האם רטיבות בדירה מהווה הפרת הסכם מכר

בשא (י-ם) 1839/02 האם רטיבות בדירה מהווה הפרת הסכם מכר ?

1. בפני בקשה לדחייה על הסף של התביעה שהגיש התובע (המשיב) נגד הנתבע (המבקש) מחמת מעשה בית דין.

בכתב התביעה טוען התובע, כי הנתבע הפר הסכם שנערך ביניהם בתאריך 11/11/92, לפיו מכר התובע לנתבע דירה ברח' הרדב"ז 22, ירושלים (להלן:נ הדירה).

הפרת ההסכם מתבטאת בכך שבדירה הופיעה רטיבות. בהסכם נאמר, כי "במידה ותופיע רטיבות בדירה מתחייב המוכר לתקן את הדרוש תיקון על חשבונו"

התביעה היא תביעה לתשלום פיצויים בסך 168,218 ₪ בגין הפרת ההסכם, כדלקמן:ב דמי שכירות שנאלץ התובע לשלם מאחר שהדירה לא היתה תקינה (או שיכול היה לקבל לו היתה תקינה) בשיעור של 425 דולר לחודש, מיום שהפסיק להתגורר בדירה ועד שהעביר את החזקה בה לאחר מכירתה; החזר תשלומי ארנונה עבור אותה התקופה; החזר הוצאות חשמל בסכום של 509 ₪ עבור נסיונות להביא לייבושה של הדירה.

להגשת כתב התביעה הנוכחי קדמה השתלשלות עניינים אשר תובא להלן.

2. בשנת 1993 הגיש התובע נגד הנתבע תביעה לבית משפט השלום בירושלים (ת.א. 6303/93). לכתחילה, נתבע סעד של ביטול הסכם המכר, השבה ופיצויים. שנתיים וחצי לאחר הגשתו תוקן כתב התביעה והתבקשה החלפת הסעד לסעד של אכיפה ותיקון הפגמים בדירה. הבקשה התקבלה בתאריך 13/12/95.

כעבור שנתיים נוספות, במועד כלשהוא בחודש דצמבר 1997, התבקש תיקון נוסף של כתב התביעה על ידי הוספתם של סעדים נוספים לכתב התביעה - הסעדים הנוספים שהכללתם התבקשה היו פיצוי בגין ירידת ערך בשיעור של 40% על יסוד חוות דעת שמאי ודמי שכירות בשל חוסר האפשרות להתגורר בדירה החל מחודש ספטמבר 1994.

הבקשה לתיקון כתב התביעה בשנית התקבלה (ראה החלטת כב' השופט מוסק מיום 18/12/97).

על אף הרשות לתקן את כתב התביעה כמבוקש, כלל כתב התביעה המתוקן שהוגש לבית המשפט בתאריך 25/12/97 את הסעדים הבאים:ו סעד של אכיפה ותיקון הפגמים, פיצויים בגין ירידת ערך ופיצוי כללי על נזק לבגדים ועוגמת נפש. לא התבקש סעד של דמי שכירות על אף הכללתו של סעד זה בבקשה לתיקון כתב התביעה ובתצהיר התומך בה, בו נאמר כי התובע עזב את הדירה ונאלץ לשלם דמי שכירות מאז ספטמבר 1994.

פסק הדין בת.א. 6303/93 ניתן בתאריך 9/11/98. בית המשפט הורה על תיקון הליקויים בדירה על-פי חוות דעת המהנדס הופמן וזיכה את התובע בפיצויים בסכום של 10,500 דולר בגין ירידת ערך בשיעור של 10% מערך הדירה.

ערעור שהגיש התובע על פסק הדין (ועל החלטה אחרת שניתנה לאחר מכן) התקבל בהסכמה, בכך שהוסכם על החזרת התיק לבית משפט קמא לליבון עניינים שונים הכרוכים בתיקון הליקויים ומשמעותם.

בתאריך 24/5/00 ניתן פסק דין נוסף בתובענה בו נקבע כי ליקויי הרטיבות בדירה עדיין קיימים ולכן "עודכן" גובה הפיצוי בגין ירידת ערך לכדי 20% מערך הדירה, בסכום של 21,000 דולרים.

ערעור שהגיש התובע על פסק הדין מיום 24/5/00 נדחה.

3. הבקשה שבפני היא בקשתו של הנתבע לדחות את התביעה על הסף מחמת מעשה בית דין מסוג השתק עילה אשר קם עם מתן פסק הדין בת.א. 6303/93. המדובר באותם צדדים ובאותה עילת תביעה שמכוחה ניתן לתובע סעד במסגרת ת.א. 6303/93. משניתן פסק דין חלוט (לאחר שני ערעורים), מוצתה עילת התביעה ונבלעה בפסק הדין, כך שלא ניתן לשוב ולתבוע פעם נוספת על סימכה.

4. הדין והצדק עם הנתבע.

הכללל הוא, כי "פסק דין סופי, שניתן לגופו של עניין, מעניק לנתבע חסינות מפני תביעה נוספת של התובע בגין אותה עילת תביעה שהוותה יסוד להתדיינות נושא פסק הדין" (נ. זלצמן, מעשה בית דין בהליך אזרחי, הוצ' רמות, בעמ' 29).

המושג "עילת תביעה" הוא מושג המפתח להפעלתם של כללי ההשתק. ככל שיורחב, כך יורחבו גבולות פועלם של כללי ההשתק, ולהיפך. למושג "עילת תביעה" ניתנו פרשנויות שונות בהקשרים שונים. בהקשר שבפנינו נקבע, כי "התובע חייב לרכז בכתב התביעה את כל העובדות הנוגעות למעשה או לעיסקה שהולידו תובענתו, ומעשה בית דין משתיק גם טענה שלא נטענה. בדרך הטבע, תאונת דרכים נובעת פעמים מכמה וכמה גורמים של רשלנות הפועלים יחדיו. אם יורשה תובע לפצל את תביעתו ולתבוע לחוד, בשל אותה תאונה, בעילה של כל אחד מפרטי הרשלנות, לא יהא סוף לריב" (ד"ר י. זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מהודורה שביעית, בעמ' 347). בספרה של נ. זלצמן הנ"ל מכונה מבחן זה "מבחן העיסקה", היינו, "כאשר אותה מסכת עובדתית מהווה תשתית משותפת לתביעות אפשריות של בעל הדין בגין נזק שסבל, מהווה אותה מסכת עילת תביעה לצורך המבחן של זהות העילות, אפילו הפגיעות שנגרמו לתובע שונות ועקב כך יש לו תביעות לסעדים שונים, או שבאמתחתו תאוריות משפטיות שונות" (שם, בעמ' 53-54).

עילת התביעה בענייננו היא אחת - הפרת הסכם המכר שערכו הצדדים בתאריך11/11/92. זוהי עילה אחת אשר הצמיחה לתובע את האפשרות לתבוע סעדים שונים (כפי שאכן עשה). אין המדובר במספר עילות תביעה שעומדות לתובע כפי שמנסה בא כוחו לטעון, אלא במצב בו אותה עילה - הפרת הסכם - הסבה לתובע נזקים שונים, אותם הוא היה רשאי לתבוע.

אכן, הנזקים השונים שהתובע טוען להם לא ארעו בעת ובעונה אחת, ואולם בעניין זה ההלכה היא ברורה, כי מקום שנגרמים לתובע נזקים נוספים אחרי הגשת התובענה, במסגרת אותה עילת תביעה, שומה עליו להגיש בקשה לתיקון כתב התביעה ואין הוא רשאי לכללם בתביעה נוספת, אלא אם כן ביקש וקיבל היתר לפיצול סעדים לפי תקנה 45 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

בע"א 830/86 ס.א.ר חרושת דפנה (שותפות רשומה) נ' ס.א.ר סרט אלכסון בע"מ (בפירוק מרצון), פ"ד מב(4) 805, התבררה שאלה שונה מזו שבפנינו. על פי מצב הדברים שם, המדובר היה בהפרה נוספת של ההסכם בין הצדדים שם, אשר ארעה לאחר הגשת התביעה הראשונה. בעניין זה נקבע, כי הפרה כזו מהווה עילה חדשה שבגינה קיימת זכות לתבוע גם מבלי לקבל היתר לפיצול סעדים (הדבר מודגש במיוחד בחוות דעתו הקצרה של כב' השופט ברק (כתוארו אז) בעמ' 810). ואולם, כאשר המדובר בנזק נוסף במסגרת אותה עילת תביעה, שאני:נ "יש להבחין לצורך הסוגיה בה עסקינן, בין נזקים נוספים, הנגרמים לתובע אחרי הגשת התובענה במסגרת אותה עילת תביעה, אשר התובע חייב לכללם בתביעתו המקורית ואשר ביחס אליהם לא יותר לו בדרך כלל להגיש תביעה נוספת נפרדת, לבין מעשים נוספים המבוצעים על ידי הנתבע, המהווים עילות תביעה חדשות, ואשר אין מניעה להגיש עבורן תובענות נוספות (השווה:ב ע"א 259/83, בעמ' 145). נראה בבירור, שהמקרה דנן נכלל בקטגוריה השנייה" (בעמ' 810, מפי כב' השופט בך). כפי שכבר נאמר לעיל, התביעה בענייננו היא לתשלום דמי שכירות והוצאות ארנונה (וחשמל) מאז ספטמבר 1994 ועד למסירת החזקה בדירה לאחר שהתובע מכר אותה. נזקים אלה שהתובע טוען להם מקורם - לפי הטענה - בהפרת הסכם המכר ובקיומה של רטיבות בדירה, היא ההפרה "המקורית".

לא למותר להביא מתוך ע"א 259/83 אריה חברה לביטוח בע"מ נ' סקום (ישראל) בע"מ, פ"ד לט(4), 141, שכב' השופט בך מפנה אליו בעניין ס.א.ר את הדברים הבאים:ו "הכלל, לפיו חובה על התובע לרכז את כל טענותיו הנוגעות למעשה נזיקין אחד בתובענה אחת, מושתת על העקרון ועל השיקול, שלא מן הדין להטריד את הנתבע בתביעות רבות בשל אותו מעשה (ראה ע"א 167/63, בעמ' 2625). על-פי הכלל האמור, חובתו של התובע לא רק לכלול בתובענתו את כל טענותיו בדבר אופן גרימת הנזק ומידת נזקו, אלא חייב הוא גם לבקש את תיקון תובענתו, אם וכאשר מתברר לו, לאחר הגשת התובענה, כי נזקו רב יותר משיכול היה לצפות לראשונה. אם נמנע התובע מלתבוע מלכתחילה פיצוי עבור מלוא נזקו או מלבקש תיקון תביעתו, כאשר מתגלה נזק נוסף, לא ירשה לו בית המשפט להגיש לאחר מכן תביעה נוספת בשל אותה עילה".

סיכומה של נקודה זו. על התובע לרכז את כל טענותיו בנוגע לאותה עילת תביעה בכתב תביעה אחד, בין לכתחילה ובין על יסוד בקשה לתיקון כתב התביעה, אלא אם כן ביקש וקיבל רשות לפצל את סעדיו ולתבוע את חלקם בתובענה נפרדת.

5. דברים אלה יפים לענייננו מקל וחומר, שהרי עוד בשנת 1997 ביקש ב"כ התובע עצמו לתקן את כתב התביעה בת.א. 6303/93 ולכלול בו סעד של פיצוי בגין דמי שכירות, אותו הוא שב ומבקש עתה. במסגרת הבקשה לתיקון כתב התביעה התבקש, לחלופין, פיצול סעדים על-פי תקנה 45 לתקנות. היינו, אין המדובר בחוכמה שלאחר מעשה אלא התובע עצמו סבר - ובצדק - שהדרך הראויה להביא את התביעה לתשלום פיצוי בגין דמי שכירות בפני בית המשפט היא על דרך של תיקון כתב התביעה בת.א. 6303/93, ומבוקשו אכן ניתן לו (מאחר שהבקשה לתיקון כתב התביעה התקבלה, לא היה צורך לדון בבקשה החלופית לפיצול סעדים). מטעמים שלא הובהרו, בחר התובע לוותר על הסעד שהותר לו לתבוע ולא כלל אותו בכתב התביעה המתוקן, שם נתבקש רק פיצוי בגין ירידת ערך. כך הם פני הדברים גם בנוגע לפיצוי בגין תשלום ארנונה. גם עניין זה הורתו בהפרת ההסכם ובצורך לעזוב את הדירה בחודש ספטמבר 1994, לפי הטענה.

משבחר התובע ביודעין לתקן את כתב התביעה באופן שונה מכפי שהותר לו ולא ראה לכלול בו בסופו של דבר תביעה לפיצוי בגין דמי שכירות (או ארנונה), אין הוא יכול עתה לשוב לעניין זה, אשר מוצה, במסגרת תביעה חדשה. בית המשפט לא יאפשר הגשת תביעה נוספת בשל אותה עילה.

6. לא למותר להוסיף, בשולי הדברים, כי טענתו של ב"כ התובע, כי פסק הדין מיום 9/11/98 מקים לתובע עילת תביעה חדשה, איננה מובנת, שהרי פסק הדין מהווה מיצוי של עילת התביעה שעמדה ביסוד התביעה. פסק הדין הורה על ביצוע תיקונים ועל תשלום פיצוי בגין ירידת ערך. טענתו של התובע היא, כי כבר מחודש ספטמבר 1994 אין הוא מתגורר בדירה בגלל מצבה, ובשל כך הוא זכאי לפיצוי נוסף בגין דמי שכירות וארנונה עד ליום מסירת החזקה בה לרוכש הדירה ממנו. במובן זה, אין פסק הדין שניתן מעלה או מוריד. לא למותר להוסיף, כי פסק הדין שניתן בתאריך 24/5/00 על יסוד הנחיית ערכאת הערעור, קבע פיצוי בגין ירידת ערך בשיעור כפול.

7. המסקנה אליה הגעתי בדבר קיומו של מעשה בית דין מסוג השתק עילה החוסם את האפשרות לתבוע פעם נוספת בגין הפרת ההסכם מיום 11/11/92, מייתרת את הצורך לדון בשאלה, אשר עלתה בכתבי הטענות, האם הסעד בגין אובדן שימוש בדירה נבלע בפיצוי שנפסק בגין ירידת ערך. בעניין זה ניתן לטעון, כי אין המדובר בכפל פיצוי שכן הפיצוי בגין ירידת ערך צופה פני עתיד וניתן בגין פחיתת שוויו של הנכס בעת מימושו, ואילו הפיצוי בגין דמי שכירות וארנונה מתייחס לחוסר היכולת להשתמש בנכס לפני מימושו. ואולם, כאמור, עניין זה אינו טעון הכרעה, שכן, כפי שנקבע לעיל, שומה היה על התובע לכלול את כל סעדיו בגין הפרת ההסכם בכפיפה אחת.

8. סיכומם של דברים. דינה של הבקשה להתקבל.

התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבע הוצאות משפט ושכר טירחת עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם מכר מזויף

  2. דמי היתר הסכם מכר

  3. ביטול הסכם מכר דירה

  4. הפרת הסכם מכר עגלים

  5. סירוב לקיים הסכם מכר

  6. זכות קדימה בהסכם מכר

  7. הסכם לביטול חוזה מכר

  8. חוזה מכר למראית עין

  9. חוזה מכר דירה לא חתום

  10. פרשנות הסכם מכר דירה

  11. זיוף חתימה על הסכם מכר

  12. חיוב לחתום על הסכם מכר

  13. הכחשת הסכם מכר מקרקעין

  14. ביטול הסכם מכר שלא כדין

  15. אי חתימה על חוזה מכר דירה

  16. ביטול חוזה מכר בטענת עושק

  17. תנאי מקפח בהסכם מכר דירה

  18. כתיבת סכום נמוך בהסכם מכר

  19. הסכם מכר דירה - הצמדה למדד

  20. עורך דין הסכם מכר / חוזה מכר

  21. חתימה על הסכם לפני חוזה מכר

  22. תוקף משפטי של טיוטת הסכם מכר

  23. התיישנות תביעה לביטול הסכם מכר

  24. ביטול הסכם מכר דירה למראית עין

  25. הפרת הסכם מכר דירה בהעדר מימון

  26. תביעה להצהיר על בטלות הסכם מכר

  27. הפרת הסכם מכר דירה ע''י הקונים

  28. פסק דין הצהרתי חוזה מכר מקרקעין

  29. התיישנות ביטול הסכם מכר מקרקעין

  30. גילוי טעות בהסכם מכר - התיישנות

  31. האם תחלופת מכתבים מהווה הסכם מכר

  32. ביטול הסכם מכר דירה בגלל אי תשלום

  33. סמכות עניינית ביטול הסכם מכר דירה

  34. הפרת הבטחה בעל פה לחתום על חוזה מכר

  35. איחור בביצוע אחד התשלומים בהסכם מכר

  36. האם רטיבות בדירה מהווה הפרת הסכם מכר

  37. ביטול הסכם מכר דירה בשל הפרת הבטחות

  38. ביטול הסכם מכר בגלל שינוי בשער הדולר

  39. הסכם שכר טרחת עו"ד לשלם 10% בתוספת מע"מ

  40. הסכם שכר טרחת עורך דין בכתב יד לא קריא

  41. ביטול הסכם מכר מכינוס נכסים בגין הטעיה

  42. הסכם המכר לא דווח במועד סמוך למועד כריתתו

  43. פיצויים מוסכמים בגין הפרת הסכם מכר דירה

  44. זכות ההשבה וקיזוז בעקבות ביטול הסכם מכר

  45. תביעה להחזר מקדמה ששולמה בהסכם מכר לקניית דירה

  46. תנאי מתלה בהסכם מכר - אישור המושב לקבלת חברים

  47. המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי לפיו בוטל כדין הסכם מכר

  48. תביעה כספית לסלק יתרת תשלום בהתאם להסכם מכר מקרקעין

  49. פער בין מחיר הרכישה בחוזה מכר מקרקעין לבין שווי שוק

  50. פיצוי מוסכם על הפרת הסכם מכר דירה ללא צורך בהוכחת נזק

  51. תביעה: אישור הסכם שכר טרחת עו"ד בעל פה מבלי לחתום עליו

  52. פיצוי מוסכם מהמוכרים בגין הפרת הסכם המכר עקב ליקויי בניה

  53. ביטול חוזה עם אזרח אמריקאי שחתם על הסכם המכר באמצעות מיופה כוחו בישראל

  54. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון