היטל השבחה מוטל על הבעלים הרשום של מקרקעין

בשא (הרצ') 2596/01 היטל השבחה מוטל על הבעלים הרשום של מקרקעין

1. בפניי ערעור על הכרעת שמאי מכריע, לפי סעיף 14(ג) של התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965.
 
2. הבעלות בנכס, הידוע כחלקה 272 בגוש 6518, היתה רשומה ע"ש ה"ה קליבנסקי. הללו מכרו זכויותיהם בנכס למערער, וביקשו "אישור לטאבו" לצורך העברת הבעלות בנכס בלשכת רישום המקרקעין. בעקבות בקשתם לקבלת "אישור לטאבו" המציאה להם המשיבה, ביום 13.7.00, הודעה בגין חיוב בתשלום היטל השבחה בסך של 86,171 ₪, וזאת עקב אישורה של תכנית הר/1635/א' (ניצול חלל הגג) שנכנסה לתוקף ביום 5.3.00. המערער הגיש למשיבה כתב ערר ו"שומה אחרת". כמו כן הגיש המערער, לבית משפט זה, ערעור על שומת היטל ההשבחה הנ"ל. בעת הדיון בערעור בבית המשפט, הסכימו הצדדים כי ימונה שמאי מכריע, ובסופו של דבר מונה השמאי, מר מאיר צור, כשמאי מכריע. נערך דיון בפניו, בנוכחות כל הצדדים הנוגעים בדבר, וביום 1.10.01 נתן השמאי מר צור את שומתו המכרעת. יצוין כי השמאי המכריע קיבל את הטענות "השמאיות" שהעלה המערער, והעמיד את היטל ההשבחה על סך של 48,264 ₪. המערער שילם את הסכום שקבע השמאי המכריע, וביום 19.2.02 נרשם הנכס על שמו בלשכת רישום המקרקעין. במקביל הגיש המערער ערעור על הכרעת השמאי המכריע.
 
3. שתי טענות עיקריות מעלה המערער:ו האחת - כי הודעת השומה היא בלתי חוקית, ובטלה, הואיל ולא צורפה אליה, ואין היא מבוססת, על חוות דעת של שמאי מקרקעין, שנערכה באופן פרטני לגבי הנכס. השניה - כי המערער פטור מהיטל השבחה, על יסוד סעיף 19(ג)(2) של התוספת השלישית לחוק, כפי שתוקן בתיקון מס' 53 לחוק.
 
4. המשיבה הגישה את תגובתה לערעור, ובה התייחסה לטענות הללו לגופן. כמו כן חזרה המשיבה, בתגובתה (סעיף 9), על טענות למחיקה על הסף, שהועלו על ידה בערעור הראשון (הערעור על שומת היטל השבחה). טענת המשיבה בענין זה היא כי הבעלים של הנכס, לצורך החיוב בהיטל השבחה, ולכן גם לענין הזכות להגיש ערעור, הוא רק הבעלים הרשום של הנכס. במקרה דנן, הבעלים הרשום של הנכס במועד הקובע (5.3.00) היו ה"ה קליבנסקי. המערער רכש מהם את הנכס, אך, במועד הנ"ל, עדיין לא היה הבעלים הרשום שלו (הזכויות נרשמו על שמו רק ביום 19.2.02). לפיכך, החייבים בהיטל ההשבחה הם ה"ה קליבנסקי, ואליהם אף נשלחה הודעת השומה, והם הזכאים להגיש ערעור על שומת היטל השבחה, או על החלטת השמאי המכריע. המערער לא היה, במועד הקובע, בעלים רשום של הנכס, ועל כן, לא הוא החייב בהיטל, ולא לו הזכות להגיש ערעור. לפיכך, כך טענת ב"כ המשיבה, דין הערעור להידחות על הסף.
 
5. אכן, בענין ע"א (ת"א) 16/97 יואל מינץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה (לא פורסם) קבע ביהמ"ש המחוזי בתל אביב כי -
"כל עוד לא בוצעה פעולת רישום המרשם, שרירה וקיימת חובת הבעלים או החוכר לדורות לשלם את ההיטל, כך אף במקרה דנן:נ משאושרה תוכנית בעת שפלוני היה הבעלים או החוכר לדורות, רבצה עליו חובת התשלום של ההיטל, וחוזה מכר בינו לבין אחר, שלא הבשיל להעברת זכויות - אין בו כדי לגרוע מחובת הבעלים או החוכר לדורות".
 
6. כיוצא בזה פסק גם ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע בענין בש"א (ב"ש) 5151/00 פש"ר (ב"ש) 5127/97 עו"ד שניידר נ' הוועדה המקומית ראשל"צ תק-מח 2000 (2) 279, באומרו -
"האם קיומן של זכויות שביושר יש כדי להשפיע על החיוב בהיטל השבחה? סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מדבר על הבעלים ולא על הבעלים מכח זכות שביושר, למבקש לכל היותר זכות שביושר או זכות מעין קנינית אך לא זכות בעלות, גם הנשיא ברק משהגיע למסקנה של קיום זכויות שביושר יצירת הפסיקה הישראלית עדיין עשה הפרדה בין זכות שביושר קנינית לבין בעלות וקובע כי בעל זכות שביושר אינו הבעלים. משהוטלה חובת המס על הבעלים, משמע הבעלים הרשום, ולא זה הזכאי להירשם כבעלים או זה הנושא בזכויות שביושר. מאחורי הטלת החיוב על הבעלים עומדת הכוונה לייתר לגוף שלטוני הגובה את המס את ההיזקקות לבדיקת הבעלות או זכויות שביושר והצורך להכנס לפרטי פרטים של חוזים שנעשו בין הצדדים השונים וזכות הבעלות לענין זה היא זו הרשומה בלשכת רישום המקרקעין.
 
מהות חוק המקרקעין, בין היתר, שהזכויות במקרקעין נקבעו על פי הרישום בפנקסי המקרקעין.
 
סעיף 7(א) לחוק המקרקעין קובע כי "עסקה במקרקעין טעונה רישום והיא נגמרת ברישום ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העיסקה לרישום כשעת הרישום". סעיף 7(ב) קובע כי עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. לכן המונח בעלים לצורך תשלום היטל השבחה ו"העברת זכויות" יש לפרשו כמשמעותם בחוק המקרקעין ויום הרישום עפ"י חוק המקרקעין הוא הקובע לענין הבעלות".

ובהמשך:ב
"ומכאן לענייננו. בעת עריכת ההסכם למכירת הנכס אכן לא חל היטל השבחה אך מאחר והעסקה לא הושלמה ברישום ונותרה בשלב של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין לא הועברו הזכויות בנכסים אלא נותרו רשומות בשם המשיבה 4. ועם רישומם אכן המבקש יהפך לבעלים של הנכסים, אך טרם רישומו אין הוא הבעלים וחוק היטל השבחה אינו חל עליו אלא על הבעלים הרשום".
 
ולבסוף:ו
"מודעת אני לכך שעשויה להיגרם תוצאה אבסורדית במידת מה, שנמכרו מקרקעין עוד טרם הוטל חיוב בהיטל השבחה, לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ובין לבין הוטל החיוב בהיטל השבחה, והנטל מוטל על הבעלים הרשום שכבר מזמן אין לו זיקה לנכס, אך כל עוד המחוקק לא בחר להרחיב ולהטיל חיוב זה על הזכאי להרשם כבעלים, או כל גורם אחר כהגדרתו הרחבה של "בעל" בחוק מס רכוש - אין בהם כדי להשפיע על החיוב".
 
7. גם המלומד הנריק רוסטוביץ בספרו "היטל השבחה" (מהד' ראשונה, הוצאת אוריאן, 1996) קובע (בעמ' 149) כי היטל השבחה מוטל על הבעלים הרשום של מקרקעין. בהמשך הוא מעלה את השאלה מה הדין כאשר הבעל הרשום מתחייב בהסכם למכור את זכויותיו, ובטרם נרשם הקונה בפנקסי המקרקעין, מאושרת תכנית, שבעקבותיה מוטל היטל השבחה. מי הוא, במקרה כזה, הנישום הנכון שעליו מוטל ההיטל? ותשובתו היא (בעמ' 151) "שהסכם למכירת זכות במקרקעין אינו מקנה לקונה זכות במקרקעין כמשמעה בחוק המקרקעין, ולכן אינו "העברת זכות במקרקעין", או "הענקת זכות במקרקעין" כמשמעם בתוספת השלישית, ואינו עושה את הקונה לנישום בהיטל השבחה". הבעלים הרשום הוא הוא הנישום בהיטל השבחה. "לענין זהותו של הנישום אין נפקות להסכמה בין הצדדים לעסקה מי מהם ישא בחובת התשלום. לוועדה המקומית מוקנית הזכות להטיל מס מכח דין ולא מכח הסכם".
 
8. יצוין כי גם מהוראת סעיף 14(ג) של התוספת השלישית - הוא הסעיף שמכוחו מוגש ערעור על הכרעת השמאי המכריע - ברור כי הרשאים לערער הם - הוועדה המקומית, או בעל המקרקעין. וכאמור לעיל, רק לאחרונה נרשם המערער כבעלים הרשום של הנכס, אך בעת הגשת הערעור, לא היה הוא הבעלים הרשום, ולא היה הוא רשאי להגיש את הערעור.
 
9. ב"כ המערער, בתגובתו לטענה זו, טוען כי אין זה נכון שרק הבעלים הרשום זכאי להגיש ערעור. הוא מסתמך בענין זה על פסה"ד בענין ע"א (חיפה) 4189/98 הוועדה המקומית קריות נ' מארגות תק-מח 99(1) 764, אולם פס"ד זה מתייחס במפורש לחכירה לדורות (ולא לבעלות), ולגבי חכירה לדורות קיים סעיף מפורש בחוק התכנון והבניה, הקובע כי היא כוללת גם עסקת חכירה שלא נגמרה ברישום.
 
ב"כ המערער מסתמך גם על פסה"ד בענין ע"ש (קרית גת) 24/97 שלתם בנין בע"מ נ' הועדה המקומית (דינים שלום, יב, 717), אולם, גם כאן, ההכרעה התבססה בראש ובראשונה על העובדה, שהבעלות הרשומה בנכס היתה של רשות הפיתוח, ובנדון זה קיים סעיף מפורש בחוק, כי אם המדינה או רשות הפיתוח היא הבעלים, והקרקע מוחזקת על ידי אחר עפ"י חוזה או רשיון, יראו את המחזיק כבעל הקרקע.

לבסוף, מסתמך ב"כ המערער על ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב פד"י
נג(4) 199. בפסק דין זה נדונה שאלת מעמדו ומהות זכותו שביושר של רוכש נכס מקרקעין, שטרם נרשם על שמו, מול נושה של המוכר, ואין לכך כל קשר או נגיעה להיטל השבחה. יצוין כי בפס"ד שניידר (שצוטט לעיל), מצטט ביהמ"ש המחוזי באריכות את פס"ד בנק אוצר החייל, ואח"כ מציג במפורש את השאלה "האם קיומן של זכויות שביושר יש כדי להשפיע על החיוב בהיטל השבחה?" ביהמ"ש משיב בשלילה לשאלה זו, ותשובתו, המנומקת היטב, צוטטה בפיסקה 6 לעיל.
 
10. ב"כ המערער מעלה מספר טענות נוספות, בענין בו עסקינן. הוא טוען כי המשיבה ויתרה על הטענה שרק הבעלים הרשום זכאי לערער, בעצם הסכמתה להעביר את הדיון לשמאי מכריע. אינני מקבל טענה זו, מהטעם הפשוט, שבפרוטוקול הדיון מיום 22.4.01 (שבו הוסכם על העברת הענין לשמאי המכריע), הסכימו הצדדים, וכך נכתב בפרוטוקול, כי השמאי המכריע "ידון בכל השאלות העולות בערעור זה, כפי שעולה מעיקרי הטיעון שהגישו הצדדים". במלים אחרות, בעצם הסכמתה לשמאי מכריע, לא ויתרה המשיבה על אף טענה מטענותיה (לרבות לא הטענה, שנכללה בעיקרי הטיעון מטעמה, כי המערער אינו זכאי כלל להגיש את הערעור). ואם דרושה ראיה נוספת לדבר, הרי היא בכך שבישיבה שנתקיימה אצל השמאי המכריע, העלתה ב"כ המשיבה במפורש את הטענה כי המערער איננו הבעלים הרשום של הנכס. כיצד ניתן, אם כן, לטעון כי בעצם הסכמתה לשמאי מכריע, ויתרה המשיבה על טענה זו?
 
11. עוד טוען ב"כ המערער, כי המשיבה מנועה מלהעלות טענה זו, משום שבכל ההליכים הקודמים היא התנהגה אחרת, ולא העלתה את הטענה, ויתירה מזו, במכתבה מיום 11.3.01, אף הודתה כי החיוב בהיטל חל על המערער.
אינני מקבל טענה זו. לכל אורך הדרך היה ברור כי עמדת המשיבה היא, שהבעלים הרשום הוא החייב בתשלום ההיטל. כך, הודעת השומה מיום 13.7.00 נשלחה אל ה"ה קליבנסקי. הודעת השומה מיום 18.12.00 נשלחה אל ה"ה קליבנסקי. ב"כ המשיבה במכתבה מיום 27.12.00 (נספח ז' לסיכומי המשיבה) מזכירה שוב ושוב את הבעלים הרשום של הנכס, ומסכמת את מכתבה בכך, שהבעלים הרשום של הנכס אינם זכאים לקבל אישור לרשם המקרקעין. גם הדרישה להיטל השבחה מיום 15.1.01 (נספח ט' לסיכומי המשיבה) נשלחה אל ה"ה קליבנסקי. ובהמשך, במכתב ב"כ המשיבה מיום 11.3.01 (נספח י"א לסיכומי המשיבה) (שבו, לטענת ב"כ המערער, ישנה הודאה בכך שהחיוב בהיטל חל על המערער), קובעת ב"כ המשיבה במפורש, כי הבעלים הרשום של הנכס הוא החייב בתשלום היטל השבחה, אם כי היא מציינת כי המערער (בנוסף לבעלים הרשום) חויב בתשלום ההיטל, משום שהוא זה שפנה בבקשה לקבל אישור לטאבו.
בסמוך לכך הגישה המשיבה את עיקרי הטיעון מטעמה בערעור הראשון (הערעור על שומת היטל השבחה), ושם העלתה בצורה ברורה ומפורשת את הטענה כי המערער, שאינו הבעלים הרשום, אינו זכאי כלל להגיש את הערעור.
גם בפני השמאי המכריע, בישיבה שנתקיימה בפניו ביום 30.7.01 (נספח י"א לערעור שבפניי) העלתה ב"כ המשיבה בראש ובראשונה את הטענה כי המערער איננו הבעלים הרשום, ולכן צריך יפוי כח מטעם הבעלים הרשום.
הנה כי כן, לכל אורך הדרך עלתה וחזרה טענה זו מעם המשיבה, ולא ברור כיצד ניתן לטעון, כי המשיבה לא העלתה את הטענה, וכי היא מושתקת, משום כך, מלהעלותה עתה.
 
12. צר לי על כך שאני נאלץ לדחות את הערעור על הסף, בלא לדון בו לגופו של ענין, מהטעם שלא הוגש בידי מי שהיה זכאי להגישו. כבר כשהועלתה טענה זו לראשונה, ניתן היה לבקש לתקן את הערעור, באופן שיוגש, פורמלית, בשמו של המערער "הנכון". הדבר לא נעשה, והערעור, כפי שהוגש, דינו להידחות על הסף.
 
13. ב"כ המערער סומך את ערעורו גם על הפטור מהיטל השבחה, המוענק בסעיף
19(ג)(2) של התוספת השלישית לחוק, כפי שתוקן בתיקון מספר 53 לחוק (ספר החוקים התשס"א, עמ' 44). דא עקא, גם סעיף 19(ג)(2) אינו מעניק את הפטור אלא לנישום, החייב בהיטל השבחה, היינו לבעלים (הרשום) המוכר את הנכס. מגוריו של "המחזיק" בדירה, משך ארבע שנים לפחות, הם תנאי למתן הפטור, אולם הפטור ניתן לנישום, שהוא הבעלים. על כן, גם כאן, הבעלים הוא הזכאי להגיש ערעור, ולא כפי שנעשה.
 
14. מלבד זאת, אינני בטוח אם אמנם חל תיקון מס' 53 בענייננו:נ במועד הגשת הערעור
(5.11.01), לא חל תיקון מס' 53, וזאת לאור הוראות תיקון מס' 54 (ספר החוקים התשס"א, עמ' 238), שביטל, למעשה, את תיקון מס' 53, לתקופה שמיום 1.4.01 ועד יום 31.12.01.
ואילו כיום, ומכוחו של תיקון נוסף לחוק (ספר החוקים התשס"ב, עמ' 171), חל תיקון מס' 53, אך זאת רק בתנאי שבעל המקרקעין העביר את המקרקעין בתקופה שמיום 1.1.02 ועד יום פרסומו של חוק זה, 17.2.02. תנאי זה לא נתקיים, הואיל וההעברה בלשכת רישום המקרקעין במקרה דנן נעשתה ביום 19/2/02.
 
15. יתר על כן, אף בהנחה שחל תיקון מס' 53, הרי התנאי לתחולת הפטור - מגורים לפחות ארבע שנים - הוא ענין שבעובדה, שיש להוכיחו ככל עובדה אחרת. ב"כ המערער טוען כי אין כל מחלוקת, שהדייר הקודם (קליבנסקי) התגורר בבית לפחות ארבע שנים מאז בנייתו. בענין זה קיימת מחלוקת עובדתית. ב"כ המשיבה, עוד במכתבה מיום 11.3.01 (נספח י"א לסיכומיה), טענה כי ה"ה קליבנסקי לא התגורר בנכס משך ארבע שנים מגמר הבניה (ר' פיסקה 3 למכתב הנ"ל). יש לציין כי גם בדיון שנתקיים אצל השמאי המכריע, ביום 30.7.01, עלה ענין זה, והשמאי מר צור אמר כי אם נטענת טענה של מגורים ארבע שנים, יש להגיש על כך תצהיר (עמ' 3 לפרוטוקול הדיון אצל השמאי). כל תצהיר כאמור לא הוגש, והטענה שבה והועלתה גם בתגובת המשיבה לערעור, ובסיכומיה. התנאי של מגורים לפחות ארבע שנים הוא אחד מתנאי הפטור, ועל מבקש הפטור מוטל כמובן הנטל להוכיח כי נתקיימו כל תנאי הפטור. כאמור בצדק בסיכומי המשיבה (22(ג)), המערער לא הביא כל הוכחות לכך שהבעלים או קרובו התגוררו בנכס משך ארבע שנים מגמר הבניה.
 
16. סיכומו של דבר, אני דוחה את הערעור.
המערער ישא בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. החזר היטל השבחה

  2. השבחה "בדרך אחרת"

  3. חישוב היטל השבחה

  4. מי משלם היטל השבחה

  5. ערעור על היטל השבחה

  6. היטל השבחה בניה על הגג

  7. ביטול חיוב היטל השבחה

  8. ערעור בעניין היטל השבחה

  9. פטור מהיטל השבחה במושע

  10. אישור חבות בהיטל השבחה

  11. היטל השבחה מכירת מגרש

  12. חוב היטל השבחה על הנכס

  13. למי משלמים היטל השבחה ?

  14. הלוואה עומדת היטל השבחה

  15. ערעור על היטל השבחה נמוך

  16. המועד לחיוב בהיטל השבחה

  17. היטל השבחה באזור תעשייה

  18. סמכות עניינית היטל השבחה

  19. התיישנות תביעת היטל השבחה

  20. היטל השבחה על חוכר לדורות

  21. היטל השבחה העולה על התמורה

  22. פטור מהיטל השבחה בגלל טעות

  23. תביעה מנהלית השבת היטל השבחה

  24. היטל השבחה על מגרשים בקיסריה

  25. תביעה כספית להחזר היטל השבחה

  26. ערעור היטל השבחה קרקע ברחובות

  27. חוכר לדורות לצורך היטל השבחה

  28. היטל השבחה על הגדלת גובה מרתף

  29. היטל השבחה מוסד ללא כוונת רווח

  30. בקשה לקבלת מידע על היטל השבחה

  31. פטור לקופ''ח מתשלום היטל השבחה

  32. היטל השבחה על שטח מתוכנית קודמת

  33. היטל השבחה בגין מימוש זכויות מלא

  34. הפחתת שיעור הריבית על היטל השבחה

  35. תשלום היטל השבחה ע''י הצד הלא נכון

  36. האם ועדת ערר יכולה לבטל היטל השבחה ?

  37. ערעור על שמאי מכריע בעניין היטל השבחה

  38. חוב היטל השבחה לפני מינוי כונס נכסים

  39. תוכנית בניה מוגבלת בזמן - היטל השבחה

  40. היטל השבחה על מימוש מלא של זכויות בניה

  41. סעד הצהרתי היטל השבחה לפני הכרעת שמאי

  42. ערעור על קביעת שמאי בעניין היטל השבחה

  43. היטל השבחה לפני קיום תנאי מתלה בתוכנית

  44. סוגי השבחות שצריך לשלם עליהן היטל השבחה

  45. האם בעל זכות שכירות צריך לשלם היטל השבחה ?

  46. היטל השבחה מוטל על הבעלים הרשום של מקרקעין

  47. רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין - היטל השבחה

  48. האם יש היטל השבחה בחו"ל (במדינות אחרות בעולם) ?

  49. ערר על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה

  50. קבלת אישור כי אין חוב בהיטל השבחה לפני רכישת המקרקעין

  51. ההבדל בין הזכות פיצויים (סעיף 197) לתשלום היטל ההשבחה

  52. שכונה לחיזוק - היטל השבחה לאור מימוש בדרך של העברת זכויות

  53. בעלות במקרקעין ביום אישור התכנית כתנאי לחיוב היטל השבחה

  54. בקשה להארכת מועד להגשת ערר כנגד החלטה שלא לפטור ההיטל השבחה

  55. האם ניתן להסתמך על אישור מהעירייה שלא צריך לשלם היטל השבחה ?

  56. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון