הפקעות קרקעות בהוד השרון

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפקעות קרקעות בהוד השרון:

לפני תובענה לפסיקת פיצויים בגין הפקעות שבוצעו לטענת התובעים בחלקה 137 בגוש 6407, הממוקמת בהוד השרון (להלן: "החלקה").
א. רקע עובדתי


התובעים הינם הבעלים הרשומים של החלקה, כאשר התובע 1 הינו הבעלים של מחצית החלקה, התובעת 2 הינה הבעלים של שליש החלקה, וכל אחד מבין התובעים 3 ו-4 הינו הבעלים של 1/12 חלקים מהחלקה. רוכשי החלקה במקור היו הורי התובע 1, ה"ה ישעיהו והניה גולדשטיין ז"ל, אשר העבירו את החלקה ללא תמורה לתובע 1 ולאחיו המנוח, אברהם גונן ז"ל, בחלקים שווים ביניהם. לאחר מות האח, ירשו התובעים 2 - 4, אלמנתו וילדיו, את זכויותיו בחלקה (ראו נספחים ד' - ו' לתצהירי התובעים) .
הנתבעת 1 היא חברה ממשלתית, האחראית על תכנונן, פיתוחן, אחזקתן וניהולן של הדרכים הבינעירוניות במדינת ישראל (להלן: "החברה הלאומית"). החברה הלאומית הוקמה על פי החלטת ממשלת ישראל מס' 779 מיום 15.9.2003 אשר הורתה על סגירת המחלקה לעבודות ציבוריות במשרד התחבורה "מע"צ יחידת הסמך" (להלן: "מע"צ") והעברת אחריותה, זכויותיה וחובותיה לחברה הלאומית.
הנתבעת 2 היא גוף שהוקם על פי דין, בהתאם לחוק רשות הנמלים והרכבות, תשכ"א-1961. בין יתר תפקידיה ומטרות הקמתה נכללים גם תכנון, בניית, ניהול והחזקת מסילות הברזל בישראל (להלן: "הרכבת").
שטחה הרשום של חלקה 137 בגוש 6407 בלשכת רישום המקרקעין הינו 6,805 מ"ר (נספח א' לתצהיר אליהו גונן). לטענת התובעים, שטחה המקורי של החלקה (אשר טרם פיצולה לתתי חלקות סומנה במספר 1) עמד על 7,578 מ"ר. שטח של כ-773 מ"ר, המהווה כ-10.2% מהשטח של חלקה מס' 1 המקורית, ואשר הפך לחלקה 139 בגוש 6407 לאחר פיצולה של חלקה 1 לתתי חלקות, הועבר במכר ללא תמורה לידי המועצה המקומית מגדיאל (שמאוחר יותר הפכה למועצה המקומית הוד השרון), לצורך סלילת דרך על החלקה. דרך זו ידועה גם בשם דרך הטייסים (להלן: "ההפקעה ההיסטורית").
הצדדים אינם חלוקים על כך שחלק מן החלקה, בשטח של כ-4,083 מ"ר, הופקע מכוח צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (צומת (מחלף) סוקולוב, כפר סבא), התשנ"ה-1995, אשר פורסם ביום 29.6.1995 (להלן: "הצו הראשון"). שטח זה הופקע לצורך הקמת מחלף שנועד לחבר בין כביש 531 לבין רחוב סוקולוב בכפר סבא. ההודעה על ההפקעה נמסרה לבעלי המקרקעין ביום 5.9.1996, ובהמשך לכך, ביום 19.9.1996 תפסה מע"צ את החזקה במקרקעין שהופקעו על פי הצו הראשון (להלן: "ההפקעה הראשונה", ראו פרטיכל תפיסת החזקה שצורף כנספח א' לתצהיר העדות הראשית של מר יורם כהן מטעם החברה הלאומית).
לטענת החברה הלאומית, בשנת 2002 נוהל משא ומתן לתשלום פיצויים לנפקעים בגין ההפקעה הראשונה. לגירסתה, לתובעים הוצע פיצוי בסך של 70$ לכל 1 מ"ר שהופקע, וכן פיצוי עבור יתרת החלקה שלא הופקעה, אך זאת - בניכוי בשיעור של 25% אשר לטענתה אין בעלי הזכויות בקרקע זכאים לקבל פיצוי בגין הפקעתם. בין הצדדים לא הושגה הסכמה לגבי גובה הפיצויים.
הפקעה נוספת בשטח של כ-1,324 מ"ר בוצעה מכוח צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (מסילת ברזל בקטע פתח-תקוה, דרום השרון, הוד השרון, כפר סבא), התשנ"ח-1998, אשר פורסם ביום 13.8.1998 (להלן: "הצו השני"). השטח המופקע נועד לשמש לצורכי הקמת מסילת ברזל (להלן: "ההפקעה השנייה").

יצוין כי לפי חוות דעת שמאי המקרקעין מטעם הרכבת, מר גדעון גולדשטיין, ההפקעה הראשונה כללה בתוכה גם שטח שיועד לתוואי המסילה (עמ' 6 לחוות דעתו). מכל מקום, בשנת 1998 פורסם צו נפרד לשטח המסילה בלבד, על שטח הקרקע שהופקע למעשה לצורך זה עוד ביום 19.9.1996, בהתאם לצו הראשון (עמ' 7 לחוות דעת השמאי).


חלק נוסף מן החלקה, בשטח של כ-889 מ"ר, הופקע מכוח צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (דרך מס' 531: הרצליה-רעננה-כפר-סבא-הוד השרון-חורשים; קטע מחלף סוקולוב - מחלף כפר סבא דרום) (הרחבה וביטול), התשס"ז-2006 (להלן: "הצו השלישי"), אשר פורסם ביום 29.11.2006. ההפקעה זו נועדה לצורך הרחבת דרך 531. ההודעה בדבר ההפקעה נמסרה לבעלי המקרקעין ביום 19.12.2006 (להלן: "ההפקעה השלישית"). כפי שיפורט להלן, החזקה במקרקעין נושא צו ההפקעה השלישי נתפסה על ידי החברה הלאומית ביום 24.5.2007.
יובהר, כי שלושת הצווים האמורים הוצאו מכוחו של סעיף 3 בפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן: "פקודת הדרכים"). יוער, כי פקודת הדרכים בוטלה במסגרת החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), התש"ע-2010.
התובעים סירבו לפנות את המקרקעין בהתאם להוראות הצו השלישי, ולפיכך הוגשה כנגדם על ידי החברה הלאומית תביעת פינוי לבית המשפט השלום בפתח תקווה. תביעה זו התקבלה (ראו ה.פ. (פ"ת) 121/07 מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ נ' גונן אליהו ( 10.4.2007). בהמשך לכך, ביום 24.5.2007 תפסה החברה הלאומית חזקה במקרקעין שהופקעו לפי הצו השלישי. בגין הפקעה זו שולם לתובעים 1 ו-2 סך כולל של 262,614 ש"ח, ואילו לתובעים 3 ו-4 שולם סך נוסף של 49,454 ש"ח (נספח ט' לתצהירי העדות הראשית מטעם החברה הלאומית). לפיכך, הפיצוי הכולל אשר שולם לתובעים בגין ההפקעה השלישית עמד על סך של 267,029 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 29.11.2006, המסתכמים בסך כולל של 312,068 ש"ח. (יוער, כי התובעים טענו כי בפועל שולם להם סכום נמוך יותר, אך מעיון במסמכים שהוגשו על ידי החברה הלאומית עולה כי הפער נובע מכך שהתובעים לא התייחסו בחישוביהם לתשלומי המיסים החלים עליהם, שקוזזו במקור מסכום הפיצויים).
במסגרת ניהול ההליך דנן, הסכימו הצדדים להצעתו של בית המשפט לפיה סכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת ביחס להפקעה הראשונה ולהפקעה השנייה ישולם על ידי הנתבעות לתובעים.
בהתאם לכך, שילמה החברה הלאומית ביום 15.11.2009 סך של 1,392,261 ש"ח בגין ההפקעה הראשונה משנת 1995. סך זה חושב בהתייחס לסך קרן של 847,141 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן וריבית בגין התקופה שמיום 29.6.1995 ועד לחודש יולי 2002, ולאחר ניכוי במקור של תשלומי המיסים החלים על פי דין.
ביום 20.12.2009 שילמה הרכבת לתובעים סכום נוסף של 202,085 ש"ח בגין ההפקעה השנייה משנת 1998. בגין הפרשי הצמדה וריבית שלא שולמו בשגגה שולם לתובעים על ידי הרכבת ביום 4.1.2010 סך נוסף של 109,654 ש"ח. לפיכך, סכום הפיצויים הכולל שקיבלו התובעים מהרכבת בגין הפקעה זו הסתכם בסך של 311,739 ש"ח (המורכב מסך קרן של 264,978 ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ולאחר ניכוי במקור של המיסים החלים על פי הדין).

ב. יריעת המחלוקת


הצדדים חלוקים בשאלה מהו גודל החלקה הרלוונטי לצורך חישוב פיצויי ההפקעה להם זכאים התובעים בשל כל ארבע ההפקעות האמורות. עוד חלוקים הצדדים בשאלת שוויו של השטח המופקע. בין הצדדים אף נתגלעה מחלוקת לגבי תשלום הפרשי ההצמדה והריבית המתייחסים לפיצויים שכבר שולמו לתובעים על ידי החברה הלאומית בגין ההפקעה הראשונה. יודגש כי הנתבעים טוענים טענות סף כנגד התביעה הכוללות טענות בדבר קיום התיישנות ושיהוי. טענות סף אלה שנויות אף הן במחלוקת בין הצדדים.

עיקר טענות התובעים


התובעים טוענים כי בהתאם לקבוע בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964 (להלן: "החוק לתיקון דיני הרכישה"), המונח "חלקה מקורית" מתייחס ל"חלקה כפי שהייתה ערב הרכישה הראשונה לפי כל חוק רכישה", כך שיש להביא בחשבון את השטח שהופקע בהפקעה ההיסטורית שנעשתה לצורך סלילת דרך הטייסים בעת חישוב גודלה של החלקה לצורך קביעת פיצויי ההפקעה בגין ההפקעות המאוחרות. לטענת התובעים, על אף שבהסכם המכר מיום 15.11.1960 (נספח ג' לתצהיר אליהו גונן) אשר מכוחו רכשו ה"ה ישעיהו והניה גולדשטיין ז"ל את זכויותיהם בחלקה (זכויות אשר הועברו כאמור לבניהם, ומהמנוח אברהם גונן ז"ל אל התובעים 2-4), מצוין במפורש כי נרכשה קרקע ששטחה הכללי הינו 6,805 מ"ר, יש לקבל את עדות התובע מס' 1 לפיה השטח שנרכש מכוח הסכם המכר הנ"ל כלל שטח של כ-7,500 מ"ר, בהתאם למפורט במפת הגוש ומפת התמורה שהוכנה ביום 16.2.1956 (נספח ג' לתצהיר העדות הראשית של מר טל סלע מטעם הרכבת, להלן: "מפת התמורה").

לטענת התובעים, נטילת השטח מתוך החלקה המקורית שנעשתה ללא תמורה עוד בשנות החמישים של המאה ה-20 נעשתה במסגרת של הפקעה. התובעים מדגישים, כי אף אם בית המשפט יקבע כי העברת שטח זו נעשתה בדרך של העברת מקרקעין מרצון, הרי שלאור ההלכה הפסוקה, יש להתייחס להעברת זכויות מעין זו כאל הפקעה החייבת בתשלום פיצויים לנפקעים (מעבירי הזכות).
התובעים סבורים, כי הנתבעות חבות, ביחד ולחוד, בתשלום כלל פיצויי ההפקעה המגיעים לתובעים בגין כל ארבע ההפקעות שנעשו, ובכלל זה אף בגין ההפקעה ההיסטורית, על אף שזו בוצעה על ידי גורם שלישי, קרי: המועצה המקומית מגדיאל. לטענת התובעים, הזכות לפיצויים בגין ההפקעה ההיסטורית הומחתה להם עת רכשו את חלקה 137 בגוש 6407 במחיר מלא. לטענתם, הדבר נובע מהרציונאל העומד ביסוד חקיקתו של החוק לתיקון דיני הרכישה, ובהתאם לפסיקה המחייבת הקובעת כי בית המשפט יטה לראות בזכותו של המוכר בחלקה המקורית כזכות שהומחתה על ידי המוכר לקונה (ע"א 261/84 שמעון רפאלי נ' יצחק חנניה ואח', פ"ד מ(4) 561, להלן: "עניין חנניה"). לטענתם, מאחר שהזכאות לקבלת פיצויי הפקעה בגין ההפקעה ההיסטורית קמה רק לאחר שבוצעו ההפקעות הנוספות, הרי שהמסקנה המתבקשת הינה כי זכותם של בעלי החלקה המקורית לקבלת פיצויים בגין ההפקעה ההיסטורית הומחתה לה"ה ישעיהו והניה גולדשטיין ז"ל עת שרכשו את החלקה מבעליה הקודמים – בעלי החלקה המקורית, ומהם לתובעים.


באשר לסוגיית ההתיישנות, התובעים סבורים כי בהתאם לשלושת המבחנים שנקבעו בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 5964/03 עיזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה, פ"ד ס(4) 437 (להלן: "הלכת ארידור"), הרי שתביעתם כלל לא התיישנה.
באשר לגובה הפיצוי לו הם זכאים טוענים התובעים כי השווי הרלוונטי הוא שוויה של הקרקע במועד פרסום ההפקעה השלישית, דהיינו - בשנת 2006 (ראו הסיפא בסעיף א(3) בנספח כד' כהגדרתו להלן), וכעולה גם מחוות דעתו של שמאי המקרקעין מר יעקב כהן (להלן: "שמאי התובעים"). התובעים הדגישו כי נספח כד' לתצהיריהם הינו חלק בלתי נפרד מחוות הדעת השמאית שהוגשה מטעמם ונערכה על ידי שמאי התובעים, וכי יש לדחות את טענות הנתבעות בעניין זה בהתאם לנאמר בעדותו של השמאי כהן עצמו (עמ' 32 לפרוטוקול, ש' 31 - 32). יובהר, כי נספח כד' הינו מכתב בן עמוד אחד שכותרתו "פיצויים בגין הפקעות חלקה 137 גוש 6407 הוד השרון". במסמך זה קבע שמאי התובעים, מר כהן, כי את הפיצויים בגין כלל הקרקע שהופקעה, ובכלל זה גם בגין ההפקעה ההיסטורית, יש לשלם לתובעים לפי חישוב המבוסס על שווי קרקע בסך של 200$ לכל 1 מ"ר, וכל אלה מסתכמים בסך של 1,413,800$ (לעיל ולהלן: "נספח כד'").

התובעים מבקשים לדחות את עדותו וחוות דעתו של השמאי מר יגאל אברהמוב אשר העיד מטעם החברה הלאומית (להלן: "שמאי החברה הלאומית"), וכן לדחות את עדותו וחוות דעתו של השמאי מר גדעון גולדשטיין, אשר העיד מטעם הרכבת (להלן: "שמאי הרכבת"). לטענתם, העסקאות עליהם התבססו שמאים אלה אינן רלוונטיות. לטענת התובעים, שוויה של החלקה שהופקעה גבוה בהרבה מזה שנקבע על ידי שני השמאים מטעם הנתבעות. לגירסת התובעים, לצורך קביעת שווי החלקה התבססו השמאים מטעם הנתבעות, בין היתר, על הטענה שהכביש חייב להיסלל דרך החלקה. לדידם, בטענה זו אין שום ממש. עוד נטען על ידי התובעים כי מן הראוי היה להביא בחשבון, בעת עריכת שומת פיצויי ההפקעה, את הפוטנציאל שהיה לחלקה לגבי הכללתה במסגרת תוכנית הר/1201 שהשפיעה על מחירי הקרקעות באזור, שיקול שלא הובא בחשבון בחוות הדעת של השמאים מטעם הנתבעות.


לבסוף, חולקים התובעים על אופן חישוב הפרשי ההצמדה והריבית המתייחסים לסכום פיצויי ההפקעה ששולמו להם בגין ההפקעה הראשונה והשנייה. הפרשים אלה חושבו עד לשנת 2002 בלבד. לטענת התובעים, שלילת התשלום עבור הפרשי ההצמדה והריבית משנת 2002 ועד למועד התשלום בפועל נעשתה שלא כדין, ונוגדת את הוראות סעיף 8 בחוק לתיקון דיני הרכישה. התובעים מדגישים כי בתחילה הושג עמם סיכום עקרוני לפיו הם יקבלו זכויות בנייה כפיצוי בגין ההפקעה, ועמידתם על סיכום זה אינה יכולה להיחשב כ"סירוב שלא כדין" לקבלת פיצויי הפקעה. עוד ציינו התובעים כי לא הוצג טעם לכך שלא הופקדו אצל החשב הכללי או האפוטרופוס הכללי כספי הפיצויים המגיעים להם, וזאת - לפי המתחייב מהוראת סעיף 8(ב)(1) בחוק לתיקון דיני הרכישה.

עיקר טענות החברה הלאומית


לטענת החברה הלאומית לתובעים אין כל זכות לקבלת פיצויים בגין ההפקעה ההיסטורית. לגירסתה, השטח שהופרש לצורכי סלילת דרך הטייסים כלל לא היה בבעלותם של התובעים או בני משפחתם, ולא הוכח שמוכרי הזכויות בחלקה להוריו של התובע 1 המחו לטובתם גם זכויות, ככל שהיו להן כאלה, בגין ההפקעה ההיסטורית (עניין חנניה, 574-573; ע"א 1986/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 נ' הועדת המקומית לתכנון ולבניה נתניה, פ"ד נח(1) 550, 658). עוד נטען, כי מאחר שהחלוקה (הפרצלציה) של החלקות אירעה בשנת 1956, דהיינו עוד קודם לרכישת הזכויות על ידי המועצה המקומית מגדיאל, הרי שסעיף 2 בחוק לתיקון דיני הרכישה כלל אינו חל במקרה דנן.
לטענת החברה הלאומית, אף אם סעיפים 2 ו-6 בחוק לתיקון דיני הרכישה היו חלים במקרה הנוכחי, הרי שבהתאם להלכה הפסוקה לא קיימת חובה לפצות את התובעים בגין הפקעות קודמות שבוצעו על ידי רשות אחרת, שכן אין מחלוקת שלא החברה הלאומית היא שביצעה את ההפקעה ההיסטורית.
עוד נטען כי התביעה הקשורה בהפקעה ההיסטורית התיישנה. החברה הלאומית סבורה כי אין בסיס לטענת התובעים לפיה הזכות לפיצויים התגבשה רק בשנת 2003. לטענתה, קיימות ראיות שונות לכך ששנים רבות לפני שנעשתה ההפקעה השנייה בשנת 1995, השטח שהופקע בהפקעה ההיסטורית כבר נתפס על ידי מועצת מגדיאל ומומשה בו מטרת ההפקעה. בקשר לכך טוענת החברה הלאומית, כי יש לדחות את עדותו של התובע 1 לפיה שטחים אלה עובדו על ידי משפחתו עד לשנת 2003. עוד נטען על ידה, כי השטח הרלוונטי לעניינה של החברה הלאומית הוא השטח שהופקע במסגרת ההפקעה הראשונה, והחזקה בשטח זה נתפסה ומומשה כבר בשנת 1996.
ביחס לשווייה של הקרקע המופקעת טוענת החברה הלאומית כי המועד הקובע הוא מועד פרסום צו ההפקעה בהתאם לקבוע בסעיף 9 בפקודת הדרכים (ת"א 16828-03-09 אביבה מסעף פלמחים בע"מ נ' מעצ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ ( 8.7.2010). לטענתה, דין התביעה להידחות אף מהטעם שהתובעים לא הציגו כל ראיה לגבי שווי המקרקעין במועדים הרלוונטיים, דהיינו - בשנים 1956, 1995 ו-1998.

בנושא זה טוענת החברה הלאומית כי על התובעים מוטל הנטל להוכיח מה גובה פיצויי ההפקעה אותם הם זכאים לקבל, ומשעה שחוות הדעת השמאית שהוגשה על ידם מתייחסת רק להפקעה השלישית שבוצעה בשנת 2006, הרי שהתובעים לא עמדו בנטל זה. החברה הלאומית אף טוענת, כי נספח כד' אינו מהווה חלק מהשומה אשר הוגשה על ידי שמאי התובעים, כפי שעולה הן מהמסמך עצמו בו חסרים נתונים רבים, והן מחקירתו של השמאי התובעים. לטענת החברה הלאומית בנסיבות אלה לא היה מקום למינוי של שמאי מומחה מטעם בית המשפט.


אף לגופם של הדברים טוענת החברה הלאומית כי קביעתו של שמאי התובעים לפיה שווי המקרקעין ביום 29.11.2006 עמד על סך של 180$ או 200$ לכל 1 מ"ר שהופקע, משוללת בסיס, ומנותקת לחלוטין מהמצב התכנוני, ממיקום החלקה, ומשווי המקרקעין באזור. לפיכך, טוענת החברה הלאומית כי יש לדחות את חוות דעת שמאי התובעים, ולקבוע כי שווי החלקה הינו כפי שנקבע בחוות דעתו של שמאי המקרקעין מר יגאל אברהמוב מטעמה, דהיינו - לפי חישוב של 70$ לכל 1 מ"ר שהופקע.
לבסוף, מתייחסת החברה הלאומית לנושא הפרשי הריבית וההצמדה בגין הסכום ששולם לתובעים בגין ההפקעה הראשונה. לגרסתה, מע"צ ניהלה עם התובעים משא ומתן לגבי גובה הפיצויים החל משנת 1996. במהלכו של משא ומתן זה אכן הצהירו התובעים כי הם מעדיפים לקבל זכויות בנייה במסגרת של תכנית איחוד וחלוקה, כחלופה לפיצויי הפקעה. אולם לטענת החברה הלאומית הובהר לתובעים עוד בשנת 2002 כי סיכוייהם לקבל זכויות בניה קלושים, ולכן התובעים נדרשו לקבל את הפיצויים שהוצעו להם. לטענת החברה, משעה שהתובעים סירבו ללא טעם ענייני לקבל סכום הפיצויים שהוצע להם - הם אינם זכאים לקבל תוספת של הפרשי ריבית והצמדה על סכום פיצויי ההפקעה שהוצעו להם.

עיקר טענות הרכבת


ראשית יצוין כי הרכבת הצטרפה לטענת החברה הלאומית לפיה אין התובעים זכאים כלל לקבל פיצויים בגין ההפקעה ההיסטורית. לטענתה, התובעים לא הרימו הנטל המוטל עליהם להוכיח כי רכשו זכויות גם בחלקה 139 בגוש 6407 (החלקה שהופקעה בהפקעה ההיסטורית). לפי גירסת הרכבת, זכויות התובעים בחלקה 137 שבגוש 6407 נרכשו לאחר חלוף שנים ממועד ביצוע ההפקעה ההיסטורית, ולאחר שאף הושלמה הפרצלציה של חלקה 1 ההיסטורית. לכן, לגירסת הרכבת, אין לתובעים כל זכות בנוגע לשטח שהופקע במסגרת ההפקעה ההיסטורית של חלקה 139 בגוש 6407 (ע"א 2274/06 עיריית חולון נ' סרג זימק ( 15.1.2009), להלן: "ענין זימק").

בנוסף לכך נטען על ידי הרכבת כי לא הוכח על ידי התובעים שחלקה 137 בגוש 6407 אכן נרכשה בתמורה מלאה, ואף מטעם זה אין, לגירסתה, בסיס לטענת התובעים לפיה הועברו אליהם הזכויות לקבלת פיצויי הפקעה עתידיים. יתר על כן: לטענת הרכבת התובעים לא הוכיחו שההפקעה ההיסטורית מהווה "מכירה כפויה" המקימה זכות לקבלת פיצויי הפקעה. כן נטען על ידה כי בהתאם לפסיקה אין גורם שהפקיע בזמן מאוחר חייב לשלם פיצויים בגין הפקעה מוקדמת שאין לו זיקה אליה (עניין זימק).


בנוסף לכך טוענת הרכבת כי בהתאם להלכה שנפסקה בפסק דין ארידור, דין התביעה להידחות בשל התיישנות, או לחלופין – מחמת שיהוי. לגרסתה, נסיבות המקרה נופלות בגדרי המבחנים שנקבעו באותו פסק דין ביחס למועד תחילת מרוץ ההתיישנות. לדידה של הרכבת ההפקעה ההיסטורית מומשה עוד בשנת 1957, המטרה הציבורית אשר בגינה הופקעה הקרקע היתה סלילת דרך הטייסים, ומטרה זו מומשה לכל המאוחר בשנות ה-70 המוקדמות של המאה ה- 20. מטעמים אלה סבורה הרכבת כי בנסיבות העניין התקיים למצער שיהוי רב בהגשת התביעה (ע"א 5110/05 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' קלרה שטיינברג ( 18.1.2007, להלן : "עניין שטיינברג").
באשר לשאלת שווי הקרקע המופקעת: הרכבת מצטרפת לעמדתה של החברה הלאומית וגורסת כי חוות דעת השמאי מטעם התובעים דנה בהפקעה משנת 2006 בלבד, ומשכך - היא איננה רלוונטית להפקעות הקודמות נושא התביעה. בנוסף, הרכבת טוענת כי אין לקבל את נספח כד' לתצהירי התובעים כחלק מחוות הדעת השמאית של מר כהן, שמאי התובעים, וכי ממילא נספח זה גם אינו רלוונטי שכן הוא איננו מתייחס לשווייה של הקרקע במועדים הרלבנטיים לתובענה. בנסיבות אלה סבורה אף הרכבת כי לא היה מקום למנות שמאי מטעמו של בית המשפט.
בשאלת הפרשי ההצמדה והריבית הפנתה הרכבת לסעיף 8 בחוק לתיקון דיני הרכישה. לטענתה, בהתאם לאמור בסעיף זה ניתן לקבוע כי משעה שהתובעים מנעו שלא כדין את מסירת החזקה במקרקעין לחברה הלאומית או לרכבת, הם אינם זכאים לקבל הפרשי הצמדה וריבית כנדרש על ידם.

ג. דיון והכרעה


לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על כל נספחיהם, שמעתי את עדויות הצדדים ובחנתי את חוות הדעת ואת המוצגים שהוצגו, אני סבור כי דין התביעה להידחות בחלקה הגדול, כך שהתביעה תתקבל רק ככל שהיא נוגעת להפרשי הריבית והצמדה שלא שולמו לתובעים. אנמק להלן הכרעתי זו.
טרם שאפנה לדון בטענות התובעים אציין כי התובעים לא הבהירו בסיכומיהם מהו הסכום הנתבע על ידם, כאשר ברי כי הסכום שננקב בכתב התביעה אינו רלוונטי עוד משעה שהנתבעות שילמו לתובעים את סכומי הפיצויים שלא היו שנויים במחלוקת בין הצדדים.
הפקעת מקרקעין פוגעת, מטבע הדברים, בזכות הקניין של הפרט. נוכח הפגיעה הקניינית הקשה, העיקרון החוקתי הכללי הינו כי בעל זכות או טובת הנאה במקרקעין אשר נפגע כתוצאה מהפקעת זכויותיו במקרקעין זכאי לקבל פיצויי הפקעה, זולת אם המחוקק שלל במפורש את זכותו לקבלת פיצוי כזה (אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שביעית, כרך ראשון, בעמ' 269 (2008), להלן: "קמר"; ע"א 589/87 משרד השיכון נ' הרצל בירנבוים, פ"ד מט(1) 625, להלן: "עניין בירנבוים", בפסקה 6; ע"א 8622/07 אהוד רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ ( 14.5.2012), להלן: "עניין רוטמן", בפסקאות 70-67). מטרת תשלום פיצויי ההפקעה הינה העמדת בעל הזכות או בעל טובת ההנאה במקרקעין המופקעים במצב הכספי בו היה נמצא אלמלא ההפקעה. גובה הפיצוי יקבע לפי שווי המקרקעין שהופקעו, ואין הדבר תלוי בשאלה האם המקרקעין נרכשו על ידו במחיר זול או גבוה מסכום זה (קמר, כרך שני, בעמ' 480-479, וכן עניין רוטמן, בפסקה 23).
יחד עם זאת, בחוקי ההפקעה השונים נקבעו הוראות שונות המאפשרות לרשות המוסמכת להפקיע אחוזים מסוימים מהמקרקעין ללא תשלום פיצויים לנפקע. אולם, על מנת לתקן מצב אשר אפשר לרשויות להפקיע באופן חוזר ונשנה חלקים מאותו שטח ללא תשלום פיצויים מלאים, ובעקבות ביקורת שהעביר בית המשפט העליון על האפשרות לנצל לרעה מצב זה (ע"א 336/59 בידרמן נ' שר התחבורה, פ"ד טו(2) 1681, 1689 (1961)), נחקק החוק לתיקון דיני הרכישה. בדברי ההסבר שנכללו בהצעת החוק שקדמה לחוק זה נאמרו הדברים הבאים:

"החוק המוצע בא להגביל את ההפקעות החוזרות ללא תשלום פיצויים ולקבוע ששטח הקרקע שיופקע ללא תשלום כאמור, לא יעלה על 25% מהשטח המקורי, יהא מספר ההפקעות החוזרות אשר יהא, ויהא מספר הבעלים שהתחלפו אשר יהא" [ההדגשה אינה במקור - ב.א.].


לענייננו רלוונטי סעיף 2(א) בחוק לתיקון דיני הרכישה, הקובע כדלקמן:

"נרכש מכוח חוק רכישה חלק מחלקה ולאחר מכן נרכש, בין מכוח אותו חוק ובין מכוח חוק רכישה אחר, חלק נוסף מאותה חלקה, לא יעלה, על אף האמור בחוק רכישה, השטח הכולל, שנרכש ללא תשלום פיצויים בכל רכישות אלה ביחד, על אחוז מקסימלי משטח החלקה המקורית כמפורט בסעיף זה, ועל העודף ישולמו פיצויים לפי חוק הרכישה שמכוחו בוצעה הרכישה האחרונה." [ההדגשות אינן במקור – ב.א.].
אזכיר עוד את הוראת סעיף 4 בחוק לתיקון דיני הרכישה הדנה אף היא בסוגיה הניצבת בפני. סעיף זה קובע כי:
"לענין חישוב האחוזים של חלקה שמותר לרכוש לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים -
(1) אין מביאים בחשבון רכישה מכוח חלוקה חדשה לפי סעיף 20א לפקודת בנין ערים, 1936, ולפי סימן ז' לפרק ג' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965;
(2) אין נפקא מינה אם בעודף החלקה המקורית, הנשאר אחרי הרכישה הראשונה וכל רכישה שלאחריה, חל שינוי בקנין, או שינוי עקב חלוקתה של החלקה ליחידות רישום אחדות או עקב איחודה עם חלקות אחרות;
(3) מביאים בחשבון גם רכישות שהיו לפני תחילתו של חוק זה." [ההדגשות אינן במקור – ב.א.].
בנוסף ראוי לציין את סעיף 6 בחוק לתיקון דיני הרכישה הדן בהשתתפותם של מספר מפקיעים בתשלום פיצויי הפקעה. סעיף זה קובע כדלקמן:
"מקום שיש לשלם פיצויים בעד רכישה מכוח הוראות חוק זה, יהא האדם שרכש חלק מהחלקה המקורית מכוח חוק רכישה, תוך שנה אחת לפני שרכש החייב בתשלום פיצויים כאמור, חייב להשתתף בתשלום אותם הפיצויים לפי חלקו ברכישות." [ההדגשות אינן במקור – ב.א.].


אפנה כעת לדון בטענות הצדדים, ואתייחס תחילה לטענות הסף שהועלו על ידי הנתבעות.

התיישנות התביעה, ולחלופין – השיהוי שנפל בהגשתה


סעיף 6 בחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, קובע כי "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה". בית המשפט העליון עמד על הרציונאל המונח בבסיסו של חוק זה בכל הנוגע למרוץ ההתיישנות בתביעות בגין הפקעת מקרקעין ותשלום פיצויי הפקעה. בפסק הדין שניתן בעניין ארידור נקבע כדלקמן:

"כפי שנפסק לא אחת, שלושה טעמים הם שבאפקט הסינרגטי שבהצטברותם יוצרים את דוקטרינות ההתיישנות: מצדו של הנתבע - היעלמם של עדים והקושי לשמור זמן רב על ראיות; מצדו של התובע - השהיה ארוכה בהגשתה של תובענה מדיפה ריח של ויתור ומחילה; ומצדו של הכלל - טובת הציבור היא שבתי המשפט יעסיקו עצמם בנושאי היום-יום ולא בנושאים שאבד עליהם כלח." (ראו פסקה 7 לפסק דינו של כב' המשנה לנשיא השופט חשין).


בפסק דין ארידור נקבע, בין היתר, כי תביעה לתשלום פיצויי הפקעה הינה תביעה כספית, אשר תתיישן בחלוף 7 שנים מהמועד בו נולדה עילת התביעה. סוגית ההתיישנות בפיצויי הפקעה מצויה כיום בדיון נוסף על פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט העליון בעניין ארידור.

בפסק דין ארידור נחלקו חברי המותב בשאלת מועד תחילתו של מרוץ ההתיישנות. המשנה לנשיא, כב' השופט מ. חשין סבר כי עילת התביעה תתגבש רק מעת שהרשות המפקיעה מסרבת לדרישת הנפקע לשלם לו פיצויי הפקעה (פסקה 41 בפסק דינו). לדעת כב' השופטת ע. ארבל העילה לקבלת פיצויי הפקעה קמה רק במועד מימוש מטרת ההפקעה (פסקה 34 בפסק דינה). כב' השופט [כתוארו אז] א. גרוניס דחה את שתי הגישות האמורות, וקבע כי העילה מתגבשת במועד מסירת החזקה במקרקעין לידי הרשות המפקיעה (פסקה 21 בפסק דינו).


לטענת התובעים, אין צורך להמתין להכרעה בדיון הנוסף בעניין ארידור. לגרסתם, לפי כל שלושת המבחנים אשר נקבעו בהלכת ארידור לא התיישנה תביעתם. לטענתם, היעדר ההסכמה בנוגע לגובה הפיצויים החל בשנת 2002, כך שלפי גישת כב' השופט מ. חשין טרם הסתיים מירוץ ההתיישנות. כן נטען, כי המטרה הציבורית מומשה אך בשנת 2003, כך שגם לפי גישת כב' השופטת ע' ארבל לא התיישנה התביעה. לבסוף טענו התובעים כי תפיסת החזקה חלה רק בשנת 2003, כך שגם לפי גישתו של כב' השופט [כתוארו אז] א. גרוניס, טרם התיישנה התביעה.
הנתבעות, מנגד, טוענות כי החזקה בשטח שהופקע בהפקעה ההיסטורית נתפסה, ואף מטרת ההפקעה מומשה, עוד לפני עשרות שנים, במהלך שנות ה-70 של המאה ה-20. לפיכך, כל תביעה בקשר להפקעה ההיסטורית - התיישנה. לטענת הנתבעות, ההפקעה הראשונה - אשר מכוחה התגבשה אף לטענת התובעים עצמם עילת תביעתם - הוכרזה כבר בשנת 1995, ולכן גם על פי הלכת ארידור, דין התביעה להידחות. לחלופין טוענות הנתבעות, כי למצער הוגשה התביעה בשיהוי רב המצדיק את דחייתה.
אני סבור כי טענות הנתבעות - בדין יסודן, וכי אף אם היה מוכח שאכן היו זכאים התובעים לקבל פיצויים בגין ההפקעה ההיסטורית - וכפי שאפרט להלן, כזאת לא הוכח - הרי שיש לדחות תביעתם זו אשר הוגשה ביום 4.5.2009 בשל התיישנות.
כזכור, הצו הראשון אשר פורסם ביום 29.6.1995 הפקיע שטח של 4,083 מ"ר משטח החלקה, ובכך הקים, לטענת התובעים, זכות לקבלת פיצויים גם בגין ההפקעה ההיסטורית (סעיף 69 לסיכומי התובעים). ההודעה בגין ההפקעה נמסרה לתובעים ביום 5.9.1996.
החזקה במקרקעין שהופקעו בהפקעה ההיסטורית נמסרה למועצה המקומית מגדיאל עוד בשנות ה- 70 של המאה ה-20. לכן, לפי גישת כב' השופט [כתוארו אז] א. גרוניס, עילת תביעתם הנטענת של התובעים התגבשה עם פרסום "הצו הראשון" או לכל המאוחר במועד מסירת ההודעה על ההפקעה הראשונה לנפקעים. אירועים אלה, כמו גם מסירת החזקה במקרקעין שהופקעו לפי "הצו הראשון" במסגרת "ההפקעה הראשונה" התרחשו עוד בשנת 1996. כפועל יוצא מכך ניתן לקבוע כי בשנת 2009, דהינו במועד הגשתה - תביעה זו התיישנה זה מכבר.
אף לעמדתה של כב' השופטת ע. ארבל, המועד הרלוונטי לתחילת מרוץ ההתיישנות הינו בסמוך למועד פרסום הצו הראשון ביום 29.6.1995, שכן במועד זה כבר מומשה מטרת ההפקעה ההיסטורית (סלילת דרך הטייסים). אדגיש כי גרסתו של התובע 1, מר אליהו גונן, לפיה עד לשנת 2003 לא מומשה מטרת ההפקעה - גרסה שלא נזכרה בתצהיר עדותו הראשית והועלתה לראשונה בחקירתו הנגדית - אינה תואמת את המציאות (ראו סעיף 12 לתצהיר העדות הראשית של מר טל סלע מטעם הרכבת, וכן מפת התמורה אשר צורפה כאמור כנספח ג' לתצהירו), והיא אף סותרת את האמור בתוכנית מח/54/ג (שהוצגה וסומנה כ-נ/1), לפיה חלקה 137 גובלת עם "דרך קיימת" מצפון, כך שבמועד אישור התוכנית, בשנת 1993, לכל המאוחר, כבר מומשה מטרת ההפקעה בהתייחס לחלקה 139 בגוש 6407.
לשיטתו של כב' המשנה לנשיא, השופט מ. חשין, עילת התביעה מתגבשת רק מעת שהרשות המפקיעה מסרבת לדרישת הנפקע לשלם לו פיצויי הפקעה, וכדבריו:

"ככל שהמדובר הוא במקרים שבהם נתגלעו חילוקי דעות בין הרשות לבין הטוען לזכות, אני מסכים כי ההתיישנות מתחילה במירוץ. ואולם מה הדין במקום שאין חילוקי דעות, כגון שהטוען לזכות אינו מגיש כל תביעה לרשות (כבענייננו), בין מפאת אי-ידיעה, בין מפאת רשלנות, בין מכל טעם אחר? במקרים מעין-אלה אמנם סלולה הדרך לפני הטוען לזכות להגיש תובענה לבית המשפט, ואולם באין חילוקי דעות אמיתיים (כגון שהטוען לזכות לא ידע כלל על ההפקעה) הַפנייתו לבית המשפט אין לה כל משמעות. כך הוא אף במקום שחילוקי הדעות נסבים על גובה הפיצויים. למצער ככל שהמדובר הוא בסכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת, אין כל הצדק לפסוק כי ההתיישנות החלה במירוץ. אכן, עיקר הוא במהות, קרא בעובדה שאינה שנויה במחלוקת כי על דרך העיקרון מחזיקה הרשות בפיצויי הפקעה בעבור בעל הזכות.
... שכל עוד לא סירבה הרשות המפקיעה להיענות לדרישת בעל הזכות (לשעבר) לשקול על ידיו פיצויי ההפקעה כדרישתו, רואים אנו בה כמחזיקה בפיצויי ההפקעה בנאמנות (לא במובנה הטכני) בעבור בעל הזכות (לשעבר). וגם אם תחזיק הרשות בפיצויי ההפקעה "מאה שנים", בכל זאת תוסיף להחזיק בהם לטובת בעל הזכות (לשעבר). הלכה זו - הלכה רצויה היא" [פסקאות 41-40 לפסק דינו, ההדגשות אינן במקור – ב.א.].


יוצא אפוא כי לפי עמדה זו של כב' השופט מ. חשין התביעה לכאורה לא התיישנה, שכן בשנת 2002 נוהל המשא ומתן בין הצדדים והרשות סירבה לתשלום הפיצויים שנדרשו על ידי התובעים בפגישה שהתקיימה ביום 11.6.2002 (ראו ס' ‏75 להלן).
ברם, אף לדעת כב' המשנה לנשיא, השופט מ. חשין, אין זכות זו עומדת לעד, שכן לדבריו, למקרים אלה נועדה דוקטרינת השיהוי:

"האם נאמר כי גם אם יבוא טוען לזכות לאחר מאה שנים (זו הפעם מאה שנים שלא במרכאות) - קרא: יבוא יורש שהוא נכד או נין או חימש לבעל הזכות המקורי - יהא על הרשות המפקיעה להתדיין עמו על פיצויי הפקעה? מסקנה זו מסקנה מוזרה היא משהו... על כל אלה נאמר כי דומה שנוכל למצוא מקלט לקשיינו בדוקטרינת השיהוי. אם התיישנות לא תהא לנו לעזר, אפשר השיהוי יהא לנו לעזר" (פסקה 45 לפסק דינו של השופט מ. חשין).


במקרה דנן משנת 1996 ועד שנת 2009, מועד הגשת התביעה, לא טרחו התובעים לפעול כנדרש לשם מימוש זכותם לקבלת פיצויי הפקעה בגין ההפקעה ההיסטורית. כפי שאפרט להלן, סבורני כי התנהלות כזו במשך תקופה כה ארוכה עולה כדי זניחת זכות התביעה, כך שלמצער, דין התביעה להידחות בשל שיהוי, אף לפי גישתו של המשנה לנשיא כב' השופט חשין.
בע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים ( 2.7.2003), התייחס בית המשפט לכך שהתנאים להחלתה של דוקטרינת השיהוי בדין האזרחי מחמירים, והבהיר כי:

"השתהות בהגשת תביעה אינה, לכשעצמה, שיהוי כמובנו במשפט. שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות נוצר מקום שיש בהשתהות בפנייה לבית המשפט משום שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע - שימוש המגיע כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי"
[פסקה 14 לפסק הדין].


בהתייחס לטענתן החלופית של הנתבעות, לפיה יש לדחות התביעה על הסף מחמת השיהוי שדבק בהגשתה – מן הראוי להדגיש כי בנושא השיהוי כבר נפסק בעניין שטיינברג על ידי כב' השופט א. רובינשטיין כי:

"משכבר הימים קבע בית משפט זה, בעקבות דיני היושר האנגליים, כי שיהוי כשלעצמו אינו חוסם תביעה אלא אם ראשית, כמוהו כזניחת התביעה; או אם מצבו של הצד שכנגד הורע בשל השיהוי; או – סוג של משנה של התנאי הקודם – קופחו אפשרויות הצד שכנגד להוכחת טענותיו נגד התביעה (ע"א 167/51 ברסקי נ' סגל, פ"ד ט 5, 15 (מפי השופט (כתארו אז) לנדוי)). לימים נקבע בסעיף 27 לחוק ההתיישנות תשי"ח-1958 כי אין החוק בא לפגוע, בכל סמכות, לפי כל דין, לדחות תובענה או לסרב סעד מחמת שיהוי"; לא למותר לציין כי בהצעת חוק ההתישנות תשס"ד-2004 שהגישה הממשלה (הצעות חוק הממשלה תשס"ד 611) נאמר בסעיף 36 (עמ' 632) "חוק זה לא יגרע מסמכות בית משפט, על פי דין אחר, לדחות תובענה או לסרב למתן סעד, בשל שיהוי או בשל טעם אחר הקשור במועד העלאת התביעה" (ראו פסקה ו(3) בפסק הדין).


אני סבור, כי בנסיבות המקרה דנן, התקיימו התנאים המחמירים הקבועים בפסיקה לצורך קבלת טענת השיהוי. כאמור, לטענת התובעים עצמם (סעיף 69 לסיכומיהם) ההפקעה הראשונה היא שהקימה את זכותם לקבלת פיצויים בגין ההפקעה ההיסטורית. ההודעה בגין הפקעה זו נמסרה לתובעים ביום 5.9.1996, והחזקה בקרקע נתפסה ביום 19.9.1996, כך שכבר במועד זה יכלו התובעים להעלות את טענותיהם בגין ההפקעה ההיסטורית. החל משנת 1996, ועד להגשת התביעה, הוצעו לתובעים פיצויים בגין ההפקעות המאוחרות. ברם, משך כל תקופה זו לא העלו התובעים את הדרישה לקבלת פיצוי בגין ההפקעה ההיסטורית. משכך, יש לראות בהתנהלותם כזניחת תביעתם לקבלת פיצויי הפקעה בגין ההפקעה ההיסטורית.

הזכאות לפיצוי בשל ההפקעה ההיסטורית והבסיס לחישוב הפיצויים בשל ההפקעות המאוחרות


אף אם לא הייתי מוצא כי יש ממש בטענות הסף אשר הועלו על ידי הנתבעות, עדין אני סבור כי דין התביעה להידחות אף מטעמים הנוגעים לגופם של דברים.
אני סבור כי ראוי להכריע תחילה בשאלה האם הדין מקנה לתובעים זכות לקבלת פיצויים בגין ההפקעה ההיסטורית. בהנחה ששאלה זו תיענה בחיוב, יהא עלי להידרש לשאלה באיזה אופן יש לחשב את הפיצויים המגיעים לתובעים בגין ההפקעות הנוספות המאוחרות להפקעה ההיסטורית, דהיינו: האם בקביעת האחוזים שניתן להפקיעם ללא חובת תשלום פיצויי הפקעה ניתן לכלול גם את האחוז שהופקע מתוך החלקה המקורית, אם לאו.
התובעים ביקשו לבסס זכותם לקבלת פיצויים בגין ההפקעה ההיסטורית על מפת התמורה (נספח ג' לתצהירו של מר טל סלע מטעם הרכבת) שהוכנה ביום 16.2.1956. עוד ביקשו התובעים להסתמך על עדותו של התובע 1 אשר העיד כי הזכויות בחלקה 137 נרכשו על ידי הוריו בזמן שהיה בן 13 שנים (עמ' 13, ש' 21-20). התובע 1 טען כי עד שנת 2003 עובד על ידי משפחת התובעים שטח שגודלו היה כ- 7,500 מ"ר (עמ' 13, ש' 25-24), כך שההפקעה ההיסטורית למעשה לא מומשה עד שנה זו.
כעולה מעיון במפת התמורה, חלקה 1 פוצלה עוד בשנת 1956 לחמש חלקות, שאחת מהן, שמספרה 137, היא החלקה שנרכשה על ידי אבי התובע 1. חלקה 139, אשר גודלה 2,714 מ"ר (ראו נספח 56 לתצהיר התובע מר אליהו גונן), היוותה 10.2% מחלקה 1, דהיינו מהחלקה המקורית. עיון בנסח ההיסטורי של חלקה 139 (נספח ד' לתצהיר העדות הראשית של מר טל סלע מטעם הרכבת) מלמד, כי לאחר ביצוע ורישום החלוקה נרשמה חלקה 139 בגוש 6407 על שם ארבעת הבעלים המקורים של חלקה 1, אך לאחר מכן הועברה חלקה זו, בשלמותה, עוד ביום 11.7.1957, בדרך של מכר ללא תמורה אל המועצה המקומית מגדיאל.
תחולתו של סעיף 2 בחוק לתיקון דיני הרכישה על מקרה בו הועבר ללא תמורה שטח מקרקעין על ידי בעליו לבעלותה של רשות ציבורית לשם ניצולו לצורכי ציבור, וזאת – מתוך הסכמה ולא בדרך של הפקעה, נידונה בע"א 6663/93 יוסף צאיג ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון ואח', פ"ד נה(1) 49 (להלן: "ענין צאיג"). בפסק דין זה נקבע, בין היתר, כדלקמן:

"... הכלל הוא שגם מן הבחינה של תכלית החוק, כמו מן הבחינה של לשון החוק, רכישה מכוח חוק רכישה, כמשמעותה בסעיף 2(א) של החוק לתיקון דיני הרכישה, כוללת גם העברה מרצון.
19. כלל זה כפוף לשלושה חריגים: ראשית, כאשר סעיף 2(א) של החוק לתיקון דיני הרכישה קובע תקרה לשטח שניתן להפקיע ללא תשלום פיצויים, הוא מתייחס רק אל "השטח הכולל, שנרכש ללא תשלום פיצויים". ראו לעיל פיסקה 12. כלומר, שטח זה אינו כולל שטח שנרכש בתשלום פיצויים. לפיכך, העברה מרצון של מקרקעין תיחשב כהפקעה לצורך חישוב השטח הפטור מתשלום פיצויים, רק אם נעשתה ללא תמורה כספית (או תמורה אחרת שיש לה שווי כספי) מן הרשות המפקיעה.
שנית, סעיף 2(א) של החוק לתיקון דיני הרכישה חל רק על רכישה "מכוח חוק רכישה". אמנם, כאמור, רכישה כוללת גם העברה מרצון, אך רק אם אפשר לומר שההעברה נעשתה מכוח חוק רכישה. מה פירוש? שהעברת המקרקעין נעשתה משום שחוק רכישה איפשר להפקיע את המקרקעין, והיה יסוד להניח כי המקרקעין, אילולא הועברו מרצון, היו מופקעים מכוח חוק זה. במצב זה אפשר לומר כי ההעברה נעשתה מכוח חוק רכישה, שהרי ללא כוחו של החוק, המרחף כאיום מעל המקרקעין, לא היה הבעלים מעביר אותם אל הרשות המפקיעה.
ושלישית, לפי סעיף 4(1) של החוק לתיקון דיני הרכישה, "לענין חישוב האחוזים של חלקה שמותר לרכוש לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים – (1) אין מביאים בחשבון רכישה מכוח חלוקה חדשה לפי סעיף 20א לפקודת בנין ערים, 1936, ולפי סימן ז' לפרק ג' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965;". ומדוע? משום שחלוקה מחדש (רפרצלציה) מיטיבה באופן ישיר עם הבעלים של המקרקעין. ראו דברי ההסבר להצעת חוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, בעמ' 59". [ראו פסקאות 19-18 לפסק הדין, ההדגשות אינן במקור – ב.א.]


שמאי התובעים טען כי משעה שחלקה 139 הועברה בדרך של מכר ללא תמורה לרשות המקומית, ומשעה ששטחה הווה 10.2% משטחה של חלקה 1, הרי שלמעשה הופקעו 10.2% משטחה המקורי של חלקה 137 ולכן יש לקבוע כי גודלה המקורי של חלקה 137 היה 7,578 מ"ר (דהינו: הפחתה של 10.2% המסתכמים ב-773 מ"ר משטח של 7.578 מ"ר מותיר שטח חלקה נטו של 6.805 מ"ר).

אני סבור כי טענתם זו של התובעים לא הוכחה ברמה הנדרשת לשם הוכחת תביעה בהליך אזרחי. התובעים לא הוכיחו מכוח איזה חוק ובאילו נסיבות בוצעה חלוקתה של חלקה 1 המקורית, מה היו הטעמים לחלוקה זו, ומהו אותו חוק אשר ריחף "כאיום מעל המקרקעין" ואשר עקב החשש להפקעת המקרקעין מכוחו הסכימו בעלי הזכויות בחלקה המקורית להעביר ללא תמורה את זכויותיהם בחלקה 139 בגוש 6407 אל המועצה המקומית מגדיאל. בנסיבות אלה, אני סבור כי התובעים לא הוכיחו כי במקרה דנן מתקיימים החריגים שנקבעו בעניין צאיג, והאם החוק לתיקון דיני הרכישה אכן חל על התביעה דנן.


אך יתרה מזו: אף אם הייתי מקבל טיעונם של התובעים לפיו סעיף 2 בחוק לתיקון דיני הרכישה חל על נסיבות המקרה הנוכחי, הרי שאף בכך לא היה כדי לסייע לתובעים בתביעתם. כזכור, התובעים רכשו את החלקה בשנת 1960, כשש שנים לאחר שהתבצעה החלוקה האמורה של חלקה 1. כפי שנקבע בעניין זימק, "נקודת הזמן הרלבנטית לבחינת השאלה מהי "החלקה המקורית" שבגינה יהא זכאי הבעלים לפיצוי היא נקודת הזמן שערב ההפקעה הראשונה", וכך הובהר שם:

"34. כאמור, בנסיבות המקרה דנן, המצב העובדתי הינו כזה שבמסגרת הפקעה אחת הופקעו חלקות מסוימות (חלקות הדרך) ואילו במסגרת הפקעה שנייה הופקעו חלקות אחרות (החלקות נשוא הערעור), אשר ערב ביצוע ההפקעה הראשונה כבר לא היו מאוחדות עם חלקות הדרך. גם אם חלקות אלה צמודות אחת לשנייה וגם אם בעבר (הרחוק) היוו שטחים אלה חלק מאותה חלקה, הרי לשון החוק מלמדת באופן ברור כי הוראותיו אינן חלות על המקרה דנן. יוער כי גם בהלכת הולצמן נפסק כי לצורך סעיף 2 לחוק לתיקון דיני הרכישה ההפקעות הרלוונטיות הן אלה שבוצעו לאחר הסדר מקרקעין (ראו: שם, עמ' 645).
35. המסקנה מן האמור לעיל היא כי נסיבות המקרה נשוא ענייננו אינן הנסיבות להן כיוון החוק לתיקון דיני הרכישה ואין תחולה להוראותיו. כלומר, המשיבים אינם זכאים לפיצוי בגין הפקעת חלקות הדרך והמערערות חייבות לפצותם אך ורק בגין הפקעת החלקות הנוספות". [ראו פסקאות 35-34 לפסק הדין, ההדגשות אינן במקור – ב.א.]
מעיון בנסח ההיסטורי של חלקה 139 (נספח ז' לתצהיר מר טל סלע מטעם הרכבת) עולה כי המכר ללא תמורה של חלקה 139 לידי הרשות המקומית - ככל שהוא מהווה הפקעה - בוצע לאחר שהחלקה המקורית (חלקה מס' 1) כבר חולקה. חלקה 139 אשר פוצלה מחלקה 1 המקורית נרשמה תחילה על שם ארבעת בעלי החלקות האחרות שפוצלו מתוך חלקה 1 המקורית, וחלקה זו, 139, הועברה על ידם למועצה המקומית מגדיאל. משכך, עם השלמת הליך החלוקה נותקה חלקת התובעים, חלקה 137, מחלקה 139 נושא ההפקעה ההיסטורית בכל הנוגע לתביעה לקבלת פיצויי הפקעה ביחס להפקעת זכויות, לרבות בדרך של מכר כפוי ללא תמורה, המתייחסת לחלקה 139. כפועל יוצא מכך אני קובע כי בעליה הנוכחיים של חלקה 137 אינם זכאים לפיצוי בהתחשב בהפקעה ההיסטורית שנעשתה לגבי חלקה 139.


אני ער לטענת התובעים לפיה לא ניתן להתבסס על פסיקת בית המשפט העליון בעניין זימק משום שבעניין זימק בוצעה החלוקה עשר שנים מלפני ההפקעה הראשונה. אלא שבית המשפט הבהיר במפורש בעניין זימק, כי השאלה הרלוונטית הינה מועד ביצוע ההפקעה הראשונה, ולא חלוף הזמן מאז ביצועה כך ש"לו הייתה ההפקעה הראשונה מתבצעת עובר להליך האיחוד והחלוקה, היו הוראותיו של החוק לתיקון דיני הרכישה חלות ואזי היו המשיבים זכאים לפיצויים על פיו. משהוברר - בהתאם לנסחים ההיסטוריים - כי אין זה המצב העובדתי, המסקנה המתבקשת היא כי המשיבים אינם זכאים לפיצוי בגין הפקעת חלקות הדרך" (פסקה 37).
לא למותר לציין כי במקרה הנוכחי התובעים, אשר מעולם לא היו הבעלים של חלקה 139, לא הוכיחו כלל כי רכשו מן הבעלים המקורים של חלקה זו, בדרך של המחאת זכויות או בכל אופן אחר, את הזכויות לקבלת פיצויי הפקעה עתידיים בקשר לחלקה זו. התובע 1 עצמו הודה במהלך חקירתו בתשובה לשאלה האם יש לו מפת מדידה המוכיחה את טענותיו, כי "אין לי מפה כזו. אני פשוט אומר זאת מכיוון שההורים קנו את השטח והם אמרו לי שהם קנו שטח של 7.5 דונם... הסתכלתי בכל החוזים ומעולם לא טענתי שנרכש שטח של יותר מ-6.8 דונם. זה מה שכתוב בחוזה ובטאבו" (עמ' 16, ש' 21-17, הדגשה אינה במקור - ב.א.). דומני שאין צורך להכביר מילים על משקלה האפסי של עדות זו, מפי השמועה, הסותרת את המסמכים שהוצגו לגבי חלקה 137.
עוד אני סבור כי ההלכה שנקבעה בעניין חנניה (ראו סעיף ‏15 דלעיל) אין בה כדי לסייע לתובעים. אין מחלוקת על כך שבעת פרסום צו ההפקעה המתייחס להפקעה ההיסטורית לא היו התובעים רשומים כבעלי המקרקעין (השוו לאמור בפסק הדין בעניין חנניה, בסעיף 9). לפיכך, נדרש לבחון האם בעת רכישתה של חלקה 137 הומחו אל התובעים זכויות נוספות על ידי בעליה הקודמים של החלקה המתייחסות, בין היתר, לזכותם של המוכרים לקבלת פיצויים בגין הפקעה קודמת של זכויותיהם (של אותם מוכרים) בחלקה 139.

בשאלה זו נקבע בעניין חנניה, כי החוזה למכירת הקרקע בין הצדדים קבע במפורש כי "החל מיום חתימת הצדדים על הסכם זה, זכאי הקבלן (רפאלי) לכל הזכויות בקשר למגרש כלפי כל גוף וגורם שהוא" (פסקה 10), ולכן "מבחינה עובדתית ניתן לומר, שחלק מהעיסקה שבין רפאלי לחנניה היה המחאת הזכות של חנניה לפיצוי בגין הפקעת הקרקע לרפאלי" (פסקה 10), כלומר שזכותו של המוכר לפיצויי הפקעה הומחתה לרוכש.
שלא כבמקרה שנדון בעניין חנינה בהסכם הרכישה במקרה דנן (נספח ג' לתצהיר העדות הראשית של התובעים מר אליהו גונן, התובע 1), נקבע מפורש כי הוריו של התובע 1 רכשו את חלקה מס' 137 ששטחה הסתכם באותו מועד בשטח כולל של 6,805 מ"ר. כך למשל הוצהר במבוא להסכם הרכישה כי: "הואיל והמוכרת רשומה בתור בעלת חלקה מס' 137 בגוש 6407 במגדיאל ששטחה הכללי הוא 6,805 ממ"ר ומהווה פרדס נטוע (להלן "הפרדס")". בהמשך המבוא של הסכם הרכישה הודגש כי ברצון המוכרת, הגב' אביגיל חסון-דגני, למכור ולהעביר לקונים, ה"ה ישעיהו והניה גולדשטיין, את הפרדס וכי ברצון הקונים לרכוש ולקבל את הפרדס מהמוכרת הנ"ל. ויתרה מזו: בסעיף 6 להסכם רכישה זה הובהר כי "מכירת הפרדס הנ"ל בפועל לידי הקונים תעשה בעת ובעונה אחת עם העברה של הפרדס הנ"ל בספרי האחוזה על שם הקונים. הפרי של השנה הנוכחית שייך לקונים בלבד" ובסעיף 7 בהסכם זה צוינה התמורה עבור רכישת הפרדס. יוצא אפוא כי הסכם הרכישה אינו מזכיר כלל רכישתן של זכויות נלוות כלשהן לממכר נושא ההסכם אשר הוגדר כ"פרדס".
הלכה היא כי פיצויי ההפקעה נועדו להעמיד את בעל הזכות במקרקעין המופקעים באותו מצב בו היה נמצא אלמלא ההפקעה (ראו למשל קמר כרך שני, בעמ' 480-479. כן ראו עניין בירנבוים, בפסקה 6). תשלום פיצויי הפקעה בגין שטח שמעולם לא היה שייך לתובעים יגרום לכך שהתובעים ימצאו במצב טוב יותר מזה שנמצאו בו אלמלא ההפקעה, ויגרום להתעשרותם שלא כדין. לפיכך אני סבור כי אף מטעם זה אין לקבל טענות התובעים.


אף אם היה מוכח כי התובעים אכן זכאים לקבל פיצוי בגין ההפקעה ההיסטורית, עדיין היה מוטל עליהם לעבור משוכה נוספת ולהוכיח כי הנתבעות דנן, שאין חולק על כך שהן לא ביצעו את ההפקעה ההיסטורית, חבות בתשלום פיצויים בגינה.
לעניין חבותו של מפקיע לפצות נפקע בגין הפקעות מאוחרות יותר שבוצעו באותה חלקה, מן הראוי להתייחס לאמור בסעיף 6 בחוק לתיקון דיני הרכישה, אשר קובע כי "מקום שיש לשלם פיצויים בעד רכישה מכוח הוראות חוק זה, יהא האדם שרכש חלק מהחלקה המקורית מכוח חוק רכישה, תוך שנה אחת לפני שרכש החייב בתשלום פיצויים כאמור, חייב להשתתף בתשלום אותם הפיצויים לפי חלקו ברכישות" [ההדגשה אינה במקור, ב.א.].

מנוסחו של סעיף זה עולה כי ההשתתפות בתשלום הפיצויים תהא לפי חלקו של המפקיע הראשון ברכישות המאוחרות יותר. יפים לעניין זה דבריו של בית המשפט מפי כב' השופט י. נועם בעניין ע"א (י-ם) 2223-08 חנה פולקה נ' חברת כביש חוצה ישראל בע"מ ( 4.8.2011) (להלן: "פס"ד פולקה"):
"כפי שצויין בסקירת הרקע המשפטי לעיל, הוראותיו של החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, שבאו לאזן בין זכות הקניין של הפרט, לבין צרכי הציבור ברכישת מקרקעין למטרות ציבוריות חיוניות ודחופות, נועדו כאמור למנוע מצב שבו הרשויות עלולות להפקיע כל פעם חלק מן המגרש, ללא הגבלה וללא תשלום פיצויים כלל. התכלית שביסוד החוק הִנה לאחד את פעולות הרכישה, במובן זה שהוא חוסם את האפשרות, שעמדה לרשויות טרם חקיקת החוק, לנגוס חלקים שונים מאותו מגרש בהפקעות לפי חוקים שונים, בטענה כי שארית השטח שנותרה מהפקעה קודמת היא השלם לצורך הפקעה מכוח חוק אחר, אשר ניתן להפקיע ממנו שוב ללא תשלום פיצויים. ואולם, חוק הרכישה אינו מורה על "האחדה חובקת כל" של כל הליכי ההפקעה בעבר, שהמערערת מבקשת לגזור מהוראותיו; ואין ממש בטענתה, לפיה ניתן למצוא בסעיפים 2, 4 ו-6 לחוק, משום בסיס לחיוב רוכש אחד בתשלום פיצוים בגין רכישה קודמת, שבוצעה בהליך הפקעה נפרד על-ידי רוכש אחר...
כאשר מבוצעות הפקעות נפרדות, אין הצדקה להטיל על רשות רוכשת אחת לשאת בפיצוי בגין רכישה שביצעה בעבר רשות אחרת, ובפרט כאשר מדובר בהפקעות של גורמים שונים, מכח חוקים שונים ולתכליות ספציפיות שונות". [פסקה 24 (להלן: "הלכת פולקה"). ההדגשות אינה במקור, ב.א.]
דומני כי נסיבות המקרה דנן מצדיקות את החלתה של "הלכת פולקה" במובן זה שאין הצדקה להטיל חיוב על רשות רוכשת אחת (קרי: החברה הלאומית או הרכבת) לתשלום פיצויי בגין רכישה שבוצעה בעבר על ידי רשות אחרת (קרי: זו שבוצעה על ידי עיריית הוד השרון, לשעבר המועצה המקומית מגדיאל, שכלל לא נתבעה על ידי התובעים בתביעה דנן) "ובפרט כאשר מדובר בהפקעות של גורמים שונים, מכח חוקים שונים ולתכליות ספציפיות שונות" (פיסקה 26 בפס"ד פולקה).


אדגיש, כי אני סבור שאין ממש בטענת התובעים לפיה במקרה דנן כל ההפקעות נעשו למטרה ותכלית אחת, בניגוד לנסיבות בעניין פולקה (וראו פסקה 26 לפסק הדין), ולכן אין הלכת פולקה רלוונטית למקרה דנן.

בהתייחס לכך יש לציין כי בהלכת פולקה נידון מקרה של שתי הפקעות בלבד, אשר הראשונה בוצעה על ידי מע"צ לצורכי הרחבת כביש, והשנייה בוצעה על ידי חברת כביש חוצה ישראל בע"מ לשם הקמת מחלף "עין תות" לחיבור כביש 6 עם כביש 70 (פסקה 26 בפסק דין פולקה).
במקרה שלפני מדובר בארבע הפקעות שנעשו למטרות שונות, כאשר ההפקעה היסטורית נעשתה לצורך סלילת דרך ובוצעה על ידי המועצה המקומית מגדיאל, ואילו שאר ההפקעות בוצעו על ידי רשויות אחרות – מע"צ והרכבת, ולתכליות אחרות - הקמת מחלף על פי ההפקעה הראשונה, סלילת מסילת רכבת על פי ההפקעה השנייה, והרחבת דרך 531 על פי ההפקעה השלישית. בנסיבות כאלה ברי כי לא ניתן לטעון שמדובר בתכליות ספציפיות זהות בכל ההפקעות, ואני קובע כי הלכת פולקה חלה גם לגבי התביעה דנן.


אינני רואה עצמי פטור מלדון גם בשאלת שווים של המקרקעין שהופקעו, ואתייחס לכך להלן.

שוויו של השטח המופקע


לטענת התובעים המועד הרלוונטי לעריכת שומת הפיצוי הוא המועד בו נוצרה הזכאות לקבלת פיצויי הפקעה. לגרסתם, רק במועד מימוש ההפקעה הראשונה התקיים תנאי הסף היוצר את זכאות התובעים לקבלת פיצויי ההפקעה בגין הפקעת המקרקעין נושא ההפקעה ההיסטורית.
לעניין זה קיימת בין הצדדים מחלוקת בשאלה מהו המועד הקובע לעניין שוויה של הקרקע המופקעת לשם שומתה לצורך קביעת פיצויי ההפקעה. הנתבעות סבורות כי יש להבחין בין המועד בו נוצרה זכאות התובעים לקבלת פיצויי ההפקעה, דהיינו - בין המועד בו נוצרה עילת התביעה לקבלת פיצויי הפקעה, לבין המועד הקובע לעניין שומת הפיצוי. בת"א (מרכז) 16828-03-09 אביבה מסעף פלמחים בע"מ (בכינוס נכסים) נ' מעצ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ ( 8.7.2010), להלן: "עניין אביבה מסעף"), סברתי כי:

"קיימת אבחנה בין מועד הזכאות לקבלת פיצויי ההפקעה, דהיינו – בין המועד שהחל ממנו יהיה הנפקע זכאי לדרוש פיצוי מהרשות הואיל והתקיימו התנאים המקימים את זכאותו לקבלת הפיצוי, לבין מועד קביעת שומת הפיצוי, קרי, לבין המועד שבו יש להעריך את שווי הקרקע אשר לפיו יפסק גובה הפיצוי. המדובר בשני מועדים מהותיים, אך אין לקבוע כי קיימת בהכרח חפיפה ביניהם, ולעיתים הם שונים זה מזה ( ר' למשל קמר, כרך ראשון, בעמ' 432)" (ראו פסקה 24 בפסק הדין בעניין אביבה מסעף).


בענייננו, הופקעו השטחים השונים מכוח הוראות פקודת הדרכים. באשר למועד הקובע להערכת סכום פיצויי ההפקעה נקבע בסעיף 9 בפקודת הדרכים, כי:

"בבוא בית המשפט להעריך את סכום הפיצויים שיש לפסוק לכל בעל קרקע בהתאם לסעיף 8, ינהג לפי התקנות דלקמן:
(א) בית משפט לא יביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה;
(ב) בהתחשב עם המותנה לקמן יקובל כשויה של הקרקע אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב: בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה -
(I) יעריכם לפי השווי שימצאנו בית המשפט כשויה של הקרקע על הבסיס הנ"ל בתאריך בו נתפסה על ידי הרשות, כשתפיסה זו חלה לפני תחילת תקפה של פקודה זו, ואילו בכל מקרה אחר - בתאריך שבו יכולה רשות לתפוס אותה עפ"י הוראות פקודה זו, בלי לשים לב אל כל ההשבחות או עבודות שנעשו בקרקע לאחר כל תאריך כזה ע"י רשות או ע"י הבעלים או ע"י כל אדם אחר ; וכן..." [ההדגשות אינן במקור, ב.א.]


בעניין אביבה מסעף נידונה גם שאלת פרשנותו של סעיף 9 בפקודת הדרכים. לעניין זה סברתי כי:

"אכן, בהתאם לאמור בסעיף 9(ב)(1) לפקודת הדרכים, וכפועל יוצא מכך, בבוא בית המשפט לקבוע את גובה הפיצוי הוא יעריך את הפיצוי לפי שווי המקרקעין במועד שבו יכלה הרשות לתפוס את ההחזקה בהם.
לנוכח לשון החוק, ובהתחשב בפרשנותו התכליתית, אני סבור כי אין חשיבות לשאלה האם הרשות השתמשה בזכותה לתפוס מיד את ההחזקה בחלקה שהופקעה על ידה אם לאו, אלא השאלה הרלוונטית היא לגבי היכולת בכוח של הרשות לתפוס את החזקה במקרקעין שהופקעו. גם הסכמת בעל הזכויות או אי הסכמתו לא משנה לעניין זה (ר' למשל קמר, כרך שני, בעמ' 494 – 495)...
לאור כל האמור לעיל הגעתי למסקנה כי המועד הקובע לקביעת השווי של המקרקעין שהופקעו לצורך קביעת גובה הפיצוי בגין הפקעתם – הוא יום פרסומו של הצו המכריז על ההפקעה של אותם מקרקעין". [ראו פסקה 26 בפסק הדין בעניין אביבה מסעף, ההדגשות אינה במקור, ב.א.]


הנה כי כן, המועד הרלוונטי לקביעת שוויים של המקרקעין המופקעים הוא מועד פרסום הצו המכריז על הפקעתם. מטעמים אלה, אין בידי לקבל את חוות דעתו של השמאי מטעם התובעים, מר כהן, אשר ביסס את שומת פיצויי ההפקעה הנתבעים על ידי התובעים על שווים של המקרקעין המופקעים במועד פירסום הצו המתייחס להפקעה האחרונה, שבוצעה כאמור בשנת 2006, והתעלם מהעובדה שהצווים בעניין ההפקעות הקודמות אשר בגינם נתבעים על ידי התובעים פיצויי הפקעה, פורסמו שנים רבות קודם לכן, ומכוחם ניתנה לרשות המפקיעה, החל ממועד פרסומם של צווי הפקעה קודמים אלה, היכולת בכוח, ואף היכולת הממשית שמומשה בפועל, לתפוס את החזקה במקרקעין המופקעים.
לא למותר לציין כי לשם קביעתי זו אינני נדרש לבירור השאלה האם נספח כד' אכן מהווה חלק מחוות הדעת של שמאי התובעים. בהערת אגב יצוין, כי ספק בעיני האם נספח כד' אכן עונה על הכללים הנוגעים לחוות דעת מומחה. בנספח כד' עצמו לא מצוין כי מדובר בהשלמה לחוות הדעת, לא מצויים בו הפרטים הנדרשים לפי הקבוע בסעיף 24 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, והוא אינו מכיל את פירוט הנתונים עליהם התבסס השמאי לביסוס ממצאיו, כנדרש לצורך ביסוס ממצאיו של שמאי התובעים שפורטו במסמך זה בנוגע להפקעה ההיסטורית ולהפקעות הראשונה והשנייה. יוער עוד כי שמאי התובעים עצמו התייחס בחקירתו אל נספח כד' כאל "מכתב", וכדבריו "השומה נערכה ביום 15.9.08. המכתב נכתב ביום 22.9.08. ז"א ממש כמה ימים אחרי שמסרתי את השומה ונתבקשתי להתייחס לאותו נושא וזה מה שכתבתי" (עמ' 32 לפרוטוקול, ש' 32-31).
יתר על כן: אף ביחס לשוויים של המקרקעין המופקעים מכוח ההפקעה השלישית משנת 2006 לא אוכל לסמוך ידי על קביעתו של שמאי התובעים. ראשית, שמאי התובעים קבע שני סכומים סותרים לגבי שווי הקרקע, דהיינו – סך של 200$ לכל 1 מ"ר לפי הרשום בנספח כד' ו-סך של 180$ לכל 1 מ"ר לפי הנקוב בחוות דעתו שהוגשה על ידי התובעים. לפי קביעת שמאי התובעים בחוות דעתו, הפיצוי לו זכאים התובעים מסתכם בסך של 764,600 ש"ח בגין הפקעת שטח של 990 מ"ר, המבוסס על שער הדולר כפי שהיה ביום 28.11.2006, ואשר עמד על סך של 4.291 ש"ח, כלומר על פי שווי של כ-180$ לכל 1 מ"ר שהופקע.
בנוסף לכך, וכפי שאף נטען נכונה על ידי החברה הלאומית, חוות הדעת השמאית מטעם התובעים לוקה בכשלים נוספים ומתעלמת מעובדות חשובות.

כך למשל, בנושא הפוטנציאל התכנוני של החלקה. על אף שהיה ידוע מזה עשרות שנים כי על החלקה תעבור דרך, שכן אפשרויות סלילת הכביש באזור מצומצמות מאוד (ראו עדותו של שמאי החברה הלאומית בעמ' 46, ש' 27-24 וכן בעמ' 51 ש' 14-10. כן ראו עדותו של שמאי הרכבת בעמ' 57, ש' 23-14). כפי שהבהיר שמאי החברה הלאומית "אנו נמצאים באזור שאני קורא לו צוואר בקבוק, שהוא שטח כלוא צר מאוד בתחום העיר כפר סבא בחלק הצפוני... כביש 531 חייב לעבור בצוואר הבקבוק מכיוון שהתוואי הולך ונעשה צר" (עמ' 42, ש' 24-22 לפרוטוקול); (ההדגשה איננה במקור – ב.א.);
בעוד ששמאי הנתבעים קבעו בחוות דעתם כי מדובר בקרקע בייעוד חקלאי אשר הסיכויים לשינוי ייעודה לייעוד שאינו דרך היו קלושים - הרי ששמאי התובעים לא נתן המשקל הראוי לנתון זה (ראו עדותו של שמאי הרכבת בעמ' 53, ש' 12-11 וכן בעמ' 57, ש' 30-28);
בהקשר זה ראוי להדגיש ששמאי התובעים סבר כי יש להתחשב בהוראות תוכנית הר/1201, אשר הופקדה ביום 9.4.2002 ומטרתה לשנות את ייעוד הקרקע מחקלאי לאזור תעסוקה, מגורים, שצ"פ וכו' (סעיף 8 ופרק ה(2) בעמ' 6 בחוות דעת שמאי התובעים). תוכנית זו עליה מבקשים להסתמך התובעים, אינה רלוונטית להפקעה הראשונה אשר בוצעה עוד בשנת 1995 שכן היא הופקדה לאחר הפקעה זו (וראו עדותו של שמאי הרכבת, בעמ' 51, ש' 8-18);
יתרה מזו: כפי שנובע מעיון בשומה אחרת שהוגשה על ידי התובעים בהליך אחר, דהיינו - בתביעה שהוגשה על ידי התובעים לפי סעיף 197 בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 - הרי שאף בהתחשב בתוכנית הר/1201 שווי הקרקע נכון לשנת 2000 הסתכם בסך של 50$ לכל 1 מ"ר בלבד (ראו לעניין זה מוצג נ/6 וכן עדותו של שמאי התובעים בעמ' 35, ש' 12-5);
לא למותר לציין כי אין בפי התובעים כל הסבר המצדיק את העלייה הנטענת על ידם לגבי שווי המקרקעין מסך של 50$ בשנת 2000 לסך של כ-200$ בשנת 2006. לא ניתן ליחס עליה כה משמעותית להפקדת תוכנית הר/1201, שכן כעולה מחקירת שמאי התובעים "כאשר תוכנית הר/1201 התגבשה, המחירים התחילו להעלות כי השוק לקח בחשבון את זכויות הבניה שתאושרנה... 1201 העדתי שהיא היתה ידועה לפני שנות ה-2000" (עמ' 35 ש' 27-22);
אף אין בידי התובעים הסבר הסותר את טיעוני הנתבעות ביחס לכך שתוכנית הר/1201 לא היתה צפויה לחול על החלקה, וכי לפיכך אין בסיס להשוואה לעסקאות אותן ביצע שמאי התובעים (וראו חקירת שמאי החברה הלאומית, עמ' 52, ש' 18-12).


לאור כל האמור לעיל, הגעתי לכלל דעה כי יש לדחות התביעה אף לעניין שווי החלקה וגובה פיצויי ההפקעה שיש לפוסקם.

תשלום הפרשי הצמדה וריבית על הפיצויים ששולמו בגין ההפקעה השנייה


לעניין זה, סבורני כי הדין עם התובעים. סעיף 8(ב)(1) בחוק לתיקון דיני הרכישה קובע כדלקמן:

"הציע רוכש הזכויות לבעל הזכויות פיצויים בעד הזכויות שנרכשו, והודיע לו בעל הזכויות על סירובו לקבל את הפיצויים או לא הודיע תוך שלושה חדשים מהיום שנמסרה לו ההצעה על הסכמתו לקבלה, רשאי רוכש הזכויות להפקיד את הפיצויים לזכות בעל הזכויות אצל החשב הכללי במשרד האוצר; על סכום שהופקד כאמור יווספו מיום ההפקדה ועד ליום התשלום בפועל, הפרשי הצמדה וריבית צמודה בשיעור שנקבע לעניין ההגדרה "הפרשי הצמדה וריבית" לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961, בניכוי שתי נקודות אחוז" [ההדגשות אינה במקור, ב.א.]


סעיף 10 בחוק לתיקון דיני הרכישה קובע כי על אף האמור בסעיף 8 לאותו חוק, הרי שאם קבע בית המשפט כי בעל הזכויות שנרכשו מנע, "שלא כדין", את "מסירת החזקה במקרקעין", לא ישולמו הפרשי הצמדה וריבית אלא בנסיבות מיוחדות שקבע בית המשפט ומנימוקים שיירשמו.
בנושא מסירת החזקה בקרקע המופקעת העיד התובע 1 באופן הבא: "אנו זומנו לפגישה למשרדי מע"צ ביום 11.6.2002 ושם בפגישה מע"צ הציעו לנו פיצוי ואני לא בטוח שיש לזה תרשומת. את הסיכום הזה מצאתי בתרשומת שעשה אחי המנוח בכתב ידו בסוף הפגישה והיא נמצאת כאן. נאמר שמע"צ הציעו סכום של 70 אלף דולר. שמאית של משפחת קרפ שהם חלקה 136 קבעה 140 אלף דולר ובסיכום הפגישה מע"צ הסכימו שאנחנו נפנה לעירייה כדי להיכנס לתוכנית איחוד וחלוקה ובינתיים מע"צ לא עולה על השטח. אני מאשר שלא רצינו כסף ממע"צ אלא העדפנו לקבל זכויות בקרקע חלופית או זכויות בנייה באחת התוכניות שפורסמו על ידי עיריית הוד השרון בהר/1201 כמדומני" (עמ' 17, ש' 15-8). מר יורם כהן שהעיד מטעם החברה הלאומית העיד גם הוא, כי אכן נוהל משא ומתן עם התובעים על מתן פיצוי בדרך של איחוד וחלוקה, כי אינו זוכר האם בשנת 2002 כבר היה ידוע שתוכנית הר/ 1201 לא תאושר (עמ' 64, ש' 10-9), וכי למיטב זכרונו, התובעים סירבו לקבל את הפיצויים שהוצעו להם (עמ' 64, ש' 24). עדותו של מר אליהו גונן בנושא זה נמצאה על ידי אמינה וראויה לאמון בית המשפט. אני סבור כי אין ממש בטענת הנתבעות לפיה הסירוב לקבלת הפיצויים לכשעצמו מצדיק הטלת הסנקציה הנקובה בתנאי סעיף 10 בחוק לתיקון דיני הרכישה.
לשם שלילת זכויותיהם של הנפקעים לקבלת הפרשי ריבית והצמדה הרי שבהתאם לסעיפים 8 ו-10 בחוק לתיקון דיני הרכישה נדרשים הנתבעים להוכיח כי התובעים אכן מנעו, שלא כדין, את מסירת החזקה במקרקעין המופקעים לידי הרשות המפקיעה. לא כך ארע במקרה דנן.

עדותו של מר גונן בנושא זה בדבר רצונם של כל התובעים למצות תחילה הליך של איחוד וחלוקה ולהשהות את מימוש מטרת ההפקעה בהסכמת מע"צ, מדברת בעד עצמה. למעשה, גם מר יורם כהן עצמו הבהיר כי למיטב זכרונו העבודות בשטח החלו במחצית השנייה של שנת 2002 (עמ' 63, ש' 2-1). יתרה מזאת; כפי שכבר הובהר לעיל - לפי פרוטוקול התפיסה שצורף על ידי החברה הלאומית עצמה (נספח א' לתצהיר העדות הראשית של מר יורם כהן מטעם החברה הלאומית) החזקה במקרקעין נתפסה כבר בשנת 1996.
אכן, התובעים הגישו ביום 12.8.2002 תביעה לסילוק יד מהחלקה, אשר נמחקה לבסוף ללא צו להוצאות (סעיפים 43-41 לתצהיר התובע 1). ברי כי עצם הגשתה של תביעה זו אין בה כדי להיחשב כמניעה "שלא כדין" מצד התובעים למסירת החזקה בחלקה לנתבעים. יוער, כי בעקבות הגשת התביעה פנו הצדדים להליך גישור, עובדה המעידה שלא היה מדובר בתביעה חסרת בסיס כפי שביקשה החברה הלאומית לטעון.


לנוכח סירובם של התובעים לקבל כספי הפיצויים שהוצעו להם על ידי מע"צ, רשאית היתה החברה הלאומית לנהוג בהתאם לקבוע בסעיף 8 בחוק לתיקון דיני הרכישה. משלא הוצג טעם מדוע לא הופקדו הפיצויים לזכות התובעים אצל החשב הכללי או האפוטרופוס הכללי, ומאחר שהגעתי לכלל דעה כי התובעים לא מנעו שלא כדין את תפיסת החזקה במקרקעין המופקעים על ידי החברה הלאומית, אני קובע כי החברה הלאומית חייבת לשלם לתובעים הפרשי הצמדה וריבית בגין אותם פיצויי ההפקעה ששולמו עבור ההפקעה הראשונה בגין התקופה שחלפה מאז חודש יולי 2002 ועד למועד התשלום בפועל. אף הרכבת חייבת לשלם לתובעים הפרשי הצמדה וריבית בגין פיצויי ההפקעה ששולמו עבור ההפקעה השנייה עד למועד התשלום בפועל, זאת כמובן בניכוי הסכומים ששולמו בפועל על ידה.
יובהר לעניין חישוב שיעורי ההצמדה והריבית, כי בהתאם לקבוע בסעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה, שיעורי ההצמדה והריבית השונים יחושבו כדלקמן:
מחודש יולי 2002 ועד ערב תחילתו של החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (מס' 3) התש"ע-2010, היינו עד ליום 15.2.2010, "ישולמו לבעל הזכויות פיצויים בסכום שווי הזכויות כשהוא צמוד למדד המחירים לצרכן... על שווי הזכויות בלבד, בתוספת ריבית צמודה בשיעור של 1.5% לשנה".
מיום 15.2.2010 ואילך בתוספת ריבית צמודה בשיעור שנקבע, לעניין ההגדרה "הפרשי הצמדה וריבית", לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961, כקבוע בסעיף 8(א) לחוק:

"(1) הריבית תחושב ממועד הרכישה עד יום התשלום בפועל או הפקדת הסכום לזכות בעל הזכויות לפי האמור בסעיף קטן (ב);
(2) ההצמדה תחושב על פי עליית מדד המחירים לצרכן כפי שפורסם לאחרונה לפני תשלום הפיצויים או הפקדתם לעומת המדד שפורסם לחודש שבו חל מועד הרכישה."
ד. סוף דבר


כפי שפורט לעיל, התביעה מתקבלת רק ככל שהיא נוגעת לסוגית הפרשי הריבית וההצמדה המתייחסת לחיובי החברה הלאומית והרכבת. מובן גם כי בעת החישוב הכולל של ההפרשים האלה יש להביא בחשבון את הסכומים שלא היו שנויים במחלוקת בין הצדדים ואשר כבר שולמו בפועל לתובעים, וכן את מועדי תשלומם לתובעים. כל יתרת תביעתם של התובעים - דינה להידחות.
בנסיבות העניין, לנוכח תוצאותיו של פסק דין זה, אך בהתחשב בהחלטתי בנוגע לזכאותם של התובעים לקבלת הפרשי הצמדה וריבית, אני מחייב את התובעים לשלם בנפרד לכל אחת ואחת מבין הנתבעות, שכ"ט עו"ד והוצאות בסך של 15,000 ש"ח.
ככל שיידרש, יערכו הצדדים פסיקתא בהתאם לעקרונות שנקבעו בפסק דין זה, ובהתחשב בסכומי ומועדי הפיצויים שכבר שולמו בפועל לתובעים על ידי הנתבעים.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהי הפקעה ?

  2. הפקעה מכללא

  3. אחוז ההפקעה

  4. חזרה מהפקעה

  5. הפקעה כביש 6

  6. הפקעת משכנתא

  7. הפקעה 40 אחוז

  8. הפקעה שלא כדין

  9. עורך דין הפקעה

  10. עורכי דין הפקעות

  11. הפקעה לצרכי דרך

  12. הפקעה לצורך חניון

  13. פיצויים על הפקעה

  14. אי ידיעה על הפקעה

  15. זניחת מטרת ההפקעה

  16. ביטול הודעת הפקעה

  17. הפקעת קרקעות בחיפה

  18. פיצוי על הפקעת נכס

  19. חישוב פיצויי הפקעה

  20. הפקעת קרקע חקלאית

  21. הפקעה פקודת הקרקעות

  22. פינוי בית עקב הפקעה

  23. פיצוי שוכר על הפקעה

  24. סלילת כביש ללא הפקעה

  25. אי קיום מטרות ההפקעה

  26. אי מימוש הפקעה במועד

  27. גובה הפיצוי על הפקעה

  28. ויתור על מטרות ההפקעה

  29. הפקעת קרקע בהוד השרון

  30. הפקעה ללא הודעה אישית

  31. שיטת ההשוואה - הפקעה

  32. הפקעת קרקעות בכפר ערבי

  33. פיצויים על הפקעת קרקע

  34. התיישנות פיצויי הפקעה

  35. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  36. הפקעה חלקית של מקרקעין

  37. ריבית על פיצויי הפקעה

  38. הפקעה מכוח פקודת הדרכים

  39. הפקעות קרקעות בהוד השרון

  40. דחיית עתירה לביטול הפקעה

  41. גילוי מידע על הפקעת נכסים

  42. הפקעת קופת גמל בפשיטת רגל

  43. תביעה לתשלום פיצויי הפקעה

  44. הפקעה לצורך פרוייקט תיירות

  45. מי זכאי לפיצויים על הפקעה

  46. סמכות עניינית פיצויי הפקעה

  47. פיצוי על הפקעה לפי פוטנציאל

  48. הפקעה - פגיעה בזכות הקניין

  49. פיצוי על הפקעת קרקע חקלאית

  50. הפקעה - הערכת שווי מקרקעין

  51. הפקעת זכויות דייר מוגן בחנות

  52. פרסום הפקעות מקרקעין ברשומות

  53. מועד תשלום פיצוי בגין הפקעה

  54. הפקעה לצורך סלילת כביש עוקף

  55. התיישנות תביעה לפיצויי הפקעה

  56. הערת אזהרה חכירה לאחר הפקעה

  57. קרקע חלופית כפיצוי על הפקעה

  58. פיצוי דו שלבי בהפקעת מקרקעין

  59. השבחת מקרקעין כפיצוי על הפקעה

  60. הפקעת קרקעות ע''י ועדה מקומית

  61. אגרה תביעת פיצויים בגין הפקעה

  62. הפקעה לצורך הקמת מנהרות הכרמל

  63. 3 תנאים לביצוע הפקעה של קרקעות

  64. הפקעת קרקעות עם פוטנציאל לבניה

  65. פיצוי על הפקעה - סמכות עניינית

  66. פיצוי לדייר מוגן על הפקעת קרקע

  67. הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת כביש

  68. פיצוי חלקי (60%) הפקעת מקרקעין

  69. פיצוי על הפקעת קרקע לצורך כביש

  70. פיצוי מלא על הפקעה ללא ניכוי 25%

  71. המועד הקובע לשווי מקרקעין הפקעה

  72. הפקעה מכוח סעיף 9 לפקודת הקרקעות

  73. פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה

  74. הפרת חובה חקוקה - הודעה על הפקעה

  75. בקשה לפסק דין חלקי פיצוי על הפקעה

  76. פינוי קרקע עקב הפקעה לצורכי ציבור

  77. פיצוי נוסף על הפקעת קרקע בגלל מחצבה

  78. הקפאת תביעת פיצויים על הפקעת קרקעות

  79. הפקעה לצורך בניית כביש לצורכי ציבור

  80. הסכם הבנות פינוי מקרקעין לפני הפקעה

  81. פיצוי בהפקעת קרקע לפי המחיר נכון להיום

  82. האם העברת מקרקעין ללא תמורה נחשבת הפקעה

  83. ערעור על גובה הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין

  84. סמכות המפקח על רישום המקרקעין לבטל הפקעה

  85. ביטול הפקעת חלקה ש"מיועדת" להפקעה במשך 30 שנה

  86. הסכמה להפריש מהמקרקעין חלקים לטובת סלילת דרך ציבורית

  87. הלכת ארידור - התיישנות פיצויי הפקעה מיום תפיסת החזקה

  88. בקשה לביטול הפקעה: אי מיצוי הליכים לפני מוסדות התכנון

  89. ההבדל בין "ביטול הפקעה" לבין "שינוי ייעוד הקרקע שהפקעתה בוטלה"

  90. הפקעת זכויות שכירות על פי חוזה משבצת עם מינהל מקרקעי ישראל, לצורכי חקלאות

  91. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון