הנחת נכס ריק מתשלומי ארנונה

תא (חד') 6063/00 הנחת נכס ריק מתשלומי ארנונה

1. זוהי תביעה כספית שסכומה ליום הגשתה 24,357 ₪. הצדדים הסכימו כי ניתן להכריע בה רק על פי סיכומים בכתב, ואלה הוגשו.

2. המחלוקת היחידה בין הצדדים (כפי שהודיעו בכתב כבר בשלב שלאחר הגשת בקשת הרשות להתגונן) היא בשאלה אם זכאית התובעת ל"הנחת נכס ריק" (מתשלומי ארנונה) בגין נכס ברח' האיצטדיון 3 שבמפרץ חיפה. התובעת שכרה את הנכס ל – 5 שנים מיום 31.12.98 מהחברה לכבלים ולחוטי חשמל בישראל בע"מ. בחודש דצמבר 1995 פינתה התובעת מבנים שבנכס אולם המשיכה – גם לשיטתה – להיות "המחזיקה" בו. ביום 11.1.00 פנתה התובעת בכתב לנתבעת וביקשה לקבל, למשך 6 חודשים, "הנחה לבניין ריק".
בב התביעה היא להשבת סכום ארנונה שלטענת התובעת שולם ביתר - היינו – ללא ההנחה נשוא המחלוקת. עוד נראה שאין מחלוקת כי חברה מאוחדת לשיווק כבלי ציון כבלי ישראל בע"מ קיבלה, כבעלת הנכס, פטור בגינו (עקב היותו ריק) לתקופה 8/97 – 1/98.
וו
3. תקנה 13 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג – 1993 (להלן: "התקנות" או "תקנות ההסדרים") קובעת:
"(א) המועצה רשאית לתקופה שלא תעלה על שישה חודשים או חלק ממנה לקבוע למחזיק של בניין ריק שאין משתמשים בו ברציפות במשך תקופה כאמור לפחות, שתחילתה ביום שהחלו להשתמש בו – הנחה בשיעור עד 100 אחוזים.
ננ (ב) הנחה כאמור בתקנת משנה (א) תינתן לבניין ריק פעם אחת בלבד, כל עוד לא שונתה הבעלות בו.
בב (ג) ניתנה הנחה לפי תקנה 12 (א) לא תינתן הנחה לפי תקנה זו כל עוד לא שונתה הבעלות בבניין".
וו
בסעיף 15 (בפרק "הנחות") לצו הארנונה של עיריית חיפה לשנת 2000 (להלן: "צו הארנונה") נאמר:
"א. למחזיק של בניין ריק שאין משתמשים בו במשך תקופה רצופה שאינה עולה על 6 חודשים, שתחילתה ביום שהחלו להשתמש בו, תינתן לשנת 2000 הנחה לתקופה האמור בשיעור 100%.
ננ
ב. הנחה כאמור בסעיף משנה (א) תינתן לגבי נכס פעם אחת בלבד, כל עוד לא שונתה הבעלות בו, ובלבד שלא ניתנה לאותו מחזיק הנחה לפי סעיף 14 לעיל".
בב
4. בצו הארנונה הרלבנטי אין הגדרה למונחים "בעל" ו"מחזיק". בתקנות ההסדרים נאמר כי "מחזיק", "בעל" ו"בניין" יהיו כמשמעם בס' 1 ו – 269 לתק' העיריות (נוסח חדש). "בעל" בס' 1 לפקודת העיריות הוא "לרבות אדם המקבל או הזכאי לקבל הכנסה מנכס... בין שהוא הבעל הרשום של הנכס ובין שאינו הבעל הרשום וכולל שוכר או שוכר משנה ששכר נכס לתקופה שלמעלה משלוש שנים".
וו
5. בתמצית, טענת התובעת היא כי בהיותה מי ששכרה את הנכס לחמש שנים (עפ"י החוזה) הרי היא גם בגדר "בעל", ולפיכך בתקופת השכירות שלה (היינו מיום 31.12.98) זכאית היא ל"הנחת נכס ריק" פעם אחת.
ננ
6. בסיכומיה טוענת הנתבעת, בין היתר, כי השכירות הופסקה ביום 30.7.00, 19 חודשים בלבד לאחר תחילתה, ועל כן בכל מקרה אין התובעת יכולה להחשב כ"בעל" הנכס. טענה זו אין בידי לקבל. אינני סבור שיש מקום או הצדקה לבחון בדיעבד האם השכירות לא קוצרה (בהשוואה לתקופתה המקורית). בבקשת הרשות להתגונן הועלתה בהקשר זה בין השאר, טענה של חשש מחוזים "בדויים". טענה זו לא מצאתי בסיכומי הנתבעת (ומכאן שנזנחה), אך גם לו היתה שבה ונטענת היה דינה להידחות. אין לך חיקוק פיסקלי שאין דרך לחמוק מהחיובים שבו (או לנצל לרעה פטורים והקלות שבו) ע"י עריכת חוזים בדויים. חשש כזה קיים תמיד, ואין לראות בו "כלי פרשני".
בב אם יש חשש שחוזה הוא בדוי, על הרשות לפעול כנגדו על בסיס אותו חשש.
וו הטעם העיקרי לכך שאני סבור שאין לבחון בדיעבד כמה זמן בפועל נמשכה השכירות הוא זה: נניח שהתביעה היתה מוגשת ומגיעה לכלל כתיבת פס"ד עוד לפני שהשכירות הופסקה טרם זמנה (בהנחה שכך היה). במצב כזה לא היתה הטענה יכולה לעלות כלל. אין זה סביר שהתוצאה תהיה תלויה במקריות של "מה קרה קודם" – התביעה התבררה או השכירות נסתיימה (טרם זמנה). אוסיף כי סירוב הנתבעות לתת לתובעת את הפטור המבוקש (הנחה של 100%) נקבע, ככל הנראה, עוד לפני שהשכירות הופסקה (אם אמנם כך היה). אשר למובאה שבסיכומי הנתבעות מספרו של ה. רוסטוביץ, ארנונה עירונית (עמ' 309-
308), אני סבור שאין היא ממין העניין. שם דובר בפרשנות ס' 326 לפק' העיריות, ובמצב שבו השכירות מוארכת מעבר למוסכם מראש; ואילו אנו עוסקים בפרשנות הוראה אחרת ובמצב שבו השכירות (כנטען) קוצרה ביחס למוסכם מראש. בנוסף, לא נטען שעמדתו הנ"ל של המחבר המלומד אכן נקלטה בפסיקה.
ננ עוד אעיר כי המחבר המלומד מעדיף את בדיקת תקופת השכירות בדיעבד בהיותה "נוחה יותר ליישום". בלי להתייחס לנכונות הטענה בהקשר בו נזכרה ע"י המחבר המלומד, אני סבור שכשמדובר בבקשה ל"הנחת בניין ריק" לא ניתן (לפחות בחלק מהמקרים) לבחון את משך השכירות בדיעבד, ובוודאי שלא נכון שבדיקה כזו תמיד "נוחה יותר ליישום".
בב
7. לקראת כתיבת פסק הדין ניסתה התובעת לחולל תפנית חדה בהגדרת המחלוקת. טענתה היתה כי מאחר ומסתבר שאותה "בעלת הנכס" שקיבלה בעבר - לטענת הנתבעת עצמה – "הנחת בניין ריק" בגין הנכס אינה המשכירה של הנכס לתובעת, הרי שברור כי שונתה הבעלות בנכס מאז מתן ההנחה הקודמת (וממילא דין התביעה להתקבל). אין בידי לקבל טענה זו בנסיבות העניין. התובעת היא זו שהודיעה, בתגובה לבקשת הנתבעות לתת להן רשות להתגונן נגד התביעה, כי אין מחלוקת על העובדות (כולל טענת הנתבעות כי הבעלים כבר קיבלו את ההנחה). הצדדים גם הודיעו בכתב (ואף בסיכומיהם) כי המחלוקת ביניהם היא על פרשנות תק' 13 לתקנות ההסדרים. עפ"י הודעות והסכמות אלה נקבע (גם כן בהסכמה) כי התביעה תוכרע עפ"י סיכומים בלבד. לבוא עכשיו, בתום הגשת הסיכומים, ולפתוח את השאלה העובדתית האם מי שקיבל בעבר את ההנחה הם אותם בעלים או שהבעלות שונתה בינתיים – זה מעשה שלא ייעשה מצד התובעת. הוא עומד בניגוד לכל הודעות והסכמות הצדדים. הוא גם מעמיד את הנתבעות במצב בלתי אפשרי, שכן כעת אין להן כבר כל אפשרות להגיב (ולנסות להוכיח – למשל – כי בכ"ז מדובר באותם בעלים). לפיכך – ועל סמך כל הצהרות והודעות הצדדים – אתעלם מטענה זו של התובעת, ואכריע בשאלה שהצדדים הסכימו כי היא שתחרוץ את גורל התיק, והיא: האם לנוכח העובדות שתוארו בסעיפים 2-6 לעיל, זכאית התובעת ל"הנחת בניין ריק" (היינו פטור מארנונה ל – 6 חודשים).
וו
8. לאחר שנדחתה הטענה כי משך השכירות ייבדק בדיעבד לפי המצב בפועל, נותרה שאלה אחת ויחידה: האם המונח "בעלות" בתק' 13 (ב) לתקנות ההסדרים ובס' 15 (ב) לצו הארנונה יפורש לפי הגדרת "בעל" בס' 1 לפק' העיריות (נוסח חדש), ולכן התובעת – בהיותה שוכרת ל – 5 שנים, תחשב כ"בעלים" של הנכס (וממילא – תהיה זכאית ל"הנחה"); או שהמונח "בעלות" בחיקוקים הנ"ל יפורש ללא זיקה להגדת "בעל" בפק' העיריות, ויקבל פירוש מילולי (היינו – "בעלות" ממש). במקרה האחרון תהיה התוצאה שהתובעת אינה זכאית ל"הנחת בניין ריק" בגין המושכר, והתביעה תידחה.
ננ
9. אני סבור שהדין בשאלה הנ"ל עם הנתבעת 1 (העירייה). יש הגיון פרשני-טכני רב בעמדת התובעת, המבוססת על טכניקה של עלייה במעלה המדרג הנורמטיבי על מנת לחפש הגדרה למונח "בעלות" (ובהעדרה – למילה "בעל"), ולהגיע לחיקוק המסמיך בענייני ארנונה, שהוא – במקרה שלנו – פקודת העיריות (נוסח חדש). דרך פרשנות זו גם נתמכת – לכאורה – בשאיפה להרמוניה פרשנית: אותו מונח יקבל פירוש אחיד בכל החיקוקים שעניינם ארנונה. דרך זו שובה את העין, אך כאמור – הגעתי למסקנה שאין לקבלה.
בב
10. השאיפה להרמוניה חקיקתית אינה בגדר כלל פרשני מוחלט ונטול חריגים. יש שבחיקוקים הדנים בנושא אחד מקבל אותו מונח משמעויות שונות בהקשרים (ובהקשרי משנה) שונים. לעיתים נמצאה תופעה כזו אפילו באותו חיקוק עצמו (וראה מחלוקת הפוסקים הממושכת, עד להכרעת ביהמ"ש העליון, בעניין פרשנות המונח "תביעה" בס' 31 לחוק חוזה הביטוח, תשמ"א – 1981, שביסודה העובדה שלמונח "תביעה" היו שתי משמעויות שונות בחוק הנ"ל בסעיפים שונים). בכל עת שאנו נזקקים לשאלה פרשנית, יש קודם כל לבחון את התכלית החקיקתית של אותה הוראה שאותה באים לפרש. הפרשנות "התכליתית" היא העיקר, וטכניקות של פרשנות "מילונית" או אחרת אינן יכולות לגבור עליה. המילים שבחיקוק משרתות את התכלית החקיקתית הראוייה. הן אינן גוברות עליה ואינן עומדות בפני עצמן. לא מצאתי בפי התובעת תשובה לשאלה איזו תכלית חיקוק ראויה באה לשרת הפרשנות שהיא טוענת לה. בפי הנתבעת 1 דווקא מצאתי תשובה כזו. לטענתה, המעוגנת היטב בהסטוריה החקיקתית של ההוראות הרלבנטיות, מטרת ההוראה שבס' 13 לתקנות ההסדרים (ובס' 15 לצו הארנונה) היא לתת – מצד אחד – הנחה זמנית מארנונה בגין מבנה ריק, אך – מצד שני – להגביל את ההנחה כך שהבעלים יקבל תמריץ למצוא "שוכר יעיל" לנכס, היינו שוכר המנצל את הנכס. מקובל עלי שטובת המשק (ובמיוחד במדינה כה קטנה כישראל) מחייבת שייעשה שימוש מירבי במקרקעין בכלל ובמבנים קיימים בפרט. ניצול מירבי של מקורות בכלל ושל משאב הקרקע (ובמיוחד הקרקע הבנוייה) שהוא מוגבל, סופי ומצומצם, הוא אינטרס משקי ולאומי חשוב. הגבלת הזכות ל"הנחת בניין ריק" כך, שתינתן רק פעם אחת לתקופה שבה לנכס אותם בעלים, מתיישבת עם אינטרס זה. אם נראה בכל שוכר ל – 3 שנים ומעלה "בעלים", לא נתמרץ (בדרך של הגבלת הזכות להנחה האמורה) את הבעלים למצוא "שוכר יעיל", אלא להיפך: נתמרץ כל שוכר ל – 3 שנים ומעלה לא להתאמץ ולנצל את המושכר (או לא לנצלו במלואו).
וו
11. נמצא כי דווקא פרשנותה של הנתבעת, ולפיה למונח "בעלות" בתק' 13 לתק' ההסדרים ובס' 15 לצו הארנונה יש ליתן פרשנות של "פשוטו כמשמעו", תומכת בתכלית החקיקתית של ההגבלה על הזכות להנחה (הדרישה שההנחה תינתן רק פעם אחת בגין כל נכס, כל עוד לא שונתה הבעלות בו). לפיכך יש להעדיף פרשנות זו ולאמצה, וכך אני מחליט.
ננ
12. התוצאה היא כי אני קובע שאין לראות את התובעת כ"בעלים" (או – ליתר דיוק – כמי שבידיה "בעלות") בקשה לנכס רק משום שבידיה חוזה לשכירת הנכס ל – 5 שנים; והכל בקשה לזכאות ל"הנחת בניין ריק". מכאן, כי דין התביעה (עילתה היא הטענה לקיום זכאות כאמור בידי התובעת ) – להידחות.
בב
13. כאמור, התביעה נדחית. בהתחשב בכך שהתיק נוהל ע"י הצדדים בדרך יעילה במיוחד ומבלי לקיים דיונים כלל (אפילו בשלב של הבקשה לרשות להגן), ולנוכח החשיבות הכללית של השאלה שהועמדה לדיון, החלטתי שלא לעשות צו להוצאות.
וו



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. המחזיק בנכס

  2. צו קבלת נכסים

  3. השקעה בנכס קבוע

  4. טעות בסיווג נכס

  5. סיוע להברחת נכסים

  6. חזקה ייחודית בנכס

  7. מחזיק בנכס ארנונה

  8. שטח ברוטו של נכס

  9. ארנונה מחזיק בנכס

  10. ביטול צו ניהול נכס

  11. ויתור על נכס מכביד

  12. הארכת צו הקפאת נכסים

  13. צו הגבלת שימוש בנכס

  14. שימוש בנכס ללא זכות

  15. ארנונה על כניסה לנכס

  16. סיווג נכס בצו הארנונה

  17. ארנונה על נכסים של אגד

  18. קבלת נכסים שהושגו בפשע

  19. טענת אינני מחזיק בנכס

  20. חישוב שטח הגזוזטראות בנכס

  21. הפרת התחייבות למכור נכס

  22. נכס שנרכש לפני הנישואין

  23. שכר ראוי עבור שימוש בנכס

  24. תעריפי הארנונה לפי סוג הנכס

  25. תאונת עבודה של משכיר נכסים

  26. בעלות על חניות צמודות לנכס

  27. הנחת נכס ריק מתשלומי ארנונה

  28. הברחת נכסים בין קרובי משפחה

  29. תביעה בגין איתור נכסים ברומניה

  30. הגדרת מחזיק בנכס לצורכי ארנונה

  31. פיצוי קונה על עיכוב במסירת הנכס

  32. שווי נכס ברחוב וולפסון בתל אביב

  33. מכירת נכס בלתי מוחשי לתושב חוץ

  34. חיוב בארנונה למרות אי החזקה בנכס

  35. ערעור בנושא סיווג נכס לצורך ארנונה

  36. תשלום חוב ופיצויים בעקבות השכרת נכס

  37. העברת נכס ללא תמורה בין הורה לילד

  38. ארנונה על נכס שאין אפשרות להשתמש בו

  39. ערעור על מכירת נכס - בזכות או ברשות

  40. העברת זכויות בנכס כנגד ויתור על חוב

  41. מכירת נכסים של חברה בקשיים כלכליים

  42. החזרים על סיווג נכס באופן בלתי חוקי

  43. בקשה לסווג נכס כ"מחסן" במקום "תעשיה"

  44. החזקת מפתחות הנכס לצורך חיוב בארנונה

  45. ניהול נכסי נעדרים - איתור נכסי נעדרים

  46. תביעה בגין השכרת נכס למטרת ניהול פיצרייה

  47. השכרת נכס שנבנה ללא היתר ללא ידיעת השוכר

  48. שינוי רטרואקטיבי של סיווג הנכס ממגורים לעסק

  49. אסור לרוקן זכויות (שנינוי חוזים) בנכס מעוקל

  50. ידיעה קונסטרוקטיבית של העירייה לגבי מחזיק בנכס

  51. סיווג נכס לצורכי ארנונה - ערעור לבית המשפט העליון

  52. העדר זיקה ביטוחית: העברת בעלות בנכס/רכב מנתקת את הזיקה

  53. לטענת התובע שכר הנתבע ממנו הנכס תוך הבטחה כתובה לשנתיים מינימום

  54. טענות בדבר התעלמות השמאית המכריעה משתי עסקאות שעשה מנהל העזבון בנכס

  55. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון