אי רישום בניין משותף בטאבו

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אי רישום בניין משותף בטאבו:

תובענה לאכיפת חוזה מכר ופיצויים בגין הפרתו.
התובעים רכשו ב3.1.94- מנתבעת 1, שתי יחידות בבניין שבנתה ברחוב יבניאלי 4, ראשון-לציון. נתבעים 2 ו3- ערבו להתחייבויות נתבעת 1 בחוזה המכר ת1/. הנתבעים התחייבו בחוזה ת1/ לרשום בספרי המקרקעין, תוך שלוש שנים ממסירת החזקה, את היחידות כיחידות נפרדות ולהצמיד להן חניות מקורות. המועד החוזי לרישום היחידות חלף בתחילת 97', אך למרות הפצרות ודרישות התובעים, טרם נרשמו הזכויות ביחידות על שמם עד עצם היום הזה. התובעים נאלצו לפנות אל עורכי הדין צ'צ'יק-מנקר, אך גם פנייתם של באי כוחם אל הנתבעים (ת2/) לא נשאה פרי. אי לכך, עתרו לבית המשפט בתביעה לסעד הצהרתי וכספי, לאכוף את תניות החוזה בדבר הרישום ולפצותם בגין ההפרה בסכום כולל של 34,686 ש"ח לשתי היחידות.

הנתבעים מודים כי לא ביצעו את הרישום עד עצם היום הזה. לטענתם, נגרם העיכוב עקב איחור מופלג בסילוק מס הרכוש שחל על הבעלים של המקרקעין.
כאן המקום להסביר כי הבניין ברחוב יבניאלי 4 הוקם בעסקת קומבינציה על פי חוזה שנכרת ב91-' בין בעלי המקרקעין, עירית ראשון-לציון ונתבעת 1. בעלי המקרקעין העבירו לעירייה, ללא תמורה, אחת משתי חלקות בגוש 3926, לבניית ספריה ציבורית על שם הוריהם ז"ל. בבניין בן שתי קומות שהקימה נתבעת 1 על החלקות, נבנו ספריה ציבורית עירונית, ומבנים (בית רופאים) שעברו לבעלות נתבעת 1, בעסקת הקומבינציה.

חוזה הקומבינציה נזכר בעמ' 1 לחוזה המכר ת1/:ב
"הואיל והמוכרת מצהירה כי ע"פ הסכם מכר מיום 17.10.91 והמוכרת זכאית להירשם כבעלים של מחצית הזכויות במקרקעין הידועים כחלקות 567, 566 בגוש 3926, ברחוב יבניאלי בראשון לציון, (להלן:ו "ההסכם" ו"הקרקע" בהתאמה).
העתק מההסכם הינו כחלק בלתי נפרד מחוזה זה והוא הוצג לקונה אשר עיין בו:נ "

הנתבעים רואים בשני החוזים שלמות אחת וטוענים כי חוזה הקומבינציה ת1/ מחייב אף הוא את התובעים. נבצר מהנתבעים לקיים את החיוב בדבר הרישום במועדו, הואיל ומס הרכוש לא שולם על ידי הבעלים, אלא באיחור רב. אישור מס הרכוש הומצא רק לפני חודשיים ב8/99-. כמו כן סבורים הם כי התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין האיחור ברישום זכויותיהם, לאור פרשנות סעיף 18ו' לחוזה ת1/:ב
"אי רישום היחידה כיחידה נפרדת ועל שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין תוך 3 שנים מיום המסירה של החלקה תזכה הקונים בדמי נזק ריאליים וזאת בנוסף לכל סעד אחר על פי דין."

על פי הפרשנות המוצעת על ידי הנתבעים, ויתרו התובעים על פיצוי בגין נזק שאינו "ריאלי" ואילו באשר לדיבור "בנוסף לכל סעד אחר על פי דין", סבורים הם כי הכוונה לסעד של אכיפה בלבד. כבר כאן המקום לומר כי פרשנות מצמצמת זו אינה מתחייבת מלשון הכתוב הברורה על פניה. אף אין היא הולמת את התכלית המסחרית של החוזה ואת ציפיות הצדדים (ראה ע"א 327/85 קוגלר נ' מינהל מקרקעי ישראל, מב(1) 97 בע' 102).

הליכי צד ג':ו
הנתבעים שלחו הודעה לצד ג', הבעלים של המקרקעין ותבעו שיפוי על מלוא הסכומים שייפסקו לתובעים, שכן האיחור ברישום נגרם לטענתם עקב מחדליהם של צד ג' אשר לא המציאו אישור מס רכוש במועד. זאת על אף פניותיהם הרבות וההצעה כי תופקד ערבות בנקאית אצל רשויות המס, עד למתן החלטה בהשגה על מס רכוש שהוגשה על ידי צד ג'.
צד ג' הגישו כתב הגנה מפורט שבו הודו באיחור בהסדרת החיוב במס רכוש. ברם, הסבירו כי העיכוב חל עקב הדיון הממושך בהשגה למנהל מס רכוש:נ
"הואיל ולנתבעת היה ידוע עובר למועד חתימת ההסכם העיקרי כי פרשקובסקי הגישו השגה למנהל מס רכוש בקשר לחוב במס רכוש החל במקרקעין וכי לא ידוע מתי יסתיימו הליכי ההשגה, ואכן כפי שאנו עדים למציאות היום, חלפו מאז מועד הגשת ההשגה ועד היום 8 שנים, והחלטה בנושא - אין."

כמו כן טוענים צד ג' כי בחוזה הקומבינציה לא נקבע מועד לרישום הבית המשותף ולרישום היחידות כיחידות נפרדות בלשכת רישום המקרקעין. אי לכך, אין צד ג' אחראים לאכיפת תניות שקיבלה על עצמה נתבעת 1 בחוזה המכר כלפי רוכשי היחידות בפרוייקט.

הצדדים אינם חלוקים בעובדות המהוות בסיס לעילת התביעה:ב


זכויות התובעים לא נרשמו בספרי המקרקעין במועד החוזי והאיחור ברישום כבר מגיע לכ3- שנים, מעבר ל3- השנים שנקצבו לרישום בחוזה המכר (ת1/).
הפרצלציה של המקרקעין נשוא עסקת הקומבינציה, הסתיימה לכל המאוחר בפברואר 1998. גרסת צד ג' בחוות הדעת המצורפת לכתב ההגנה היא "אמצע שנות התשעים."
מס הרכוש עד 1990, החל על בעלי המקרקעין, סולק באוגוסט 1999.בנסיבות הללו הוכיחו התובעים כי נתבעת 1 הפרה את חוזה המכר וכי סעיף 18ו' מקנה להם זכות לפיצויים בגין ההפרה. הפיצויים ינתנו בנוסף על האכיפה:ו "כיצד? כאשר אכיפת החוזה איננה מרפאה את הנזק. דוגמא מובהקת לכך הוא נזק על איחור בקיום חוזה. נזק כזה אינו מתרפא על ידי צו אכיפה, וניתן לפצות עליו בכסף." (ג. שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, 575). התובעים העמידו את תביעתם בגין עוגמת נפש כתוצאה מסתברת מהאיחור ברישום, על הסכום השווה ל9,000- דולר (סעיף 10 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג1973-). התובע 2, אדם לא צעיר, נקרא אל דוכן העדים וסיפר על נסיונותיו החוזרים ונשנים לגרום לרישום היחידות כיחידות נפרדות בבית משותף, אשר עלו בתוהו. כמו כן, הסביר את דאגתו למימוש זכויותיו ביחידות שרכש בשנת 1991. דאגתו גברה משקיבל צו עיקול שהוצא נגד נתבעת 1 עקב חוב בסך 179,679 שקלים לאגף מס הכנסה ומס רכוש (ת3/). התובע הוכיח את עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים בגין האיחור הרב ברישום. עיסקה במקרקעין נקשרת ברישום:נ "עסקה במקרקעין טעונה רישום. (א) העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום. (ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה." (סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ח - 1968). הנה כי כן העדר הרישום מעכב השלמת עסקת המכר תוך מתן אפשרות מלאה למיצוי הזכויות הקנייניות שרכשו התובעים מאת הנתבעת 1. זאת ועוד, התובעים הסכימו להתחשב בהעדר פרצלציה של החלקות נשוא הפרוייקט, ולהמתין 3 שנים לרישום זכויותיהם כדין. כל איחור מעבר ל3- השנים, גרם וגורם לבעלי היחידות דאגה עמוקה וחוסר בטחון אם לא למעלה מזאת. זכויותיהם הקנייניות, שהן זכויות חוקתיות, עומדות בסכנה מתמדת. לראיה, צו העיקול (ת3/) המהווה המחשה להעדר שליטה של התובעים בשנת 1999 בנכסים שרכשו עוד בשנת 1991. התובעים הוכיחו אפוא את הנזק הנתבע בגין עוגמת נפש. הסכום הנדרש לשתי היחידות אינו מופרז כלל וכלל. לסיכום :בדין התביעה להתקבל.
הנתבעים יבצעו את כל הפעולות לרישום היחידות נשוא התובענה על שם התובעים, לרבות החניות הצמודות תוך 4 חודשים מהיום. איחור ברישום יחשב לבזיון בית משפט (פקודת בזיון בית משפט).
הנתבעים ישלמו לתובעים ביחד ולחוד את הסך של 34,686 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. כמו כן ישאו בכל הוצאות התובעים ושכ"ט עו"ד בסך 7,000 ש"ח צמוד כדין.


הודעת צד ג':ו
נותר לדון בדרישת השיפוי המועלית כנגד צד ג'. בסיכומיה טענה ב"כ צד ג' כי מרשיה לא התחייבו לסיים את ההליכים הדרושים לצורך ביצוע הרישום במועד מסויים.
היה ידוע לכל הצדדים כי הרישום מותנה בביצוע פרצלציה, אשר הסתיימה באיחור. כמו כן טענה עו"ד פרשקובסקי כי הדיון בערר על מס הרכוש נמשך זמן רב מעבר לצפוי. האישור הגיע לרשות נתבעת 1 ב8/99- שנה לאחר הגשת התביעה, ומאותה עת מצוי הרישום באחריותה של נתבעת 1.

ד י ו ן :נ
התובעים לא היו צד לחוזה הקומבינציה ותניותיו אינן מחייבות אותם. החוזה הובא לידיעתם שכן מכוחו נובעות זכויות נתבעת 1 לבנות על המקרקעין ולהתקשר עם רוכשי היחידות שנבנו על ידי הנתבעת. אשר להעדר פרצלציה גולם עניין זה באורכה של 3 שנים שניתנה לנתבעת 1 על ידי הרוכשים, לרישום זכויותיהם ביחידות (סעיף 18ו' לת1/).
הנתבעת לא הצביעה על השלב העדכני שאליו הגיעו פעולות ההכנה לרישום ואילו התובע העיד כי עדיין לא הוכנו תשריטים מעודכנים הדרושים לצורכי הרישום.
לא שוכנעתי כי הנתבעים שנשאו בהתחייבות מפורשת לרישום הזכויות ביחידות עשו כל שלאל ידם לזירוז רישום הבית המשותף בספרי המקרקעין. הנתבעים הציעו ב8.4.98- לצד ג', להפקיד ערבות בנקאית על סך 500,000 ש"ח על מנת לקבל אישור מס רכוש לאלתר, אך לא נקטו בדרך זו במקום צד ג', על מנת להקטין את נזקיהם.
בנסיבות אלה, תשפה צד ג' את הנתבעים כדי 65% מהסכום שנפסק, כולל הוצאות התובעים ושכ"ט עו"ד.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. עיון בטאבו

  2. רישום מתנה בטאבו

  3. רישום נחלות בטאבו

  4. אישור ארנונה לטאבו

  5. חשיבות רישום בטאבו

  6. רישום משכנתא בטאבו

  7. רישום שכירות בטאבו

  8. רישום פסק דין בטאבו

  9. בקשה לרישום ירושה בטאבו

  10. הסכם שיתוף שלא נרשם בטאבו

  11. חובת מתווך להוציא נסח טאבו

  12. תיקון טעות סופר בנסח טאבו

  13. אי רישום בניין משותף בטאבו

  14. רישום תקנון בית משותף בטאבו

  15. טעות רישום בטאבו בהליכי הסדר מקרקעין

  16. עיקול דירה לאחר מכירה ללא רישום בטאבו

  17. סעיף 324 לפקודת העיריות - אישור לטאבו

  18. רישום הערה בטאבו על הצעה לקנות מקרקעין

  19. המרצת פתיחה: בעלות על דירה רשומה בטאבו על שם קק"ל

  20. סמכות עניינית בנושא פירוק שיתוף בדירה שלא רשומה בטאבו

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון