ניכוי דמי הסכמה ממס שבח

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ניכוי דמי הסכמה ממס שבח:



בפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה שהגיש העורר בענין נכוי דמי הסכמה ששולמו למינהל מקרקעי ישראל.




המנוחה ז"ל היתה בעלת זכות חכירה לדורות של חלקה 49 בגוש 11799 שבמושבה בת- שלמה.


ב- 28.3.96 נמכרה זכות החכירה בנכס הנ"ל המורכב מבית מגורים ומשקל חקלאי במחיר של 260,000 דולרים.

בהחלטתו מה- 6.8.97 קבע המשיב את שווי דירת המגורים לסך 130,000 דולרים ואת שווי המשק החקלאי לסך 130,000 דולרים, וכן קבע לצורך חישוב המס את תאריכי הרכישה של חצי מהנכס ב- 1.4.55 והחצי השני ב- 22.5.80.

העורר קבל פטור מתשלום מס שבח לגבי דירת המגורים ואילו הקנית המשק החקלאי חויבה במס שבח.

העורר שילם למינהל מקרקעי ישראל סך 133,444 שקלים בתוספת מע"מ בסך 22,685 שקלים כדמי הסכמה להעברת זכות החכירה בנכס הנ"ל לקונה.

העורר נדרש לשלם מס שבח בגין מכירת זכות החכירה במשק החקלאי בסך 78,436 שקלים ולאחר שהוגשה השגה הופחת הסכום לסך 52,591 שקלים.

בהחלטתו מה- 16.7.98 קבע המשיב כי: "דמי הסכמה הותרו כהוצאה באופן יחסי לחלק החייב במס ממודד לתאריך העסקה" ועל קביעה זו נסב הערר שבפנינו.



העורר טוען כי בענייננו חויבה העסקה במס שבח בגין עלות ערך הקרקע בלבד בעוד שבית המגורים הוכר כפטור ממס שבח. הנובע מכך, ממשיך הוא וטוען, שאת דמי ההסכמה במלואם יש לנכות רק מהחלק בנכס שחויב במס שבח, ואין ליחס חלק מדמי ההסכמה לדירת המגורים הפטור ממס שבח. עליית ערכו של המשק החקלאי החייב במס שבח שמשה, לטענתו, מודד לקביעת דמי ההסכמה.


המשיב בדעה כי כשמדובר במכירת נכס שחלקו חייב במס שבח וחלקו פטור "יש להכיר בדמי ההסכמה ששולם בשעור השוה לחלק היחסי החייב במס שבח מכלל התמורה" (פסקה 4 לסכומו בכתב של המשיב).



דמי הסכמה שבתשלומם מתנה מנהל מקרקעי ישראל את הסכמתו להעברת זכות חכירה במקרקעי ישראל שעל נהולם הוא מופקד "... נקבעים בשעור מסויים מעלות ערך המקרקעין בתקופה שבין קבלת זכות החכירה לבין העברת הזכות שבעבורה נדרשת הסכמה" – ע"א 605/82 בורילסקי ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל פסד לט(3) עמ' 130 בעמ' 131א.


מקרקעין בהקשר זה משמעותם הנכס נשוא החכירה כולו, כולל קרקע מבנים וכל המחוברים לקרקע חבור של קבע. אין הפרדה לענין דמי ההסכמה בין חלק הנכס הפטור ממס שבח לבין חלק הנכס שחייב במס שבח. דמי ההסכמה נקבעים בהתיחס לעלית ערכו של הנכס הנמכר כיחידה אחת.




לענין שומת מס השבח בצע המשיב פצול אופקי – פצול פיסי בין דירת המגורים לבין קרקעות אחרים הקיימים לצדה. הרעיון בפצול כזה הוא שאין לכלול בגדר הפטור ממס שבח הניתן בחוק הנ"ל לדירת מגורים גם מקרקעים אחרים ואינם מהווים חלק מדירת המגורים (ראה לענין תחולת סעיף 49ז(ב) לחוק הנ"ל על פצול אפקי. נמדר: מס שבח מקרקעין הפטור לדירת מגורים מהד' שלישית מחודשת 1997 סעיף 1610 ע' 416 וכן סעיף 1608 ע' 414 ובג"צ 2191/92 נסל ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה פסד מח(4) ע' 431).




באשר לדרך חשוב מס השבח נקט המשיב בדרך שבה נהג בית המשפט בע"א 152/79 מנהל מס שבח מקרקעין אזור המרכז נ' שוורץ ואחרים פסד לג(3) ע' 807, העסקה שנדונה באותו פסק דין היתה דומה למקרה הנוכחי של מכירת זכות חכירה לדורות של משק חקלאי. רב החלקה היתה בעלת יעוד חקלאי וחלקה למגורים. נערך בחלקה פצול פיזי קרי פצול בין חלק מסוים שאינו מסווג כדירת מגורים לבין החלק המסווג כדירת מגורים. נפסק רע' 812ג כי דמי ההסכמה נקבעו בהקשר לנכס כולו "ולכן מוטב לנכותם באופן פרופורציונלי משני הסכומים החלקיים" ומאחר ולא ניתן לנכות הוצאות מחלק המחיר המשתלם עבור בית המגורים הפטור כולו ממס שבח, הרי שנותר הנכוי היחסי מחלק המחיר שבו הוערך המשק החקלאי שחויב במס שבח, וכך נהג המשיב בעניננו.




אנו מחליטים לדחות את הערר ומחייבים את העורר לשלם למשיב את הוצאות הערר ושכ"ט עו"ד בסך 2,500 שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום מתן פס"ד זה ועד לתשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוספת מס שבח

  2. עורך דין מס שבח

  3. חישוב פחת מס שבח

  4. יום הרכישה מס שבח

  5. מכירת מחסן מס שבח

  6. התיישנות חוב מס שבח

  7. מס שבח בזמן פרצלציה

  8. מס שבח בעסקת נאמנות

  9. שווי הנכס לצורך מס שבח

  10. מס רווחי הון או מס שבח

  11. ערר מס שבח על סיווג נכס

  12. ניכוי דמי הסכמה ממס שבח

  13. ניכויים מותרים במס שבח

  14. מס שבח במכירת משק חקלאי

  15. ניכוי היטל השבחה ממס שבח

  16. ערעור על ועדת ערר מס שבח

  17. תשלום מס שבח על ידי הקונה

  18. מס שבח על העברת מניות בנכס

  19. מס שבח על העברה ללא תמורה

  20. ניכוי הוצאות מימון - מס שבח

  21. מס שבח במכירת דירה לאחר גירושין

  22. הקטנת מס שבח עקב ירידת שער הדולר

  23. אי דיווח על עסקת מקרקעין למס שבח

  24. מס שבח על מכירת דירה לפני החתונה

  25. קביעת שווי מקרקעין לצורכי מס שבח

  26. מס שבח על קניית דירה לפני הנישואין

  27. רכישת מקרקעין בנאמנות לצורכי מס שבח

  28. מס שבח על קרקע שנרכשה לפני קום המדינה

  29. מס שבח על חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים

  30. קניית קרקע לפני תחילת חוק מס שבח מקרקעין

  31. מס שבח על מכירת דירת מגורים שנתקבלה בירושה

  32. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון