהתחייבויותיו של הכונס, בהתאם להסכם 4. 17. סעיף 9(ה) להסכם 4 מדבר בשני קולות: ברישא שלו נקבע כי המוכרים ישלמו היטל אשר יחול עובר ליום אישור המכר, ואילו הקונה ישלמו אם יחול החל מיום אישור המכר. בסיפא שלו, שראשיתה במלים "ובפרט ישלם הקונה", נקבע כי הוא ישא בכל היטל שיחול כתוצאה מהגדלת אחוזי הבניה או משינוי יעוד הנכס. אם הסיפא מתייחסת לשינוי יעוד שהביא להיטל בתקופה כלשהי עובר לאישור המכר על-ידי ראש ההוצאה לפועל, אזי ברי כי הסיפא עומדת בסתירה לרישא. הדרך למנוע סתירה זו, מבחינה לשונית, הינה אמירה כי הסיפא הינה בבחינת חריג לכלל שנקבע ברישא. דרך נוספת, לשונית בלבד, הינה ראיית הסיפא כצופה לבאות, בהיותה מדברת בלשון עתיד (""שיחולו"), וכמי שאינה עוסקת בשינוי יעוד שבוצע בעבר, בטרם כריתת ההסכם. אף אם הסתירה בין רישא לסיפא של סעיף 9(ה) לא הייתה ניתנת ליישוב מבחינה לשונית, הרי תכליתו של היטל השבחה (כפי שבא לביטוי בפסיקת בית המשפט העליון שאוזכרה לעיל) אינה יכולה להביא לתוצאה בלתי צודקת, בה הסיפא תגבר על הרישא, ולפיה רוכשי החלקה הסכימו בשנת 2002 לשאת בהיטל השבחה בגין שינוי יעוד על-פי תכנית שאושרה בשנת 1985. כמו כן, במחיר הרכישה, אותו שילמו בנימין וחיים לכונס בשנת 2002, כבר מגולם הערך הכלכלי שהתווסף לחלקה בגין שינוי הייעוד שהביא להשבחתה. מסקנת ביניים הינה כי על בנימין לא רבצה החובה לשאת בהיטל ההשבחה. האם היא רבצה על הכונס ? 18. אמנם בהסכם 4, שנוסח ונערך על-ידי הכונס, הוגדרו זפרני בתור "המוכרים", אולם יישום הגדרה זו בסעיף 9(ה) להסכם מביא לתוצאה בלתי אפשרית ובלתי צודקת מבחינת בנימין וחיים, כרוכשים. התוצאה לפיה בהיטל שחל עובר לאישור המכר ישאו זפרני "המוכרים", דורש למעשה מהרוכשים לתור בעולם, לחפש את זפרני ולהיות תלויים בהם לשם רישום העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. בעל דברו של בנימין בהסכם 4 הינו הכונס. הכונס מונה לתפקידו על מנת לממש את זכויותיהם של זפרני בחלקה, אשר שועבדו לבנק. בפעולתו ככונס, הוא מוכר את זכויות זפרני בחלקה, ובא ב"נעליו" של זפרני אף בכל הקשור לתשלומים לרשויות (בכפוף, כמובן, לפטור שניתן לו מתשלומים מסויימים ונקבע בחקיקה ובפסיקה). לאור זאת, אין לקרוא את "המוכרים" בסעיף 9(ה), במשמעותו המילולית, כמתייחס לזפרני, אלא יש לקראו כמתייחס לכונס. משמע: "כל הוצאה ותשלום ... אשר חלים על הנכס או על בעליו או על המחזיקים בו עובר ליום אישור המכר יחולו על הכונס". מסקנת ביניים נוספת, בשלב זה, הינה כי על-פי ההסכם על הכונס - ולא על זפרני או על בנימין - להתמודד עם היטל ההשבחה שקדם למועד אישור ההסכם. כשם שדאג לקבלת כל שאר האישורים הדרושים לביצוע העברות הזכויות מקבוצת לוי אל זפרני ומזפרני אל בנימין וחיים (סעיף 10 לסיכומיו של הכונס), כך היה עליו לדאוג להמצאת אישור יושב ראש הוועדה המקומית. 19. ככל שיש לכונס טענות טובות כלפי אחרים, זולת בנימין, באשר לחובתם לשאת בתשלום היטל ההשבחה (קבוצת לוי, זפרני) או לחובה להנפיק אישור לרשם המקרקעין אף ללא תשלום ההיטל (יושב ראש הוועדה המקומית) - אין הם מעניינו של בנימין, מאחר ואלו הן טענות כלפי צדדים שלישיים, שמחוץ למערכת היחסים החוזית בינו לבין בנימין. 20. בסעיף 8 להסכם 4 נאמר כי רישום הנכס על שם בנימין וחיים יתבצע אך ורק לאחר תשלום התמורה "וקבלת אישורי המסים שיש צורך בהם כדי לרשום המכר על פי חוזה זה". משהמתין בנימין משנת 2002, מועד כריתת ההסכם, ועד לתחילת שנת 2008, בטרם שילם את היטל ההשבחה, אין לטעון כלפיו כי נחפז שלא לצורך ו"התנדב" לשלם את ההיטל, ולו אך היה ממתין קמעא, עד לגמר הבירור שהחלו באי-כוחו של הכונס לבצע רק בסוף שנת 2007, אזי הכל היה נגמר בכי טוב, ולא היה כלל צורך בתשלום ההיטל. ראשית, פרק זמן של חמש וחצי שנים הינו ארוך דיו, ומעבר לזמן הסביר בו היה על הכונס לסיים את העברת הזכויות בחלקה על שם בנימין וחיים, או למצער - להמציא לידיהם את אישור יושב ראש הוועדה המקומית. שנית, כפי שראינו בסקירת הפסיקה בסוגייה זו - אין זה מובן מאליו כי בסופו של הבירור יכול היה הכונס לקבל את האישור אף ללא תשלום היטל ההשבחה. רק בשלהי 2007 פנו לראשונה באי-כוח הכונס אל הוועדה הקומית, ובישיבת בית המשפט האחרונה שהתקיימה בתיק זה, חמש שנים מאוחר יותר, ביום 19.11.2012, לא סיפק הכונס מידע על גורל הפנייה. הטענה כאילו התשלום על-ידי בנימין בתחילת 2008 סיכל את הפנייה ואת סיכויי הצלחת הבירור אינו משכנע. אין זה מתקבל על הדעת כי באי-כוח הכונס "ירימו ידיים" ויחזרו בהם מהטענה שהופנתה לוועדה המקומית, לפיה אין מקום לתשלום ההיטל, רק משום שבינתיים הוא שולם "בטעות". ככל שחלק הכונס על עצם החיוב בתשלום ההיטל, היה יכול לפעול מיד בתחילת הדרך במסלול שהותווה בסעיף 14 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה. 21. אין להלין על בנימין על ששילם את מלוא החוב על-פי ההיטל ולא את מחציתו. לולא היה נושא בתשלום מלוא ההיטל לא היה זוכה לקבל אישור הוועדה המקומית להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. לא עמדה בפניו ברירה מעשית לשלם רק מחצית או להקטין את נזקו הכספי בדרך אחרת. 22. המסקנה הסופית, בתביעת בנימין נגד הכונס, הינה כי חלה על הכונס החובה החוזית להמציא לבנימין או לרשם המקרקעין (לצורך העברת הזכויות על שם בנימין וחיים) בזמן סביר את אישור יושב ראש הוועדה המקומית, ומשלא עשה כן - והפר את התחייבותו החוזית - קמה חובתו לפצות את בנימין בגובה הנזק שנגרם לו עקב כך. נזקו של בנימין הינו בגובה הסכום ששולם על-ידו כהיטל ההשבחה. 23. הנני דוחה את עתירת בנימין בכתב התביעה המתוקן, לתשלום פיצוי "מוסכם" בגובה 24,500 ₪, מאחר וכלל אין מדובר בפיצוי חוזי מוסכם, שהרי סעיף 12 להסכם 4 דן בפיצוי בסך 5,000 דולר שישלמו בנימין וחיים לכונס, ולא להיפך. מעבר לדרוש אציין כי אף אם היה בהסכם סעיף של פיצויים מוסכמים, המקרה שבפנינו אינו ממין המקרים המצדיקים הפעלת סעיף כזה. תביעת הכונס נגד זפרני - ניתוח 24. ההודעת לצדדים השלישיים שהוגשה על-ידי הכונס נגד זפרני מבוססת, בראש ובראשונה, על התחייבותו מיום 10.10.2005 של שי זפרני כלפי הכונס לסילוק מיידי של יתרת חוב בגין היטל השבחה באם יסתבר כי נותרה יתרה כזו. הטענה בכתב ההגנה של הצדדים השלישיים, לפיה החתימה על מסמך ההתחייבות נעשתה תחת לחץ, נזנחה בסיכומיו של בא-כוח זפרני. 25. מלשון כתב ההתחייבות - שכותרתו היא "סילוק חוב לבנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ", ונפתח במלים "הריני פונה אליך בבקשה לסלק היום את יתרת חובי לבנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ ..", ובהמשך - "ידוע לי כי הנכס שנמכר על ידך ככונס נכסים ... טרם נרשם ע"ש הקונה ולפיכך באם יסתבר כי נותרה יתרת חוב .." - עולה כדלקמן: (1) אף לאחר הפחתת יתרת תקבולי המימוש של החלקה ששועבדה לבנק מחובות זפרני לבנק - עדיין נותרה יתרת חוב; (2) שי זפרני ידע כי סילוק חוב היטל השבחה, במידה ונותר חוב כזה, הינו הכרחי על מנת שניתן יהא להעביר את הזכויות בחלקה על שם בנימין וחיים; (3) שי זפרני התחייב לסלק יתרת חוב זו, באם יידרש לכך על-ידי הכונס. הסכם 1, בין קבוצת לוי לבין זפרני, נכרת ביום 20.8.1996 - ימים ספורים בטרם נכרת הסכם 2 בין קבוצת לוי לבין עירית צפת, הכולל את סעיף 10(ה) - סעיף הקיזוז (העתידי) מתוך היטל ההשבחה אשר על קבוצת לוי לשאת בו. לפיכך, אין בסיס לנטען בסיכומיו של בא-כוחם של זפרני, לפיו בעת כריתת הסכם 1 עם קבוצת לוי היה ברור לזפרני שקבוצת לוי כבר שילמה את היטל ההשבחה. לו זה היה המצב לאשורו, הכיצד חתם שי זפרני על ההתחייבות כלפי הכונס כעבור תשע שנים ? 26. קיים היגיון בהתחייבות שי זפרני לשאת בתשלום היטל ההשבחה, אשר עולה בקנה אחד עם תכלית החוק המחיל היטל זה ועם הרציונל שעמד מאחורי קביעת בית המשפט בפסק דין חכם. במקרה הנוכחי, לא רק הכונס והבנק זכו ליהנות מפירות ההשבחה, שהניבו את מחיר העסקה עם בנימין וחיים, אלא אף זפרני, שהינם "הנהנה הסופי". התמורה שהתקבלה לידיו של הכונס בגין מימוש החלקה הגיעה (בהפחתת הוצאות כינוס) אל חשבון זפרני בבנק, והותירה יתרת חוב קטנה יותר משהייתה נותרת לולא שינוי הייעוד ואישור התכנית. נמצאנו שזפרני הם הנהנים מפירות ההשבחה, ובדין עליהם לשפות את הכונס בסכום ההיטל. 27. הרציונל שבחיוב שני בני הזוג זפרני בשיפוי הכונס בגין תשלום היטל השבחה על-ידו מתקיים אף במנותק מהתחייבותו הכתובה של שי זפרני. שני בני הזוג שעבדו את זכויותיהם בחלקה לטובת הבנק. השעבוד מזכה את הבנק-הנושה להיפרע מהמשכון אם לא סולק החיוב (סעיף 1 לחוק המשכון, התשכ"ז-1967), ומימושו הינו על פי צו ראש ההוצאה לפועל (סעיף 18, שם). מימוש זה אינו ניתן להשלמה ללא השגת אישור הוועדה המקומית להעברת הזכויות, אשר יינתן רק בהעדר חוב בגין היטל השבחה. הבסיס הרעיוני להטלת החבות בהיטל זה מבוסס על השתתפותו של האזרח, הנהנה מהשבחת המקרקעין, בהוצאות התכנון והפיתוח הכלליות של רשויות התכנון, וכן על עיקרון עשיית עושר ולא במשפט. בעל המקרקעין המושבחים נתפס כמי שמתעשר בעקבות השבחת המקרקעין, התעשרות שראוי שחלקה ימומן על ידי נהנה מההשבחה (ראו פסקה 11 בפסק דינה של השופטת ארבל בעניין יצחקי, והאסמכתאות הנזכרות שם). בהיות זפרני הנהנים הסופיים מההשבחה ומהתמורה הגבוהה יותר המקבלת מהמימוש בגין השבחה זו - עליהם לשאת בנטל היטל ההשבחה. 28. האם לא ניטל עוקצו של הטיעון בדבר היות זפרני הנהנים מההשבחה, לנוכח העובדה כי ההשבחה של החלקה התרחשה בשנת 1985, עוד בטרם רכשו זפרני את החלקה, וכי בעת רכישתה על-ידיהם הם שילמו לקבוצת לוי תמורה הנגזרת מערכה המושבח של החלקה ? חיובו של בעלים של מקרקעין בהיטל השבחה בגין התעשרותו עקב אישור תכנית תוארה בפסיקה כמיועדת למנוע עשיית עושר ולא במשפט. עם זאת, היו בפסיקה שסברו כי המושג עשיית עושר ולא במשפט איננו מתאר נכונה התעשרות מסוג זה, וכי המושג "צדק חלוקתי" הינו ראוי ומתאים יותר. (ראו: דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פ"ד נו(5)49, 62 (2002); עע"מ 2775/01 ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים", פ"ד ס(2) 230, 255 (2005) (להלן: פסק דין ויטנר)). בפסק דין ויטנר (בעמ' 253) הוגדרו שיקולים חלוקתיים כשיקולים המתייחסים לרציונל שעל פיו מחולקים הנטלים או היתרונות של פעולות הרשות, ועקרון הצדק החלוקתי מכוון לבצע חלוקה צודקת ושוויונית של נטלים ויתרונות אלה. היו שהגדירו אותם כשיקולים המתייחסים לאמות-המידה לפיהן מחולקים יתרונות או נטלים בין קבוצת אנשים נתונה (ח' דגן "שיקולים חלוקתיים בדיני נטילה שלטונית של מקרקעין" עיוני משפט כא תשנ"ח 491, 493, ה"ש 12). קבוצת האנשים הנתונה במקרה שבפנינו איננה כוללת את קבוצת לוי, שמכרה לזפרני את הזכויות בחלקה, ואף לא את בעלי הזכויות בה אשר קדמו לקבוצת לוי, בתקופה שראשיתה במועד אישור התכנית, בשנת 1985. מטעמים השמורים עמם לא הגישו זפרני הודעת צד שלישי נגד קבוצת לוי, על אף שטענו כי היטל ההשבחה שולם על-ידה. הקבוצה הנתונה כוללת, איפוא, את בנימין, הכונס וזפרני. הפעלת השיקולים החלוקתיים בנסיבות המקרה הנוכחי, על הקבוצה המונה אך ורק את זפרני ואת הכונס, מובילה למסקנה כי נטל תשלום ההיטל צריך ליפול על זפרני, ולא על הכונס, מאחר וזפרני - כנהנה הסופי מתמורת מימוש החלקה - הוא ש"התעשר" מאישור התכנית בשנת 1985, אף אם בשנת 1996 שילם לקבוצת לוי מחיר המשקף את ההשבחה שהביא אישורה של התכנית. שיקולים חלוקתיים בקבוצת אנשים נתונה המונה אף את קבוצת לוי תביא לתוצאה אחרת, אולם, כאמור לעיל, זפרני בחרו שלא להכליל את קבוצת לוי בקבוצה הנתונה במסגרת תובענה זו. 29. זפרני לא הוכיחו כי קבוצת לוי שילמה את היטל ההשבחה. ככל שיש לזפרני טענות כנגד קבוצת לוי או הוועדה המקומית - הן לא הוכחו, ובכל מקרה - אין להן מקום במערכת היחסים שבינם לבין הכונס. התוצאה 30. הנני מקבל את תביעת התובע (בנימין) בחלקה, ומחייב את הנתבע מס' 1 (הכונס) לשלם לתובע את הסכומים הבאים: (א) 29,799.94 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מיום 28.1.2008 ועד לתשלום המלא בפועל; (ב) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 4,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל; 31. הנני מקבל את ההודעה לצדדים השלישיים (זפרני) ומחייב אותם (ביחד ולחוד) לשלם לשולח ההודעה (לכונס) את כל הסכומים אותם חוייב שולח ההודעה (הכונס) לשלם לתובע, כמפורט בפסקה 30 לעיל, על כל חלקיה, ובנוסף - הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 3,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל. היטל השבחהשינוי ייעוד במקרקעין